År 1999 den 4. mars holdtes Odelsting, hvor da ble gjort slikt
§ 1-1. Lovens virkeområde
m.v.
Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.
Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag
i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet
enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.
Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt
til annet enn penger.
Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater
og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller
ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.
Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller
for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale
menes i denne loven annet husrom enn bolig.
§ 1-2. Ufravikelighet
Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som
er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene
i loven her.
Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak
av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3
og 12-4 og kapittel 13.
§ 1-3. Standardvilkår
Er leieavtalen inngått på grunnlag av
eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet
etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne,
skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig
om eventuelle avvik fra standardvilkårene. Er dette ikke
gjort, gjelder standardvilkårene.
Bestemmelsen i første ledd er ikke til hinder
for at leier av bolig påberoper seg avtale som stiller
leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.
§ 1-4. Avtaleform
Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig
eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig
dersom en av partene krever det.
§ 1-5. Risikoen for sending av
meldinger
Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender
den på en måte som etter forholdene er forsvarlig,
og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende
at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke
kommer riktig fram.
§ 1-6. Beregning av frister
Ved beregning av frister etter denne loven gjelder reglene
i domstolsloven §§ 146, 148 og 149 tilsvarende.
§ 1-7. Erstatningsansvar for skade
på person m.v.
Tap som følge av skade på person faller
utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven her. For slikt
tap og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder
de alminnelige erstatningsregler.
§ 2-1. Tidspunkt for overlevering
Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens
disposisjon til avtalt tid.
Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når
leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst
til husrommet. Leieren kan nekte å overta husrommet dersom
det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve
etter avtalen og bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering
skal i så fall ikke regnes for skjedd.
Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan
leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte
etter at avtalen ble bindende.
§ 2-2. Generelle krav til tilstand
Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar
med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt,
skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være
ryddet, rengjort og i vanlig god stand.
Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel
dersom det ikke
a) passer til
de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til,
eller
b) passer til de særlige formål som leieren
etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene
viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens
sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre
det.
§ 2-3. Uriktige opplysninger om
husrommet
Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar
med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens
vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene
har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet
på en tydelig måte.
§ 2-4. Manglende opplysninger om
husrommet
Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått
opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte
kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få.
Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen
har virket inn på avtalen.
§ 2-5. Husrom leid «som
det er» e.l.
Selv om husrommet er leid «som det er» eller
med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren
eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3
eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig
dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne
med etter leiens størrelse og forholdene ellers.
§ 2-6. Forundersøkelse
m.v.
Det som leieren kjente eller måtte kjenne til
ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende
som mangel.
Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt
husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens
oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke
gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært
oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke
dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet
og god tro.
Bestemmelsene i første og annet ledd gjør
ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.
§ 2-7. Tiden for mangelsbedømmelsen
Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra
forholdene på tidspunktet for overleveringen, jf. § 2-1.
Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror
på forhold på leierens side, skal bedømmelsen skje
ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne ha fått
overtatt bruken av husrommet.
§ 2-8. Reklamasjon
Leieren taper sin rett til å gjøre en
mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om
at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde
oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt
grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
§ 2-9. Leierens rett til å fastholde
avtalen ved forsinkelse
Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig
tid, kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette
kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller
ulempe. Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse
dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.
§ 2-10. Krav på retting
av mangel
Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter
en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan
skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.
Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren
krav på å få rette mangelen dersom retting
kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke
ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.
Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt
krav om det.
Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette
mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen
rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en
rimelig godtgjørelse for det.
§ 2-11. Avslag i leie
Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig
tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den
tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet,
kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer
som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den
forsinkede delen.
I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve
avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer
til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig
stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått
et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.
§ 2-12. Heving av leieavtalen
Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller
mangelen medfører vesentlig mislighold.
Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren
hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet
for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks
stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av
forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av
mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.
§ 2-13. Erstatning
Leieren kan kreve erstatning for tap som følge
av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt
utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes
en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet
kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden
eller å ha unngått eller overvunnet følgene
av.
Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som
utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle
leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen
ville være fritatt etter regelen i første ledd.
Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker.
Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom
utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør
dette.
Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke
slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.
Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom
a) forsinkelsen,
mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra
utleierens side, eller
b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det
som er tilsikret fra utleieren.
§ 2-14. Erstatningsansvarets omfang
Erstatningen skal svare til det økonomiske tap
leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette
gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett
som en mulig følge av misligholdet.
Som indirekte tap regnes:
a) tap som
følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning
(driftsavbrudd),
b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt
med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig
grunn lar være å leie annet husrom eller treffe
andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og
c) tap som følge av tingskade.
Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige
tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har
mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd
omfatter.
Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom
rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende
del av tapet.
Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for
utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til
det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut
fra forholdene ellers.
Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for
indirekte tap som går inn under annet ledd.
§ 2-15. Rett til å holde
leie tilbake
Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer
de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel
eller forsinkelse.
§ 2-16. Rettsmangler
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns
rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.
Leieren kan alltid kreve erstatning for tap som følge
av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen,
og som leieren ikke kjente eller burde ha kjent til.
Gjør tredjemann krav på å ha
en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, og dette
bestrides, gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende når
kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren
straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
§ 2-17. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den
avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig
vedtak i medhold av lov.
§ 3-1. Leien
Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det
kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet
og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen,
jf. § 3-4.
Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren
kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet
ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.
Blir partene ikke enige om leiens størrelse, kan hver av
dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.
§ 3-2. Forfallstid
Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales
forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin.
Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én
måned.
Forfaller leien på en lørdag eller søndag,
en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til
den nærmest påfølgende virkedag.
Forfallsdagen utskytes også så lenge
betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen
eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke
kan overvinne.
§ 3-3. Oppgjørsmåte
Utleieren kan gi anvisning om overføringsmåten av
leien dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig
ulempe for leieren. Leieren har likevel alltid rett til å betale
leie gjennom bank. Leieren plikter ikke å overføre
leie til utlandet.
Betaler leieren gjennom bank, skal betaling i forhold til
forfallsreglene anses for skjedd når
a) beløpet
er avgitt til bank i Norge, eller
b) et betalingsoppdrag er avgitt til bank i Norge, forutsatt
at det er dekning for oppdraget.
§ 3-4. Betaling for elektrisitet
og brensel
Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til
utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen,
kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap
som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen
av disse på eiendommens husrom.
I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller
varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne
kreve at det blir installert apparat for måling av den
enkeltes forbruk. Utleieren kan i så fall over et tidsrom
på ett år utlikne omkostningene ved dette på samtlige
leiere i eiendommen.
I forhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel
13 regnes krav som nevnt i første og annet ledd som leie.
§ 3-5. Depositum
Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie,
skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre
krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp
oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan
avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.
Det deponerte beløp skal settes på særskilt
konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett
til å tilby slik tjeneste i Norge.
Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere
over beløpet på egen hånd. Leieren kan
likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.
Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen
med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen
dersom:
Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet
i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig
dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig
dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter,
skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at
beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke
innen én måned etter at varselet ble mottatt,
fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha
reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller
dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet
tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende
virkning for banken.
§ 3-6. Garanti
Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig
leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for
andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. Garantibeløpet
kan sammen med depositum etter § 3-5 ikke overstige summen
av seks måneders leie. Det kan ikke avtales med virkning
for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale
garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.
§ 3-7. Forbud mot andre ytelser
ved leie av bolig
Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre
eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1
og 3-4 til 3-6.
Den som har betalt beløp i strid med første
ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet
av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling
eller erstatning blir krevd.
Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember
1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3
fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses
i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.
§ 3-8. Deponering av omtvistet
leie
Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan
avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende
leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien
i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne
med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen.
Leieren skal så snart som mulig gi utleieren melding om
deponeringen og begrunnelsen for den.
Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes
inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby
slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare
kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen
skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig
dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig
dom.
§ 4-1. Det alminnelige leieprisvern
Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold
til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved
ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.
§ 4-2. Indeksregulering
Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse
av leieforholdet med følgende begrensninger:
a) endringen
må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen
i tiden etter siste leiefastsetting,
b) endringen kan tidligst settes i verk ett år
etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c) den annen part må gis skriftlig varsel med
minst én måneds frist før endringen kan
settes i verk.
§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie
Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder
uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2,
kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir
satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie
av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved
leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres
fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer
og innsats.
Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes
i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig
krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring
av leien ble satt i verk.
Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan
hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.
§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig
leie
Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan
kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig
vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses
medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende
selv om tilbakebetaling blir krevd.
Kravet etter første ledd forrentes etter lov av
17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3
fra den dag beløpet ble betalt.
§ 4-5. Unntak fra leieprisvernet
Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt
betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av
elektrisitet eller brensel i eiendommen, jf. § 3-4. Dette
vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de
nødvendige omkostningene med ytelsene.
Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder
ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen
i eller resultatet av leierens virksomhet.
§ 4-6. Forskrifter
Dersom forholdene gjør det nødvendig,
kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller
bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie.
Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som
gjengs leie.
§ 5-1. Leierens bruk m.v.
Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet
til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.
Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig
aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.
Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål
enn avtalt. Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet,
forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller
de øvrige brukerne av eiendommen.
Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde
virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når
midlertidig stenging er nødvendig.
§ 5-2. Ro og orden
Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde
vanlig ro og orden i eiendommen.
Leieren plikter å følge vanlige ordensregler
og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring
av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold
i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for
det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige
brukerne av eiendommen.
§ 5-3. Vedlikehold
Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde
utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren
har krav på etter reglene i lovens kapittel 2.
Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser,
kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere
og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste
eiendommen. Må gjenstander som tilhører utleieren
skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er
avtalt.
Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold
etter annet ledd.
§ 5-4. Forandringer i husrommet
og på eiendommen for øvrig
Leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom
arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren,
og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre
forandringer kan bare utføres med leierens samtykke.
Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer
i husrommet eller på eiendommen for øvrig.
Leier av bolig kan med utleierens godkjenning gjennomføre
tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn
av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemming. Leier av
lokale kan med utleierens godkjenning sette opp vanlige skilter,
markiser o.l. Godkjenning etter første og annet punktum
kan ikke nektes uten saklig grunn.
Om leierens plikt til å sette husrommet tilbake
i opprinnelig stand gjelder § 10-2.
§ 5-5. Skade på husrommet
Oppdager leieren skade på husrommet som må utbedres
uten opphold, plikter leieren straks å sende melding om
det til utleieren. Andre skader på husrommet som oppdages,
plikter leieren å sende melding om innen rimelig tid.
Leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan
kreves for å avverge økonomisk tap for utleieren som
følge av skade som nevnt i første ledd første punktum.
Er leieren ikke ansvarlig for skaden, kan leieren kreve erstattet
sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse
for utført arbeid.
§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet
Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi
utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for
tilsyn.
Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang
til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre
pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som
må utføres for å hindre skade på husrommet
eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene
ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11
annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen
i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold
på leierens side.
Leieren skal ha melding i rimelig tid før det
foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider
som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha
melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd.
Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er
nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet
eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle
leieren.
§ 5-7. Leierens krav på grunn
av mangler som oppstår i leietiden
Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1
til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens
side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i
leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke
er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning
etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.
Selv om mangelen beror på forhold på leierens
side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10.
Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge
av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår
for retting at leieren erstatter tapet først.
Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom
tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller
offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte
bruk.
Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall
av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.
§ 5-8. Leierens erstatningsansvar
Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av
at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1
til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør
at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som
leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning
på avtaletiden eller å ha unngått eller
overvunnet følgene av.
Skyldes misligholdet en tredjemann, som leieren har gitt
i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er
leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være
fritatt etter regelen i første ledd.
Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker.
Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom
leieren da plikter å oppfylle men ikke gjør dette.
Reglene i første ledd omfatter ikke slikt indirekte tap
som nevnt i § 2-14 annet ledd, likevel slik at tap som
følge av skade på husrommet med tilbehør
regnes som direkte tap.
Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom
misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse
fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder
bestemmelsene i § 2-14 første, fjerde, femte og
sjette ledd tilsvarende.
§ 6-1. Felles representasjon
I hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger, kan
boligleierne i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer
velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren.
Den tillitsvalgte skal straks sende melding til utleieren om den
vedtatte ordning og hvem som er valgt.
Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen.
Vervet som tillitsvalgt opphører først når
ny tillitsvalgt er valgt, selv om tjenestetiden er utløpt.
Når særlige grunner foreligger, har den
tillitsvalgte rett til å tre tilbake før tjenestetiden
er ute.
Den tillitsvalgte kan i møte besluttes fjernet
med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ordningen med felles
representasjon kan oppheves på samme måte.
§ 6-2. Den tillitsvalgtes plikter
Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser
overfor utleieren, og kan kreve å få drøfte
med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne
i huset.
Den tillitsvalgte skal minst én gang årlig
innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte
på hensiktsmessig måte.
Den tillitsvalgte er bundet av beslutninger som er truffet
i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ved avstemninger
har hvert boligleieforhold en stemme. Framleiere har ikke stemmerett.
§ 6-3. Informasjon til tillitsvalgt
m.v.
Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte
om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig
grad berører boligleierne. Tiltak som nevnt i første
punktum kan tidligst settes i verk én måned etter
at utleieren har sendt underretning til den tillitsvalgte. Bestemmelsen
i annet punktum gjelder likevel ikke dersom tiltaket ikke kan vente
uten å utsette eiendommen for vesentlig skade.
Utleieren skal straks sende underretning til den tillitsvalgte
dersom eiendommen overdras.
§ 7-1. Opptak i husstand
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin
ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens
slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak
av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren.
Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir
saklig grunn til det.
§ 7-2. Den alminnelige regelen
om framleie
Leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen
måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra
utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.
§ 7-3. Framleie av del av bolig
Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie
en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan
bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det.
§ 7-4. Framleie av bolig ved midlertidig
fravær
Leier av bolig kan framleie med godkjenning fra utleieren
i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av
arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre
tungtveiende grunner. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens
forhold gir saklig grunn til det.
§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte
leieavtaler
Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan
leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren.
Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig
grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.
§ 7-6. Godkjenning ved passivitet
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad
om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 7-1 til
7-5 innen én måned etter at søknaden
er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.
§ 7-7. Framleierens stilling ved
oppsigelse av hovedleieavtalen
Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor
framleieren plikt til å protestere etter § 9-8.
Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom
hovedleieren underretter framleieren om oppsigelsen senest 15 dager
før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8
løper ut.
Framleieren har en selvstendig rett til å protestere mot
oppsigelsen etter § 9-8, innen den fristen som gjelder
for hovedleieren. Har utleieren godkjent framleieren, skal utleieren
samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren. Oppsigelsen
skal opplyse om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én
måned etter at hovedleieren har mottatt den. Har framleieren
protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål
rettes også mot hovedleieren. Er reglene i annet og tredje
punktum ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig.
Framleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske
tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen.
Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleieren godtgjør
at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleierens
kontroll, som hovedleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt
i betraktning da framleieavtalen ble inngått, eller unngå eller
overvinne følgene av. Bestemmelsene i §§ 2-13
annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende.
§ 8-1. Den alminnelige regelen
om overføring
Leieren har ikke adgang til å overføre
sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten
samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller
lovbestemmelse.
§ 8-2. Leierens død
Dør leieren av bolig, har følgende personer
rett til å tre inn i leieavtalen:
a) ektefelle
som bor i boligen,
b) leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde
felles husstand med leieren i de siste seks måneder før
dødsfallet, og
c) andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med
leieren, forutsatt at de fyller vilkårene i lov av 4. juli
1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap
opphører § 1.
Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre
inn i avtalen. De øvrige berettigede har innbyrdes lik
rett til å tre inn.
Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet,
må de som ønsker å nytte sin rett etter
første ledd, sende skriftlig melding om det til utleieren
innen én måned regnet fra den dagen de har mottatt
skriftlig melding om oppsigelsen, med opplysning om fristen for å gjøre
rettigheten gjeldende og om at melding om inntreden skal være
skriftlig. Sender den berettigede slik melding, regnes det som en
protest mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 9-8. Utleieren
plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer som
nevnt i første ledd bokstav c med mindre utleieren har
godkjent dem etter reglene i § 7-1.
Sier dødsboet opp leieavtalen, må de
som ønsker å nytte sin rett etter første
ledd, sende melding om det til utleieren innen én måned
regnet fra den dagen utleieren mottok dødsboets oppsigelse.
§ 8-3. Samlivsbrudd, separasjon,
skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap
Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre
ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen.
Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig
som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse,
er bindende for utleieren.
Husstandsmedlem har rett til å tre inn i leieavtalen dersom
vilkårene i § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1
i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap
opphører, er oppfylt. Ektefellenes slektninger i rett nedstigende
linje har tilsvarende rett til å tre inn leieavtalen som
et husstandsmedlem, dersom begge ektefellene forlater den felles
boligen.
§ 8-4. Overføring av leierett
til lokale
Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre
sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet
som drives i lokalet.
Var en avdød leier deltaker i et ansvarlig selskap, har
de gjenværende deltakerne i selskapet med utleierens godkjenning
rett til å tre inn i leieretten til de lokaler der selskapets
virksomhet drives.
Godkjenning etter første og annet ledd kan bare nektes
dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Svarer
ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter
første og annet ledd innen én måned etter
at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning
til overføring.
§ 8-5. Gjennomføring av
leierskifte
Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres
leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om
godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt
er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens
passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren
ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje
ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan
leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning,
overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt
melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere
tidspunkt er oppgitt i meldingen.
For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt
i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen
godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår
for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig
ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene,
regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets
størrelse skal angis.
Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter
etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre
misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter
at søknad om godkjenning av overføring er kommet
fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen
er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning
av overføringen kan nektes.
§ 8-6. Eierskifte
Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen
rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.
Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren
kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig
oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles
betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte
for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen
seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått
kjennskap til eierskiftet.
§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte
leieavtaler
En husleieavtale kan inngås for bestemt eller
ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen,
er den tidsubestemt.
§ 9-2. Tidsbestemte leieavtaler
En leieavtale som er inngått for bestemt tid,
opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte
leietid.
Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne
sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4
til 9-8.
Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder
etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig
har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått
over til å være tidsubestemt.
§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt
leieavtale for bolig
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt
leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden
kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts-
eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren
bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum
gjelder ikke dersom:
a) husrommet
skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører
til husstanden, eller
b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første
ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen
av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen,
og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes
i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når
husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen
forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes
en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen
ble inngått.
Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i
strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som
tidsubestemt.
§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt
leieavtale
Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies
opp av leieren.
§ 9-5. Utleierens oppsigelse av
tidsubestemt leie-
avtale
Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven
her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.
En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av
utleieren dersom:
a) husrommet
skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører
til husstanden,
b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet
må fravikes,
c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d) det foreligger en annen saklig grunn til å si
opp leieavtalen.
Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren
etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av
utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.
§ 9-6. Oppsigelsesfrist
Oppsigelsesfristen skal være tre måneder
til opphør ved utløpet av en kalendermåned.
For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter
avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen
være én måned. Det samme gjelder for selvstendig
leie av garasje eller bod.
For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal
oppsigelsesfristen være én dag.
Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.
§ 9-7. Formkrav til utleierens
oppsigelse
Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.
Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse
om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én
måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal
dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen,
taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen
er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet
punktum, og at utleieren i så fall kan begjære
tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2
tredje ledd bokstav c.
En oppsigelse som ikke fyller kravene i første
og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen,
anses den som godtatt.
Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse
av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter
leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for
leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av
garasje eller bod.
§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse
Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er
mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har
leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første
punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er
i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første
punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot
leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.
Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og
om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til
side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold
finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette
oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes
vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første
ledd annet punktum.
Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for
oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der
leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme
gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig
leie av garasje eller bod.
§ 9-9. Utleierens hevingsrett
Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig
mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:
a) leieren
vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller
oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig
grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre
på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse
for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,
c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis
overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel
fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet
på annen måte eller til andre formål
enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet
til opphør, eller
e) leieren for øvrig misligholder sine plikter
på en måte som gjør det nødvendig å bringe
leieavtalen til opphør.
En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal
være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte
og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen
til å heve leieavtalen oppgis.
Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg,
tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.
§ 9-10. Leierens død
Dør leieren før leieforholdet er slutt,
har både utleieren og dødsboet rett til å si
opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-6, selv om avtalen
er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist.
Har leieren rett til å overføre bruksretten,
har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen etter
første ledd. Vil dødsboet i dette tilfelle si
opp etter første ledd, må oppsigelse gis innen
tre måneder regnet fra dødsfallet.
Oppsigelse etter første ledd skal være
skriftlig. For øvrig gjelder ikke bestemmelsene i §§ 9-5
til 9-9 for oppsigelsen.
§ 10-1. Visning før flytting
I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig
utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se
på husrommet.
§ 10-2. Tilbakelevering
Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille
husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke
annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren
har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til
husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte
at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren
igjen straks disponere over det.
Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være
ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett
fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler
som utleieren selv plikter å utbedre.
Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at
leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt
det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre.
Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til
opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige
omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet
den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer
leieren ikke hadde rett til å utføre.
Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller
utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige
omkostninger eller urimelig verditap.
Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller
tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig
utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale
kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn
det var ved overleveringen.
Om leierens krav på vederlag gjelder §10-5.
§ 10-3. Erstatning for forsinkelse
og mangel
Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen
leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve vederlag
tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører.
Er husrommet i dårligere stand enn hva som er
avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige
utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt
innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen.
Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt
grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge
av leierens mislighold. Dette gjelder likevel ikke så langt
leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor
leierens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha
tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått
eller overvunnet følgene av.
Skyldes misligholdet en tredjeperson som leieren har gitt
i oppdrag helt eller delvis å sette husrommet i stand,
er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville
være fritatt etter reglene i tredje ledd.
Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker.
Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom
leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.
Reglene i tredje, fjerde og femte ledd omfatter ikke slikt
indirekte tap som er nevnt i § 5-8 fjerde ledd.
Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom
misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse
fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder
bestemmelsene i § 2-14 første, femte og sjette
ledd tilsvarende.
§ 10-4. Etterlatt løsøre
Finnes det i husrommet etterlatt løsøre
som må antas å tilhøre leieren eller
noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta
hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart.
Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en
rimelig godtgjørelse for dette.
Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren
til å hente løsøret. Utleieren kan holde
løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen
dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.
Utleieren kan selge løsøret for leierens
regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir
urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale
kostnadene eller med å overta løsøret.
Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene,
kan utleieren i stedet rå over tingen på annen
hensiktsmessig måte.
§ 10-5. Vederlag for forbedringer
Har leieren med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer
i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren
oppnår som følge av forbedringene, med mindre
annet ble avtalt da samtykket ble gitt.
Blir partene ikke enige om vederlaget etter første ledd,
kan begge parter kreve tvisten avgjort etter bestemmelsen i § 12-2.
Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har
gått til sak mot leieren etter reglene i § 9-8,
og oppsigelsen ikke settes til side.
§ 10-6. Vederlag for kundekrets
Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes
til side etter reglene i § 9-8, kan leieren kreve vederlag
for den fordel utleieren oppnår som følge av den
kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes,
skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller
en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt
frist på inntil tre år på ny starter
tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes
av retten.
Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg
skyldig i vesentlig mislighold.
§ 11-1. Boliger for personer med
spesielle boligbehov av varig karakter
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig
som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune
skal brukes av personer med spesielle boligbehov av varig karakter.
Bestemmelsen gjelder bare dersom leieren har fått opplyst
skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir
leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt
i § 7-1, og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3,
bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall
bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål
eller vedkommende person tilsier det. Framleie etter § 7-4
ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr
seg å disponere boligen under leierens fravær,
og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter
fraværet.
Uten hinder av bestemmelsene i § 3-7, kan det
avtales at leier av bolig som nevnt i første ledd skal
yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune
er utleier.
§ 11-2. Boliger for personer med
spesielle boligbehov av midlertidig karakter
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig
som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune
skal brukes av personer med spesielle boligbehov av midlertidig
karakter. Bestemmelsen gjelder bare dersom leieren har fått
opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette
gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt
i § 7-1 og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3,
bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall
bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål
eller vedkommende person tilsier det. Framleie etter § 7-4
ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr
seg å disponere boligen under leierens fravær,
og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter
fraværet.
Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør
kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved
endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig
eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt
i leieavtalen. Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en
tidsbestemt avtale for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke
inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid
krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.
Ved utleie av elev- og studentboliger kan det uten hinder
av § 3-5 tredje ledd avtales at rentene av konto for depositum
skal godskrives utleieren.
§ 11-3. Tjenestebolig
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ved utleie av bolig
som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren
har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som
her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn
ved leie av annen bolig.
Retten til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2
gjelder ikke når leieren, eller noen som har fortsatt leieforholdet,
dør. Før begjæring om fraflytting kan
settes fram, har hustandsmedlem krav på varsel med frist
som nevnt i § 9-6.
Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet,
kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 9-8
når særlige grunner gjør det rimelig.
Retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel
i arbeidstvist. Dette gjelder også når leieren
eller husstandsmedlem etter arbeidsforholdets opphør har
fortsatt leieforholdet eller i stedet leid annen bolig av arbeidsgiveren.
Retten til å heve leieavtalen ved forsinkelse
etter § 2-12 og bestemmelsene i §§ 7-4
og 8-3 gjelder ikke for bolig som leieren har plikt til å bebo,
og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet.
For slik bolig faller leieavtalen bort uten hinder av bestemmelsene
i kapittel 9 når leieren trer ut av arbeidsforholdet, eller blir
forflyttet.
Bestemmelsene i fjerde ledd gjelder tilsvarende for:
a) bolig som
staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer
til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse,
b) bolig som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt
kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann
i Den norske kirke, og
c) bolig som forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell.
For boliger som nevnt i femte ledd gjelder ikke §§ 4-2
og 4-3.
§ 11-4. Utleie av egen bolig
Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig
som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut
ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene
gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig
at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren
færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Bestemmelsen i § 7-3 om framleie av del av bolig og § 7-4
om framleie ved midlertidig fravær gjelder ikke.
Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-10
om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått
for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav
på varsel med frist som nevnt i § 9-6.
Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret
leieren til å flytte før utleierens fravær
har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut
for leieavtalen.
§ 12-1. Voldgift
Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder
leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende
dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått
etter at tvisten oppstod.
§ 12-2. Takstnemnd
Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie
etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan
hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme
gjelder dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer
etter § 10-5.
Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes
av herreds- eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger.
For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106
og 108 så langt de passer.
Hver av partene kan bringe saken inn for herreds- eller
byretten ved stevning. Stevningen må være inngått
til retten innen to måneder etter at takstnemndas skriftlige
og begrunnede avgjørelse er mottatt. På samme
måte kan saken bringes inn for herreds- eller byretten
dersom takstnemndas avgjørelse ikke foreligger to måneder
etter oppnevningen. En avgjørelse som ikke er brakt inn
for retten innen fristen nevnt i første punktum, har virkning
som en rettskraftig dom. Retten kan gi oppreisning for oversittelse
av frist som nevnt i annet punktum.
Retten skal fastsette godtgjørelsen for medlemmene
av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som har krevd takst skal
betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen.
Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter
et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie, eller
høyere vederlag enn det utleieren har vært villig
til å betale for påkostningene. Ellers skal leieren
betale kostnadene. Rettens avgjørelse treffes ved kjennelse
og skal begrunnes. Partene kan påkjære kjennelsen
innen fjorten dager.
Blir saken brakt inn for retten etter tredje ledd, kan retten
avgjøre spørsmålet om ansvar for kostnadene med
takstnemnd etter tvistemålsloven kapittel 13.
§ 12-3. Midlertidig bruksrett
Når søksmål om godkjenning etter
reglene i kapitlene 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse
etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten
sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som framleier,
husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet
inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven
kapittel 15 gjelder tilsvarende.
§ 12-4. Foregrepet tvangskraft
Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-8
og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring
fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige
tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres
før dommen er rettskraftig. Er dommen påanket,
kan samtykke gis av ankedomstolen.
§ 12-5. Husleietvistutvalg
Departementet kan som forsøk i en eller flere kommuner
opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter
loven her (Husleietvistutvalg). Departementet kan fastsette regler
om saklig myndighetsområde, oppnevning, sammensetning,
organisering, saksbehandling, vedtak, tvangskraft, sakskostnader,
gebyr, gjenopptagelse, forholdet til voldgiftsklausuler, bransjenemnder
og de alminnelige domstolene og andre forhold av betydning for tvisteløsningen,
Departementet kan også bestemme at reglene i § 12-2
ikke skal gjelde i områder hvor Husleietvistutvalget gjelder.
§ 13-1. Ikrafttredelse
Denne lov trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.
§ 13-2. Overgangsbestemmelser
Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter
lovens ikrafttredelse.
For tidsubestemt leieavtale som er inngått før
lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste
oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende
unntak eller endringer:
a) Bestemmelsene
i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det
tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny.
Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp
skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens
ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale,
dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse
var forpliktet til dette.
b) Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde
for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.
c) Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer
skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.
d) Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale
som er inngått før lovens ikrafttredelse.
e) Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for
voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.
Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde
dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse.
Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde
dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer
forkynt etter lovens ikrafttredelse, er ankefristen to måneder,
jf. tvistemålsloven § 360.
Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale
mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med
bruksrett.
Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde
for tidsbestemt leieavtale som er inngått før
lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal
likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått
før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies
opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom
det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til
reglene her, jf. likevel tredje ledd.
Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel
9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for
avtaler som er inngått før loven her har trådt
i kraft.
§ 13-3. Opphevelse og endringer av andre
lover
Fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov av 16.
juni 1939 nr. 6 om husleie.
Fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer
i andre lover:
§ 23 første ledd nr. 5 skal lyde:
søksmål som er reist av utleier
eller leier etter reglene i husleieloven.
§ 273 nytt nr. 8 skal lyde:
i saker som er meglet eller avgjort ved vedtak
i Husleietvistutvalg.
§ 274 første ledd nr. 9 skal lyde:
i saker om godkjenning av framleier, husstandsmedlem
eller ny leier etter reglene i husleieloven kapitlene 7, 8 og 11,
og saker etter husleieloven § 12-2.
§ 34 skal lyde:
Bestemmelsene i husleieloven og lovgivningens øvrige
bestemmelser om leie av husrom får så langt de
passer, og så fremt ikke annet følger
av bestemmelsene i denne lov, anvendelse på leieforholdet
mellom laget og den enkelte andelseier vedkommende den bolig som
er knyttet til andelen.
Følgende bestemmelser i husleieloven
får likevel ikke anvendelse: §§ 3-1 og
3-7, kapittel 4, § 5-4 første ledd annet punktum,
kapittel 6, §§ 7-4, 7-5, 8-1, 8-2, 8-3 første
ledd og 8-4 til 8-6. Reglene i § 8-3 annet og tredje ledd
får likevel anvendelse, og overføres leieretten
i medhold av disse bestemmelsene, gjelder § 8-5 for den
overføringen. Kapittel 9, med unntak av §§ 9-7,
9-8 og 9-9 får ikke anvendelse. Det samme gjelder §§ 10-2
første ledd tredje punktum, 10-5 og 10-6, og kapittel 11.
Utleie til ny andelseier etter overføring
av andel regnes ikke som inngåelse av ny leieavtale i forhold
til bestemmelsene i kapitlene 2 og 10 i husleieloven.
Blir boligen ødelagt ved brann eller
annen hendelig begivenhet i leietiden, har vedkommende
andelseier krav på å leie boligen dersom skaden
blir utbedret eller boligen gjenoppbygget.
§ 37 annet ledd annet punktum skal lyde:
Er leieavtalen sagt opp, må dessuten fristen
for å protestere mot oppsigelsen etter husleieloven § 9-8 være
utløpt uten at leieren har protestert,
eller oppsigelsen må være stadfestet ved forlik
eller rettskraftig dom.
§ 1 skal lyde:
§ 1. Hvor loven gjelder
Denne lov gjelder i Oslo og Trondheim.
§ 3 annet ledd nye nr. 4, 5 og 6 skal lyde:
4. leieavtale inngått
etter at husleieloven er trådt i kraft.
5. utleie av bolig eller boligrom som er ferdig
rehabilitert etter regulering til fornyelse, utbedringsprogram eller
utbedringsavtale med kommunen. Husleienemnda avgjør i hvert
enkelt tilfelle om vilkåret i første punktum er
oppfylt.
6. utleie av bolig hvor det er truffet vedtak
om høyeste lovlige leie etter § 3 tredje ledd
i loven her før husleieloven er trådt i kraft.
Husleienemnda avgjør i tvilstilfelle om vilkåret
i første punktum er oppfylt.
§ 3 tredje ledd annet punktum oppheves.
Ny § 4a skal lyde:
§ 4a. Forholdet til husleieloven
Etter at husleieloven er trådt i kraft
for en leieavtale som omfattes av bestemmelsene i kapittelet her, kan
hver av partene kreve at det avtales eller fastsettes en leie i
samsvar med husleieloven kapittel 4. Av denne leien skal leieren
likevel bare betale det til enhver tid høyeste lovlige
vederlag etter kapittelet her. Gjengs leie etter husleieloven § 4-3
kan første gang avtales eller kreves fastsatt selv om det
er kortere tid enn to år og seks måneder siden
leieavtalen ble inngått eller leien endret.
§§ 14, 15, 16 og 17 oppheves.
Ny § 29a skal lyde:
§ 29a. Lovens varighet
Denne loven opphører å gjelde
ti år etter ikrafttredelsen av lov ... om husleieavtaler.
§ 1 første ledd første
punktum skal lyde:
Etter reglane i denne lova kan personar som ved innkallinga
har fylt 18 år og er busette og oppheld seg i Danmark,
Finland, Island eller Sverige, påleggast å møte
som vitne her i landet for dei vanlege domstolane, verjemålsrettane og
jordskifterettane.
§ 16 første ledd annet punktum
skal lyde:
Som særdomstoler regnes de domstoler som er nevnt
i lov av 13. august 1915 nr. 5 om domstolene § 2, samt
arbeidsrett.
§ 18 første ledd nr. 3 skal lyde:
fra leietaker i saker etter husleieloven § 9-8
og tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav
c når saken gjelder bolig
som leietaker bebor.
§ 10 nr. 14 skal lyde:
sak om leie av bolig etter reglene i husleieloven
og rettigheter til andelsdokument i borettslag etter reglene i borettslagsloven,
§ 13-2 tredje ledd bokstav c og d skal lyde:
(c) Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen fyller
vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke
har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter § 9-8
innen fristen på én måned, eller når
utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen
til side.
(d) Heving av leieforhold etter husleieloven, når det
foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren
hadde adgang til å heve leieavtalen.
§ 14 annet ledd bokstav c skal lyde:
leier av bolig som nevnt i husleieloven §§ 11-1, 11-2
og 11-3 fjerde og femte ledd.
Jorunn Ringstad, |
Olav Gunnar Ballo, |
president. |
sekretær. |