1. Sammendrag

Hovedtrekk i proposisjonen

       Proposisjonen inneholder forslag til lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig, med boligoppføringsloven som lovens korttittel.

       Proposisjonen bygger på Forbrukerentrepriseutvalgets redegjørelse NOU 1992:9 Forbrukerentrepriselov og NOU 1993:20 Kjøp av ny bolig.

       Formålet med lovforslaget er å klargjøre rettsforholdene og styrke forbrukerens stilling på et område som til nå ikke har vært lovregulert. Lovforslaget er en videreføring av det arbeidet for å styrke forbrukervernet som tidligere er gjort gjennom nyere lover f.eks. kjøpsloven (løsørekjøp), håndverkertjenesteloven og loven om avhending av fast eiendom.

       Lovforslagets kap. I regulerer lovens virkeområde m.m. Loven skal ifølge forslaget gjelde for avtaler mellom en yrkesutøver (entreprenøren) og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Det omfatter for det første avtaler om oppføring av bygning til boligformål på forbrukerens grunn. Alt arbeid som blir utført som et ledd i en slik oppføring skal være inkludert, uten hensyn til arbeidets omfang. Loven regulerer også avtaler om rett til fast eiendom med bolig dersom arbeidet med boligen som entreprenøren står for, ikke er fullført når avtalen inngås. Slike avtaler gjelder til dels salg av fast eiendom, tomten, og til dels arbeidet med oppføring av boligen.

       Loven skal etter forslaget være ufravikelig på den måten at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven.

       Lovforslagets kap. II inneholder bestemmelser om ytelsene fra entreprenøren. Entreprenøren skal generelt utføre arbeidet på faglig godt vis og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Entreprenøren skal rådføre seg med og rettlede forbrukeren så langt forholdene gir grunn til det. Kapitlet gir dessuten regler om at forbrukeren kan kreve endringer og tilleggsarbeid, og om tiden for utføring av entreprenørens arbeid. Kapitlet inneholder også regler om gjennomføring av overtakelsesforretningen og om virkningene av overtakelsen.

       Begrepet entreprenør er i forslaget gitt en svært vid betydning: det kan være håndverkere som f.eks. rørleggere og/eller de som forestår salget av den uferdige boligen.

       Lovforslagets kap. III har bestemmelser om forbrukerens krav dersom entreprenørens ytelser er forsinket. Forbrukeren kan for det første kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Det gis regler bl.a. om laveste dagmulktsats og om forholdet mellom dagmulkten og kravet om erstatning. Dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd, kan forbrukeren dessuten heve avtalen og kreve erstatning for økonomiske tap.

       Lovforslagets kap. IV inneholder bestemmelser om forbrukerens krav når det foreligger mangler ved entreprenørens ytelser. Mangler foreligger dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen og/eller loven. Manglende eller uriktige opplysninger fra entreprenøren kan også gi grunnlag for mangelskrav. Foreligger det en mangel, kan forbrukeren på nærmere vilkår holde igjen vederlaget, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, heve avtalen og dessuten kreve erstatning for økonomisk tap. For å gjøre mangelskrav gjeldende, må forbrukeren gi melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget og senest innen ti år etter overtakingen. Kapitlet inneholder også bestemmelser om forbrukerens rett til å gjøre krav gjeldende mot tidligere avtaleparter.

       Lovforslagets kap. V gjelder ytelser og/eller medvirkning fra forbrukerens side. Forbrukeren har i første rekke plikt til å betale rett vederlag til avtalt tid. Kapitlet inneholder bestemmelser om fastsetting av vederlaget og om tiden for betaling. Kapitlet har også regler om forbrukerens medvirkning, f.eks. når forbrukeren etter avtalen skal skaffe materialer.

       Lovforslagets kap. VI gjelder forbrukerens rett til å avbestille tjenesten fra entreprenøren. Utgangspunktet er at forbrukeren har rett til å avbestille mot å betale vederlag for det arbeidet som er utført og ellers betale erstatning slik at entreprenøren blir holdt skadesløs. Departementet legger fram forslag om at det skal være mulighet til å avtale et avbestillingsgebyr som skal komme i stedet for erstatning etter bestemmelsene i loven.

       Lovforslagets kap. VII regulerer virkningene av at forbrukeren ikke betaler eller ikke medvirker til de tider entreprenøren krever. Ut fra omstendighetene kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning og dessuten kreve rente og erstatning for rentetap.

       Lovforslagets kap. VIII gir hver av partene en rett til å frasi seg avtalen på grunn av langvarig avbrudd som ikke kommer av mislighold fra noen av partene. Slike avbrudd vil som utgangspunkt gi rett til å kreve tilleggsfrist og vil således f.eks. ikke gi grunnlag for krav om heving. Dersom et avbrudd varer så lenge at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, bør partene likevel ha mulighet til å si seg løst fra avtalen.

       Lovforslagets kap. IX inneholder avgrensede reg-ler om erstatningsansvar for konsulent. Slike konsulentavtaler er ikke omfattet av de andre kapitlene i lovutkastet. Kap. IX innebærer at konsulenten ikke kan fraskrive seg erstatningsansvar etter allmenne regler og at det gjelder reklamasjonsfrister for forbrukerens krav som avtalen ikke kan fravike.

       Lovforslagets kap. X gjelder tvisteløsning. Etter lovutkastet er det ikke mulighet til på forhånd å avtale at tvister skal løses ved voldgift. Utkastet åpner for at det etter avtale mellom Forbrukerrådet og bransjeorganisasjoner kan opprettes nemnder for tvisteløsning.

       Lovforslagets kap. XI gjelder endringer i andre lover og ikrafttredelse av loven. I avhendingsloven foreslås tatt inn en presisering om at avhendingsloven ikke skal gjelde for avtaler som er omfattet av loven her. Det foreslås også at det ved salg av nyoppførte eierboliger som har vært brukt som bolig i mindre enn et år skal være reklamasjonsfrist på 10 år for mangler dersom selgeren ikke er forbruker. Det foreslås videre å gi forbrukeren rett til å gjøre krav gjeldende mot bakre ledd dersom han har kjøpt nyoppført bolig og ikke bodd der mer enn ett år og selgeren ikke var forbruker.

       Under pkt. 2 i proposisjonen, sidene 7-13 redegjøres det for gjeldende rett, forbrukerentrepriseutvalgets arbeid og mandat, hvem som har hatt NOU 1993:2 . Kjøp av ny bolig på høring, generelt om standardkontrakter og kort om utviklingen i andre nordiske land.

2. Komiteens generelle merknader

       Komiteen har merket seg et behov for en lov om forbrukerentrepriser. Det finnes ingen alminnelig lov for avtaler om oppføring av bolig i dag, slik det er for kjøp av løsøre, fast eiendom og for håndverkstjenester. Disse lovene dekker områder som grenser opp mot oppføring av bolig. Avtaler om oppføring av bolig er det i utgangspunktet derfor opp til partene å regulere. Dette medfører at rettstilstanden blir usikker. Dog er det utarbeidet flere standardavtaler på området, som det er vanlig å anvende mellom partene.

       Komiteen er enig i at det har vært behov for en regulering av avtaler om oppføring av bolig, særlig for forbrukere. Oppføring av bolig er vanligvis den største investeringen vanlige forbrukere foretar i løpet av livet, og det har stor betydning for den enkeltes økonomi og livssituasjon. En klargjøring av rettstilstanden er derfor ønskelig. Det er videre viktig at loven medfører en balanse i forholdet mellom kontraktspartene. Komiteen støtter derfor at loven blir gjort ufravikelig til fordel for forbruker, og at den regulerer det alt vesentlige av konflikter som kan tenkes å oppstå.

       Komiteen konstaterer at loven vil gi forbrukere økt vern bl.a. gjennom garantistillelser, reklamasjonsfrister og informasjonskrav.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik vil påpeke at lovforslaget legger opp til skjønnsmessige vurderinger på flere områder. Etter disse medlemmers mening kan dette redusere sikkerheten og klarheten som loven er ment å skape. En utstrakt bruk av skjønnskriterier øker faren for at det oppstår konflikter.

       Komiteens medlem frå Sosialistisk Venstreparti meiner det er ønskeleg med ei viss harmonisering av dei ulike forbrukarlovene. Bustadbyggjing og -kjøp er ei så langsiktig investering at det er naudsynt med serleg forbrukartryggleik - t.d. er det rimeleg å krevja skriftlege avtalar, 10 års reklamasjonsfrist osb.

3. Nærmere om lovforslaget

Om utformingen av lovutkastet

       Departementet har ved oppbyggingen av lovutkastet og de enkelte bestemmelsene lagt vekt på at loven så langt råd skal være tilpasset brukerne og deres behov for klare forskrifter som er lette å bruke i det praktiske liv. Departementet har lagt vekt på en systematisk oppbygging av loven.

       På flere punkt inneholder lovutkastet løsninger som innebærer alternativ til bruk av rettslige standarder. Et sentralt eksempel er reglene om dagmulkt ved forsinkelse på entreprenørens side, se lovutkastet § 18.

       En annen form for løsning er å gi partene anledning til å avtale klare grenser som skal gjelde i stedet for lovforskrifter som bygger på bruk av skjønn, jf. utkastet § 9 tredje ledd som gir partene anledning til å avtale en fast grense for omfanget av endringer og tilleggsarbeid og § 59 som gir anledning til å avtale et avbestillingsgebyr som skal gjelde i stedet for erstatningsansvar ved avbestilling.

Skriftlige avtaler

       Det er generelt ønskelig at avtalen mellom partene er så klar som mulig. De avtalene som vil gå under loven her, har en slik karakter at begge partene i de fleste tilfellene vil være tjent med en skriftlig avtale.

       Departementet har vurdert om en kunne stille opp et generelt krav om at avtaler som går inn under loven her, skal være skriftlig, men er kommet til at en slik ordning ville ha flere sider som ikke er ønskelige. For det første ville en gi partene anledning til å trekke tilbake ethvert løfte som er gitt under muntlige forhandlinger helt fram til en skriftlig avtale er undertegnet. For det andre vil det i mange tilfeller være behov for å supplere den opprinnelige (skriftlige) avtalen med tilleggsavtaler om forhold som en blir oppmerksom på under byggingen.

       Lovutkastet bygger derfor på det vanlige prinsippet i norsk rett om at avtaler kan gjøres skriftlig eller muntlig. Departementet foreslår likevel en bestemmelse i utkastets § 3 andre ledd som slår fast at partene alltid kan kreve at en avtale blir satt opp skriftlig.

       I noen særskilte sammenhenger er det fastsatt i lovutkastet at bare skriftlig avtale vil være bindende for partene. Dette gjelder i forhold til forhandling av endringer og tilleggsarbeid, se utkastets § 9 fjerde ledd og § 42 første ledd, og i forhold til tillegg for prisstigning, se utkastets § 41 sjette ledd.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at det i proposisjonen drøftes om det bør stilles krav til skriftlige avtaler mellom partene. Lovutkastet bygger på det vanlige prinsippet i norsk rett om at avtaler kan gjøres skriftlig eller muntlig. Det er etter komiteens syn ønskelig at avtalen mellom partene skal være så klar som mulig.

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmet fra Sosialistisk Venstreparti, vil påpeke at det kan oppstå problemer dersom man fjerner muligheten til muntlige avtaler. Flertallet viser til at alt som er muntlig avtalt mellom partene før den skriftlige avtalen er inngått, men som ikke kommer med i denne, vil da kunne trekkes tilbake av en av partene. Det vil kunne synes forvirrende for forbrukeren at de muntlige avtalene ikke skal gjelde.

       Flertallet vil peke på at det blir viktig å informere om retten forbrukeren har til å kreve skriftlig kontrakt istedenfor å binde partene til et formalistisk system.

       Flertallet støtter lovutkastets forslag om å ha en mulighet til å kreve skriftlige kontrakter.

       Komiteens medlem frå Sosialistisk Venstreparti viser til at skriftlege avtalar vil gje størst klårleik, og gje minst rom for mistydingar. I tråd med Forbrukarombodet sitt ønske vil denne medlemen gjera framlegg om at avtalar skal vera skriftlege.

       Framlegg frå Sosialistisk Venstreparti:

« § 3 andre ledd skal lyde:

       Avtale millom partene skal vera skriftleg. »

Lovutkastets kapittel I - Lovens virkeområde, §§ 1-6

Generelt om avtaleformer ved oppføring av ny bolig

       De « tradisjonelle » entrepriseavtalene bygger på at byggherren står for planleggingen (« prosjekteringen ») av bygget. Det vil si at byggherren, normalt ved hjelp av konsulenter (arkitekter og ingeniører), får laget tegninger og forklaringer som entreprenørene kan legge til grunn for sin utføring av byggearbeidet. Denne oppgavefordelingen er et viktig grunnlag for fordeling av risiko i byggeprosjektet. Feil ved bygget, f.eks. en lekkasje i taket, er ikke nødvendigvis en mangel i forhold til en entreprenør dersom feilen kommer av feilkonstruksjon og entreprenøren har bygget i samsvar med byggherrens tegninger og forklaringer.

       Utføringen av et byggearbeid er ofte delt på flere entreprenører. Byggherren kan ha avtale med hver av disse entreprenørene, og da snakker man gjerne om delt entreprise eller sideentrepriser (seg imellom er entreprenørene sideentreprenører). Byggherren kan f.eks. gjøre avtale med bare den ene av entreprenørene (gjerne byggmesteren når det gjelder oppføring av bolig), som generalentreprenør. Generalentreprenøren får så med seg de andre entreprenørene som sine underentreprenører. Noen ganger snakker man om hovedentreprise der en av entreprenørene (hovedentreprenøren) skal utføre det hovedsakelige av bygget, og kanskje også administrere f.eks. rørlegger og elektriker som er sideentreprenører med avtale direkte med byggherren.

       Har entreprenøren også tatt på seg prosjektering av bygget, er det vanlig å snakke om totalentreprise. Ordet blir mest brukt om tilfeller der avtalen omfatter prosjektering og utføring av hele bygget, men en kan også kalle det totalentreprise der mindre omfattende arbeid skal prosjekteres av entreprenøren.

       I praksis er det bare i en mindre del av boligproduksjonen at forbrukeren selv står for prosjekteringen.

       I de tilfellene der forbrukeren kjøper både grunn og hus, er det utbyggeren som sørger for det meste av prosjekteringen, uansett om avtalen med forbrukeren skal karakteriseres som ren avhendingsavtale eller en sammensatt avtale i forhold til avhendingsloven.

       I andre tilfeller, der forbrukeren eier/har tomten, er det vanlig at forbrukeren gjør avtale med en entreprenør om oppføring av et hus av entreprenørens « type », med de tilpasninger som blir avtalt i hvert enkelt tilfelle. De sistnevnte avtalene (typehusavtalene) gjelder normalt oppføring av hus over grunnmur, dvs. at entreprenøren ikke har tatt på seg grunnarbeid og oppføring av grunnmur. Likevel er det en ikke helt uvesentlig del av husbyggingen som skjer ved at byggherren engasjerer arkitekt og eventuelt andre konsulenter til prosjekteringen og en eller flere entreprenører til utføringen. Det er heller ikke uvanlig med mellomformer, der forbrukeren har engasjert en arkitekt til å utføre en del av prosjekteringen, og entreprenøren deretter får i oppdrag å prosjektere videre på dette grunnlaget.

       På s. 17-19 i proposisjonen redegjøres det for utvalgets forslag og høringsinstansenes synspunkter.

Lovens virkeområde, § 1

       Avhendingsloven skal fremdeles regulere kjøp av brukte boliger og tomter og håndverkstjenesteloven skal omfatte arbeid på løsøre. Det er etter departementets mening ikke aktuelt å gjøre endringer i kjøpslovens virkeområde.

       Det er ellers klart at lovreguleringen bare skal gjelde avtaler der oppdragsgiveren er en forbruker og den andre parten har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomheten. Hvem som skal regnes som « forbruker » i denne sammenheng drøftes nærmere på side 10-12.

Forhold til håndverkstjenesteloven - annet arbeid på fast eiendom enn oppføring av bolig

       Håndverkstjenesteloven gjelder i dag ikke for « nyoppføring av bygning for boformel og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring ». Det eneste avgrensningsproblemet som denne formuleringen fører til, er skillet mellom ombygging og nyoppføring av bolig. Forarbeidet til håndverkstjenesteloven ( Ot.prp. nr. 29 (1988-1989) s. 73) gir en viss rettledning. Som utgangspunkt må en kreve at det foreligger oppføring av en ny bygning for at loven ikke skal gjelde. En ombygging må likevel likestilles med oppføring dersom ombyggingsarbeidet er dominerende i forhold til det eksisterende bygget. Departementet mener likevel at man ikke kan se bort fra at det vil oppstå situasjoner der det er vanskelig å avgjøre om håndverkstjenesteloven gjelder.

       Etter departementets syn taler de beste grunnene for at annet arbeid på fast eiendom enn oppføring av bolig blir omfattet av håndverkstjenesteloven og ikke av boligoppføringsloven. Departementets forslag blir derfor at håndverkstjenestelovens virkeområde ikke blir endret, dvs. at grensedragningen skjer som følge av håndverkstjenesteloven § 1 tredje ledd bokstav d.

Forholdet til avhendingsloven - plassering av regler om kjøp av ny bolig

       Departementet foreslår at kjøp av ny bolig som er fullført skal reguleres i avhendingsloven, jf. utkastets § 65, og kjøp av ny bolig som ikke er fullført vil reguleres av boligoppføringsloven.

       Departementet setter dermed skillet mellom boligoppføringsloven og avhendingsloven ved hvorvidt arbeidet på boligen er ferdig eller ikke. For boliger som ikke er fullførte, er det etter departementets mening behov for regler som svarer til det som vil gjelde for entrepriseavtaler. Når boligen er fullført, er det naturlig å la de generelle reglene om avhending av fast eiendom gjelde.

       I forhold til en bolig under oppføring vil det være vesentlig for brukeren å sikre seg at arbeidet var utført på det viset han ønsker. For en ferdig bolig vil situasjonen være vesentlig annerledes ved at forbrukeren kan undersøke boligen før avtalen blir inngått. En annen forskjell er at det vil være grunn til å regulere spørsmål som gjelder tidspunktet for overtakelsen på en annen måte for en bolig som ennå ikke er bygd, enn for en bolig som står ferdig.

Forbrukerbegrepet i loven, jf. § 2 Partene

       Etter departementets syn er det ønskelig at en i norsk lovgivning i størst mulig grad bruker den samme definisjonen av uttrykket forbruker. Departementet har derfor vurdert om en i forbindelse med proposisjonen her skulle foreta en generell gjennomgang av forbrukerbegrepet i forskjellige lover, bl.a. med sikte på en tilpasning til den definisjonen som er brukt i eksisterende EU-dokumenter.

       Forbrukerbegrepet er blant de spørsmålene som blir vurdert ved forberedelse av det planlagte EU-direktivet om forbrukerkjøp og garantier. Det er her aktuelt med en viss endring av forbrukerbegrepet i forhold til det begrepet som er benyttet i eksisterende EU-direktiv på forbrukerområdet.

       Departementet er derfor kommet til at det nå ikke er tiden for en ensidig norsk gjennomgang av begrepet og legger til grunn at definisjonen av « forbruker » i boligoppføringsloven bør være den samme som i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven, jf. utkastets § 2 første ledd.

Boligbyggelag ikke forbrukere

       Utvalget har i sitt forslag med en bestemmelse om at borettslag og selskap og sameier med samme formål som borettslag, med visse unntak, blir regnet som forbrukere.

       Etter departementets syn vil avtaler om oppføring av boliger som er inngått av et borettslag til vanlig skille seg vesentlig fra avtaler som er inngått av privatpersoner. Som flere høringsinstanser har pekt på, gjelder det her oftest avtaler som har et profesjonelt preg. Etter departementets syn vil det ikke være naturlig dersom en skal regne avtaler om større utbyggingsprosjekter i regi av et boligbyggelag, f.eks. OBOS i Oslo, som en forbrukeravtale. En må heller si at en i slike tilfeller har en profesjonell og sterk byggherre, som vil være tjent med å utnytte en ordinær avtalefrihet.

       Det kan ut fra dette ikke være noe avgjørende argument at en forsinkelse eller en mangel også vil kunne ramme den enkelte andelseieren. Det vil ellers være borettslaget eller boligbyggelaget på vegne av borettslaget, og ikke andelseieren, som gjør gjeldende krav overfor entreprenøren.

       Også i forhold til frittstående borettslag, vil situasjonen i mange tilfeller være slik at forholdene bak forbrukervernreglene ikke slår til. Slike borettslag vil i mange tilfeller ha den samme økonomiske styrken og den samme anledning til å skaffe seg juridisk og annen hjelp som det entreprenøren har.

       Departementet ser det ikke som noen aktuell løsning å gjøre en avgrensning ut fra antallet borettseiere i et borettslag. Et slikt skille ville være vanskelig å bruke i praksis og vil skape fare for spesielle tilpasninger, f.eks. ved å dele opp avtaler.

       Departementet foreslår etter dette ikke noen spesiell bestemmelse om at borettslag m.m. skal regnes for forbrukerne. Det innebærer at en må vurdere spørsmålet om det foreligger en forbrukeravtale, ut fra de allmenne bestemmelsene i utkastet § 2 første ledd.

       Derimot mener departementet at når flere personer går sammen om å oppføre boliger som skal ligge i sameie, må en i denne sammenhengen se det slik at hver av de framtidige sameierne er part i avtalen med entreprenøren. Slike avtaler vil således være forbrukeravtaler som faller inn under loven her. Dette må gjelde selv om et boligbyggelag eller andre handler på vegne av sameierne.

Ufravikelighet, jf. § 3 Avtalen

       Første ledd i denne bestemmelsen slår fast at loven er ufravikelig, d.v.s. at det ikke er anledning til å lage avtaler som gir forbrukeren dårligere rettigheter enn det som følger av loven. I bestemmelsens andre ledd har departementet tatt inn at partene alltid kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig.

Komiteens merknader

Virkeområde, § 1

       Komiteen viser til at det er påpekt fra flere hold at det bør gå en klarere grense mellom boligoppføringsloven og avhendingsloven, og mellom boligoppføringsloven og håndverkertjenesteloven.

       Komiteen viser til at i forarbeidene både til avhendingsloven og til håndverkertjenesteloven ble det lagt til grunn at avgrensningen mellom de ulike forbrukerlovene skulle bli nærmere vurdert på grunnlag av Forbrukerentreprisutvalgets arbeid. På denne bakgrunn er avgrensningene blitt foretatt.

       Komiteen er enig i at håndverkertjenestelovens virkeområde ikke blir endret og at grensedragningen skjer som følge av § 1 tredje ledd bokstav b og viser samtidig til lovens forarbeid som gir en viss rettledning.

       Komiteen viser videre til at selv om avhendingsloven også omfatter kjøp av nye boliger, så er det et praktisk og juridisk skille mellom det å inngå en kontrakt om en bolig under oppføring og en ferdig bolig. Det er de forskjellige problemstillinger ved oppføring av bolig og salg av bolig som blir avgjørende i forhold til hvilken lov som skal anvendes.

       Komiteen slutter seg til departementets forslag.

Forbrukerbegrepet, Partene, § 2

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmet fra Sosialistisk Venstreparti, viser til proposisjonens begrunnelse for at borettslag ikke omfattes av § 2 i loven, og dermed heller ikke er omfattet av lovforslaget. Flertallet støtter departementet.

       Komiteens medlem frå Sosialistisk Venstreparti syner til utvalets framlegg om at burettslag (og selskap og sameige med same føremål som burettslag) med visse unnatak, skal reknast som forbrukar. Mange mindre burettslag har eit økonomisk grunnlag som tilseier eit forbrukarvern på line med andre grupper, og denne medlemen gjer framlegg om endring i lova for å sikra dette.

       Denne medlemen gjer fylgjande framlegg:

« § 2 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:

       Som forbrukar etter denne lova gjeld òg samanslutning av forbrukarar, som t.d. burettslag. »

Lovutkastets kapittel II - Ytelser fra entreprenøren, §§ 7-12

       Bestemmelsene i § 7 sier at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Innholdet i begrepet « hensynet til miljøet » er nærmere beskrevet i proposisjonen s. 37.

       § 8 regulerer entreprenørens plikt til å gi beskjed dersom han eller hun ut fra sin fagkunnskap må se at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet gjort etter avtalen.

       § 9 regulerer forbrukerens rett til å kreve endringer i arbeidet og til å kreve at entreprenøren utfører tilleggsarbeid. Partene kan imidlertid avtale at det skal være en øvre grense for omfanget av tilleggsarbeid og endringer opp til 15 % av det opprinnelige vederlaget.

       § 10 presiserer på hvilke tidspunkt entreprenørene skal utføre sine oppgaver. Paragrafen inneholder bestemmelser om overholdelse av frister, framdriften i arbeidet, samt retningslinjer for de tilfeller der frister ikke er avtalt.

       § 11 gir i visse tilfeller entreprenørene rett til tilleggsfrister. En slik tilleggsfrist kan innebære at tiden for fullføring av arbeidet blir skjøvet ut i tid i forhold til det som var avtalt. Så lenge tilleggsfristen varer vil det slik sett ikke kunne bli snakk om forsinkelse, og forbrukeren vil ikke kunne gjøre gjeldende forsinkelseskrav.

Sikkerhetsstillelse, garanti for oppfylling av avtalen - § 12 og § 13

       Denne paragrafen pålegger entreprenøren å stille sikkerhet/garanti for oppfylling av avtalen. Etter bestemmelsen første ledd gjelder plikten til å stille sikkerhet bare dersom en på avtaletiden kan regne med at vederlaget ikke vil overstige 2 ganger grunnsummen i folketrygden. For avtaler med mindre omfang stiller loven således ikke opp noe krav om garanti/sikkerhet.

       Det følger av andre ledd at garantien/sikkerheten fram til overtakelsen av boligen skal dekke en sum som minst svarer til 10 % av vederlaget. Garantien/sikkerheten skal gjelde fram til 2 år etter overtakelsen.

       Når det gjelder størrelsen av garantien for tiden etter overtakelsen, foreslår departementet en nedre grense på 5 % av vederlaget.

       Av fjerde ledd følger at garantien skal gis i form av selvskyldsgaranti fra en finansinstitusjon. Det følger av bestemmelsens femte ledd at forbrukeren har rett til å holde tilbake vederlag til det er dokumentert at det foreligger garanti/sikkerhet etter denne paragrafen.

       Etter departementets syn er det ikke naturlig å lovfeste en plikt for forbrukeren til å stille garanti for rett betaling. Entreprenøren vil likevel kunne kreve at slik garanti blir stilt, jf. utkastet § 46 andre ledd.

       § 13 inneholder tilleggsbestemmelser for de tilfeller der arbeidet med boligen foregår på forbrukerens eiendom og/eller i de tilfeller der entereprenøren står for det hovedsakelige i både planlegging og oppføring av boligen.

       Brudd på pliktene til å stille garanti og til å holde arbeidet sikret bør gi forbrukeren rett til å holde igjen alt vederlag. I utkastet § 12 femte ledd og § 13 fjerde ledd tredje punktum har departementet dessuten presisert at entreprenøren må dokumentere overfor forbrukeren at det foreligger slik garanti og sikring.

       De resterende bestemmelser i dette kapitlet dreier seg om særskilte krav til entreprenørenes ytelser ved visse avtaler - § 13, overtakelse og overtakelsesforretning - § 14 og § 15 og senere befaring - § 1.

Komiteens merknader

Utførelse og materialer, hensynet til miljøet, § 7

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad, vil peke på at det er et prinsipielt syn at miljøhensyn og hensynet til bærekraftig utvikling bør integreres i alle samfunnssektorer. Flertallet er derfor tilfreds med at departementet har tatt hensyn til dette i utforming av denne loven.

       Flertallet viser til proposisjonen der det påpekes at forbrukeren kan stille krav til boligens innemiljø på samme måte som forbrukeren kan stille krav til fysisk utforming av boligen.

       Flertallet er klar over at kravet om miljøhensyn også er tatt inn i andre lover som gjelder bygg- og anleggsvirksomhet. Flertallet vil imidlertid peke på at det i denne loven ligger en forpliktelse for entreprenøren å ta opp spørsmål vedrørende miljøhensyn med forbrukeren.

       På bakgrunn av dette støtter flertallet forslagets § 7.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til at i § 7 første ledd står det:

« Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagmessig måte og ellers ivareta forbrukernes interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig omsorg. »

       Hensynet til miljøet er i dag regulert i plan- og bygningslovens bestemmelser; jf. § 40.

       Disse medlemmer viser til at når det gjelder overordnede krav vil disse i hovedsak følge av de rammebetingelser kommunen fremlegger som del av forhåndskonferansen. Hvis det er særlige miljøkrav, følger dette av plan- og bygningsloven § 68 som bl.a. omfatter rasfare, støyforhold osv. Da skal det i utgangspunktet fremgå av en plan. Disse medlemmer vil videre vise til at det samme vil gjelde andre lovfestede miljøkrav som § 67 om opparbeiding av fellesareal, § 69 om fellesareal og § 66 om adkomst og avløp osv.

       Disse medlemmer vil videre peke på at direkte miljøkrav fremgår i hovedsak av teknisk byggeforskrift som energirammer, energi- og miljøvennlige materialer, om innemiljø, om lydforhold, om ytre miljø og om drift, vedlikehold og renhold.

       Disse medlemmer vil påpeke at hensynet til miljøet ble innført i lovforslaget av departementet. Forbrukerentrepriseutvalget har ikke omtalt denne delen. Disse medlemmer viser til at det vil være vanskelig ut fra et privatrettslig standpunkt å ivareta hensynet til miljøet på en slik måte at en kan være sikker på at eieren av boligen ikke påberoper seg denne retten innen en 5-årsperiode, spesielt ved salg til en annen forbruker innen 5-årsfristen. Disse medlemmer vil videre vise til at forbrukeren i stor grad vil være med på valg av hvilke byggeprodukter som skal anvendes, f.eks. om det velges parkett eller tepper på gulv.

       Disse medlemmer vil påpeke at i teknisk byggeforskrift finnes det allerede direkte miljøkrav. Disse medlemmer vil anbefale at entreprenøren kun holdes ansvarlig som nevnt i plan- og bygningsloven. Disse medlemmer viser til at alle viktige miljøvirkninger er fanget opp i byggefasen, f.eks. støy- og avfallsproblemer.

       Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

« § 7 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukaren sine interesser med tilbørlig omsut. »

Endringer og tilleggsarbeid, § 9

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad, vil understreke forbrukerens rett til å kunne kreve å få utført tilleggsarbeid og endringer med de forbehold som er lagt inn i § 9 og lovens forarbeider.

       Flertallet er av den oppfatning at det ikke skal være mulig å avstå fra retten til å kreve tilleggsarbeid og endringer fordi dette vil kunne føre til svekking av forbrukerens rettigheter.

       På denne bakgrunn støtter flertallet lovforslagets § 9.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til at § 9 regulerer forbrukernes rett til å kreve endringer i arbeidet og til å kreve at entreprenøren utfører tilleggsarbeid. I bestemmelsen er det foreslått en adgang for partene til å avtale at forbrukeren ikke kan forlange endringer. Det er også foreslått at partene gjennom avtale kan bestemme at entreprenøren ikke er forpliktet til å utføre endringsarbeider som overskrider 15 % av kontraktssummen. Disse medlemmer vil påpeke at dette er i tråd med internasjonal entreprisekontraktspraksis. Hensynet til forbrukeren blir godt ivaretatt idet han/hun har en klar grense å forholde seg til der ikke noe annet er avtalt. Dette bør være lovens utgangspunkt.

       Disse medlemmer ser det som viktig å sikre forbrukerne full avtalefrihet. Disse medlemmer vil peke på at det bør være adgang til å avtale at det ikke skal være anledning til å kreve tilleggsarbeider utført. Dette vil kunne være i forbrukerens interesse dersom en har serieproduksjon eller dersom en klarer av andre årsaker å få en svært lav pris på boligen.

       Disse medlemmer vil på denne bakgrunn foreslå en klarere lovtekst på dette punkt:

« § 3 første ledd nytt første punktum skal lyde:

       Med mindre anna framgår av avtalen kan forbrukaren krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir. »

Tiden for utførelsen, skriftlige frister, § 10

       Komiteen sin medlem frå Sosialistisk Venstreparti finn det rett å krevja ein skriftleg framdriftsplan. Dette vil sikra forbrukaren i ein eventuell tvist, og gjera det lettare å praktisera dagbøter etter § 18.

       Denne medlemen gjer framlegg til slik endring:

« § 10 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal overhalde skriftlege fristar ... »

Sikkerhetsstillelse/garanti, § 12 og § 13

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik viser til at en garantistillelse innebærer en klar og god beskyttelse av forbrukerne mot useriøse entreprenører og mot tap. Disse medlemmer vil imidlertid peke på at en garantistillelse innebærer at entreprenøren må binde opp en del av sin kapital i dette. Konsekvensene kan lett bli at prisene på entreprisene vil stige. Garantien innebærer en form for indirekte forsikring ved at prisnivået generelt blir noe øket mot at forbrukeren får en sikkerhet for midlene sine.

       Disse medlemmer vil foreslå at garantien i byggetiden blir minimum 5 % og etter overtakelsen 3 % i 2 år.

       Disse medlemmer går inn for at entreprenør og forbruker skal kunne gjøre avtale om høyere garanti. Da får forbrukeren etter disse medlemmers mening anledning til selv å vurdere sin entreprenør og behovet for en høyere garanti.

       Disse medlemmer viser til at det i proposisjonen er foreslått like regler om garanti for rene entrepriseavtaler og for avtaler om kjøp av bolig med tomt (gründeravtaler). Disse medlemmer viser til departementets brev av 2. april 1997 hvor det fremkommer at det må foreslås en ny garantiordning for avtaler etter § 1 første ledd bokstav b (gründeravtaler).

       Disse medlemmer viser til at forbrukeren som innbetaler forskudd i disse tilfellene skal ha sikret dette med selvskyldnergaranti i henhold til lovens § 47. Disse medlemmer synes det er å gå for langt å sløyfe garantien i byggeperioden helt. Disse medlemmer vil derfor for å sikre forbrukeren, foreslå en garanti på 2 % før overtagelse og deretter 3 % i 2 år.

       Disse medlemmer viser til at det ikke bare er selvskyldnergaranti som kan stilles, men det må også kunne gis mulighet til å kunne deponere tilsvarende beløp.

       Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

« § 12 nytt andre ledd skal lyde:

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

§ 12 nytt tredje ledd skal lyde:

       For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarar til tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisumen likevel vere to prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd som garanti for forskotsbetaling.

§ 12 tredje ledd blir fjerde ledd.

§ 12 fjerde ledd blir femte ledd og skal lyde:

       Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår.

§ 12 femte ledd blir sjette ledd. »

§ 42 tredje ledd andre punktum skal lyde:

       § 12 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at hensikten med garantistillelse er å sikre forbrukeren på tre måter:

a)	Sikre forskuddsbetalte beløp dersom entreprenøren går konkurs e.l.

b)	Sikre forbrukeren dersom entreprenøren av en eller annen grunn ikke fullfører oppdraget.

c)	Sikre forbrukerens krav som følge av at boligen ikke er i kontraktsmessig stand.

       Flertallet er enig med departementet i at det er viktig at forbrukerne sikres i slike tilfeller.

       Flertallet viser til at det i proposisjonen er foreslått like regler om garanti for rene entrepriseavtaler og for avtaler om kjøp av bolig med grunn (gründeravtaler). Flertallet viser i den forbindelse til Justisdepartementets brev av 2. april 1997 til komiteen, hvor de sier følgende:

«Etter departementets syn peker likevel organisasjonene på et poeng når de fremhever at ved kjøp av bolig med grunn er utgangspunktet i lovutkastet at det ikke er adgang til å avtale forskuddsbetaling (dersom det skal gjøres må det stilles særskilt garanti eller foretas hjemmelsoverføring). Ut fra dette tilsier ikke hensynet nevnt under a) at det stilles krav om garanti i disse tilfellene. Departementet er også enig i at kravet til sikkerhet, slik forslaget er bygget opp, reelt kan bli høyere i disse tilfellene enn ved rene entrepriseavtaler fordi betaling for grunnen regnes med i kontraktsummen og dermed i grunnlaget for kravet til sikkerhet. »

       Flertallet er enig med departementet i at det vil føre for langt helt å sløyfe garantiplikten ved gründeravtaler, og at hensynene under punktene b og c ovenfor, gjør seg gjeldende også i disse tilfellene.

       Flertallet vil derfor forslå at man setter garantikravet for disse tilfellene noe lavere, og at en har samme garantikrav for hele garantiperioden, dvs. også før overtaking.

       Dette betyr at garantikravene blir som følger:

-	Forutsatt at en krever forskuddsbetaling skal garantisummen være 10 % av vederlaget for overtakelse og 5 % i 2 år etter overtakelse.

-	Der det ikke kreves forskuddsbetaling skal garantisummen være 5 % av vederlaget også i 2 år etter overtakelse.

-	For avtaler som omfatter rett til grunn (gründeravtaler) skal garantisummen dekke 3 % av vederlaget, også i 2 år etter overtakelse.

       Flertallet fremmer derfor følgende forslag til endring av § 12 annet ledd:

« § 12 annet ledd skal lyde:

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga. For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien dekkje ein sum som minst svarer til tre prosent av vederlaget. For andre avtalar skal garantisummen vere fem prosent av vederlaget. Er det avtalt forskotsbetaling etter § 47 utan at det er stilt særskilt garanti som nemnt i § 47 tredje ledd, skal garantisummen likevel vere ti prosent av vederlaget for krav som vert gjort gjeldande seinast i samband med overtakinga. »

Lovutkastets kapittel III - Forsinkelser fra entreprenørene, §§ 17-24

       § 17 presiserer i hvilke tilfeller det foreligger forsinkelser og gir en oversikt over forbrukerens krav på grunnlag av forsinkelser.

       § 18 regulerer forbrukerens rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt vil i praksis være forbrukerens viktigste krav ved forsinkelser.

       Dagmulkt vil utløses dersom overtakelsen ikke kan skje til den tiden forbrukeren har rett til å kreve det, jf. § 10 og § 11. Retten til dagmulkt gjelder så lenge forsinkelsen varer.

       Bestemmelsens andre ledd regulerer størrelsen på dagmulkten.

       Bestemmelsens tredje ledd presiserer at forbrukeren kan kreve dagmulkt uten hensyn til økonomiske tap for entreprenørene. Dette er ifølge departementet en grunnleggende side ved dagmulktsordningen. En annen viktig side ved ordningen er at forbrukeren vanligvis ikke skal kunne kreve erstatning i stedet for eller i tillegg til dagmulkten, jf. § 19.

       § 19 regulerer de tilfellene der forbrukeren kan kreve erstatning i tillegg til eller i stedet for dagmulkt.

       Bestemmelsens første ledd gir forbrukeren rett til å kreve erstatning dersom entreprenøren har utvist grov utaktsomhet eller handlet i strid med heder og god tro ellers. En betingelse for å kunne kreve erstatning er at forbrukeren har lidd tap som overstiger dagmulkten.

       § 20 første ledd sier at forbrukeren kan heve avtalen dersom forsinkelsene innebærer et vesentlig avtalebrudd eller at det er klart at det kommer til å oppstå slike forsinkelser. Forbrukeren kan imidlertid bare heve avtalen dersom det er gitt melding om dette til entreprenøren før overtakelse.

       Bestemmelsens andre ledd gir retningslinjer for retten til tomten dersom avtalen blir hevet.

       Virkningene av heving av avtalen - § 21 og erstatning ved heving av avtalen - § 22 er omtalt nærmere på side 59 og 60 i proposisjonen.

       § 24 gir forbrukeren rett til å holde tilbake hele eller deler av vederlaget for å sikre at forbrukerens krav som følge av forsinkelsen blir dekket.

Komiteens merknader

Dagmulktregler, § 18

       Komiteen sin medlem frå Sosialistisk Venstreparti meiner dagmulktreglane etter § 18 òg må gjelda ved for sein dellevering eller deloppfylling, og gjer framlegg til slik endring.

       Denne medlemen gjer fylgjande framlegg:

« § 18 nytt andre ledd skal lyde:

       Dagmulkt gjelder òg ved forseinka dellevering eller deloppfylling av avtale. »

Lovutkastets kapittel IV - Mangler ved entreprenørens ytelser, §§ 25-40

       § 25 definerer hva som skal regnes som en mangel. Departementet opplyser at bestemmelsene om mangler er utformet etter de samme prinsippene som er benyttet i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven.

       Utgangspunktet er at forbrukeren kan kreve ytelser iht. det som er avtalt, verken mer eller mindre, dvs. at resultatet skal være i samsvar med det som følger av avtalen. Det foreligger ikke mangel dersom avviket fra det som er avtalt skyldes forhold på forbrukerens side. Dette kan f.eks. være manglende medvirkning, eller feil fra forbrukeren eller hans medhjelpere, inkludert sideentreprenører. Det kan også være snakk om svikt i materialet som forbrukeren har skaffet, og som man ikke kan forlange at entreprenøren skulle ha gjort forbrukeren oppmerksom på.

Offentligrettslige krav

       Bestemmelsens andre ledd regulerer forholdet til offentligrettslige krav. Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Departementet presiserer her at det er resultatet, dvs. det ferdige arbeidet, som skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Dette innebærer at forbrukeren ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav ved f.eks. brudd på regler etter arbeidsmiljøloven eller regler som utelukkende gjelder selve byggeprosessen, dersom dette regelbruddet ikke har noen virkning for den ferdige boligen.

Miljøhensyn

       Bestemmelsen er etter departementets syn ikke avgrenset til å gjelde kun offentlige sikkerhetskrav, jf. kravet i håndverkertjenesteloven, men også andre krav, f.eks. med hjemmel i plan- og bygningsloven, bør etter departementets mening være omfattet slik de er etter avhendingsloven.

       Både i forhold til miljømessige og andre krav bør det etter departementets syn være et naturlig utgangspunkt at brudd på offentligrettslige krav også får privatrettslig virkning. Denne virkningen bør være at bruddet som utgangspunkt blir regnet som en kontraktsrettslig mangel i forhold til forbrukeren. En slik ordning vil bl.a. medvirke til en mer effektiv håndhevelse av de offentligrettslige kravene, og på den måten også innebære at en støtter opp om miljømessige og andre hensyn som ligger bak den offentligrettslige reguleringen.

       Mangelsvirkningene bør være avgrenset til å gjelde brudd på offentligrettslige krav som er knyttet til resultatet av arbeidet. Det er ikke naturlig at forbrukeren skal kunne sette fram mangelskrav ved f.eks. brudd på forskrifter etter arbeidsmiljøloven eller forskrifter som utelukkende gjelder selve byggeprosessen, dersom bruddet ikke har noen virkning for den ferdige boligen.

       Departementet drøfter hvorvidt det i boligoppføringsloven bør tas inn særskilte regler med sikte på å ivareta miljøhensyn. Slike regler ville i så fall komme i tillegg til bestemmelsen om brudd på offentligrettslige krav som departementet foreslår i § 25 andre ledd.

       Departementet drøfter også hvorvidt entreprenøren skal ha en generell plikt til å rettlede om miljøspørsmål, men foreslår ikke en slik generell plikt.

       Det er imidlertid etter departementets syn grunn til å markere i loven at entreprenøren har en generell plikt til å ta hensyn til miljøet under utføringen av arbeidet og i kontakten med forbrukeren og foreslår derfor tatt inn en presisering i utkastet § 7 første ledd om at entreprenøren skal « ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig hensyn ».

       Tillegget i § 7 vil, foruten en generell presisering av entreprenørens plikt til å ivareta hensynet til miljøet, være en presisering av at samrådnings- og rettledningsplikten i § 7 første ledd andre punktum i utgangspunktet også omfatter hensynet til miljøet.

       Miljøet er i sammenhengen her ment å dekke både det indre og det ytre miljøet. Det går likevel fram av sammenhengen at arbeidsmiljøet ikke er omfattet. I forhold til innemiljøet legger departementet til grunn at presiseringen vil ha liten selvstendig virkning. At entreprenøren skal ivareta krav til innemiljø, følger allerede av kravene i utkastet § 7 til arbeid på faglig godt vis og til ivaretakelse av forbrukerens interesser.

       Virkningen av brudd på entreprenørens plikter etter § 7 er etter utkastet § 25 at det foreligger en mangel. Dette gjelder likevel bare brudd som har hatt innvirkning på det endelige resultatet av entreprenørens ytelse.

       Manglende ivaretakelse av miljøhensyn under oppføringen vil i en del tilfeller ikke ha noen virkning på resultatet og vil i så fall ikke være noen mangel. For eksempel vil unødvendig støy under byggearbeidet sjelden kunne gi forbrukeren krav på retting, prisavslag eller heving etter at boligen er ferdig.

§§ 26-29

       § 26 gjelder mangelsvurderingen når entreprenøren ikke har gitt alle relevante opplysninger til forbrukeren. Departementet presiserer at det foreligger en mangel kun dersom de aktuelle opplysningene er slik at forbrukeren hadde grunn til å regne med å få opplysningene. Hvilke opplysninger dette er, må bl.a. vurderes i sammenheng med veilednings- og drøftingsplikten som framgår av § 7 første ledd. Entreprenøren må i denne sammenheng i utgangspunktet kunne bygge på en objektiv vurdering av hvilke opplysninger som er så viktige at forbrukeren bør gjøres kjent med dem. Dersom forbrukeren vektlegger spesielle egenskaper, må forbrukeren gjøre entreprenørene særskilt oppmerksom på dette. I bestemmelsens andre punktum presiseres det at det foreligger en mangel kun dersom det kan gås ut fra at eventuelle manglende opplysninger har hatt betydning for avtalens utforming, dvs. at avtalen ville blitt annerledes dersom opplysningene hadde foreligget på avtaletidspunktet.

       § 27 regulerer virkningene av at entreprenøren eller andre har gitt opplysninger som viser seg å være ukorrekte. Etter bestemmelsens første ledd foreligger det mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger som er gitt om egenskaper eller bruk. Opplysningene kan være gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføring.

       Bestemmelsen presiserer at regelen gjelder kun for opplysninger som kan ha hatt en innvirkning på avtalen.

       § 28 regulerer tidspunktet for mangelsvurderingen og tar utgangspunkt i tilstanden på overtakelsestidspunktet. Entreprenøren svarer imidlertid også for feil som oppstår senere enn overtakelsestidspunktet, dersom årsaken til feilen er et avtalebrudd fra entreprenøren.

       I henhold til § 29 kan forbrukeren, dersom det foreligger en mangel, holde tilbake vederlaget, kreve mangelen rettet opp, kreve prisavslag, heve kjøpet eller kreve erstatning. Det vises for øvrig til § 31, § 32, § 33, § 34 og § 35.

Reklamasjon og reklamasjonsfrist, mangler §§ 30-37

       Departementet fremmer forslag om at den absolutte reklamasjonsfristen bør være ti år.

       Det legges til grunn at de fleste mangler ved en bolig vil komme fram allerede i den første tiden etter overtakelsen. En lang reklamasjonsfrist vil således bare få virkning i et avgrenset antall tilfeller. Etter dette må en kunne regne med at en 10-års frist vil ha avgrenset virkning i form av kostnader for entreprenørene. Departementet understreker for øvrig at det generelt vil være bedre at kostnader blir delt mellom mange forbrukere gjennom prisene, enn at en forbruker blir påført et stort tap ved at han eller hun på grunn av reklamasjonsreglene ikke når fram med et ellers rettferdig mangelskrav.

       Når departementet foreslår en 10-års reklamasjonsfrist i forhold til entreprenøren, bør en tilsvarende frist gjelde for erstatningskrav mot en konsulent, jf. lovutkastet § 63. Tilsvarende hensyn kommer til anvendelse her.

       Reklamasjonsbestemmelsen i § 30 gjør det klart at forbrukeren må gi melding til entreprenøren om at mangelskrav vil bli gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I alle tilfeller må forbrukeren gi slik melding innen den absolutte reklamasjonsfristen på 10 år, bortsett fra der hvor entreprenøren har tatt på seg ansvaret for mangler i lengre tid.

       § 31 regulerer forbrukerens rett til å holde tilbake vederlag ved mangler, og § 32 gir forbrukeren på visse vilkår rett til å kreve at mangler blir rettet av entreprenøren. Paragrafen gir også entreprenøren på visse vilkår rett til å kreve å rette en mangel og gjennom dette sørge for at det ikke blir grunnlag for andre mangelskrav fra forbrukeren. Slik som regelen er utformet, vil omfanget av retteplikten variere ut fra omfanget av entreprenørens oppdrag.

       På visse vilkår har forbrukeren, når det foreligger mangel, rett til å kreve prisavslag eller rett til å heve avtalen, jf. § 33 og § 34. Erstatningsansvaret er regulert i § 35. § 35 første ledd inneholder hovedregelen om at entreprenøren er ansvarlig for økonomisk tap som følge av mangel dersom ikke mangelen oppsto på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll. Entreprenøren svarer for tilsatte og andre hjelpere som han nyttet til å utføre arbeidet etter avtalen. Bestemmelsens andre ledd gjelder forholdet til underentreprenører. Underentreprenører vil være alle som entreprenøren engasjerer for å utføre arbeid som er omfattet av entreprenørens avtale med forbrukeren. Entreprenøren er fritatt for ansvar for underentreprenørene bare dersom underentreprenøren også ville være ansvarsfri etter reglene i første ledd.

       Etter departementets syn bør entreprenørens erstatningsansvar ved mangler bygge på et kontrollansvar. Departementet legger blant annet vekt på at slike ansvarsregler allerede finnes i kjøpsloven, håndverkstjenesteloven og avhendingsloven.

       Departementet finner det rimelig at entreprenøren har et ansvar som omfatter de omstendighetene han faktisk kan påvirke, likeledes om en ikke konkret kan peke på at entreprenøren har utvist skyld. Departementet kan ikke se at kontrollansvaret vil være noen urimelig byrde for entreprenørene, et ansvar som dessuten er på linje med det ansvaret selgere og tjenesteytere allerede har etter kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven.

       I forbindelse med dette kan det nevnes at ansvaret for mangler som ikke har forbindelse med entreprenørens eget arbeid, men som er en følge av feil i materialer m.m., etter forslaget ikke vil være like vidtrekkende som etter kjøpsloven. Entreprenørens ansvar utover det som er under hans egen kontroll, skal etter forslaget bare gjelde i tilfelle til underentreprenører og således ikke i tilfelle til ordinære materialleverandører m.m., se utkast § 35 andre ledd.

       § 36 regulerer omfanget av erstatningen forbrukeren kan kreve. Kravet skal relatere seg til det som er en rimelig følge av mangelen.

       § 37 regulerer krav mot bakre ledd.

       Entreprenørens ansvar for mangler gjelder hele entreprenørens ytelse. Mangelsansvaret omfatter således ikke bare arbeid som han eller hun selv har utført, men kan også gjelde feil i materialer m.v. som entreprenøren har skaffet fra andre eller feil i arbeid som er utført av en underentreprenør. Etter § 37 fjerde ledd kan forbrukeren i slike tilfeller rette krav direkte mot den tidligere avtaleparten. Forbrukeren vil likevel all tid kunne velge bare å holde seg til sin egen avtalepart, entreprenøren.

       Om entreprenøren kan rette krav videre mot sin avtalepart etter at forbrukeren har satt fram mangelskrav, må i første rekke løses ut fra avtalen mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Er avtaleparten en materialleverandør eller en tidligere rettshaver til fast eiendom, vil også reglene i kjøpsloven eller avhendingsloven gjelde.

       Entreprenørens rett til å gå videre med et mangelskrav vil kunne være hindret av reklamasjonsfrister i forholdet mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Er reklamasjonsfristen gått ut, blir entreprenøren sittende med det endelige ansvaret for en mangel, selv om en i virkeligheten kan føre mangelen tilbake til en tidligere avtalepart.

       Etter departementets syn bør en unngå at reglene i de kontraktsrettslige lovene innebærer at en yrkesutøver som mottar et mangelskrav fra en forbruker, blir sittende med et mangelsansvar som i realiteten bør ligge hos en tidligere avtalepart. I lovutkastet her foreslår derfor departementet en særskilt reklamasjonsregel som skal gjelde når forbrukeren setter fram krav mot entreprenøren i tilfeller der han eller hun også kunne ha satt fram kravet mot en tidligere avtalepart. I slike tilfeller skal den absolutte reklamasjonsfristen på ti år gjelde i forholdet mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten.

       Departementet foreslår videre lignende regler i kjøpsloven og håndverkertjenesteloven, se lovutkastet § 65 og merknadene til disse reglene på s. 88-89 i proposisjonen.

       § 38 regulerer tredjemanns ansvar for opplysninger, og § 39 gjelder tilfeller der det foreligger rettsmangel, dvs. dersom en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte. § 40 regulerer offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger og slår fast at reglene om mangler gjelder tilsvarende i forhold til offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger eller offentligrettslige heftelser på eiendommen.

Komiteens merknader

Mangel, § 25

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til sine merknader under § 7.

Reklamasjonsfristen, § 30

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets forslag om en absolutt reklamasjonsfrist på ti år. Flertallet viser i den forbindelse til proposisjonen der en bl.a. sier:

« Departementet vil peike på at reklamasjonsfristen ikkje seier noko om kor lenge dei einskilde delene av ytinga skal vare. Før ein kan konstatere ein mangel, må ein mellom anna vurdere om forbrukaren har oppfylt rimelege krav til vedlikehald og fornuftig bruk av eigedomen. Det kan og oppstå former for feil som en ikke kan laste forbrukaren for, men som ein likevel ikkje kan rekne som mangel. »

       Flertallet vil legge til grunn at de fleste mangler ved en bolig vil komme fram allerede i den første tiden etter overtakelsen, og at en lang reklamasjonsfrist således bare vil få virkning i et meget avgrenset antall tilfeller. Det kan til gjengjeld gjelde forhold av stor betydning som forbrukeren ikke kan forutse eller forhindre.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik, viser til at Regjeringen fremmer forslag om at den absolutte reklamasjonsfristen bør være ti år. Forbrukerentrepriseutvalget har foreslått fem år. Disse medlemmer konstaterer at Regjeringen mener en så lang reklamasjonsfrist kun vil få virkning i et avgrenset antall tilfeller, men at det vil ha virkning i form av kostnader for entreprenørene.

       Disse medlemmer vil påpeke at dette er første gang man får en tiårs reklamasjonsfrist i en lov. Disse medlemmer viser til at både i avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og kjøpsloven er reklamasjonsfristen den vanlige - fem år. Dessuten har det siden 1989 vært fem års reklamasjonsfrist i forbindelse med NS 3402. Erfaringene med denne reklamasjonsfristen synes å være god. Disse medlemmer vil vise til at det lett kan oppstå bevisproblemer i forbindelse med å kartlegge hva som er årsaken til en feil ved bygget som viser seg så lang tid etter oppføringen. All erfaring tilsier at det er få mangler som viser seg etter så lang tid som har direkte forbindelse med byggingen. Da dette i tillegg medfører en klar belastning på entreprenørene ved at det er vanskelig å kalkulere risikoen ved økning av reklamasjonstiden og ved at det må føre til at det må føres nøye registre på hva som er avtalt med kunden. Denne endringen vil som departementet anfører føre til økte tillegg i boligprisen for forbrukeren. Dessuten er disse medlemmer av den oppfatning at det for forbrukeren er enklest med like reklamasjonsfrister i lover for samme anvendelsesområde.

       På denne bakgrunn fremmes følgende endringsforslag:

« § 30 første ledd andre punktum skal lyde:

       Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga

§ 63 første ledd andre punktum skal lyde:

       Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid. »

       Disse medlemmer vil stemme mot forslag til endring av avhendingslova § 4-19 andre ledd nytt andre punktum.

Prisavslag, heving, erstatning ved mangel, kontrollansvar, §§ 33-36

       Komiteen viser til at Regjeringen i lovutkastet foreslår at kontrollansvar skal være utgangspunktet for mangelsvurderinger. Forbrukerentrepriseutvalget har drøftet dette og foreslår at skadebot for tap som følge av mangel skal være skyldansvar med omvendt bevisbyrde.

       Komiteen viser til at kontrollansvaret er brukt i de fleste nyere norske forbrukerlovene og reglene er i ferd med å bli utkrystallisert gjennom rettspraksis. Et brudd her vil medføre ny praksis. Komiteen viser dessuten til at kontrollansvar er en form som er i ferd med å bli gjennomgående internasjonalt. Dessuten er kontrollansvar en bedre beskyttelse av forbrukeren da det dekker flere tilfeller.

       Komiteen vil påpeke at det synes ikke riktig å fravike den praksis som man har etablert i andre forbrukeravtaler. Spesielt i forhold til avhendingsloven vil det synes merkelig at det skal være forskjellige ansvarsformer.

Krav mot bakre ledd, § 37

       Komiteen viser til at spørsmålet om på hvilken måte forbrukeren skal ha anledning til å rette sine krav mot entreprenørens underleverandører og underentreprenører, er gitt en bred omtale i proposisjonen. Komiteen er enig i den foreslåtte ordning hvor forbrukeren kan gjøre gjeldende kravet mot tidligere avtalepart i samme grad som han kan gjøre det gjeldende mot entreprenøren.

       Komiteen viser til at flere av høringsuttalelsene går imot den foreslåtte ordning under henvisning til Forbrukerentrepriseutvalgets forslag hvor man først må gjøre kravet gjeldende mot entreprenøren.

       Komiteen kan være enig i at det som oftest vil være hensiktsmessig å rette kravet mot entreprenøren først og det er vel også det som i praksis blir hovedregelen.

Lovutkastets kapittel V - Forbrukernes ytelser, §§ 41-51

       § 41 handler om fastsetting av vederlaget, bestemmelsens andre ledd regulerer vederlaget i den grad dette ikke følger av avtalen, tredje ledd regulerer bruken av prisoverslag. Paragrafen inneholder også bestemmelser med tanke på de tilfeller der det er tvil om en pris, og det fastslås også at entreprenøren ikke har krav på tillegg for prisstigning uten at dette er avtalt skriftlig. § 42 regulerer justering for endringer og tilleggsarbeid, og bestemmer i hvilken grad entreprenøren kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid. Endringer og tilleggsarbeid kan komme etter krav fra forbrukeren, jf. § 9 eller det kan bygge på særskilt avtale mellom partene. § 43 regulerer entreprenørens rett til å kreve tilleggsvederlag i andre tilfeller enn i forbindelse med endringer og tilleggsarbeid. Paragrafen fastsetter at entreprenøren, med et særskilt unntak, kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som skriver seg fra forhold på forbrukerens side, dvs. som forbrukeren er ansvarlig for.

       § 44 gjelder spørsmålet om vederlag for forberedelser som et utført før bestilling av arbeidet. § 45 gjelder risikoen for skade på arbeid eller materialer. Forbrukeren skal ikke betale for arbeid eller materiale som blir skadd eller går tapt ved en hendelse før overtakelsen, med det forbehold at hendelsen ikke skyldes forhold på forbrukerens side. Når materiale som forbrukeren har skaffet er overlatt til entreprenøren, er det imidlertid entreprenøren som her er ansvarlig for materialene og må ta risikoen.

       § 46, § 47 og § 48 omhandler på hvilket tidspunkt forbrukeren skal betale, i hvilken grad det er anledning til å avtale at forbrukeren skal betale på forskudd, samt bestemmelser om regning, sluttoppgjør og gebyr.

       § 49 inneholder regler om deponering av omtvistet vederlag. Behovet for slike regler oppstår særlig i tilfeller der entreprenøren etter avtalen kan sette som vilkår for overtakelse eller hjemmelsoverføring at forbrukeren har betalt sluttoppgjøret.

       § 50 og § 51 omhandler tidspunktet for evt. medvirkning fra forbrukerens side, og at forbrukeren kan kreve forlengelse av frister for betaling og medvirkning på visse vilkår.

Lovutkastets kapittel VI - Avbestilling, §§ 52-54

       Dette kapitlet inneholder regler om forbrukerens rett til å avbestille ytelser fra entreprenøren og om oppgjøret mellom partene når forbrukeren avbestiller. Hovedreglene om avbestilling finnes i lovutkastets § 52. Avbestilling når avtalen omfatter retten til tomt/grunn, skiller seg på flere måter fra avbestilling i forhold til rene entrepriseavtaler. Departementet foreslår en egen paragraf som omhandler avbestilling når avbestillingen omfatter tomterettigheter, jf. § 53. I § 54 foreslår departementet at det skal være anledning til å avtale et avbestillingsgebyr som i så fall skal gjelde i stedet for lovens regler om erstatning.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at ifølge § 52 kan forbrukeren avbestille tjenesten eller deler av den før overtakelse hvor bestemmelsen går ut på at det kan fastsettes en normalerstatning i forbindelse med avbestilling. Komiteen viser imidlertid til at fjerde ledd i paragrafen åpner for avbestilling hvor forhold inntreffer på byggherrens side. Entreprenørens rett til å kreve erstatning begrenses i de tilfeller forbrukerens personlige forhold er årsak til avbestillingen.

       Komiteen viser til Forbrukerentrepriseutvalgets utredning ( NOU 1992:9 ) side 103 der det står:

« Utvalet meiner at den nærare grensedraginga må skje i praksis. Utvalet reknar med at forbrukaren står sterkast med eit krav om avbestilling til redusert oppgjer i tilfelle der ein støyter på uventa hindringar som har med byggjegrunnen eller offentlege reguleringar å gjera. Vidare kan det vera tilfelle av dødsfall, sjukdom og personskade som gjer det rimeleg å redusere avbestillingsoppgjeret. I prinsippet kan endringar i forbrukarens situasjon på grunn av arbeidsløyse, separasjon/skilsmål o.l. i visse tilfelle føre til at forbrukaren ikkje kan nyttiggjere seg arbeidet, eller til at han ikkje kan betale, men utvalet reknar med at ein bør vise varsemd med å leggje risikoen for slike hendingar over på entreprenøren. Praktiseringa av reglane bør skje i samsvar med utviklinga på forbrukarområdet elles. Utvalet nemner for ordens skuld at det her er tale om ei føresegn som i liten grad høver til analogisk bruk utafor forbrukarforhold. »

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at med de presiseringer og avgrensinger som Forbrukerentrepriseutvalget har gitt i ovennevnte, vil det være helt unntaksvis at familieproblemer som f.eks. skilsmisse kan benyttes som avbestillingsgrunn.

       Flertallet vil med disse presiseringer mene at det ikke er behov for innstramninger i § 52, og støtter dermed Regjeringens forslag.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik, finner det urimelig å godta at en lovbestemmelse skal kunne ramme entreprenørene uforskyldt f.eks. ved å tillate at en forbruker erstatningsfritt kan avbestille pga. familieproblemer som skilsmisse/separasjon, brutte samboerskap o.l. Disse medlemmer er i likhet med flertallet enig i at forbruker bør kunne innrømmes avbestilling erstatningsfritt ved andre uforskyldte forhold.

Lovutkastets kapittel VII - Forsinkelser på forbrukerens side, §§ 55-59

       § 55 gir en oversikt over entreprenørens krav ved forsinkelser fra forbrukerens side. § 56 inneholder regler om entreprenørens rett til å stanse arbeidet pga. mislighold fra forbrukerens side. Entreprenørens rett til å stanse arbeidet er bare aktuell i de tilfeller der forbrukeren etter avtalen skal betale avdrag eller forskudd på entreprenørens vederlag. Entreprenøren på sin side kan kreve tilleggsvederlag ved stansing, jf. § 43.

       § 57 og § 58 gjelder heving av avtalen og virkningene av heving. § 57 inneholder vilkårene for at entreprenøren skal kunne heve avtalen som følge av forsinkelse med forbrukerens betaling eller medvirkning. Grunnvilkåret for heving av avtalen er at det foreligger vesentlig avtalebrudd. Etter § 58 første ledd skal oppgjøret etter hevingen skje som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet. Bestemmelsens andre ledd omhandler entreprenørens plikt til å sikre utført arbeid og materialer etc., og tredje ledd gjelder når arbeidet er utført på forbrukerens eiendom.

       § 59 presiserer at spørsmålet om forsinkelsesrenter ved forsinket betaling, og evt. erstatning for rentetap utover dette, blir regulert av forsinkelsesrenteloven.

Lovutkastets kapittel VIII - Langvarig avbrudd, § 60

       Etter denne paragrafen kan hver av partene si seg løst fra avtalen pga. langvarige avbrudd som ikke kommer av mislighold fra noen av partene. Departementet viser her til utvalgets redegjørelse for denne bestemmelsen, og nevner at ingen høringsinstanser har hatt merknader til denne bestemmelsen.

       Utvalgets forslag gikk ut på at partene skulle si seg løst fra avtalen dersom et avbrudd varer i minst tre måneder. Departementet har i bestemmelsens første ledd første punktum valgt å legge utvalgets alternative formulering til grunn for utkastet, som innebærer at dersom en av partene vil si seg løst fra avtalen må avbruddet vare i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret. Departementet sier videre at når man skal vurdere om forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, så må en se på begge partenes stilling.

Lovutkastets kapittel IX - Erstatningsansvar for konsulent, §§ 61-63

       § 61 regulerer virkeområde for kapitlet, dvs. hva en i denne sammenheng skal regne som konsulentavtaler med forbrukeren. § 62 fastslår at konsulenten ikke ved avtale kan avgrense det ansvaret han etter vanlige regler har pga. feil, jf. § 6. § 63 inneholder regler om reklamasjonsfristen for forbrukerens krav på erstatning fra konsulenten pga. feil.

Lovutkastets kapittel X - Tvisteløsning, § 64

       Denne paragrafen inneholder visse regler om hvordan man skal behandle tvister som gjelder avtaler som faller inn under loven. Første ledd presiserer at paragrafen gjelder både avtale med forbruker om oppføring av eierbolig og også konsulentavtaler. Bestemmelsens andre ledd gjelder avtaler om bruk av voldgift.

       Bestemmelsens tredje ledd gjelder nemndbehandling av tvister. Departementet ser det ikke som aktuelt å lovfeste noen ny tvisteløsningsinstans eller å påby at tvister skal løses av reklamasjonsnemnder. Evt. nemndbehandling av tvister som faller inn under loven må skje gjennom frivillige nemnder. Departementet nevner at det allerede finns en del slike nemnder innenfor det området som er omfattet av lovforslaget. Departementet sier videre at nemndbehandling etter tredje ledd andre punktum innebærer at entreprenøren ikke kan reise søksmål om samme tvisteemne så lenge tvisten er til nemndbehandling.

Andre aktuelle forbrukerverntiltak

Forbrukervern ved omsetning av nye og brukte boliger

       Ufravikelig kontraktsrettslig lovgivning innebærer en effektiv form for forbrukervern, ved at forbrukeren er sikret de rettigheter som følger av loven uten hensyn til innholdet i avtalen mellom partene. Så langt rettighetene følger loven, trenger forbrukeren således ikke å sikre seg gjennom utformingen av avtalen, og loven innebærer et forbud mot vilkår i avtalen som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av forskriftene i loven.

       Likevel er det også behov for andre tiltak for å oppnå en høyere grad av forbrukervern. I og med at vedtakelsen av boligoppføringsloven vil gi en generell lovregulering av avtaler knyttet til omsetning også av nye boliger, vil Regjeringen fremover legge vekt på andre tiltak som kan supplere den kontraktsrettslige lovgivningen. Dette arbeidet vil i første rekke høre inn under Barne- og familiedepartementet.

       Blant annet vil det være grunn til å se på bruken av ulike former for takster og tilstandsrapporter. En har de siste årene registrert visse problemer på dette området, mellom annet når det gjelder hvilke krav en kan stille til slike dokument. Det kan samtidig være grunn til å finne fram til tiltak som kan stimulere forbrukerne til bruk av utfyllende tilstandsrapporter.

       I forbindelse med det videre arbeidet bør en også være oppmerksom på om de kontraktsrettslige lovene virker slik det er forutsatt.

       Omsetningen av borettslags-, aksje- og obligasjonsboliger er ikke omfattet av avhendingsloven eller av utkastet her. Ved revisjon av lovgivningen om disse boligformene må en vurdere om en i større grad enn i dag bør lovregulere tilfellet mellom partene ved omsetning av slike boliger. Slik omsetning har på flere punkt stor likhet med omsetning av eierboliger, selv om det også er vesentlige forskjeller. Kommunal- og arbeidsdepartementet tar sikte på at det om kort tid blir satt ned et utvalg med mandat til å foreslå en bred revisjon av lovgivningen om boligbyggelag og borettslag.

Kommunal- og arbeidsdepartementets arbeid med en garanti- og forsikringsordning for bygg

       Spørsmålet om en garanti- og forsikringsordning for bygg, såkalt byggefeilforsikring, har de senere årene vært fremmet i flere ulike sammenhenger.

       Kommunal- og arbeidsdepartementet satte i 1990 ned en arbeidsgruppe med mandat til å lage utkast til en garanti- og trygdeordning for bygg.

       Arbeidsgruppen la fram sin utredning i mai 1995. Flertallet i gruppen går inn for at en garanti- og trygdeordning for bygg blir innført som et obligatorisk krav. Utredningen inneholder forslag til trygdevilkår for en slik ordning, men arbeidsgruppen tar ikke endelig stilling til hvordan ordningen skal bli obligatorisk. Trygdeordningen skal etter forslaget gjelde alle nye boliger som ikke er høyere enn to høyder over kjelleren.

       Kommunal- og arbeidsdepartementet arbeider nå videre med saken på grunnlag av arbeidsgruppens utredning.

Arbeidet med en forbrukerkjøpslov - NOU 1993:27

       I proposisjonen om kjøpsloven ( Ot.prp. nr. 80 (1986-1987) ) uttalte departementet (s. 26-29) at en etter hvert burde ta sikte på å gi en egen forbrukerkjøpslov og varslet at det ville bli nedsatt et eget utvalg for å utrede dette. Det fikk støtte i Stortinget, jf. Innst.O.nr.51 (1987-1988) s. 8.

       Forbrukerkjøputvalget ble nedsatt 20. juni 1989 med sorenskriver (nå advokat) dr.juris Bjørn Stordrange som leder. Utvalget la i juli 1993 fram sin utredning med forslag til en lov om forbrukerkjøp. Utredningen er trykt som NOU 1993:27 Forbrukerkjøpsloven. Departementet har gjennomført høring av utredningen. Høringsfristen var 1. mars 1994.

       Departementet har valgt å utsette den videre oppfølgingen av utredningen fra Forbrukerkjøputvalget. Departementet har da særlig lagt vekt på det pågående arbeidet innen EU med et direktiv om forbrukerkjøp og garantier.

       Kommisjonens direktivforslag ble lagt fram 18. juni 1996 (COM/95/0520 FINAL). Forslaget inneholder forskrifter om krav til den tingen som er solgt, kjøperens krav ved mangler og om bruken av garantier. Således vil forslaget i stor grad gripe inn i spørsmål som er omfattet av utkastet til forbrukerkjøpsloven. Om det kommer, vil et slikt direktiv falle inn under området for EØS-avtalen. Således vil det kunne bli gjort gjeldende også for Norge.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

       Lovutkastet inneholder et formål om at tvisteløsningsorgan som er etablert etter avtale mellom bransjeorganisasjoner og Forbrukerrådet, kan få sine vedtekter godkjent av Kongen. Det vil være aktuelt å delegere retten til godkjennelse til et departement. Det blir neppe tale om mange nemnder, og arbeidet med godkjennelse bør ikke kreve særlige administrative tiltak.

       Det er grunn til å tro at loven vil føre til at det blir færre konflikter og at det blir lettere å løse de konfliktene som likevel oppstår. Dermed vil loven kunne ha en positiv virkning for Forbrukerrådets arbeidspress.

       Det er ikke grunn til å tro at loven vil ha nevneverdige virkninger for domstolene.

       I forbindelse med ikrafttredelse av loven må en sørge for tilstrekkelig informasjon til forbrukerne og entreprenørsiden om rettigheter og plikter etter loven.

Økonomiske og administrative konsekvenser for private

       En ny lov om avtaler med forbruker om oppføring av nye boliger vil gjøre det nødvendig å tilpasse standardkontrakter o.l. til den nye loven. Fordi loven ikke kan fravikes, må alle slike kontrakter som skal benyttes for forhold som faller inn under loven, være tilpasset løsningen i loven.

       Norges Byggstandardiseringsråd tar sikte på en ny standard for avtaler der en utbygger både står for tomt og for oppføring av boligen. I tillegg må en revidere Norsk Standard (NS) 3402 Alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus. Loven kan også gi grunn til å vurdere andre reformer i NS-serien, bl.a. når det gjelder avtaler som gjelder (mindre) arbeid som er ledd i oppføringen av en ny bolig. Også de ulike bransjene og den enkelte entreprenøren vil være nødt til å gå gjennom sine vilkår for å sikre at de er i samsvar med loven.

       Bransjeorganisasjoner m.m. må dessuten gi informasjon til sine medlemmer om virkningen av den nye loven.

       På noen punkt får forbrukeren en bedre stilling enn det som har vært vanlig i avtalepraksis, og det kan øke kostnadene for entreprenøren. Departementet har lagt vekt på at det i slike tilfeller mest mulig skal gjelde kostnader som lar seg kalkulere på forhånd. I så fall blir det tale om et tillegg i prisen som blir fordelt på mange avtaler. Her som på andre områder ligger det et element av forsikring i forbrukervernreglene. Kostnadene blir fordelt på mange i stedet for at de skal berøre noen av forbrukerne med desto større omfang.

       Reklamasjonsfristen er en forlengning i forhold til frister som har vært vanlig i avtalepraksis og en kan ikke se helt bort fra at en frist på ti år kan føre til noen økte kostnader for entreprenørene.

       I avtalepraksis har det vært vanlig at entreprenøren har fraskrevet seg ansvaret for tap ut over kostnadene med retting. Slik ansvarsfraskriving blir ikke tillatt etter utkastet. At erstatningsansvaret ved mangler etter departementets utkast bygger på et såkalt kontrollansvar, vil etter departementets vurdering bare i få tilfeller føre til en utvidet erstatningsplikt sammenlignet med ansvaret etter gjeldende praksis og utvalgets forslag.

       Reglene om dagmulkt i forsinkelsestilfellene gir noe høyere dagmulktsatser enn det som har vært utbredt. På den andre siden innebærer dagmulktordningen i noen tilfeller en viss avgrensning av entreprenørens ansvar sammenlignet med avtaler uten dagmulktklausul.

       Reglene i utkastet om avbestilling bygger på at entreprenøren i utgangspunktet skal holdes skadesløs selv om forbrukeren avbestiller. Ut fra dette legger departementet til grunn at reglene ikke vil ha vesentlige virkninger for entreprenørene i forhold til gjeldende praksis.

Konklusjon

       Samlet innebærer lovutkastet at forbrukernes rettigheter er styrket i forhold til entreprenørene. For noen entreprenører som i stor grad driver oppføring av boliger, kan en ikke se bort fra at utkastet samlet vil få visse økonomiske og administrative konsekvenser. Departementet regner likevel med at entreprenørene generelt vil kunne legge opp virksomheten etter den nye loven uten vesentlige merkostnader. Samtidig vil den klargjøringen som utkastet inneholder, kunne føre til mindre prosesser og redusere entreprenørenes kostnader til administrasjon.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at loven skal gjelde fra det tidspunkt Kongen bestemmer og skal ikke ha tilbakevirkende kraft.

       Komiteen legger til grunn at det blir gitt tilstrekkelig informasjon om rettigheter og plikter i loven i forbindelse med at den blir iverksatt. Komiteen finner det naturlig at Forbrukerrådet får en sentral plass i dette informasjonsarbeidet. Komiteen peker på at næringslivet blir gitt den nødvendige tid til revisjon av formularer, ny standard for avtaler etc.

4. Forslag fra mindretall

Forslag fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik:

Forslag 1

§ 12 annet ledd skal lyde:

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

§ 12 nytt tredje ledd skal lyde:

       For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarar til tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere to prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd som garanti for forskotsbetaling.

§ 12 tredje ledd blir fjerde ledd.

§ 12 fjerde ledd blir femte ledd og skal lyde:

       Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår.

§ 12 femte ledd blir sjette ledd.

§ 30 første ledd andre punktum skal lyde:

       Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga.

§ 42 tredje ledd andre punktum skal lyde:

§ 12 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

§ 63 første ledd andre punktum skal lyde:

       Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid.

Forslag fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad:

Forslag 2

§ 3 første ledd nytt første punktum skal lyde:

       Om ikkje anna er avtalt på forhånd kan ikkje forbrukaren krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir.

§ 7 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukaren sine interesser med tilbørlig omsut.

Forslag fra Sosialistisk Venstreparti:

Forslag 3

§ 2 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:

       Som forbrukar etter denne lov gjeld òg samanslutning av forbrukarar, som t.d. burettslag.

§ 3 andre ledd skal lyde:

       Avtale millom partene skal vera skriftleg.

§ 10 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal overhalde skriftlege fristar ...

§ 18 nytt annet ledd skal lyde:

       Dagmulkt gjelder òg ved forseinka dellevering eller deloppfylling av avtale.

5. Komiteens tilråding

       Komiteen har for øvrig ingen merknader, viser til proposisjonen og rår Odelstinget til å fatte slikt

vedtak til lov: om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).

Kapittel I. Verkeområde m.m.

§ 1. Verkeområde

       Lova gjeld avtalar mellom ein yrkesutøvar (entreprenøren) og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad. Dette omfattar

a.	avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og

b.	avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.

       Kapittel IX gjeld avtalar mellom ein konsulent og ein forbrukar om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.

       Oppføring av ny eigarbustad omfattar her i lova òg oppføring av fritidshus. Eigarseksjon vert rekna som eigarbustad. Full ombygging skal reknast likt med oppføring.

§ 2. Partane

       Avtale med forbrukar er det dersom avtalen gjeld bustad hovudsakleg til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Lova gjeld likevel ikkje dersom entreprenøren på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at bustaden er til eit slikt føremål.

       Lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd mot godtgjersle står for yting som er ledd i oppføring av ny eigarbustad.

§ 3. Avtalen

       Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her.

       Partane kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg.

§ 4. Tilhøvet til anna lovgjeving

       Føresegnene i lova her gjeld berre så langt ikkje anna følgjer av lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp.

       For avtale om rett til fast eigedom som ikkje er omfatta av § 1 første ledd bokstav b, gjeld lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom eller lov av 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste om ikkje anna går fram av lova her.

§ 5. Vågnaden for sending av melding

       Dersom ein part gjev melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gjeven i tide sjølv om ho vert forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle.

§ 6. Skadebotansvar

       Føresegnene om skadebotansvar for entreprenøren og konsulenten gjeld ikkje for tap som følgje av personskade eller for tap i næring. For slikt tap og for tap som ikkje er følgje av avtalebrot, gjeld allmenne skadebotreglar.

       Ein entreprenør kan ikkje fråskrive seg ansvar for tap utanfor næring som forbrukaren lir på grunn av tingskade.

Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren

§ 7. Utføring og materialar

       Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.

       Entreprenøren skal halde dei materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt.

§ 8. Plikt til fråråding

       Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det. Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.

       Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynleg ville ha vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir større enn verdien det utførte har for forbrukaren.

§ 9. Endringar og tilleggsarbeid

       Forbrukaren kan krevje endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som står i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga.

       Forbrukaren kan likevel ikkje krevje endringar eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre til ulemper for entreprenøren som ikkje står i høve til forbruka-rens interesse i å krevje endringa eller tilleggsarbeidet.

       Det kan avtalast på førehand at forbrukaren ikkje kan krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir.

       Entreprenøren kan krevje at tinging på endringar eller tilleggsarbeid blir gjord skriftleg.

       Føresegner om vederlaget i samband med endringar eller tilleggsarbeid står i § 42.

§ 10. Tida for utføring

       Entreprenøren skal overhalde fristar som er avtalte for overtaking, for fullføring av arbeidet eller delar av det og for heimelsoverføring.

       Entreprenøren skal i samråd med forbrukaren leggje opp framdrifta av arbeidet slik at det blir teke rimeleg omsyn til medverknad frå forbrukaren og til andre oppgåver som skal utførast i tilknyting til arbeidet.

       Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot.

§ 11. Tilleggsfrist

       Entreprenøren kan krevje lenging av avtalte fris-tar dersom

a.	forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet,

b.	arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende som forbrukaren svarer for, eller

c.	arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

       Blir arbeidet seinka på grunn av ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, har entreprenøren krav på tilleggsfrist dersom underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd.

       Fristlenginga etter første ledd skal svare til den seinkinga som dei nemnde omstenda har medført, med tillegg for nødvendig avbrot i arbeidet, og med tillegg eller frådrag for ulemper eller føremoner entreprenøren har hatt av at arbeidet må utskuvast til ei anna årstid.

       Entreprenøren har berre krav på fristlenging etter første ledd dersom melding om kravet er gjeve forbrukaren utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksam på det omstendet som gjev krav på lenging.

§ 12. Garanti for oppfylling av avtalen

       Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga. For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien dekkje ein sum som minst svarer til tre prosent av vederlaget. For andre avtalar skal garantisummen vere fem prosent av vederlaget. Er det avtalt forskotsbetaling etter § 47 utan at det er stilt særskilt garanti som nemnt i § 47 tredje ledd, skal garantisummen likevel vere ti prosent av vederlaget for krav som vert gjort gjeldande seinast i samband med overtakinga.

       Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren.

       Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg.

       Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

§ 13. Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar

       Dei krava til entreprenørens yting som følgjer av paragrafen her, gjeld for avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), og elles når entreprenøren står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

       Dersom eigedomsdelar eller faste innretningar som trengst for å ta bustaden i vanleg bruk, ikkje høyrer med til det entreprenøren skal yte, skal desse delane eller innretningane nemnast særskilt i avtaledokumentet eller i eit vedlegg. Er ikkje det gjort, skal slike delar og innretningar reknast å høyre med til det entreprenøren skal yte, med unntak for delar og innretningar som forbrukaren måtte skjøne ikkje høyrde med.

       Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren syte for tilkomst til byggjeplassen, for opplagsplass, byggjestraum, oppvarming og snørydding i byggjetida, fjerning av restar og avfall og for liknande tiltak som trengst for fullføringa av arbeidet.

       Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren halde arbeid på forbrukarens eigedom trygda fram til overtakinga. Trygdeavtalen skal òg omfatte materialar som er tilførte eigedomen. Forbrukarens rettar som medtrygda etter lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler § 7-1 andre ledd kan ikkje fråvikast i trygdeavtalen. Til det er dokumentert at det ligg føre trygd i samsvar med føresegnene her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

§ 14. Overtaking

       Overtaking skjer ved overtakingsforretning.

       Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning.

       Ved overtakinga

a.	går vågnaden for ytinga over frå entreprenøren til forbrukaren, jf. § 45,

b.	tek reklamasjonsfristane til, jf. § 30,

c.	stansar eventuell dagmulkt, jf. § 18,

d.	får entreprenøren krav på sluttoppgjer, jf. § 46.

§ 15. Overtakingsforretning

       Etter at entreprenøren har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført, kan kvar av partane med minst sju dagars varsel kalle inn til overtakingsforretning med synfaring av entreprenørens yting.

       Let den eine parten vere å møte til overtakingsforretning utan gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakingsforretning åleine. Er det forbrukaren som uteblir etter innkalling frå entreprenøren, gjeld dette likevel berre dersom det i skriftleg innkalling er gjort merksam på

a.	føresegna i første punktum i leddet her,

b.	føresegnene i § 30 andre ledd om at manglar som forbrukaren burde ha oppdaga ved overtakingsforretninga, må gjerast gjeldande så snart råd er, og

c.	at overtaking har dei verknader som elles er nemnde i § 14 tredje ledd.

       Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga.

       Ved overtakingsforretninga bør det førast protokoll som begge partane får eit underskrive eksemplar av.

§ 16. Seinare synfaring

       Kvar av partane kan krevje at det blir halde ei synfaring av entreprenørens yting når det er gått om lag eitt år etter overtakinga.

       Vert synfaring etter krav frå entreprenøren ikkje gjennomført fordi forbrukaren let vere å medverke, gjeld føresegnene i § 30 tredje ledd likevel, dersom forbrukaren i skriftleg melding på førehand er gjort særskilt merksam på dette.

Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side

§ 17. Forseinking

       Ytinga er forseinka dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter § 10 og § 11. Det same gjeld dersom arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført eller heimelsoverføring ikkje skjer til dei tidene forbrukaren har rett til å krevje.

       Er ytinga forseinka, kan forbrukaren

a.	krevje dagmulkt etter § 18,

b.	heve avtalen etter § 20,

c.	krevje skadebot etter § 19 eller § 22,

d.	halde attende vederlag etter § 24.

       Dersom entreprenøren ikkje i tide oppfyller andre plikter etter avtalen, gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver, likevel ikkje føresegnene om dagmulkt.

§ 18. Dagmulkt

       Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter § 10 og § 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer.

       Dersom ikkje høgare mulkt er avtalt, skal dagmulkta vere 1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha. Omfattar avtalen eigedomsrett til grunnen, skal lågaste sats likevel vere 0,75 promille. Dagmulkta skal ikkje i noko tilfelle vere mindre enn ein halv prosent av grunnsummen i folketrygda på det tidspunktet forseinkinga oppstod. Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar.

       Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.

§ 19. Skadebot

       Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta, dersom tapet kjem av at entreprenøren eller nokon som entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.

       I tidsrom når det ikkje vert rekna dagmulkt, kan forbrukaren krevje skadebot

a.	for tap som følgjer av at arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført til den tida forbrukaren kan krevje,

b.	for tap som følgjer av at heimelsoverføring ikkje skjer til den tida forbrukaren kan krevje.

       Skadebota skal dekkje økonomisk tap så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande.

       For skadebot i hevingstilfella gjeld § 22.

§ 20. Heving

       Forbrukaren kan heve avtalen dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå forseinking som nemnd i første punktum. Forbrukaren kan berre heve avtalen dersom det er gjeve melding til entreprenøren om hevingskravet før overtaking.

       Vert avtalen med entreprenøren heva fordi entreprenørens yting er forseinka, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfattar det hovud-saklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

       I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av forseinking. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd.

§ 21. Verknadene av heving

       Vert avtalen heva, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd.

       Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. Forbrukaren har rett til å gjere seg nytte av utstyr og materialar som finst på byggjeplassen, og som trengst til fullføringa av arbeidet. For den bruken skal det betalast eit rimeleg vederlag.

       Ved avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b), kan forbrukaren krevje at hevingsoppgjeret, i staden for etter første og andre ledd, skal skje ved at kvar parts plikt til å oppfylle fell bort. Er avtalen heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få att det som er ytt. Entreprenøren kan krevje vederlag for verdireduksjon som forbrukaren svarer for. Ein part kan likevel halde attende det som er motteke, til den andre parten gjev frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje blir gjeve fullgod trygd for kravet.

       Fører hevinga til at ein bustad som er teken over, skal tilbakeførast til entreprenøren, skal forbrukaren føre slikt forsvarleg tilsyn med bustaden som er rimeleg etter tilhøva. Forbrukaren kan krevje dekt nødvendige kostnader med tilsynet.

§ 22. Skadebot ved heving

       Ved heving kan forbrukaren krevje dekt nødvendige meirkostnader som følgjer av at andre må fullføre arbeidet. I tillegg kan forbrukaren krevje bøtt anna økonomisk tap som forseinkinga fører til, så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande.

       Forbrukaren kan ikkje krevje dagmulkt for tida etter hevinga, og pådregen dagmulkt går til frådrag i skadebot etter første ledd andre punktum.

§ 23. Lemping av ansvar

       Dagmulkt eller skadebot kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren ut frå omfanget av arbeidet, storleiken av tapet og tilhøva elles.

§ 24. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag

       Har forbrukaren krav som følgje av forseinkinga, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting

§ 25. Mangel

       Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i § 7, § 9 og § 13. Mangel ligg likevel ikkje føre dersom avviket kjem av forhold på forbrukarens side.

       Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

§ 26. Manglande opplysningar

       Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne.

§ 27. Urette opplysningar

       Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring

a.	av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller

b.	av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd.

       Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.

§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga

       Om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal avgjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet sjølv om mangelen viser seg først seinare.

       Entreprenøren svarer òg for feil som oppstår seinare, dersom årsaka til feilen er eit avtalebrot frå entreprenøren. Det same gjeld dersom entreprenøren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved ytinga fram til eit sei-nare tidspunkt.

§ 29. Forbrukarens krav som følgje av mangel

       Ligg det føre mangel, kan forbrukaren

a.	halde attende vederlag etter § 31,

b.	krevje mangelen retta etter § 32, krevje prisavslag etter § 33 eller heve etter § 34,

c.	krevje skadebot etter § 35.

       For andre feil ved entreprenørens oppfylling gjeld føresegnene om manglar så langt dei høver.

§ 30. Reklamasjon

       Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen. Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn ti år etter overtakinga. Entreprenøren kan likevel ha teke på seg å svare for manglar i lengre tid.

       Vil forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved overtakinga, må dette gjerast så snart råd er dersom overtakinga skjer ved overtakingsforretning.

       Når det blir halde seinare synfaring etter § 16, må forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga, så snart råd er.

       Entreprenøren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen, om mangelen kjem av at entreprenøren eller nokon entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.

§ 31. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag

       Har forbrukaren krav som følgje av mangelen, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

§ 32. Retting av mangel og skade

       Forbrukaren kan krevje at entreprenøren rettar ein mangel om ikkje rettinga vil føre til kostnader eller ulemper som ikkje står i rimeleg høve til det forbrukaren oppnår. Skade som mangelen har ført til på arbeid eller eigedom som er omfatta av avtalen mellom forbrukaren og entreprenøren, skal òg rettast dersom skaden er ei nærliggjande og pårekneleg følgje av mangelen.

       Vil forbrukaren gjere gjeldande ein mangel, har entreprenøren krav på å få rette mangelen dersom rettinga kan skje utan vesentleg ulempe for forbrukaren, og forbrukaren heller ikkje elles har særleg grunn til å setje seg imot retting.

       Retting skal skje innan rimeleg tid etter at forbrukaren har gjort mangelen gjeldande og har gjort det mogleg for entreprenøren å rette. Skal det vere synfaring etter § 16, kan retting utstå til etter synfaringa dersom det ikkje er til ulempe for forbrukaren.

       Retting skjer for entreprenørens rekning. Entreprenøren skal bere tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er ei direkte og nødvendig følgje av rettinga. Entreprenøren kan likevel krevje pristillegg for arbeid og materialar som ikkje er omfatta av prisen, og som ville ha vore nødvendige jamvel om ytinga hadde vore utan mangel frå først av.

§ 33. Prisavslag

       Dersom ein mangel ikkje blir retta i samsvar med § 32, kan forbrukaren krevje prisavslag. Dette gjeld likevel ikkje dersom forbrukaren avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 andre ledd.

       Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.

§ 34. Heving

       Forbrukaren kan heve avtalen dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen før overtakingstidspunktet dersom det er klårt at ytinga kjem til å få ein slik mangel som nemnd i første punktum.

       Om verknadene av heving gjeld § 21 tilsvarande.

       Vert avtalen med entreprenøren heva på grunn av mangel ved entreprenørens yting, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfattar det hovud-saklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

       I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av mangel. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd.

§ 35. Skadebot ved mangel

       Økonomisk tap som kjem av ein mangel, og som ikkje er dekt ved prisavslag etter § 33, kan forbrukaren krevje bøtt utan at det ligg føre skyld på entreprenørens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt entreprenøren godtgjer at mangelen oppstod på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.

       Ligg årsaka til mangelen hos ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, er entreprenøren ansvarsfri berre dersom underentreprenøren òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd.

       Forbrukaren kan jamvel krevje skadebot for skade på ting som ikkje står i nokon nær og direkte samanheng med entreprenørens yting. Men dette skadebotansvaret fell bort dersom entreprenøren godtgjer at tapet ikkje kjem av feil eller forsøming på entreprenørens side.

§ 36. Omfanget av ansvaret

       Skadebota skal svare til det økonomiske tapet forbrukaren har hatt (utlegg, prisskilnad, tapt arbeidsforteneste, tingskade m.m.). Dette gjeld likevel berre tap som ein rimeleg kunne ha rekna med som ei mog-leg følgje av mangelen.

       Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må forbrukaren sjølv bere den tilsvarande delen av tapet.

       Ansvaret kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for entreprenøren. Ved vurderinga legg ein vekt på storleiken av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og tilhøva elles.

§ 37. Krav mot bakre ledd

       Forbrukaren kan gjere sitt krav som følgje av mangel gjeldande mot ein tidlegare avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som mangelen kan gjerast gjeldande av entreprenøren eller annan avtalepart.

       Avtale som innskrenkar det kravet entreprenøren eller ein annan avtalepart har, kan ikkje gjerast gjeldande mot forbrukaren i større mon enn det som kunne ha vore avtalt mellom forbrukaren og entreprenøren.

       Ved krav mot tidlegare avtalepart gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande for tilhøvet mellom forbrukaren og den tidlegare avtaleparten.

       I den mon forbrukaren gjer gjeldande krav mot entreprenøren som òg kunne ha vore gjort gjeldande mot ein tidlegare avtalepart, gjeld reklamasjonsfristen i § 30 første ledd andre punktum for vidare mangelskrav frå entreprenøren mot den tidlegare avtaleparten, dersom ikkje anna følgjer av avtalen mellom entreprenøren og den tidlegare avtaleparten. Føresegna her gjeld tilsvarande for vidare krav mellom tidlegare avtalepartar som følgjer av at forbrukaren har gjort gjeldande mangelskrav.

§ 38. Tredjepersons ansvar for opplysningar

       Ein person som ikkje har mangelsansvar etter § 37, svarer andsynes forbrukaren etter reglane i § 35 dersom vedkomande har gjeve slike opplysningar om ytinga som § 27 nemner, på vegner av entreprenøren eller i eigenskap av eller på vegner av tidlegare leverandørledd.

       For krav som nemnt i første ledd, gjeld føresegnene om reklamasjon i § 30 tilsvarande.

§ 39. Rettsmangel

       Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i det entreprenøren skal yte, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande, om ikkje forbrukaren etter avtalen skal overta heftet. Forbrukaren kan likevel ikkje krevje retting etter § 32.

       Forbrukaren kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at det som entreprenøren skal yte, tilhøyrde ein annan enn entreprenøren da avtalen vart inngått, dersom forbrukaren ikkje kjende eller burde kjenne til det.

       Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i det som entreprenøren skal yte, og dette vert motsagt frå entreprenøren, gjeld føresegnene i første og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.

§ 40. Offentlegrettslege rådvaldsband

       For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), gjeld føresegnene om manglar tilsvarande i høve til offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen.

Kapittel V. Forbrukarens yting

§ 41. Fastsetjing av vederlaget

       Forbrukaren skal betale det vederlaget som er avtalt.

       I den mon det ikkje er avtalt kva vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukaren betale eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag.

       Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. Denne føresegna gjeld likevel ikkje dersom det uttrykkeleg er avtalt ei anna grense for vederlaget, og heller ikkje i den mon entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter § 42 eller § 43.

       Det er entreprenøren som må godtgjere ein påstand om at vederlaget er oppgjeve som eit prisoverslag eller som ei ikkje bindande prisopplysning.

       Vederlaget skal reknast å vere oppgjeve med meirverdiavgift innrekna, om ikkje forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna.

       Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstiging utan at det er avtalt skriftleg.

§ 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid

       Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet.

       Elles kan justering av avtalt vederlag berre krevjast

a.	dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller

b.	i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav.

       Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag.

§ 43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle

       Entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kjem av forhold på forbrukarens side, med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. Entreprenøren kan likevel ikkje krevje tilleggsvederlag på grunn av manglande medverknad dersom forbrukaren har krav på tilleggsfrist etter § 51.

§ 44. Vederlag for førebuing m m.

       For utgreiingar, teikningar, utarbeiding av pristilbod og for liknande førebuing før ytinga er bestilt, skal forbrukaren berre betale vederlag dersom det er opplyst eller teke atterhald om det på førehand.

§ 45. Vågnaden for ytinga

       Forbrukaren skal ikkje betale for arbeid eller materialar som blir skadde eller går tapt ved ei hending før overtakinga som ikkje kjem av forhold på forbrukarens side. Entreprenøren har òg vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa, dersom dei er overlatne til entreprenøren.

§ 46. Betalingstid

       Er ikkje betalingstida avtalt, skal forbrukaren betale når entreprenøren krev det etter overtaking. Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan entreprenøren berre krevje betaling mot heimelsoverføring.

       Det kan avtalast at forbrukaren skal stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett betaling. Blir ikkje trygd gjeven i samsvar med avtalen, skal dette reknast likt med manglande betaling.

§ 47. Forskotsbetaling

       Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt

a.	verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,

b.	det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og

c.	minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.

       Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.

       Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. § 12 tredje ledd gjeld tilsvarande.

§ 48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr

       Forbrukaren kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast. Tillegg for prisstiging, justering av vederlaget etter § 42 og tillegg etter § 43 skal gå fram særskilt.

       Har forbrukaren fått rekning for sluttoppgjer, kan entreprenøren ikkje seinare krevje retting av sluttoppgjeret. Dette gjeld likevel ikkje dersom det er teke særskilt atterhald eller forbrukaren måtte forstå at det var feil i rekninga.

       Rekning for sluttoppgjer utan atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken. Dette gjeld likevel ikkje dersom lågare vederlag følgjer av avtalen, eller dersom kravet er urimeleg.

       Entreprenøren kan ikkje krevje bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, gebyr for skriving av rekning e.l. i tillegg til vederlaget.

§ 49. Deponering av omtvista vederlag

       Er det avtalt at sluttoppgjeret skal vere betalt før overtaking eller før heimelsoverføring, og noko av vederlaget er omtvista, skal betalinga likevel reknast for å vere skjedd dersom den omtvista delen er deponert etter føresegnene i andre og tredje ledd og resten er betalt.

       Deponering skal skje ved å setje pengesummen inn på ein konto i ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Pengane, renter medrekna, skal berre kunne disponerast av forbrukaren og entreprenøren i lag. Finansinstitusjonen skal likevel utbetale frå kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller anna avgjerd som har verknad som rettskraftig dom.

       Er det sett vilkår om deponering av ein større sum enn entreprenøren har krav på, kan forbrukaren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling m.m. frå deponeringstidspunktet for den overskytande delen. Renteinntekt på den tilsvarande delen av den deponerte summen skal gå til frådrag i kravet. Om forbrukarens plikt til å betale rente og skadebot for rentetap gjeld § 59.

§ 50. Forbrukarens medverknad

       Skal forbrukaren eller nokon forbrukaren svarer for, levere teikningar, skaffe materialar eller medverke på anna vis, skal medverknaden ytast til den tida som er avtalt, og elles til slik tid at det blir teke rimeleg omsyn til utføringa av entreprenørens arbeid.

§ 51. Tilleggsfrist

       Forbrukaren kan krevje lenging av fristar for betaling og medverknad dersom

a.	betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av entreprenørens forhold, eller

b.	betalinga eller medverknaden blir seinka på grunn av ei hindring utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

       Blir betalinga eller medverknaden seinka på grunn av ein tredjeperson som forbrukaren svarer for, har forbrukaren krav på tilleggsfrist dersom tredjepersonen ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter andre leddet.

Kapittel VI. Avbestilling

§ 52. Avbestilling

       Forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den før overtaking.

       For arbeid som er utført før avbestillinga, kan entreprenøren krevje vederlag. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i § 41 andre ledd.

       Entreprenøren kan vidare krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Dette gjeld òg tapt forteneste så langt det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå andre. Ved utmålinga gjeld elles føresegnene i § 36 tilsvarande.

       Skadebot etter tredje ledd kan likevel ikkje krevjast dersom avbestillinga kjem av at forbrukaren ikkje kan gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

§ 53. Avbestilling som omfattar rett til grunn

       § 52 andre til fjerde ledd gjeld ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn (jf. § 1 første ledd bokstav b). I slike tilfelle kan entreprenøren krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Ved utmålinga gjeld føresegnene i § 36 tilsvarande.

       Dersom heile ytinga etter avtalen med entreprenøren vert avbestilt, kan forbrukaren òg avbestille ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfattar det hovud-saklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

       Retten til avbestilling gjeld utan omsyn til om avtalen om grunnen er oppfylt, men entreprenøren kan setje som vilkår for avbestilling at ytingane etter avtalen om rett til grunnen blir førte attende. Skadebot kan krevjast etter føresegnene i første ledd.

§ 54. Avbestillingsgebyr

       I staden for skadebotansvar etter § 52 eller § 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i § 52 og § 53. Unntaka frå skadebotplikta i § 52 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

Kapittel VII. Forsinking på forbrukarens side

§ 55. Entreprenørens krav ved forseinking

       Dersom betaling eller medverknad frå forbrukarens side ikkje blir ytt til dei tider entreprenøren kan krevje etter § 46, § 47, § 50 og § 51, kan entreprenøren

a.	stanse arbeidet og krevje tilleggsvederlag etter § 56, jf. § 43,

b.	heve avtalen og krevje skadebot etter § 57 og § 58,

c.	krevje rente og skadebot for rentetap etter § 59.

       Omfattar avtalen rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), har forbrukaren ikkje krav på overtaking eller heimelsoverføring før betaling og medverknad er ytt i samsvar med avtalen, sjå likevel § 49 om høve til deponering av omtvista beløp.

§ 56. Stansing av arbeidet

       Betaler forbrukaren ikkje avtalt avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag til rett tid, kan entreprenøren gje forbrukaren varsel om stansing. Betaler ikkje forbrukaren snarast råd etter at han har motteke eit slikt varsel, kan entreprenøren stanse arbeidet. Entreprenøren skal likevel i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen. § 58 tredje ledd gjeld tilsvarande.

       Blir arbeidet stansa, kan entreprenøren krevje tilleggsvederlag etter § 43.

       Føresegnene i første og andre ledd gjeld tilsvarande dersom det er klårt at betalinga kjem til å bli forseinka, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for betalinga.

§ 57. Heving

       Entreprenøren kan heve avtalen dersom forseinking med forbrukarens betaling eller medverknad inneber vesentleg avtalebrot. Entreprenøren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå slik forseinking, og forbrukaren på førespurnad ikkje gjev fullgod trygd for oppfyllinga.

       Entreprenøren kan ikkje heve avtalen etter overtaking eller etter at skøyte eller festedokument er tinglyst eller gjeve forbrukaren. Hevingsretten står ved lag om entreprenøren har teke atterhald om det, eller om forbrukaren ikkje held fast ved avtalen.

       Når forbrukaren har betalt, kan entreprenøren ikkje heve avtalen med mindre det er gjeve melding til forbrukaren om hevingskravet før eller straks entreprenøren fekk vete om betalinga eller medverknaden.

§ 58. Verknadene av heving

       Blir avtalen heva, har entreprenøren krav på oppgjer som om forbrukaren hadde avbestilt på hevingstidspunktet (§ 52 eller § 53).

       Etter heving skal entreprenøren i rimeleg omfang sikre utført arbeid og materialar og utstyr som finst på byggjeplassen.

       Entreprenøren har ikkje krav på å få attende delar av arbeid som er utført på forbrukarens eigedom, eller betalte materialar som er tilførte eigedomen, om ikkje anna følgjer av gyldig atterhald.

       Er avtale om rett til grunnen gjort med nokon annan enn entreprenøren, og oppføringa av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, kan entreprenøren krevje at ytingane etter den avtalen blir førte attende dersom avtalen mellom entreprenøren og forbrukaren blir heva på grunn av mishald frå forbrukaren.

§ 59. Rente og skadebot for rentetap

       Ved forseinka betaling kan entreprenøren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m.

Kapittel VIII. Langvarig avbrot

§ 60. Langvarig avbrot

       Kvar av partane kan seie seg løyst frå avtalen dersom arbeidet må avbrytast eller ikkje kan kome i gang på grunn av omstende som nemnde i § 11 første ledd bokstav c eller § 51 første ledd bokstav b, i så lang tid at føresetnadene for avtalen blir vesentleg endra. Likt med avbrot av arbeidet skal reknast utsetjing av overtaking eller heimelsoverføring.

       Føresegnene i § 21 gjeld tilsvarande dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter første ledd. Partane har ikkje krav på skadebot.

       Dersom ein av partane seier seg løyst frå avtalen etter første ledd, kan kvar av partane krevje at ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren, går attende dersom

a.	planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent

§ 61. Verkeområdet for kapitlet

       Føresegnene i dette kapitlet gjeld konsulentavtalar med forbrukar.

       Med konsulentavtale er det meint ein avtale mellom ein sjølvstendig oppdragstakar (konsulenten) og ein oppdragsgjevar (forbrukaren) om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.

       Konsulentavtale med forbrukar er det dersom avtalen gjeld planlegging av bustad hovudsakleg til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Lova gjeld likevel ikkje dersom konsulenten på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at arbeidet er til eit slikt føremål.

       Føresegnene i kapitlet gjeld berre dersom konsulenten skal utføre arbeidet som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd står for planlegging mot godtgjersle.

§ 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil

       Konsulenten kan ikkje fråskrive seg skadebotansvar som han eller ho har etter allmenne reglar på grunn av feil.

§ 63. Reklamasjon

       Forbrukaren mistar retten til å krevje skadebot på grunn av feil dersom det ikkje er gjeve melding til konsulenten om kravet innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga feilen. Kravet kan ikkje meldast seinare enn ti år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid.

       Konsulenten kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen om tapet kjem av at konsulenten eller nokon konsulenten svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.

Kapittel X. Tvisteløysing

§ 64. Tvisteløysing

       Denne føresegna gjeld avtalar med forbrukar om oppføring av eigarbustad, jf. § 1, og konsulentavtalar med forbrukar, jf. § 61.

       Avtale om at ein tvist skal avgjerast ved skilsdom, er berre bindande dersom avtalen om skilsdom er gjord etter at tvisten oppstod.

       Dersom det på grunnlag av avtale mellom entreprenørane eller konsulentane sine organisasjonar og Forbrukarrådet er skipa ei nemnd for tvistar om avtalar som går inn under lova her, og vedtektene for nemnda er godkjende av Kongen, kan kvar av partane leggje fram for nemnda ein tvist der nemnda er kompetent. Så lenge tvisten er til førehaving i nemnda, kan ikkje entreprenøren reise søksmål om same tvisteemnet. Har nemnda teke realitetsavgjerd i saka, kan kvar av partane reise søksmål direkte for herads- eller byrett.

Kapittel XI. Endringar i andre lover. Ikraftsetjing

§ 65. Endringar i andre lover

       Desse føresegnene i andre lover endrast slik:

1.	Lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer:

§ 10 nr. 3 andre punktum skal lyde:

       Fristene i § 9 nr. 2 for krav på skadeserstatning m.m. kan ikke forlenges etter nærværende paragraf.

§ 16 nr. 2 andre punktum skal lyde:

       Det samme gjelder hvis vedtektene for nemnda er offentlig godkjent etter særskilt lovbestemmelse eller hvis skyldneren godtar at kravet bringes inn for en opprettet klage- eller reklamasjonsnemnd.

2.	Lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp:

§ 85 nytt fjerde ledd skal lyde:

       (4) I den grad kjøperen i forbrukerkjøp gjør gjeldende krav mot selgeren som også kunne ha vært gjort gjeldende mot et tidligere yrkessalgsledd, gjelder reklamasjonsfristen i § 32 (3) for videre mangelskrav fra selgeren mot det tidligere yrkessalgsleddet. Bestemmelsen her gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere yrkessalgsledd som følge av at forbrukerkjøperen har gjort gjeldende mangelskrav. Bestemmelsen her gjelder ikke internasjonalt kjøp.

3.	Lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar:

§ 3-11 andre punktum skal lyde:

       § 9 nr. 2 gjelder likevel ikke.

4.	Lov av 16. juni 1989 nr. 63 om håndverkertjenester m.m. for forbrukere:

Overskrifta til § 27 skal lyde:

       Krav mot tidligere leverandørledd m.m.

§ 27 nytt femte ledd skal lyde:

       (5) I den grad forbrukeren gjør gjeldende krav mot tjenesteyteren som også kunne ha vært gjort gjeldende mot et tidligere yrkesleverandørledd eller annen yrkesutøver etter reglene i (1) til (4), gjelder reklamasjonsfristen i § 22 (2) for videre mangelskrav fra tjenesteyteren mot det tidligere leddet, dersom ikke annet følger av avtalen mellom tjenesteyteren og det tidligere leddet. Regelen her gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere ledd som følger av at forbrukaren har gjort gjeldende mangelskrav.

Noverande femte ledd blir nytt sjette ledd.

5.	Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom:

§ 1-1 nytt andre ledd skal lyde:

       (2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av .... om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m (bustadoppføringslova).

Noverande andre, tredje og fjerde ledd blir tredje, fjerde og femte ledd.

§ 1-2 andre ledd skal lyde:

       Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan § 1-3, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 6-1 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen.

§ 4-10 andre ledd nytt andre punktum skal lyde:

       Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.

§ 4-16 nytt tredje ledd skal lyde:

       (3) Ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, gjeld bustadoppføringslova § 37 tilsvarande.

§ 4-19 andre ledd nytt andre punktum skal lyde:

       Fristen er 10 år ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.

6.	Lov av 25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser:

Overskrifta til § 10-3 skal lyde:

       Forholdet til de alminnelige domstoler.

§ 10-3 andre ledd vert oppheva.

§ 66. Ikraftsetjing

       Lova gjeld frå den tid Kongen fastset. Lova får berre verknad for avtalar som blir gjorde etter at ho tek til å gjelde.

       § 65 nr. 1 (endringar i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer), § 65 nr. 3 (endring i lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar) og § 65 nr. 6 (endring i lov av 25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser) tek likevel til å gjelde straks. Endrin-gane i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer gjeld også tidlegare oppkomne krav som ikkje er forelda når lova tek til å gjelde.

Oslo, i familie-, kultur- og administrasjonskomiteen , den 17. april 1997.

Grethe G Fossum	Kjellaug Nakkim	Eli Sollied Øveraas,
leder.	ordfører.	sekretær.

Vedlegg: Oversettelse til bokmål av komiteens forslag til vedtak til lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig m.m. (boligoppføringsloven).

Kapittel I. Virkeområde m.m.

§ 1. Virkeområde

       Loven gjelder avtaler mellom en yrkesutøver (entreprenøren) og en forbruker om oppføring av ny selveierbolig. Dette omfatter

a.	avtale om oppføring av bygning til boligformål og avtale om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring, og

b.	avtale om rett til fast eiendom med ny selveierbolig når arbeid som entreprenøren står for, ennå ikke er fullført på avtaletidspunktet.

       Kapittel IX gjelder avtaler mellom en konsulent og en forbruker om planlegging av oppføring av bygning til boligformål eller planlegging av arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring.

       Oppføring av ny selveierbolig omfatter i denne lov også oppføring av fritidshus. Eierseksjon blir regnet som selveierbolig. Full ombygging skal regnes likt med oppføring.

§ 2. Partene

       Avtale med forbruker foreligger dersom avtalen gjelder bolig som hovedsakelig er til personlig bruk for oppdragsgiveren med familie, husstand eller omgangskrets. Loven gjelder likevel ikke dersom entreprenøren på avtaletidspunktet verken visste eller burde ha kjent til at boligen er til et slikt formål.

       Loven gjelder bare dersom entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet, medregnet tilfeller der organisasjoner eller offentlig virksomhet mot godtgjørelse står for ytelse som er ledd i oppføring av ny selveierbolig.

§ 3. Avtalen

       Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av bestemmelsene i denne lov.

       Partene kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig.

§ 4. Forholdet til annen lovgivning

       Bestemmelsene i denne lov gjelder bare så langt ikke annet følger av lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp.

       For avtale om rett til fast eiendom som ikke er omfattet av § 1 første ledd bokstav b, gjelder lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom eller lov av 20. desember 1966 nr. 106 om tomtefeste om ikke annet går fram av denne lov.

§ 5. Risikoen for sending av melding

       Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på forsvarlig måte, og ikke annet fremgår, kan senderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller på annen måte ikke kommer frem slik den skulle.

§ 6. Erstatningsansvar

       Bestemmelsene om erstatningsansvar for entreprenøren og konsulenten gjelder ikke for tap som følge av personskade eller for tap i næring. For slikt tap og for tap som ikke er en følge av avtalebrudd, gjelder alminnelige erstatningsregler.

       En entreprenør kan ikke fraskrive seg ansvar for tap utenfor næring som forbrukeren lider på grunn av tingskade.

Kapittel II. Entreprenørens ytelse

§ 7. Utførelse og materialer

       Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagmessig måte og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig omsorg. Så langt forholdene gir grunn til det, skal entreprenøren rådføre seg med eller veilede forbrukeren.

       Entreprenøren skal holde de materialene som trengs, hvis ikke annet fremgår av avtalen eller forholdene. Materialene skal være av vanlig god kvalitet med mindre annen kvalitet er avtalt.

§ 8. Plikt til å fraråde

       Dersom entreprenøren ut fra sin fagkunnskap må se at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren si fra om det. Arbeidet skal stanses til entreprenøren får rådført seg med forbrukeren, dersom det må antas å være til forbrukerens beste.

       Har entreprenøren ikke sagt fra til forbrukeren eller ikke stanset arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikke være større enn det sannsynligvis ville ha vært dersom entreprenøren hadde oppfylt plikten etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekket kostnader utover dette så langt det er rimelig, når bare det samlede vederlaget ikke blir større enn verdien det utførte har for forbrukeren.

§ 9. Endringer og tilleggsarbeid

       Forbrukeren kan kreve endringer i arbeidet og pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som står i sammenheng med den ytelse som er avtalt, og som ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig ut fra denne ytelsen.

       Forbrukeren kan likevel ikke kreve endringer eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet utført.

       Det kan avtales på forhånd at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller mer.

       Entreprenøren kan kreve at bestilling av endringer eller tilleggsarbeid blir gjort skriftlig.

       Bestemmelser om vederlaget i forbindelse med endringer eller tilleggsarbeid står i § 42.

§ 10. Tiden for utførelsen

       Entreprenøren skal overholde frister som er avtalt for overtakelse, for fullføring av arbeidet eller deler av det og for hjemmelsoverføring.

       Entreprenøren skal i samråd med forbrukeren legge opp fremdriften av arbeidet slik at det blir tatt rimelig hensyn til medvirkning fra forbrukeren og til andre oppgaver som skal utføres i tilknytning til arbeidet.

       Er det ikke avtalt frister som nevnt i første ledd, skal entreprenøren begynne arbeidet snarest mulig etter at forbrukeren har sagt fra om det. Arbeidet skal deretter utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendig avbrudd.

§ 11. Tilleggsfrist

       Entreprenøren kan kreve forlengelse av avtalte frister dersom

a.	forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeider som forsinker arbeidet,

b.	arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren eller noen forbrukeren er ansvarlig for, ikke medvirker i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir forsinket på grunn av andre omstendigheter som forbrukeren er ansvarlig for, eller

c.	arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.

       Blir arbeidet forsinket på grunn av en underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller deler av det, har entreprenøren krav på tilleggsfrist dersom underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd.

       Fristforlengelsen etter første ledd skal tilsvare den forsinkelsen som de nevnte omstendighetene har medført, med tillegg for nødvendig avbrudd i arbeidet, og med tillegg eller fradrag for ulemper eller fordeler entreprenøren har hatt av at arbeidet må utsettes til en annen årstid.

       Entreprenøren har bare krav på fristforlengelse etter første ledd dersom melding om kravet er gitt forbrukeren uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble oppmerksom på den omstendigheten som gir krav på forlengelse.

§ 12. Garanti for oppfyllelse av avtalen

       Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. En slik plikt gjelder likevel ikke dersom en på avtaletidspunktet kan regne med at vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden.

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakelsen. For avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien dekke en sum som minst tilsvarer tre prosent av vederlaget. For andre avtaler skal garantisummen være fem prosent av vederlaget. Er det avtalt forskuddsbetaling etter § 47 uten at det er stilt særskilt garanti som nevnt i § 47 tredje ledd, skal garantisummen likevel være ti prosent av vederlaget for krav som blir gjort gjeldende senest i forbindelse med overtakelsen.

       Garantisten kan ikke ta forbehold om begrensning av ansvaret på grunn av manglende premiebetaling eller annet mislighold fra entreprenørens side. Det kan ikke settes frist for melding til garantisten om krav som er gjort gjeldende i tide overfor entreprenøren. Har forbrukeren svart på forespørsel fra garantisten om hvilke krav som er gjort gjeldende innen fristene, gjelder ansvaret bare krav som er nevnt i svaret fra forbrukeren.

       Garanti skal gis i form av selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

       Inntil det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med denne paragraf, har forbrukeren rett til å holde tilbake alt vederlag.

§ 13. Særskilte krav til entreprenørens ytelse ved visse avtaler

       De kravene til entreprenørens ytelse som følger av denne paragraf, gjelder for avtaler om rett til fast eiendom med ny selveierbolig (§ 1 første ledd bokstav b), og ellers når entreprenøren står for det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av boligen.

       Dersom eiendomsdeler eller faste innretninger som trengs for at boligen kan tas i vanlig bruk, ikke hører med til det entreprenøren skal yte, skal disse delene eller innretningene nevnes særskilt i avtaledokumentet eller i et vedlegg. Er ikke det gjort, skal slike deler og innretninger regnes å høre med til det entreprenøren skal yte, med unntak for deler og innretninger som forbrukeren måtte skjønne ikke hørte med.

       Er ikke annet avtalt, skal entreprenøren sørge for atkomst til byggeplassen, for opplagsplass, byggestrøm, oppvarming og snørydding i byggetiden, fjerning av rester og avfall og for liknende tiltak som trengs for fullføringen av arbeidet.

       Er ikke annet avtalt, skal entreprenøren holde arbeid på forbrukerens eiendom forsikret frem til overtakelsen. Forsikringsavtalen skal også omfatte materialer som er tilført eiendommen. Forbrukerens rettigheter som medforsikret etter lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler § 7-1 annet ledd kan ikke fravikes i forsikringsavtalen. Inntil det er dokumentert at det foreligger forsikring i samsvar med disse bestemmelsene, har forbrukeren rett til å holde tilbake alt vederlag.

§ 14. Overtakelse

       Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning.

       Er arbeidet fullført og forbrukeren har flyttet inn i boligen, er ytelsen overtatt selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

       Ved overtakelsen

a.	går risikoen for ytelsen over fra entreprenøren til forbrukeren, jf. § 45,

b.	begynner reklamasjonsfristene å løpe, jf. § 30,

c.	stanser eventuell dagmulkt, jf. § 18,

d.	får entreprenøren krav på sluttoppgjør, jf. § 46.

§ 15. Overtakelsesforretning

       Etter at entreprenøren har meldt fra til forbrukeren om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst sju dagers varsel innkalle til overtakelsesforretning med befaring av entreprenørens ytelse.

       Unnlater den ene parten å møte til overtakelsesforretning uten gyldig grunn, kan den annen part gjennomføre overtakelsesforretningen alene. Er det forbrukeren som uteblir etter innkalling fra entreprenøren, gjelder dette likevel bare dersom det i skriftlig innkalling er gjort oppmerksom på

a.	bestemmelsene i dette ledds første punktum,

b.	bestemmelsene i § 30 annet ledd om at mangler som forbrukeren burde ha oppdaget ved overtakelsesforretningen, må gjøres gjeldende så snart som mulig, og

c.	at overtakelse har de virkningene som ellers er nevnt i § 14 tredje ledd.

       Forbrukeren kan nekte å overta ytelsen dersom det foreligger mangel som gir rimelig grunn til nektelsen.

       Ved overtakelsesforretningen bør det føres protokoll som begge partene får et underskrevet eksemplar av.

§ 16. Senere befaring

       Hver av partene kan kreve at det blir holdt en befaring av entreprenørens ytelse når det er gått omtrent ett år fra overtakelsen.

       Blir befaring etter krav fra entreprenøren ikke gjennomført fordi forbrukeren unnlater å medvirke, gjelder bestemmelsene i § 30 tredje ledd likevel, dersom forbrukeren i skriftlig melding på forhånd er gjort særskilt oppmerksom på dette.

Kapittel III. Forsinkelse på entreprenørens side

§ 17. Forsinkelse

       Ytelsen er forsinket dersom overtakelse ikke kan skje til den tid forbrukeren har rett til å kreve etter § 10 og § 11. Det samme gjelder dersom arbeidet eller deler av arbeidet ikke er fullført eller hjemmelsovergang ikke skjer til de tider forbrukeren har rett til å kreve.

       Er ytelsen forsinket, kan forbrukeren

a.	kreve dagmulkt etter § 18,

b.	heve avtalen etter § 20,

c.	kreve erstatning etter § 19 eller § 22,

d.	holde tilbake vederlag etter § 24.

       Dersom entreprenøren ikke i tide oppfyller andre plikter etter avtalen, gjelder bestemmelsene om forsinkelse tilsvarende så langt de passer, unntatt bestemmelsene om dagmulkt.

§ 18. Dagmulkt

       Dersom overtakelse ikke kan skje til den tid forbrukeren har rett til å kreve etter § 10 og § 11, kan forbrukeren kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer.

       Dersom ikke høyere mulkt er avtalt, skal dagmulkten være 1 promille av det samlede vederlag entreprenøren skal ha. Omfatter avtalen eiendomsrett til grunnen, skal laveste sats likevel være 0,75 promille. Dagmulkten skal ikke i noe tilfelle være mindre enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden på det tidspunkt forsinkelsen oppstod. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager.

       Forbrukeren kan kreve dagmulkt uten hensyn til økonomisk tap.

§ 19. Erstatning

       Forbrukeren kan bare kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten, dersom tapet skyldes at entreprenøren eller noen han er ansvarlig for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro ellers.

       I tidsrom når det ikke blir beregnet dagmulkt, kan forbrukeren kreve erstatning

a.	for tap som følge av at arbeidet eller deler av arbeidet ikke er fullført til den tid forbrukeren kan kreve,

b.	for tap som følge av at hjemmelsoverføring ikke skjer til den tid forbrukeren kan kreve.

       Erstatningen skal dekke økonomisk tap så langt entreprenøren med rimelighet kunne regne med tapet som en følge av forsinkelsen. Forsømmer forbrukeren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, blir erstatningen satt ned tilsvarende.

       For erstatning i hevingstilfellene gjelder § 22.

§ 20. Heving

       Forbrukeren kan heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Forbrukeren kan også heve avtalen dersom det er klart at det kommer til å oppstå forsinkelse som nevnt i første punktum. Forbrukeren kan bare heve avtalen dersom det er gitt melding til entreprenøren om hevingskravet før overtakelse.

       Blir avtalen med entreprenøren hevet fordi entreprenørens ytelse er forsinket, kan forbrukeren også heve avtale om rett til grunnen som er inngått med andre enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfatter det vesentligste av både planlegging og oppføring av boligen.

       I slike tilfeller kan forbrukeren også heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir hevet på grunn av forsinkelse. Blir begge avtalene hevet, skal hevingsoppgjøret foregå etter § 21 tredje ledd.

§ 21. Virkningene av heving

       Blir avtalen hevet, har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Vederlaget skal fastsettes på grunnlag av de prisene som er avtalt, eller dersom dette ikke lar seg gjøre, etter bestemmelsene i § 41 annet ledd.

       Etter heving skal entreprenøren i rimelig utstrekning sikre utført arbeid og materialer og utstyr som finnes på byggeplassen. Forbrukeren har rett til å nyttiggjøre seg utstyr og materialer som finnes på byggeplassen og som trengs til fullføringen av arbeidet. For slik bruk skal det betales et rimelig vederlag.

       Ved avtaler om rett til fast eiendom med ny selveierbolig (§ 1 første ledd bokstav b), kan forbrukeren kreve at hevingsoppgjøret, istedenfor etter første og annet ledd, skal skje ved at hver parts plikt til å oppfylle faller bort. Er avtalen helt eller delvis oppfylt, har hver part krav på å få tilbake det som er ytet. Entreprenøren kan kreve vederlag for verdireduksjonen som forbrukeren er ansvarlig for. En part kan likevel holde tilbake det som er mottatt, inntil den annen part gir fra seg det mottatte. Det samme gjelder når parten har krav på erstatning eller rente, og det ikke blir stilt fullgod sikkerhet for kravet.

       Medfører hevingen at en bolig som er overtatt, skal tilbakeføres til entreprenøren, skal forbrukeren føre slikt forsvarlig tilsyn med boligen som er rimelig etter forholdene. Forbrukeren kan kreve dekket nødvendige kostnader med tilsynet.

§ 22. Erstatning ved heving

       Ved heving kan forbrukeren kreve dekket nødvendige merkostnader som følger av at andre må fullføre arbeidet. I tillegg kan forbrukeren kreve erstattet annet økonomisk tap som forsinkelsen medfører, så langt entreprenøren med rimelighet kunne regne med tapet som en følge av forsinkelsen. Forsømmer forbrukeren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, blir erstatningen satt ned tilsvarende.

       Forbrukeren kan ikke kreve dagmulkt for tiden etter hevingen, og påløpt dagmulkt går til fradrag i erstatning etter første ledd annet punktum.

§ 23. Lempning av ansvar

       Dagmulkt eller erstatning kan nedsettes dersom den ellers vil virke urimelig for entreprenøren ut fra omfanget av arbeidet, tapets størrelse og forholdene ellers.

§ 24. Forbrukerens rett til å holde tilbake vederlag

       Har forbrukeren krav som følge av forsinkelsen, kan forbrukeren holde tilbake så meget av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Kapittel IV. Mangler ved entreprenørens ytelse

§ 25. Mangel

       Det foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de krav som følger av avtalen eller av bestemmelsene i § 7, § 9 og § 13. Mangel foreligger likevel ikke dersom avviket skyldes forhold på forbrukerens side.

       Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller med hjemmel i lov. Dette gjelder likevel ikke dersom forholdene viser at forbrukeren for så vidt ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

§ 26. Manglende opplysninger

       Mangel foreligger også dersom forbrukeren før avtalen ble inngått ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som entreprenøren kjente til eller måtte kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom en kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

§ 27. Uriktige opplysninger

       Mangel foreligger også dersom resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføring

a.	av entreprenøren eller på entreprenørens vegne, eller

b.	av noen annen i egenskap av eller på vegne av materialleverandør eller tidligere salgsledd.

       Første ledd gjelder likevel bare dersom en kan gå ut fra at opplysningene har innvirket på avtalen, og opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderingen

       Om entreprenørens ytelse er mangelfull eller ikke, skal avgjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet selv om mangelen først viser seg senere.

       Entreprenøren svarer også for feil som oppstår senere, dersom årsaken til feilen er et avtalebrudd fra entreprenørens side. Det samme gjelder dersom entreprenøren ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar for egenskaper eller annet ved ytelsen fram til et senere tidspunkt.

§ 29. Forbrukerens krav som følge av mangel

       Foreligger mangel, kan forbrukeren

a.	holde tilbake vederlag etter § 31,

b.	kreve mangelen rettet etter § 32, kreve prisavslag etter § 33 eller heve etter § 34,

c.	kreve erstatning etter § 35.

       For andre feil ved entreprenørens oppfyllelse gjelder bestemmelsene om mangler så langt de passer.

§ 30. Reklamasjon

       Forbrukeren mister retten til å gjøre gjeldende en mangel dersom det ikke blir gitt melding til entreprenøren om at mangelen blir gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn ti år etter overtakelsen. Entreprenøren kan likevel ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid.

       Vil forbrukeren gjøre gjeldende mangler som ble eller burde blitt oppdaget ved overtakelsen, må dette gjøres så snart som mulig dersom overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning.

       Når det blir holdt senere befaring etter § 16, må forbrukeren gjøre gjeldende mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget, så snart som mulig.

       Entreprenøren kan ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent etter denne paragraf, hvis mangelen skyldes at entreprenøren eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro ellers.

§ 31. Forbrukerens rett til å holde tilbake vederlag

       Har forbrukeren krav som følge av mangelen, kan forbrukeren holde tilbake så meget av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

§ 32. Retting av mangel og skade

       Forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter en mangel hvis ikke rettingen vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Skade som mangelen har medført på arbeid eller eiendom som omfattes av avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren, skal også rettes dersom skaden er en nærliggende og påregnelig følge av mangelen.

       Vil forbrukeren gjøre gjeldende en mangel, har entreprenøren krav på å få rette mangelen dersom rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, og forbrukeren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

       Retting skal skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har gjort mangelen gjeldende og har gjort det mulig for entreprenøren å rette. Skal det være befaring etter § 16, kan retting utstå til etter befaringen dersom det ikke er til ulempe for forbrukeren.

       Retting skjer for entreprenørens regning. Entreprenøren skal bære atkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen. Entreprenøren kan likevel kreve pristillegg for arbeid og materialer som ikke er omfattet av prisen, og som ville ha vært nødvendige selv om ytelsen hadde vært uten mangel fra begynnelsen av.

§ 33. Prisavslag

       Dersom en mangel ikke blir rettet i samsvar med § 32, kan forbrukeren kreve prisavslag. Dette gjelder likevel ikke dersom forbrukeren avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 annet ledd.

       Prisavslaget skal tilsvare kostnadene for forbrukeren med å få mangelen rettet, bortsett fra slike kostnader som er nevnt i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget være lik den verdireduksjon som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikke å levere mangelfri ytelse.

§ 34. Heving

       Forbrukeren kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Forbrukeren kan også heve avtalen før overtakelsestidspunktet dersom det er klart at ytelsen kommer til å få en slik mangel som nevnt i første punktum.

       Om virkningene av heving gjelder § 21 tilsvarende.

       Blir avtalen med entreprenøren hevet på grunn av mangel ved entreprenørens ytelse, kan forbrukeren også heve avtale om rett til grunnen som er inngått med andre enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfatter det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av boligen.

       I slike tilfeller kan forbrukeren også heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir hevet på grunn av mangel. Blir begge avtalene hevet, skal hevingsoppgjøret foregå etter § 21 tredje ledd.

§ 35. Erstatning ved mangel

       Økonomisk tap som skyldes en mangel, og som ikke er dekket ved prisavslag etter § 33, kan forbrukeren kreve erstattet uten at det foreligger skyld på entreprenørens side. Dette gjelder likevel ikke så langt entreprenøren godtgjør at mangelen oppstod på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at entreprenøren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen.

       Ligger årsaken til mangelen hos en underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller deler av det, er entreprenøren ansvarsfri bare dersom underentreprenøren også ville være ansvarsfri etter bestemmelsene i første ledd.

       Forbrukeren kan også kreve erstatning for skade på ting som ikke står i noen nær og direkte sammenheng med entreprenørens ytelse. Men dette erstatningsansvaret bortfaller dersom entreprenøren godtgjør at tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse fra entreprenørens side.

§ 36. Omfanget av ansvaret

       Erstatningen skal tilsvare det økonomiske tap som forbrukeren har hatt (utlegg, prisforskjell, tapt arbeidsfortjeneste, tingskade m.m.). Dette gjelder likevel bare tap som en med rimelighet kunne ha regnet med som en mulig følge av mangelen.

       Forsømmer forbrukeren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må forbrukeren selv bære den tilsvarende delen av tapet.

       Ansvaret kan nedsettes dersom det vil virke urimelig for entreprenøren. Ved vurderingen legger en vekt på størrelsen av tapet sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og forholdene ellers.

§ 37. Krav mot bakre ledd

       Forbrukeren kan gjøre sitt krav som følge av mangel gjeldende mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet, i samme utstrekning som mangelen kan gjøres gjeldende av entreprenøren eller annen avtalepart.

       Avtale som begrenser det kravet entreprenøren eller en annen avtalepart har, kan ikke gjøres gjeldende mot forbrukeren i større utstrekning enn det som kunne ha vært avtalt mellom forbrukeren og entreprenøren.

       Ved krav mot tidligere avtalepart gjelder bestemmelsene om reklamasjon i § 30 tilsvarende for forholdet mellom forbrukeren og den tidligere avtaleparten.

       I den utstrekning forbrukeren gjør gjeldende krav mot entreprenøren som også kunne ha vært gjort gjeldende mot en tidligere avtalepart, gjelder reklamasjonsfristen i § 30 første ledd annet punktum for videre mangelskrav fra entreprenøren mot den tidligere avtaleparten, dersom ikke annet følger av avtalen mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Denne bestemmelsen gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere avtaleparter som følger av at forbrukeren har gjort gjeldende mangelskrav.

§ 38. Tredjepersons ansvar for opplysninger

       En person som ikke har mangelsansvar etter § 37, svarer overfor forbrukeren etter reglene i § 35 dersom vedkommende har gitt slike opplysninger om ytelsen som § 27 nevner, på vegne av entreprenøren eller i egenskap av eller på vegne av tidligere leverandørledd.

       For krav som nevnt i første ledd, gjelder bestemmelsene om reklamasjon i § 30 tilsvarende.

§ 39. Rettsmangel

       Har en tredjeperson eiendomsrett til eller panterett eller annen rettighet i det entreprenøren skal yte, gjelder bestemmelsene om mangler tilsvarende, hvis ikke forbrukeren etter avtalen skal overta heftelsen. Forbrukeren kan likevel ikke kreve retting etter § 32.

       Forbrukeren kan likevel alltid kreve erstatning for tap som følge av at det som entreprenøren skal yte, tilhørte en annen enn entreprenøren da avtalen ble inngått, dersom forbrukeren ikke kjente eller burde ha kjent til det.

       Gjør en tredjeperson krav på å ha rettighet i det som entreprenøren skal yte, og dette blir bestridt av entreprenøren, gjelder bestemmelsene i første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er klart ubegrunnet.

§ 40. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

       For avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), gjelder bestemmelsene om mangler tilsvarende i forhold til offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger eller offentligrettslige heftelser på eiendommen.

Kapittel V. Forbrukerens ytelse

§ 41. Fastsettelse av vederlaget

       Forbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt.

       I den utstrekning det ikke er avtalt hvilket vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukeren betale et vederlag som dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag.

       Dersom entreprenøren har gitt et prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige den oppgitte summen vesentlig, og høyst med 15 prosent. Denne bestemmelsen gjelder likevel ikke dersom det uttrykkelig er avtalt en annen grense for vederlaget, og heller ikke i den utstrekning entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter § 42 eller § 43.

       Det er entreprenøren som må godtgjøre en påstand om at vederlaget er oppgitt som et prisoverslag eller som en ikke bindende prisopplysning.

       Vederlaget skal regnes å være oppgitt inklusive merverdiavgift, hvis ikke forbrukeren må ha visst at avgiften ikke var inkludert.

       Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning med mindre det er avtalt skriftlig.

§ 42. Justering for endringer og tilleggsarbeid

       Partene kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeid i den utstrekning det følger av den opprinnelige avtalen eller er fastsatt i særskilt skriftlig avtale om endringene eller tilleggsarbeidet.

       Ellers kan justering av avtalt vederlag bare kreves

a.	dersom krav på tillegg eller fradrag er fremsatt i forbindelse med kravet om endringer eller tilleggsarbeid, eller

b.	i den utstrekning den annen part måtte skjønne at endringene eller tilleggsarbeidet ville føre til et slikt krav.

       Justering av vederlaget etter annet ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsøkning eller oppnåelig innsparing for entreprenøren med tilsvarende endring av entreprenørens påslag.

§ 43. Tilleggsvederlag i andre tilfeller

       Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som skyldes forhold på forbrukerens side, med tilsvarende endring av entreprenørens påslag. Entreprenøren kan likevel ikke kreve tilleggsvederlag på grunn av manglende medvirkning dersom forbrukeren har krav på tilleggsfrist etter § 51.

§ 44. Vederlag for forberedelser m.m.

       For utredninger, tegninger, utarbeidelse av pristilbud og for lignende forberedelser før ytelsen er bestilt, skal forbrukeren bare betale vederlag dersom det er opplyst eller tatt forbehold om det på forhånd.

§ 45. Risikoen for ytelsen

       Forbrukeren skal ikke betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt ved en hendelse før overtakelsen som ikke skyldes forhold på forbrukerens side. Entreprenøren har også risikoen for materialer som forbrukeren har skaffet, dersom de er overlatt til entreprenøren.

§ 46. Forfallstid

       Er ikke forfallstid avtalt, skal forbrukeren betale når entreprenøren krever det etter overtakelse. Ved avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan entreprenøren bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring.

       Det kan avtales at forbrukeren skal stille garanti eller sikkerhet på annen måte for riktig betaling. Blir ikke sikkerhet stilt i samsvar med avtalen, skal dette anses på samme måte som manglende betaling.

§ 47. Forskuddsbetaling

       Avtale om at forbrukeren skal betale avdrag eller forskudd på entreprenørens vederlag, gjelder bare så langt

a.	verdien av arbeid som er utført på eiendommen, sammen med materialer som er tilført eiendommen, minst tilsvarer det som til enhver tid er betalt,

b.	det ikke hviler salgspant eller andre heftelser på materialer som er innebygd i eller tilført eiendommen, og som skal betales ved avdraget, og

c.	minst en tiendedel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen.

       Ved avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det bare avtales forskuddsbetaling etter første ledd dersom betalingen skal skje etter at forbrukeren har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn dem som forbrukeren skal overta, eller det er stilt garanti som nevnt i tredje ledd.

       Selv om betingelsene i første ledd bokstav a og b ikke er oppfylt, kan det avtales at forbrukeren skal betale avdrag mot selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. § 12 tredje ledd gjelder tilsvarende.

§ 48. Regning, sluttoppgjør og gebyr

       Forbrukeren kan sette som betingelse for betaling av avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger fram regning som kan kontrolleres. Tillegg for prisstigning, justering av vederlaget etter § 42 og tillegg etter § 43 skal framgå særskilt.

       Har forbrukeren fått regning for sluttoppgjør, kan entreprenøren ikke senere kreve retting av sluttoppgjøret. Dette gjelder likevel ikke dersom det er tatt særskilt forbehold eller forbrukeren måtte forstå at det var feil i regningen.

       Regning for sluttoppgjør uten forbehold er bindende for forbrukeren dersom innvending ikke er reist senest en måned etter at regningen er mottatt. Dette gjelder likevel ikke dersom lavere vederlag følger av avtalen, eller dersom kravet ellers er urimelig.

       Entreprenøren kan ikke kreve bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, gebyr for skriving av regning e.l. i tillegg til vederlaget.

§ 49. Deponering av omtvistet vederlag

       Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelse eller før hjemmelsoverføring, og noe av vederlaget er omtvistet, skal betaling likevel regnes for å være skjedd dersom den omtvistede delen er deponert etter bestemmelsene i annet og tredje ledd og resten er betalt.

       Deponering skal skje ved at pengebeløpet blir satt inn på konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Pengene, renter medregnet, skal bare kunne disponeres av forbrukeren og entreprenøren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel foreta utbetaling fra kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

       Er det satt som betingelse at det skal deponeres et større beløp enn entreprenøren har krav på, kan forbrukeren kreve rente og erstatning for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling m.m. fra deponeringstidspunktet for den overskytende delen. Renteinntekt på den tilsvarende delen av det deponerte beløp skal gå til fradrag i kravet. Om forbrukerens plikt til å betale rente og erstatning for rentetap gjelder § 59.

§ 50. Forbrukerens medvirkning

       Skal forbrukeren eller noen forbrukeren har ansvar for, levere tegninger, skaffe materialer eller medvirke på annen måte, skal medvirkningen ytes til den avtalte tid, og ellers til slik tid at det blir tatt rimelig hensyn til utførelsen av entreprenørens arbeid.

§ 51. Tilleggsfrist

       Forbrukeren kan kreve forlengelse av frister for betaling og medvirkning dersom

a.	betalingen eller medvirkningen blir forsinket på grunn av entreprenørens forhold, eller

b.	betalingen eller medvirkningen blir forsinket på grunn av en hindring utenfor forbrukerens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at forbrukeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at forbrukeren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.

       Blir betalingen eller medvirkningen forsinket på grunn av en tredjeperson som forbrukeren har ansvaret for, har forbrukeren krav på tilleggsfrist dersom tredjepersonen ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter annet ledd.

Kapittel VI. Avbestilling

§ 52. Avbestilling

       Forbrukeren kan avbestille ytelsen eller deler av den før overtakelse.

       For arbeid som er utført før avbestillingen, kan entreprenøren kreve vederlag. Vederlaget skal fastsettes på grunnlag av de prisene som er avtalt, eller dersom dette ikke lar seg gjøre, etter bestemmelsene i § 41 annet ledd.

       Entreprenøren kan videre kreve erstatning for økonomisk tap så langt forbrukeren med rimelighet kunne regne med tapet som en følge av avbestillingen. Dette gjelder også tapt fortjeneste så langt det blir godtgjort at det ikke var mulig å oppnå en tilsvarende fortjeneste ved oppdrag fra andre. Ved utmålingen gjelder ellers bestemmelsene i § 36 tilsvarende.

       Erstatning etter tredje ledd kan likevel ikke kreves dersom avbestillingen skyldes at forbrukeren ikke kan nyttiggjøre seg arbeidet, yte nødvendig medvirkning eller betale på grunn av en hindring som ligger utenfor forbrukerens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at forbrukeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet, eller at forbrukeren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.

§ 53. Avbestilling som omfatter rett til grunn

       § 52 annet til fjerde ledd gjelder ikke når avbestillingen omfatter rett til grunn (jf. § 1 første ledd bokstav b). I slike tilfeller kan entreprenøren kreve erstatning for økonomisk tap så langt forbrukeren med rimelighet kunne regne med tapet som en følge av avbestillingen. Ved utmålingen gjelder bestemmelsene i § 36 tilsvarende.

       Dersom hele ytelsen etter avtalen med entreprenøren blir avbestilt, kan forbrukeren også avbestille ytelsen etter avtale om rett til grunnen som er inngått med noen annen enn entreprenøren dersom

a.	planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfatter det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av boligen.

       Retten til avbestilling gjelder uten hensyn til om avtalen om grunnen er oppfylt, men entreprenøren kan sette som betingelse for avbestilling at ytelsene etter avtalen om rett til grunnen blir tilbakeført. Erstatning kan kreves etter bestemmelsene i første ledd.

§ 54. Avbestillingsgebyr

       Istedenfor erstatningsansvar etter § 52 eller § 53 kan avtalen fastsette en normalerstatning (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalerstatningen må virke rimelig i lys av bestemmelsene i § 52 og § 53. Unntakene fra erstatningsplikten i § 52 fjerde ledd gjelder tilsvarende.

Kapittel VII. Forsinkelse på forbrukerens side

§ 55. Entreprenørens krav ved forsinkelse

       Dersom betaling eller medvirkning fra forbrukerens side ikke blir ytet til de tider entreprenøren kan kreve etter § 46, § 47, § 50 og § 51, kan entreprenøren

a.	stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag etter § 56, jf. § 43,

b.	heve avtalen og kreve erstatning etter § 57 og § 58,

c.	kreve rente og erstatning for rentetap etter § 59.

       Omfatter avtalen rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), har forbrukeren ikke krav på overtakelse eller hjemmelsoverføring før betaling og medvirkning er ytet i samsvar med avtalen, se likevel § 49 om adgang til deponering av omtvistede beløp.

§ 56. Stansing av arbeidet

       Betaler forbrukeren ikke avtalt avdrag eller forskudd på entreprenørens vederlag til riktig tid, kan entreprenøren gi forbrukeren varsel om stansing. Betaler ikke forbrukeren så snart som mulig etter at han har mottatt slikt varsel, kan entreprenøren stanse arbeidet. Entreprenøren skal likevel i rimelig utstrekning sikre utført arbeid og materialer og utstyr som finnes på byggeplassen. § 58 tredje ledd gjelder tilsvarende.

       Blir arbeidet stanset, kan entreprenøren kreve tilleggsvederlag etter § 43.

       Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder tilsvarende dersom det er klart at betalingen kommer til å bli forsinket, og forbrukeren på forespørsel ikke gir fullgod sikkerhet for betalingen.

§ 57. Heving

       Entreprenøren kan heve avtalen dersom forsinkelse med forbrukerens betaling eller medvirkning innebærer vesentlig avtalebrudd. Entreprenøren kan også heve avtalen dersom det er klart at det kommer til å oppstå slik forsinkelse, og forbrukeren på forespørsel ikke gir fullgod sikkerhet for oppfyllelsen.

       Entreprenøren kan ikke heve avtalen etter overtakelse eller etter at skjøte eller festedokument er tinglyst eller overlevert forbrukeren. Hevingsretten består hvis entreprenøren har tatt forbehold om det, eller hvis forbrukeren ikke holder fast ved avtalen.

       Når forbrukeren har betalt, kan entreprenøren ikke heve avtalen med mindre det er gitt melding til forbrukeren om hevingskravet før eller straks entreprenøren fikk vite om betalingen eller medvirkningen.

§ 58. Virkningene av heving

       Blir avtalen hevet, har entreprenøren krav på oppgjør som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet (§ 52 eller § 53).

       Etter heving skal entreprenøren i rimelig utstrekning sikre utført arbeid og materialer og utstyr som finnes på byggeplassen.

       Entreprenøren har ikke krav på å få tilbake deler av arbeid som er utført på forbrukerens eiendom, eller betalte materialer som er tilført eiendommen, hvis ikke annet følger av gyldig forbehold.

       Er avtale om rett til grunnen inngått med noen annen enn entreprenøren, og oppføringen av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen, kan entreprenøren kreve at ytelsene etter den avtalen blir tilbakeført dersom avtalen mellom entreprenøren og forbrukeren blir hevet på grunn av forbrukerens mislighold.

§ 59. Rente og erstatning for rentetap

       Ved forsinket betaling kan entreprenøren kreve rente og erstatning for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m.

Kapittel VIII. Langvarig avbrudd

§ 60. Langvarig avbrudd

       Hver av partene kan erklære seg løst fra avtalen dersom arbeidet må avbrytes eller ikke kan komme i gang på grunn av omstendigheter som nevnt i § 11 første ledd bokstav c eller § 51 første ledd bokstav b, i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret. Likt med avbrudd skal regnes utsettelse av overtakelse eller hjemmelsoverføring.

       Bestemmelsene i § 21 gjelder tilsvarende dersom en av partene erklærer seg løst fra avtalen etter første ledd. Partene har ikke krav på erstatning.

       Dersom en av partene erklærer seg løst fra avtalen etter første ledd, kan hver av partene kreve at ytelsen etter avtale om rett til grunnen som er inngått med noen annen enn entreprenøren, tilbakeføres dersom

a.	planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b.	avtalen med entreprenøren omfatter det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av boligen.

Kapittel IX. Erstatningsansvar for konsulent

§ 61. Virkeområdet for kapitlet

       Bestemmelsene i dette kapitlet gjelder konsulentavtaler med forbruker.

       Med konsulentavtale med forbruker er det ment en avtale mellom en selvstendig oppdragstaker (konsulenten) og en oppdragsgiver (forbrukeren) om planlegging av oppføring av bygning til boligformål eller planlegging av arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring.

       Konsulentavtale med forbruker foreligger dersom avtalen gjelder planlegging av bolig hovedsakelig til personlig bruk for oppdragsgiveren med familie, husstand eller omgangskrets. Loven gjelder likevel ikke dersom konsulenten på avtaletidspunktet verken visste eller burde ha kjent til at arbeidet skulle tjene et slikt formål.

       Bestemmelsene i kapitlet gjelder bare dersom konsulenten skal utføre arbeidet som ledd i næringsvirksomhet, medregnet tilfeller der organisasjoner eller offentlig virksomhet står for planlegging mot godtgjørelse.

§ 62. Fraskrivelse av erstatningsansvar på grunn av feil

       Konsulenten kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar som han eller hun har etter alminnelige regler på grunn av feil.

§ 63. Reklamasjon

       Forbrukeren mister retten til å kreve erstatning på grunn av feil dersom det ikke er gitt melding til konsulenten om kravet innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Kravet kan ikke meldes senere enn ti år etter overtakelsen av den ytelsen som oppdraget knytter seg til, hvis ikke konsulenten har påtatt seg å være ansvarlig for feil i lengre tid.

       Konsulenten kan ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent etter denne paragraf hvis tapet skyldes at konsulenten eller noen konsulenten er ansvarlig for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro ellers.

Kapittel X. Tvisteløsning

§ 64. Tvisteløsning

       Denne bestemmelsen gjelder avtaler med forbruker om oppføring av selveierbolig, jf. § 1, og konsulentavtaler med forbruker, jf. § 61.

       Avtale om at en tvist skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom voldgiftsavtalen er inngått etter at tvisten oppstod.

       Dersom det på grunnlag av avtale mellom entreprenørenes eller konsulentenes organisasjoner og Forbrukerrådet er opprettet en nemnd for tvister om avtaler som går inn under denne lov, og vedtektene for nemnda er godkjent av Kongen, kan hver av partene fremlegge for nemnda en tvist der nemnda er kompetent. Så lenge tvisten er til behandling i nemnda, kan ikke entreprenøren reise søksmål om samme tvistegjenstand. Har nemnda truffet realitetsavgjørelse i saken, kan hver av partene reise søksmål direkte for herreds- eller byrett.

Kapittel XI. Endringer i andre lover. Ikrafttredelse

§ 65. Endringer i andre lover

       Det gjøres følgende endringer i andre lover:

1.	Lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer:

§ 10 nr. 3 annet punktum skal lyde:

       Fristene i § 9 nr. 2 for krav på skadeserstatning m.m. kan ikke forlenges etter nærværende paragraf.

§ 16 nr. 2 annet punktum skal lyde:

       Det samme gjelder hvis vedtektene for nemnda er offentlig godkjent etter særskilt lovbestemmelse eller hvis skyldneren godtar at kravet bringes inn for en opprettet klage- eller reklamasjonsnemnd.

2.	Lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp

§ 85 nytt fjerde ledd skal lyde:

       (4) I den grad kjøperen i forbrukerkjøp gjør gjeldende krav mot selgeren som også kunne ha vært gjort gjeldende mot et tidligere yrkessalgsledd, gjelder reklamasjonsfristen i § 32 (3) for videre mangelskrav fra selgeren mot det tidligere yrkessalgsleddet. Bestemmelsen her gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere yrkessalgsledd som følge av at forbrukerkjøperen har gjort gjeldende mangelskrav. Bestemmelsen her gjelder ikke internasjonalt kjøp.

3.	Lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar:

§ 3-11 annet punktum skal lyde:

       § 9 nr. 2 gjelder likevel ikke.

4.	Lov av 16. juni 1989 nr. 63 om håndverkertjenester m.m. for forbrukere:

Overskriften til § 27 skal lyde:

       Krav mot tidligere leverandørledd m.m.

§ 27 nytt femte ledd skal lyde:

       (5) I den grad forbrukeren gjør gjeldende krav mot tjenesteyteren som også kunne ha vært gjort gjeldende mot et tidligere yrkesleverandørledd eller annen yrkesutøver etter reglene i (1) til (4), gjelder reklamasjonsfristen i § 22 (2) for videre mangelskrav fra tjenesteyteren mot det tidligere leddet, dersom ikke annet følger av avtalen mellom tjenesteyteren og det tidligere leddet. Regelen her gjelder tilsvarende for videre krav mellom tidligere ledd som følger av at forbrukeren har gjort gjeldende mangelskrav.

Nåværende femte ledd blir sjette ledd.

5.	Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom:

§ 1-1 nytt annet ledd skal lyde:

       (2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av .... om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).

Nåværende annet, tredje og fjerde ledd blir tredje, fjerde og femte ledd.

§ 1-2 andre ledd skal lyde:

       Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan § 1-3, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 6-1 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen.

§ 4-10 annet ledd nytt annet punktum skal lyde:

       Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.

§ 4-16 nytt tredje ledd skal lyde:

       (3) Ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, gjeld bustadoppføringslova § 37 tilsvarande.

§ 4-19 annet ledd nytt annet punktum skal lyde:

       Fristen er 10 år ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.

6.	Lov av 25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser:

Overskriften til § 10-3 skal lyde:

       Forholdet til de alminnelige domstoler.

§ 10-3 annet ledd oppheves.

§ 66. Ikraftsettelse

       Loven trer i kraft fra den tid Kongen fastsetter. Loven får bare virkning for avtaler som blir inngått etter dens ikrafttredelse.

       § 65 nr. 1 (endringer i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer), § 65 nr. 3 (endring i lov av 23. desember 1988 nr. 104 om produktansvar) og § 65 nr. 6 (endring i lov av 25. august 1995 nr. 57 om pakkereiser) trer likevel i kraft straks. Endringene i lov av 18. mai 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer gjelder også tidligere oppståtte krav som ikke er foreldet når loven trer i kraft.