Innst. S. nr. 124 (2006-2007) fra kontroll-
og konstitusjonskomiteen om Riksrevisjonens undersøkelse
av Entra Eiendom AS, ble ført opp til behandling i Stortinget
20. mars 2007. Etter anmodning fra saksordfører ble
innstillingen besluttet sendt tilbake til komiteen.
Bakgrunnen for anmodningen var at Riksrevisjonen i
brev av 19. mars 2007 til kontroll- og konstitusjonskomiteen,
viste til nye opplysninger som fremkom i en rapport av 16. februar
2007 fra Det Norske Veritas. Rapporten viste at Riksrevisjonen på noen
områder hadde blitt feilinformert i forbindelse med salget
av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og at dette hadde fått
konsekvenser for faktafremstillingen i Dokument nr. 3:2 (2006-2007).
Brevet følger som vedlegg 1 til innstillingen. I brev av
20. mars 2007 fra kontroll- og konstitusjonskomiteen til
Riksrevisjonen ba komiteen Riksrevisjonen om å undersøke
saken og informere Stortinget på egnet måte. Brevet
følger som vedlegg 2 til innstillingen.
I brev av 21. mars 2007 fra kontroll-
og konstitusjonskomiteen til nærings- og handelsminister
Dag Terje Andersen, viste komiteen til at Innst. S. nr. 124 (2006-2007)
var sendt tilbake til komiteen for ny behandling. Det ble videre
vist til at komiteen hadde bedt Riksrevisjonen om å undersøke
saken og informere Stortinget på egnet måte.
Komiteen ba i brevet om statsrådens
eventuelle kommentarer på bakgrunn av den tilleggsinformasjonen som
fremkom i rapporten fra Det Norske Veritas AS.
I svarbrevet av 30. mars 2007 uttaler
nærings- og handelsministeren blant annet at han ser det
som meget uheldig at ikke all informasjon i denne saken har blitt lagt
fram for Riksrevisjonen, og at dette har gjort det nødvendig
for Kontroll- og konstitusjonskomiteen å be Riksrevisjonen
om å se på saken på nytt.Statsråden uttaler
videre:
"Jeg er opptatt av full åpenhet og at alle
steiner skal bli snudd i denne saken for å klargjøre
forhold av betydning for de omtalte transaksjonene og hvorfor ikke
alle opplysninger ble lagt frem for Riksrevisjonen. Som eier forventer
jeg at selskapet foretar ytterligere undersøkelser for å komme
til bunns i saken. Den 23. mars hadde jeg møte
med selskapets styreleder for å forsikre meg om at styret
gir dette arbeidet den høyeste prioritet."
Brevene følger som vedlegg 3 og 4 til
innstillingen.
Den 3. oktober 2007 fikk kontroll-
og konstitusjonskomiteen oversendt Riksrevisjonens tilleggsrapport om
Entra Eiendom AS.
Det fremgår av oversendelsesbrevet
at Riksrevisjonen på bakgrunn av komiteens brev av 20. mars
2007, valgte å foreta en ny gjennomgang av transaksjonene knyttet
til Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. Ut fra en vurdering
av risiko og vesentlighet valgte Riksrevisjonen også å foreta
grundigere undersøkelser av enkelte av selskapets andre
kjøp og salg av eiendommer. Videre ble det vurdert om Entra
Eiendom tidligere i prosessen hadde gitt tilstrekkelige og korrekte
opplysninger i de aktuelle sakene. Riksrevisjonens brev av 3. oktober
2007 og tilleggsrapporten "Kjøp og salg av eiendommer i
Entra Eiendom" følger som vedlegg 5 og 6 til innstillingen.
Hovedmålet med Riksrevisjonens undersøkelse
har vært å undersøke om Entra Eiendoms
kjøp og salg av eiendommer er i samsvar med god forretningsskikk
og Stortingets vedtak og forutsetninger.
Riksrevisjonen finner det kritikkverdig at Entra Eiendom
i forbindelse med utarbeidelsen og behandlingen av Dokument nr.
3:2 (2006-2007) ikke ga Riksrevisjonen tilstrekkelig informasjon,
og i enkelte tilfeller ga opplysninger som var ukorrekte eller upresise. Tilleggsundersøkelsen
viser at flere transaksjoner er uoversiktlige, uten tilstrekkelig
sporbarhet og dokumentasjon. Riksrevisjonen har ikke dokumentert
forhold som tilsier at Entra Eiendom har bidratt til at noen har
oppnådd en urimelig eller ulovlig fordel på selskapets
bekostning.
Riksrevisjonen viser til at det også ble
gitt uriktige eller upresise opplysninger til Veritas i forbindelse
med deres nye gjennomgang av saken, jf. Veritas-rapporten av 16. februar
2007. Det var ny informasjon i Veritas-rapporten som var grunnlaget
for at kontroll- og konstitusjonskomiteen ba Riksrevisjonen om å undersøke saken
på nytt.
I kapittel 4, faktadelen, omtaler Riksrevisjonen
Entra Eiendoms kjøp av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate
12. Det er også foretatt grundigere undersøkelser av
enkelte av selskapets andre kjøp og salg av eiendommer.
Dette gjelder kjøpet av Youngsate 7-9, transaksjoner og
samarbeid med Utstillingsplassen Eiendom AS, herunder UP Entra AS
og Brattørkaia AS med datterselskaper, Krambugata 3 AS,
Jernbanegaten 15 i Levanger og Kongsvinger kompetanse- og næringssenter
AS.
Av øvrige transaksjoner omtales kjøpet
av Optimo AS i oktober 2006 og salget av Nordahl Bruns gate 18 i
desember 2002.
I kapittel 5 i tilleggsrapporten fremkommer
Riksrevisjonens vurderinger i forhold til kjøp og salg
av utvalgte eiendommer og virksomheter. Riksrevisjonen foretar videre
en vurdering når det gjelder ufullstendige og uriktige
opplysninger gitt tidligere i saken og bruken av nye eiendommer
i forhold til selskapets formål.
Tilleggsundersøkelsen viser at beslutningen
om å inkludere Fritzners gate 12 i salget av Cort Adelers gate
33 ble gjort raskt og uten at alle i selskapets ledergruppe med
oppgaver i tilknytning til oppfølging av eiendommen, var
informert. Dette medførte at Entra Eiendom arbeidet med å få inngått
avtale med den indonesiske ambassade om salg eller leie av Fritzners gate
12 også etter at eiendommen var avtalt solgt til andre
aktører. Da dette ble oppdaget, følte Entra Eiendom
seg forretningsmessig forpliktet overfor ambassaden, og fant det
på denne bakgrunn nødvendig å kjøpe eiendommen
tilbake. Undersøkelsen viser at uryddighet i beslutningen
om salg og svak intern kommunikasjon i Entra Eiendom var medvirkende årsaker
til at denne situasjonen oppstod.
Riksrevisjonen vurderer det slik at omstendighetene rundt
tilbakekjøpet stilte Entra Eiendom i en uheldig forhandlingsposisjon,
og undersøkelsen viser at kjøperne, eventuelt
sammen med en tredjepart, oppnådde en gevinst ved Entra
Eiendoms tilbakekjøp av Fritzners gate 12. Riksrevisjonen
stiller derfor spørsmål ved om Entra Eiendom oppnådde
gunstigst mulige betingelser ved transaksjonene knyttet til Cort
Adelers gate 33 og Fritzners gate 12.
Entra Eiendom, CvK Eiendom og Agio inngikk 17. desember
2004 en oppgjørsavtale. Med bakgrunn i avtalen utbetalte
Entra Eiendom i forbindelse med transaksjonene en kompensasjon på 2,5
mill. kroner til Agio AS. Entra Eiendom var på salgstidspunktet
av den oppfatning at kompensasjonen var knyttet til Cort Adelers
gate 33, og beløpet ble i regnskapene til Entra Eiendom
ført som vedlikeholdskostnader for denne eiendommen. I
Dokument nr. 3:2 (2006-2007) la Riksrevisjonen til grunn at kompensasjonen
var relatert til Fritzners gate 12. Riksrevisjonens nye gjennomgang har
vist at kompensasjonen gjennom sideavtalen av 16. august
2004, opprinnelig var ment å sette en øvre beløpsgrense
for kostnader knyttet til vedlikeholdsetterslep og lignende relatert
til eiendommene. Slik kompensasjonen ble endelig avtalt, var den
imidlertid en premiss for at Entra Eiendom skulle få kjøpe
Fritzners gate 12 tilbake. Kompensasjonen var således ikke
relatert til vedlikehold eller andre forhold knyttet til eiendommene
på oppgjørstidspunktet. I 2007 har Entra Eiendom
endret regnskapsføringen slik at kompensasjonen ble balanseført
på Fritzners gate 12. Riksrevisjonen fikk ikke kunnskap
om den nevnte sideavtalen før Veritas-rapporten av 16. februar
2007 ble oversendt fra Nærings- og handelsdepartementet
i brev av 23. februar 2007.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendom
ikke i tilstrekkelig grad har kunnet dokumentere prosessen knyttet til
salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og tilbakekjøpet
av Fritznersgt. 12. Dette bidro til liten grad av gjennomsiktighet
og etterprøvbarhet.
Undersøkelsen viser videre at Erik
Løfsnes og Entra Eiendom har hatt et forretningsforhold
til faren til én av kjøperne. Etter Riksrevisjonens
vurdering har det tidligere i Riksrevisjonens gjennomgang ikke blitt
gitt tilstrekkelig informasjon om dette, og det har dermed oppstått
tvil om det foreligger en habilitetskonflikt. Undersøkelsen
har ikke påvist brudd på habilitetsreglene,
men Riksrevisjonen understreker viktigheten av ryddighet og åpenhet
rundt premissene i slike prosesser for at allmennheten skal ha tillit
til statlige aktører og til at kjøp og salg av
eiendommer er fundert på et forretningsmessig og faglig
forsvarlig grunnlag.
Når det gjelder kjøpet av
Youngs gate 7-9, viser undersøkelsen at det innebar risiko
særlig fordi eiendommene var verneverdige, og ut fra usikkerhet
om størrelsen på den framtidige erstatningssummen.
Det fremgår at eiendommen stod på "Gul liste"
og at riving av bygningen derfor måtte vurderes av byantikvaren
i første instans. Entras intensjon på kjøpstidspunktet
var å få oppført nye effektive kontorbygg
på eiendommene, og alle planer har til nå forutsatt
riving. Ut fra de fremlagte beregningene har til nå alle
alternativer som innebærer bevaring, vært ulønnsomme
for Entra Eiendom. Det har vist seg vanskeligere enn forutsatt å få gjennomslag
for riving og oppføring av et nytt bygg, og eiendommene
står i all hovedsak ubenyttet. På denne bakgrunn
stiller Riksrevisjonen spørsmål ved om selskapet
tok tilstrekkelig hensyn til eiendommenes reguleringsrisiko.
Kjøpesum for Youngs gate 7-9 var 50
mill. kroner, inkludert erstatningskrav. Med fradrag for endelig utbetalt
erstatning, er eiendommens kjøpesum i realiteten 36,75
mill. kroner. Riksrevisjonen stiller spørsmål ved
om kjøpesummen i stor nok grad reflekterte den usikkerheten
som erstatningskravet faktisk innebar.
Entra Eiendoms kjøp av Youngs gate
7-9 skjedde omtrent samtidig med at Castello Eiendom AS og Janka
Invest AS skiftet eiere. Den nye eieren av selskapene oppnådde
antakelig en betydelig gevinst i forbindelse med kjøpet
av selskapene, og det etterfølgende salget av Youngs gate
7-9. Entra Eiendoms beslutning om kjøp av Youngs gate 7-9
ble foretatt raskt og uten at Entra Eiendom var i kontakt med vedkommende
som eide selskapene på det tidspunktet for inngåelse
av bud og aksept. Riksrevisjonen stiller derfor spørsmål
ved om Entra Eiendom i denne transaksjonen oppnådde best
mulige betingelser.
Riksrevisjonens undersøkelse viser
at Entra Eiendom og Erik Løfsnes hadde et forretningsmessig
forhold til selgeren av Youngs gate 7-9 gjennom Vålerenga
Ishockey AS. Ettersom forretningsforbindelsen var kjent, burde ledelsen
i selskapet ha sett til at habilitetsvurderinger ble utarbeidet
og dokumentert. Undersøkelse har ikke påvist brudd
på habilitetsreglene, men Riksrevisjonen understreker at
ryddighet og åpenhet rundt premissene i slike prosesser
er viktig for at allmennheten skal ha tillit til at kjøp
og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig
og faglig forsvarlig grunnlag.
Riksrevisjonen viser til at Entra Eiendoms primære formål
er å dekke statens behov for lokaler i det konkurranseutsatte
markedet.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendom
har gjennomført eller planlagt investeringer for over 2,5
mrd. kroner i nye eiendommer som i hovedsak benyttes til private
formål. I disse beregningene kommer eventuelt selskapets
investeringer på Brattøra i tillegg. Ved utgangen
av 2006 er det registrert at private leietakere leide ca. 88 500
kvadratmeter. Av dette er ca. 62 000 kvadratmeter knyttet
til selskapets nye eiendommer.
Av de kjøpte eiendommene som er utleid
til statlige aktører, er betydelige arealer knyttet til
såkalte formålsbygg. Dette gjelder Nasjonalbiblioteket
og Høgskolen på Kjeller. Med unntak for disse
eiendommene er kun 43 prosent av de utleide arealene i selskapets nye
eiendommer utleid til statlige aktører.
Entra Eiendom har i flere tilfeller engasjert
seg i byutviklingssaker, og selskapet har gitt uttrykk for at dette
er forankret i omtalen av byutvikling i St.prp. nr. 84 (1998-1999)
og omtalen av samfunnsansvar i St.meld. nr. 13 (2006-2007), kapittel
7.3. Det er ingen uenighet om at selskapets drift er underlagt krav
til samfunnsansvar, som også gjelder hvordan selskapet forholder
seg til by- og regionutvikling, og at selskapet må innrette
og gjennomføre sine utviklingsprosjekter i samsvar med
dette. I undersøkelsen er det imidlertid stilt spørsmål
ved om det ligger innenfor Stortingets forutsetninger at Entra Eiendom
med utgangspunkt i sitt samfunnsansvar kan ta initiativ til og delta
med betydelige ressurser i store byutviklingsprosjekter hvor det
synes å være begrensede muligheter for å bidra
til å dekke statlige aktørers behov for lokaler.
I henhold til aksjeloven § 2-2
skal selskapets virksomhet framgå av selskapets vedtekter.
I St.meld. nr. 22 (2001-2002) påpekes det at formålsavgrensningen bør
angi en klart avgrenset kjernevirksomhet og ikke oppmuntre til framstøt
utenfor denne. Riksrevisjonen stiller spørsmål
ved om Nærings- og handelsdepartementet i tilstrekkelig
grad har sørget for å klargjøre Entra
Eiendoms formål.