Skriftlig spørsmål fra Heikki Eidsvoll Holmås (SV) til kommunal- og regionalministeren

Dokument nr. 15:444 (2002-2003)
Innlevert: 28.03.2003
Sendt: 31.03.2003
Besvart: 08.04.2003 av kommunal- og regionalminister Erna Solberg

Heikki Eidsvoll Holmås (SV)

Spørsmål

Heikki Eidsvoll Holmås (SV): Oslo kommune har gjennomført en husleieøkning kommunal- og regionalministerens rådgiver anbefalte Oslo kommune å vente med inntil grunnlaget for fastsettelse av gjengs leie var bedre fastlagt. Den nye husleieloven ble vedtatt i 1999 der gjengs leie ble innført som eneste husleieregulerende virkemiddel.
På hvilket grunnlag mener statsråden at utleiere, domstolene og Husleietvistutvalget skal kunne fastsette gjengs leie, og hvordan skal leietakere enkelt kunne vite om de betaler for mye leie?

Begrunnelse

Dette innebærer etter SVs oppfatning en erkjennelse av at når husleiereguleringen ble avskaffet i 1999 og den eneste gjenværende regulering av pris var gjengs leie på tidsubegrensede kontakter, så fantes det i virkeligheten ingen garanti for eksisterende leietakere. SV var også det eneste partiet som stemte imot fjerning av husleieregulering og svekkelsen av leietakeres rettigheter som også beskrives i den nylig fremlagte NOVA-rapporten. Oslo har en prøveordning med et Husleietvistutvalg direkte underlagt departementet som nå har fått utvidet ansvarsområdet sitt til Akershus. Mens tidligere Husleienemnd var gratis å benytte og hadde sitt hovedvirke med å fastsette pris ved leieforhold, koster Husleietvistutvalget i Oslo 1 400 kr å bruke og har til dags dato ikke hatt mer enn eneste gjengs leie-fastsettelses sak. Min påstand er at dette for det første skyldes pris - advokathonorar må i mange saker påregnes - og for det andre at ingen vil klage på leie så lenge det ikke finnes noe referansegrunnlag. I resten av landet utenom Oslo og Akershus finnes det ikke engang Husleietvistutvalg, noe som tvinger eventuelt utnyttede leietakere over til domstolene.

Erna Solberg (H)

Svar

Erna Solberg: Husleieloven av 1999 legger til grunn at partene ved inngåelse av nye leieavtaler kan avtale vanlig markedsleie (lovens § 4-1). De tre påfølgende årene kan leien justert i samsvar med endringene i konsumprisindeksen (lovens § 4-2). Etter at leieforholdet har vart i to år og seks måneder, uten større endringer enn det som er nevnt ovenfor, kan leien tilpasses gjengs leie med virkning seks måneder senere (lovens § 4-3).

I Ot.prp. nr. 82 (1997-98) på side 176 beskrives "gjengs leie" slik:

"Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivå som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Gjengs leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien -- fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå.

Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett."

Under stortingsbehandlingen forutså Høyre bl.a. at begrepet gjengs kunne skape usikkerhet slik det var beskrevet i lovforslaget. Høyre foreslo derfor at man hvert tredje år i stedet burde tilpasse leien "til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår", jf. Innst. O. nr. 43 (1998-99) på sidene 14 og 15. En slik regulering ville innebære tilpassing til vanlig markedsleie ved nyutleie og dette ville vært lettere å fastslå. Stortingsflertallet, og jeg tror at SV var en del av dette flertallet, sluttet seg likevel til Regjeringens lovforslag om gjengs leie tilpassing.

Slik loven er utformet, må den som skal fastsette gjengs leie prøve å finne frem til et representativt utvalg av tilsvarende leieobjekter som alt er utleid til liknende avtalevilkår. Med den strukturen det norske leiemarkedet har, med mange privatpersoner som leier ut én bolig, ofte en sokkelbolig, kan det i noen tilfelle være vanskelig å finne sammenliknbare leieobjekter ved fastsettingen av gjengs leie. På den annen side har partene seks måneders frist til å komme frem til gjengs leie før leien kan endres. Blir de ikke enige om hva som er gjengs leie, finnes det mange alternative tvisteløsningsorganer som kan avgjøre saken. I Oslo kan Husleietvistutvalget, Oslo husleienemnd, en takstnemnd og de alminnelige domstolene avgjøre saken. Ettersom husleienemnda er en kommunal nemnd, kan denne av habilitetsgrunner riktignok ikke avgjøre tvister der den samme kommunen er part. Etter det jeg har erfart er det svært få saker som er brakt inn for disse tvisteorganene til tross for at slike tvister kan avgjøres både raskt og billig i Husleietvistutvalget og Husleienemnda. Jeg vil derfor sterkt oppfordre partene til å bruke disse mulighetene til å fastsette gjengs leie, noe også var min politiske rådgivers poeng i forbindelse med oppslag i Aftenposten, torsdag 24. mars d.å., da knyttet til en konkret sak, som avisen refererte til. Departementet har derfor ikke anbefalt Oslo kommune om å stoppe omleggingen til gjengs leie, slik du beskriver i ditt spørsmål.

For øvrig er jeg enig i Oslo kommunes politikk om å fastsette leien i de kommunale utleieboligene i samsvar med husleielovens regler, herunder tilpassing til gjengs leie hvert tredje år, i kombinasjon med kommunal bostøtte. Jeg forutsetter da selvfølgelig at man holder seg innenfor lovens rammer. Jeg tar således avstand fra Kommunaldepartementets tidligere anbefalinger om å fastsette leien i tråd med "kostnadsdekkende" eller "kostnadsriktig" husleie. Særlig pga. at det blir uklarhet rundt at vi opererer med tre forskjellige husleiefastsettingsbegreper, og at det i mange tilfeller innebærer en lavere leie enn markedsleie, mens det i andre tilfeller igjen medfører en høyere husleie. Etter min vurdering er dette uheldig. Dette betyr ikke at kommunene skal unnlate å støtte de som trenger det, poenget er nettopp å målrette støtten til de som trenger det i stedet for å subsidiere alle kommunale leiere som da også vil omfatte personer uten støttebehov.