Dokument nr. 15:137 (1999-2000) Innlevert: 11.01.2000 Sendt: 12.01.2000 Svart på: 19.01.2000 av kommunal- og regionalminister Odd Roger Enoksen
Aud Gaundal (A): Med bakgrunn i Kommunal- og regionaldepartementets svar datert 16.12 -99 på mitt spørsmål av samme dato, ønsker jeg svar på om statsråden vurderer å gi klarere retningslinjer for husleienemndene, slik at de kan utøve skjønn ved tilpasning til gjengs leie eller markedsleie. Bakgrunnen er at en del pensjonister og andre får økonomiske problemer når husleien blir økt så drastisk som en del eksempler viser. Mener statsråden det eksempelvis ved en prosentsats kan sies hva som er en urimelig husleieøkning?
Odd Roger Enoksen: Etter en lovendring i desember 1999, kan husleienemndene ta stilling til hva som er urimelig husleie etter § 35 i husleieloven fra 1939. Dette gir husleienemnda rett til å sette leien ned dersom den nye leien overstiger "rimelig markedsleie". Som det fremgår av mitt brev til Kommunalkomiteen 16. desember 1999, har to jurister ved Universitetet i Bergen (professor Kåre Lilleholt og amanuensis Morten Pind) også antatt at bestemmelsen gir husleienemnda rett til å tilsidesette urimelig store prosentvise økninger av husleien, selv om den nye husleien isolert sett ikke fremstår som urimelig sammenlignet med leien andre betaler for tilsvarende boliger. Av ovennevnte brev fremgår det også at Kommunal- og regionaldepartementet har sagt seg enig i denne lovtolkingen. Dette har Stortingets Kommunalkomite tatt til etterretning, jf. Innst. O. nr. 38 (1999-2000). Avgjørelsesmyndighet i slike saker tilligger bl.a. husleienemndene, og avgjørelsen får virkning som rettskraftig dom, dersom den ikke blir brakt inn for domstolene innen en fastsatt frist. Verken regjeringen eller departementet har instruksjonsmyndighet overfor nemndene. Departementet har derfor ikke myndighet til å instruere husleienemndene i deres skjønnsutøvelse. Vi har likevel vært innstilt på i rundskriv til husleienemndene å gi uttrykk for professor Lilleholts og vår fortolkning av bestemmelsen, og da spesielt fokusere på plikten til å tilsidesette urimelig store prosentvise økninger i husleien. Vi forstår også Huseiernes Landsforbund slik, at de har akseptert denne fortolkningen. Ettersom fortolkningen går i leiernes favør, er det derfor god grunn til å anta at husleienemndene vil basere sine vedtak på denne lovforståelsen.Vi er skeptisk til å fastsette en eksakt prosentsats for hva som kan aksepteres i det enkelte tilfelle. Etter vårt skjønn kan det føre til urimelige resultater både for leier og utleier, avhengig av forholdene i den enkelte sak. Er gammel husleie svært lav, vil selv en stor prosentvis økning kunne resultere i en liten husleieøkning målt i kroner og øre - og motsatt - er husleien i utgangspunktet høy, vil selv en mindre prosentvis stigning kunne føre til store leietillegg målt i kroner. Av disse grunner mener vi det vil være bedre å uttrykke vår lovforståelse ved prinsipper og noen illustrerende eksempler i rundskriv, enn å lovfeste en eksakt prosentsats for hva som i alminnelighet skal ansees som akseptable leietillegg. Etter vår vurdering vil en slik "lovtolkningsmodell" gjøre det lettere for husleienemndene å fastsette rimelige vedtak i den enkelte sak.På den annen side har Lovavdelingen i Justisdepartementet i en uttalelse 17. januar 2000 uttrykt at de for sin del er tilbøyelig til å anta at § 35 i husleieloven fra 1939 bare gir grunnlag for leiereduksjon der den nye leien fremstår som urimelig høy sammenlignet med leien for tilsvarende boliger. Samtidig påpeker Lovavdelingen at generalklausulen mot urimelige avtalevilkår i avtaleloven § 36 trolig kan danne grunnlag for også å sette leien ned i tilfelle der den prosentvise stigningen blir for høy. Hvilke slutninger Lovavdelingen trekker av dette i forhold til husleienemndenes kompetanse, er noe uklart, men vil bli avklart i løpet av få dager. Uttalelsen fra Lovavdelingen fører til en større usikkerhet om rettstilstanden på området. Vi har derfor invitert Norges Leieboerforbund og Huseiernes Landsforbund til et møte for å drøfte situasjonen. Etter dette vil vi vurdere om det er behov for lovendring eller andre tiltak for å sikre at beboere ikke avkreves urimelig store påslag i husleiene.