4.1 Sammendrag

Kapittel 3 i lovforslaget inneholder regler om leie og andre ytelser fra leierens side.

Bestemmelsene bygger i stor grad på utvalgets forslag til kapittel 3, men det er gjort noen endringer.

For det første omtales leiefastsettelse, samt tid og sted for betaling av leie, regler om oppgjør gjennom bank m.m. Dernest omtales adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av avtalen. Det gjelder depositum, garanti, samt forbud mot bortleie av lån.

Departementet foreslår at leien fastsettes til et bestemt beløp, men at det i tillegg gis anledning til å avtale at utgifter til strøm og brensel skal fordeles etter forbruk.

Dersom det ikke er avtalt noe om leiens størrelse, skal den settes til «markedsleie».

Leien kan kreves betalt forskuddsvis for hver termin, men begrenset til én måned om gangen. Leier skal alltid ha rett til å betale leien gjennom bank. Leien anses for betalt når den er innlevert til bank. Dersom leier er avskåret fra å betale på grunn av kvalifiserte hindringer som han ikke kan overvinne, utskytes forfallstidspunktet. Det foreslås innskrenkninger i adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Det kan avtales depositum og garantisikring innenfor en ramme på seks måneders husleie, men andre kapitalytelser kan ikke avtales. Det settes forbud mot bortleie av bolig mot lån.

Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan leieren deponere den omtvistede delen av leien i finansinstitusjon.

4.2 Komiteens merknader

Komiteen har merket seg at det er foreslått at leien skal settes til et bestemt kronebeløp og at det i tillegg kan avtales at leier skal betale en forholdsmessig andel av utgifter til elektrisitet og brensel. Komiteen ser det som viktig at leien settes til et bestemt beløp slik at leiers utgifter i størst mulig grad er forutsigbare og faste.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, har merket seg at det foreslås at der leieprisen ikke er avtalt, kan leien settes til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet. Flertallet er enig med enkelte av høringsinstansene i at det kan være uheldig å benytte ordet «markedsleie» da det ikke er entydig hvordan denne skal fastsettes. Flertallet vil imidlertid peke på at loven gir parter som ikke blir enige om husleien mulighet til å kreve at en takstnemnd skal fastsette leien.

Komiteen har videre merket seg at det foreslås endringer i regelen om størrelsen på garantibeløp. I gjeldende lov er det ingen begrensning på størrelsen på garantibeløpet. Komiteen støtter forslaget i ny lov om å sette en begrensning på depositum og garanti til sammen maksimum 6 måneders husleie.

Komiteen støtter forslaget om at utleie av bolig mot lån avvikles. Komiteen vil peke på at dette nesten ikke er blitt brukt i ordinære nybygg, og bare svært sjelden ved rehabilitering. Komiteen vil videre vise til at det oppstår ofte tvister og uklarheter ved overdragelser av disse leierettighetene.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til merknader under kap. 12.2 og vil ikke gå inn på denne ordningen nå. Grunnen er at det ikke er dokumentert godt nok at ordningen ikke vil fungere som en «kø-ordner» for de som trenger tilpasset bolig.

Komiteen har merket seg at bestående obligasjonsboliger ikke skal berøres av denne loven og at kapittel 9 i någjeldende husleielov videreføres for disse boligene.

Komiteen vil vise til at i gjeldende rett er det opp til partene å bestemme om depositumet skal være rentebærende eller ei. Komiteen støtter forslaget i ny lov om at depositumet skal være rentebærende. Komiteen vil understreke at depositumet er penger som tilhører leieren og disse bør plasseres økonomisk forsvarlig.

Komiteen har merket seg at det foreslås endringer i regelen om at utleier kan kreve utbetaling i depositum uten tvangsgrunnlag eller leiers medvirkning.

Komiteen fremmer etter samråd med departementet forslag om at ordet «kan» i lovforslagets § 3-5 fjerde ledd andre punktum endres til «skal». Dette innebærer at banken skal utbetale depositumet til leietakeren ved utløpet av søksmålsfristen dersom søksmål ikke er reist. Dette er innarbeidet i de ulike lovforslagene.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre og Senterpartiet, går inn for at ved ubetalt husleie kan eieren uten skriftlig samtykke få utbetalt penger fra depositumet.

Flertallet vil vise til sine generelle merknader om den spesielle struktur på utleiersiden som leiemarkedet i Norge har. Flertallet vil understreke at frykten for å bli stående i lengre tid med økonomiske forpliktelser gjennom lån etc. og en leietaker som har sluttet å betale leie vil være en av de viktigste usikkerhetsfaktorene for mange utleiere.

Flertallet er derfor ikke enig i departementets forslag til endring av behandling av depositum. Ordningen med depositum er nettopp en ordning som sikrer et garantibeløp for leier for å dempe den usikkerhet en utleier kan ha.

Flertallet vil understreke at det kan ta lang tid før en sak blir behandlet i rettsinstanser og at mange utleiere kan komme opp i økonomiske problemer. Videre er det ingen vanskeligheter knyttet til å lage et system som utleier og leier er enig om for innbetalingsrutiner av husleie som medfører at det er enkelt å kontrollere om husleien er betalt eller ikke.

Flertallet har forståelse for innvendingen fra Den norske Bankforening, som sier at det er vanskelig for banken å vurdere refusjonskrav for utleiers utgifter til rengjøring og rydding. Disse spørsmålene vil på lik linje med spørsmål om skader etc. kunne være grunnlag for rettsbehandling, mens det bør være mulig å få dekket husleiekrav uten å gå til sak.

Flertallet foreslår:

Ǥ 3-5 fjerde og femte ledd skal lyde:

Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

• a) partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen og

• b) utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen en måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken.»

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti er enig i at det er uheldig å gi utleier rett til direkte dekning uten leieres medvirkning. Dette medlem støtter forslaget om at både eier og leier må gi sitt samtykke til utbetaling fra depositum.

Dette medlem fremmer følgende forslag:

Ǥ 3-5 fjerde ledd skal lyde:

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen en måned etter at varselet ble mottatt, dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slik dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken.»

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener det bør være full avtalefrihet for fastsettelse av leiebeløp ved utleieforhold. Husleiens størrelse og art er derfor et forhold som bør bestemmes av partene selv gjennom avtale. Det offentliges inngripen i det private marked skal være begrenset til å stimulere den frie konkurranse samt strengt kontrollere at uheldig kartell- eller monopolvirksomhet ikke oppstår. Rent prinsipielt bør det ikke innføres lov- eller regelverk med det formål å regulere bort eller vesentlig å svekke markedselementenes betydning på etterspørsel- eller tilbudsiden.

Disse medlemmer vil peke på at utrykket markedsleie således er det mest korrekte begrepet å benytte i leieforhold.

Disse medlemmer er av den mening at offentlig innblanding i utleieforhold som er omtalt i loven, herunder leiens størrelse, i seg selv er en kilde til å skape konflikter mellom leier og utleier. Det er derfor viktig å begrense at utleieforhold underlegges offentlige bestemmelser og kontroll som kan skape enda større problemer enn de som eventuelt kan oppstå i et fritt marked.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«§ 3-1 andre ledd skal lyde:

Leiens størrelse fastsettes som det beløp partene selv blir enige om skal gjelde.

Lovforslagets § 3-1 andre ledd blir tredje ledd.»

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti vil peke på lovutkastets § 3-7 om forbud mot andre ytelser ved leie av bolig må forstås slik at utleier ikke kan kreve dekning for ulike gebyrer og andre tilleggsytelser over husleien. Lovbestemmelsen, slik den er utformet i forslaget, er tilsvarende den en finner i dagens husleielov § 11 sjette ledd. Til tross for dette er det erfaring for at utleier krever slike gebyrer. Dette medlem finner det derfor riktig å presisere at tilleggsytelser ikke er tillatt.