4.1 Sammendrag
Departementet finner at det bør legges opp til en alminnelig videreføring av prosentligning som beskatningsmetode for eiendommer som i det vesentligste benyttes til egen bolig.
Departementet finner at det er grunnlag for en nærmere vurdering av prosentligningsreglene på to områder. Det gjelder reglene for prosentligning av eiendommer hvor eieren har betydelige leieinntekter og reglene om prosentligning av tomannsboliger.
Departementet viser til at kapitalavkastningen i prinsippet er like stor om eieren oppebærer bruksfordelen av eiendommen selv eller om boligen leies ut. Dette utgangspunktet modifiseres imidlertid av at prosentlignede boliger undergis lempeligere beskatning enn annen kapital, ut fra en forutsetning om at prosentlignede boliger benyttes som egen bolig av eieren. Etter regelverket om prosentligning skal denne ligningsmåten opprettholdes i mange tilfeller hvor deler av eiendommen leies ut, eller hvor hele eiendommen leies ut en kortere periode. Det innebærer at den lempeligere beskatningen som følger av prosentligning også legges til grunn i forhold til utleieinntekten.
Ved mer begrenset utleie er dette akseptabelt. Prosentligning er en sjablonbeskatningsmetode, og visse variasjoner i inntektsnivå og utgiftsnivå forekommer uten at det tas hensyn til det ved beskatningen. Mer begrensede utleieforhold, det vil si utleie av en mindre del av boligen (hybelutleie m.v.) eller utleie av hele boligen over et kortere tidsrom, er utbredt. Også ligningstekniske hensyn tilsier derfor at de begrensede inntekter som normalt er knyttet til slike utleieforhold anses konsumert av prosentinntekten, og normalt ikke undergis mer direkte beskatning.
Ved mer betydelig utleie er det vanskeligere å begrunne hvorfor utleie av egen bolig skal skattlegges gunstigere enn andre utleide boligeiendommer hvor eieren ikke selv er bosatt. Utleie i mer betydelig grad bør derfor enten gi seg utslag i at utleiedelen i slike tilfeller holdes utenfor grunnlaget for prosentligning, eller i at det korrigeres for at den gunstige prosentligningen også omfatter utleiedelen.
En løsning basert på at utleiedelen holdes utenfor grunnlaget for prosentligning, og skilles ut for direkte beskatning, er tidligere avvist av Stortinget, jf. forslaget i Ot.prp. nr. 35 (1990-1991) om direkte ligning av utleiet « egen boenhet » i prosentlignet bolig. En viktig del av begrunnelsen for å gå imot en slik løsning var at den ville være komplisert å gjennomføre i praksis. Selve den fysiske avgrensningen av hva som er « egen boenhet » kan være problematisk. En slik løsning forutsetter også at det blir nødvendig å gå nærmere inn på grensen mellom aktiveringspliktige påkostninger og fradragsberettigede vedlikeholdskostnader for eiendommen hvert enkelt år, samt for hvor stor del av totale vedlikeholdskostnader som refererer til utleiedelen.
Derimot er det mulig på en enkel måte å gjennomføre korreksjoner for at betydelige utleieinntekter fra prosentlignede eiendommer ikke skattlegges mer på linje med andre utleieinntekter. En nærliggende løsning er å gjøre deler av faktiske leieinntekter over en viss beløpsgrense skattepliktige. For fritidseiendommer er en slik løsning gjennomført, ved at 85 % av all leieinntekt over 10.000 kroner pr. år er skattepliktig inntekt. En lignende løsning kunne også vurderes for prosentlignede boligeiendommer, men at beløpsgrensen ble satt vesentlig høyere. Vanlig hybelutleie ville da ikke være fritatt etter sin art, men et minstenivå for leieinntekter ville i stor utstrekning fritas for skatteplikt.
En slik løsning kunne ha en gunstig fordelingsmessig effekt. Betydelige utleieinntekter uten at adgangen til prosentligning bortfaller forutsetter at utleieverdien av eiendommen er høy. Og det er særlig i forhold til slike betydelige utleieinntekter at det ikke ville fremstå som urimelig om det fant sted en beskatning mer i samsvar med faktisk overskudd fra utleieforholdet.
Det kan også stilles spørsmålstegn ved grunnlaget for bestemmelsen om at også leilighet i tomannsbolig som eieren ikke selv bruker, skal prosentlignes. Differansen mellom beregnet prosentinntekt for den utleide leiligheten og regnskapsligning kan være betydelig, og det er vanskelig å begrunne hvorfor en leilighet som leies ut i sin helhet skal prosentlignes som en del av eierens egen bolig. De administrative innvendingene som gjør seg gjeldende mot å skille ut utleid egen boenhet i en større leilighet gjør seg ikke gjeldende i samme grad for tomannsboliger. Det er blant annet vesentlig enklere å foreta en avgrensning mellom leilighetene i en tomannsbolig, enn mellom « egen boenhet » og andre deler av samme leilighet.
Departementet legger likevel til grunn at det nå ikke bør gjennomføres endringer i vilkårene for prosentligning av egen bolig og fritidseiendom, herunder reglene for beskatning av leieinntekter, eller andre endringer i disse reglene.
4.2 Komiteens merknader
Komiteen forutsetter at utleieinntekter for prosentliknete og regnskapsliknete boliger og fritidseiendommer skal skattlegges som i dag.