Dokument nr. 15:812 (2008-2009) Innlevert: 02.03.2009 Sendt: 02.03.2009 Svart på: 11.03.2009 av finansminister Kristin Halvorsen
Svein Flåtten (H): Kjøpere av borettslagsleiligheter kan ikke løse inn sin del av fellesgjelden før prosjektet er ferdig. I henhold til skatteloven § 7-3 får man heller ikke trukket fra andel fellesgjeld eller betalte renter i innflyttingsåret, og de som selger sin bolig før de flytter inn blir da belastet med skatt på renteinntekt og formuesskatt på salgsbeløpet.Vil statsråden foreta seg noe for å endre på dette?
Kristin Halvorsen: Etter skatteloven § 7-3 skal boligselskaper som oppfyller vilkårene i bestemmelsen ikke lignes som eget skattesubjekt. Både formue og inntekt skal i stedet fastsettes og beskattes fullt ut hos andelseierne. Andelseiere i borettslag er med på å betale på borettslagets fellesgjeld gjennom sine innbetalinger til dekning av felleskostnader. Det er boligselskapet som betaler rentekostnadene. Disse rentekostnadene, som kommer til fradrag i andelseierens inntekt, blir fordelt til den enkelte andelseier. Fordelingen skjer etter en av fordelingsmetodene beskrevet i § 7-3-12 i Finansdepartementets forskrift til skatteloven, dvs. fordeling etter husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto. Det må velges samme fordelingsmetode for formue/gjeld og inntekter/kostnader.Et unntak fra hovedregelen gjelder for boligselskaper hvor mindre enn halvparten av leilighetene er ferdigstilt per 1. januar i ligningsåret. For denne perioden gjelder at (rente-)kostnader summeres, og senere fordeles til beskatning hos andelseiere over fire år, med en fjerdedel hvert år. Byggelånsrenter behandles på samme måte, jf. skatteloven § 7-3 (5) bokstav d.Unntaket har vært begrunnet med at byggelånsrenter måtte behandles spesielt, fordi lik behandling av byggelånsrenter som driftsrenter ville gi skjevheter mellom andelseiere som flyttet inn på et tidlig tidspunkt og de som flyttet inn i siste byggetrinn. Resultatet ble at byggelånsrenter skulle aktiveres og medtas ved underskuddsfordelingen med en fjerdedel hvert år i fire år.Bestemmelsen ble sist endret i 1992 da det ble innført full individuell skattelegging av andelseiere i boligselskaper. I forarbeiderne er det gitt følgende begrunnelse:”Departementet foreslår en videreføring i en noe modifisert form av det gjeldende system for fordeling av byggelånsrenter. Byggelånsrenter er renter på lån som påløper i byggeperioden, det vil si frem til de oppførte bygg er innflyttingsklare. Grensen mot renter av faste lån vil normalt være tidspunktet for konvertering av lånet. Skjer ferdigstillelsen suksessivt over et lengre tidsrom, kan grensen settes til en midlere ferdigstillelsesdato. På samme måte som i dag skal slike renter etter departementets forslag akkumuleres, og senere fordeles til fradrag hos andelshaverne, over fire år. (…)For de inntekter og utgifter som skal akkumuleres oppstår spørsmålet om når en skal gå over fra akkumulering til direkte utgiftsføring. Spørsmålet har særlig betydning ved suksessiv innflytning. To motstridende hensyn gjør seg her gjeldende.Inntektene og utgiftene bør akkumuleres frem til et tidspunkt hvor en har rimelig sikkerhet for at de akkumulerte inntektene og utgiftene kan fordeles på et flertall av leilighetene. I selskapets startfase vil inntektene som regel være små, mens utgiftene ofte er betydelige. Dette akkumulerte underskuddet vi bare komme til fradrag hos de andelshaverne som er blitt belastet husleie i året. Den del av underskuddet som skal fordeles på boenheter som ikke er ferdigstilt, eller som ikke er solgt, vil ikke komme til fradrag. Sett fra denne synsvinkel bør en ikke gå over fra akkumulering til direkte utgiftsføring før de fleste leilighetene er ferdigstilt eller solgt.På den annen side vil andelshaverne ikke dra nytte av underskuddet før det blir fordelt på andelshaverne. Det bør ikke gå lang tid fra andelshaveren blir prosentlignet til han eller hun får fradrag for andel av selskapets utgifter. Etter en vurdering av disse motstridende hensyn foreslår departementet at inntekter og utgifter skal akkumuleres frem til de inntektsår da halvparten av boenhetene er ferdigstilt pr. 1. januar.”Norsk Boligbyggelag (NBBL) har sendt en henvendelse til Finansdepartementet med forslag til endring av skatteloven og utfyllende forskrift når det gjelder inntekts- og formuesbeskatning av renter og innskudd for andelshavere i nye boligselskaper.Det hevdes at regelverket gir en dårligere situasjon for andelseiere i boligselskaper sammenliknet med selveiere, både i forhold til inntektsbeskatning og formuesbeskatning. NBBL anmoder derfor departementet om å vurdere en lovendring på dette området.Som begrunnelse for forslaget peker NBBL på at det i dag er vanlig at boligbyggelagene bygger i egen regi og ikke som oppdragsgiver for boligselskapene. Endringen skyldes ny lovgivning for bygging og omsetning av nye borettslagsboliger. ”Når boligbyggelagene bygger i egen regi, blir prosjektet kjøpt og overtatt av borettslaget når det er ferdigstilt og da blir det ikke renter til fordeling fra byggeperioden. Det er bare de rentekostnader som borettslaget har pådratt seg direkte selv som kan fordeles og komme til fradrag i den enkelte andelseiers skatt. Rentekostnadene som er påløpt og betalt av boligbyggelaget kan ikke fordeles på andelseiere.” NBBL mener derfor at begrunnelsen for å akkumulere renter og fordele disse over en lengre periode er bortfalt i forhold til den praksis for bygging av nye borettslagsboliger som er i dag. Også formuesbeskatning av andelseiere i boligselskap behandles ulikt for andelseiere av bolig i boligselskap hvor minst halvparten av boligene er ferdigstilt, og andelseiere av bolig i boligselskap hvor dette kravet ikke er oppfylt. Den første gruppen beskattes for andelseiernes andel av ligningsverdien av boligselskapets faste eiendommer sammen med andel av annen brutto formue, med fradrag for andel av selskapets gjeld. Andelseiere med boliger som ikke er ferdigstilt ved utgangen av året formuesbeskattes derimot for eventuelt innbetalt innskudd. Dette mener NBBL gir urettferdige utslag fordi innskuddets størrelse som oftest blir betydelig høyere enn ligningsverdi på en bolig en flytter i fra.NBBLs henvendelse blir nå vurdert i departementet med sikte på en raskest mulig avklaring på om reglene bør endres. Når jeg er klar til å konkludere vil resultatet av vurderingen bli gjort kjent gjennom svar til NBBL og eventuell proposisjon til Stortinget.