3.1 Spørsmålet om lovfesting og omfanget av loven
Sivillovbokutvalget går inn for at det gis en generell lov om løsningsretter til fast eiendom. Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om dette støtter utvalgets syn. Departementet er også enig i dette, men går inn for en noe annen avgrensning av loven enn det utvalget foreslår, jf. nedenfor.
Departementet antar at en lovregulering vil være svært nyttig, ikke minst for private parter. I lovgivningen er det fastsatt en rekke løsningsretter både til fordel for private og for det offentlige. Sivillovbokutvalget har foreslått at loven også skal gjelde i forhold til de praktisk viktigste lovregulerte løsningsretter. Ingen av høringsinstansene hadde innvendinger til at også lovregulerte løsningsrettigheter skulle omfattes av loven. Enkelte høringsinstanser var imidlertid skeptiske til at den nye loven skulle omfatte de mest sentrale lovene som hjemler forkjøpsrett, f.eks. borettslagsloven. Departementet foreslo deretter at de aktuelle lovene enten skulle holdes helt utenfor løsningsrettsloven, eller at man skulle foreta en konkret tilpasning av de enkelte bestemmelsene i de aktuelle lovene til løsningsrettsloven. Departementet viser til at lovfestede løsningsretter ofte skal fremme spesielle formål. På en del punkter vil det være nødvendig med bestemmelser som skiller seg fra de ordningene som er valgt i løsningsrettsloven. En generell samordning kan føre til utilsiktede og uønskede endringer i rettstilstanden. Departementet har derfor i utgangspunktet valgt ikke å la lovutkastet omfatte løsningsretter som har hjemmel i lov, med unntak av sameieloven, servituttloven og tomtefesteloven der det er foretatt en samordning av de enkelte bestemmelser. Disse lovene har en særlig nær tilknytning til løsningsrettsloven. Det forutsettes at de ansvarlige departementer foretar en gjennomgang av de andre aktuelle særlovene for å oppnå den ønskede tilpasning til løsningsrettsloven.
Komiteens merknader
Komiteen er enig med departementet i at det er behov for en egen lov om løsningsretter. Komiteen viser til at lov om løsningsretter er en av flere lover Sivillovbokutvalget har utarbeidet forslag til på tingsrettens område, og at loven således er nok et skritt i retning av å få en lovregulering av dette rettsområdet. Komiteen har merket seg at loven i all hovedsak er en lovfesting av gjeldende ulovfestet rett slik den er utviklet av domstolene gjennom en årrekke. Komiteen viser til at man gjennom rettspraksis har fått en avveining av de berørte parters interesser som i stor grad har vist seg formålstjenlig. Komiteen er således enig i at loven i hovedsak bør bygge på gjeldende ulovfestet rett.
Komiteen viser til at avtaler om løsningsretter er svært vanlig, og ofte inngås av avtaleparter uten bistand av juridisk ekspertise. En egen lov om slike rettigheter vil gjøre det lettere for folk å sette seg inn i regelverket. Komiteen vil dessuten vise til at det er et viktig formål med loven at man vil kunne få en opprydning i eldre, og til dels uklare rettsforhold som gir grobunn for misforståelser og konflikter mellom partene. Det fremgår av proposisjonen at tvister om løsningsrett forekommer relativt hyppig ved domstolene.
Komiteen mener det bør foretas en samordning mellom løsningsrettsloven og regler om løsningsretter i ulike spesiallover. Komiteen har merket seg at departementet i proposisjonen har foretatt en slik samordning i forhold til sameieloven, servituttloven og tomtefesteloven, og forutsetter at de departementer som har ansvaret for andre aktuelle særlover foretar en tilsvarende gjennomgang av disse. Komiteen ser at det kan være behov for særregler på enkelte områder og at løsningsrettsloven derfor ikke uten en nærmere vurdering bør gis anvendelse på rettsområder der det allerede foreligger særregler i lovgivningen. Komiteen mener imidlertid at det er viktig å få en vurdering av særreglenes forhold til løsningsrettsloven slik at lovverket på dette området blir harmonisert og får et mest mulig enhetlig preg.
Komiteen er for øvrig enig i at loven som hovedregel gjøres fravikelig, slik at partene kan avtale andre løsninger der dette er ønskelig. Komiteen viser til at avtaler om løsningsretter omfatter en rekke ulike typer rettigheter og at det vil være svært ulike forhold som ligger til grunn for slike avtaler.
3.2 Terminologi og ulike typer løsningsretter
Det råder en ulik praksis med hensyn til benevnelsene på de ulike typer løsningsretter, og utvalget mener det er nødvendig med en viss klargjøring og sanering når det gjelder terminologien på området. Utvalget foreslår at begrepet « løsningsrett » blir brukt som fellesbenevnelse for de rettigheter som skal reguleres etter loven. En løsningsrett som bare kan gjøres gjeldende ved et eierskifte kalles forkjøpsrett. Reglene gjelder i utgangspunktet alle typer løsningsretter, men det er gitt enkelte særregler for forkjøpsrettene. Ingen høringsinstanser har kommentert spørsmålet om terminologi, og departementet følger Sivillovbokutvalgets forslag. Det foreslås i tråd med dette bl.a. terminologiske endringer i sameieloven og servituttloven.
Komiteens merknader
Komiteen er enig i departementets vurdering av at man i loven bør nytte Sivillovbokutvalgets forslag til terminologi. Komiteen har merket seg at begrepene som nyttes om løsningsretter i dag ikke er entydige og komiteen er tilfreds med at det nå ryddes opp i begrepsbruken.
3.3 Begrensninger i retten til å stifte løsningsretter
Hovedregelen i norsk rett er at løsningsretter kan stiftes av hvem som helst ut fra eget ønske og formål. Konsekvensene har i mange tilfeller vært uheldige for eieren av den tjenende eiendommen, bl.a. fordi løsningsretter legger uheldige begrensninger på eierens råderett over eiendommen. Disse forhold tilsier etter utvalgets oppfatning at man bør ha begrensninger i adgangen til å opprette løsningsretter. Utvalget mener imidlertid ikke at det bør gis noe generelt forbud mot private løsningsretter. Ingen av høringsinstansene mener at det bør innføres et slikt forbud, og departementet er enig i dette.
Komiteens merknader
Komiteen viser til at avtaler om løsningsretter imøtekommer et åpenbart praktisk behov. Komiteen ser imidlertid at løsningsretter kan ha uheldige virkninger for den eiendom retten gjelder. Løsningsretten legger begrensninger i eierens bruk av eiendommen, og muligheten for en innløsning - kanskje i relativt fjern fremtid - medfører usikkerhet og utrygghet for eieren av eiendommen. Løsningsrettene er spesielle også på den måten at den ene part har en valgmulighet, mens den andre er bundet. Dette kan gi en ubalanse i avtaleforholdet, særlig dersom avtalen har et langt tidsperspektiv. Komiteen ser det imidlertid som uaktuelt å innføre et forbud mot slike rettigheter. Komiteen er derimot enig i at muligheten til å inngå avtaler om løsningsretter bør begrenses, og at begrensningene bør fremgå av loven.
3.4 Objektet for løsningsretten
Utvalgets forslag omfatter løsningsrett til eiendomsrett til fast eiendom. Fast eiendom avgrenses på samme måte som i lov om avhending av fast eigedom - avhendingsloven. Loven omfatter også løsningsretter til deler av fast eiendom og til sameieparter i fast eiendom. I motsetning til avhendingsloven skal løsningsrettsloven også gjelde allerede etablerte rettsforhold. Ingen av høringsinstansene har merknader til dette. Departementet har fulgt opp forslaget i lovutkastet § 1 første ledd.
Utvalgets forslag omfatter også visse typer begrensede rettigheter. Løsningsrett til tomtefesterett, til særlige råderetter over fast eiendom, og til særskilt registrerte bruksretter faller inn under loven. Derimot har utvalget ikke foreslått at allmenne bruksretter skal være med. Den norske Advokatforening mener at også løsningsrett til allmenne bruksretter bør være omfattet. Det blir vist til at retten til å tre inn i bruksrett eller leierett til fast eiendom er blitt ganske vanlig.
Departementet følger opp Sivillovbokutvalgets forslag om at loven først og fremst bør gjelde løsningsretter til eiendomsrett. Departementet går også inn for at løsningsretter til tomtefeste, til særlige råderetter og til særskilt registrerte bruksretter, f.eks. jakt- og fiskeretter, bør omfattes av løsningsrettsloven. Utkastet til løsningsrettslov skiller seg her fra avhendingsloven som ikke omfatter særlige råderetter. Når det gjelder allmenne bruksretter, mener departementet at disse ikke bør omfattes og viser bl.a. til at slike rettigheter kan være svært ulike. Loven vil likevel kunne brukes analogisk så langt den passer også for slike rettigheter.
Utvalget foreslår at tilbehør som vanligvis følger med eiendomsavhendelse, også bør følge med ved bruk av løsningsretter. Hva som skal regnes som tilbehør, er definert i avhendingsloven. Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til dette, og departementet slutter seg til forslaget, jf. lovutkastet § 2.
Utvalget har foreslått at løsningsrettsloven ikke skal omfatte løsningsretter til aksjer eller andeler i selskaper, med unntak av løsningsretter til aksjer og andeler i eiendomsselskap. Regler om løsningsretter fastsatt i selskapets vedtekter med hjemmel i aksjeloven, forutsettes imidlertid å gå foran bestemmelsene i løsningsrettsloven. Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til dette, og departementet har i hovedsak fulgt opp utvalgets forslag. Departementet foreslår imidlertid en lovteknisk noe annen løsning enn utvalget ved at loven ikke skal gjøres gjeldende for løsningsretter som er regulert i lov om borettslag, i aksjeloven eller i selskapsloven.
Utvalget viser videre til at en aksjeoverføring kan innebære en reell overføring av eiendomsretten til en fast eiendom. Utvalget går inn for at dersom det hefter forkjøpsrett på en eiendom som hører til et selskap, kan retten til å løse eiendommen gjøres gjeldende når en så stor del av aksjene eller andelene skifter eier at styringsretten i selskapet kommer på andre hender. Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til dette, og departementet følger opp utvalgets forslag i § 11. Departementets lovutkast gjelder imidlertid ikke løsningsretter som har hjemmel i lov, med mindre dette sies uttrykkelig.
Komiteens merknader
Komiteen er enig i at loven i utgangspunktet skal gjelde løsningsretter knyttet til fast eiendom. Komiteen antar i likhet med departementet også at visse typer begrensede rettigheter som det ofte inngås løsningsrettsavtaler om, bør omfattes. Komiteen har merket seg at loven vil kunne benyttes analogisk også for allmenne bruksretter, men at det knytter seg betenkeligheter til å gi generelle regler i loven for slike retter ettersom de i praksis er svært ulike.
Når det gjelder løsningsrett til aksjer eller andre selskapsparter, er komiteen enig i at dette forholdet bare skal omfattes av loven der løsningsretten gjelder aksjer eller andre selskapsparter i et eiendomsselskap, og bare dersom ikke borettslagsloven, selskapsloven eller aksjeloven gir andre regler.
Komiteen viser videre til at overføring av aksjer i visse tilfeller kan innebære en overføring av eiendomsrett til en fast eiendom. Komiteen har ingen innvendinger til at slike tilfeller omfattes av loven der en så stor del av aksjene skifter eier at styringsretten i selskapet, og følgelig råderetten over eiendommen, kommer på nye hender.
3.5 Formkrav
Utvalget har drøftet spørsmålet om det bør innføres formkrav for stiftelse av løsningsretter. Det er ikke fremmet forslag om slike formkrav, og ingen av høringsinstansene har hatt merknader til dette. Departementet viser bl.a. til at heller ikke avhendingsloven har formkrav, og at det bør være samme løsning for begge disse lovene. Løsningsretter kan etter dette stiftes ved muntlig eller skriftlig avtale, jf. § 5. Hver av partene skal kunne kreve at den muntlige avtalen blir satt opp skriftlig.
Komiteens merknader
Komiteen er enig i at det ikke bør innføres formkrav for stiftelse av løsningsretter. Komiteen legger i likhet med departementet vekt på at hovedregelen innen avtaleretten generelt er at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, og komiteen er også enig i at det er naturlig å velge samme løsning som i avhendingsloven. Komiteen vil imidlertid peke på at slike avtaler bør inngås skriftlig, fordi de ofte gjelder en lang tidsperiode og fordi løsningsretten kan omfatte betydelige økonomiske verdier. Komiteen slutter seg derfor til regelen om at hver av partene skal kunne kreve at en muntlig avtale blir satt opp skriftlig.
3.6 Løsningsretter til en del av en fast eiendom
En løsningsrett til en del av en fast eiendom vil først kunne gjennomføres etter at det er gitt delingstillatelse fra offentlig myndighet, eventuelt samtykke etter jordlova § 55. Dersom slik tillatelse ikke blir gitt, oppstår motstrid mellom de offentlige reglene og den private løsningsretten. Utvalget foreslår en regel om at det ikke skal være anledning til å stifte løsningsrett til en del av en eiendom uten at det først er gitt delingstillatelse. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund er uenige i forslaget, og departementet går heller ikke inn for et slikt forbud. Departementet har særlig lagt vekt på at det ikke gjelder noe krav til slik tillatelse etter avhendingsloven, og at det i mange tilfeller vil være praktisk for partene å stifte en løsningsrett uten først å måtte ha delingstillatelse. Departementet følger ikke opp forslag fra Norges Bondelag og Norges Skogeierforening om å sette en kortere lengstetid for løsningsretter som bare gjelder en del av en fast eiendom.
Komiteens merknader
Komiteen støtter departementets vurdering av at det fortsatt skal være anledning til å stifte løsningsrett til en del av en eiendom uten at det først er gitt delingstillatelse eller tillatelse etter jordlova § 55. Med den tidsfrist som gjelder for å følge opp en delingstillatelse (3 år) vil det etter komiteens mening være svært upraktisk å stille et slikt krav i forhold til løsningsretter som jo normalt har en vesentlig lenger varighet. En løsningsrett preges ofte nettopp av at rettighetshaver ennå ikke vet om retten vil bli gjort gjeldende, og en delingsforretning vil innebære en stillingtagen som rettighetshaver normalt ikke vil være rede til.
3.7 Tidsgrenser
I stiftelsesgrunnlaget for løsningsretten kan det være fastsatt frister som innebærer at retten faller bort etter en tid. For løsningsretter som ikke har noen fastsatt lengste levetid, eller der denne er veldig lang, kan det være behov for lovregulering som fastsetter en grense for hvor lenge retten skal kunne hvile på eiendommen. Utvalget viser til de problemer langvarige løsningsretter kan reise, og foreslår at lengste levetid for løsningsretter som hovedregel skal være 25 år. Der retten ligger til en fast eiendom og ikke til en person, vil likevel formålet med retten kunne tilsi at den skal stå ved lag uten bestemt tidsgrense. For rettigheter som ligger til foretak, og som gjelder driftsgrunnlaget for foretaket, har utvalget foreslått en lengste levetid på 50 år. Et viktig hensyn bak forslaget er å hindre at løsningsretter uten praktisk realitet blir hvilende som heftelse på eiendommen. Det foreslås at en slik lengstefrist også skal gjelde i forhold til løsningsretter som er stiftet før løsningsrettsloven trer i kraft. I disse tilfellene skal rettighetene imidlertid tidligst kunne falle bort 10 år etter at loven trer i kraft.
De høringsinstanser som har uttalt seg om forslaget støtter utvalget. Departementet slutter seg også til utvalgets forslag, jf. § 6. Tidsfristen vil gjelde løsningsretter som er stiftet ved avtale eller andre private disposisjoner, også der det offentlige er avtalepart. Fristen vil imidlertid ikke gjelde løsningsretter som har sitt grunnlag i et offentligrettslig vedtak. Tidsfristen gjelder heller ikke løsningsrett som ligger til en fast eiendom når retten gjelder utskilt grunn eller grunn som naturlig kan slås sammen med eiendommen. Det gjøres videre unntak for aksjer m.v. når løsningsretten tilhører en annen aksjeeier i samme selskap. Med de lange fristene overgangsreglene som gjelder tidligere inngåtte avtaler om løsningsretter setter, mener departementet at fristregelen ikke kommer i konflikt med Grunnloven.
Komiteens merknader
Komiteen viser til at forslaget om innføring av tidsfrister en en prinsipiell nydannelse innenfor løsningsrettens område. Fordelen med slike regler er at usikkerheten for den avtaleparten som innehar en eiendom løsningsretten hviler på, vil bli mindre. Ulempen er at retten kan falle bort uten at dette har vært forutsetningen ved avtaleinngåelsen, og at løsningsrettshaveren dermed får et uberettiget rettighetstap. Denne ulempen vil særlig knytte seg til løsningsretter som ligger til fast eiendom, der slike avtaler ofte vil ha et varig preg. Komiteen vil derfor, i likhet med departementet, understreke at der retten ligger til en fast eiendom, og gjelder grunn som er utskilt eller som naturlig kan slås sammen med eiendommen, vil den ut fra sitt formål kunne stå ved lag ut over den foreslåtte tidsgrensen på 25 år. Komiteen støtter også forslaget om en tidsfrist på 50 år for løsningsretter som ligger til et foretak og som gjelder driftsgrunnlaget for foretaket. Komiteen går etter dette inn for en fristgrense på 25 år, og viser til at høringsinstansene har støttet forslaget.
Komiteen har vært noe i tvil om den foreslåtte regel også burde gjøres gjeldende for allerede inngåtte avtaler om løsningsrett. Komiteen vil se det som svært uheldig om noen lider tap ved at eldre avtaler utløper etter overgangsfristen på 10 år, uten at partene har vært klar over denne muligheten. Komiteen ser på den annen side at regelen vil miste det meste av sin effekt om ikke også tidligere avtaler skal omfattes, og slutter seg derfor til dette.
Komiteen har imidlertid kommet til at overgangsperioden for allerede inngåtte avtaler bør forlenges til 20 år, og fremmer forslag om dette. Komiteen er oppmerksom på at det dermed vil ta lenger tid å få ryddet opp i eldre rettsforhold, men legger avgjørende vekt på at en 20-årsgrense gir en mer betryggende overgangsperiode for løsningsrettshaverne.
Komiteen forutsetter at departementet aktivt vil informere om de nye reglene, f.eks. i forhold til grunneiere og ulike organisasjoner, slik at man unngår bortfall av rettigheter som følge av manglende kjennskap til lovverket.
Komiteen legger for øvrig til grunn departementets forståelse av den foreslåtte regelens forhold til Grunnloven.
3.8 Frist for å gjøre løsningsrett gjeldende etter at retten er blitt aktuell
For rettigheter fastsatt i private disposisjoner er det i dag ingen lovfestet frist for å gjøre løsningsretten gjeldende etter at den er blitt aktualisert. Stiftelsesgrunnlaget vil være avgjørende. Er det ikke sagt noe om det, er oppfatningen at eieren må kunne sende varsel til løsningsretthaveren med frist for å gjøre retten gjeldende. Blir retten ikke gjort gjeldende innen fristen, faller den bort. Selv om det ikke er sendt varsel, vil løsningsretthaveren miste retten dersom han ikke gjør den gjeldende innen rimelig tid etter at han har fått kunnskap om at retten var utløst.
Utvalget foreslår at det gis en bestemmelse om frist for å gjøre forkjøpsrett gjeldende etter at retten er blitt aktuell. Det foreslås to frister avhengig av hvordan rettighetshaveren får kunnskap om at retten er blitt aktuell. Forskjøpsretthaveren skal ha en generell frist på seks måneder til å gjøre retten gjeldende regnet fra det tidspunkt han fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om rettsforhold som utløser retten. Dersom forskjøpsretthaveren har mottatt et varsel om at retten har blitt aktuell, er fristen satt til to måneder. Blir retten ikke gjort gjeldende innen fristen, faller den bort. Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til dette, og departementet har fulgt opp forslaget i utkastet § 12.
Kjøperettene står i en litt annen stilling enn forkjøpsrettene fordi det er opp til løsningsretthaveren å avgjøre når han vil gjøre retten gjeldende. Spørsmålet om foreldelse av kjøperetter er ikke løst i rettspraksis og gjeldende rett er noe uklar. Utvalget foreslår ingen særlig lovregulering av forholdet mellom kjøperettigheter og foreldelsesloven. Heller ikke departementet fremmer forslag om dette. Spørsmålet må avgjøres konkret ut fra reglene i foreldelsesloven.
Komiteens merknader
Komiteen har ingen innvendinger til de frister som foreslås for å gjøre løsningsretten gjeldende etter at den er blitt aktuell. Komiteen mener fristene er rommelige og gir løsningsrettshaver rimelig tid til å vurdere forholdet.
3.9 Overføring av løsningsrett
Om løsningsretten kan overføres til andre enn de som er angitt som rettighetshavere beror i første rekke på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Normalt vil det ikke være anledning til å overføre retten, men dette kan stille seg annerledes i mer forretningspregede forhold. Dersom retten ligger til en fast eiendom, vil den kunne overdras sammen med eiendommen.
Utvalget foreslår at det gis en regel om at løsningsretten ikke kan overføres eller gå i arv uten når det går uttrykkelig fram av stiftelsesgrunnlaget. Unntak foreslås for løsningsrett som ligger til fast eiendom når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er naturlig å slå sammen med den. Unntak skal også omfatte løsningsretten til en aksje eller andel som tilkommer annen part/eier i samme selskap eller sameie. Det gjøres videre unntak for tilfeller der løsningsretten ligger til et foretak og gjelder grunn til utvidelse eller tilfang til drift av foretaket.
Departementet er enig i at hovedregelen bør være at løsningsretten ikke skal kunne overføres, jf. § 7. Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til en slik regel. Bestemmelsen vil imidlertid være fravikelig. Utvalget krever at en rett til å overdra løsningsretten må gå uttrykkelig frem av stiftelsesgrunnlaget. Departementet er i tvil om dette er et godt kriterium, og viser bl.a. til at det ikke foreslås noe krav om skriftlighet for å kunne stifte løsningsretter. Departementet foreslår derfor ikke en regel om at det uttrykkelig må gå frem av stiftelsesgrunnlaget dersom løsningsretten skal kunne overføres.
Komiteens merknader
Komiteen er enig i at utgangspunktet bør være at en løsningsrett som ligger til en person ikke skal kunne overføres. Komiteen viser til at løsningsretter ofte er strengt personlige rettigheter der det ikke har vært meningen at retten skulle kunne overdras. Komiteen har merket seg at utgangspunktet ofte vil være et annet når det gjelder foretak der en løsningsrett kan representere en selvstendig økonomisk verdi. Komiteen har også merket seg at løsningsrett som ligger til fast eiendom, normalt skal kunne overdras sammen med eiendommen. Komiteen er enig i at det gjøres unntak for disse tilfellene. Komiteen vil også understreke at regelen i § 7 er fravikelig, slik at en adgang til å overdra løsningsretten kan avtales der det er ønskelig. Komiteen er videre enig med departementet i at det ikke er naturlig å kreve at en adgang til å overdra løsningsretten skal gå uttrykkelig fram av stiftelsesgrunnlaget all den tid det ikke stilles krav om at selve stiftelsesgrunnlaget må foreligge skriftlig.
3.10 Avgrensninger i retten til å gjøre løsningsrett gjeldende
Utvalget foreslår en regel som begrenser rettighetshaverens adgang til å gjøre løsningsretten gjeldende der eiendommen blir overdratt til personer som står eieren nær. I forslaget gjelder dette der eiendommen overdras til ektefelle, livsarving, fosterbarn (på visse vilkår) eller annen som de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eier. Regelen skal være ufravikelig i forhold til boligeiendommer.
Departementet er enig i at det bør innføres en regel som verner nærstående mot at forkjøpsrett blir gjort gjeldende, og følger i hovedsak Sivillovbokutvalgets forslag. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har gitt uttrykk for at formuleringen « noen annen som de siste to år har hørt til samme husstand » vil gå for langt og være for upresist. Departementet mener imidlertid at også husstandsmedlemmer bør høre til den vernede kretsen.
Utvalget mener det vil være vanskelig å gi en generell regel om hvor langt beskyttelsen av ektefellen skal gå i tilfeller der eiendommen overdras ved separasjon eller skilsmisse. Departementet antar derimot at det bør gis regler for de tilfellene der tidligere ektefelle overtar boligeiendom. Det foreslås at den tidligere ektefelle skal ha et absolutt vern mot forkjøpsrett ved overtakelse av bolig ved separasjon eller skilsmisse. Vernet foreslås også å omfatte personer som lever i registrert partnerskap og de tilfeller der et husstandsfellesskap blir oppløst, jf. § 8.
Utvalget foreslår videre en regulering av adgangen til å gjøre løsningsrett gjeldende i tilfeller der arbeidsgivere har en løsningsrett til de ansattes bolig. Løsningsretten skal bare kunne gjøres gjeldende der eiendommen blir overført til andre enn ektefellen, eller når eieren slutter i tjenesten av andre grunner enn alders- eller uførepensjon.
Bortsett fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet, har ingen høringsinstanser hatt innvendinger til forslaget.
Departementet mener det her er grunn til å utvide kretsen av vernede personer noe i forhold til utvalgets forslag, slik at ikke bare ektefelle, men også livsarvinger og andre husstandsmedlemmer omfattes. Departementet foreslår derfor at en forkjøpsrett i disse tilfeller ikke skal kunne gjøres gjeldende i forhold til den personkrets som er nevnt i lovens § 8. Det foreslås imidlertid en unntaksregel hvis det er særlig om å gjøre for forkjøpsrettshaveren å gjøre retten gjeldende og det etter forholdene ikke virker urimelig. I de tilfellene der arbeidstaker går over på alders- eller uførepensjon gjelder et absolutt forbud mot å gjøre løsningsretten gjeldende. Reglene fremgår av utkastet § 9.
Komiteens merknader
Komiteen viser til at de uheldige sider ved løsningsretten tilsier at det legges inn begrensninger i adgangen til å gjøre retten gjeldende. Dette behovet er særlig fremtredende når formuesgodet det hviler løsningsrett på overdras til en nærstående person, f.eks. ved arvefall. Komiteen mener det er grunnlag for å skjerme nære slektninger og andre som faktisk står overdrageren nær mot en løsningsrettshaver. Komiteen slutter seg til den avgrensning departementet går inn for.
Komiteen ser det også som en fordel at departementet foreslår uttrykkelige regler der boligeiendom overdras til en tidligere ektefelle i forbindelse med separasjon/skilsmisse. En slik regel vil i realiteten svært ofte være en beskyttelse for overdragernes barn. Komiteen er enig i at også personer som vernes etter lov om husstandsfellesskap bør beskyttes mot løsningsrett ved oppløsning av husstandsfellesskapet. Komiteen mener at dersom noen først gis rett til å overta tidligere felles bolig etter de relativt strenge rimelighetsvurderinger husstandsfellesskapsloven oppstiller for dette, vil det normalt være urimelig om en løsningsrett fra tredjeperson skulle frata vedkommende denne retten.
Komiteen har merket seg at reglene om ektefelles overtakelse av felles bolig ved separasjon/skilsmisse gjøres ufravikelige, mens Sivillovbokutvalget ikke fant det ønskelig å gi generelle regler her. Komiteen er enig i at reglene bør være ufravikelige, men har vurdert om det bør innføres en mer skjønnspreget rimelighetsregel etter mønster av § 9 (jf. nedenfor) i disse tilfellene. Komiteen vil i likhet med utvalget peke på at en generell regel ikke vil kunne ta hensyn til alle de ulike situasjoner som kan oppstå i slike tilfeller. Komiteen vil ikke se bort fra at det kan oppstå situasjoner der det vil virke urimelig om løsningsrett ikke skulle kunne gjøres gjeldende, og i større grad etter den nye regelen om bortfall av løsningsretten etter 25 år.
Komiteen vil etter dette foreslå en regel i § 8 om at forkjøpsrett i de tilfeller som er nevnt i første ledd annet punktum, likevel skal kunne gjøres gjeldende når det er særlig viktig for forkjøpsretthaveren og det etter forholdene ikke vil virke urimelig. Komiteen er klar over at en slik skjønnsmessig regel kan ha en prosessfremmende virkning, men komiteen legger større vekt på å sikre at man unngår urimelige resultater. Komiteen understreker at den skjønnsmessige adgangen til innløsing i disse tilfellene er ment som en unntaksregel for de klart urimelige tilfellene. Hovedregelen vil fortsatt være at ektefelle m.v. er beskyttet mot en løsningsrettshaver ved overtakelse av felles bolig etter separasjon eller skilsmisse. Komiteen peker også på at der ektefellene eier boligen sammen, vil en separasjon eller skilsmisse ikke utløse løsningsrett fordi det ikke vil foreligge en eiendomsoverdragelse.
Komiteen støtter også departementets vurdering med hensyn til regulering av adgangen til å gjøre løsningsrett gjeldende i tilfeller der arbeidsgivere har en løsningsrett til de ansattes bolig. Komiteen finner det rimelig at samme personkrets vernes etter disse reglene som etter § 8, når det samtidig gis en mulighet til å fravike utgangspunktet dersom det vil virke urimelig for arbeidsgiver. Komiteen er også enig i at det gis et absolutt forbud mot å gjøre løsningsrett gjeldende der arbeidstaker går av med pensjon.
3.11 Omgjøringsrett
Når en forkjøpsrett blir gjort gjeldende vil i mange tilfeller avhender og erverver ønske å gjøre om avtalen. For offentligrettslige løsningsretter er hovedregelen at en avtale om omgjøring ikke står seg. For private, lovfestede løsningsretter er det uklart om det er noen omgjøringsrett og hvor langt denne eventuelt går. Det samme gjelder for løsningsretter med hjemmel i private disposisjoner. Utvalget foreslår en regel som gir avhenderen en vid adgang til å omgjøre en avhendingsavtale som utløser forkjøpsrett. Vilkåret er at avhenderen gir skriftlig melding til avtalemotparten og forkjøpsrettshaveren om omgjøring senest 6 uker etter at forkjøpskravet blir fremsatt. Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til forslaget.
Departementet foreslår en noe snevrere omgjøringsrett enn utvalget. Departementet mener at avhenderen ikke bør ha omgjøringsrett i de tilfeller der han har gitt forkjøpsretthaveren varsel om rettsforholdet som utløser forkjøpsretten og frist til å gjøre retten gjeldende. Departementet mener også at omgjøringsretten bør falle bort der forkjøpsrettshaveren har gjort løsningskrav gjeldende, uavhengig av på hvilken måte han har blitt kjent med at retten er utløst. Før disse tidspunkter bør det imidlertid være anledning til omgjøring.
Komiteens merknader
Komiteen ser det som positivt at det lovfestes regler om omgjøringsrett, og viser til at rettsforholdene på dette området i dag er uklare. Komiteen har merket seg at departementet foreslår en noe snevrere omgjøringsrett enn utvalget. Komiteen ser behovet avhender og erverver kan ha for å omgjøre en avtale om å overdra en eiendom det hviler løsningsrett på dersom løsningsretten gjøres gjeldende. På den annen side mener komiteen at avhender, som enten selv har inngått avtalen om løsningsrett eller på annen måte er innforstått med denne, ikke må få en så vid omgjøringsadgang at løsningsretten gjøres illusorisk. Komiteen er også enig med departementet i at de begrensninger som innføres i forhold til løsningsrettshaver ved overdragelse til nærstående, gjør behovet for en vid omgjøringsadgang mindre. Komiteen mener departementet har funnet en god balanse mellom de kryssende hensyn som gjør seg gjeldende, og slutter seg derfor til forslaget i proposisjonen.
3.12 Regulering av fast løsningssum
Hvilken løsningssum som skal betales i forbindelse med løsningen, må avgjøres på grunnlag av stiftelsesgrunnlaget. I proposisjonen drøftes om endringer i pengeverdien eller tomteverdien bør få konsekvenser der det er fastsatt en bestemt løsningssum. Utgangspunket for løsningsrettenes vedkommende har vært at det skal svært mye til før en kan få endret en fast løsningssum under henvisning til endringer i pengeverdien. Avtaleloven § 36 vil trolig åpne for en viss adgang til en slik regulering, men bestemmelsen gjelder bare på formuerettens område og vil ikke alltid kunne brukes på løsningsretter. I rettspraksis er det åpnet for en viss adgang til oppregulering av festeavgift dersom avtalen er blitt klart urimelig på grunnlag av fall i pengeverdien. Det er imidlertid noe uklart hvilke følger denne rettspraksis har for andre avtaletyper.
Utvalget foreslår en regel om at løsningssummen skal kunne reguleres etter 10 år, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i prisforholdene. Ved regulering av løsningssummen skal eiendomsverdien på reguleringstiden legges til grunn. Var løsningssummen opprinnelig satt lavere enn full pris, skal det tas hensyn til dette. Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til forslaget.
Departementet er i tvil om det bør tas inn bestemmelser om regulering av en fast løsningssum. Det pekes bl.a. på at bakgrunnen for at det avtales en fast løsningssum kan være svært ulik i de enkelte tilfellene. Behovet for å regulere løsningssummen blir mindre når løsningsretten ikke vil gjelde utover et fastsatt tidspunkt. Departementet går ikke inn for å gi noen regel om adgangen til å regulere en fast løsningssum. Forholdet vil kunne vurderes etter avtaleloven § 36 der denne kan anvendes.
Komiteens merknader
Komiteen er i likhet med Sivillovbokutvalget av den oppfatning at løsningssummen bør kunne reguleres etter 10 år, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i prisforholdene. Komiteen viser til at avtaleloven § 36 i noen tilfeller antas å kunne rette opp urimeligheter som måtte oppstå pga. fall i pengeverdien også ved avtaler om løsningsrett. Avtaleloven gjelder imidlertid bare på formuerettens område. Det framgår av proposisjonen at man ser et visst behov for for å kunne justere løsningssummen pga. fall i pengeverdien for disse avtalenes vedkommende. Komiteen mener man ikke kan se bort fra et tilsvarende behov utenfor dette området. Dersom det ikke gis regler om dette, vil en slik mulighet til justering ikke foreligge utenfor kontraktsforhold. Komiteen mener dette er uheldig. Komiteen mener også det vil være en fordel om en reguleringsmulighet ble mer avklaret også innenfor kontraktsforhold enn det dagens rettspraksis gir grunnlag for. Komiteen kan ikke se at regelen slik den er utformet vil kunne gi urimelige resultater, eller at det foreligger andre tungtveiende hensyn som taler imot en slik reguleringsmulighet. Ved en regulering av løsningssummen skal eiendomsverdien på reguleringstiden legges til grunn. Komiteen understreker forutsetningen om at dersom løsningssummen opprinnelig er satt lavere enn full pris, skal det tas hensyn til dette. Komiteen fremmer forslag om ny § 20 i tråd med Sivillovbokutvalgets forslag.
3.13 Sivillovbokutvalgets forslag til endringer i andre lover
Utvalget har foreslått endringer også i andre lover. Departementet følger bare delvis opp utvalgets forslag, bl.a. fordi departementets lovutkast i utgangspunktet ikke omfatter løsningsretter som har hjemmel i lov med unntak av forkjøpsrettene i sameieloven og servituttloven. Det blir derfor fremmet forslag om endringer i disse lovene, samt i tomtefesteloven i samsvar med utvalgets forslag.
Utvalget har også foreslått å oppheve enkelte eldre lovbestemmelser som bl.a. gjelder stamhusene Rosendal og Jarlsberg. Norsk Folkemuseum og familien Wedel Jarlsberg har gått imot endringer i bestemmelsene om stamhuset Jarlsberg. Lovstrukturutvalget har også tatt opp spørsmålet om å oppheve disse reglene, jf. NOU 1992:32 . I denne forbindelse ble det innhentet rettslige vurderinger som konkluderer med at reglene om stamhusene Rosendal og Jarlsberg ikke uten videre kan oppheves. Departementet vil på bakgrunn av uttalelsene ikke foreslå en opphevelse eller endring av disse lovbestemmelsene i denne omgang.
Komiteens merknader
Komiteen har ingen kommentarer utover departementets vurderinger.
3.14 Administrative og økonomiske konsekvenser
Loven vil ikke få noen direkte økonomiske eller administrative konsekvenser for private. Loven vil heller ikke få noen direkte virkning for det offentlige. Det antas at loven vil avklare en del tvilsspørsmål som på sikt vil kunne føre til færre tvister for domstolene. Lovutkastet har ingen parallell i og blir ikke påvirket av tilpasningen til EUs regelverk.