År 2007 den 26. april holdtes Odelsting, hvor da ble gjort slikt
Kapittel 1. Lovens formål og virkeområde
§ 1-1 Formål
Lovens formål er å legge til rette for
at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker,
ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for
at partene i handelen mottar uhildet bistand.
§ 1-2 Virkeområde
(1) Loven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet
som utøves i Norge. Kongen kan bestemme at loven også skal
gjelde for virksomhet som utøves på Svalbard
eller Jan Mayen.
(2) Med eiendomsmegling menes å opptre som mellommann,
herunder å forestå oppgjør, ved
1. omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og
ideell andel i fast eiendom,
2. inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt
til fast eiendom, med unntak av kontrakter som omfattes av lov 25.
juni 1965 nr. 1 om forpakting,
3. omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev,
pantebrev eller annet atkomstdokument med tilknyttet leierett eller
borett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom,
4. omsetning av parter i selskap, jf. lov 21. juni 1985
nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 1-2
første ledd bokstav a, eller aksjer i aksjeselskap eller
allmennaksjelskap, jf. lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper
(aksjeloven) og lov 13. juni 1997 nr. 45 om allmennaksjeselskaper
(allmennaksjeloven), som ikke er børsnoterte, dersom omsetningen
hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller
rettighet som nevnt i nr. 1 til 3,
5. omsetning av tidsparter som faller inn under lov 13.
juni 1997 nr. 37 om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven).
(3) Som mellommann etter annet ledd nr. 2 regnes enhver
som driver inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle
feste- eller leiekontrakt til fast eiendom.
(4) Som eiendomsmegling regnes ikke formidling av avtale
om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål,
samt formidling av rom i hoteller, herberger mv. for overnatting
eller opphold. Unntaket omfatter ikke tidsparter som faller inn
under lov 13. juni 1997 nr. 37 om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven).
(5) Som eiendomsmegling etter annet ledd regnes ikke tjenester
som utøves for foretak innen samme konsern, jf. aksjeloven
og allmennaksjeloven § 1-3, eller for foretak innen en
gruppe med tilsvarende tilknytning mellom foretakene, dersom den
aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig-
eller fritidsformål.
(6) Når det i denne lov brukes betegnelsene kjøp, handel,
salg o.l., inngår også de øvrige erverv
som nevnt i annet ledd.
§ 1-3 Fravikelighet utenfor forbrukerforhold
Bestemmelsene i § 6-4, § 6-5, § 7-1, § 7-2
første til tredje ledd, § 7-4 første
og tredje ledd og § 8-8 kan fravikes utenfor
forbrukerforhold. Med forbrukerforhold i loven her menes tilfeller
der oppdragsgiver er fysisk person som ikke hovedsakelig handler
som ledd i næringsvirksomhet.
§ 1-4 Forskrifter om visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet
(1) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet
som drives av boligbyggelag.
(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet
knyttet til leiekontrakter til fast eiendom.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet
knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til
bolig- eller fritidsformål.
(4) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet
knyttet til omsetning av eiendom beliggende utenfor Norge. Departementet kan
i forskrift også fastsette særskilte regler for
slik virksomhet.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet
knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom, atkomstdokument
som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 3 eller tidsparter som
nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 5. Departementet kan i forskrift
også fastsette særskilte regler for slik virksomhet.
Kapittel 2. Krav om tillatelse, foretaksform,
organisering mv.
§ 2-1 Krav om tillatelse for å drive
eiendomsmegling
(1) Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives:
1. av foretak som har tillatelse til dette fra Kredittilsynet
(eiendomsmeglingsforetak), jf. § 2-3 første ledd
eller
2. i medhold av norsk advokatbevilling, når advokaten
har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222.
(2) Tillatelse kreves ikke for banker som forestår oppgjør
som nevnt i § 1-2 annet ledd.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette at eiendomsmegling
mot godtgjørelse også kan drives av foretak som
driver rettshjelpsvirksomhet etter lov 13. august 1915 nr. 5 om
domstolene (domstolloven) § 218 annet ledd nr.
1.
§ 2-2 Krav om tillatelse for å etablere
filial mv.
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, må ha tillatelse fra Kredittilsynet
for å opprette filial i Norge.
(2) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, må ha tillatelse fra Kredittilsynet
for å etablere filial eller datterselskap i utlandet. Departementet
kan i forskrift fastsette nærmere regler for slike filialer/datterselskap.
§ 2-3 Konsesjonsmyndighet. Søknad
om tillatelse
(1) Kredittilsynet kan gi tillatelse til å drive
eiendomsmegling til foretak som oppfyller kravene i §§ 2-4
til 2-9. Det kan stilles vilkår for tillatelsen, herunder at
foretaket før virksomheten starter opp dokumenterer overfor
Kredittilsynet at kravet i § 2-10 er oppfylt.
(2) Dersom kravene i § 2-5 annet ledd og § 2-9
annet ledd tredje punktum er oppfylt, kan Kredittilsynet gi tillatelse
som nevnt i § 2-2.
(3) Søknad om tillatelse skal inneholde opplysninger
som viser at kravene som nevnt i første ledd første punktum
eller annet ledd er oppfylt, samt andre opplysninger av betydning
for vurderingen av om tillatelse skal gis. Kredittilsynet kan be
om ytterligere opplysninger som er av betydning for behandling av
søknaden. Departementet kan i forskrift fastsette nærmere regler
om hvilke opplysninger som skal fremgå av søknaden.
§ 2-4 Krav til foretaksform
Tillatelse til å drive eiendomsmegling kan gis
til:
1. aksjeselskap, jf. aksjeloven, eller allmennaksjeselskap,
jf. allmennaksjeloven,
2. boligbyggelag, jf. lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag,
3. utenlandske foretak som er registrert i Foretaksregisteret,
jf. lov 21. juni 1985 nr. 78 om registrering av foretak, som oppfyller
nærmere krav til organisering og revisjonsplikt fastsatt
i forskrift gitt av departementet, og
4. andre foretak som oppfyller nærmere krav til
organisering og revisjonsplikt fastsatt i forskrift gitt av departementet.
§ 2-5 Krav til fast kontorsted
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, skal ha fast kontorsted i Norge. Kredittilsynet
kan i enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet til fast kontorsted,
forutsatt at foretakets dokumenter som gjelder oppdrag som omfattes
av denne lov, oppbevares på et fast sted her i riket på en
ordnet og forsvarlig måte. Dokumentene skal være
tilgjengelig og tilrettelagt for innsyn fra offentlig kontrollmyndighet og
lovhjemlet innsyn for øvrig.
(2) Første ledd gjelder tilsvarende for filial
som nevnt i § 2-2.
§ 2-6 Krav til økonomi
(1) Foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 må:
1. være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etter hvert som de forfaller,
2. ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved
og omfanget av virksomheten i foretaket,
3. ha eiendeler som har en verdi som overstiger foretakets
samlede forpliktelser, og
4. ha fullt innbetalt aksjekapital på søknadstidspunktet,
dersom virksomheten er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.
(2) Advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1
første ledd nr. 2, må være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etter hvert som de forfaller.
§ 2-7 Sikkerhetsstillelse
(1) Foretak og advokat som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, må ha forsikring som dekker det ansvar
de kan pådra seg under utøvelse av eiendoms-meglingsvirksomheten.
(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om forsikring som nevnt i første ledd. Departementet
kan i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra kravet
til forsikring dersom det stilles annen betryggende sikkerhet.
§ 2-8 Aksjeeierstruktur
(1) Eier av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak,
jf. § 2-1 første ledd nr. 1, skal være
egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover,
forskrifter og god meglerskikk. Med betydelig eierandel menes direkte
eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av
aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte
gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse
over forvaltningen i selskapet. Like med vedkommende eiers egne
aksjer regnes aksjer som eies av dennes nærstående.
Med nærstående menes i denne bestemmelsen personer
som nevnt i lov 19. juni 1997 nr. 79 om verdipapirhandel § 1-4.
(2) Erverv av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak
kan bare gjennomføres etter at melding om dette på forhånd
er sendt til Kredittilsynet.
(3) Melding til Kredittilsynet skal også sendes
før økning av eierandel som medfører
at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller stemmene når
opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent eller 50 prosent.
(4) Kredittilsynet skal innen tre måneder fra
den dag som melding etter annet og tredje ledd er mottatt, nekte
slikt erverv dersom erververen ikke oppfyller vilkårene
i første ledd.
(5) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler
om plikten for eiendomsmeglingsforetak til å gi melding
om foretakets eiere.
§ 2-9 Foretakets ledelse. Fagansvarlig.
(1) Styremedlemmer og daglig leder i eiendomsmeglingsforetak,
jf. § 2-1, skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring,
ha ført en hederlig vandel, jf. tredje ledd, og for øvrig
ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta
at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig
måte.
(2) Foretaket skal ha en fagansvarlig person (fagansvarlig),
som enten har eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, advokatbevilling
eller tillatelse etter § 4-3. Vedkommende skal være
egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover,
forskrifter og god meglerskikk. Dersom foretaket har en
eller flere filialer skal hver av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene
etter første og annet punktum.
(3) Personer som nevnt i første og annet ledd,
skal legge frem politiattest. Tidsbegrensningene i strafferegistreringsloven § 6
gjelder ikke.
(4) Eiendomsmeglingsforetak skal før skifte av styremedlem,
daglig leder eller fagansvarlig sende melding til Kredittilsynet
om dette.
(5) Kredittilsynet kan til enhver tid kreve at personer
som nevnt i første og annet ledd, skal legge frem ny politiattest.
(6) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler
om foretakets plikt til å gi melding etter fjerde ledd, om
rettigheter og plikter for fagansvarlig, samt om hvilke straffbare
forhold som skal avmerkes på politiattesten og om behandling
av denne.
§ 2-10 Tilslutning til klagenemnd
Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
skal være tilsluttet nemndsordning, jf. § 8-8.
Kapittel 3. Nærmere krav til virksomheten
§ 3-1 Journalføring
Foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
plikter å føre journal over mottatte og utførte oppdrag
etter forskrift fastsatt av departementet.
§ 3-2 Betrodde midler
Departementet kan i forskrift fastsette regler om behandling
av betrodde midler.
§ 3-3 Styrets ansvar for rutiner for meglingen
Styret i eiendomsmeglingsforetaket, jf. § 2-1,
skal påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen skal
utføres og at disse oppdateres ved behov. Styret skal skriftlig
bekrefte at dette er gjort.
§ 3-4 Forslags-, møte- og talerett
i styret
I eiendomsmeglingsforetak, jf. § 2-1, skal fagansvarlig
som nevnt i § 2-9 og ansvarlig megler som nevnt i § 6-2
ha rett til å foreslå styrebehandling
i saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold. I slike
saker har vedkommende møte- og talerett i styret. Fagansvarlig
og ansvarlig megler som ikke er enig i en beslutning, kan kreve
sin oppfatning innført i protokollen.
§ 3-5 Bruk av kontraktsmedhjelpere
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, kan benytte kontraktsmedhjelpere som selv har
tillatelse til å drive eiendomsmegling etter
kapittel 2 eller som driver eiendomsmegling i medhold av advokatbevilling
etter § 2-1 første ledd nr. 2. Departementet kan
i forskrift fastsette nærmere regler om bruk av kontraktsmedhjelpere.
§ 3-6 Taushetsplikt
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer
med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor
uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid
eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts-
og forretningsforhold.
Kapittel 4. Kvalifikasjonskrav. Tittel.
§ 4-1 Kvalifikasjonskrav
(1) Fagansvarlig, jf. § 2-9 annet ledd, og ansvarlig megler,
jf. § 6-2, må ha eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2,
advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3.
(2) Medhjelper til ansvarlig megler må ha bestått eksamen
som nevnt i § 4-4.
§ 4-2 Eiendomsmeglerbrev
(1) Eiendomsmeglerbrev utstedes av Kredittilsynet til personer
som:
1. anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet,
2. har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen,
3. har minst to års praktisk erfaring etter bestått
eiendomsmeglereksamen,
4. er myndig, og
5. er i stand til å oppfylle sine forpliktelser
etter hvert som de forfaller.
(2) Søkeren må fremlegge politiattest
som nevnt i § 2-9 tredje og sjette ledd.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om kravene til eksamen og praksis, herunder gjøre
unntak fra kravet til praksis.
(4) Departementet kan i forskrift fastsette bestemmelser
om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre
land.
(5) Søkeren kan kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes
på papir.
(6) Kredittilsynet kan til enhver tid kreve at innehavere
av eiendomsmeglerbrev skal legge frem ny politiattest.
§ 4-3 Adgang for jurister til å være
fagansvarlig og ansvarlig megler
(1) Kredittilsynet kan gi tillatelse til å være
fagansvarlig, jf. § 2-9 annet ledd, og ansvarlig megler,
jf. § 6-2, til personer som har bestått norsk
juridisk embetseksamen og som:
1. anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet,
2. har minst to års praktisk erfaring etter bestått
juridisk embetseksamen,
3. er myndig og
4. er i stand til å oppfylle sine forpliktelser
etter hvert som de forfaller.
(2) Søkeren må fremlegge politiattest
som nevnt i § 2-9 tredje og sjette ledd.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om kravene til praksis, herunder gjøre unntak fra
dette kravet.
(4) Kredittilsynet kan godta juridisk eksamen fra utlandet
etter reglene i domstolloven § 241.
(5) Søkeren kan kreve at tillatelsen utstedes
på papir.
(6) Kredittilsynet kan til enhver tid kreve at innehavere
av tillatelse etter første ledd skal legge frem ny politiattest.
§ 4-4 Medhjelpere til ansvarlig megler
(1) Bare personer som har bestått eksamen godkjent
av departementet, kan være medhjelper for ansvarlig megler.
(2) Medhjelpere som arbeider med oppgjør, skal ha
bestått en særskilt eksamen godkjent av departementet,
som viser at vedkommende innehar de nødvendige kvalifikasjoner
knyttet til gjennomføring av oppgjør.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette krav til eksamen
som nevnt i første og annet ledd.
§ 4-5 Tittel
(1) Tittelen «eiendomsmegler» kan bare
benyttes av personer som har eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2.
(2) Tittelen «megler» og andre titler
som kan forveksles med denne kan, dersom de brukes i tilknytning
til utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet, bare benyttes
av personer som har eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, jurister
med tillatelse etter § 4-3, og advokater som har rett til å drive
eiendomsmegling.
(3) Tittelen «eiendomsmeglerfullmektig» kan bare
benyttes av personer med eiendomsmeglereksamen, jf. § 4-2
første ledd nr. 2, og personer med norsk juridisk embetseksamen,
som er ansatt i et eiendomsmeglingsforetak, jf. § 2-1,
eller hos en advokat som driver eiendomsmegling etter § 2-1
første ledd nr. 2, og som arbeider under tilsyn av en ansvarlig
megler. § 4-3 fjerde ledd gjelder tilsvarende.
(4) Tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» kan ikke
benyttes.
§ 4-6 Etterutdanning
Personer som har eiendomsmeglerbrev etter § 4-2, advokatbevilling,
eller tillatelse etter § 4-3, samt medhjelpere etter § 4-4,
som er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet, skal gjennomgå etterutdanning
i samsvar med forskrift fastsatt av departementet.
Kapittel 5. Krav til uavhengighet
§ 5-1 Foretakets adgang til å drive
annen
næringsvirksomhet
(1) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
kan i tillegg til eiendomsmegling bare drive virksomhet som har
naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke
tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.
(2) Første ledd er ikke til hinder for at advokater driver
rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten
til deres integritet og uavhengighet.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om adgangen til å drive annen virksomhet etter første
og annet ledd. Departementet kan i forskrift eller i enkeltvedtak
gjøre unntak fra første og annet ledd.
§ 5-2 Ansattes adgang til å drive
næringsvirksomhet mv.
(1) Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til
foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere
og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige
driften, kan ikke direkte eller indirekte drive handel med fast
eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke
tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Tilsvarende
gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til advokater som
driver eiendomsmegling, jf. § 2-1 første ledd
nr. 2. Forbudet i første og annet punktum gjelder bare
for personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling.
(2) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om føring av register over rettigheter i fast eiendom
som helt eller delvis tilhører personer som nevnt i første
ledd og om plikt for slike personer til å gi opplysninger
om sine rettigheter i fast eiendom.
(3) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om adgangen til drive annen virksomhet etter første
ledd. Departementet kan i forskrift eller enkeltvedtak gjøre
unntak fra første ledd.
§ 5-3 Forbud mot egenhandel. Opplysningsplikt
om egeninteresse
(1) Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til
foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere
og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige
driften, kan ikke selge egen eiendom gjennom den aktuelle virksomheten.
Tilsvarende gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til
advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1
første ledd nr. 2. Personer som nevnt i første
og annet punktum kan heller ikke kjøpe eiendom eller erverve
andre rettigheter som nevnt i § 1-2 annet ledd som den
aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle.
(2) Første ledd gjelder tilsvarende for kjøp
eller salg for:
1. ektefelle og person som bor i ekteskapslignende forhold
med personer nevnt i første ledd,
2. mindreårige barn av personer nevnt i første
ledd, samt mindreårige barn til en person som nevnt i nr.
1 som personer nevnt i første ledd bor sammen med, og
3. foretak hvor personer som nevnt i første ledd
eller annet ledd nr. 1 og 2, alene eller sammen, har slik innflytelse
som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3 annet
ledd eller selskapsloven § 1-2 annet ledd.
(3) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
kan ikke formidle bud for personer og foretak som nevnt i første
og annet ledd. Foretaket kan heller ikke på annen måte
opptre som mellommann ved transaksjoner hvor slike personer eller
foretak er part.
(4) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
kan ikke kjøpe eller selge egen eiendom gjennom egen virksomhet.
(5) Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
kan ikke motta oppdrag fra
1. personer og foretak som nevnt i første
og annet ledd,
2. slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken til
personer som nevnt i første ledd, eller
3. ektefelle og person som bor i ekteskapslignende forhold
med slektninger som nevnt i nr. 2.
(6) Forbudet i første, annet og fjerde ledd omfatter ikke
1. ansatte i andre filialer, jf. § 2-2,
i foretaket eller advokatvirksomheten enn den filialen som utfører
oppdraget, eller
2. ansatte i filialer, jf. § 2-2, i foretaket eller
advokatvirksomheten som kun forestår oppgjør.
(7) Dersom personer eller foretak som nevnt i første
og annet ledd i andre tilfeller har eller får personlig eller økonomisk
interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal partene straks
gis opplysning om dette.
(8) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om egenhandel, samt i forskrift eller enkeltvedtak gjøre
unntak fra bestemmelsen her.
§ 5-4 Forholdet til andre tjenesteytere
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, og personer som nevnt i § 5-3 første ledd,
kan ikke motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver
for utføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere
som benyttes for gjennomføringen av det.
Kapittel 6. Oppdraget og utførelsen av dette
§ 6-1 Oppdragstaker
(1) Med oppdragstaker menes i loven her foretak og advokat
som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, som i avtale har
påtatt seg å yte eiendomsmeglingstjenester,
jf. § 1-2 annet ledd.
(2) Plikter som påhviler oppdragstakeren etter
dette kapitlet, påhviler også den enkelte person
med eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, jurist med tillatelse
etter § 4-3, eiendomsmeglerfullmektig, jf. § 4-5
tredje ledd, og advokat som har rett til å drive eiendomsmegling,
i deres virksomhetsutøvelse.
§ 6-2 Ansvarlig megler
(1) Det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag.
Ansvarlig megler skal ha eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2,
advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3.
(2) Ansvarlig megler skal selv utføre de vesentligste
elementene i meglingen, men kan benytte seg av medhjelpere, jf. § 4-4,
til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller
teknisk karakter.
(3) Annet ledd er ikke til hinder for at oppdrag utføres
av eiendomsmeglerfullmektig som nevnt i § 4-5 tredje ledd
under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget.
(4) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler
om ansvarlig meglers rettigheter og plikter, samt om arbeids- og
ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere.
Videre kan departementet i forskrift gi nærmere regler
om ansvarlig meglers tilsyn med oppdrag som utføres av
eiendomsmeglerfullmektig.
§ 6-3 God meglerskikk
(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre
i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.
Oppdragstakeren må ikke opptre på noen
måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens
integritet og uavhengighet.
(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og
opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen
av denne.
(3) Oppdragstakeren skal ikke inngå avtale om
eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som
vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling.
(4) I forbindelse med eiendomsmeglingsoppdrag kan det ikke
settes som vilkår at oppdragsgiveren inngår
avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med
oppdraget.
§ 6-4. Oppdragsavtalen
(1) Oppdragsavtalen skal være skriftlig og minst inneholde
følgende opplysninger:
1. oppdragstakerens navn, adresse og organisasjonsnummer
samt oppdragsgiverens navn, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer,
2. oppdragets karakter (salg, kjøp, utleie, leie,
oppgjør eller annet),
3. hvilken eiendom oppdraget gjelder,
4. hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag, herunder
hva oppdragstakeren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand,
5. hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve
dekning av utlegg, herunder et overslag over størrelsen
på utleggene,
6. et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale
vederlaget og de samlede utlegg,
7. oppdragets varighet og hva som gjelder om oppsigelse
av oppdraget,
8. oppdragstakerens eventuelle rett til vederlag for handel
sluttet gjennom andre eller uten mellommann og i så fall
de nærmere betingelser for denne retten,
9. om andre oppdragstakere de siste tre måneder
har arbeidet med det samme oppdraget,
10. retten til å kreve nemndsbehandling etter § 8-8, og
11. hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og eventuelle
eiendomsmeglerfullmektiger som skal arbeide med oppdraget.
(2) Dersom det skal benyttes kontraktsmedhjelper som nevnt
i § 3-5, skal dennes navn, adresse og organisasjonsnummer
opplyses.
(3) Avtalen skal undertegnes av oppdragsgiveren og ansvarlig
megler for oppdraget.
(4) Skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses
til oppdragsgiveren.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette regler om elektronisk
kommunikasjon i forbindelse med inngåelse av oppdragsavtalen.
Dette omfatter bestemmelser om krav til autentisering, sikring av
integritet og konfidensialitet.
§ 6-5 Oppdragets varighet
(1) Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke
kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan
fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal
være skriftlig.
(2) Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene.
(3) Oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag
for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren.
Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til
oppsigelsen, jf. § 6-4.
§ 6-6 Fullmakt
Oppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor
en tredjeperson uten særskilt fullmakt.
§ 6-7 Oppdragstakerens undersøkelses-
og
opplysningsplikt
(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen
før handel sluttes får opplysninger denne har
grunn til å regne med å få og som kan
få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt
innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første
punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis
skriftlig orientering om grunnen til dette.
(2) Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen
en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
1. eiendommens registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. tinglyste forpliktelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnarealer,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler
av denne til boligformål,
8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,
9. ligningsverdi og offentlige avgifter,
10. forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt
og odelsrett,
11. spesifikasjon over faste løpende kostnader,
12. hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som
omfatter alle gebyr og avgifter og øvrige kostnader,
13. hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling
over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige
kostnader, og
14. hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. § 7-2.
(3) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2
annet ledd nr. 3, og i forbindelse med formidling av sameieandeler
og eierseksjoner, skal den skriftlige oppgaven også inneholde
følgende opplysninger:
1. Lånevilkårene for nedbetaling
av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader,
samt andre faste kostnader som knytter seg til dette,
2. separat beregning av månedlige felleskostnader etter
en eventuell avdragsfri periode,
3. opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig
for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende
til prosjektet,
4. relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren
av atkomstdokumentet, sameieandelen eller eierseksjonen ifølge
lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler, og
5. vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet el.
sitt budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene
er tilgjengelige hos oppdragstaker.
(4) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-2
annet ledd nr. 4, skal den skriftlige oppgaven inneholde vesentlige
opplysninger om selskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger
om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstakeren.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om hvilke opplysninger som skal inntas i oppgave som nevnt
i annet, tredje og fjerde ledd, samt fastsette ytterligere krav.
§ 6-8 Oppdragstakerens plikter ved
kontraktsslutningen.
(1) Med mindre kjøper og selger ønsker
noe annet, skal oppdragstakeren opprette skriftlig kjøpekontrakt som
inneholder alle vesentlige vilkår for handelen.
(2) Kjøpekontrakten kan utferdiges elektronisk dersom
både kjøper og selger uttrykkelig har godtatt dette.
§ 6-9 Oppdragstakerens plikter ved gjennomføring
av handelen
(1) Med mindre kjøper og selger ønsker
noe annet, skal oppdragstakeren sørge for
1. utferdigelse og tinglysing av skjøte,
2. utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter
som har sammenheng med handelen,
3. utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader,
erklæringer e.l. og
4. gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.
(2) Oppdragstakere som bistår med oppgaver som nevnt
i første ledd nr. 1, 2 eller 4 er etter lov 12. desember
1975 nr. 59 om dokumentavgift, lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag
og lov 17. desember 1982 nr. 86 om rettsgebyr, ansvarlig for at
avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte
og andre dokumenter som har sammenheng med salget, blir betalt.
§ 6-10 Budgivning
Departementet kan i forskrift fastsette regler om budgivning
og om innsyn i opplysninger om bud og budgivere.
Kapittel 7. Vederlag. Utlegg
§ 7-1 Prisinformasjon
Foretak og advokater som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1, skal informere om prisene på sine tjenester,
slik at de lett kan ses av kundene. Departementet kan i forskrift
gi nærmere regler om slik plikt til å gi prisinformasjon.
§ 7-2 Generelt om vederlaget
(1) Det kan ikke avtales et provisjonsbasert vederlag
hvor den prosentsats som skal betales av kjøpesummen øker
med kjøpesummens størrelse.
(2) Oppdragstakeren skal utarbeide et skriftlig tilbud
til potensielle oppdragsgivere basert på timepris og gi
et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre
oppdraget. Dersom oppdragsgiveren velger denne vederlagsformen,
plikter oppdragstakeren å varsle oppdragsgiveren dersom
medgått tid forventes å vesentlig overstige det
som er angitt i overslaget.
(3) Uavhengig av avtalt vederlagsform skal oppdragstakeren
skrive rekning. Rekningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme
arten og omfanget av arbeidet som er utført.
(4) Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal
betale oppdragstakerens vederlag, herunder utlegg.
(5) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om oppdragstakerens plikt til å gi tilbud basert
på timepris som nevnt i annet ledd og om plikten til å skrive
rekning som nevnt i tredje ledd. Dersom forholdene når
det gjelder omsetning av fast eiendom skulle tilsi det, kan departementet
i forskrift fastsette nærmere regler om oppdragstakerens
vederlag.
§ 7-3 Oppdragstakerens krav på vederlag
(1) Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel
kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes
oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er
kommet i stand når partene er endelig bundet.
(2) Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom
handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden
er ute med noen
1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden,
eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger
om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.
(3) For kjøpsoppdrag gjelder bestemmelsene i første
ledd annet punktum og annet ledd bare dersom det er særskilt
avtalt i oppdraget.
(4) Denne bestemmelsen kan fravikes ved avtale.
§ 7-4 Betaling av vederlag
(1) Oppdragstakers krav på vederlag forfaller
til betaling når handel er kommet i stand.
(2) Oppdragsgiveren har rett til å holde tilbake
så mye av vederlaget at det sikrer de kravene oppdragsgiveren
har som følge av mislighold fra oppdragstakers side.
(3) Oppdragstakeren kan bare dekke sitt krav på vederlag
i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren, dersom oppdragsgiveren
har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand.
§ 7-5 Dekning av utlegg
Oppdragstakeren kan kreve utlegg spesifisert i oppdragsavtalen
dekket etter hvert som de skal betales av oppdragstakeren.
§ 7-6 Deling av vederlag
Vederlaget kan ikke deles med kjøper eller selger eller
med noen som ikke selv har rett til å drive eiendomsmegling.
§ 7-7 Nedsettelse av vederlag
Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse
fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget
settes ned eller faller bort.
Kapittel 8. Tilsyn og sanksjoner
§ 8-1 Tilsyn med eiendomsmegling
(1) Kredittilsynet fører kontroll og tilsyn etter
lov 7. desember 1956 nr. 1 om tilsynet for kredittinstitusjoner,
forsikringsselskaper og verdipapirhandel mv. (kredittilsynsloven)
med
1. foretak og advokater som driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1,
2. personer med eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2,
3. jurister med tillatelse etter § 4-3 og
4. advokater som arbeider som fagansvarlig eller ansvarlig
megler for foretak eller advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1.
(2) Foretak og personer som nevnt i første ledd plikter å gi
Kredittilsynet de opplysninger som måtte bli krevd angående
virksomheten. Disse plikter også å fremvise og
i tilfelle utlevere til kontroll forretningsbøker og øvrige
dokumenter samt utskrifter av den elektronisk lagrede informasjon
som angår eiendomsmeglingsvirksomheten.
(3) Første og annet ledd gjelder tilsvarende for foretak,
advokater og personer som nevnt i første ledd som er fratatt
tillatelse til å drive eiendomsmegling
etter § 8-2, er forbydd å drive eiendomsmegling
etter § 8-3, har fått tilbakekalt sitt eiendomsmeglerbrev
etter § 8-4, er fratatt sin tillatelse etter § 8-5,
er forbydd å være fagansvarlig eller ansvarlig
megler etter § 8-6, eller som selv har frasagt seg de nevnte
rettigheter.
§ 8-2 Tilbakekall av tillatelse for foretak
og filialer til å drive eiendomsmegling
(1) Kredittilsynet kan kalle tilbake et foretaks tillatelse
til å drive eiendomsmegling, jf. § 2-1, dersom det
finnes utilrådelig å la eiendomsmeglingsvirksomheten
drives videre fordi foretaket
1. blir tatt under konkursbehandling,
2. ikke lenger oppfyller kravene i §§ 2-4,
2-5, 2-6, 2-7, 2-8 eller 2-9 første ledd,
3. ikke lenger har fagansvarlig og ansvarlig megler, jf. § 2-9
annet ledd og § 6-2,
4. ikke lenger oppfyller vilkår fastsatt for tillatelsen,
5. har latt være å etterkomme pålegg
gitt av Kredittilsynet,
6. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter
etter lov eller forskrifter,
7. har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn
til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten
kan være til skade for allmenne interesser, eller
8. ikke innen den frist som er fastsatt av Kredittilsynet
oppfyller pålegg om å slutte seg til nemndsordning
som nevnt i § 8-8.
(2) Kredittilsynet kan kalle tilbake tillatelsen til en filial,
jf. § 2-2, dersom
1. filialen ikke lenger oppfyller vilkårene
i § 2-5 annet ledd eller § 2-9 annet ledd annet
punktum, eller
2. ett eller flere av vilkårene i første
ledd nr. 5-7 er oppfylt for filialens vedkommende.
§ 8-3 Adgang til å forby advokat å drive
eiendomsmegling etter § 2-1 første ledd nr. 2.
Kredittilsynet kan forby advokater å drive eiendomsmegling,
jf. § 2-1 første ledd nr. 2, dersom det finnes
utilrådelig å la eiendomsmeglingsvirksomheten drives
videre fordi advokaten:
1. ikke lenger har advokatbevilling,
2. ikke lenger oppfyller kravene i § 2-6 første
ledd,
3. har latt være å etterkomme pålegg
gitt av Kredittilsynet eller Tilsynsrådet for advokatvirksomhet,
4. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter
etter lov eller forskrifter,
5. har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn
til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten
kan være til skade for allmenne interesser, eller
6. ikke innen den frist som er fastsatt av Kredittilsynet
oppfyller pålegg om å slutte seg til nemndsordning
som nevnt i § 8-8.
§ 8-4 Tilbakekall av eiendomsmeglerbrev
Kredittilsynet kan kalle tilbake eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2,
dersom en innehaver av slikt brev anses uegnet fordi vedkommende
1. ikke lenger oppfyller vilkårene i § 4-2
første ledd nr. 5,
2. har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke
den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen,
eller
3. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter
etter lov eller forskrifter.
§ 8-5 Tilbakekall av tillatelse til jurist
Kredittilsynet kan kalle tilbake tillatelse til jurist, jf. § 4-3,
dersom vedkommende anses uegnet fordi vedkommende
1. ikke lenger oppfyller vilkårene i § 4-3
første ledd nr. 4,
2. har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke
den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen,
eller
3. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter
etter lov eller forskrifter.
§ 8-6 Adgang til å forby advokat å være
fagansvarlig og ansvarlig megler
Kredittilsynet skal forby advokater å være
fagansvarlig megler, jf. § 2-9 annet ledd, og ansvarlig
megler, jf. § 6-2, dersom denne ikke lenger har
advokatbevilling. Kredittilsynet kan også forby advokater å være
fagansvarlig megler og ansvarlig megler dersom advokaten anses uegnet
fordi vedkommende
1. har gjort seg skyldig i straffbar handling og
dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig
for yrkesutøvelsen, eller
2. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter
etter lov eller forskrifter.
§ 8-7 Suspensjon av retten til å drive
eiendomsmegling.
Dersom foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling,
jf. § 2-1, er siktet for et forhold som kan medføre
tilbakekall av tillatelsen, kan Kredittilsynet suspendere tillatelsen
inntil straffesaken er avsluttet. Kredittilsynet kan på tilsvarende
måte nedlegge forbud mot at en advokat driver eiendomsmegling,
jf. § 2-1 første ledd nr. 2, inntil straffesaken
er avsluttet.
§ 8-8 Adgang til nemndsbehandling mv.
(1) Gjennom avtale mellom organisasjoner som representerer
foretak eller advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1,
og Forbrukerrådet eller annen organisasjon som representerer
aktører i eiendomsmarkedet, kan det opprettes en eller
flere nemnder til å behandle tvister mellom foretak eller
advokat som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, og selger,
kjøper eller øvrige interessenter til objekt som
nevnt i § 1-2, om forpliktelser etter denne lov.
(2) Partene kan forelegge avtalen for Kongen for godkjenning.
Dersom Kongen har godkjent nemndas vedtekter, gjelder reglene i
tredje til åttende ledd.
(3) Selger, kjøper eller øvrige interessenter
kan kreve nemndsbehandling av enhver tvist hvor nemnda er kompetent,
hvis vedkommende har saklig interesse i å få nemndas
uttalelse i saken.
(4) Så lenge en tvist er til behandling i nemnda
kan den ikke bringes inn til behandling for de alminnelige domstolene.
En tvist anses for å være til behandling fra det
tidspunkt begjæringen om klagebehandling er kommet inn
til nemnda.
(5) En sak som nemnda har realitetsbehandlet, kan bringes
direkte inn for tingretten.
(6) Nemnda skal oversende uttalelser om brudd på eiendomsmeglingsloven
til Kredittilsynet.
(7) Dersom klager får medhold, kan nemnda pålegge
innklagede å betale nemndas omkostninger i den aktuelle
saken.
(8) Departementet kan i forskrift fastsette nærmere
regler om denne bestemmelsen og om retten til å kreve nemndsbehandling.
§ 8-9 Straff
Forsettlig eller uaktsom overtredelse av bestemmelser gitt
i eller i medhold av §§ 2-1, 2-2, 3-1, 3-6, 4-5,
5-1, 5-2, 5-3, 6-3 tredje og fjerde ledd, 7-2 første ledd,
7-4 tredje ledd og 8-1 straffes med bøter eller fengsel
inntil 3 år, eller inntil 6 år ved særlig
skjerpende omstendigheter. Det samme gjelder overtredelse av påbud,
forbud eller vilkår gitt i medhold av de nevnte bestemmelser.
Medvirkning straffes på samme måte.
Ikrafttredelse og overgangsregler
(1) Loven gjelder fra den tid Kongen bestemmer. De enkelte bestemmelser
kan settes i kraft til ulik tid.
(2) Kongen kan fastsette overgangsregler.
(3) Forskrifter gitt i medhold av lov 16. juni 1989 nr. 53 om
eiendomsmegling gjelder inntil noe annet er bestemt også etter
at loven her har trådt i kraft.
(4) Fra den tid loven her trer i kraft, gjøres følgende
endring i annen lov:
Lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling oppheves.
Berit Brørby |
Asmund Kristoffersen |
president |
sekretær |