Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Kredittilsynets
forslag og høringsinstansenes merknader når det
gjelder boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at boligbyggelagenes
opprinnelige tildeling av andeler i nystiftede borettslag, jf. borettslagsloven § 8,
ikke bør anses som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Kredittilsynet har foreslått et lovfestet unntak for slik
tildeling. Ingen høringsinstanser har hatt innvendinger
mot dette. Departementet legger, i motsetning til Kredittilsynet,
til grunn at boligbyggelags opprinnelige tildeling av andeler i
tilknyttede borettslag etter borettslagsloven § 8,
ikke er eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1.
Etter departementets vurdering vil det derfor ikke være
behov for en særskilt regel om at opprinnelig tildeling
ikke regnes som eiendomsmegling.
Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag er eiendomsmegling som i henhold til boligbyggelagsloven § 1
første ledd faller innenfor det primære formålet
til boligbyggelag. Som påpekt av Kommunal- og arbeidsdepartementet og
NBBL, er slik formidling også en tradisjonell del av virksomheten
i boligbyggelagene. Departementet mener det fortsatt bør
legges til rette for at boligbyggelagene kan formidle andeler i
tilknyttede borettslag. Eiendomsmeglingsloven bygger på at
eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler skal være trygt (hensynet
til kunde-/forbrukerbeskyttelse) og at det skal legges
til rette for vel fungerende konkurranse mellom eiendomsmeglere.
Departementet mener dette bør danne utgangspunkt for
vurderingen av om, og i hvilken grad de rammer som gjelder for annen
eiendomsmegling også bør gjelde for boligbyggelagenes
formidling av andeler i tilknyttede borettslag.
Det gjeldende unntaket for boligbyggelagenes formidling av andeler
i tilknyttede borettslag er omtalt i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) om
lov om eiendomsmegling punkt 3.3.4 og Innst. O. nr. 92 (1988-89) punkt
4.3.4 (s. 6). Departementet uttaler i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) (s.
12):
«Departementet mener - i likhet med utvalget
- at boligbyggelagenes formidling av andeler i borettslag som er
tilknyttet boligbyggelagene ikke bør komme inn under lov
om eiendomsmegling. Denne formidlingsvirksomheten er avgrenset og
en naturlig del av boligbyggelagenes generelle virksomhet hvor hensynet
til kjøper og selger ikke tilsier at reglene i eiendomsmeglingsloven
kommer til anvendelse. De regler som gjelder for boligbyggelagenes
virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig
forbrukerbeskyttelse.»
Departementet har på bakgrunn av Kredittilsynets gjennomgang
funnet grunn til å vurdere på nytt forutsetningen
om at reglene som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre
en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Kredittilsynet har vist til
at borettslovgivningen har få regler som sikrer partene
forbrukerbeskyttelse i forhold til boligbyggelaget når
laget medvirker ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Det vises til omtalen i pkt 6.2. NBBL mener en eventuell endring
av dagens forhold må ha som utgangspunkt at medlemmer og
beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold,
og viser til at «det foreligger ingen dokumentasjon for
at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag
skulle medføre mange skadesaker».
Flere andre høringsinstanser legger vekt på at
reglene i eiendomsmeglingsloven innebærer en forbrukerbeskyttelse
som bør foreligge også ved boligbyggelags medvirkning
ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Etter en helhetsvurdering mener departementet at hensynet til
forbrukerbeskyttelse taler for at reglene i eiendomsmeglingsloven
bør gjelde for boligbyggelags medvirkning ved omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at
formelle regler til sikring av forbrukerhensyn, bør gjelde også for
eiendomsmegling i boligbyggelag. Departementet går på denne
bakgrunn inn for å oppheve det generelle unntaket i eiendomsmeglingsloven
for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag.
Som påpekt av Kredittilsynet, Kommunal- og arbeidsdepartementet
og NBBL har boligbyggelagene normalt god kunnskap om de boligene
som omsettes gjennom sin særskilte nærhet til
de tilknyttede borettslagene. Videre gjelder det her likeartede
formidlingsoppdrag knyttet til en forholdsvis homogen boligmasse.
Departementet legger videre til grunn, i likhet med Kredittilsynet
og de nevnte høringsinstansene, at omsetning av borettsandeler
normalt omfatter lavere beløp enn annen boligomsetning,
og at dette har sammenheng med at borettslag typisk finansieres
med en relativt høy andel fellesgjeld som reduserer prisen
på borettsandelene. Dette er forhold som må antas å medføre
lavere oppgjørsrisiko for partene ved å overlate formidlingsoppdraget
til boligbyggelaget. Departementet mener derfor det vil være
forsvarlig at det fastsettes noe lempeligere rammer for slik formidling
enn for annen eiendomsmegling. Departementet har i vurderingen av
hvilke unntak og tilpasninger som bør gjelde, tatt særlig
hensyn til de rammer som boligbyggelagene selv påpeker
vil være særlig byrdefulle. Det vises særlig
til Kommunal- og arbeidsdepartementets og NBBLs høringsuttalelser.
På den annen side er det lagt vekt på at forbrukerbeskyttelsen
som ligger i eiendomsmeglingsloven bør gjelde så langt
som mulig.
Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet
kan gi boligbyggelag bevilling til å medvirke som forretningsfører
til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
Boligbyggelag må etter forslaget fylle de alminnelige kravene
for å få bevilling som etter endringer foreslått
i proposisjonen her omfatter krav om fast kontorsted i Norge, å stille
sikkerhet etter § 2-5 (med mindre det gjøres
unntak, jf. omtale nedenfor), å være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etterhvert som de forfaller og å ha
eiendeler som i verdi overstiger lagets samlede forpliktelser. Videre
må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-8
annet ledd nr. 4 (bevillingshaver har grovt eller gjentatte ganger
overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter) eller
nr. 5 (bevillingshaver har gjort seg skyldig i mislige forhold som
gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan
være til skade for allmenne interesser) kunne ført til
at bevillingen ville blitt kalt tilbake. Det vises til departementets
forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-1 nye fjerde
og femte ledd.
Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene
til Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, at det ikke er nødvendig å stille
krav om at den faglige leder av boligbyggelags medvirkning til omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag skal være person med eiendomsmeglerbrev
eller advokat, og foreslår at det alminnelige krav om at
faglig leder skal være person med eiendomsmeglerbrev eller
advokat ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at
det er samlet mye erfaring og kunnskap om slik omsetning i boligbyggelagene.
Departementet antar at det normalt vil finnes en person ansatt i
boligbyggelaget som har en slik erfaringsbakgrunn at vedkommende
på betryggende måte kan fungere som faglig leder
av slik eiendomsmegling i boligbyggelaget. Departementet mener at
hensyn til forbrukerbeskyttelse, tilsyn og klare ansvarsforhold
tilsier at det utpekes en person i boligbyggelaget som faglig leder
av boligbyggelagets medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag. Vedkommende boligbyggelaget utpeker som faglig leder
bør etter departementets syn fylle visse krav til erfaring
og eventuelt utdannelse. Departementet mener at erfaring fra boligbyggelag
med omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, i denne sammenheng
bør anses som særlig relevant. Departementet mener
videre at en person som faktisk har ledet slik eiendomsmeglingsvirksomhet
i et boligbyggelag som utgangspunkt skal anses kvalifisert til fortsatt å være
faglig leder av virksomheten, forutsatt at vedkommende har ledet
virksomheten på en betryggende måte. Departementet
foreslår etter dette at Kredittilsynet i vilkår
for slik bevilling skal kunne stille krav til faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten,
jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje
ledd.
Departementet mener videre at hensynet til partene tilsier at
det ikke vil være nødvendig med samme krav til
sikkerhet for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler
i tilknyttede borettslag som for annen eiendomsmegling. Departementet
legger vekt på den relativt lavere risiko som antas å foreligge
ved slik eiendomsmegling, jf. vurderingen over. Departementet legger
opp til at de beløpsgrenser som ellers begrenser sikkerhetsstillers
ansvar (10 mill. kroner totalt og 2,5 mill. kroner per skadetilfelle)
kan settes lavere for slik begrenset bevilling. Departementet antar at
disse beløpsgrensene i utgangspunktet bør halveres for
boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag. Beløpsgrensene bør ut fra et slikt
utgangspunkt vurderes konkret for hvert enkelt boligbyggelag ut
fra omfang og risiko ved virksomheten. Etter en slik vurdering kan
det etter forholdene anses tilstrekkelig å fastsette enda
lavere beløpsgrenser, eller det kan anses nødvendig å fastsette
beløpsgrenser opp mot det som gjelder for annen eiendomsmegling.
Det siste kan være særlig aktuelt for boligbyggelag
i de større byene som driver slik eiendomsmeglingsvirksomhet
i stort omfang. Departementet foreslår i tråd
med dette at det i vilkårene for slik bevilling kan gjøres
unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5
om sikkerhetsstillelse, jf. departementets forslag til § 2-1
nytt tredje ledd.
De alminnelige kravene for å få bevilling omfatter etter
gjeldende regler ikke eiendomsmeglerbevilling som etter § 2-1
annet ledd kan gis til bank eller boligbyggelag. Departementet foreslår å gjøre
de alminnelige kravene anvendelige også på slik
bevilling, og mener dette vil være en naturlig oppfølging
av forslaget om at kravene skal få anvendelse på boligbyggelags
medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel
i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
Departementet foreslår å presisere i loven
at eiendomsmeglingsloven § 2-6 første
ledd, som setter forbud mot å drive annen næringsvirksomhet,
ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av
andeler i tilknyttede borettslag, eller for bank eller boligbyggelag
med alminnelig bevilling etter § 2-1 annet ledd.
Virksomheten til boligbyggelag og banker reguleres i hhv. boligbyggelagsloven
og banklovgivningen. Forslaget innebærer derfor bare en
teknisk tilpasning.
Reglene i eiendomsmeglingsloven kap. 3 om oppdraget og utførelsen
av dette, kap. 4 om meglerens vederlag og kap. 5 om taushetsplikt,
straff m.v. skal etter forslaget gjelde for slik eiendomsmegling.
Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 1-1
tredje ledd, § 2-1 annet ledd og nytt tredje ledd
og § 2-6 første ledd, og boligbyggelagsloven § 1.
For boligbyggelag som fortsatt ønsker å medvirke til
omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, vil det være
behov for tid til å innrette seg etter endringene som foreslås
her. Det vises her særlig til forslaget om krav til bevilling
for slik eiendomsmegling. Departementet foreslår derfor
at det kan fastsettes overgangsbestemmelser. Departementet antar
at reglene i eiendomsmeglingsloven ikke bør gjøres
gjeldende for slik eiendomsmegling før ca. et halvt år
etter at nye lovbestemmelser er vedtatt. Det vil kunne være
praktisk behov for tillemping av regelverket i en overgangsperiode,
herunder unntak fra enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven
i en overgangsperiode.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1
tredje ledd og § 2-1 fjerde ledd (nåværende
tredje ledd).
Komiteen slutter seg videre til forslagene til lov
om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1
annet ledd og § 2-6 første ledd.
Komiteen viser til at boligbyggelagene i sin helhet
har vært unntatt fra bestemmelsene i lov om eiendomsmegling.
Komiteen viser videre til at til tross for at
det er fritt meglervalg for den enkelte andelseier som skal selge
sin bolig, velger et stort flertall at boligbyggelagene skal bistå ved
salget.
Av hensyn til forbrukerne har komiteen forståelse
for departementets forslag til at de materielle reglene i eiendomsmeglingsloven
også skal være bindende for boligbyggelagenes
omsetning. Komiteen kan likevel ikke anbefale dette.
For det første vil en slik ordning ramme boligbyggelagene
ulikt, basert på deres størrelse og omsetning.
Videre vil komiteen understreke den kjennskapen som
boligbyggelagene har til de andelene som omsettes og at de derved
også har spesialkompetanse på dette området.
Det bør også tillegges vekt at det i mange deler
av landet er svært liten tilgang på eiendomsmeglerfirma
og at boligbyggelagene i så henseende spiller en viktig
rolle.
Komiteen fremmer derfor følgende forslag:
«I lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. gjøres
følgende endring:
§ 2-1 nytt tredje ledd skal lyde:
Boligbyggelag kan uten bevilling medvirke til omsetning av andeler
i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører.
For slik medvirkning gjelder §§ 2-4,
2-5 og 2-7, samt kapittel 3, kapittel 4 unntatt § 4-1
første ledd og kapittel 5. Kredittilsynet kan gjøre
unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5.»
Komiteen foreslår videre at
forslag til endring i § 1 annet ledd bokstav e
i lov av 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag utgår.