Proposisjonen inneheld framlegg til endringar i lov 4. februar
1960 nr. 1 om boligbyggelag, lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag
og lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner.
Departementet viser til at for å sikre det offentlege tilgang
til å skaffe bustader til vanskelegstilte, vedtok Stortinget
ei føresegn i den nye eigarseksjonslova om at staten, fylkeskommunar
og kommunar, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe
bustader og som blir styrt og kontrollert av ein av desse instansane,
til saman kan overta ti prosent - men minimum ein seksjon - i eit
eigarseksjonssameige som har fem eller fleire seksjonar. Dette sjølv
om det er lagt ned forbod mot at juridiske personar kan overta seksjonar
i sameiget, eller det er sett tak på kor mange seksjonar nokon
kan eige.
Som bakgrunn for revisjonen av burettslovene viser departementet
også til vedtak i Stortinget 12. juni 1997 på grunnlag
av Innst. S. nr. 225 (1996-97), jf. St.meld. nr. 17 (1996-97) Om
innvandring og det flerkulturelle Norge. I vedtaket heiter det:
«Stortinget ber Regjeringen vurdere å fremme
de nødvendige lovendringer slik at det blir lettere for kommunene å overta
andeler i borettslag som kan klausuleres til utleieboliger.»
Med omsyn til endringane i eigarseksjonslova som blei vedteken
23. mai 1997 og tok til å gjelde frå 1. januar
1998 viser departementet til at lova føreset at dei som
har rettsleg klageinteresse kan klage på kommunens vedtak
om å gje løyve til å seksjonere ein eigedom.
I proposisjonen vert det vist til at det kan oppstå ein
situasjon der kravsmålet om seksjonering er tinglyst på det
tidspunktet ein klage blir sett fram. Ved tinglysinga får
seksjoneringa rettsverknader som ein ikkje kan endre gjennom ei
administrativ førehaving av klagen.
Kjem det administrative klageorganet fram til at løyvet
skal opphevast, vil ikkje dette føre til at sjølve tinglysinga
må opphevast. Sjølv om vedtaket om å gje løyve
til å seksjonere blir gjort om, kan avgjerda til tinglysingsdommaren
bli ståande. Departementet finn dette uheldig, og vil av
den grunn kome med eit framlegg til endring i eigarseksjonslova
som sikrar at slike saker får ei reell administrativ klageførehaving.
Det framgår av den nye eigarseksjonslova at eit sameige
med ni eller fleire seksjonar skal registrerast i Føretaksregisteret.
Sameige med åtte eller færre seksjonar kan registrerast
i det same registeret. Det vil seie at den nye lova dels pålegg
og dels gjev rett til registrering. Men lova er utforma slik at
den berre gjev sameige som blir oppretta etter den nye lova, adgang til å bli
registrert. Dette var ikkje tilsikta frå departementets
side. Departementet gjer difor no framlegg om at også eigarseksjonssameige
som er etablert før den nye lova tok til å gjelde,
skal kunne bli registrert i Føretaksregisteret.
Den 30. januar 1998 blei eit høyringsnotat
med framlegg til lovendringar sendt på høyring.
Høyringsfristen blei sett til 30. mars 1998.
Det har kome inn merknader frå i alt 48 instansar.
I høyringsnotatet foreslo departementet ein regel som
gjev staten, kommunar m.fl. tilgang til å overta ei viss
mengd partar i eit burettslag, sjølv om burettslaget ikkje
har opna for ein slik tilgang i sine vedtekter.
I proposisjonen er det gjort nærare greie for høyringsfråsegnene.
Jamvel om ein del høyringsinstansar er kritiske og ikkje
tilrår innføring av ein slik regel som det er
gjort framlegg om, har departementet kome til at ein bør fremje
lovforslaget. Departementet meiner at dei omsyna som talar for endringa
må vege tyngre enn dei motsegnene som er sett fram. Det
blir gjort framlegg om nokre mindre justeringar av forslaget. Det
blir her vist til pkt 3.1.2 i proposisjonen, der justeringane er nærare
omtala.
Departementet viser til at kommunane er tillagt ei plikt til å skaffe
bustad til personar som ikkje sjølve er i stand til det.
Fleire høyringsinstansar har peikt på at mange
burettslag i dag prøver å hindre kommunane i å overta
partar i burettslag. Departementet viser til at det er ei sentral
målsetting i bustadpolitikken at utleigebustader blir spreidde
rundt i kommunen slik at ein kan integrere vanskelegstilte i vanlege
bumiljø. Det er då viktig at kommunane blir sikra
tilgang til å kunne stå for overtaking også i
burettslag.
Med tanke på å gjere det enklare for mellom
anna kommunane å skaffe nødvendige bustader til
flyktningar, eldre, funksjonshemma og andre, foreslår departementet
difor at kommunane får rett til å overta nokre partar
i burettslag for framleige av bustadene til dei nemnde personane.
Dette skal ein kunne gjere utan at tilgangen må fastsetjast
i vedtektene til burettslaget. På denne måten
blir tilhøva lagt til rette for at også vanskelegstilte
kan bli integrerte i ulike bumiljø. Ei tilsvarande ordning
er innført for eigarseksjonssameige. Departementet legg
vekt på at det ikkje skulle vere grunn til å handsame
desse eigarformene ulikt.
Departementet er samd i - som peikt på av fleire høyringsinstansar
- at det er viktig at kommunens overtaking blir spreidd i bustadmassen,
både når det gjeld område, pris og eigarform.
Det er viktig av omsyn til den overordna målsetjinga om
størst mogeleg integrering. Men denne problemstillinga
er etter departementets meining lite eigna til å bli lovregulert. Det å styre
i detalj korleis kommunane skal handle ved overtaking, er lite ønskjeleg.
Samstundes vil dette kunne føre til ressurskrevjande kontroll
og administrative ordningar.
Departementet har likevel merka seg at ei rekkje av høyringsinstansane
kritiserer kommunane som parteigar, mellom anna med omsyn til manglande nødvendig
oppfølging av framleigarane. Departementet vil framheve
at når kommunen plasserer menneske med sosiale problem
i vanlege bumiljø, er oppfølging særs
viktig.
Departementet legg til grunn at ei føresegn som foreslått
ikkje er i strid med verken Grunnlova eller andre grunnleggjande
rettsprinsipp som måtte setje skrankar for lovgjeving.
Departementet har også innhenta ei fråsegn frå lovavdelinga
i Justisdepartementet, som uttalar at det er klart at lovframlegget
ikkje er i strid med Grunnlova.
Departementet viser i denne samanhengen også til at
lovforslaget ikkje fører til at det offentlege får
rett til å oreigne, eller på andre måtar
får ein førerett til å overta partar.
Føresegna om kommunens overtaking innsnevrar heller ikkje
den vedtektsfesta forkjøpsretten ein parteigar har til å overta
bustad.
Rollefordelinga i bustadpolitikken er i dag slik at det er kommunen
som har hovudansvaret for å skaffe bustader til vanskelegstilte.
Men også stat og fylkeskommunar kan påta seg oppgåver
når det gjeld tildeling av bustader. Departementet gjer
difor framlegg om at føresegna blir utforma slik at også desse
kan overta partar. Vidare bør selskap, som har til føremål å skaffe
bustader og som blir styrt og kontrollert av stat, fylkeskommunar
og kommunar, ha rett til å overta og eige partar.
Når departementet fremjer lovframlegget no, er dette
for å følgje opp Stortingets vedtak om å be
regjeringa vurdere å fremje ei endring av lova. Departementet
vil understreke at sjølv om det blir sett fram eit lovforslag
no, hindrar dette ikkje Burettslovutvalet i å vurdere dei
aktuelle spørsmåla på eit seinare tidspunkt.
Departementet har i høyringsutkastet teke med to framlegg
til endringar i eigarseksjonslova. Dette gjeld eit framlegg om at
vedtaket til kommunen om løyve til seksjonering skulle
ha utsett verknad inntil klagefristen for leigarar av bustad i eigedommen
er gått ut og deretter inntil eventuell klage, som er sett
fram innan denne fristen, er avgjord.
Ein slik regel vil etter departementet si meining sikre klagaren
rett til ei reell førehaving av klagen. Regelen vil også føre
til at klagen blir handsama av dei same organa. Tinglysingsembeta
vil også i desse sakene kunne leggje vurderinga til forvaltningsorganet til
grunn ved den formelle opprettinga. Endringa vil rett nok føre
til ei noko lengre saksførehavingstid, sidan saka vil bli
liggjande hos kommunen i påvente av eventuelle klager,
og deretter så lenge eventuelle klager er under førehaving,
men etter departementets vurdering er ikkje dette noko avgjerande
innvending mot framlegget.
Vidare gjer departementet framlegg om at det blir gjeve ein heimel
til å registrere i Føretaksregisteret eit eigarseksjonssameige
som er seksjonert før 1. januar 1998. Verknaden av gjeldande
lov var ikkje tilsikta frå departementets side. Slik departementet
vurderer det, er det ikkje grunn til at eit eigarseksjonssameige
- som er seksjonert før 1. januar 1998 - ikkje
skal få rett til å bli registrert.
Departementet legg til grunn at lovframlegget ikkje vil ha vesentlege økonomiske
eller administrative verknader.
Framlegget om at kommunen får rett til å overta
ei fastsett mengd med partar i eit burettslag, vil gjere det enklare
for kommunen å integrere vanskelegstilte i ulike buområde.
Framlegget om at kommunens løyve til seksjonering m.m.
ikkje skal sendast til tinglysing før klagefristen er gått
ut, og ein eventuell klage er avgjord, vil føre til ei
noko lengre saksførehavingstid, men ikkje til monaleg meirarbeid.
På den andre sida vil dette sikre ei reell klageførehaving.
Av nytt tredje punktum følgjer det at vedtektene ikkje
kan stengje staten, fylkeskommunar og kommunar ute, i tillegg til
selskap som har til føremål å skaffe bustader
og som er styrt og kontrollert av ein av desse instansane, og stiftingar
som har til føremål å skaffe bustader
og som er oppretta av staten, fylkeskommunar eller kommunar, frå å vere
parteigarar, jf. tilvisinga til burettslagslova § 13
femte ledd.
Det følgjer av nytt femte ledd fyrste punktum at staten,
fylkeskommunar og kommunar, i tillegg til selskap som har til føremål å skaffe
bustader, og som er styrte og kontrollerte av ein av desse instansane,
kan overta partar i laget, sjølv om vedtektene ikkje opnar for
slik overtaking eller vedtektene berre gjev rett til å eige
ein mindre eigardel enn det som følgjer av føresegna
her, jf. tilvisinga til føresenga i fyrste ledd. Av tilvisinga
til fyrste ledd følgjer det også at eventuelle vilkår
for å vere eller bli parteigar i det aktuelle laget heller
ikkje gjeld for overtaking i medhald av denne føresegna.
Omfatta er også stiftingar som har til føremål å skaffe
bustader og som er oppretta av stat, fylkeskommunar eller kommunar.
Dei nemnde personane kan til saman overta inntil 10 pst., men
minimum ein part i burettslag som har fem eller fleire partar. Dette
fører til at dei juridiske personane kan overta ein part
i lag som har fem til og med nitten partar. Deretter kan dei overta
ytterlegare ein part per tiande part i laget. Dersom nokon av dei aktuelle
juridiske personane alt eig partar i laget, reduserer dette tilsvarande
den tilgangen andre med særleg rett har til å overta
partar. Eig staten til dømes to partar i eit lag, som totalt
har 25 partar, har kommunen ikkje tilgang til å overta
noko. Ei slik overtaking ville føre til at dei som har
rett, vil få større eigarposisjon i laget enn
det lova opnar for. Ved vurderinga av kor mange partar dei med særleg
rett kan overta, skal det ikkje takast omsyn til eigardeler som
andre juridiske personar eig, som ikkje har rett til å overta
partar etter denne føresegna. Dette kan til dømes
vere eit aksjeselskap som framleiger bustader til sine tilsette.
Vedtektene i laget kan også opne for at juridiske personar
kan eige større eigardeler enn det som følgjer
av denne føresegna. I så fall vil føresegna
i vedtekta også gje heimel for tilsvarande større
eigardeler til dei med særleg rett etter denne føresegna.
Det følgjer av nytt femte ledd andre punktum at viss
eit burettslag har fleire fråskilde bygningar skal tilgangen
til å overta til saman 10 pst., men minst ein part, berre
gjelde og reknast ut frå dei bygningar som har fem eller
fleire bustader.
I nytt femte ledd tredje punktum går fram at føresegna
ikkje er til hinder for at andre kan eige partar etter vedtektsføresegnene
etter fjerde ledd i lova.
Det følgjer av føresegna at forkjøpsrett
ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring av part frå person som
nemnt i § 13 femte ledd til leigar i den bustaden som
parten er knytt til.
Det følgjer av føresegna at det at styret berre
skal kunne nekte framleige dersom forhold ved framleigar gjev sakleg
grunnlag for ei nekting, også skal gjelde for framleige
som skjer ut frå den nye føresegna i lova § 13
femte ledd. Departementet har lagt til grunn at føresegna
om godkjenning av framleige bør gjelde likt i alle høve
der ein juridisk person eig part i burettslag og skal framleige
bustaden.
Endringane fører ikkje til at realiteten blir endra. Det
er ein konsekvens av at det er kome til eit nytt femte ledd i § 13
og at etterfølgjande ledd då blir endra.
Det følgjer av fyrste ledd nytt fyrste punktum at kommunens
vedtak om løyve til seksjonering fyrst skal sendast til
tinglysing når klagefristen er gått ut for dei
leigarane som har fått gjenpart etter lova § 9
tredje ledd, og eventuelle klager som er mottekne innan denne fristen,
er avgjort, jf. § 10. Kommunen må følgjeleg
vente med å oversende kravsmålet om seksjonering
m.m. til tinglysing så lenge leigarane av bustader i eigedommen
har høve til å klage, og deretter inntil eventuelle
klage - som er sett fram innan dette tidspunktet - er avgjord. Det
er ikkje berre klage frå leigar som er omfatta. Dersom
det kjem klage frå andre med rettsleg klageinteresse før
fristen som gjeld for leigebuer er gått ut, må kommunen
vente med oversending til klagen er avgjord. Dersom ikkje alle leigarane
får melding om løyve til å seksjonere
samstundes, må kommunen vente med oversending til klagefristen
er gått ut for den leigaren som sist fekk melding om vedtaket.
I fjerde ledd fyrste punktum er det teke inn at retten til å overta
også skal omfatte stiftingar som er oppretta av staten,
fylkeskommunar eller kommunar med det føremål å skaffe
bustader. Føresegna i fyrste punktum er elles omformulert
i tråd med framlegget i burettslagslova, men utan realitetsendring
i høve til gjeldande eigarseksjonslov.
I andre punktum er det presisert at viss eit eigarseksjonssameige
har fleire fråskilde bygningar, skal adgangen til å overta
til saman inntil 10 pst., men minst ein seksjon, berre gjelde og
reknast ut frå dei bygningane som har fem eller fleire
seksjonar.
Nytt tredje punktum gjev heimel for at eigarseksjonssameige som
blir omfatta av lova her, men som er seksjonert før lova
tok til å gjelde 1. januar 1998, kan registrerast
i Føretaksregisteret. Kva slags sameige som blir omfatta
av lova, er regulert i § 1. I kva grad eit eigarseksjonssameige
som er etablert etter at lova tok til å gjelde, skal, eller
kan bli, registrert i Føretaksregisteret, er regulert i § 11
tredje ledd.
Lova tek til å gjelde frå den tid Kongen fastset.
Føresegna i eigarseksjonslova § 11
fyrste ledd fyrste punktum gjeld ikkje for det løyvet som
kommunen har gjeve til seksjonering før lova har teke til å gjelde. Det
fører til at kommunen ikkje kan vente med oversendinga
av vedtak om løyve til seksjonering m.m. frå tida
før lova tek til å gjelde, slik den nye føresegna gjev
tilvising på. Desse løyva må følgje
regelen i lov av 23. mai 1997 nr. 31 § 11
fyrste ledd. Lova er ikkje til hinder for at det også for
slike vedtak kan bli gjort vedtak om utsett iverksetjing, men det
vil betinge eit særskilt vedtak etter forvaltningslova § 42.