Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Eiendomsmeglerforbundets
forslag og høringsinstansenes merknader når det
gjelder oppgjørsoppdrag.
Departementet har merket seg at høringsinstansene er
delt i synet på om det bør fastsettes en regel
i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag
i forbindelse med eiendomshandler vil omfattes av definisjonen av
eiendomsmegling og dermed reglene i eiendomsmeglingsloven.
Departementet mener det bør legges stor vekt på at
det knytter seg viktige forbrukerbeskyttelseshensyn til det økonomiske
oppgjøret ved eiendomshandler. Dette er også påpekt
av flere av de høringsinstanser som går mot Eiendomsmeglerforbundets
forslag. Krav om bevilling og sikkerhetsstillelse er i denne sammenheng
viktig. På den annen side bør det etter departementets
oppfatning, innen rammen av tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse,
legges til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring
av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler
som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller sikkerhet
for eiendomsmegling. Det mest praktiske synes her å la
en bank eller advokat stå for oppgjøret. Departementet
er enig med de høringsinstanser som påpeker at
partenes behov for sikkerhet i disse tilfellene er godt ivaretatt
gjennom krav til soliditet som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse
for advokater. Oppgjørsoppdrag som måtte utføres
av andre, derimot, vil ikke være sikret på samme
måte. Departementet vil her særlig peke på muligheten
for at personer med rett til benytte tittelen «statsautorisert
eiendomsmegler» kan utføre oppgjørsoppdrag
uten eiendomsmeglerbevilling og uten å stille sikkerhet.
Flere høringsinstanser har pekt på de ulemper
det vil medføre å begrense den mulighet banker
og advokater har til å utføre rene oppgjørsoppdrag.
Departementet er enig i at advokater og banker fortsatt bør kunne
utføre slike oppdrag, men mener at dette i det alt vesentligste
er ivaretatt gjennom de særregler som allerede følger
av eiendomsmeglingsloven. I eiendomsmeglingsloven § 1-2
annet ledd er det fastsatt et generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven
for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med
ivaretakelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren.
Bestemmelsen åpner for at banker og advokater vil kunne
utføre oppgjørsoppdrag for personer det består
et kunde- eller klientforhold til. Departementet legger til grunn
at advokater i medhold av denne bestemmelsen kan utføre
oppgjør i forbindelse med tradisjonelle advokatoppdrag,
bl.a. de som er nevnt av Advokatforeningen i deres høringsuttalelse.
Departementet legger etter dette til grunn at den nevnte bestemmelsen
i all hovedsak vil ivareta de hensyn høringsinstansene
har vist til.
Departementet legger videre til grunn at banker i medhold av
det generelle unntaket som nevnt over vil kunne utføre
oppgjør dersom det skjer i forbindelse med at en av partene
i eiendomshandelen tar opp lån i banken, innfrir lån,
foretar endinger i forhold til pantsettelser m.v. På bakgrunn
av den omfattende regulering banker er omfattet av samt at banker
tradisjonelt har utført slike oppdrag som en naturlig del
av virksomheten, finner imidlertid departementet det ubetenkelig å fastsette
et generelt unntak fra kravet til eiendomsmeglerbevilling for banker
som forestår rene oppgjørsoppdrag. På bakgrunn
av det som er sagt over mener departementet at det ikke er sannsynlig
at forslaget om at oppgjørsoppdrag skal omfattes av eiendomsmeglingsloven
vil medføre økte priser slik som anført
av Forbrukerrådet og Forbrukerombudet. Departementet viser
her også til at Konkurransetilsynet legger vekt på at
en regulering vil medføre likere konkurransevilkår
for denne type oppdrag. Videre mener departementet at det vil skape
bedre klarhet i lovverket dersom alle oppgjørsoppdrag i
forbindelse med eiendomshandler regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Advokatforeningen gir i sin høringsuttalelse uttrykk
for at reglene i eiendomsmeglingsloven § 3-6 om
kjøperens krav på opplysninger og § 3-7
om meglerens undersøkelsesplikt ikke er særlig
godt tilpasset partenes interesser i forbindelse med rene oppgjørsoppdrag.
Det er bl.a. vist til hensynet til å få handelen
raskt gjennomført (se pkt. 7.2). Departementet viser til
at meglerens plikter etter disse bestemmelsene ikke vil strekke
seg lenger enn det som er relevant i forhold til oppdraget. Dette
følger direkte av § 3-7 som bare omfatter
innhenting og kontroll av «nødvendige» opplysninger.
Eiendomsmeglingsloven § 3-6 lyder:
«(1) Megleren plikter før handel
sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som
minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
1. registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. heftelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnareal,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. ligningsverdi og offentlige avgifter,
8. forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.
(2)
Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller
adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1
første ledd nr. 3), skal megleren dessuten gi opplysninger
om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter.
Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren
også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.»
Meglers plikter etter bestemmelsen skal oppfylles «før
handel sluttes». På rene oppgjørsoppdrag
må dette tillempes ved at pliktene oppfylles før
gjennomføringen av oppgjøret. Departementet legger
videre til grunn at ved rene oppgjørsoppdrag vil det normalt være
opplysninger etter § 3-6 første ledd
nr. 1 til 3 som er relevante, mens opplysninger etter første
ledd nr. 4 til 8 og annet ledd normalt ikke vil ha betydning for
partene.
Ut fra en helhetsvurdering av de hensyn som er nevnt over, foreslår
departementet i tråd med Eiendomsmeglerforbundets forslag
en endring i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag regnes
som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1
første ledd. Det foreslås videre en særskilt
presisering i loven av at banker kan forestå oppgjør
ved eiendomshandler uten bevilling til å drive eiendomsmegling.
Det vises til departementets forslag til endring i § 1-1
første ledd og § 1-2 annet ledd.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1
første ledd og § 1-2 annet ledd nytt
annet punktum.
Komiteen deler departementets oppfatning om at
det bør knyttes forbrukerhensyn til det økonomiske oppgjøret
ved eiendomshandler. Men samtidig bør det også legges
til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring
av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler
som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller
sikkerhet for eiendomsmegling.
Komiteen mener at partenes behov for sikkerhet
i slike tilfeller er godt nok ivaretatt gjennom krav til soliditet
som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse for advokater.