En tidsbestemt leieavtale bortfaller automatisk ved utløp av
tidsangivelsen. Det er bare anledning til å si opp en tidsbestemt
leieavtale i leietiden dersom dette er uttrykkelig avtalt, jf. § 9-2.
Hvis det ikke er avtalt at leieavtalen kan sies opp, og leieren
ønsker å flytte før utløpet av leietiden, har leieren anledning
til å framleie boligen for den resterende del av leietiden. Utleieren
kan nekte framleie dersom framleierens forhold gir saklig grunn
til dette.
Departementet viser til at mangelfull kunnskap om at leieavtalen
ikke kan sies opp i den tidsbestemte leieperioden, kan føre til
at leiere og utleiere inngår tidsbestemte leieavtaler som partene
kan ønske å avslutte før utløpet av leieperioden.
Departementet mener det er viktig å bevisstgjøre partene om at
tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den tidsbestemte perioden.
Departementet foreslår derfor å pålegge utleieren skriftlig å opplyse
at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den avtalte leietiden,
og at brudd på denne opplysningsplikten fører til at leieren likevel
kan si opp leieavtalen i leietiden. En slik regel utelukker ikke
at utleieren inngår en leieavtale som ikke kan sies opp i den avtalte
tidsperioden. Dette kan eksempelvis være praktisk hvis utleieren
skal reise bort i den aktuelle leieperioden.
Departementet foreslår at opplysningsplikten kun skal gjelde
i boligleieforhold.
Komiteen viser til at
husleieloven åpner for to typer leieavtaler, tidsbestemt og tidsubestemt,
jf. § 9-1. Mens husleieloven av 1939 begrenset adgangen til å inngå
tidsbestemte avtaler, kan det ifølge gjeldende husleielov bare unntaksvis
inngås tidsubestemte leieavtaler.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti,
Senterpartiet og Venstre, viser til at tidsbestemte kontrakter
innebærer at leierne ikke har en lovfestet rett til å forlenge eller
fornye leieavtalen. Mange må derfor flytte ut ved utløpet av leieavtalen
selv om husværet fortsatt skal leies ut. Alternativet blir for mange
at det inngås en ny tidsbestemt leieavtale som med gjeldende lov
som oftest blir til markedspris og ikke til gjengs leie som var
lovens forutsetning.
Flertallet vil understreke at leieboere
i likhet med eiere av bolig, har behov for kontinuitet, stabilitet
og forutsigbarhet i boforholdet. Flertallet mener
det velferdspolitisk er nødvendig å øke tryggheten for leietakerne. Flertallet viser til Kommunaldepartementets
uttalelse i Ot.prp. nr. 82 (1997–1998):
"Boligen vil for de fleste være en fundamental ramme i
tilværelsen, og departementet mener at et av de viktigste formålene
med boliglovgivningen bør være å sikre trygghet for beboerne, enten
boligen blir leiet eller eid."
Også Forbrukerrådet har understreket det samme når de uttaler:
" … ut fra et rettspolitisk synspunkt kan en spørre om
ikke husleieloven bør innføre et krav om begrunnelse for nektelse
av fornyelse."
Flertallet ønsker derfor å få vurdert
en presisering som gjør tidsubestemte avtaler til hovedregel. Det
bør også vurderes å skille mellom profesjonelle og private utleiere. Flertallet ber Regjeringen komme tilbake
til Stortinget med en vurdering av disse problemstillingene.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre slutter seg til Regjeringens forslag om å la tidsbegrensede
leieavtaler fortsatt være hovedregelen. Disse
medlemmer mener at Regjeringen stort sett har funnet en god
balanse mellom utleiers rettigheter og eiendomsrett på den ene siden,
og leiers behov for forutsigbarhet på den andre. Disse
medlemmer er redd for at forskyves rettighetene radikalt ytterligere
i leietakers favør kan en risikere at mange uprofesjonelle utleiere ikke
lenger ønsker leie ut leiligheter og deler av sine eiendommer.