Dokument nr. 15:1878 (2018-2019) Innlevert: 13.06.2019 Sendt: 17.06.2019 Svart på: 21.06.2019 av kommunal- og moderniseringsminister Monica Mæland
Karin Andersen (SV): I klassekampen 13. juni 2019 dokumenteres det hvordan leietakere må flytte ut og bo i telt fordi utleierne vil bruke leiligheten til Airbnb-utleie i høysesong. Dette rammer leietakerne som trenger fast bolig og lokalsamfunn som nyter godt av turisme, risikerer å stå uten boligmuligheter til de som skal arbeide og bo der. Er slik praksis i tråd med Husleieloven og hvis den er det, vil statsråden ta initiativ til endringer for å sikre leietakere bedre og balanserer ulike behov bedre?
Monica Mæland: Regjeringen har som mål at alle skal kunne skaffe seg og beholde en egnet bolig. Det at private kan leie ut boligen sin gjennom for eksempel Airbnb, er en positiv side av delingsøkonomien. Samtidig ser regjeringen at slik korttidsutleie i enkelte tilfeller medfører noen utfordringer. Denne regjeringen har allerede fremmet og fått vedtatt flere reguleringer av korttidsutleie. Korttidsutleie av egen bolig er gjort skattepliktig fra og med inntektsåret 2018. Stortinget har vedtatt at formidlingsselskaper som Airbnb får plikt til å gi opplysninger om utleieinntekter til skattemyndighetene. Videre er det vedtatt lovendringer som begrenser muligheten for korttidsutleie i eierseksjonsloven og borettslagsloven. De nye reglene trer i kraft fra 1. januar 2020.Jeg kjenner ikke saken i Klassekampen annet enn fra medieomtalen. Jeg kan derfor ikke kommentere denne saken særskilt. Redegjørelsen nedenfor gis derfor på generelt grunnlag.Husleieloven regulerer partenes rettigheter og plikter i et leieforhold. Det er etter loven adgang til å inngå både tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Leietakers oppsigelsesvern avhenger av hvilken type leieavtale som er inngått.Tidsbestemte leiekontrakter må i utgangspunktet ha en varighet på minst tre år, jf. husleieloven § 9-3. Fra dette utgangspunktet gjelder visse unntak. Leietiden kan begrenses til ett år hvis utleieren bor i samme hus. Det kan også inngås en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet hvis utleieren eller noen som hører til hans husstand, skal bruke boligen som egen bolig etter utløpet av leieperioden, eller utleier har annen "saklig grunn" for den korte tidsavgrensningen. Utleier må i tilfelle gjøre leietaker kjent med grunnen allerede ved avtaleinngåelsen for at en slik tidsavgrensning skal være gyldig. Vilkåret om "saklig grunn" skal ifølge forarbeidene tolkes strengt, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 198: "I kravet om at det må være en saklig grunn, ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket …". Det vil for eksempel ikke være en saklig grunn etter bestemmelsen at en annen leietaker kan betale høyere leie.Tidsubestemte leiekontrakter løper i utgangspunktet til avtalen blir sagt opp av utleier eller leietaker. Etter loven har imidlertid leier av bolig et særlig oppsigelsesvern. For det første må utleier ha en lovlig oppsigelsesgrunn etter husleieloven § 9-5 annet ledd. For det andre må oppsigelsen ikke virke urimelig overfor leietaker, jf. husleieloven § 9-8 annet ledd annet punktum. Lovlige oppsigelsesgrunner er blant annet at leietaker har misligholdt leieavtalen, eller at utleier skal bruke boligen som bolig for seg selv eller noen i husstanden. Eventuelt må utleier ha en annen "saklig grunn" for å si opp leieavtalen. Om forståelsen av "saklig grunn" i denne sammenheng, viser forarbeidene til at oppsigelsen må ha en konkret grunn, og at den oppgitte grunnen må ha en viss vekt, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 199. Rettspraksis stiller ikke strenge krav til begrunnelsen etter denne bestemmelsen. Men hvis oppsigelsen er ubegrunnet eller sjikanøst begrunnet, er den ikke lovlig.Leietakerens oppsigelsesvern ligger særlig i at oppsigelsen – selv om det foreligger en gyldig oppsigelsesgrunn – ikke skal virke urimelig. Regelen legger opp til en bred avveining av partenes motstridende interesser, hvor leietakerens behov for fortsatt å leie boligen, skal veies opp mot utleierens behov for annen bruk. Finner retten (alternativt Husleietvistutvalget innenfor utvalgets virkeområde) at oppsigelsen er urimelig, skal den settes til side. Min oppfatning er at reglene om leietakers oppsigelsesvern i all hovedsak fungerer godt, og at de ivaretar både leietakers og utleiers interesser på en balansert måte. Jeg vil derfor ikke foreslå endringer i disse reglene nå.