Kredittilsynet utarbeidet 2. juni 2009 høringsnotat med forslag
til endringer i eiendomsmeglingsloven (lov 29. juni 2007 nr. 73)
og eiendomsmeglingsforskriften (forskrift 23. november 2007 nr.
1318). Forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven gjelder
henholdsvis regler om avvikling av eiendomsmeglingsforetak, egenhandel
og fagansvarlig, og vil bli nærmere omtalt nedenfor. Høringsnotatet inneholdt
også forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften om oppgjør
av eiendomshandler og innsyn i budjournal. Disse temaene vil ikke
bli omtalt nærmere i foreliggende proposisjon.
Departementet sendte høringsnotatet på høring 8. juni 2009 med
høringsfrist 10. september 2009.
Ved frivillig avvikling av eiendomsmeglerforetak skal fagansvarlig
gi melding til Finanstilsynet om opphør av virksomheten, jf. eiendomsmeglingsforskriften
§ 2-10. Det skal fremgå av meldingen hvem som skal ha ansvar for
oppbevaringspliktige dokumenter. I tillegg skal meldingen inneholde
en bekreftelse fra revisor om at det ikke finnes klientmidler eller
regnskapsført klientansvar.
Ved tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling opphører
vanligvis foretakets rett til å drive eiendomsmegling umiddelbart.
I enkelte tilfeller gir Finanstilsynet utsatt iverksettelse, i den
forstand at foretaket får anledning til å avvikle løpende oppdrag. I
Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 3.1 er disse tilfellene
nærmere beskrevet.
Departementet har ingen merknader til Kredittilsynets fremstilling
på dette punkt.
Høringsnotatet inneholder forslag til lovendring om oppnevnelse
av avvikler, samt forslag om forskriftsendring vedrørende disponering
av sikringsobligasjoner mv. Sistnevnte forslag gjelder eiendomsmeglingsforskriften,
og omtales ikke nærmere her. Når det gjelder forslaget til lovendring
om oppnevning av avvikler, vises det til Kredittilsynets høringsnotat
2. juni 2009 pkt. 3.2.
I høringsnotatet foreslår Kredittilsynet også å rette opp en
inkurie i eiendomsmeglingsloven § 8-3.
Eiendomsmeglerforetakenes forening, Glitne Oppgjørssentral og
Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til forslaget om at Kredittilsynet
får eksplisitt hjemmel i eiendomsmeglingsloven til å oppnevne en
forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdrag.
Forbrukerombudet støtter forslaget i høringsnotatet, og er enig
med Kredittilsynet i at en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet
er å medvirke til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler
ved opphør av virksomhet. For de forbrukere som står midt i en eiendomshandel
når eiendomsmeglingsforetaket skal avvikles, er det avgjørende at
avviklingen skjer på den måte som sikrer deres interesser.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter
forslaget om at Kredittilsynet kan oppnevne en eller flere personer
til å foreta nødvendige rettslige disposisjoner i forbindelse med gjennomføringen
av oppgjøret i de tilfeller der eiendomsmeglingsforetaket avvikles
som følge av tilbakekall av konsesjon mv. Dette antas å være særlig praktisk
der vilkårene for en styrt avvikling ikke er til stede.
Huseiernes Landsforbund har ingen kommentarer til at avviklersystemet
hjemles i loven, utover at det virker naturlig.
Justisdepartementet uttaler følgende:
«Forslaget til nytt tredje ledd i eigedomsmeklingslova
§ 8-2 gir departementet heimel til i forskrift å 'fastsette nærmere
bestemmelser om rettigheter og plikter til forvalteren, samt i forskrift
eller enkeltvedtak gjøre unntak fra lovens øvrige bestemmelser'. Denne
derogasjonsheimelen rekk truleg lenger enn det er reelt grunnlag
for. For det første er det neppe behov for å gi Kredittilsynet heimel
for å fråvike alle føresegnene i eigedomsmeklingslova. Lovteksten bør
presisere kva føresegner som skal kunne fråvikast. For det andre
kan vi ikkje sjå at det vil vere behov for at Kredittilsynet skal
kunne fråvike lova ved enkeltvedtak. Lova bør berre kunne fråvikast
ved forskrift. Uttrykket 'rettigheter og plikter til forvalteren' bør
vidare erstattast med 'forvalterens rettigheter og plikter'. I både
§ 8-2 tredje ledd og § 8-3 tredje ledd bør dessutan uttrykket 'som
omfattes av' erstattast med 'etter'.»
Gjeldende praksis innebærer at Finanstilsynet oppnevner en forvalter
til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene når et foretak har fått
tilbakekalt sin tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet
mener at praksisen bør ha uttrykkelig hjemmel i eiendomsmeglingsloven,
i samsvar med det som er foreslått i høringsnotatet. Departementet viser
til at det må anses som en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet
at Finanstilsynet medvirker til en forsvarlig avvikling av løpende
eiendomshandler ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet. Lovverket
bør gjenspeile dette. Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg
om spørsmålet, støtter forslaget. Det vises til forslaget til nytt
tredje ledd første punktum i eiendomsmeglingsloven § 8-2.
Tilsvarende er i høringsnotatet foreslått for de tilfeller der
Kredittilsynet har fattet vedtak om forbud mot at en advokat driver
eiendomsmeglingsvirksomhet etter eiendomsmeglingsloven § 8-3. Departementet
er enig i at Finanstilsynet også i slike tilfeller bør ha uttrykkelig
hjemmel til å oppnevne en forvalter. Den foreslåtte bestemmelsen
i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt annet ledd vil være aktuell der
vedkommende advokat fortsatt har advokatbevilling. Dersom advokaten
dør, eller mister eller får suspendert sin advokatbevilling, eller
ikke forvalter sin advokatvirksomhet på betryggende måte, vil domstolloven
§ 228 regulere forholdet. Det vises til forslaget til eiendomsmeglingsloven
§ 8-3 nytt annet ledd.
Det er i høringsnotatet også foreslått at departementet skal
kunne gi nærmere regler om forvalterens rettigheter og plikter i
forskrift, og at det i forskriften skal kunne gjøres unntak fra
lovens øvrige krav. Videre er det i høringsnotatet foreslått at
departementet skal kunne gjøre unntak fra lovens bestemmelser i enkeltvedtak.
Forslaget gjelder både de tilfeller der det er oppnevnt forvalter
til å avvikle eiendomsmeglingsforetaks oppdrag, og de tilfeller
der Finanstilsynet har nedlagt forbud mot at en advokat driver eiendomsmegling.
Justisdepartementet har i sin høringsmerknad uttalt at en slik
derogasjonshjemmel trolig rekker lenger enn det er reelt grunnlag
for, og at det bør presiseres i lovteksten hvilke bestemmelser som
skal kunne fravikes. Justisdepartementet kan heller ikke se at det
vil være behov for å fravike loven ved enkeltvedtak, og mener loven
bare bør kunne fravikes ved forskrift.
Finansdepartementet viser til at det primære hensynet i avviklingssaker
må være at kundenes interesser blir ivaretatt. De handler som allerede
er igangsatt når foretaket må stanse virksomheten, må gjennomføres
på en måte som er forsvarlig for kundene. Dette er som regel «akutt»,
i den forstand at partene i handelen har behov for å få gjennomført
overtakelsen av eiendommen som avtalt, herunder overføring av kjøpesummen.
Avvikleren har også oppgaver i etterkant av overtakelsen i forbindelse
med tinglysing av dokumenter, eventuelle feilføringer på klientkonto
med videre (oppryddingsarbeid). Dette dreier seg ikke om alminnelig
eiendomsmeglingsvirksomhet. I tilfeller der en eiendom ikke er solgt
på det tidspunkt meglerforetaket må innstille virksomheten, står
oppdragsgiver fritt til å finne en ny megler, og kan eventuelt kreve
erstatning av megler/sikkerhetsstiller for kontraktsbrudd. Ifølge
Kredittilsynet blir i praksis alle oppdrag der eiendommen ikke er
solgt på avviklingstidspunktet, sagt opp og/eller overført til et
annet meglerforetak gjennom ny oppdragsavtale. I praksis vil det
derfor i all hovedsak være oppdrag der kun oppgjøret gjenstår som
ender hos avvikleren. I en del av de tilfellene som ender med avvikling,
har meglerforetaket ikke fulgt lovens krav om blant annet journalføring
(særlig depotjournal), avstemminger av klientkonti, rapportering,
timeføring og krav til timeliste. Det må antas at det vil være svært
arbeidskrevende for avvikler å rette opp eventuelle mangler i rutinene fra
meglerforetakets side i slike tilfeller. Det må etter departementets
vurdering kunne være forsvarlig å gjøre unntak fra reglene for avviklerens
del i slike tilfeller gjennom enkeltvedtak. Det dreier seg om ekstraordinære
situasjoner, der hensynet til at partene i eiendomshandelen får
gjennomført handelen på en rask og forsvarlig måte bør kunne føre
til at ovennevnte krav fravikes ved enkeltvedtak. Ifølge Kredittilsynet
er det dessuten mange som ikke vil påta seg avvikleroppdrag på grunn
av alle formalkravene som nevnt ovenfor.
Ovennevnte tilsier etter departementets syn at det er behov for
å kunne gjøre unntak fra eiendomsmeglingslovens regler ved enkeltvedtak.
Således vil det etter departementets vurdering være nødvendig med hjemmel
til å kunne frita avvikler fra noen av pliktene i eiendomsmeglingsloven
gjennom enkeltvedtak for at de løpende oppgjørssakene skal kunne
bli behandlet raskt. Forutsetningen for at det skal kunne gjøres
unntak fra lovens regler ved enkeltvedtak, er at det er nødvendig
for å sikre en forsvarlig avvikling av løpende oppdrag. For ordens
skyld nevnes at departementet tar sikte på å delegere kompetansen
til å gjøre unntak ved enkeltvedtak til Finanstilsynet i samsvar
med vanlige regler for delegasjon. Det vises til forslaget til endringer
i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd tredje punktum og
§ 8-3 nytt annet ledd annet punktum.
Derimot er det etter departementets vurdering neppe behov for
å gjøre generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven ved forskrift
for tilfeller av avvikling av eiendomsmeglingsforetak, jf. Justisdepartementets
høringsmerknad. Departementet foreslår at det kun gis hjemmel til
å gi nærmere regler om avviklerens rettigheter og plikter i forskrift.
Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 8-2
nytt tredje ledd annet punktum og § 8-3 nytt annet ledd annet punktum.
Departementet foreslår videre – i samsvar med høringsnotatet
– at henvisningen i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nr. 2 rettes opp,
slik at det blir klart at Finanstilsynet kan forby en advokat å
drive eiendomsmegling, dersom advokaten ikke oppfyller kravet til
solvens. Det beror på en inkurie at det i gjeldende bestemmelse
i eiendomsmeglingsloven § 8-3 henvises til eiendomsmeglingsloven
§ 2-6 første ledd, i stedet for § 2-6 annet ledd. Solvenskravet
for advokater fremgår av eiendomsmeglingsloven § 2-6 annet ledd.
Det vises til forslaget til endring i eiendomsmeglingsloven § 8-3
nr. 2.
Eiendomsmeglingsloven § 5-3 inneholder regler om forbud mot egenhandel.
Kredittilsynet har redegjort for reglene om egenhandel i høringsnotat
2. juni 2009 pkt. 4.
Videre uttaler Kredittilsynet seg i høringsnotatet om det såkalte
filialunntaket.
Departementet har ingen merknader til Kredittilsynet fremstilling
av gjeldende rett.
Kredittilsynet har i et tidligere høringsnotat datert 26. mars
2008 foreslått to endringer knyttet til reglene om egenhandel,
og at endringene tas inn i eiendomsmeglingsforskriften. Kredittilsynet
antok i høringsnotatet 26. mars 2008 at det ikke har vært tilsiktet
at gjeldende forbud mot egenhandel for eiendomsmeglingsforetak ikke
skulle omfatte oppdrag for foretak der nærstående har bestemmende
innflytelse. Kredittilsynet antok videre at det heller ikke har vært
tilsiktet at det såkalte filialunntaket ikke skulle videreføres
i gjeldende regelverk.
Justisdepartementet reiste i sin høringsuttalelse i forbindelse
med høringsnotatet 26. mars 2008 spørsmål om hjemmelen for den foreslåtte
forskriftsbestemmelsen, og pekte dessuten på at det ville være uheldig
om reglene om egenhandel plasseres delvis i eiendomsmeglingsloven
§ 5-3 og delvis i eiendomsmeglingsforskriften. I høringsnotat 2. juni
2009 uttaler Kredittilsynet at det vil være hensiktsmessig å implementere
endringer i egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Kredittilsynet
foreslår at det tas inn ny nr. 4 i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte
ledd, slik at det blir klart at foretak og advokater som driver
eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor nærstående
– alene eller sammen med andre nærstående eller den ansatte selv –
har bestemmende innflytelse. Videre foreslår Kredittilsynet i høringsnotat
2. juni 2009 at eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd endres,
slik at det såkalte filialunntaket videreføres også når det gjelder det
å motta oppdrag, formidle bud eller på annen måte opptre som mellommann.
Advokatforeningen, Glitne Oppgjørssentral og Norges Eiendomsmeglerforbund
støtter forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven § 5-3.
Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg til Kredittilsynets
forslag om justeringer i reglene om egenhandel, og at de foreslåtte
reglene innarbeides i eiendomsmeglingsloven.
Forbrukerombudet viser til at eiendomsmeglerens objektivitet
er helt grunnleggende for å oppnå en sikker og ordnet eiendomshandel.
Forbrukerombudet støtter forslaget om å skjerpe dagens regler for
i større grad å sikre mot egenhandel. Forbrukerombudet støtter også
forslaget om at reglene om egenhandel samles i eiendomsmeglingsloven.
Forslaget i høringsnotatet om å innta i loven et forbud mot å
selge eller kjøpe eiendom for foretak der nærstående har bestemmende
innflytelse, er etter departementets oppfatning nødvendig for å
hindre omgåelse av lovens regler om egenhandel. Departementet foreslår
derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd fastsettes
at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag
fra foretak hvor nærstående – alene eller sammen med andre nærstående
eller den ansatte selv – har bestemmende innflytelse. Dette var
omfattet av egenhandelsforbudet i forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven
1989 (lov 16. juni 1989 nr. 53). Det er ingenting i forarbeidene
til gjeldende lov som tilsier at det er tilsiktet å gjøre endringer
i regelverket på dette punkt. Det vises til forslaget til ny nr. 4
i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd.
Når det gjelder den delen av høringsforslaget som gjelder unntaket
i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd fra forbudet mot egenhandel
for ansatte i andre avdelinger eller filialer enn den som utfører oppdraget,
beror det på en inkurie at det bare er vist til første, annet og
fjerde ledd, men ikke til tredje og femte ledd. Slik lovteksten
lyder, omfatter unntaket fra forbudet mot egenhandel for ansatte
i andre filialer kjøp og salg av egen og nærståendes eiendom gjennom
foretaket, men ikke det å motta oppdrag fra disse eller formidle
bud, eller på annen måte opptre som mellommann. Dette gir ikke sammenheng
i regelverket, og er etter departementets oppfatning ikke tilsiktet.
Departementet foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3
sjette ledd vises til bestemmelsens første til femte ledd, i samsvar
med høringsforslaget.
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd første punktum
skal eiendomsmeglingsforetak ha en fagansvarlig person (fagansvarlig)
som enten har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller er som
jurist med tillatelse fra Kredittilsynet til å være fagansvarlig
etter eiendomsmeglingsloven § 4-3. Vedkommende skal være egnet til
å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og
god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd annet
punktum. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd tredje
punktum at dersom foretaket har en eller flere filialer, skal hver
av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene etter bestemmelsens
første og annet punktum.
Kredittilsynet viser til Finansdepartementets brev 15. april
2009, der departementet uttalte at eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet
ledd må forstås slik at samme person ikke kan være fagansvarlig
for mer enn ett eiendomsmeglingsforetak eller én filial.
I høringsnotatet uttaler Kredittilsynet at en tolkning av eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 som forbyr samme person å være fagansvarlig for mer enn ett
eiendomsmeglingsforetak/én filial, byr på til dels betydelige praktiske
problemer for enkelte eiendomsmeglingsforetak og filialer. Kredittilsynets
uttalelse i høringsnotatet pkt. 5.2 er inntatt i proposisjonen side 82–83.
Kredittilsynet uttaler deretter at hvorvidt det vil være forsvarlig
og hensiktsmessig med delt fagansvar, vil måtte avgjøres konkret
i det enkelte tilfelle. Kredittilsynet anser det derfor som mest
hensiktsmessig at utgangspunktet i eiendomsmeglingsloven § 2-9 er
at samme person bare kan være fagansvarlig for ett foretak eller
én filial. Det foreslås videre en unntaksbestemmelse i eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 slik at Kredittilsynet etter søknad kan gi tillatelse til at
samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller
en filial når Kredittilsynet finner det forsvarlig. I høringsnotatet
pkt. 5.3 heter det videre:
«Ved forsvarlighetsvurderingen vil det overordnete vurderingstemaet
være hvorvidt vedkommende fagansvarlig vil være egnet til å sikre
at de foretak det søkes om delt fagansvar for drives i samsvar med
lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 annet ledd. Her vil det være relevant å se på den fagansvarliges
eventuelle tidligere erfaring som fagansvarlig, virksomhetens art,
omfang, antall ansatte, de ansattes kvalifikasjoner, samt den fagansvarliges
planlagte tilstedeværelse i de foretak eller filialer som det søkes
om delt fagansvar for.»
Det fremgår også av høringsnotatet at Kredittilsynet ifølge forslaget
skal kunne stille vilkår i forbindelse med vedtak om delt fagansvar,
men at det anses unødvendig å innta dette i lovteksten.
Når det gjelder spørsmålet om det bør oppstilles en begrensning
i loven med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse
til at samme person er fagansvarlig for, uttaler Kredittilsynet:
«Av forskriften til eiendomsmeglingsloven av 1989 fremgikk
det i § 5-2 at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person
kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Bestemmelsen
åpnet imidlertid ikke for at samme person kunne være faglig leder
for flere foretak/filialer enn dette. Kredittilsynet har ikke funnet
det hensiktsmessig å foreslå en videreføring av en slik begrensning.
Slik Kredittilsynet ser det, er det ikke først og fremst antall
foretak eller filialer man er fagansvarlig for, som er avgjørende for
kvaliteten i utførelsen av arbeidsoppgavene som tilhører fagansvarligrollen.
Dersom den fagansvarlige for eksempel har jobbet som fagansvarlig
tidligere, og det er snakk om mindre foretak/filialer med beskjeden
omsetning og få ansatte med lang arbeidserfaring, vil det kunne
være fullt forsvarlig at vedkommende har fagansvar for tre foretak/filialer.
Det vises her også til at Kredittilsynet i det enkelte tilfellet
vil kunne stille nærmere vilkår til en eventuell tillatelse. Et
annet eksempel er eiendomsmeglingsvirksomhet under avvikling, hvor
fagansvarliges arbeidsoppgaver vil kunne være svært begrenset. Det
vil her kunne være forsvarlig at samme person er fagansvarlig for vesentlig
mer enn 2-3 foretak/filialer.»
Advokatforeningen støtter forslaget.
Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg fullt ut til forslaget.
Forbrukerombudet støtter forslaget om endring i eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 annet ledd. For å sikre at reglene følges, er det avgjørende
at det i hvert foretak finnes kompetente fagansvarlige. Forbrukerombudet
stiller seg derfor positiv til ordninger som er egnet til å øke
profesjonaliteten og kvaliteten blant de fagansvarlige. I likhet
med Kredittilsynet ser Forbrukerombudet at det kan være en fordel
at fagansvarlige har et så stort ansvarsområde at det vil kunne
være en heltidsjobb, noe som i enkelte tilfeller innebærer at én
person må ha det faglige ansvaret for ulike foretak eller filialer.
I og med at det må søkes til Kredittilsynet for å få tillatelse
til å fungere som fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én
filial, vil man ivareta behovet for at det faglige ansvaret fordeles
på en betryggende måte. Forbrukerombudet mener dette er en fleksibel
ordning, som samtidig har den nødvendige sikkerhet.
Forbrukerrådet ser at det kan være behov for at Kredittilsynet
etter søknad i en konkret situasjon bør ha mulighet for å tillate
at en person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller
én filial, og at argumentene Kredittilsynet anfører for dette synes
fornuftige.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter
Kredittilsynets vurderinger av og forslag om oppmykning i krav om
fagansvarlig, herunder at en slik oppmykning kan være nødvendig av
hensyn til rekruttering av kvalifisert personell i distriktene.
Glitne Oppgjørssentral er enig med Kredittilsynet i at rollen
som fagansvarlig bør kunne profesjonaliseres, og at en person som
kun jobber som fagansvarlig kan være en bedre løsning enn en ordning med
fagansvarlig som jobber fulltid som megler ved siden av. Fagansvarlig
bør også kunne jobbe deltid som fagansvarlig og dermed for eksempel
kombinere jobben med omsorg for små barn.
Justisdepartementet uttaler:
«Etter forslaget til endring i eigedomsmeklingslova § 2-9
andre ledd kan Kredittilsynet tillate at same person er fagansvarleg
for meir enn eitt føretak eller éin filial 'når Kredittilsynet finner
det forsvarlig'. Vilkåret om at kompetansen berre kan nyttast når tilsynet
finn det forsvarleg, er så opplagt at det helst bør sløyfast. Det
er her tilstrekkeleg at lovforarbeida gjer nærmare greie for korleis
kompetansen er tenkt brukt.»
Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg ikke til forslaget i
høringsnotatet, og foreslår i stedet slik bestemmelse i eiendomsmeglingsloven
§ 2-9.
Norges Eiendomsmeglerforbund ser at det kan oppstå situasjoner
der det er behov for å gi dispensasjon fra kravet om at det skal
være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial. Norges
Eiendomsmeglerforbund mener at faktisk tilstedeværelse i forrige
dispensasjonsperiode må dokumenteres ved søknad om forlengelse av
dispensasjon. Det bør også legges betydelig vekt på at fagansvarlig
faktisk er tilgjengelig for foretakets øvrige ansatte og klienter. Det
bør for eksempel ikke kunne gis tillatelse til at flere kontorer
deler fagansvarlig når avstand eller reisetid mellom foretakene
ikke muliggjør at fagansvarlig er enkelt tilgjengelig. Kredittilsynets
forslag innebærer at kravet om at det skal være en fagansvarlig tilstedeværende
ved hvert kontor, i realiteten bortfaller. Det er derfor sentralt
at denne personen er 100 prosent dedikert til fagansvar, og ikke
også innehar egne salgsbudsjetter.
Norske Boligbyggelag støtter forslaget om at en person kan være
fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial, og finner det naturlig
at Kredittilsynet gis rett til å gi slik tillatelse.
Ordningen etter forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven
1989 var at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person
kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Slik bestemmelse
var foreslått videreført i Kredittilsynets høringsnotat 22. juni
2007 med forslag til forskrift til gjeldende eiendomsmeglingslov.
I høringsrunden ble det påpekt at gjeldende eiendomsmeglingslov
neppe gir hjemmel for slik forskriftsbestemmelse. Det ble ikke fastsatt
forskrift som åpner for at samme person kan være fagansvarlig for
mer enn ett foretak/én filial.
Departementet mener at eiendomsmeglingsloven bør endres, slik
at det åpnes for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn
ett foretak/én filial. Departementet viser til at en rendyrking
av rollen som fagansvarlig i flere tilfeller kan bidra til å øke kvaliteten
på eiendomsmeglingstjenestene. Siden mange foretak/filialer er små,
vil det ofte ikke være mulig å fylle en heltidsstilling med oppgaver
som fagansvarlig. Det vises også til de øvrige argumentene som
fremgår av Kredittilsynets høringsnotat, som departementet i hovedsak
slutter seg til. Departementet viser dessuten til at et flertall
av høringsinstansene støtter en slik løsning.
Når det foreslås at Finanstilsynet ved enkeltvedtak skal kunne
gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett
foretak/én filial, vil det etter departementets oppfatning sikres
at det foretas en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle
av hvorvidt den omsøkte ordning oppfyller kravet i eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 annet ledd om at foretaket skal drives i samsvar med lover,
forskrifter og god meglerskikk.
Når det gjelder spørsmålet om hvor mange foretak/filialer det
skal kunne gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for,
er høringsinstansene noe mer delt. Glitne Oppgjørssentral mener
grensen bør være to foretak/filialer, mens Norges Eiendomsmeglerforbund
mener grensen bør være tre foretak/filialer. Alle de andre høringsinstansene
som har uttalt seg om spørsmålet, støtter Kredittilsynets forslag.
Departementet mener det ikke bør settes en formell begrensning
på antall foretak/filialer som kan ha samme fagansvarlig. Dette
bør etter departementets oppfatning bero på en konkret vurdering
fra Finanstilsynets side. Sentrale momenter i Finanstilsynets vurdering
av om tillatelse skal gis, bør blant annet være antall ansatte ved
foretakene/filialene, omfanget av omsetningen, den fagansvarliges
og de ansattes kvalifikasjoner og erfaring og omfanget av den fagansvarliges
tilstedeværelse og tilgjengelighet, herunder hvorvidt det er stor
geografisk avstand mellom foretakene/filialene. Departementet forutsetter
at den fagansvarlige må være lett tilgjengelig for de ansatte ved
hvert av de foretak/filialer vedkommende har ansvar for, slik at
fagansvarlig på forsvarlig måte kan sikre at foretakene/filialene
drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.
På denne bakgrunn foreslår departementet at det ikke settes begrensninger
med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse
til at samme person er fagansvarlig for. Det vises til forslaget
til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd, nytt fjerde punktum.
Komiteen slutter seg til regjeringens
forslag om endringer i eiendomsmeglingslovens regler ved avvikling
av eiendomsforetak, egenhandel og fagansvarlig.
I dag innebærer gjeldende praksis at Finanstilsynet oppnevner
en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene når et foretak
har fått tilbakekalt sin tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Komiteen støtter
forslaget om at denne praksisen bør ha uttrykkelig hjemmel i eiendomsmeglingsloven. Komiteen vil
videre understreke betydningen av at kundenes interesser blir ivaretatt
i en avviklingssak. De handler som allerede er igangsatt når foretaket
må stanse virksomheten, må gjennomføres på en måte som er forsvarlig
for kundene.
Komiteen støtter videre forslaget om å innta i eiendomsmeglingsloven
et forbud mot å selge eller kjøpe eiendom for foretak der nærstående
har bestemmende innflytelse.
Komiteen viser til at det i henhold til eiendomsmeglingsloven
§ 2-9 annet ledd skal være en fagansvarlig person i et eiendomsmeglingsforetak. Det
har etter Finanstilsynets syn bydd på til dels store utfordringer
at loven forbyr samme person å være fagansvarlig for flere enn ett
eiendomsmeglingsforetak. Mange eiendomsmeglingsforetak/filialer
er små og det kan være vanskelig å ha en fagansvarlig, med de krav
til kompetanse som loven stiller, i en hel stilling. Departementet
mener at eiendomsmeglingsloven bør endres, slik at det åpnes for
at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/filial. Departementet
viser til at rendyrking av rollen som fagansvarlig kan bidra til
å øke kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Komiteen støtter
dette synet og har merket seg at flertallet av høringsinstansene
slutter seg til det samme. Komiteen støtter videre
at det ikke settes begrensninger med hensyn til hvor mange foretak/filialer
en person kan være fagansvarlig for, men at det vurderes i hvert
tilfelle.