Til Odelstinget
Det settes fram et forslag om lovendring som skal sikre leiere
av bolig, som fremdeles omfattes av husleieloven fra 1939, mot urimelig
stor husleieøkning.
Fra årsskiftet trådte den nye husleieloven
i kraft. Etter loven er leierne i tre påfølgende år
beskyttet mot større husleieøkning enn endringene
i konsumprisindeksen. Ved utløpet av det tredje året
kan hver av partene kreve justering av leien til gjengs leie, det vil
si en gjennomsnittsleie for tilsvarende leieforhold utleid på liknende
avtalevilkår.
Den nye husleieloven gjelder alle kontrakter som er inngått
etter 1. januar 2000. For avtaler som er inngått før
dette tidspunktet, vil husleieloven fra 1939 fortsatt gjelde en
tid framover.
I desember 1999 ble det kjent at enkelte utleiere krevde omfattende
leieøkning før bestemmelsene om leieprisvern i
den nye loven kom til anvendelse. Dette foranlediget en lovendring
22. desember 1999. Etter lovendringen kan også takstnemnd
etter den nye husleieloven § 12-2, husleienemnder
og husleietvistutvalg, ta stilling til tvister om husleien er lovlig etter § 35
i den gamle husleieloven. Formålet var å oppnå enklere,
raskere og billigere behandling av tvister om husleie for boliger
som fortsatt omfattes av den gamle loven.
Om forståelsen av § 35 i den gamle
husleieloven uttalte Kommunal- og regionaldepartementet følgende
i brev av 16. desember 1999 i forbindelse med kommunalkomiteens
behandling av lovforslaget:
«Nedsettelse av leie etter § 35
i den gamle husleieloven skal i første rekke
vurderes ut fra hva som er en rimelig markedsleie. Departementet
er kjent med at to jurister ved Universitetet i Bergen i en betenkning
til Bergen kommune har uttalt at retten i vurderingen etter § 35
for boligforhold også bør ta hensyn til hvor stor økningen
i det enkelte tilfelle, både i kroner og øre og
prosentvis. Det er opplyst at Bergen kommune har fulgt en slik linje
i sin opptrapping av leiene i den kommunale boligmassen. Departementet
slutter seg til den rettslige forståelsen som det her er
gitt uttrykk for. Tolkningen av § 35 hører
imidlertid under domstolene. En fastleggelse av grenser for leieøkning
og av frister for gjennomføringen vil kreve utformingen
av en eventuell endringsbestemmelse. Dette reiser spørsmål
som krever utredning. Det anbefales derfor ikke at bestemmelsen
endres i denne sammenhengen.»
Komiteen tok dette til etterretning. Fortolkningen er også forelagt
Lovavdelingen i Justisdepartementet, som for sin del er tilbøyelig
til å anta at bestemmelsen i utgangspunktet ikke gir grunnlag
for å ta hensyn til hvor stor leieøkningen er
i det enkelte tilfelle målt i kroner, øre eller
prosent. Lovavdelingen peker imidlertid på at brå og
store leieøkninger kan være i strid med forbudet
mot urimelige avtalevilkår etter avtaleloven § 36.
For å unngå tvil om rekkevidden av § 35
i den gamle husleieloven, foreslås det nå å lovfeste
at tvisteorganet som hovedregel skal sette leien ned, dersom leien
etter 1. juli 1999 er økt med mer enn 25 pst. utover endringene
i konsumprisindeksen siden leien forrige gang ble endret. Det foreslås
likevel at den prosentvise økningen kan være større
når særlige grunner taler for det. Med særlige
grunner siktes det først og fremst til situasjoner der
selv 25 pst. leieøkning pluss indeksregulering medfører
at leieøkningen likevel blir svært liten målt
i kroner og øre, og hvor det nye leienivået derfor
blir liggende langt under gjengs leie. I slike tilfelle ville det
virke urimelig å begrense leieøkningen til 25
pst. pluss indeksregulering.
Dersom leien settes ned fordi den prosentvise økningen
har vært for høy, foreslås det videre
at reglene om leieprisvern i den nye loven skal komme til anvendelse,
uansett om lov for øvrig gjelder for leieforholdet. Disse
leierne vil da være beskyttet mot nye uventede leieøkninger
i tre påfølgende år. Ligger den nye leien
fortsatt under gjengs leie, må leieren i løpet av
perioden tilpasse seg en situasjon hvor leien vil bli oppjustert
til gjengs leie ved utløpet av treårsperioden.
For å unngå nye problemer ved overgangen fra gammel
til ny husleielov i den enkelte sak, foreslås det at alle
tvister om leie skal avgjøres etter § 35
i den gamle husleieloven, forutsatt at den gamle husleieloven gjaldt
da husleieøkningen ble varslet. Husleiereguleringsloven §§ 14
og 15 foreslås derfor endret i tråd med dette.
For å sikre at lovforslaget ikke kommer i konflikt med
Grunnloven § 97, foreslås det også at
leie som er opptjent før denne loven trer i kraft bare
kan kreves tilbakebetalt i den grad det kunne gjøres etter de
dagjeldende bestemmelser.
På denne bakgrunn fremmes følgende
forslag:
Vedtak til lov
om endringer i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie og lov 7.
juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v.
for boliger.
I
I lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie gjøres
følgende endringer:
§ 35 første ledd nytt
syvende punktum skal lyde:
Leie
som er opptjent før denne lovs ikrafttreden, kan bare settes
ned og kreves tilbakebetalt i den grad det kunne gjøres
etter dagjeldende regler.
§ 35 nytt tredje ledd skal lyde:
Selv om leien for en bolig ikke kan settes ned
etter første ledd, skal retten etter krav fra leieren sette
ned leie som er økt etter 1. juli 1999, til et
nivå som svarer til den tidligere leien justert med endring
i konsumprisindeksen siden leien ble fastsatt eller endret forrige
gang, tillagt 25 prosent av den justerte leien. Nivået
kan likevel settes høyere når særlige grunner
taler for det. Etter at leien er satt ned etter dette ledd, gjelder
bestemmelsene i kapittel 4 i lov om husleieavtaler uansett om loven
for øvrig gjelder om leieforholdet.
Nåværende
tredje og fjerde ledd blir fjerde og femte ledd.
II
I lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering
m.v. for boliger gjøres følgende endringer:
§ 14 nytt fjerde ledd skal lyde:
Tvisten skal avgjøres etter paragrafen
her hvis lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsatt gjaldt
for leieforholdet på det tidspunktet da en økning
av leie ble varslet. I slike tilfelle skal tvisten avgjøres
etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35
også hvis avgjørelsen fra takstnemnda bringes
inn for domstolene. Tvistemålsloven § 66
tredje ledd om avvisning på grunn av uforutsettlig feil
gjelder tilsvarende.
§ 15 fjerde og nytt femte ledd
skal lyde:
Tvist som er brakt inn for en takstnemnd
etter husleieloven eller domstolene,
kan ikke kreves avgjort av husleienemnda.
Husleienemnda kan avgjøre tvist etter
første ledd hvis lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie
fortsatt gjaldt for leieforholdet på det tidspunktet da
en økning av leie ble varslet. I slike tilfelle skal tvisten
avgjøres etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 35
også hvis avgjørelsen fra husleienemnda bringes
inn for domstolene. Tvistemålsloven § 66
tredje ledd om avvisning på grunn av uforsettlig feil gjelder
tilsvarende.
III
Loven trer i kraft straks.
8. februar 2000