1.1 Innledning

1.1.1 Bakgrunn

Innst. S. nr. 124 (2006-2007) fra kontroll- og konstitusjonskomiteen om Riksrevisjonens undersøkelse av Entra Eiendom AS, ble ført opp til behandling i Stortinget 20. mars 2007. Etter anmodning fra saksordfører ble innstillingen besluttet sendt tilbake til komiteen.

Bakgrunnen for anmodningen var at Riksrevisjonen i brev av 19. mars 2007 til kontroll- og konstitusjonskomiteen, viste til nye opplysninger som fremkom i en rapport av 16. februar 2007 fra Det Norske Veritas. Rapporten viste at Riksrevisjonen på noen områder hadde blitt feilinformert i forbindelse med salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og at dette hadde fått konsekvenser for faktafremstillingen i Dokument nr. 3:2 (2006-2007). Brevet følger som vedlegg 1 til innstillingen. I brev av 20. mars 2007 fra kontroll- og konstitusjonskomiteen til Riksrevisjonen ba komiteen Riksrevisjonen om å undersøke saken og informere Stortinget på egnet måte. Brevet følger som vedlegg 2 til innstillingen.

I brev av 21. mars 2007 fra kontroll- og konstitusjonskomiteen til nærings- og handelsminister Dag Terje Andersen, viste komiteen til at Innst. S. nr. 124 (2006-2007) var sendt tilbake til komiteen for ny behandling. Det ble videre vist til at komiteen hadde bedt Riksrevisjonen om å undersøke saken og informere Stortinget på egnet måte.

Komiteen ba i brevet om statsrådens eventuelle kommentarer på bakgrunn av den tilleggsinformasjonen som fremkom i rapporten fra Det Norske Veritas AS.

I svarbrevet av 30. mars 2007 uttaler nærings- og handelsministeren blant annet at han ser det som meget uheldig at ikke all informasjon i denne saken har blitt lagt fram for Riksrevisjonen, og at dette har gjort det nødvendig for Kontroll- og konstitusjonskomiteen å be Riksrevisjonen om å se på saken på nytt.Statsråden uttaler videre:

"Jeg er opptatt av full åpenhet og at alle steiner skal bli snudd i denne saken for å klargjøre forhold av betydning for de omtalte transaksjonene og hvorfor ikke alle opplysninger ble lagt frem for Riksrevisjonen. Som eier forventer jeg at selskapet foretar ytterligere undersøkelser for å komme til bunns i saken. Den 23. mars hadde jeg møte med selskapets styreleder for å forsikre meg om at styret gir dette arbeidet den høyeste prioritet."

Brevene følger som vedlegg 3 og 4 til innstillingen.

1.1.2 Nærmere om Riksrevisjonens undersøkelse

Den 3. oktober 2007 fikk kontroll- og konstitusjonskomiteen oversendt Riksrevisjonens tilleggsrapport om Entra Eiendom AS.

Det fremgår av oversendelsesbrevet at Riksrevisjonen på bakgrunn av komiteens brev av 20. mars 2007, valgte å foreta en ny gjennomgang av transaksjonene knyttet til Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. Ut fra en vurdering av risiko og vesentlighet valgte Riksrevisjonen også å foreta grundigere undersøkelser av enkelte av selskapets andre kjøp og salg av eiendommer. Videre ble det vurdert om Entra Eiendom tidligere i prosessen hadde gitt tilstrekkelige og korrekte opplysninger i de aktuelle sakene. Riksrevisjonens brev av 3. oktober 2007 og tilleggsrapporten "Kjøp og salg av eiendommer i Entra Eiendom" følger som vedlegg 5 og 6 til innstillingen.

Hovedmålet med Riksrevisjonens undersøkelse har vært å undersøke om Entra Eiendoms kjøp og salg av eiendommer er i samsvar med god forretningsskikk og Stortingets vedtak og forutsetninger.

Riksrevisjonen finner det kritikkverdig at Entra Eiendom i forbindelse med utarbeidelsen og behandlingen av Dokument nr. 3:2 (2006-2007) ikke ga Riksrevisjonen tilstrekkelig informasjon, og i enkelte tilfeller ga opplysninger som var ukorrekte eller upresise. Tilleggsundersøkelsen viser at flere transaksjoner er uoversiktlige, uten tilstrekkelig sporbarhet og dokumentasjon. Riksrevisjonen har ikke dokumentert forhold som tilsier at Entra Eiendom har bidratt til at noen har oppnådd en urimelig eller ulovlig fordel på selskapets bekostning.

Riksrevisjonen viser til at det også ble gitt uriktige eller upresise opplysninger til Veritas i forbindelse med deres nye gjennomgang av saken, jf. Veritas-rapporten av 16. februar 2007. Det var ny informasjon i Veritas-rapporten som var grunnlaget for at kontroll- og konstitusjonskomiteen ba Riksrevisjonen om å undersøke saken på nytt.

I kapittel 4, faktadelen, omtaler Riksrevisjonen Entra Eiendoms kjøp av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. Det er også foretatt grundigere undersøkelser av enkelte av selskapets andre kjøp og salg av eiendommer. Dette gjelder kjøpet av Youngsate 7-9, transaksjoner og samarbeid med Utstillingsplassen Eiendom AS, herunder UP Entra AS og Brattørkaia AS med datterselskaper, Krambugata 3 AS, Jernbanegaten 15 i Levanger og Kongsvinger kompetanse- og næringssenter AS.

Av øvrige transaksjoner omtales kjøpet av Optimo AS i oktober 2006 og salget av Nordahl Bruns gate 18 i desember 2002.

I kapittel 5 i tilleggsrapporten fremkommer Riksrevisjonens vurderinger i forhold til kjøp og salg av utvalgte eiendommer og virksomheter. Riksrevisjonen foretar videre en vurdering når det gjelder ufullstendige og uriktige opplysninger gitt tidligere i saken og bruken av nye eiendommer i forhold til selskapets formål.

Ad Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12

Tilleggsundersøkelsen viser at beslutningen om å inkludere Fritzners gate 12 i salget av Cort Adelers gate 33 ble gjort raskt og uten at alle i selskapets ledergruppe med oppgaver i tilknytning til oppfølging av eiendommen, var informert. Dette medførte at Entra Eiendom arbeidet med å få inngått avtale med den indonesiske ambassade om salg eller leie av Fritzners gate 12 også etter at eiendommen var avtalt solgt til andre aktører. Da dette ble oppdaget, følte Entra Eiendom seg forretningsmessig forpliktet overfor ambassaden, og fant det på denne bakgrunn nødvendig å kjøpe eiendommen tilbake. Undersøkelsen viser at uryddighet i beslutningen om salg og svak intern kommunikasjon i Entra Eiendom var medvirkende årsaker til at denne situasjonen oppstod.

Riksrevisjonen vurderer det slik at omstendighetene rundt tilbakekjøpet stilte Entra Eiendom i en uheldig forhandlingsposisjon, og undersøkelsen viser at kjøperne, eventuelt sammen med en tredjepart, oppnådde en gevinst ved Entra Eiendoms tilbakekjøp av Fritzners gate 12. Riksrevisjonen stiller derfor spørsmål ved om Entra Eiendom oppnådde gunstigst mulige betingelser ved transaksjonene knyttet til Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12.

Entra Eiendom, CvK Eiendom og Agio inngikk 17. desember 2004 en oppgjørsavtale. Med bakgrunn i avtalen utbetalte Entra Eiendom i forbindelse med transaksjonene en kompensasjon på 2,5 mill. kroner til Agio AS. Entra Eiendom var på salgstidspunktet av den oppfatning at kompensasjonen var knyttet til Cort Adelers gate 33, og beløpet ble i regnskapene til Entra Eiendom ført som vedlikeholdskostnader for denne eiendommen. I Dokument nr. 3:2 (2006-2007) la Riksrevisjonen til grunn at kompensasjonen var relatert til Fritzners gate 12. Riksrevisjonens nye gjennomgang har vist at kompensasjonen gjennom sideavtalen av 16. august 2004, opprinnelig var ment å sette en øvre beløpsgrense for kostnader knyttet til vedlikeholdsetterslep og lignende relatert til eiendommene. Slik kompensasjonen ble endelig avtalt, var den imidlertid en premiss for at Entra Eiendom skulle få kjøpe Fritzners gate 12 tilbake. Kompensasjonen var således ikke relatert til vedlikehold eller andre forhold knyttet til eiendommene på oppgjørstidspunktet. I 2007 har Entra Eiendom endret regnskapsføringen slik at kompensasjonen ble balanseført på Fritzners gate 12. Riksrevisjonen fikk ikke kunnskap om den nevnte sideavtalen før Veritas-rapporten av 16. februar 2007 ble oversendt fra Nærings- og handelsdepartementet i brev av 23. februar 2007.

Undersøkelsen viser at Entra Eiendom ikke i tilstrekkelig grad har kunnet dokumentere prosessen knyttet til salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og tilbakekjøpet av Fritznersgt. 12. Dette bidro til liten grad av gjennomsiktighet og etterprøvbarhet.

Undersøkelsen viser videre at Erik Løfsnes og Entra Eiendom har hatt et forretningsforhold til faren til én av kjøperne. Etter Riksrevisjonens vurdering har det tidligere i Riksrevisjonens gjennomgang ikke blitt gitt tilstrekkelig informasjon om dette, og det har dermed oppstått tvil om det foreligger en habilitetskonflikt. Undersøkelsen har ikke påvist brudd på habilitets­reglene, men Riksrevisjonen understreker viktigheten av ryddighet og åpenhet rundt premissene i slike prosesser for at allmennheten skal ha tillit til statlige aktører og til at kjøp og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig og faglig forsvarlig grunnlag.

Ad Youngs gate 7-9

Når det gjelder kjøpet av Youngs gate 7-9, viser undersøkelsen at det innebar risiko særlig fordi eiendommene var verneverdige, og ut fra usikkerhet om størrelsen på den framtidige erstatningssummen. Det fremgår at eiendommen stod på "Gul liste" og at riving av bygningen derfor måtte vurderes av byantikvaren i første instans. Entras intensjon på kjøpstidspunktet var å få oppført nye effektive kontorbygg på eiendommene, og alle planer har til nå forutsatt riving. Ut fra de fremlagte beregningene har til nå alle alternativer som innebærer bevaring, vært ulønnsomme for Entra Eiendom. Det har vist seg vanskeligere enn forutsatt å få gjennomslag for riving og oppføring av et nytt bygg, og eiendommene står i all hovedsak ubenyttet. På denne bakgrunn stiller Riksrevisjonen spørsmål ved om selskapet tok tilstrekkelig hensyn til eiendommenes reguleringsrisiko.

Kjøpesum for Youngs gate 7-9 var 50 mill. kroner, inkludert erstatningskrav. Med fradrag for endelig utbetalt erstatning, er eiendommens kjøpesum i realiteten 36,75 mill. kroner. Riksrevisjonen stiller spørsmål ved om kjøpesummen i stor nok grad reflekterte den usikkerheten som erstatningskravet faktisk innebar.

Entra Eiendoms kjøp av Youngs gate 7-9 skjedde omtrent samtidig med at Castello Eiendom AS og Janka Invest AS skiftet eiere. Den nye eieren av selskapene oppnådde antakelig en betydelig gevinst i forbindelse med kjøpet av selskapene, og det etterfølgende salget av Youngs gate 7-9. Entra Eiendoms beslutning om kjøp av Youngs gate 7-9 ble foretatt raskt og uten at Entra Eiendom var i kontakt med vedkommende som eide selskapene på det tidspunktet for inngåelse av bud og aksept. Riksrevisjonen stiller derfor spørsmål ved om Entra Eiendom i denne transaksjonen oppnådde best mulige betingelser.

Riksrevisjonens undersøkelse viser at Entra Eiendom og Erik Løfsnes hadde et forretningsmessig forhold til selgeren av Youngs gate 7-9 gjennom Vålerenga Ishockey AS. Ettersom forretningsforbindelsen var kjent, burde ledelsen i selskapet ha sett til at habilitetsvurderinger ble utarbeidet og dokumentert. Undersøkelse har ikke påvist brudd på habilitetsreglene, men Riksrevisjonen understreker at ryddighet og åpenhet rundt premissene i slike prosesser er viktig for at allmennheten skal ha tillit til at kjøp og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig og faglig forsvarlig grunnlag.

Bruken av nye eiendommer i forhold til selskapets formål

Riksrevisjonen viser til at Entra Eiendoms primære formål er å dekke statens behov for lokaler i det konkurranseutsatte markedet.

Undersøkelsen viser at Entra Eiendom har gjennomført eller planlagt investeringer for over 2,5 mrd. kroner i nye eiendommer som i hovedsak benyttes til private formål. I disse beregningene kommer eventuelt selskapets investeringer på Brattøra i tillegg. Ved utgangen av 2006 er det registrert at private leietakere leide ca. 88 500 kvadratmeter. Av dette er ca. 62 000 kvadratmeter knyttet til selskapets nye eiendommer.

Av de kjøpte eiendommene som er utleid til statlige aktører, er betydelige arealer knyttet til såkalte formålsbygg. Dette gjelder Nasjonalbiblioteket og Høgskolen på Kjeller. Med unntak for disse eiendommene er kun 43 prosent av de utleide arealene i selskapets nye eiendommer utleid til statlige aktører.

Entra Eiendom har i flere tilfeller engasjert seg i byutviklingssaker, og selskapet har gitt uttrykk for at dette er forankret i omtalen av byutvikling i St.prp. nr. 84 (1998-1999) og omtalen av samfunnsansvar i St.meld. nr. 13 (2006-2007), kapittel 7.3. Det er ingen uenighet om at selskapets drift er underlagt krav til samfunnsansvar, som også gjelder hvordan selskapet forholder seg til by- og regionutvikling, og at selskapet må innrette og gjennomføre sine utviklingsprosjekter i samsvar med dette. I undersøkelsen er det imidlertid stilt spørsmål ved om det ligger innenfor Stortingets forutsetninger at Entra Eiendom med utgangspunkt i sitt samfunnsansvar kan ta initiativ til og delta med betydelige ressurser i store byutviklingsprosjekter hvor det synes å være begrensede muligheter for å bidra til å dekke statlige aktørers behov for lokaler.

I henhold til aksjeloven § 2-2 skal selskapets virksomhet framgå av selskapets vedtekter. I St.meld. nr. 22 (2001-2002) påpekes det at formålsavgrensningen bør angi en klart avgrenset kjernevirksomhet og ikke oppmuntre til framstøt utenfor denne. Riksrevisjonen stiller spørsmål ved om Nærings- og handelsdepartementet i tilstrekkelig grad har sørget for å klargjøre Entra Eiendoms formål.