Til Odelstinget
I proposisjonen foreslår kommunal- og regionaldepartementet flere
endringer i lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17.
Husleieloven skal regulere avtaler om leierett til husrom mot
vederlag. Loven skal samtidig ivareta sentrale mål i boligpolitikken.
Et viktig mål i boligpolitikken er å sikre leierne stor grad av
botrygghet. Dette målet må imidlertid veies opp mot utleierens motivasjon
for å leie ut.
Etter at husleieloven trådte i kraft 1. januar 2000, har departementet
høstet erfaringer med loven. Disse erfaringene har gitt grunn til
å foreslå enkelte endringer.
Forslag om endringer av husleieloven ble sendt på høring 2. november
2007 til en rekke instanser.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
lederen Tore Hagebakken, Silvia K. Kosmo, Inger Løite, Arild Stokkan-Grande
og Karin Yrvin, fra Fremskrittspartiet, Per-Willy Amundsen, Åge
Starheim og Ib Thomsen, fra Høyre, Kari Lise Holmberg og Bent Høie,
fra Sosialistisk Venstreparti, Rolf Reikvam, fra Kristelig Folkeparti,
Bjørg Tørresdal, fra Senterpartiet, Anna Ceselie Brustad Moe, og
fra Venstre, Vera Lysklætt, viser til Regjeringens forslag
til endringer i husleieloven.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti,
Senterpartiet og Venstre, støtter lovforslaget. Men flertallet foretar enkelte presiseringer
og ber departementet om å komme tilbake med nye vurderinger eller
foreta oppfølging i forbindelse med forskriftsarbeidet.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
til at komiteen behandlet husleieloven i Innst. O. nr. 43 (1998–1999),
og at Fremskrittspartiet forutså at loven la opp til en for omfattende
og detaljert regulering på flere områder innenfor uleiemarkedet
for boliger, med det resultat at utleier mistet noe av kontrollen
og råderetten over egen eiendom.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre mener at en lovgivning for utleievirksomhet som griper
for sterkt inn i eierens disposisjonsrett av egen eiendom kan skape skepsis
og uvilje til å leie ut hos mange private utleiere, og fører til
redusert tilbud av utleieboliger. Disse medlemmer mener
det bør være et viktig boligpolitisk mål å oppnå en effektiv utnyttelse
av den eksisterende boligmassen gjennom å stimulere boligeiere til
utleie av ledige boligarealer i egen bolig.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet vil
for øvrig vise til sitt forslag i Innst. O. nr. 35 (2007–2008) om
å utrede muligheten for å fjerne ordningen med forkjøpsrett ved
omsetning av boliger og leiligheter. Disse
medlemmer påpeker at økt harmonisering av regelverket for borettslagsleiligheter
og eierseksjonsleiligheter også vil ha betydninger for utleiemarkedet.
Norge har en lav leieandel i boligmassen sammenlignet med andre
nord- og mellomeuropeiske land. Andelen husholdninger som leier
er i overkant av 20 pst. Dette utgjør omtrent 400 000 boliger. Flertallet
av dem som leier har lav inntekt. Inntektsmønsteret henger sammen
med aldersmønsteret på leierne; i 20-årene bor over halvparten til
leie. Mønsteret gjelder også for eldre leiere hvor lav inntekt ofte
er en mer varig økonomisk situasjon.
Det er en overrepresentasjon av etniske minoritetsgrupper blant
leierne.
Det offentliges andel av utleiemarkedet har holdt seg stabilt
rundt 15 pst. de siste ti årene. Dette er trolig et litt for lavt
estimat. Levekårsundersøkelsen 2004 anslår at sokkelboliger utgjør
en tredjedel av utleiemarkedet.
Et flertall av leierne har trolig tidsubestemte leiekontrakter.
I proposisjonen er det gjort rede for en undersøkelse foretatt
av Norsk institutt for forskning om oppvekst, levekår og aldring
(NOVA) i desember 2005 for å kartlegge befolkningens kjennskap til
sentrale bestemmelser i husleieloven.
Dessuten er det referert til en undersøkelse som NOVA og Fafo
gjennomførte vinteren 2006–2007 for blant annet å kartlegge praksis
og rutiner rundt bruken av spesialbestemmelsene i husleieloven §§ 11-1
og 11-2.
I proposisjonen redegjøres det også for erfaringer fra Prosjekt
Bostedsløse.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti,
Senterpartiet og Venstre, viser til at husleieloven har bestemmelser
om prisvern, men erfaringene har vist at disse bestemmelsene har
hatt en begrenset effekt som middel for å hindre urimelige leienivåer.
Etter at et leieforhold har vart i tre år, kan det i dag kreves
regulering av leien til gjengs leie. Et stort problem med dagens
lovgivning, er at man på landsbasis ikke har noe erfaringsgrunnlag
for å fastslå hvilket nivå som er riktig for en vurdering av gjengs
leie.
Flertallet viser til at det i områder
utenfor Oslo og Akershus ikke finnes noe fungerende prisvernsystem.
Takstnemnder og domstolene skulle overta dette ansvaret i husleieloven
fra 1999. I rettspraksis finnes det bare en håndfull eksempler på
at prisvernbestemmelsene er påberopt. De fleste av disse gjelder
næringsforhold.
Flertallet mener på denne bakgrunn
at departementet må vurdere om det kan utarbeides en leieprisstatistikk
som kan danne grunnlag for å finne nivået for gjengs leie. Flertallet viser til at Statistisk sentralbyrå
(SSB) utarbeider den såkalte leiemarkedsundersøkelsen (LMU). Denne
undersøkelsen har begrenset verdi fordi tallmaterialet ikke er tilstrekkelig
spesifikt. SSB har opplyst at de har full anledning til å gjøre
disse statistikkene mer spesifikke slik at de kan brukes til å fastslå
gjengs leie, men at det ikke er satt av midler til nødvendig videreutvikling
og drift av en slik utvidet LMU.
Flertallet mener det kan være en
mulighet å videreutvikle LMU-målingene til å gi signifikante verdier
på gjengs leie i ulike områder av landet. Flertallet ber
departementet om å vurdere eventuelle tiltak slik at det kan utarbeides
statistikk over gjengs leienivå. I større kommuner, f.eks. med flere enn
50 000 innbyggere, bør statistikken spesifiseres for ulike områder
av kommunen. Statistikken skal utarbeides og offentliggjøres minst
én gang i året. I tillegg bør det utarbeides poengskalaer for særegne
forhold som gir grunnlag for fratrekk/påplusning av gjengs leie.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre forutsetter at et bedre
grunnlag for å beregne gjengs leie ikke er det samme som å gjeninnføre
husleieregulering og pristak.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener
det bør være full avtalefrihet for fastsettelse av leiebeløp ved
utleieforhold. Husleiens størrelse og art er derfor et forhold som
bør bestemmes av partene selv gjennom avtale. Det offentliges inngripen
i det private marked skal være begrenset til å stimulere den frie
konkurranse samt strengt kontrollere at uheldig kartell- eller monopolvirksomhet
ikke oppstår. Rent prinsipielt bør det ikke innføres lov- eller
regelverk med det formål å regulere bort eller vesentlig å svekke
markedselementenes betydning på etterspørsel- eller tilbudssiden.
Disse medlemmer vil peke på at utrykket markedsleie
således er det mest korrekte begrepet å benytte i leieforhold.
Disse medlemmer er av den mening
at offentlig innblanding i utleieforhold som er omtalt i loven,
herunder leiens størrelse, i seg selv er en kilde til å skape konflikter
mellom leier og utleier. Det er derfor viktig å begrense at utleieforhold
underlegges offentlige bestemmelser og kontroll som kan skape enda
større problemer enn de som eventuelt kan oppstå i et fritt marked.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
"§ 3-1 annet ledd skal lyde:
Leiens størrelse fastsettes som det beløp partene selv blir enige
om skal gjelde.
Lovforslaget § 3-1 annet ledd blir nytt tredje ledd."
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti
og Venstre mener det norske leiemarkedet er preget av dårlig
organisering på utleiesiden og mange uerfarne leietakere på den
andre siden. Myndighetene må derfor bidra til å profesjonalisere utleiesektoren
og bidra til mer langsiktighet. I Norge har vi en særlig tradisjon
for å stimulere eid bolig. Disse medlemmer vil
videreføre en slik stimulering, men ønsker også et økt politisk
fokus på å styrke leiesektoren. Den er kommet for å bli, også i Norge. Disse medlemmer ser for seg at leiesektoren
kommer til å vokse de nærmeste årene på grunn av økonomisk uro og
økte ungdomskull. Studentsamskipnaden i Tromsø har organisert både
utleiere og leietakere ved hjelp av Internett, og disse
medlemmer mener det er et enkelt og billig virkemiddel som
kan bidra til at flere byer i landet gjør det samme. Dette vil være
ett tiltak for å organisere sektoren bedre og bidra til mer profesjonalitet. Disse medlemmer ser også for seg flere
ideelle boligstiftelser inn i leiesektoren og utfordrer Regjeringen på
en politikk for å bidra til å etablere disse. Det er også behov
for å styrke informasjonstiltak overfor særlig unge leieboere. Disse medlemmer oppfordrer derfor Regjeringen
til å vurdere hvilke aktører som kan stå for en slik virksomhet.
I proposisjonen foreslås det å innskrenke leierens rettigheter
ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet slik at det kan
avtales at disse får færre rettigheter enn det som følger av husleielovens
ordinære regler, jf. omtalen under kapittel 11 i proposisjonen og
i kapittel 10 i innstillingen. Det er i den forbindelse behov for
å se hvilke føringer som følger av internasjonale menneskerettigheter.
De relevante bestemmelsene er inntatt i Den europeiske menneskerettskonvensjonen
(forkortet EMK), i FNs konvensjon om sosiale og politiske rettigheter
(forkortet SP), i FNs konvensjon om økonomiske, sosiale og kulturelle
rettigheter (forkortet ØSK) og i barnekonvensjonen (forkortet BK).
Departementet ga Advokatfirmaet Hjort DA i oppdrag å vurdere
høringsforslaget til ny § 11-1 i husleieloven opp mot Norges forpliktelser
etter internasjonale menneskerettskonvensjoner.
Betenkningen er vedlagt proposisjonen for å vise ulike problemstillinger
knyttet til menneskerettighetene. Departementet har ikke tatt stilling
til alle konklusjoner i betenkningen. På enkelte punkter slutter departementet
seg ikke til konklusjonene. Det er for øvrig kommunenes praktisering
av regelverket som ofte vil være avgjørende for om konvensjonene
er overtrådt eller ikke.
Komiteen har merket seg proposisjonens
omtale av forpliktelsene etter internasjonale menneskerettskonvensjoner
sett i forhold til høringsforslaget til ny § 11-1 i husleieloven.
Husleien skal være fastsatt til et bestemt beløp, jf. § 3-1 første
ledd. Departementet mener at det er viktig at leien er forutsigbar
og fast.
Når det gjelder tilleggsytelser har partene i dag bare mulighet
til å avtale at utgiftene ved forbruk av elektrisitet og brensel
kan fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Denne
adgangen er begrunnet med at dette er utgifter som avhenger av leierens
forbruk og som ikke lar seg beregne på forhånd. Leieren kan da begrense
egne kostnader gjennom å redusere sitt forbruk. Departementet ser
at de samme hensyn gjør seg gjeldende for utgifter til vann. Departementet
mener også at det er positivt å motivere til handlinger som kan
ivareta miljøhensyn. Departementet foreslår derfor at også utleierens
utgifter til vann kan kreves i tillegg til leien hvor utgiftene
betales etter målt forbruk. Departementet ser videre at det som
hovedregel er slik at utgiftene til avløp beregnes ut fra vannkonsumet,
og foreslår en endring slik at det i slike tilfeller også kan avtales
at leieren skal betale avløpsavgiften.
Leieren kan kreve at utleieren legger fram regnskap som viser
størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens
husrom. Leierne kan på visse betingelser også kreve installering
av apparat for måling av den enkeltes forbruk.
Komiteen viser til at
Regjeringen foreslår at utleierens utgifter til vann kan kreves
i tillegg til leien hvor utgiftene betales etter målt forbruk. Komiteen mener at leieprisen må sees
i sammenheng med dette. Komiteen vil
påpeke at der leien allerede i dag inkluderer kostnader til vann
og avløp, vil dette måtte trekkes ut av husleien før eventuelle
nye kostnader til vann og avløp legges til leieprisen. Komiteen mener at dersom leier skal kunne
ta vann- og avløpskostnader inn i leien, så må dette ikke komme i
tillegg til opprinnelig leiepris. Dersom utleier vil installere
vannmåler, må utleier selv dekke utgifter til kjøp av denne. Dersom
leietaker vil installere vannmåler, må leietaker dekke denne kostnaden.
Formålet med dette er å søke å redusere vannforbruket av hensyn
til klima og miljø.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre mener i likhet med Huseiernes Landsforbund at det
bør åpnes for å tillate separat betaling for flere tilleggsytelser
enn det som er mulig innenfor dagens lov, og mener mulighet for separat
betaling av vann- og avløp er et skritt i riktig retning. Disse medlemmer vil derfor støtte Regjeringens
forslag.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Venstre mener at leietaker også bør kunne pålegges
å betale for renovasjon og feiing. Disse medlemmer viser
til at utviklingen i betalingssatsene også på dette området tilsier
at det er den som bruker tjenesten som bør betale for den. Dette
sikrer effektiv ressursutnyttelse og en mer miljøvennlig adferd.
Disse medlemmer foreslår på denne
bakgrunn følgende:
"§ 3-1 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:
Det samme gjelder utleiers utgifter til vann og avløp, renovasjon
og feiing når disse utgiftene skal betales målt for bruk og forbruk."
Det kan avtales at leieren, som sikkerhet for skyldig leie, skader
på husrommet, utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser
seg av leieavtalen, skal deponere et beløp på opptil seks måneders
leie, jf. § 3-5.
Det deponerte beløp skal i dag settes på "særskilt" konto i finansinstitusjon
som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. I særskilt konto
ligger at innestående må være utskilt fra så vel leierens som utleierens
øvrige midler. Det har vært knyttet tvil til om det kan etableres
en felles depositumskonto for flere leieforhold. Departementet foreslår
at det som hovedregel skal etableres en særskilt konto i leierens navn
for hvert leieforhold. Krav om én konto for hvert leieforhold vil
trolig gi best oversikt, og gjøre det enkelt å kontrollere at lovens
øvrige vilkår oppfylles.
Særlig studentsamskipnadene og ulike studentorganisasjoner har
under høringen pekt på at samskipnadene i dag har en felles depositumskonto.
Kontoen disponeres av samskipnaden, og ikke av en finansinstitusjon.
Organisasjonene har av praktiske og kostnadsmessige grunner bedt
om at dagens praksis med en samlekonto kan videreføres og at den
ulovlige disponeringen over kontoen kan legaliseres. Departementet
vil peke på at omtalte praksis for studentsamskipnadene er ulovlig,
og at studentene derfor ikke har den sikkerheten for depositumet
som de skal ha.
Selv om det fra leierens ståsted er ulemper med en samlekonto,
ser departementet at enkelte større aktører, som studentsamskipnadene,
med mange leieforhold av kort varighet, kan ha ønsker om å opprette
samlekontoer. Studentsamskipnadene driver heller ikke kommersielt
slik at økte utgifter veltes over på leierne. Departementet foreslår
etter dette at det som utgangspunkt skal opprettes en særskilt konto
i leierens navn for hvert leieforhold, men at departementet får
hjemmel til å gjøre unntak fra lovens krav gjennom forskrift, for
eksempel unntak fra kravet om særskilt konto i leierens navn for
hvert leieforhold. Forskriftshjemmelen er spesielt aktuell i forhold
til studentsamskipnadene.
Flere instanser har gitt uttrykk for at det er uheldig at finansinstitusjoner
kan utbetale det utleieren oppgir som skyldig leie, uten at leieren
varsles på forhånd. Leieren kan av ulike årsaker rettmessig ha holdt
tilbake deler av leien. Departementet har forståelse for at utleieren
kan ha behov for en rask og problemfri tilgang til det deponerte
beløpet i enkelte tilfeller, blant annet av likviditetsgrunner.
Det samme argumentet kan imidlertid påberopes av leieren. Departementet
foreslår etter dette at det stilles krav om at utleieren ikke lenger
kan få utbetalt påstått skyldig husleie uten at leieren varsles
på forhånd.
Departementet foreslår videre at dersom leieren protesterer mot
utbetaling av skyldig husleie fra depositumskontoen, må leieren
gå til søksmål mot utleieren. Bestemmelsen er begrenset til skyldig
leie. En utleier som vil gjøre bruk av bestemmelsen, må videre dokumentere
avvik i forhold til avtalt leie. Når leieren må reise søksmål for
å forhindre utbetaling, foreslås det at fristen for å gjøre dette
settes til fem uker fra varselet er sendt. Dette samsvarer med den frist
som utleieren i praksis har hatt hvis leieren krever utbetaling
av depositumet.
Det foreslås at det er finansinstitusjonen som skal sørge for
å sende varsel til leieren.
Departementet foreslår ellers noen presiseringer i ordlyden slik
at det fremkommer klarere når finansinstitusjonen plikter å foreta
utbetaling fra kontoen.
Dersom leieren krever utbetaling av depositumet, skal utleieren
innen fem uker fra varsel er sendt, fremme krav om utbetaling av
skyldig husleie etter ovennevnte bestemmelse, eller reise søksmål.
Fristen på fem uker er i samsvar med bestemmelsen slik den praktiseres
i dag.
Departementet foreslår at det klargjøres i bestemmelsen at utleieren
skal betale for opprettelse av depositumskontoen.
Komiteen mener at en egen
depositumskonto for hver enkelt student som bor i bolig administrert av
studentsamskipnadene er en unødvendig byråkratisk ordning. Komiteen mener at depositum fra studentene
kan stå på en felles konto, under forutsetning av at renteinntektene
fra depositumskontoen brukes til studentvelferd. Komiteen ber
departementet følge opp dette i forskriftsarbeidet.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre viser til at private garantier som brukes i boligleieforhold
typisk er gitt av foreldre eller arbeidsgiver, og dermed er gratis
for leier. Disse medlemmer viser til
at slike garantier i mange tilfeller kan muliggjøre leie av egen
bolig. Disse medlemmer ønsker derfor
å fjerne kravet om lovens forbud mot garantier på mer enn 6 måneder
i husleielovens § 3-6.
Disse medlemmer vil på denne bakgrunn fremme
følgende forslag:
"§ 3-6 annet punktum oppheves."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
til praksisen med at studentsamskipnadene benytter felles depositumskonto, blant
annet fordi internasjonale studenter må gjennom en lang prosess
før de kan få opprettet egne bankkontoer i Norge. Disse
medlemmer mener at det ikke er nok med en ny forskriftshjemmel
der departementet kan gi unntak fra loven, og ønsker derfor et spesifikt
unntak i loven for blant annet studentsamskipnadene.
Disse medlemmer vil på denne bakgrunn fremme
følgende forslag:
"§ 3-5 annet ledd nytt annet punktum, skal lyde:
Utleie av boliger til studenter er unntatt fra kravet om særskilt
konto."
Husleieloven gir leieren rett til å deponere omtvistet leie i
finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge,
jf. § 3-8. Ved slik deponering mister utleieren mulighet til å si
opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende leiebetaling. Bestemmelsen
bygger på en forutsetning om at leieren ensidig kan foreta slik
deponering.
Departementet mener utleieren ikke bør kunne hindre leieren i
å oppnå rettsvirkningen etter § 3-8. I praksis kan utleieren gjøre
dette i dag ved ikke å medvirke til deponering etter bestemmelsens
annet ledd. Departementet foreslår derfor at dersom utleierens manglende
medvirkning er den eneste grunnen til at deponering ikke kan skje,
kan leieavtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende
leiebetaling dersom leieren setter det omtvistede beløp inn på egen
konto adskilt fra leierens øvrige midler. Det stilles dermed ikke
krav til at denne kontoen er sperret.
Departementet foreslår at leieren skal gi utleieren melding om
begrunnelsen for deponeringen og en fjortendagers frist til å medvirke
til deponeringen. Fristen skal regnes fra meldingen ble sendt.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet påpeker
at utleieren som hovedregel må medvirke til opprettelse av en deponeringskonto,
og disse medlemmer har derfor problemer
med å se hvordan deponering etter departementets forslag kan finne
sted. Disse medlemmer viser til at NBBL
og OBOS påpeker at utleieren kan ha gode grunner for å ikke medvirke
til opprettelsen av slik deponeringskonto, og at det derfor i loven
bør presiseres at slik medvirkning ikke er å regne som aksept av
lovligheten av deponeringen eller størrelsen på det deponerte beløpet.
Disse medlemmer vil på denne bakgrunn støtte
Regjeringens forslag, men vil samtidig fremme følgende forslag:
"§ 3-8 nytt fjerde ledd skal lyde:
Slik medvirkning er ikke å regne som en aksept av lovligheten
av deponeringen eller størrelsen på det deponerte beløpet."
Utleieren har hovedansvaret for å vedlikeholde husrommet og eiendommen
for øvrig, jf. § 5-3. Utleieren skal også vedlikeholde fellesarealer
og tilbehør/gjenstander som leieren etter avtalen har rett til å
bruke.
Leieren har en avgrenset plikt til å vedlikeholde husrommet.
Departementet viser til forskrift om brannforebyggende tiltak
og tilsyn § 2-5, gitt med hjemmel i brann- og eksplosjonsvernloven
§ 6. Her framgår det at ansvaret er fordelt slik at utleieren har
ansvar for anskaffelse av røykvarslings- og brannslokkingsutstyr.
Leieren har ansvar for funksjonskontroll av røykvarslings- og brannslukkingsutstyret.
Departementet mener det er viktig at denne ansvarsfordelingen også
framgår av husleieloven. En slik presisering i husleieloven vil
hindre tvil om regelen, og kan bidra til å bevisstgjøre partene
om en viktig ansvarsdeling for vedlikeholdet av brannsikringsutstyr.
De fleste høringsinstansene er enig i disse vurderingene. Departementet
mener dessuten at denne fordelingen er den mest praktiske å gjennomføre
i forhold til hvem som bebor boligen og lettest kan foreta ettersyn.
Departementet foreslår derfor en slik presisering i loven.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti,
Kristelig Folkeparti og Venstre, mener det er svært positivt
at det i forarbeidet til endringene i loven kommer klart frem at
det er utleier som har ansvaret for vedlikehold av fellesarealer
og tilbehør/gjenstander som leieren etter avtalen har rett til å
bruke. Det er viktig at det presiseres at dette også gjelder kommunale
boliger, og at dette faktisk følges opp av utleier. Det bes om at
departementet kommer tilbake med forslag til løsninger på hvordan
dette kan praktiseres og følges opp bedre enn det som gjøres i dag.
Loven har ingen regler om hvor mange som kan bo i en leiebolig.
I leieperioden kan leieren ta opp visse nærstående i sin husstand.
Dette gjelder blant annet ektefelle, samboer eller barn. Opptak
av personer i husstanden, som ikke er blant leierens nærmeste, krever
godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende
persons forhold gir saklig grunnlag for avslag, jf. § 7-1.
Departementet har forståelse for at utleieren kan ha behov for
å begrense antall personer som bosetter seg i boligen. Behovet for
en slik begrensning kan være av hensyn til bomiljøet eller belastningen
på boligen. Departementet foreslår derfor en mindre lovendring som
klart åpner for at utleieren kan nekte leieren opptak av andre enn
nærstående personer i husstanden dersom dette fører til overbefolkning
av boligen. Departementet understreker at avslag på grunn av etnisitet,
språk, livssyn mv. ikke vil gi saklig grunnlag for å nekte husstandsutvidelse,
jf. § 1-8 i loven.
Departementet mener det kun skal være de klare tilfellene som
rammes av bestemmelsen og foreslår en presisering i ordlyden på
bakgrunn av dette.
Etter departementets vurdering bør utleierens adgang til å nekte
opptak i husstanden likevel ikke gjelde i forhold til leierens nærstående.
En rett til å nekte opptak av nærstående ville etter departementets skjønn
innebære et for sterkt inngrep i leierens privatliv og kunne gi
svært uheldige utslag. Dersom det blir mye bråk og støy som følge
av husstandsøkningen, kan utleieren på vanlig måte gjøre misligholdsbeføyelser
gjeldende. Departementet mener også at utleieren ikke behøver å
finne seg i enhver slitasje som følger av opptaket i husstanden.
Leieren skal, med mindre annet er avtalt, levere tilbake husrommet i
samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som
skyldes alminnelig slit og elde.
Utleieren kan som hovedregel nekte leieren å framleie boligen.
I visse situasjoner har leieren likevel rett til framleie, og da
kan utleieren bare nekte godkjenning dersom framleierens forhold
gir saklig grunn for avslaget. De samme hensyn som taler for at utleieren
får mulighet til å begrense antall husstandsmedlemmer utover leierens
nærstående, tilsier etter departementets vurdering at utleieren
også bør kunne avslå søknader om framleie ut fra de samme grunner. Departementet
foreslår derfor tilsvarende endringer i de bestemmelsene som gir
leieren rett til slik framleie.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener
utleier i betydelig grad må kunne ha muligheter til å begrense hvor
mange personer som kan tas opp i den husstanden man i utgangspunktet
kun leide ut til én eller to personer. Disse
medlemmer mener opptak i husstand uten eiers godkjennelse
må begrenses til ektefelle/samboer samt begges barn, og viser til
sine merknader og forslag om dette i Innst. O. nr. 43 (1998–1999). Disse medlemmer mener det er flere forhold
som taler for at utleier må kunne påvirke og begrense hvor mange
personer som kan tas opp i en husstand i en utleiebolig der det
i utgangspunktet kanskje bare var hensikten å leie ut til en eller
to personer. En slik styringsmulighet av egen eiendom kan være viktig
både av hensyn til eventuelle naboer, økt slitasje på boligen og
boforholdene til de som leier.
Disse medlemmer vil på denne bakgrunn fremme
følgende forslag:
"§ 7-1 første ledd første punktum skal lyde:
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller
samboer, sine egne eller ektefelles eller samboers barn."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre støtter Regjeringens
forslag om å stramme inn reglene knyttet til overbefolkning. Disse medlemmer er bekymret for at en
i det siste har sett flere eksempler på overbefolkning, spesielt
i forbindelse med utleie til utenlandske arbeidstakere.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre mener at det ikke kan legges til grunn
et regid regelverk på dette området, men mener likevel at proposisjonen
gjør hjemmelen for vid når den beskriver at en ikke skal legge til
grunn en streng norm.
En tidsbestemt leieavtale bortfaller automatisk ved utløp av
tidsangivelsen. Det er bare anledning til å si opp en tidsbestemt
leieavtale i leietiden dersom dette er uttrykkelig avtalt, jf. § 9-2.
Hvis det ikke er avtalt at leieavtalen kan sies opp, og leieren
ønsker å flytte før utløpet av leietiden, har leieren anledning
til å framleie boligen for den resterende del av leietiden. Utleieren
kan nekte framleie dersom framleierens forhold gir saklig grunn
til dette.
Departementet viser til at mangelfull kunnskap om at leieavtalen
ikke kan sies opp i den tidsbestemte leieperioden, kan føre til
at leiere og utleiere inngår tidsbestemte leieavtaler som partene
kan ønske å avslutte før utløpet av leieperioden.
Departementet mener det er viktig å bevisstgjøre partene om at
tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den tidsbestemte perioden.
Departementet foreslår derfor å pålegge utleieren skriftlig å opplyse
at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den avtalte leietiden,
og at brudd på denne opplysningsplikten fører til at leieren likevel
kan si opp leieavtalen i leietiden. En slik regel utelukker ikke
at utleieren inngår en leieavtale som ikke kan sies opp i den avtalte
tidsperioden. Dette kan eksempelvis være praktisk hvis utleieren
skal reise bort i den aktuelle leieperioden.
Departementet foreslår at opplysningsplikten kun skal gjelde
i boligleieforhold.
Komiteen viser til at
husleieloven åpner for to typer leieavtaler, tidsbestemt og tidsubestemt,
jf. § 9-1. Mens husleieloven av 1939 begrenset adgangen til å inngå
tidsbestemte avtaler, kan det ifølge gjeldende husleielov bare unntaksvis
inngås tidsubestemte leieavtaler.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti,
Senterpartiet og Venstre, viser til at tidsbestemte kontrakter
innebærer at leierne ikke har en lovfestet rett til å forlenge eller
fornye leieavtalen. Mange må derfor flytte ut ved utløpet av leieavtalen
selv om husværet fortsatt skal leies ut. Alternativet blir for mange
at det inngås en ny tidsbestemt leieavtale som med gjeldende lov
som oftest blir til markedspris og ikke til gjengs leie som var
lovens forutsetning.
Flertallet vil understreke at leieboere
i likhet med eiere av bolig, har behov for kontinuitet, stabilitet
og forutsigbarhet i boforholdet. Flertallet mener
det velferdspolitisk er nødvendig å øke tryggheten for leietakerne. Flertallet viser til Kommunaldepartementets
uttalelse i Ot.prp. nr. 82 (1997–1998):
"Boligen vil for de fleste være en fundamental ramme i
tilværelsen, og departementet mener at et av de viktigste formålene
med boliglovgivningen bør være å sikre trygghet for beboerne, enten
boligen blir leiet eller eid."
Også Forbrukerrådet har understreket det samme når de uttaler:
" … ut fra et rettspolitisk synspunkt kan en spørre om
ikke husleieloven bør innføre et krav om begrunnelse for nektelse
av fornyelse."
Flertallet ønsker derfor å få vurdert
en presisering som gjør tidsubestemte avtaler til hovedregel. Det
bør også vurderes å skille mellom profesjonelle og private utleiere. Flertallet ber Regjeringen komme tilbake
til Stortinget med en vurdering av disse problemstillingene.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre slutter seg til Regjeringens forslag om å la tidsbegrensede
leieavtaler fortsatt være hovedregelen. Disse
medlemmer mener at Regjeringen stort sett har funnet en god
balanse mellom utleiers rettigheter og eiendomsrett på den ene siden,
og leiers behov for forutsigbarhet på den andre. Disse
medlemmer er redd for at forskyves rettighetene radikalt ytterligere
i leietakers favør kan en risikere at mange uprofesjonelle utleiere ikke
lenger ønsker leie ut leiligheter og deler av sine eiendommer.
Departementet viser til at kommunen har ansvar for å medvirke
til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, og
sørge for sosiale tjenester til kommunens befolkning. Statens ansvar
er å legge til rette for at kommunene kan ivareta dette ansvaret.
Departementet legger til grunn at den kommunale boligmassen ofte
er begrenset, og at det derfor er viktig at kommunene har mulighet
til å sikre at de kommunale boligene brukes av de som har særskilt behov
for en kommunal leiebolig.
Departementet foreslår derfor en videreføring av spesialreguleringen
i dagens husleielov §§ 11-1 og 11-2, men vil likevel foreslå en
del justeringer. Som utgangspunkt mener departementet at de vanskeligstilte
på boligmarkedet skal ha de samme rettigheter som andre leiere;
unntak fra de ordinære reglene bør bare godtas der dette har en
særskilt begrunnelse.
Departementet viser til at det i dag er én særbestemmelse om
leie av bolig for personer med spesielle boligbehov av varig karakter
(§ 11-1) og en annen bestemmelse om leie av bolig for personer med
spesielle boligbehov av midlertidig karakter (§ 11-2). Departementet
foreslår i proposisjonen én bestemmelse om utleie av boliger til
vanskeligstilte på boligmarkedet.
Med vanskeligstilte på boligmarkedet siktes det til personer
med dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige og sosiale
problemer, mangelfull kunnskap om det norske boligmarkedet eller
liknende utfordringer.
I forhold til dagens lov foreslås det at bestemmelsen skal omfatte
boliger som leies ut til vanskeligstilte på boligmarkedet uten krav
til tilpasning eller tilrettelegging av boligene. En slik endring
vil gjøre det lettere å bruke hele kommunens boligmasse til vanskeligstilte
på boligmarkedet. I forhold til enkelte av unntakene kan det imidlertid
være av betydning om det er gjort former for tilpasning eller tilrettelegging. Som
eksempel kan nevnes at dersom det er knyttet tjenester til boligen,
kan tjenesteytingen tilsi begrensninger i leierens rettigheter.
Når det gjelder offentlig disponerte boliger, foreslår departementet
å ikke videreføre kravet i dagens lov om at et offentlig organ må
klausulere boligen til et bestemt formål for at unntaksbestemmelsene
ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet skal komme til anvendelse.
Gitt at kravene for å benytte unntakene er tilstede, er det etter
departementets vurdering tilstrekkelig at boligen leies ut til vanskeligstilte på
boligmarkedet.
For andre boliger, for eksempel boliger som er eid av et aksjeselskap
eller en ideell organisasjon, foreslår departementet at det fortsatt
skal være krav om at det foreligger vedtak fra offentlig organ som forbeholder
boligen for den aktuelle målgruppen for å kunne anvende bestemmelsen.
Formålet med et offentlig vedtak i disse tilfellene er å sikre at
bestemmelsen ikke misbrukes, og kontrollere omfanget av bruken.
Departementet foreslår at dersom det er nødvendig ut fra boligens
utforming og formål, kan det avtales at opptak av husstandsmedlemmer
som er leierens nærmeste slektninger, kan nektes.
Tilsvarende vil departementet foreslå at det kan avtales at leieren
ikke skal ha rett til å ta opp andre husstandsmedlemmer eller framleie
en del av boligen dersom det er nødvendig ut fra boligens utforming og/eller
formål. I slike tilfelle bør utleieren også kunne nekte opptak i
husstanden eller framleie dersom forhold ved vedkommende person
tilsier det, eller dette fører til klar overbefolkning. I de sist
nevnte tilfellene kan utleieren også i ordinære leieforhold avslå
søknad om opptak i husstanden og framleie.
Departementet foreslår videre å videreføre dagens regel i §§ 11-1
og 11-2 om at det kan avtales at utleieren skal ha anledning til
å nekte framleie av boligen dersom utleieren tilbyr seg å disponere
boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen
i bruk igjen etter fraværet.
Departementet ser at det kan være behov for en mulighet til "å
prøve ut" om botilbudet fungerer, både i forhold til den aktuelle
personen, og/eller i forhold til de øvrige personer som er tilknyttet
boligtilbudet. Det kan derfor være behov for å ha mulighet til å
inngå leieavtaler av kortere varighet også for personer som etter
dagens husleielov anses å ha et boligbehov av varig karakter.
Departementet foreslår adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale
for kortere tid enn tre år uten hinder av § 9-3 ved utleie til vanskeligstilte
på boligmarkedet, men at dette bare kan gjøres dersom det foreligger
en særlig begrunnelse for dette.
Departementet foreslår at det ved utleie til vanskeligstilte
som klar hovedregel ikke skal være adgang til å inngå mer enn én
tidsbestemt avtale av kortere varighet enn det som følger av § 9-3
for samme bolig. Når det foreligger tungtveiende grunner bør det
likevel være mulig å inngå flere slike tidsbestemte leieavtaler.
Men dette skal være en snever unntaksregel. Departementet viser
også til at det er viktig å vurdere om en avtale av kortere varighet
kan komme i strid med begrensningene som følger av menneskerettighetene.
For å forebygge misbruk av bestemmelsen foreslår departementet
at det framgår klart av bestemmelsen at en tidsbestemt avtale inngått
i strid med denne bestemmelsen, skal anses som tidsubestemt.
Departementet foreslår som i dag at dersom utleieren skal kunne
påberope seg unntaksbestemmelsene i § 11-1, må leieren før avtale
inngås få skriftlig informasjon om at avtalen gjelder en bolig til
vanskeligstilte på boligmarkedet. Departementet foreslår at utleieren
også må presisere hvilke av bestemmelsene som innskrenker leierens
rettigheter etter denne spesialbestemmelsen. Det vil i den forbindelse
eksempelvis være tilstrekkelig å nevne unntaket. Et slikt krav vil
trolig øke både utleieren og leierens bevissthet til hvilke unntak
som skal gjelde i det aktuelle leieforholdet.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Det er i dag særregler blant annet for klausulerte boliger til
utleie for elever og studenter i § 11-2. Departementet ser det som
viktig å fortsatt legge til rette for å opprettholde og sikre god
tilgang på elev- og studentboliger. Departementet foreslår derfor
å videreføre dagens mulighet til å inngå tidsbestemte avtaler for
kortere tid enn tre år ved utleie av elev- og studentboliger som
etter vedtak av stat, fylkeskommune eller kommune er forbeholdt
denne målgruppen, jf. § 11-2.
Når det gjelder opptak i husstanden og framleie av del av bolig,
foreslår departementet de samme reglene som i forslaget til ny
§ 11-1 i loven. Departementet mener at de samme hensyn som gjelder
ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet også gjør seg gjeldende
her.
Departementet foreslår at det innføres adgang til å avtale et
forskudd på inntil tre måneders husleie ved utleie av elev- og studentboliger.
Departementet legger i den forbindelse vekt på synspunktene fra
studentsamskipnadene om at det er behov for enklere regler enn
dagens depositumsregler ved leie av elev- og studentboliger. Ved
å utvide muligheten for forskudd på leie, vil dette kunne gi studentsamskipnader en
alternativ betryggende sikkerhet for innbetaling av leien. Elever
og studenter bytter bolig i større grad enn andre leiere. Det er
også en stor andel utenlandsstudenter med kort botid.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Fristen for å bringe en avgjørelse fra takstnemnda inn for domstolene
er to måneder, jf. § 12-2.
Etter at ny tvistelov trådte i kraft, er ankefristen for alle
avgjørelser ved domstolene endret til én måned. Departementet foreslår
derfor at også fristen for å bringe en avgjørelse fra takstnemnda
inn for domstolene reduseres fra to til én måned, og at ankefristen for
å overprøve ansvaret for å bære kostnadene utvides til én måned.
Tilsvarende endringer er innført i forhold til Husleietvistutvalgets
avgjørelser.
Etter dagens husleielov er det ikke adgang til å kreve fornyet
takstnemnd. En fornyet takstnemnd gir mulighet for en hurtig avgjørelse
til en moderat kostnad for partene. Departementet foreslår derfor
en bestemmelse som gir mulighet til en fornyet takstnemnd hvor den
første takstnemnda har bygget verdsettelsen på uforsvarlig saksbehandling,
på uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter som må antas å
ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad, eller dersom verdsettelsen
åpenbart er uriktig.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig
Folkeparti, Senterpartiet og Venstre, støtter lovforslaget i
proposisjonen.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
til at det pr. i dag er dyrt å bruke en takstnemnd, fordi takstnemnda
skal bestå av tre medlemmer. Disse medlemmer mener
at det er nødvendig å bringe kostnadene ned, og viser til at Husleielovutvalget
i NOU 1993:4 foreslo at tvister ble avgjort av en enkelt takstmann. Disse medlemmer viser til at departementet
foreslår en bestemmelse som gir mulighet til fornyet takstnemnd, og
påpeker at dette styrker hensiktsmessigheten av mindre ressursbruk
i førsteinstans.
Disse medlemmer vil på denne bakgrunn fremme
følgende forslag:
"§ 12-2 annet ledd første punktum, skal lyde:
Takstnemnda består av en takstmann som oppnevnes av tingretten
i den rettskrets hvor eiendommen ligger."
Komiteen viser til at
husleieloven i dag har to systemer for leieprisvern. Ved avtale
om ny utleie, er det markedsleien som avgjør hvilket leienivå som kan
kreves. Dette fremgår av bestemmelsene §§ 3-1 og 4-1. Deretter reguleres
leien iht. konsumprisindeks én gang i året, første gang 12 måneder
etter at avtalen ble inngått. Etter 2,5 år kan begge parter varsle
om regulering til gjengs leie, med en frist på 6 måneder. Det vil
si at gjengs leie reguleres første gang med virkning etter tre års
leieforhold. Dette er fastslått i § 4-3.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti,
Senterpartiet og Venstre, ber departementet komme tilbake
med en vurdering av konsekvensene ved eventuell innføring av gjengs
leie så snart statistikk over dette foreligger. Formålet er at leiere
skal sikres mot urimelige leievilkår, og å få en oversikt over om
det finnes bedre måter å regulere husleieområdet på enn det som
finnes i dag.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
til sine merknader om gjengs leie i innstillingens pkt. 2.2.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre viser til at gjengs leie som begrep har en betydelig
effekt for at utleier og leietaker blir enig om leienivå uten at
det blir en sak i rettsystemet. Disse medlemmer er
redd for at hvis det lages detaljerte lister på det nivå som flertallet
legger opp til vil det i realiteten bli en statlig styring av leieprisen
som setter markedsmekanismene ut av spill. En slik utvikling vil
over tid redusere tilbudssiden i leiemarkedet. Disse
medlemmer er overrasket over at flertallet går inn for denne
type løsninger uten at konsekvensene er utredet.
Komiteen ber departementet
komme tilbake med en oppfølging av hvordan husleieloven skal harmoniseres
med plan- og bygningsloven med hensyn til klima- og miljø.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og
Venstre, viser til St.prp. nr. 1 (2008–2009) hvor Regjeringen
foreslår at ordningen med Husleietvistutvalg i Oslo og Akershus
gjøres permanent når prøveperioden går ut 31. desember 2008.
Flertallet viser til sin tilslutning
til dette i Budsjett-innst. S. nr. 5 (2008–2009). Av husleieloven
§ 12-5 framgår det at Husleietvistutvalg er en forsøksordning. Flertallet fremmer på denne bakgrunn
følgende endringsforslag:
"§ 12-5 første punktum skal lyde:
Departementet kan i en eller flere
kommuner opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister
etter loven her og etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (Husleietvistutvalg)."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at Fremskrittspartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre i Innst. O. nr. 53 (2005–2006)
gikk imot lovendringene i Ot.prp. nr. 51 (2005–2006) som innebar
at saker fra forliksrådene i stor grad ble flyttet over til husleietvistutvalget,
og at man derved etablerte en ny og fordyrende struktur uten at
den opplevde kvaliteten nødvendigvis økte. Disse
medlemmer vil i den forbindelse vise til sitt forslag om å
nedlegge Husleietvistutvalget i Budsjett-innst. S. nr. 5 (2008–2009).
Komiteens medlem fra Venstre viser til
at i de fleste land hvor leiesektoren står sterkere enn i Norge,
finnes det egne regler for beboerrepresentasjon. Ved å gi leieboere
i utleieeiendommer over en viss størrelse økte rettigheter til medvirkning, vil
man kunne oppnå at beboerne i større grad tar del i og ansvar for
drift, vedlikehold og bomiljø. Dette medlem ber
derfor Regjeringen komme tilbake til Stortinget med et forslag som
gir leieboere i boligleieforhold over en viss størrelse, og som
forholder seg til profesjonelle utleiere, en lovbestemt rett til medinnflytelse.
Dette medlem viser til at dette vil
være i tråd med Venstres ambisjon om å profesjonalisere utleiesektoren,
både på utleie- og leietakersiden. Medinnflytelse, dialog og langsiktighet
vil være en viktig del av dette.
Forslag fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre:
Forslag 1
§ 3-1 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:
Det samme gjelder utleiers utgifter til vann og avløp, renovasjon
og feiing når disse utgiftene skal betales målt for bruk og forbruk.
Forslag fra Fremskrittspartiet og Høyre:
Forslag 2
§ 3-6 annet punktum oppheves.
Forslag fra Fremskrittspartiet:
Forslag 3
§ 3-1 annet ledd skal lyde:
Leiens størrelse fastsettes som det beløp partene selv blir enige
om skal gjelde.
Lovforslaget § 3-1 annet ledd blir nytt tredje ledd.
Forslag 4
§ 3-5 annet ledd nytt annet punktum, skal lyde:
Utleie av boliger til studenter er unntatt fra kravet om særskilt
konto.
Forslag 5
§ 3-8 nytt fjerde ledd skal lyde:
Slik medvirkning er ikke å regne som en aksept av lovligheten
av deponeringen eller størrelsen på det deponerte beløpet.
Forslag 6
§ 7-1 første ledd første punktum skal lyde:
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller
samboer, sine egne eller ektefelles eller samboers barn.
Forslag 7
§ 12-2 annet ledd første punktum, skal lyde:
Takstnemnda består av en takstmann som oppnevnes av tingretten
i den rettskrets hvor eiendommen ligger.
Lovforslaget støttes av komiteen med følgende unntak:
§ 3-1 første ledd nytt tredje punktum støttes av Arbeiderpartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet.
§ 12-2 annet ledd første punktum støttes av Arbeiderpartiet,
Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet
og Venstre.
§ 12-5 første punktum støttes av Arbeiderpartiet, Sosialistisk
Venstreparti, Senterpartiet og Venstre.
Komiteen har for øvrig
ingen merknader, viser til proposisjonen og rår Odelstinget til
å gjøre slikt
vedtak til lov
om endringer i husleieloven
I
I lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven)
gjøres følgende endringer:
§ 2-13 femte ledd bokstav a skal lyde:
a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes
feil eller forsømmelse på utleierens side, eller
§ 3-1 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:
Det samme gjelder utleierens utgifter til vann
og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.
§ 3-3 skal lyde:
§ 3-3 Oppgjørsmåte
Utleieren kan gi anvisning om overføringsmåten av leien
dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig ulempe for
leieren. Leieren har likevel alltid rett til å betale leie gjennom finansinstitusjon
som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Leieren
plikter ikke å overføre leie til utlandet.
Betaler leieren gjennom finansinstitusjon,
skal betaling i forhold til forfallsreglene anses for skjedd når
a) beløpet er mottatt av finansinstitusjon i
Norge, eller
b) et betalingsoppdrag er mottatt av finansinstitusjon i
Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget.
Overskriften i § 3-4 skal lyde:
§ 3-4 Betaling for elektrisitet og brensel
mv.
§ 3-4 første ledd nytt annet punktum skal lyde:
Det samme gjelder hvis leieren skal bidra særskilt
til utleierens utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen.
§ 3-4 annet ledd annet og tredje punktum skal lyde:
Det samme flertall av leierne kan kreve at det
blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk av vann
og avløp. Utleieren kan i så fall over et tidsrom på ett
år utlikne omkostningene ved slike installasjoner på
samtlige leiere i eiendommen.
§ 3-5 annet til åttende ledd skal lyde:
Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i
leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon
som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.
Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere
over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter
utbetalt fra finansinstitusjonen.
Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter
krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig
leie fra kontoen dersom:
a) partene skriftlig har avtalt at leien skal
godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen,
b) utleieren har dokumentert skyldig leie, og
c) leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen
fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt.
Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd,
skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om
at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen
fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål.
Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt
elektronisk postadresse.
Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet
i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig
dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.
Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle
utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt
til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter
at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene
i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt
krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet
tilbake, skal finansinstitusjonenmed
frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren.
Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto.
Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen
skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren.
Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.
Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra
bestemmelsene i paragrafen her.
§ 3-8 første ledd tredje og fjerde punktum skal lyde:
Leieren skal gi utleieren melding om
begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist
til å medvirke til deponeringen. Fristen regnes fra meldingen er
sendt.
§ 3-8 nytt tredje ledd skal lyde:
Er utleierens manglende medvirkning eneste grunn
til at deponering etter annet ledd ikke kan skje, kan avtalen ikke
sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leierensetter
beløpet inn på egen konto atskilt fra leierens øvrige midler. Hvis
utleieren på et senere tidspunkt vil medvirke til deponering etter
annet ledd, plikter leieren innen rimelig tid å overføre beløpet
til konto som nevnt i annet ledd.
§ 4-5 første ledd første punktum skal lyde:
Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling
av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet,
brensel,vann eller avløp i eiendommen,
jf. § 3-4.
§ 5-3 annet ledd annet og tredje punktum skal lyde:
Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll,
rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og
brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren
skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.
§ 7-1 tredje punktum skal lyde:
Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons
forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart
blir overbefolket.
§ 7-3 annet punktum skal lyde:
Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold
gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.
§ 7-4 annet punktum skal lyde:
Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold
gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.
§ 7-5 annet punktum skal lyde:
Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir
saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket,
kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.
Overskriften i § 7-7 skal lyde:
§ 7-7 Framleierens stilling ved opphør av hovedleieavtalen
§ 9-2 første og annet ledd skal lyde:
En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører
uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved
utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke
kan sies opp i den avtalte leietid.
En tidsbestemt leieavtale kan sies
opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom
det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt
etter første ledd annet punktum.
§ 11-1 skal lyde:
§ 11-1 Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av offentligdisponert bolig som
skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet.
Bestemmelsene gjelder også utleie av annen bolig som er forbeholdt
vanskeligstilte på boligmarkedet etter vedtak av organ for stat,
fylkeskommune eller kommune. Med vanskeligstilte på boligmarkedet
menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn
av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer,
dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold.
Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått
opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte
på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter paragrafen
her.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som
nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning.
Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til
boligens utforming eller formål tilsier det.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som
nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt
i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan
i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket,
eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende
person, eller forhold knyttet til boligens utforming eller formål.
Det kan avtales at framleie ved midlertidig fravær
som nevnt i § 7-4 kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere
boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen
i bruk igjen etter fraværet.
Dersom det foreligger særlige grunner, kan det inngås
tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år uten hinder av
§ 9-3. Det er ikke adgang til å inngå mer enn én tidsbestemt avtale
for samme bolig mellom de samme partene av kortere varighet enn
det som følger av § 9-3. Dersom det foreligger tungtveiende grunner,
kan det likevel inngås flere tidsbestemte leieavtaler av kortere
varighet enn det som følger av § 9-3. En tidsbestemt leieavtale
inngått i strid med bestemmelsene her, skal anses som tidsubestemt.
Uten hinder av bestemmelsene i § 3-7 kan det avtales at
leier av bolig som nevnt i første ledd skal yte et lån til utleieren,
dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier.
§ 11-2 skal lyde:
§ 11-2 Elev- og studentboliger
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig
som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune
skal brukes av elever og studenter. Bestemmelsene
gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen
gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre
rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som
nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning.
Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til
boligens utforming eller formål tilsier det.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som
nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt
i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan
i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket,
eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende
person, eller knyttet til boligens utforming eller formål.
Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes
dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen
under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk
igjen etter fraværet.
Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan
det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester,
endt studieår eller endt utdannelse. Uten hinder av § 9-3
kan partene også inngå en tidsbestemt leieavtale for
kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt
tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist
som nevnt i § 9-6.
Uten hinder av § 3-5 tredje ledd kan
det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives
utleieren.
Uten hinder av § 3-2 første ledd annet punktum kan
det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder.
§ 12-2 annet til fjerde ledd skal lyde:
Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av
tingretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. For takstnemnda
gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 så langt de
passer. Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd
innen fjorten dager etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede
avgjørelse er mottatt. Tingretten skal ta kravet til følge hvis:
a) avgjørelsen bygger på uforsvarlig
saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter,
og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad,
eller
b) verdsettelsen åpenbart er uriktig.
Hver av partene kan bringe saken inn for tingretten ved
stevning. Stevningen må være inngått til retten innen én
måned etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse
er mottatt. På samme måte kan saken bringes inn for tingretten dersom
takstnemndas avgjørelse ikke foreligger to måneder etter oppnevningen.
En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen nevnt
i annet punktum, har virkning som en rettskraftig
dom. Retten kan gi oppfriskning for oversittelse av frist som nevnt
i annet punktum.
Retten skal fastsette godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda.
Retten kan bestemme at den som har krevd takst skal betale inn et
beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Utleieren skal bære kostnadene dersom
takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd
i leie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig
til å betale for påkostningene. Ellers skal leieren betale kostnadene.
Rettens avgjørelse treffes ved kjennelse og skal begrunnes. Partene
kan anke kjennelsen innen én måned.
§ 12-5 første punktum skal lyde:
Departementet kan i en eller flere kommuner opprette
et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter loven
her og etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (Husleietvistutvalg).
II
Ikrafttredelse og overgangsbestemmelser
1. Loven gjelder fra den tid Kongen bestemmer. Kongen
kan sette i verk de enkelte bestemmelser til ulik tid.
2. Endringene i § 3-5 gjelder for depositumskontoer opprettet
etter ikrafttredelse av disse endringene.
3. Endringen i § 9-2 gjelder for tidsbestemt avtale inngått
etter ikrafttredelse av denne endringen.
4. Endringene i § 11-1 gjelder for avtaler som er inngått
etter ikrafttredelse av disse endringene.
5. Endringene i § 12-2 gjelder for avgjørelser som er truffet
av takstnemnda etter ikrafttredelse av disse endringene.
Oslo, i kommunal- og forvaltningskomiteen, den 4. desember 2008
Tore Hagebakken |
Karin Yrvin |
leder |
ordfører |