3.1 Seksjoneringsmyndighet
3.1.1 Sammendrag
Etter gjeldende rett skjer seksjoneringen ved tinglysing av en oppdelingsbegjæring som rekvirenten (eieren) selv må få utarbeidet. Før begjæringen sendes til tinglysing, skal kommunen varsles om seksjoneringsønsket. Kommunen må i visse tilfelle gi særskilt samtykke til seksjonering.
Departementet foreslår at opprettelse av eierseksjoner overføres til kommunen (§ 5) og at kommunen skal forestå kontrollen med at seksjoneringsvilkårene er oppfylt. Denne omleggingen forventes å bedre kvaliteten på seksjoneringen. Departementet legger i denne forbindelse stor vekt på at en slik omlegging vil muliggjøre en reell kontroll av at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, samtidig som det oppnås god harmonisering med delingslovens regler for opprettelse av fast eiendom. Etter departementets syn bør kommunene også kunne gjennomføre oppgavene innenfor rimelige tidsfrister og til en moderat pris.
Selve seksjoneringen skjer ved kommunens seksjoneringsvedtak.Tinglysing av seksjoneringsvedtaket blir en etterfølgende registreringsforretning.
3.1.2 Komiteens merknader
§ 5 Seksjonering
Når det gjelder kommunens rolle under seksjoneringen, viser komiteen til at kommunen i lovutkastet trekkes inn i langt større utstrekning enn etter gjeldende rett. Utgangspunktet for kommunens behandling skal være en privat seksjoneringsbegjæring. Komiteen har merket seg at kommunen ikke bare skal kontrollere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, den skal selv overta ansvaret for seksjoneringen ved et formelt seksjoneringsvedtak som kommunen selv sørger for registrering og tinglysing av.
Ved å la kommunen stå for opprettelsen av seksjoneringen, vil den etter komiteens mening ta på seg en oppgave som er mye mer komplisert, både fysisk, økonomisk, sosialt og rettslig enn det en vanlig delingsforretning er.
Komiteen har merket seg at departementet ser det som mest rasjonelt å la en instans stå for både kontroll og formell oppretting av eierseksjoner. Departementet mener at dette fører til klare ansvarsgrenser mellom kommune og stat.
Komiteen har kommet til at kommunen ikke alene bør tillegges hele ansvaret for opprettelse av eierseksjoner. Etter komiteens mening bør kommunen stå for vurdering og kontroll av seksjoneringsbegjæringen i forhold til de materielle vilkårene for seksjonering angitt i §§ 6 og 8. Og komiteen forutsetter at kommunens tillatelse legges til grunn ved den videre registrering og tinglysing. Men ellers mener komiteen det må være riktig å la tinglysingsmyndighetene formelt ha ansvaret for opprettelsen sammen med hjemmelshaver. På denne bakgrunn fremmer komiteen forslag til endring av § 5, § 7, § 8, § 9, § 10, § 11, § 12, § 14 og § 15.
« § 5 skal lyde:
§ 5. Seksjonering
Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring etter bestemmelsene i kapitlet her. »
3.2 Seksjoneringsvilkår
3.2.1 Sammendrag
I lovforslagets § 6 er det foreslått bestemmelser om hvordan inndelingen av eiendommen i seksjoner skal foregå, hvordan bruksenhetene skal avgrenses, og hvilke arealer som skal være felles.
I proposisjonen vurderes hensynet til byfornyelse i forhold til de vilkår som må kunne stilles for seksjonering. Det foreslås i proposisjonen at kommunen i medhold av § 8 gis adgang til å nekte seksjonering av en eiendom som omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33. Dette er en videreføring av bestemmelser i någjeldende eierseksjonslov. Er vilkårene etter § 6 for seksjonering ikke oppfylt, skal kommunen nekte seksjonering. Omfatter begjæringen flere bruksnummer, skal kommunen tillate seksjonering bare i særlige tilfeller.
Departementet viser til at det beror på en avveining av ulike hensyn hvorvidt seksjonering skal tillates for eiendommer som er aktuelle for byfornyelsestiltak. På den ene siden er det ett av målene med fornyelsen av de gamle leiegårdene i byene at også eieformen kan endres ved at beboerne overtar eiendommen enten i form av borettslag eller eierseksjoner. På den annen side kan seksjonering før fornyelsen er gjennomført vanskeliggjøre fornyelsesarbeidet.
Departementet peker på at eierseksjonsloven i første rekke skal være en regulering av rettsforholdet sameierne imellom. Noe aktivt og selvstendig virkemiddel i byfornyelsen bør og kan en slik lov neppe være. Men det bør unngås at lovgivningen om eierseksjoner bidrar til å gjøre fornyelsesarbeidet vanskeligere eller dyrere.
For å unngå tvil om rekkevidden av plan- og bygningslovens bestemmelser om virkningen av regulering til fornyelse eller vedtak om utbedringsprogram foreslår departementet at den nye loven, i likhet med gjeldende lov, skal inneholde en bestemmelse om at eiendom som omfattes av slike vedtak, ikke kan seksjoneres uten kommunens samtykke.
Departementet er kommet til at eierseksjonsloven ikke bør fastsette krav til eiendommens standard ut over kravet om at boligene skal ha egen inngang og være utstyrt med kjøkken, bad og WC. Etter departementets vurdering bør det ikke med hjemmel i loven kunne fastsettes ytterligere standardkrav gjennom forskrift. Det gir best sammenheng i lovverket hvis det offentlige krav til bygningsmassens standard fastsettes i og i medhold av plan- og bygningsloven. Derimot bør det i eierseksjonsloven legges til rette for at plan- og bygningslovens bestemmelser kan gjennomføres effektivt. Standardkravene skal ikke gjelde for fritidsboliger.
Det er et krav etter dagens lov at seksjoneringen omfatter alle bruksenheter i eiendommen. Departementet viser til et en eventuell partiell seksjonering vil kunne føre til uoversiktlige eiendomsforhold. Departementet foreslår derfor at kravet om full oppdeling videreføres i ny lov (§ 6 fjerde ledd). I eiendom som bare delvis brukes til boligformål er dette ikke til hinder for at alle boligene og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon.
Departementet foreslår at det skal være et vilkår for seksjonering at det til hver sameieandel knyttes en bruksenhet (unntatt samleseksjon som består av flere bruksenheter) og at inndelingen gir en formålstjenlig avgrensning (§ 6 første ledd). Det vil være et krav om at bruksenhetens hoveddel skal utgjøre en selvstendig og formålstjenlig avgrenset del av en bygning. Fortsatt bør det være et klart skille mellom bruksenhetene og eiendommens fellesarealer. Seksjoneringsvedtaket vil i utgangspunktet være avgjørende for hva som er bruksenheter og hva som er fellesarealer.
Departementet peker på at det er nødvendig å bestemme seksjonenes formål alt fra seksjoneringen. Departementet har kommet fram til en todeling av formålsangivelse; boligseksjoner og næringsseksjoner ( alle seksjoner som ikke er boligseksjoner). Endring av formålet som er fastsatt ved seksjoneringen skal skje ved reseksjonering. Det nye formålet må ikke stride mot gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningsloven.
Etter gjeldende eierseksjonslov skal det for hver seksjon fastsettes en sameiebrøk. Fastsettelsen skal bygge på bruksenhetens areal, om det ikke fastsettes i vedtektene at det innbyrdes verdiforholdet skal legges til grunn. Departementet viser til at sameiebrøken bør gi uttrykk for den enkelte sameiers økonomiske interesse og deltakelse i sameiet. Departementet har kommet til at loven ikke bør ha bestemmelser om hvordan brøken skal fastsettes, fordi det vil være svært vanskelig å fastsette generelle regler som både er rettferdige og som passer i alle tilfeller. Det vil etter departementets skjønn være bedre å overlate fastsettingen av sameiebrøken til den eller de som eier eiendommen på seksjoneringstidspunktet. Fastsettingen av sameiebrøken må da gjøres ved etableringen av sameiet. Det vil ikke kunne skje noen seksjonering uten at brøken er fastsatt, og det vil derfor ikke oppstå situasjoner hvor det er nødvendig å falle tilbake på en lovpålagt brøksfastsettelse.
Departementet viser til at grunnboken og grunn-, adresse- og bygningsregisteret blir klarest dersom seksjonerte eiendommer kun består av ett bruksnummer. Departementet foreslår at eiendom som skal seksjoneres som hovedregel kun kan bestå av ett bruksnummer, men at det kan dispenseres fra bestemmelsen.
3.2.2 Komiteens merknader
Komiteen slutter seg til proposisjonens forslag vedrørende § 6.
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti vil i tillegg påpeke at når man nå skal revidere eierseksjonsloven bør den forbedres på alle områder hvor det er nødvendig og mulig. For å sikre en god boligstandard også i boligmasse som skal seksjoneres bør det etter dette medlem sitt syn stilles minstekrav til standard før seksjonering kan finne sted. Dette påpekes i brev fra Leieboerforeningen, som sier at det har vist seg å være meget komplisert å utbedre/øke standard i en eiendom som allerede er seksjonert. Ved krav om standard hindres også mulighet for rask fortjeneste for spekulanter i markedet.
Dette medlem foreslår følgende:
« § 6 åttende ledd skal lyde:
Hver boligseksjon skal ha en standard som minst tilfredsstiller Husbankens minstestandard. Dette gjelder ikke for seksjonering på mindre enn tre seksjoner. »
3.3 Gjennomføring av seksjoneringen
3.3.1 Sammendrag
Ifølge proposisjonen starter seksjoneringsprosessen med at eieren fyller ut en seksjoneringsbegjæring med vedlegg. I lovforslagets § 7 er det gitt nærmere regler om begjæringens innhold. Formålet med seksjoneringsbegjæringen og medfølgende tegningsmateriale er å tilkjennegi hvordan rekvirenten ønsker at eiendommen skal oppdeles.
Regler om kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen framgår av § 8. Det første kommunen må gjøre er å avklare forholdet til byfornyelse. Dersom det er aktuelt å vedta utbedringsprogram eller regulere eiendommen til fornyelse, vil kommunen etter forslaget ha seks måneder til å fatte slikt vedtak, alternativt vedta et midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33. Dersom kommunen fatter ett av disse vedtakene, kan ikke eiendommen seksjoneres uten særskilt samtykke fra kommunen.
Etter å ha konstatert at det ikke foreligger byfornyelsesskranker, og eventuelle spørsmål om seksjonering av eiendom som går over flere bruksnummer er avklart, må kommunen bl.a. påse at seksjonenes formål er i samsvar med gjeldende reguleringsformål, eller at det foreligger annen brukstillatelse etter plan- og bygningsloven, alternativt annet grunnlag for bruk i strid med reguleringsplan, at minstekravene til standard for boligseksjoner er oppfylt i alle seksjoner, at seksjoneringen omfatter alle bruksenheter i eiendommen, og at bruksenhetene ikke omfatter arealer som må være fellesareal. Ved seksjonering av nybygg må det kontrolleres at det er samsvar mellom seksjoneringen og byggetillatelsen. Det må videre bringes på det rene at seksjoneringsbegjæringen og vedleggene oppfyller lovens krav til slike dokumenter. Videre må kommunen påse at behandlingsgebyret blir innbetalt. Departementet forutsetter at kommunen foretar befaring bl.a. for å kontrollere at standardkravene er oppfylt i alle seksjoner.
Dersom seksjoneringsvilkårene ikke er oppfylt, må kommunen i utgangspunktet nekte seksjonering. Er seksjoneringsvilkårene til stede, skal kommunen opprette seksjonene ved et seksjoneringsvedtak. Vedtaket skal ifølge lovforslagets § 9 angi den endelige avgrensningen, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Deretter må kommunen sørge for at seksjonene blir registrert i grunn-, adresse- og bygningsregisteret. Etter registreringen skal kommunen sende seksjoneringsvedtaket til tinglysing.
Det foreslås i proposisjonen at departementet bør ha hjemmel til å fastsette nærmere regler om innholdet av seksjoneringsvedtaket og til å påby bruk av standardiserte blanketter.
Spørsmålet om hvilket kommunalt organ som skal fatte seksjoneringsvedtak avgjøres av den enkelte kommune.
Departementet har som utgangspunkt at kommunene må få dekket sine kostnader ved behandling av seksjoneringssakene. Departementet foreslår at disse kostnadene skal gebyrlegges (§ 7 siste ledd). Det foreslås et « tak » på dette saksbehandlingsgebyrets størrelse knyttet til rettsgebyret. Dette vil føre til at gebyret økes i takt med prisutviklingen på sammenlignbare tjenester. Dersom det avholdes befaring foreslås det at gebyret maksimalt kan utgjøre 5 ganger rettsgebyret (kr 2.475 pr. 1. januar 1996), i andre tilfelle foreslås det at gebyret maksimalt kan utgjøre 3 ganger rettsgebyret (kr 1.485 pr. 1. januar 1996). I tillegg til saksbehandlingsgebyret må rekvirenten betale tinglysingsgebyr og gebyr for eventuelt målebrevskart.
Med hensyn til klageadgang legger departementet til grunn at et avslag på en seksjoneringsbegjæring kan påklages i henhold til forvaltningslovens klageregler. Det foreslås gjort unntak fra klageadgangen når det gjelder kommunens vurdering av om det kan dispenseres fra seksjoneringsforbudet der det er fattet vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelse eller midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33.
Departementet går inn for at det bør være en statlig klageinstans, og at dette i utgangspunktet bør være departementet, men med adgang for departementet til å delegere oppgaven til fylkesmannen (§ 10).
3.3.2 Komiteens merknader
§ 7 Seksjoneringsbegjæring
Komiteen vil i samråd med departementet foreslå følgende endring i § 7 første ledd i forhold til proposisjonens lovutkast:
« § 7 første ledd bokstav d skal lyde:
| d) |
vedtekter for sameiet.»
|
Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:
«§ 7 første ledd første punktum skal lyde:
Begjæring til kommunen om tillatelse til seksjonering kan settes fram av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysning om: »
«§ 7 femte ledd første punktum skal lyde:
For tillatelsen til seksjoneringen kan kommunen kreve et gebyr som ikke må overstige tre ganger rettsgebyret eller fem ganger rettsgebyret dersom det må holdes befaring. »
« § 7 femte ledd fjerde punktum skal lyde:
Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen innbetales til kommunen. »
« § 8 første ledd skal lyde:
Kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33. »
« § 8 annet ledd første punktum skal lyde:
Kommunen skal nekte tillatelse til seksjonering hvis: »
« § 9 overskriften skal lyde:
§ 9. Seksjoneringstillatelse. »
« § 9 første ledd første og annet punktum skal lyde:
Kommunens tillatelse til seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i § 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringstillatelsen. »
« § 9 annet ledd annet punktum skal lyde:
Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, skal grensene angis i målebrevskart, som også skal følge seksjoneringstillatelsen. »
« § 9 fjerde ledd blir nytt tredje ledd og skal lyde:
Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringstillatelsen uten vedleggene sammen med orientering om leierenes klageadgang og om deres rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. § 7 tredje ledd. »
« § 9 tredje ledd blir nytt fjerde ledd og skal lyde:
Departementet kan gi forskrifter om innholdet av seksjoneringstillatelsen og kan fastsette blanketter som skal brukes. »
« § 10 første punktum skal lyde:
Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse til seksjonering kan påklages til departementet. »
« § 11 første ledd annet punktum skal lyde:
Deretter skal kommunen sende seksjonsbegjæringen, med seksjoneringstillatelsen, med vedlegg, til tinglysing. »
3.4 Reseksjonering
3.4.1 Sammendrag
Lovforslagets § 12 og § 13 har bestemmelser om reseksjonering, dvs. senere endringer av det som er fastsatt ved seksjoneringen. Reseksjoneringen gjennomføres som et kommunalt seksjoneringsvedtak etter de alminnelige bestemmelsene for seksjonering i lovforslagets kap. II, med de nødvendige modifikasjoner som følger av at reseksjoneringen ikke omfatter hele eiendommen.
3.4.2 Komiteens merknader
§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner
Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:
« § 12 første ledds første punktum skal lyde:
En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av egen seksjonsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. »
I samråd med departementet vil komiteen foreslå følgende presisering av lovteksten.
« § 12 første ledd nytt fjerde punktum skal lyde:
Ved reseksjonering etter paragrafen her gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer. »
Komiteen viser til at ved å dele en boligseksjon kan eierne i enkelte tilfelle få tilsvarende flere stemmer på sameiermøtet. Med sikte på å unngå et slikt resultat, vil komiteen i samråd med departementet foreslå følgende tilføyelse i § 12 annet ledd:
« § 12 annet ledd nytt annet punktum skal lyde:
Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet. »
Denne endringen krever også et tillegg til lovutkastets § 30 annet ledd, se kap. 6.1.2 forslag til § 30 annet ledd bokstav f.
§ 13. Reseksjonering i andre tilfeller
Komiteen vil i samråd med departementet foreslå at det også i denne paragrafen foretas en direkte henvisning til saksbehandlingsreglene i §§ 7-11.
« § 13 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:
Ved reseksjonering etter paragrafen her, gjelder §§ 7-11 tilsvarende så langt de passer. »
Komiteen viser til sine merknader under kap. 3.1.2.
« § 13 annet ledd skal lyde:
Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til annet formål eller omvendt skal settes fram av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet, jf. § 30 annet ledd bokstav e. Vilkårene i § 6 sjette ledd annet punktum gjelder tilsvarende. »
Komiteen slutter seg for øvrig til proposisjonen.
3.5 Registrering i foretaksregisteret
3.5.1 Sammendrag
Departementet foreslår at alle seksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret og at seksjonssameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres (§ 11 tredje ledd). Registreringen antas å føre til mer oversiktlige og ryddige forhold.
3.5.2 Komiteens merknader
Komiteen viser til sine merknader under kap. 3.1.2.
Komiteen fremmer følgende forslag:
« § 11 tredje ledd annet punktum skal lyde:
Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er blitt tinglyst. »