Regjeringen fremmer i proposisjonen forslag til ny lov om eiendomsmegling.
Lovforslaget bygger på utkast til lovendringer som foreslått
av Eiendomsmeglingslovutvalget i NOU 2006:1
Eiendomsmegling og innspill som har kommet i høringen av
lovutvalgets utredning.
Lovens formål skal være å legge til
rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer
på en sikker, ordnet og effektiv måte. I tillegg bør
det fremgå av formålsbestemmelsen at loven skal legge
til rette for at begge parter i en eiendomstransaksjon
mottar uhildet bistand. Det vises til nærmere omtale i
innstillingens kapittel 3, jf. proposisjonens kapittel 3.
Det legges videre opp til å videreføre de sentrale elementene
i lovens virkeområde. Loven vil gjelde for mellommannsvirksomhet
ved nærmere angitte transaksjoner. Det har vært
reist spørsmål ved om lovens virkeområde
bør snevres inn på enkelte punkter i forhold til
gjeldende rett. Dette gjelder blant annet mellommannsvirksomhet
som skjer i tilknytning til inngåelse og overdragelse av
feste- eller leiekontrakt, formidling av næringseiendommer
og formidling av eiendommer beliggende i utlandet. Departementet har
etter en helhetsvurdering av aktuelle hensyn ikke funnet grunnlag
for å foreslå at slike mellommannsoppdrag tas
ut av eiendomsmeglingslovens virkeområde. Det foreslås
imidlertid en hjemmel for at det i forskrift gis særregler
for denne og enkelte andre typer oppdrag. Det vises til nærmere
omtale i innstillingens kapittel 4, jf. proposisjonens kapittel
4. Det foreslås å videreføre hovedtrekkene
i konsesjonssystemet og krav til organiseringen av eiendomsmeglingsvirksomheten,
se nærmere omtale i innstillingens kapittel 5, jf. proposisjonens
kapittel 5. Dette innebærer at eiendomsmegling bare kan
drives i medhold av konsesjon. I dag gjelder imidlertid viktige
unntak fra konsesjonsplikten. Lovforslaget legger opp til å oppheve
enkelte av disse unntakene, blant annet for å styrke forbrukerbeskyttelsen
i slike situasjoner. Dette gjelder blant annet unntaket for megling i
enkelttilfeller (såkalt aksessorisk megling) og et unntak
som innebærer at boligbyggelag uten konsesjon kan drive
eiendomsmegling ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag
som boligbyggelaget er forretningsfører for.
Spørsmålet om det skal stilles særskilte
krav til organisasjonsform som vilkår for å få konsesjon, drøftes
i tilknytning til organiseringen av eiendomsmeglingsvirksomheten.
Etter gjeldende rett kan bevilling til å drive eiendomsmegling
som hovedregel gis til enkeltpersoner som har eiendomsmeglerbrev, ansvarlig
selskap, aksjeselskap og allmennaksjeselskap. I denne proposisjonen
foreslås en rekke tiltak med sikte på å øke
tryggheten for forbrukere og andre i tilknytning til eiendomsomsetning.
I denne forbindelse legges det i større grad enn tidligere
vekt på å ansvarliggjøre foretakenes
styrer og daglige ledelse i forhold til kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene.
Disse tiltakene er ikke treffsikre hvis ikke innehaveren av tillatelsen
har den organisasjonsform som tiltakene baserer seg på.
Det foreslås på denne bakgrunn at tillatelse til å drive
eiendomsmegling skal kunne gis til aksjeselskap, allmennaksjeselskap,
boligbyggelag, samt andre foretaksformer som oppfyller nærmere
krav til organisering og revisjonsplikt fastsatt i forskrift gitt
av departementet. Videre foreslås av hensyn til blant annet
våre internasjonale forpliktelser at utenlandske foretak
som er registrert i Foretaksregisteret på lignende vilkår
fastsatt i forskrift skal kunne få tillatelse til å drive
eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
I samsvar med gjeldende rett foreslås at advokater med
særskilt sikkerhet fortsatt skal kunne drive eiendomsmegling
uten særskilt konsesjon etter eiendomsmeglingsloven. Det
foreslås også en forskrift som åpner
for at rettshjelpere kan drive eiendomsmegling.
Videre foreslås det at jurister skal kunne få tillatelse
til å drive eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Denne tillatelsen vil på samme måte som et eiendomsmeglerbrev
og en advokatbevilling gi innehaveren mulighet til å være
fagansvarlig i foretaket og ansvarlig megler for oppdrag foretaket har
påtatt seg.
Dersom et foretak ønsker konsesjon til å drive
eiendomsmegling, må foretaket i dag ha en faglig leder som
har eiendomsmeglerbrev eller en advokat. Denne ordningen, sammen
med svakheter i sanksjonssystemet som nå foreslås
utbedret, kan synes å ha ført til at foretakenes
styrer og daglige ledelse i mindre grad har fått ansvar
for å sikre kvaliteten på eiendomsmeglingsvirksomheten.
Dette representerer etter departementets vurdering en svakhet ved
gjeldende lov. Det foreslås på denne bakgrunn
enkelte tiltak for å skjerpe styrets ansvar for den faglige
utførelsen av virksomhet. Blant annet foreslås
at styret skal ha plikt til å påse at det blir
utarbeidet og til skriftlig å bekrefte at det er utarbeidet
rutiner for meglingen. Det foreslås også at det
innføres krav til egnethet for personer i foretakets daglige
ledelse og i styret. Utvalget har foreslått at ansvaret
for å sikre kvaliteten på meglertjenestene også bør
skjerpes for de som håndterer de enkelte oppdrag. Departementet
slutter seg til denne vurderingen. Det foreslås derfor
at det for hvert oppdrag skal utpekes en ansvarlig megler som selv
skal utføre de vesentlige elementene i oppdraget. Som vilkår
for å være ansvarlig megler foreslås
blant annet at vedkommende skal være advokat, ha eiendomsmeglerbrev
eller være jurist med særskilt tillatelse til å drive
eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven. Ordningen med at en
person skal ha den overordnede kontrollen med kvaliteten på tjenestene
som utføres foreslås likevel videreført.
For å synliggjøre forskjellen med hensyn til ansvarsfordelingen
i foretaket, foreslås at stillingen i stedet for "faglig
leder" skal betegnes som "fagansvarlig". Vedkommende må etter
forslaget inneha de samme kvalifikasjoner som kreves for å være
ansvarlig megler. De øvrige virksomhetsreglene for eiendomsmeglingsforetak foreslås
videreført, herunder blant annet krav til foretakets økonomi.
Utdannelses- og kvalifikasjonskrav til ansatte mv. i eiendomsmeglerforetak
er omtalt i innstillingens kapittel 6, jf. proposisjonens kapittel
6. Samme sted omtales forslag om at ansvarlig megler til en viss grad
skal kunne benytte seg av medhjelpere, men at også disse
skal inneha visse kvalifikasjoner.
Forslaget inneholder en rekke endringer som vil innebære
en styrking av det overordnede kravet til meglers uavhengighet.
For det første gjelder det forbudet mot egenhandel. På dette
punktet er det foreslått endringer som tar sikte på å gjøre
forbudet mer målrettet i forhold til situasjoner som kan
true hensynet til meglers uavhengighet og tilliten til bransjen. For
det andre er det foreslått et forbud mot at megler kan
motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes
i forbindelse med gjennomføringen av meglingen, typisk
takstmenn, interiørrådgivere og fotografer. I
tillegg inneholder forslaget presiseringer og endringer i gjeldende
forbud mot at eiendomsmeglerforetak og personer med tilknytning
til slike driver annen virksomhet. Advokater er etter gjeldende
rett ikke omfattet av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet,
herunder handel i fast eiendom. Dette foreslås endret slik
at advokater og personer med tilknytning til en advokatvirksomhet
likestilles med eiendomsmeglingsforetak og personer med tilknytning
til slik virksomhet. Advokater skal imidlertid fortsatt kunne drive
rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten
til deres integritet og uavhengighet. Endringene er omtalt i innstillingens
kapittel 7, jf. proposisjonens kapittel 7.
Når det gjelder forholdet mellom oppdragsgiver og eiendomsmegler,
innebærer forslaget en styrking av oppdragsgivers rettigheter.
For det første foreslås det en styrking av prinsippet
om fritt meglervalg og forbud mot koblingssalg i tilstøtende
bransjer. For det andre foreslås det en styrking av oppdragsgivers adgang
til å holde tilbake midler dersom megler ikke har utført
oppdraget i samsvar med oppdragsavtalen. For det tredje innebærer
forslaget et forbud mot at det i forbrukerforhold inngås
avtaler om progressivt provisjonsbasert vederlag for eiendomsmeglertjenester. Etter
departementets syn innebærer en slik provisjonsstruktur
en særlig trussel mot meglerens uavhengige rolle. Det foreslås
ikke et generelt forbud mot provisjon, men det foreslås
tiltak som skal legge til rette for økt prisbevissthet
blant forbrukerne og økt konkurranse eiendomsmeglerforetakene
imellom. Blant annet foreslås krav om at forbrukere alltid skal
få tilbud fra eiendomsmegler basert på timepris. For
det fjerde går departementet i forslaget inn for en utvidelse
av kravene til de opplysninger som må fremgå av
oppdragsavtalen. Dette gjelder i første rekke prisinformasjon
om meglers vederlag og de utlegg som megler vil ha under utførelsen
av oppdraget. Endringene er nærmere omtalt i innstillingens
kapittel 8, jf. proposisjonens kapittel 8.
Eiendomsmeglers plikter ved gjennomføring av oppdrag
behandles i innstillingens kapittel 8, jf. proposisjonens kapittel
9. Departementet går i forslaget inn for en presisering
av kravet til god meglerskikk. Dette innebærer både
en utvidelse av lovens bestemmelse om kravet til god meglerskikk,
og andre endringer og innskjerpinger i meglers øvrige plikter. Dette
omfatter særlig kravene til meglers uavhengighet, men også meglers
undersøkelses- og opplysningsplikt. Når det gjelder
meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, foreslås
det vesentlige endringer i retning av å styrke potensielle
kjøperes krav til beslutningsnyttig informasjon. Det er
derfor foreslått endringer både i meglers generelle
undersøkelses- og opplysningsplikt og kravene til de opplysninger
som må fremgå av salgsoppgaven. Etter departementets syn
bør det uavhengig av disse innstramningene vurderes innført
regler som legger til rette for økt bruk av tilstandsrapporter
(boligsalgsrapporter), dvs. rapporter som i mer detalj gjør
rede for eiendommens tekniske tilstand. Dette bør imidlertid
vurderes i forhold til reglene i avhendingslova, og ikke eiendomsmeglingsloven.
Det foreslås å videreføre gjeldende
regler om meglers erstatningsansvar i innstillingens kapittel
9, jf. proposisjonens kapittel 10.
I innstillingens kapittel 10, jf. proposisjonens kapittel 11
foreslås viktige endringer i reglene om tilsyn, sanksjoner
og klageordninger. For å styrke og effektivisere tilsyns-
og sanksjonssystemet i eiendomsmeglingsloven, foreslår
departementet at Kredittilsynet skal kunne tilbakekalle tillatelsen
til en filial uten at det får følger for hele
eiendomsmeglingsforetaket. Departementet foreslår også at
Kredittilsynet skal kunne frata en advokat retten til å være
fagansvarlig og ansvarlig megler i et eiendomsmeglingsforetak
dersom vedkommende ikke lenger oppfyller lovens vilkår
for å inneha en slik stilling. Videre foreslås
det at Kredittilsynet skal kunne kalle tilbake tillatelse som en
jurist har fått til å drive eiendomsmegling. Det
foreslås en viss utvidelse av hvilke overtredelser av eiendomsmeglingsloven
som skal være straffbare, slik at også brudd på egenhandelsforbudet
og brudd på forbudet mot kobling foreslås straffesanksjonert.
Brudd på enkelte av de nye bestemmelsene om vederlaget
foreslås også omfattet av straffebestemmelsen.
Departementet foreslår i tillegg at alle som driver eiendomsmegling
skal måtte slutte seg til en offentlig godkjent klagenemnd
for eiendomsmeglingstjenester, dersom det finnes en slik nemnd som
er relevant for virksomheten. Formålet med forslaget er å legge til
rette for en rimelig og effektiv klagebehandling, først
og fremst for forbrukere.
Det har vært reist kritikk mot at gjeldende lov ikke
er tilstrekkelig presis mht. hvem som er underlagt lovens ulike
pliktbestemmelser. Det har blant annet vært reist spørsmål
om "eiendomsmegler" bare omfatter personer med eiendomsmeglerbrev,
eller også omfatter andre personer som driver eiendomsmegling.
Departementet har i lovteksten klargjort dette ved å benytte
begrepet "oppdragstakeren", samtidig som en, hvor dette er aktuelt,
har klargjort at de aktuelle pliktene også påhviler
de enkelte personer som utfører de aktuelle oppgavene.
I omtalen av de aktuelle bestemmelsene i proposisjonen, benyttes imidlertid
også begrepene "megler" og/eller "eiendomsmegler".
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Marianne
Aasen Agdestein, Alf E. Jakobsen, Rolf Terje Klungland, Torgeir
Micaelsen, lederen Reidar Sandal og Eirin Kristin Sund, fra Fremskrittspartiet,
Gjermund Hagesæter, Ulf Leirstein, Jørund Rytman
og Christian Tybring-Gjedde, fra Høyre, Svein Flåtten,
Peter Skovholt Gitmark og Jan Tore Sanner, fra Sosialistisk Venstreparti,
Magnar Lund Bergo og Heikki Holmås, fra Kristelig Folkeparti,
Hans Olav Syversen, fra Senterpartiet, Per Olaf Lundteigen, og fra
Venstre, Lars Sponheim, viser til at forslagene er nærmere
omtalt nedenfor i denne innstillingen og i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007)
Om lov om eiendomsmegling. Komiteen viser til at
det i utgangspunktet generelt kun er konkrete forslag som krever
lovhjemmel og Regjeringens vurderinger vedrørende dette, som
er gjengitt nedenfor i sammendragene under det enkelte punkt. Bakgrunnen
for forslagene, utvalgsinnstillinger, gjeldende norsk rett, høringsuttalelser mv.
knyttet til det enkelte forslag, er redegjort nærmere for
i nevnte odelstingsproposisjon. Også nærmere vurderinger
vedrørende lovforslagene er i noen grad kun delvis gjengitt,
eventuelt bare vist til. Komiteen viser til rettebrev
6. mars 2007 fra finansministeren, som er hensyntatt og vedlagt
innstillingen.
Komiteen viser for øvrig til sine merknader nedenfor
under de enkelte punkter.