2.1 Sammendrag

       Departementet peker på at ett av formålene med lovreguleringen av eierseksjonsformen er å hindre at gamle og dårlige leieboliger omgjøres til eierseksjoner uten at boligene samtidig bringes opp til en akseptabel standard. Hvis adgangen til seksjonering begrenses til boliger med brukbar standard, kan det stimulere til fornyelse av den gamle eiendomsmassen. Et annet viktig formål med lovgivningen om eierseksjoner er å legge forholdene til rette for at boligeierne i eiendommen skal gis mulighet til å ta over sin bolig til eie.

       Departementet mener at reguleringen av eierseksjonsformen i noen grad bør være ufravikelig, og det bør ikke være fri adgang til å komme utenom reglene ved å velge en annen formell løsning for noe som reelt må likestilles med eierseksjoner.

       Departementet foreslår at lovens regler i hovedsak bare skal gjelde for eierseksjoner som er opprettet etter en regulær seksjonering etter loven eller etter tilsvarende regler tidligere (§ 1). Departementet definerer en eierseksjon som en sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av den ene av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

       Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet eiendomsrett til bolig eller annen bruksrett i eiendommen, dvs. der den enkelte er eier av selve boligen (lokalet), samtidig som han er sameier i grunnen og eventuelle fellesarealer i bygningen. Forholdet må være lovlig opprettet eller tinglyst før loven trådte i kraft.

       Departementet foreslår at den nye loven ikke skal gjelde for sameieforhold hvor den enkelte sameier faktisk har fått bruksrett til bolig i eiendom, men hvor sammenknytningen mellom sameiepart og bruksrett ikke er blitt tinglyst. Slike forhold var særlig aktuelle i tidsrommet 1976 til 1983.

       Departementet foreslår å begrense adgangen til å kombinere bruksrett til bolig med sameiepart i eiendommen uten at det skjer ved seksjonering (§ 2). Formålet er dels å hindre at bestemmelsene i loven om standardkrav og om kjøperett skal kunne omgås ved at andre sameieformer blir valgt. Dels er formålet å unngå at det oppstår tallrike og uoversiktlige eierformer for boliger.

       Gyldig avtale mellom sameiere i eiendom med flere bruksenheter vedrørende bruksrett til bolig kan ikke inngås for mer enn ti år. Hvis brukeren blir sameier etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende innen den samme rammen. Bestemmelsen gjelder for eiendommer som ikke seksjoneres. Partene kan inngå avtale om bruksrett for ti nye år når en tiårsperiode er ute. Men sameieren skal ikke på noe tidspunkt være sikret en bruksrett for mer enn ti år framover. Departementet anfører i denne sammenheng at de foreslåtte begrensningene i pantsettelsesadgangen vil medføre at slik fornyelse av bruksrett ikke vil bli noe attraktivt alternativ til seksjonering.

       Som ledd i å hindre avvikende sameieformer foreslår departementet at sameieandel i fast eiendom med flere bruksenheter, som ikke er seksjonert, ikke skal kunne pantsettes hvis sameieren har enerett til bruk av bolig i eiendommen (§ 2 andre ledd). Samlet pantsettelse av hele eiendommen vil imidlertid fortsatt kunne skje.

       Videre foreslår departementet (§ 2 fjerde ledd) at deltaking i selskap som nevnt i selskapslovens § 1-1 skal regnes likt med sameie i forhold til bestemmelsene i § 2. Regelen er ny i forhold til gjeldende rett og skal hindre at det opprettes ansvarlige boligselskaper og boligkommandittselskaper (eventuelt indre selskaper og stille selskaper). Departementet mener det neppe er behov for slike eierformer hva boliger angår.

       I likhet med gjeldende eierseksjonslov foreslår departementet at landbrukseiendommer skal unntas fra forbudet mot avvikende sameieformer og pantsettelse av sameieandel hvor sameieren har bruksrett til bolig på eiendommen. Dersom hjemmelshaver velger å seksjonere landbrukseiendommen, vil eierseksjonslovens bestemmelser gjelde fullt ut.

       Boligstiftelser foreslås heller ikke omfattet av departementets forslag til ny eierseksjonslov.

       Departementet foreslår også en videreføring av dagens ordning som forbyr stifting av eiendomsrett til fysisk del av bygning før det er foretatt fradeling av grunn eller festerett for vedkommende del av bygningen (§ 3). I praksis innebærer dette at eiendomsrett til de enkelte bruksenheter i samme bygning bare tillates hvor bruksenhetene ligger på bakken, for eksempel et rekkehus. Den nye loven skal også gjelde for eierfellesskapene av denne typen som er etablert tidligere.

       Departementet har vurdert om det bør foreslås regler som begrenser adgangen til seksjonering i de tilfeller hvor deling kan skje etter delingsloven. Departementet konkluderer med å ville beholde valgfriheten etter gjeldende rett, hvor seksjonering kan foretas også hvor det hadde vært mulig å fradele de enkelte bruksenheter etter delingsloven som selvstendige eiendommer med egne bruksnummer.

       Departementet foreslår at lovens bestemmelser om boliger som utgangspunkt skal gjelde for så vel helårsboliger som fritidsboliger. For fritidsboliger er det imidlertid gjort unntak fra enkelte av de restriktive reglene som gjelder for andre boligseksjoner. Blant annet kan det for fritidsboliger etableres kombinasjoner av sameieandel og bruksrett uten seksjonering.

       Departementet går inn for at loven i utgangspunktet ikke skal kunne fravikes ved avtale (§ 4), hvilket er i samsvar med gjeldende rett. Departementet peker på at for seksjoner som ikke skal brukes til boligformål, bør adgangen til å inngå avvikende avtaler være videre. I flere av bestemmelsene i loven er det sagt uttrykkelig at sameierne kan velge en annen løsning enn lovens, eller det framgår av sammenhengen at bestemmelsene kan fravikes.

2.2 Komiteens merknader

       Komiteen slutter seg i hovedsak til forslagene under kapittel I i proposisjonens lovutkast, men vil i samråd med departementet foreslå at § 4 endres slik:

« § 4 skal lyde:

§ 4. Fravikelighet

       Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen. »