1.1 Innledning
Stortingsmeldingen er en oppfølging av Stortingets vedtak 17. desember 1993 i forbindelse med behandlingen av St.prp. nr. 1 Tillegg nr. 7 (1993-1994) (Salderingsproposisjonen) vedrørende gjeldssanering i borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak. Vedtaket er basert på komitéflertallets merknader i B.innst.S.nr.II (1993-1994). Etter Regjeringens oppfatning gir disse merknadene rom for alternative løsninger. I meldingen tar Regjeringen sikte på å legge grunnlaget for en avklaring av hvordan Stortingets vedtak kan gjennomføres, herunder hvilke endringer som må foretas i husbankloven og hvilke bevilgningsvedtak som er nødvendige. Stortingets vedtak innebærer etter Regjeringens oppfatning en klar utvidelse av Husbankens ansvar overfor en spesiell gruppe låntakere med gjelds- og betalingsproblemer.
1.2 Tidligere stortingsbehandling av tiltak for byfornyede borettslag med økonomiske problemer
Meldingen gjør rede for bakgrunnen for gjeldsproblemer i borettslag som er omfattet av byfornyelsen. I denne forbindelse påpekes det at gjeldsproblemene i byfornyelsen i overveiende grad er et Oslo-problem fra siste halvdel av 80-tallet. Beboere i borettslag i byfornyelsen er i sterkere grad enn andre blitt rammet av økonomiske problemer som følge av den generelle utviklingen i boligmarkedet. Dette må ses på bakgrunn av spesielle forhold knyttet til byfornyelsen og særlige forhold knyttet til borettslag som eierform. Om lag 130 borettslag har bedt Husbanken om gjeldsforhandlinger, hvorav 80 er omfattet av byfornyelsesvedtak.
Meldingen gjør greie for Husbankens adgang til deltakelse i gjeldsforhandlinger med bl.a. borettslag. Husbanklovens § 17 hjemler Husbankens deltakelse i slike forhandlinger på nærmere vilkår. I forbindelse med Stortingets behandling av Ot.prp. nr. 86 (1991-1992) ble det vedtatt endringer i husbanklovens § 17 som åpnet for Husbankens deltakelse i utenrettslige gjeldsforhandlinger med privatpersoner.
I Ot.prp. nr. 23 (1992-1993) ble adgangen til utenrettslige gjeldsforhandlinger foreslått utvidet til også å omfatte ikke-personlige lånekunder, herunder borettslag. Dette som et supplement til gjeldsforhandlinger hjemlet i konkursloven. I Innst.O.nr.45 (1992-1993) viste en samlet kommunalkomité til ulike eksisterende virkemidler for å avhjelpe økonomiske problemer hos såvel borettshavere som borettslag, i tillegg til en rekke kommunale og statlige tiltak rettet mot enkeltpersoner. Komiteen fant allikevel disse tiltakene utilstrekkelige og sluttet seg til forslaget om lovendring, samt en rekke andre virkemidler. Dette som ledd i en tiltakspakke.
I meldingen redegjøres det også for forslag fra et flertall i finanskomiteen i B.innst.S.nr.I (1993-1994) om å sikre borettslag som er omfattet av byfornyelsesvedtak en effektiv gjeldsordning og sanering av fellesgjeld som på varig basis sikrer overkommelige boutgifter.
I B.innst.S.nr.II (1993-1994) fremmet finanskomiteens flertall forslag om endring av forskriftene for og gjennomføringen av Husbankens medvirkning i gjeldsordninger. Meldingen omtaler forslagene nærmere. Komitéflertallets forslag ble vedtatt ved Stortingets behandling av innstillingen. Stortinget støttet dermed også en rekke forslag til tiltak departementet fremmet i salderingsproposisjonen. Dette gjelder forslaget om en utvidelse av borettslagenes adgang til utenrettslige gjeldsforhandlinger, herunder departementets forutsetning om at gjeldsforhandlingene må være reelle, og at også andre kreditorer enn Husbanken må bidra til gode og varige løsninger på borettslagenes gjeldsproblemer.
Videre innebærer Stortingets vedtak at forslag fremmet i B.innst.S.nr.I (1993-1994) om en veiledende gjeldsnorm for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak opprettholdes, ved at det legges opp til en veiledende norm for gjeldsbelastningen (fellesgjeld og opprinnelig innskuddsgjeld) i byfornyede borettslag på om lag kr 4.000 pr. kvm boligflate.
1.3 Alternativer for presiseringer av Stortingets vedtak
Departementet påpeker at i tillegg til endring av retningslinjene for og gjennomføringen av Husbankens medvirkning i gjeldsordninger med byfornyede borettslag, i tråd med flertallsmerknadene i B.innst.S.nr.II (1993-1994), krever Stortingets vedtak endringer i husbankloven og økte bevilgninger.
De nevnte flertallsmerknadene er etter departementets oppfatning ikke entydige. Departementet foretar i meldingen en gjennomgang av alternative presiseringer som Stortingets vedtak åpner for, og som samtidig er praktisk gjennomførbare, slik at Stortinget kan ta stilling til hvilke presiseringer som best ivaretar Stortingets intensjoner.
Departementet viser til at Stortinget i tilknytning til en veiledende gjeldsnorm på ca kr 4.000 pr. kvm boligflate for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, også ønsker å åpne for at den generelle 30 %-grensen for gjeldssanering kan fravikes dersom dette er nødvendig for å oppfylle gjeldsnormen. Dette innebærer at alle gjeldsforhandlinger mellom Husbanken og borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak i prinsippet kan gjennomføres utenrettslig.
Departementet presiserer at det fortsatt er departementets syn at større gjeldsnedskrivninger i borettslag bør være rettslig administrert, men at Stortingets vedtak tas til etterretning. For å unngå en urimelig forskjellsbehandling mellom borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak og andre ikke-personlige låntakere, vil departementet legge til grunn at den generelle 30 %-grensen for utenrettslige forhandlinger oppheves.
Departementet drøfter merknader fra finanskomiteens flertall i B.innst.S.nr.II (1993-1994) vedrørende veiledende norm for gjeldssanering. Departementet legger til grunn at Husbanken kun skal sanere egne fordringer. Andre kreditorer må delta med eventuell sanering av sine fordringer.
Departementet viser til at komitéflertallet uttrykker at målsettingen for overkommelige boomkostninger er en gjeldsbelastning på kr 4.000 pr. kvm i sum av fellesgjeld og opprinnelig innskudd. Departementet legger til grunn at Stortinget forutsetter at forhandlingsresultater som gir en høyere gjeldsbelastning enn dette, korrigert for variasjoner i standard, ikke kan aksepteres, selv om det enkelte forhandlingsresultat isolert sett reflekterer borettslagets faktiske verdi og betjeningsevne på forhandlingstidspunktet.
Departementet drøfter de ulike hensyn som Stortinget har pålagt Husbankens gjeldssaneringsordning å ivareta. Etter å ha gjennomgått hensynet til henholdsvis overkommelige boutgifter, borettslagets (eiendommens) verdi, opprinnelig innskudd og endelig hensynet til likebehandling, konkluderer departementet med at det er mulig å presisere Stortingets vedtak om veiledende norm for gjeldssanering på tre alternative måter. Disse alternativene er nærmere beskrevet i meldingen.
Videre gjennomgår departementet hvilke konsekvenser veiledende gjeldsnorm har for gjeldsforhandlingene.
Det redegjøres for forhold som vurderes under ordinære gjeldsforhandlinger, herunder hvilke faktorer som vektlegges hva angår borettslagets verdi og betjeningsevne og hvorvidt kreditorenes fordringer må anses uerholdelige eller ikke.
Meldingen påpeker at en forutsetning for reelle gjeldsforhandlinger er at alle parter har et incentiv til å komme fram til en frivillig løsning. I en normal forhandlingssituasjon vil en tvangsrealisering av borettslagets eiendom som hovedregel være uønsket både av borettshaverne og borettslagets kreditorer.
Departementet drøfter forholdet mellom Husbanken og etterstående kreditorer og konkluderer med at det etter departementets vurdering vil være mulig å foreta følgende presisering av Stortingets vedtak mht. veiledende norm for gjeldsbelastning og etterstående kreditorers deltakelse: Husbanken skal, gjennom sanering av egne fordringer, bidra til å nå målsettingen om en veiledende norm for gjeldsbelastning, selv om etterstående kreditorer opprettholder sine fordringer i borettslaget.
Meldingen viser til B.innst.S.nr.II (1993-1994) og uttalelsene fra en samlet finanskomité om ansvarsfordelingen mellom stat og kommune overfor borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak. Stortingets forutsetninger vedrørende kommunalt tilskudd til borettslagene kan gjøre det nødvendig med økt tilførsel av midler til vedlikeholds- og miljøfondet i Oslo. Det vil også kunne bety behov for opprettelse av tilsvarende ordninger i Bergen og Trondheim.
Departementet forstår komitéflertallets merknad om Husbankens ansvar overfor lånekunder med betalingsvansker slik at Husbanken ikke skal holdes direkte ansvarlig for sine låntakerers gjeldsproblemer, men at Husbanken, som långiver til borettslag og som boligpolitisk instrument for staten, må være det klart mest egnede organ for gjennomføring av særskilte tiltak overfor borettslag i byfornyelsen.
1.4 Alternativer for avgrensninger av Stortingets vedtak
Meldingen viser til merknadene i B.innst.S.nr.I (1993-1994) hvor komitéflertallet uttalte seg om den spesielle situasjonen for beboere og borettslag omfattet av kommunale byfornyelsesvedtak, samt Stortingets vedtak om gjeldssanering for disse. På denne bakgrunn drøfter meldingen nærmere hvilke boliger og borettslag som kan omfattes av Stortingets vedtak. Det skisseres tre alternative avgrensninger av vedtaket.
Meldingen redegjør også for omfanget av boliger og borettslag som er omfattet av byfornyelsesvedtak i Oslo, Bergen og Trondheim. Fram til 1993 er det i disse byene utbedret 9.015 boliger der husbanklånet pr. bolig er større enn kr 80.000. To tredjedeler av disse er organisert som borettslag.
1.5 Juridiske og økonomiske konsekvenser av Stortingets vedtak
Departementet peker på at husleieloven begrenser Husbankens mulighet til å ettergi gjeld som ut fra et økonomisk og juridisk synspunkt lar seg inndrive. Den løsning som i forbindelse med gjeldsforhandlinger gir best økonomisk løsning for Husbanken skal legges til grunn. Den gjeldsnorm som er foreslått fra Stortingets side forutsetter at andre kriterier enn tapsberegning legges til grunn ved gjeldsforhandlinger. Dersom Husbankens fullmakt på dette området skal utvides, må dette skje ved en lovendring. Departementet viser til at dette kan gjøres ved å føye til en bestemmelse i husbanklovens § 17 andre ledd som gir banken den hjemmel som er nødvendig for å kunne gjennomføre Stortingets vedtak. Departementet vil raskt kunne komme tilbake til Stortinget med en særskilt odelstingsproposisjon med et slikt lovendringsforslag.
Departementet gjennomgår de budsjettmessige konsekvenser ved de ulike avgrensninger/presiseringer av Stortingets vedtak som legges fram i meldingen. Det påpekes at de alternative presiseringer og avgrensninger som er drøftet, i alle tilfeller vil innebære at Husbanken må foreta gjeldssaneringer i et omfang som overstiger de budsjettmidler som er bevilget til Husbankens risikofond for dekning av tap på ikke-personlige låntakere i 1993 og 1994, henholdsvis 80 mill. kroner og 150 mill. kroner. Tilleggsbevilgningsbehovet til Husbankens risikofond vil variere mellom 165 mill. kroner og 1.300 mill. kroner alt etter hvilken av de tre alternative presiseringer av gjeldsnormen som benyttes, og den avgrensning som velges med hensyn til hvem normen skal omfatte.
Videre peker departementet på en rekke øvrige konsekvenser som Stortingets vedtak vil ha, bl.a. hvordan gjeldsordningen vil kunne påvirke boligmarkedet, og det faktum at ordningen vil kunne oppleves urimelig av grupper som er omfattet av kommunale byfornyelsesvedtak, men som ikke kommer inn under gjeldsordningen, selv om de er påført økonomisk tap/ulempe. Departementet understreker at en særskilt gunstig gjeldsordning for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak ikke vil harmonere med statens øvrige boligpolitiske opplegg.
I en avsluttende merknad fastholder departementet at den mest effektive - og rettferdige - måten å bidra til at borettslag i byfornyelsen kan få gode og varige løsninger på sine gjeldsproblemer, er gjennom ordinære gjeldsforhandlinger. Dersom det foreligger skjevheter i forhandlingsresultatene kan disse rettes opp gjennom en særskilt tilskuddsordning.
Departementet fastholder det syn som Regjeringen la til grunn i Salderingsproposisjonen for 1994 og oppfordrer Stortinget til nøye å vurdere om en gjennomføring av Stortingets vedtak av 17. desember 1993 er forenlig med de intensjoner Stortinget for øvrig har lagt til grunn for tiltak rettet mot gjeldsproblemer og øvrige, målrettede boligtiltak.
Departementet peker på at en særlig gunstig gjeldsordning for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak vil kunne skape forventninger om økonomiske rammebetingelser for framtidig byfornyelse som det kan vise seg vanskelig for myndighetene å innfri.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, lederen, Anneliese Dørum, Eirin Faldet, Rolf Terje Klungland, Rune E Kristiansen og Leif Lund, fra Senterpartiet, Terje Riis Johansen, Eva Lian og Morten Lund, fra Høyre, Tore A Liltved og Arild Lund, fra Sosialistisk Venstreparti, Børre Rønningen, og fra Kristelig Folkeparti, Ola T Lånke, har i forbindelse med behandlingen av meldingen hatt høringer med Leierboerforeningen i Oslo, Oslo kommune, Bergen kommune, Støttegruppa for byfornyelsesofrene, NBBL, VIBEKE - aksjonsgruppen for byfornyelsesofre og gjennom brev fått Trondheim kommunes vurdering av saken. Komiteen viser til at meldingen er en oppfølging av Stortingets vedtak om gjeldssanering i borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak ved behandling av St.prp. nr. 1 Tillegg nr. 7 (1993-1994).
Komiteen har merket seg Bergen kommunes kommentarer til meldingen, hvor det bl.a. vises til at byfornyelsen i Bergen har vært organisert på en slik måte at enkeltpersoner og enkeltstående borettslag har vært holdt skadesløse. Dette har sin bakgrunn i Bergen kommunes aktive rolle i byfornyelsen, slik at det i dag er kommunen selv og boligbyggelagene, i første rekke BOB, som sliter med gjeldsproblemer. Det vises til at i dag er det kommunens gjeld innen byfornyelsen og ikke gjelden i borettslagene som er hindringen for videre byfornyelse. Komiteen mener det er viktig at departementet vurderer den spesielle situasjon Bergen kommune er i.
Komiteen forutsetter at selv om merknadene tar utgangspunkt i situasjonen i Oslo, så skal ordningen gjøres gjeldende også for Bergen og Trondheim for så vidt forholdene for øvrig er tilsvarende.
Komiteen viser videre til vedtak i Stortinget om denne sak høsten 1993, og partienes merknader i forbindelse med denne.
For komiteen er det primære mål at det etableres en ordning hvor nåværende beboere i rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak kan få fellesgjelden redusert til et rimelig nivå, der det også tas hensyn til opprinnelig innskudd. Komiteen mener med dette at den enkelte kan settes i stand til å beholde sin bolig. Samtidig må det etableres en ordning som i mest mulig grad bidrar til å redusere gjeldsproblemene for de som opprinnelig har bodd i de samme boliger, men som av økonomiske årsaker har blitt tvunget til å flytte ut, eller er kastet ut, og som fortsatt har individuelle gjeldsbelastninger som følge av byfornyelsen. Ordningen skal ikke omfatte nybygg innen byfornyelsen.
Komiteen ser behovet for større fleksibilitet i de gjenstående gjeldsforhandlinger. Komiteen støtter derfor departementets forslag om å oppheve Husbankens 30 %-grense for utenrettslige gjeldsforhandlinger.
Gjeldsnorm
Komiteen viser til meldingen og departementets brev av 21. april 1994, hvor departementet vurderer en tilskuddsordning som mer effektiv enn en gjeldsnorm for å ivareta målsettingen om å gi varige løsninger for opprinnelige beboere i byfornyelsen med alvorlige gjeldsproblemer.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, kan ikke dele denne vurdering, og viser i den forbindelse til at ordningen med en gjeldsnorm delvis er utprøvd gjennom skifterettens behandling. En tilskuddsordning vil medføre forsinkelser og nye avgrensingsproblemer som flertallet ikke kan se at komiteen kan ha full oversikt over. Flertallet legger videre til grunn at man ved en gjeldsnorm vil nå langt i å oppgradere den byfornyede boligmasse. En viktig grunn til å benytte gjeldsnorm og ikke en tilskuddsordning er at problemene er knyttet til borettslagenes fellesøkonomi og fellesgjeld.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet har merket seg at departementet i meldingen viser til en rekke problemer knyttet til forslaget om en veiledende gjeldsnorm i forbindelse med selve gjeldsordningen.
Disse medlemmer viser også til høringer og brev hvor Bergen kommune, Trondheim kommune og NBBL går imot en slik veiledende gjeldsnorm.
Dersom gjeldsnormen imidlertid knyttes til en tilskuddsordning etter at de ordinære gjeldsforhandlinger er avsluttet, går disse medlemmer inn for at det innføres en veiledende gjeldsnorm basert på fellesgjeld og opprinnelig innskudd.
Disse medlemmer vil fremme følgende forslag:
« Gjeldsnormen knyttes opp mot en tilskuddsordning. »
Disse medlemmer viser til at en ordning med gjeldsnorm ikke er utprøvd gjennom skifterettens behandling. I de gjeldsforhandlinger som er gjennomført, og som er beskrevet i St.meld. nr. 27 (1993-1994), ble det ikke gitt instruks til Husbanken om hvilke resultater som skulle oppnås, utover Husbankens fullmakt til å kunne slette uerholdelige fordringer. Dersom slike instrukser om veiledende gjeldsnorm hadde foreligget før disse forhandlingene, mener disse medlemmer Husbankens forhandlinger med de private etterstående kreditorene ville blitt vesentlig vanskeliggjort. Resultatet ville blitt tvangsrealisering eller at Husbanken måtte vike prioritet, slik at de etterstående kreditorene ville fått sikkerhet for sine fordringer på bekostning av statskassen. For borettslaget ville dette medføre en langt mer tidkrevende og usikker prosess, uten at resultatet nødvendigvis ville blitt bedre enn det ble gjennom ordinære frivillige gjeldsforhandlinger uten pålegg om veiledende gjeldsnorm.
Komiteen viser til at det vil være forskjeller i de byfornyede borettslagenes standard, utførelse, vedlikehold m.m. Komiteen legger derfor til grunn at en veiledende gjeldsnorm vil være rimelig, ved at en kan tillate en noe høyere gjeld pr. m2 for borettslag med høyere standard enn for borettslag med 30-årsstandard.
Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti legger i den forbindelse til grunn at det for borettslag med lav standard, dårlig beliggenhet eller andre spesielle forhold kan være aktuelt med en lavere gjeld pr m2.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, mener at også sikre leieinntekter, f.eks. fra næringslokale, kan tillegges vekt ved fastsettelsen av gjeld pr m2.
Avgrensing
Komiteen mener at en veiledende gjeldsnorm skal legges til grunn for rehabiliterte, byfornyede borettslag hvor det er fattet vedtak om byfornyelse, eller hvor borettslaget befinner seg innenfor vedtatte områder for byfornyelse og som er utbedret innen utgangen av 1993, jf. meldingens kap. 4. Komiteen viser til at disse borettslag har den største andel av opprinnelige beboere omfattet av byfornyelsesvedtak. Disse borettslagene har også den laveste standarden, og vil ha et større behov for vedlikehold i fremtiden. Komiteen forutsetter at det settes en frist for borettslagene for å be om gjeldsforhandling for at de skal komme inn under normen, og mener 1. august 1994 er en rimelig frist.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, viser til at et alternativ kunne være å avgrense ordningen til de opprinnelige beboerne i disse borettslagene, men viser i den forbindelse til at en slik innretting i mindre grad ville bidra til å bedre problemene for borettslagene. Flertallet viser til at et borettslag hvor det har vært utflytting etter rehabilitering, ville få en mindre samlet reduksjon i fellesgjelda enn et tilsvarende borettslag hvor samtlige opprinnelige beboere fremdeles bodde i borettslaget med en slik avgrensing.
Flertallet legger til grunn at målsettingen må være å finne løsninger for nåværende andelshavere. Flertallet legger til grunn at Husbanken ved fastsettelse av verdi og betjeningsevne for borettslaget ikke skal forutsette at andelsleiligheter må selges eller gis bort for at borettslaget som virksomhet skal bestå.
Komiteen viser til at borettslag som regel har førsteprioritets pant i andelsdokumentet for skyldig husleie. Et fåtall av de byfornyede/rehabiliterte borettslagene har sikret seg slik pant i andelen for husleie. Komiteen viser til at dette kan føre til fortsatte tap for de rehabiliterte borettslagene dersom fellesgjelda ikke reduseres tilstrekkelig, ved at leieinntektene i perioden frem til tvangssalg av den enkelte leilighet bortfaller.
Komiteen er kjent med at det finnes borettslag innen den rehabiliterte byfornyelsen som ikke har økonomiske problemer tilsvarende de borettslag som har søkt om gjeldssanering. Komiteen vil understreke at gjeldsordningen ikke skal gjelde disse.
Komiteen foreslår følgende avgrensning av gjeldsordningen:
« Veiledende gjeldsnorm skal gjelde rehabiliterte, byfornyede borettslag hvor det er fattet vedtak om byfornyelse, eller hvor borettslaget befinner seg innenfor vedtatte områder for byfornyelse, og som er utbedret innen utgangen av 1993. Ordningen skal ikke omfatte nybygg. »
Private kreditorer
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, understreker at private kreditorer har utvist en rimelig grad av fleksibilitet ved de gjeldsforhandlinger som har vært ført. Flertallet viser til at bakgrunnen for vedtakene i Stortinget høsten 1993 var at Stortingets flertall ønsket å gi staten ved Husbanken entydige og forpliktende retningslinjer for statens bidrag ved gjeldsordninger for byfornyede borettslag.
Komiteen understreker at det må være en ufravikelig forutsetning at også de private kreditorer fortsatt bidrar til et rimelig gjeldsnivå. I den forbindelse vil komiteen vise til at tvangsrealisering kan være borettslagets alternativ dersom de private kreditorene ikke bidrar til frivillige gjeldsordninger. Komiteen viser til at de private kreditorer har lavere prioritet og derfor vil måtte stå for hele eller det aller meste av tapet ved en konkurs. Komiteen viser i den forbindelse til bl.a. den kommunale forkjøpsretten som viktig instrument for å sikre beboeres interesser.
Komiteen viser til at Husbanken skal være statens redskap for å gjennomføre gode og varige løsninger for de byfornyede rehabiliterte borettslagene.
Husbanken kan imidlertid ikke forhindre at private aktører eventuelt overbyr beboere ved tvangssalg og dermed overtar eiendommen. Kommunen kan heller ikke pålegges å bruke sin forkjøpsrett.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, mener Husbanken i kraft av sin sterke forhandlingssituasjon og kompetanse skal søke å gjennomføre gjeldsforhandlinger til fordel for borettslagene.
Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti viser til at Husbanken skal være statens redskap for å gjennomføre gode og varige løsninger for de byfornyede rehabiliterte borettslagene. Disse medlemmer mener dette må gjelde bare de borettslag som kun har lån i Husbanken, og at borettslag som har lån hos private kreditorer, skal få gjennomført forhandlinger via et nøytralt organ. Disse medlemmer mener konsekvensene på kort og lang sikt - i forhold til de private kreditorer - bedre er ivaretatt via et nøytralt forhandlingsorgan når det vesentlige av grunnlaget for forhandlingene allerede foreligger ved en fastsatt gjeldsnorm.
Disse medlemmer foreslår følgende:
« Det opprettes et nøytralt forhandlingsorgan som gis ansvar for å gjennomføre gjeldsforhandlinger for borettslag som også har lån hos private kreditorer. »
Korrigering av norm for standard og rentenedgang
I meldingen er det argumentert for at standard og rentenedgang må tillegges vekt ved fastsettelse av gjeldsnormen. Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, viser til at dette til en viss grad er tatt høyde for i Stortingets vedtak høsten 1993. Flertallet legger til grunn at det bør være vesentlige avvik fra « referanseborettslaget » før den veiledende norm kan avvikes.
Et annet flertall, alle unntatt medlemmet fra Sosialistisk Venstreparti, viser til at det generelle rentenivået og Husbankens renter er sunket siden Stortinget første gang fattet vedtak i saken, og har med bakgrunn i dette funnet at det kan forsvares å fremme følgende forslag:
« Veiledende gjeldsnorm skal omfatte fellesgjeld og opprinnelig innskudd og settes til 5.060 kroner pr m2 boligflate. »
Sosialistisk Venstrepartis medlem vil med bakgrunn i opprinnelig stortingsvedtak og renteendring foreslå følgende:
« Den veiledende norm blir i intervallet 4.000 til 5.060 kroner pr m2. »
Dette medlem vil subsidiært støtte forslaget om en norm på 5.060 kroner pr m2.
Gjennomføring
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, mener at gjeldsforhandlingene i de tilfeller der Husbanken er eneste kreditor normalt må kunne avsluttes raskt. Flertallet mener videre at Husbanken i særlige tilfelle, hvor innskuddsgjelda avviker vesentlig fra « referanseborettslaget », må kunne delta i forhandlinger med andre kreditorer for å få disse til å slette deler av innskuddsgjelda.
Flertallet legger til grunn at det må avholdes ordinære gjeldsforhandlinger hvor det er andre kreditorer for fellesgjelda. Flertallet mener hovedregelen er at det skal avholdes utenrettslige gjeldsforhandlinger. Under utenrettslige forhandlinger bør det i de tilfelle hvor forhandlingene ikke er kortvarige avtales at renter og avdrag stanses, i tråd med reglene for rettslige gjeldsforhandlinger. Flertallet viser til at rettslige gjeldsforhandlinger kan være nødvendig i særlige tilfeller. Flertallet mener gjeldsforhandlingene som ble avsluttet høsten 1993 må danne mønster for hvordan Husbanken skal forholde seg til private kreditorer for fellesgjelda.
Komiteen viser til at prioritetsreglene skal gjelde overfor de private kreditorer og til at dette innebærer at de private kreditorer må slette gjeld i forhold til deres fordringssikkerhet.
Komiteen mener Husbanken må ha fullmakt til å overta de private kreditorers fordringer til en lavere sum enn pålydende.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet legger til grunn at det først gjennomføres ordinære gjeldsforhandlinger uten bruk av gjeldsnorm. I utgangspunktet kan forhandlingene skje utenrettslig, men i enkelte tilfeller vil det fortsatt være nødvendig med rettslige gjeldsforhandlinger. Blant annet er det bare rettslige gjeldsforhandlinger som sikrer at betalingen av renter og avdrag til kreditorene stanses i forhandlingsperioden. I de tilfeller der Husbanken er eneste kreditor må ordinære forhandlinger normalt kunne avsluttes raskt. Disse medlemmer mener gjeldsforhandlingene som ble avsluttet høsten 1993 må danne mønster for hvordan Husbanken skal forholde seg til private kreditorer for fellesgjelda.
Disse medlemmer mener en veiledende gjeldsnorm lettere lar seg gjennomføre gjennom en tilskuddsordning. Dersom Husbanken skal være bundet av veiledende gjeldsnorm, må husbanklovens § 17 endres slik at Husbanken under gjeldsforhandlingene får fullmakt til å slette erholdelige fordringer. Husbankens rolle og posisjon som kreditor med 1. prioritets pantesikkerhet blir dermed sterkt svekket. Det vil være vanskeligere å komme fram til frivillige løsninger der hvor det er etterstående kreditorer. Disse medlemmer viser til at en forutsetning for reelle gjeldsforhandlinger er at alle parter har et incentiv til å komme fram til en frivillig løsning. I en normal forhandlingssituasjon vil en tvangsrealisering av borettslagets eiendom som hovedregel være uønsket både av borettshaverne og kreditor.
Disse medlemmer viser til at dersom en veiledende gjeldsnorm legges til grunn, vil Husbankens rolle i gjeldsforhandlingene bli begrenset. Sluttresultatet ved forhandlingene vil for borettslaget være gitt ved gjeldsnormen. Samtidig som Husbanken skal forhandle med borettslagets øvrige kreditorer, står banken alene om å oppfylle gjeldsnormen. Dette styrker etterstående kreditorers forhandlingsposisjon. For å sikre deltakelse fra øvrige kreditorer, er Husbankens eneste mulighet å begjære tvangsrealisering.
Disse medlemmer forutsetter derfor at det blir gjennomført ordinære gjeldsforhandlinger der etterstående kreditorer deltar fullt ut. Dersom etterstående kreditorer ikke deltar er tvangsrealisering den aktuelle løsning.
Etter at de ordinære gjeldsforhandlingene er sluttført, må de aktuelle borettslag få et tilskudd som går til sletting av ytterligere gjeld slik at fellesgjelden blir i samsvar med den gjeldsnorm komiteen anbefaler.
Tilskuddsordningen må omfatte rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak som er utbedret innen utgangen av 1993 og som har søkt om gjeldssanering innen 1. august 1994.
Komiteen forutsetter at kommunen bidrar med tilstrekkelig tilskudd til borettslagene slik at forsømt vedlikehold og dårlig utført utbedringsarbeid rettes opp. Etter statlig gjeldssanering og kommunalt tilskudd til vedlikehold, bør dette innebære en bygningsmessig standard i tråd med den 30-års standard som byfornyelsesvedtakene skulle resultere i.
Tvangssalg/konkurs
Komiteen viser til at tvangsrealisering kan bli resultatet dersom forhandlinger om nedsettelse av gjeld ikke lykkes. Dersom beboerne får antatt høyeste bud ved tvangsauksjon, mener komiteen at Husbanken i en slik situasjon må bidra til finansieringen av andelseiernes eventuelle gjenkjøp, eventuelt etter at kommunen har benyttet sin forkjøpsrett. Husbanken skal i slike tilfeller bidra til å dekke det tap som oppstår ved at eiendommen tilbakeføres beboerne med heftelser i overensstemmelse med den gjeldsnorm Stortinget har vedtatt.
Utkastede/fraflyttede andelseiere
Komiteen viser til at flere andelseiere er kastet ut av de rehabiliterte byfornyede borettslagene som følge av gjeldskrisen. Komiteen mener disse andelseierne i den grad det er mulig kan omfattes av en gjeldsordningsavtale. Dette kan løses ved at Husbanken setter som vilkår for gjeldsordning at de tidligere andelseiere som har flyttet ut av borettslaget på grunn av gjeldsproblemer, men hvor eierandelen ikke er overdratt til andre andelseiere enn borettslaget, kan få tilbakeført sin andel.
Komiteen mener at det må etableres en ordning som i mest mulig grad bidrar til å redusere gjeldsproblemene for de som opprinnelig har bodd i de samme boliger, men som av økonomiske årsaker ble tvunget til fraflytting.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, mener en slik ordning skal gjennomføres etter en individuell prøving, avgrenset oppad til 250.000 kroner pr andelseier, og gjør forslag om det:
« Det opprettes et fond på 30 mill. kroner for gjeldssanering for andelshavere som av økonomiske årsaker har måttet fraflytte byfornyede borettslag. Eventuell gjeldssanering skal skje etter en individuell prøving, avgrenset oppad til 250.000 kroner pr andelseier. »
Sameier omfattet av byfornyelsesvedtak
Komiteens medlemmer fra Senterpartiet og Høyre vil peke på at mange av de opprinnelige borettslagene i byfornyelsen har sett seg nødt til å oppløse laget og danne sameie for å unngå konkurs når boliger ble stående tomme. Videre er det flere gårder som ble organisert som sameier allerede fra starten av fordi de følte at borettslagsformen ikke ga tilstrekkelig sikkerhet for den enkelte i perioder når boliger i fellesskapet kunne bli stående tomme.
Disse medlemmer mener derfor at det finnes sameier innen den utbedrede delen av byfornyelsen som er i samme vanskelige situasjon som de borettslagene gjeldsordningen vil omfatte.
Disse medlemmer mener disse sameiene så langt det er mulig skal behandles på samme måte som borettslagene.
Disse medlemmer vil fremme følgende forslag:
« Veiledende gjeldsnorm skal gjelde tilsvarende for sameiere (jf. forslag til vedtak I og II). »
Komiteens medlemmer fra Senterpartiet og Kristelig Folkeparti vil understreke at når staten går inn med store beløp for å redusere gjeldsbelastningen hos personer som uforskyldt, gjennom offentlige vedtak, har kommet i en svært vanskelig situasjon, må det sikres at midlene når de personene som ordningen er ment å omfatte. Disse medlemmer mener videre det bør etableres en ordning som kan motvirke uønsket gevinst ved omsetning av disse boligene gjennom en prisregulering på 4 år. For at en slik bestemmelse skal kunne fungere i praksis, må omsetningen av boligene skje gjennom en tredje part. Boligbyggelagene i Oslo kan være denne tredje parten.
Komiteens medlemmer fra Senterpartiet vil peke på muligheten av å knytte de borettslag og sameier som omfattes av gjeldsordningen til et sikringsfond mot husleietap. En del av gjeldsordningen fra statens side kan være et bidrag til å opprette et slikt fond med 5 mill. kroner. Borettslagene og sameiene betaler så en årlig premie til fondet. Etter søknad fra det enkelte borettslag eller sameie kan fondet brukes til å dekke husleietap for boliger som blir stående tomme. Et slikt fond kan legges inn under det nyetablerte Husleiefondet under Norske Boligbyggelags Landsforbund, der staten også har bidratt med grunnkapital.
Komiteens medlemmer fra Høyre viser til Stortingets vedtak i B.innst.S.nr.I (1993-1994) og B.innst.S.nr.II (1993-1994) vedrørende gjeldsordning for borettslag. Disse medlemmer vil peke på at alle partier unntatt Arbeiderpartiet anmodet Regjeringen om å foreslå tiltak som sikret borettslag omfattet av byfornyelsestiltak en effektiv gjeldsordning med sanering av fellesgjeld som på varig basis skulle sikre overkommelige boutgifter.
Disse medlemmer vil peke på at Regjeringen gjennom St.meld. nr. 27 (1993-1994) ikke viser noen utpreget vilje til å etterkomme Stortingets vedtak. Disse medlemmer vil med dette bidra med presiseringer for å underlette Regjeringens arbeid.
Disse medlemmer vil understreke at behovet for gjeldssanering som følge av tvungen byfornyelse i det vesentlige har sin opprinnelige årsak i prisregulering av boliger, og at Høyre lenge har advart mot dette. Disse medlemmer vil peke på at prisregulering ofte hindrer fornuftig løpende vedlikehold og har ført til forslumming av mange byområder. Den efterfølgende tvangsbyfornyelse som mange av dagens gjeldsofre ikke har kunnet verge seg mot har i sin tur medført enorme påkjenninger på mange mennesker. Disse medlemmer bemerker at denne saken klarere enn mange andre saker illustrerer at offentlige myndigheter ikke kan regulere seg bort fra virkeligheten på boligmarkedet uten at dette fører til betydelige problemer.
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Sosialistisk Venstreparti vil understreke at det kan være vanskelig å yte rettferdighet mot de ulike typer av borettshavere. Disse medlemmer har i likhet med flertallet begrenset gjeldsordningen til borettslag som fortsatt er borettslag, jf. B.innst.S.nr.II (1993-1994).
Sameier, også de som er opprettet av deler av byfornyede borettslag, faller således utenfor ordningen. Disse medlemmer har ikke gått inn på gjeldsordning for disse, både fordi det er lite utgreid, og avgrensingen vil være vanskelig å foreta.
Disse medlemmer viser til at boligsameier i byfornyelsesområdene er berettiget stønad fra Oslo kommunes Miljø- og vedlikeholdsfond.
Disse medlemmer vil be departementet komme tilbake til Stortinget med forslag til en tilskuddsordning til de byfornyede sameiene.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, vil vise til at det i Odelstingets møte 31. mai 1994 ble framsatt et Dok.nr.8-forslag om endring av husbanklovens § 17 andre ledd ( Dok.nr.8:55 (1993-1994)).
Flertallet viser til at Kommunal- og arbeidsdepartementet i brev av 26. mai 1994 til komiteen har beregnet at den foreslåtte gjeldsordningen vil innebære behov for en tilleggsbevilgning på 360 mill. kroner.
Flertallet viser til at det på Husbankens risikofond er innestående om lag 200 mill. kroner. Det forutsettes at disse pengene i den utstrekning de ikke er avsatt til andre formål, disponeres til den gjeldsordning som Stortinget vedtar. Flertallet forutsetter videre at Regjeringen kommer tilbake til Stortinget med en tilleggsproposisjon dersom det skulle bli behov for tilleggsbevilgninger på inneværende års statsbudsjett.
Forslag fra Arbeiderpartiet:
Forslag 1
I vedtak II skal nytt annet ledd lyde:
Gjeldsnormen knyttes opp mot en tilskuddsordning.
Forslag fra Senterpartiet og Høyre:
Forslag 2
Veiledende gjeldsnorm skal gjelde tilsvarende for sameiere (jf. forslag til vedtak I og II).
Forslag fra Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti:
Forslag 3
Det opprettes et nøytralt forhandlingsorgan som gis ansvar for å gjennomføre gjeldsforhandlinger for borettslag som også har lån hos private kreditorer.
Forslag fra Sosialistisk Venstreparti:
Forslag 4
Den veiledende norm blir i intervallet 4.000 til 5.060 kroner pr m2.
Komiteen har ellers ingen merknader, viser til meldingen og rår Stortinget til å gjøre slikt
vedtak:
I.
Veiledende gjeldsnorm skal gjelde rehabiliterte, byfornyede borettslag hvor det er fattet vedtak om byfornyelse, eller hvor borettslaget befinner seg innenfor vedtatte områder for byfornyelse, og som er utbedret innen utgangen av 1993. Ordningen skal ikke omfatte nybygg.
II.
Veiledende gjeldsnorm skal omfatte fellesgjeld og opprinnelig innskudd og settes til 5.060 kroner pr m2.
III.
Det opprettes et fond på 30 mill. kroner for gjeldssanering for andelshavere som av økonomiske årsaker har måttet fraflytte byfornyede borettslag. Eventuell gjeldssanering skal skje etter en individuell prøving, avgrenset oppad til 250.000 kroner pr andelseier.
IV.
St.meld. nr. 27 (1993-1994) - Om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak - vedlegges protokollen.
|
Oslo, i kommunalkomiteen, den 1. juni 1994.
|
| Roger Gudmundseth, |
Anneliese Dørum, |
Ola T Lånke, |
| leder. |
ordfører. |
sekretær. |
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 18. april 1994.
Ad spørsmål fra kommunalkomiteen av 24. mars 1994 vedrørende St.meld. nr. 27 (1993-1994)
Jeg viser til ovennevnte spørsmål fra komiteen.
Spørsmål 1a:
« Hvor mange rehabiliterte byfornyede borettslag har fått gjeldsordning? »
Svar:
I følge en oversikt fra Husbanken hadde 9 utbedrede borettslag i byfornyelsesområder fått gjeldsordning pr 1. april 1994.
I fem av disse sakene har forhandlingene foregått i regi av skifteretten, mens fire av borettslagene har forhandlet utenrettslig.
Spørsmål 1b:
« Hvor mye fellesgjeld har Husbanken slettet i disse forhandlingene? »
Svar:
Totalt er det fra Husbankens side i disse forhandlingene blitt slettet gjeld, inkl. renter, morarenter og omkostninger for 14,9 mill.kroner. I vedleggstabellene 1 og 2 er det gitt en nærmere redegjørelse for forhandlingsresultatene til det enkelte borettslag overfor den enkelte kreditor på fellesgjelden. Som det fremgår av oversikten over forhandlingsresultatene har en løsning bl.a kommet i stand ved at Husbanken har løst ut en annen kreditor på borettslagets fellesgjeld mot et mindre beløp, og deretter sanert fordringen. Det fremgår også av oversikten at forhandlingsresultatene i to av de angjeldende sakene ikke innebar behov for sletting av fellesgjeld fra Husbankens side for å komme fram til en løsning på borettslagets gjeldsproblem.
Spørsmål 2a:
« Hvor mange andre borettslag har totalt fått en gjeldsordning? »
Svar:
Pr 1. april 1994 har tre borettslag utenom byfornyelsesområdene fått en gjeldsordning, alle gjennom utenrettslige forhandlinger. I tillegg til disse har en rekke borettslag fått løst sine betalingsproblemer gjennom bruk av enklere virkemidler fra Husbankens side, som f.eks betalingsutsettelse o.l.
Spørsmål 2b:
« Hvor mye av fellesgjelden har Husbanken ettergitt i disse forhandlingene? »
Svar:
De tre ovenfor nevnte borettslagene har fått ettergitt i alt 1,7 mill. kroner inklusive renter, morarenter og omkostninger. En nærmere redegjørelse for forhandlingsresultatene til disse borettslagene er gitt i vedleggstabell 2.
Spørsmål 3a:
« Hvor mange byfornyede rehabiliterte borettslag er finansiert gjennom Husbanken med fellesgjeld og tillagt opprinnelig innskudd over henholdsvis:
| - |
kr. 4.000 i gjeld pr kvm |
| - |
kr. 4.500 i gjeld pr kvm |
| - |
kr. 5.000 i gjeld pr kvm |
| - |
kr. 5.500 i gjeld pr kvm»
|
Svar:
Det er i alt 339 borettslag som er utbedret i byfornyelsessammenheng og som har lån i Husbanken. Kostnadmessig og geografisk fordeler de seg på følgende måte:
| Kostnad, kr/kvm |
Oslo |
Bergen |
Trondheim |
SUM |
| Under 4.000 |
86 |
7 |
16 |
109 |
| Over 4.000 |
207 |
12 |
11 |
230 |
| Over 4.500 |
188 |
12 |
11 |
211 |
| Over 5.000 |
168 |
12 |
10 |
190 |
| Over 5.500 |
143 |
9 |
9 |
161 |
Spørsmål 3b:
« Hva utgjør den totale gjelden i disse borettslag inkl. privat gjeld? »
Svar:
Tallene i tabellen ovenfor tar utgangspunkt i byggeregnskapet ved konvertering, beboernes opprinnelige egenandel, husbanklånets opprinnelige størrelse og annen fellesgjeld som på konverteringstidspunktet var sikret ved pant i eiendommen. Med utgangspunkt i disse avgrensningene er total gjeld, inklusive beboernes egenandel, vist i tabellen nedenfor, fordelt på de tre byene og med samme inndeling i kostnadskategorier som i spørsmål 3 a. Tallene er angitt i 1.000 kr.
| Total kostnad, kr/kvm |
Oslo |
Bergen |
Trondheim |
SUM |
| Under 4.000 |
361.978 |
27.902 |
17.548 |
394.240 |
| Over 4.000 |
1.474.494 |
60.833 |
43.186 |
1.568.513 |
| Over 4.500 |
1.392.071 |
60.833 |
43.186 |
1.496.091 |
| Over 5.000 |
1.279.482 |
60.833 |
38.086 |
1.378.402 |
| Over 5.500 |
1.170.702 |
54.340 |
35.261 |
1.260.303 |
Borettslagenes fellesgjeld i dag vil imidlertid være påvirket av den nedbetaling som er gjort på opprinnelige felleslån, i tillegg til eventuelle tilleggslån borettslaget har tatt opp i private kredittinstitusjoner på et senere tidspunkt. Husbanken har oversikt over Husbanklånets størrelse pr idag, men ikke annen fellesgjeld. En slik oversikt ville kreve adgang til og en gjennomgang av det enkelte borettslags regnskap og årsberetning.
Spørsmål 4:
« Hvor mange rehabiliterte byfornyede borettslag har lån i Husbanken, og hvor mange av disse borettslagene har andre kreditorer enn annen offentlig institusjon? »
Svar:
Antallet rehabiliterte byfornyede borettslag som pr i dag har lån i Husbanken er 336. Deres samlede restgjeld til Husbanken er pr i dag omlag 965,6 mill.kr, fordelt på 894,3 mill. kr i Oslo, 32,7 mill. kr. i Bergen og 38,6 mill. kr. i Trondheim. Når dette antallet er noe lavere enn det antall som ble oppgitt i svar på spørsmål 3a, må dette ses i sammenheng med at noen borettslag i etterhånd har blitt seksjonerte. Husbanken har oversikt over borettslagenes fellesgjeld til andre kreditorer ved tidspunktet for konvertering av husbanklånet, men ikke situasjonen for hvert enkelt borettslag pr idag. Denne vil være påvirket av eventuelle felleslån tatt opp etter konvertering av husbanklånet. For det enkelte borettslag vil også dagens restgjeld til kreditorer utenom Husbanken være påvirket av den nedbetaling som er foretatt på disse lånene.
Spørsmål 5:
« Kan det fremskaffes en tabellmessig oversikt over alle rehabiliterte byfornyede borettslag hvor det angis gjeld til Husbanken, gjeld til andre kreditorer, og opprinnelig innskudd? »
Svar:
Vedlagt følger en utlisting av de 336 borettslag som pr i dag har gjeld til Husbanken, og oversikt over restgjeld til Husbanken pr i dag. Når det gjelder det enkelte borettslags nåværende gjeldssituasjon overfor andre kreditorer, er denne ukjent for Husbanken (jf. svar på foregående spørsmål). En oversikt over dette vil kreve tilgang til og en gjennomgang av det enkelte borettslags regnskap og årsberetning.
Spørsmål 6a:
« Hvilke verdivurderinger legger Husbanken til grunn i de pågående gjeldsforhandlinger? »
Svar:
De gjeldsforhandlinger som Husbanken hittil har sluttført med borettslag har vært basert på de prinsipper som er nedfelt i gjeldende husbanklovs § 17. Dette innebærer at gjeld saneres i den utstrekning en fordring er « uerholdelig », dvs. at den er umulig å inndrive og derved må anses tapt. Med dette menes at debitor mangler betalingsevne og at kreditorenes krav overstiger pantets realisasjonsverdi ved tvangssalg/konkurs. Frivillige løsninger vurderes opp mot tvangsrealisasjon, og foretrekkes dersom det gir Husbanken bedre dekning.
Det legges vekt på boligens (andelens) omsetningsverdi. Dette innebærer at Husbanken tar hensyn til at andelenes fellesgjeld ikke skal være større enn at andelene er omsettelige i markedet.
Dersom borettslagets betjeningsevne anslås å være høyere enn andelenes verdi, settes gjelden til dette nivået, under forutsetning at alle beboere betaler husleien. En slik situasjon kan f.eks oppstå dersom borettslaget har inntekter fra næringslokaler. I tillegg legges vekt på markedsleie. Det vil si at andelseiernes husleie til borettslaget etter sanering ses i forhold til hva man må betale for å leie tilsvarende bolig med samme standard og beliggenhet. De ovenfor nevnte faktorer vurderes opp mot den verdien som antas oppnåelig ved tvangsrealisering. Husbanken legger også legge vekt på at borettslaget får en varig løsning.
Med bakgrunn i Stortingets vedtak 17. desember 1993 vedrørende gjeldsordning for byfornyede borettslag, og i påvente av Stortingets behandling av St.meld. nr. 27 (1993-1994), har det de siste måneder vært vanskelig å få sluttført gjeldsforhandlinger med byfornyede borettslag.
I gjeldsforhandlinger mellom Husbanken og byfornyede borettslag er det fra departementets side lagt stor vekt på å opprettholde tempoet i forhandlingsprosessen. Husbanken har derfor tilbudt borettslagene rett til reforhandlinger dersom Stortingets behandling av St.meld. nr. 27 (1993-1994) gir grunnlag for et bedre forhandlingsresultat.
Spørsmål 6b:
« Har disse verdivurderingene endret seg siden 01.01.1993? »
Svar:
I gjeldsforhandlinger med borettslag legger Husbanken de samme vurderingsprinsipper til grunn i dag som 01.01.93, jf. foregående spørsmål.
Resultatet av vurderingene blir imidlertid forskjellige, fordi rentenivået, som har betydning både for omsetningsverdi, betjeningsevne og markedsleie, er redusert betydelig siden 01.01.93.
Spørsmål 7:
« I hvilken grad har den generelle rentenedgangen påvirket verdivurderingen i de byfornyede borettslag? »
Svar:
Rentenedgangen har betydning for forhandlingsresultatet både ved at den gir borettslagene større evne til å betjene gjeld fordi renteutgiftene reduseres, og ved den effekt et lavere rentenivå har på prisutviklingen i boligmarkedet. Betydningen for borettslagenes betjeningsevne kan illustreres ved noen enkle regneksempler, hvor det tas utgangspunkt i kostnadene ved å betjene gjeld på 4.000 kr/kvm ved et rentenivå på 10 %. Med de samme kostnadene kan beboerne ved et rentenivå på:
| - |
12,0 pst betjene en gjeld på 3.300 kr/kvm |
| - |
7,5 pst betjene en gjeld på 5.300 kr/kvm |
| - |
5,0 pst betjene en gjeld på 8.000 kr/kvm |
Siden årsskiftet 1992-1993 har det generelle rentenivået i Norge avtatt betydelig. Gjennomsnittsrenten på utlån fra Forretnings- og sparebankene var ved årsskiftet 1993/94 hele 4,9 prosentpoeng lavere enn ett år tidligere. I løpet av samme periode har lånerenten i Husbanken avtatt med opptil 4,5 prosentpoeng.
Det sterke rentefallet er også hovedforklaringen på det prisomslag vi har sett i bruktboligmarkedet siden forsommeren 1993. I følge prisstatistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund/ECON Bygganalyser var prisutviklingen i Oslo-området særlig sterk mot slutten av fjoråret, og spesielt sterk for leiligheter, med en gjennomsnittlig prisvekst pr kvadratmeter fra 2. til 3. tertial på hele 17 %. Tilsvarende viser prisstatistikk fra OBOS en økning i gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 27 % fra mars 1993 til mars 1994. Disse tallene representerer den gjennomsnittlige prisutviklingen, og rommer således lokale variasjoner.
Spørsmål 8:
« I hvilken grad har den generelle verdistigningen i eiendomsmarkedet påvirket verdivurderingen i gjeldsforhandlingene for:
| - |
de byfornyede rehabiliterte borettslag |
| - |
nybygg omfattet av byfornyelsesvedtak»
|
Svar:
Gjennomsnittstallene for prisutviklingen i bruktboligmarkedet rommer som nevnt lokale forskjeller (jf. ovenfor). Et hovedinntrykk er at prisene også i byfornyelsesområdene er på vei oppover, men foreløpig i mindre grad enn øvrige deler av boligmarkedet. Dette må bl.a ses på bakgrunn av usikkerhet knyttet til utfallet av den politiske prosess vedrørende gjeldssanering i byfornyelsesområdene. På sikt er det imidlertid liten grunn til å tro at prisutviklingen i byfornyelsesområdene vil avvike fra den generelle prisutviklingen i bruktboligmarkedet. Dette vil gjelde både for byfornyede rehabiliterte borettslag og nybygg omfattet av byfornyelsesvedtak. For rehabiliterte boliger av mindre god standard vil imidlertid prisstigningen finne sted fra et lavere nivå enn for nybygd bolig av god standard.
For et borettslags kreditorer vil en verdistigning på boligene medføre at en større del av fordringen kan anses som erholdelig (dvs. ikke tapsutsatt) sammenliknet med tidligere, noe som kan medføre redusert behov for gjeldssanering.
Spørsmål 9:
« Hvilken betydning har markedsleie i de pågående gjeldsforhandlingene med de ovenfor nevnte borettslag? »
Svar:
I svar til spørsmål 6 ble markedsleie for en bolig definert som hva man må betale for å leie tilsvarende bolig med samme standard og beliggenhet. Andelshavernes husleie til borettslaget, som omfatter både generelle fellesutgifter og renter og avdrag på felles lån, bør etter en gjeldssanering tilsvare minst hva det vil koste å leie tilsvarende bolig i samme strøk. Det tas her i betraktning at andelshaverne har skattefradrag for betalte boligrenter, i motsetning til en leietaker som ikke har denne muligheten. Renter er en vesentlig del av husleien i de fleste aktuelle borettslag. Husleien i borettslaget bør således ligge i overkant av tilsvarende markedsleie.
Spørsmål 10:
« Hvordan kommer Husbanken fram til borettslagenes betjeningsevne? »
Svar:
Husbanken tar utgangspunkt i borettslagenes driftsbudsjett og tidligere regnskaper, herunder ett nødvendig kostnadsnivå for bl.a. drift og vedlikehold.
Nåværende husleie vurderes opp mot antatt markedsleie for tilsvarende leilighet. Ut fra dette stipuleres borettslagets husleie pr kvm. Ved å trekke driftskostnader fra den stipulerte husleien, kommer man fram til det beløp som gjenstår til å betjene gjeld. Med utgangspunkt i rentenivå og gjenstående avdragstid beregnes den gjeld borettslaget kan betjene.
Spørsmål 11:
« Er det grunnlag for å skille mellom rehabiliterte byfornyede borettslag og andre borettslag? »
Svar:
Spørsmålet kan gis to alternative tolkninger. På den ene side kan det indikere et skille mellom rehabiliterte og nybygde borettslag, dog omfattet av byfornyelsesvedtak. Spørsmålet kan imidlertid også gis en tolkning hvor det skilles mellom rehabiliterte borettslag og øvrige borettslag uavhengig av om byfornyelsesvedtak foreligger for sistnevnte gruppe.
Når det gjelder et eventuelt skille mellom rehabiliterte og nybygde borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, har departementet vurdert dette i St.meld. nr. 27 (1993-1994), kap. 4.4.2. Det legges i vurderingen bl.a vekt på ulik grad av « tvang », og i hvilken grad beboerne er påført uforutsette kostnader, enten på overtakelsestidspunktet eller ved at det har oppstått ekstraordinære vedlikeholdsbehov på et senere tidspunkt.
De fleste opprinnelige beboere i byfornyelsesområdene som ble borettshavere, enten i opprinnelig bolig eller gjennom omplassering til annen bolig i byfornyelsen, ble borettshavere i utbedrede boliger. I nyoppførte borettslag var det bare et mindre innslag av opprinnelige beboere.
Problemer med uforutsette kostnadsøkninger som ble belastet borettslagets byggeregnskap før endelig overdragelse av borettslaget til beboerne, var også særlig knyttet til utbedringsprosjekter. Videre er det også blant disse borettslagene det finnes eksempler på ekstra opplåning for å dekke utgifter med feil og skader som følge av mangelfullt utbedringsarbeid. Det er imidlertid viktig å understreke at mange utbedrede borettslag ikke har møtt disse problemene, slik at det derfor er vanskelig å trekke et skille mellom utbedret og nybygd boligmasse i byfornyelsesområdene. Det er også viktig å ta hensyn til at kostnadsforskjeller i byfornyelsen i stor grad har sammenheng med standardforskjeller mellom utbedrede boliger og nybygde. Andelshavere i nybygde borettslag i byfornyelsen kan ha like store betalingsproblemer som andelshavere i utbedrede borettslag. Disse beboerne kan derfor oppfatte det som tilfeldig og urimelig om en særlig gunstig gjeldsordning for borettslag i byfornyelsen avgrenses til utbedrede borettslag.
Når det gjelder en avgrensning i forhold til borettslag utenfor byfornyelsesområdene vil departementet peke på at Stortingets vedtak om en veiledende gjeldsnorm, for de borettslag som omfattes, vil medføre en større grad av gjeldssanering enn det som ville blitt tilfelle ved ordinære gjeldsforhandlinger. Særlig når det gjelder nybygde borettslag omfattet av byfornyelsevedtak vil dette kunne virke urimelig på andelshavere i nyere borettslag med gjeldsproblemer, men hvor byfornyelsesvedtak ikke foreligger. En avgrensning til borettslag vil også kunne virke urimelig for beboere i boliger med andre eierformer, men hvor disse er omfattet av byfornyelsesvedtak.
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 21. april 1994.
St.meld. nr. 27 (1993-1994) om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Jeg viser til brev fra Kommunalkomiteen av 20. april 1994.
1. Tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond
Beregningene nedenfor er basert på følgende forutsetninger:
| - |
gjeldsnormen avgrenses til byfornyede rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak |
| - |
gjeldsnormen settes lik kr 4.000 pr kvm (sum fellesgjeld og opprinnelig innskudd) |
Dersom alle rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak skal omfattes av gjeldsnormen, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 650 mill. kroner.
Dersom gjeldsnormen skal avgrenses til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, og som i tillegg har bedt Husbanken om gjeldsforhandlinger innen utgangen av 1993, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 220 mill. kroner.
Dersom gjeldsnormen skal avgrenses til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, og som i tillegg har tatt opp tilleggslån i ordinære kredittinstitusjoner, vil dette utløse et tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond på anslagsvis 500 mill. kroner.
2. Økonomiske og administrative konsekvenser ved endring av husbanklovens § 17
Det vises til St.meld. nr. 27 (1993-1994) kap. 5.1 og departementets drøfting av de juridiske konsekvenser ved innføring av en veiledende gjeldsnorm for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak. Etter departementets vurdering er det de administrative og økonomiske konsekvensene av veieldende gjeldsnorm som er av betydning, og ikke den formelle endringen av husbankloven, så lenge det er departementet som gjennom forskrifter og retningslinjer legger premisser for Husbankens adgang til å bruke lovhjemmelen.
De administrative konsekvenser for Husbanken vil i første rekke ha betydning i de saker hvor borettslaget ikke har andre kreditorer enn Husbanken. Ved innføringen av en gjeldsnorm vil behovet for forhandlinger med borettslaget i slike tilfeller falle bort, siden resultatet allerede er gitt ved normen. I de situasjoner hvor borettslaget også har andre kreditorer, vil det etter departementets vurdering bli vanskeligere å komme fram til en løsning, da disse kreditorer ikke er bundet av normen. De kostnadsmessige konsekvenser ved innføring av en gjeldsnorm er redegjort for i foregående punkt.
3. Vurdering av de forhold som tas opp i problemnotatet
3.1 Gjeldsnorm avgrenset til rehabiliterte byfornyede borettslag
Når det gjelder departementets vurdering av en eventuell avgrensning av gjeldsnormen til rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, vises det til departementets svar på spørsmål 11 i brev fra Kommunalkomiteen av 24. mars 1994.
3.2 Gjeldsnorm og forholdet til etterstående kreditorer
En drøfting av hvilke konsekvenser innføring av en gjeldsnorm vil få for gjeldsforhandlingene, herunder Husbankens forhold til etterstående kreditorer, er gjort i St.meld. nr. 27 (1993-1994) kap. 3.4. Etter departementets vurdering vil innføring av en veiledende gjeldsnorm ikke være forenbar med Stortingets ønske om reelle forhandlinger i de tilfeller der borettslaget også har andre kreditorer på fellesgjelden enn Husbanken.
Dette må ses i samband med at private kreditorer ikke vil være bundet av et stortingsvedtak om en veiledende gjeldsnorm. Det kan derfor ikke anses realistisk at etterstående kreditorer vil være med på å sanere gjeld ned til det nivå som fastsettes av normen. Det er derimot mer realistisk at de etterstående kreditorer ser mulighet for å få dekning for sine usikrede fordringer når Husbanken er pålagt å slette mere gjeld enn det borettslagets verdi og betjeningsevne tilsier. Det kan dermed oppstå den situasjon i gjeldsforhandlingene at etterstående kreditorer med fordringer som de ordinært ville være villig til å redusere, fordi fordringen er uerholdelig, ikke lengre vil ta det tapet siden Husbankens gjeldssanering åpner for dekning av den usikrede fordringen.
Innføringen av en veiledende gjeldsnorm vil dermed medføre en situasjon hvor bruken av tvangsrealisering i større grad blir nødvendig for å få private kreditorer til å slette gjeld.
I notatet foreslås også at at andelshaverne ved en konkurs i borettslaget sikres finansiering i Husbanken for gjenkjøp av borettslaget på tvangsauksjon. Dette foreslås gjort ved at Husbanken byr opp til sin egen fordring, og gir det nye borettslaget eiendommen tilbake påheftet med lån tilsvarende gjeldsnormen. (Departementet vil bemerke at tvangsrealisering etter tvangsfullbyrdelsesloven er en mer praktisk og hensiktsmessig løsning, både for borettshaverne og for Husbanken, enn konkurs etter konkursloven).
Det er viktig å være klar over at en slik ordning ikke vil sikre beboernes gjenkjøp av eiendommen dersom andre aktører velger å by over Husbankens fordring. En slik situasjon vil i mange tilfeller ikke kunne utelukkes. De opprinnelige andelshaverne vil da sitte igjen som leietakere i de leilighetene de tidligere var eiere av. Dersom andre aktører skal hindres i å få antatt høyere bud, må tvangsfullbyrdelsesloven endres. Alternativt må Husbanken konsekvent by høyest, men da vil samtidig etterstående kreditorer kunne få full dekning for sine fordringer.
3.3 Husleienorm knyttet opp mot industriarbeiderlønn
Departementet har i sin tolkning lagt til grunn at Kommiteens forslag innebærere en engangsoperasjon; Ved gjeldssanering saneres så mye gjeld at husleien kommer ned på et angitt nivå (fastsatt som en bestemt andel av gjennomsnittlig industriarbeiderlønn). En slik løsning vil i praksis ikke innebære noen forskjell sammenliknet med en gjeldsnorm.
3.4 Situasjonen for tidligere beboere i byfornyelsen med gjeldsproblemer
Det vises til problemnotates intensjoner om at også tidligere beboere som er kastet ut må nyte godt av gjeldsordningen. Som departementet har påpekt i St.meld. nr. 27 (1993-1994) vil denne gruppen ikke kunne nyte godt av Stortingets vedtak om en veiledende gjeldsnorm for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, mens f.eks den som kjøpte vedkommendes leilighet på tvangsauksjon (i mange tilfeller med et meget lavt innskudd) fullt ut vil nyte godt av Stortingets vedtak.
Beboere som er kastet ut av sine boliger, vil ikke kunne nås ved at Husbanken sanerer fellesgjeld i borettslaget. Beboere som er kastet ut av sine boliger, men fremdeles er i en svært vanskelig personlig gjeldssituasjon vil imidlertid kunne få en løsning ved å benytte seg i de muligheter som gjeldsordningsloven gir. Stortingets hensikt med denne loven var nettopp å hjelpe personer som var kommet opp i en uhåndterlig gjeldssituasjon. Alternativt vil denne gruppen kunne nås ved at det opprettes en statlig tilskuddsordning, hvor tilskuddet øremerkes nedbetaling av gjeld.
4. Alternativer til en veiledende gjeldsnorm
Statlige tiltak rettet mot gjeldsproblemer i byfornyelsesområdene bør i første rekke være rettet mot de grupper som uforskyldt har kommet opp i en vanskelig økonomisk situasjon. Målsettingen med tiltakene må være å sette disse gruppene i stand til på varig basis å betjene sin boliggjeld. Tiltakene må også være slik utformet at de kan omfatte andelseiere som på grunn av gjeldsproblemer er kastet ut eller har flyttet fra disse borettslagene. Etter departementets vurdering vil en gjeldsnorm bare delvis oppfylle disse kriteriene, og i tillegg ha en rekke negative effekter:
| - |
gjeldsnormen tar ikke hensyn til ulikheter i boligenes verdi |
| - |
gjeldsnormen tar ikke hensyn til at en betydelig andel av dagens beboere i byfornyede borettslag ikke er opprinnelige beboere, men har kjøpt boligen i annen hånd. En særskilt gunstig gjeldsordning for disse vil kunne oppfattes svært urettferdig av andre grupper |
| - |
innføring av en gjeldsnorm griper på en uheldig måte inn i den ordinære forhandlingsprosessen mellom et borettslag og dets kreditorer, slik at private, etterstående kreditorer kan få dekning for sine fordringer på bekostning av Husbanken. |
Som nevnt i St.meld. nr. 27, side 36, er det departementets vurdering at en tilskuddsordning mer effektivt enn en gjeldsnorm vil kunne ivareta målsettingen om gi varige løsninger for beboere i byfornyelsen med alvorlige gjeldsproblemer. Tilskuddsordningen kan ha følgende elementer:
| - |
gjeldsforhandlinger med byfornyede borettslag gjennomføres som ordinære gjeldsforhandlinger uten at resultatet gis ved en gjeldsnorm |
| - |
forhandlingsreultatene gjennomgås og eventuelle skjevheter, f eks som følge av ulike renteforutsetninger, utjevnes |
| - |
det gis etter nærmere behovsvurdering individuelt tilskudd til reduksjon av innskuddsgjeld, eventuelt avgrenset til opprinnelige beboere som fortsatt er borettshavere eller som har flyttet/er kastet ut fra borettslaget. |
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 11. mai 1994.
Om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Det vises til telefax datert 10.05.94 med spørsmål oversendt på vegne av Høyres fraksjon i kommunalkomiteen.
1) Hva vil kostnadene ved gjeldsordningen bli dersom man legger til grunn en gjeldsnorm på henholdsvis 4.500, 5.000 og 5.500 kroner, og samtidig begrenser ordningen til å omfatte rehabiliterte borettslag innenfor det prioriterte byfornyelsesområdet i Oslo?
Med de samme forutsetningene som er lagt til grunn i St.meld. nr. 27 (1993-1994), men begrenset til utbedrede borettslag i Oslo, vil kostnadene og tilleggsbevilgningsbehovet ved bruk av en gjeldsnorm (sum av fellesgjeld og opprinnelig innskudd) i rehabiliterte borettslag bli omlag:
| Gjeldsnorm |
Anslått kostnad, |
Anslått tilleggs- |
| |
mill. kr |
bevilgning, mill. kr |
| 4.500 kr/kvm |
645 |
520 |
| 5.000 kr/kvm |
545 |
420 |
| 5.500 kr/kvm |
440 |
315 |
Disse beregningene, samt de som er gjort tidligere, har ikke vært avgrenset til de prioriterte byfornyelsesområdene i Oslo, men omfatter også eldre eiendommer som er fornyet i andre deler av de sentrale bydelene.
Det er utbedret ialt vel 6.800 boliger med Husbanklån i Oslo i perioden 1979-1983. I følge kommunens egen byfornyelsesmelding, er det utbedret 4.500 boliger i de prioriterte byfornyelsesområdene i perioden 1982-1991. I samme perioden er det konvertert Husbanklån etter utbedring av ialt i underkant av 5.900 boliger, fordelt på alle eierformer. Dersom vi antar samme fordeling på eierformer og kostnadskategorier innenfor og utenfor de prioriterte områdene, utgjør antall utbedrede borettslagsleiligheter innenfor de prioriterte byfornyelsesorådene vel 75 % av det totale antall utbedrede borettslagsleiligheter i de sentrale byområdene. Gjeldssaneringsbehovet for eiendommene innefor de prioriterte områdene kan antas å utgjøre omlag 75 % av det totale gjeldssaneringsbehovet. Dog må det anføres at eiendommene innenfor de prioriterte områdene oftere hadde lavere standard før utbedring, og at kostnadene derfor trolig har vært høyere enn gjennomsnittet.
2. På hvilken måte er borettslag utenfor det prioriterte byfornyelsesområdet i Oslo kommune i en formelt sett annerledes posisjon enn borettslag innenfor det samme området?
Avgrensingen av prioriterte byfornyelsesområder har primært tjent som underlag for prioritering av planleggingsinnsatsen i Oslo kommune, herunder adgang til ekspropriasjon mv. Avgrensingen av områdene ble bl.a. foretatt både med utgangspunkt i boligenes gjennomsnittlige standard, og behovet for miljømessige tiltak, trafikksanering mm. Det ble i 1977 definert 18 byfornyelsesområder, hvorav først 9, deretter ytterligere to områder ble prioritert. I St.meld. nr. 27 (1993-1994) er det bl.a. i kapittel 4 omtalt de ulike formene for juridisk bindende vedtak som er benyttet ved fornyelse både innenfor og utenfor de prioriterte områdene. For å oppnå utbedringslån i Husbanken har det vært en forutsetning at eiendommen er omfattet av en av disse typene vedtak.
Eiere av enkelteiendommer med lav standard utenfor de prioriterte områdene ble også aktivt oppmuntret til å utbedre eiendommen. I en del tilfeller ble de pålagt dette ved utbedringsprogram. Formelt vil det være vanskelig å begrunne særbehandling av utbedrede boliger innenfor byfornyelsesområdene i forhold til utbedrede boliger utenfor, forutsatt at de i utgangspunktet har oppfylt kravene til Husbankfinansiering.
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 11. mai 1994.
Om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Det vises til brev datert 09.05.94 fra Børre Rønningen, SVs stortingsgruppe.
1. Hvor mye er innestående på husbankens risikofond?
Husbankens risikofond er tredelt. Følgende beløp gjenstår:
For personlige låntakere kr 61.602 440
For ikke-personlige låntakere kr 142.732 023
Tapsfondet for tidligere SIFBO kr 26.113 763
2. Hvilke beregninger ligger til grunn for departementets anslag i brev av 21. april under overskriften « Tilleggsbevilgningsbehov til Husbankens risikofond »?
For borettslag som har vært i kontakt med Husbanken med sikte på gjeldsforhandlinger, er bergeningene basert på faktisk fellesgjeld pr dato.
For øvrige borettslag er beregningene basert på Husbankens overiskt over areal, kostnader og finansiering i borettslagene på det tidspunkt husbanklånet ble konvertert. Beregningene er foretatt med utgangspunkt i gjennomsnittlige utbedringskostnader for hvert år i perioden 1979-1983, for hver av de tre byene Oslo, Bergen og Trondheim.
Disse tallene er også sammenholdt med tall fra 109 utbedrede eiendommer gjennomført i regi av Oslo Byfornyelse a/s, som omfatter kostander og finansiering på det tidspunkt eiendommene ble overdratt til beboerne, i perioden 1981-1993. Det er videre gjort anslag for eventuelle tilleggslån til fellesgjelden tatt opp i private kredittinstutusjoner etter konvertering av husbanklånet.
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 18. mai 1994.
St.meld. nr. 27 (1993-1994) Om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Det vises til fax mottatt hos oss 10.05.94 kl. 1836, fra Senterpartiets stortingsgruppe.
1. Hvor mange rehabiliterte bygårder organisert som sameier omfattes av byfornyelsesvedtak og hvor mange boliger utgjør dette?
Husbanken har gitt lån til omlag 2.200 seksjonerte utbedrede boliger, hvorav 1013 i Oslo, 102 i Bergen og 1091 i Trondheim.
Ved organisering av en eiendom som sameie er Husbanklånet fordelt på de enkelte seksjonseiere som betjener dette lånet selv. Hver av eierne har derfor en egen lånesak i Husbanken, og vi har for øyeblikket ikke oversikt over hvor mange bygårder det dreier seg om.
2. Dersom vi inkluderer disse boligene i gjeldsordningen, hvilke økonomiske uttellinger får dette dersom en legger en gjeldsnorm på alternativt kr 5.000 og kr 6.000 til grunn? Hva er tallene for henholdsvis Oslo, Trondheim og Bergen?
I tabellen nedenfor er det gitt et anslag på hvilke merkostnader en ordning med slike gjeldsnormer vil medføre, i mill. kr.
| Norm |
Oslo |
Bergen |
Trondh. |
Sum |
| 5.000 kr/kvm |
210 |
10 |
65 |
285 |
| 6.000 kr/kvm |
170 |
5 |
15 |
190 |
3. Hva betyr det for sluttsummen i presisering 1 dersom nybygde borettslag trekkes ut av tabellen på side 34 i stortingsmeldingen?
Dersom Presisering 1: Norm lik 4.000 kr/kvm, under avgrensing 1 kun skal omfatte utbedrede borettslag vil tilleggsbevilgningsbehovet utgjøre anslagsvis 650 mill.kr.
Dersom avgrensing 2 kun skal omfatte utbedrede borettslag vil dette gi et tilleggsbevilgningsbehov på anslagsvis 220 mill. kr.
Avgrensing 3 omfatter bare utbedrede borettslag.
Brev fra kommunalkomiteen til statsråd Gunnar Berge, Kommunal- og arbeidsdepartementet, datert 26. mai 1994
St.meld. nr. 27 om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Kommunalkomiteen ber om forslag til lovtekst til nødvendige endringer i husbankloven som gjør det mulig å knytte en veiledende gjeldsnorm opp til selve gjeldsforhandlingene for rehabiliterte borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak. Dette gjelder § 17, 2. ledd om ettergivelse av erholdelige fordringer og § 3 om Husbankens sikringsfond.
Komiteen ber samtidig om å få vurdert om en slik lovendring kan medføre merkostnader i forhold til en gjeldsnorm basert på en tilskuddsordning etter at ordinære gjeldsforhandlinger er avsluttet. Beregningene kan ta utgangspunkt i en gjeldsnorm på kr 5.060.
Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 26. mai. 1994
St.meld. nr. 27 om gjeldsordninger for borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak
Jeg viser til brev fra kommunalkomiteen av 26. mai 1994.
1.
I St.meld. nr. 27 (1993-1994) er det omtalt hvordan husbankloven kan endres for å gjøre det mulig å knytte en veiledende gjeldsnorm til selve gjeldsforhandlingene, jf meldingens kap 5.1, nest siste avsnitt (ny tilføyelse i kursiv):
Banken kan for kortere eller lengre tid gi utsetting med betaling av renter og avdrag. Banken kan i særlige tilfelle delta i gjeldsforhandlinger. Tap på lån, renter og omkostninger kan ettergis i den utstrekning fordringen anses uerholdelig. For borettslag omfattet av byfornyelsevedtak kan banken likevel ettergi erholdelige fordringer. Departementet kan fastsette nærmere retningslinjer eller forskrifter.
Etter husbanklovens § 3 skal Husbankens sikringsfond nyttes til å dekke tap på utlån og garantier, herunder de tap som følger av bestemmelsene i husbanklovens § 17. Når det tas inn et nytt ledd i husbanklovens § 17 som gir Husbanken hjemmel til å ta tap som følger av bruk av gjeldsnorm i gjeldsforhandlinger, er det således ikke nødvendig å endre bestemmelsene i husbanklovens § 3 om bruk av Husbankens risikofond.
2.
En gjeldsnorm knyttet opp til selve gjeldsforhandlingene vil ha samme budsjettmessige konsekvens som en gjeldsnorm i en tilskuddsordning etter at ordinære gjeldsforhandlingene er gjennomført. En gjeldsnorm på 5.060 kr pr kvm, avgrenset til utbedrede borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, vil i begge tilfeller innebære et behov for tilleggsbevilgning på 360 mill kr.
For øvrig vises til St.meld. nr. 27 (1993-1994) der bruk av gjeldsnorm frarås.