Kapittel 5 i lovforslaget handler om utleierens og leierens plikter
i leietiden.
Bestemmelsene bygger i stor grad på Husleielovutvalgets
forslag til kapittel 5 og 6.
Utleierens fremste plikt er å stille husrommet til disposisjon
for leieren. Han vil også ha plikt til å holde husrommet
og eiendommen ved like. Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter
leieavtalen, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heving eller
erstatning. Leieren på sin side må bruke husrommet
med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen. Derfor
vil han ikke ha adgang til å bruke husrommet til annet formål
enn avtalt. Leieren kan som hovedregel heller ikke forandre husrommet
uten samtykke fra utleieren. Utleieren derimot kan forandre husrommet
dersom det ikke medfører nevneverdige ulemper for leieren.
I mangel av annen avtale, vil leieren ha plikt til å besørge
deler av det innvendige vedlikeholdet. I tillegg må leieren
rette seg etter utleierens vanlige ordensregler - og gi utleieren
tilgang til husrommet for tilsyn, vedlikehold og forandringer. Forsømmer
leieren sine plikter, vil han kunne bli erstatningsansvarlig.
Komiteen vil peke på at det
viktigste plikten til utleieren er å stille husrommet til
disposisjon for leieren til avtalt tid. Komiteen vil
vise til at dette ikke er lovfestet i gjeldende rett. Komiteen støtter
forslaget om at dette lovfestes i den nye loven.
Komiteen har merket seg at om ikke annet er avtalt
plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og
eiendom i den stand leieren har krav på etter reglene i
lovforslagets kapittel 2. Komiteen ser det som positivt
at det i loven trekkes fram konkret hva leieren plikter å vedlikeholde
og at det samtidig også nevnes konkret at gjenstander som
tilhører utleier som må skiftes ut er dennes ansvar.
Dette gjør det enklere for leieren å vite hva
som er dennes ansvar og hva som er utleiers ansvar.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti,
har for øvrig ingen merknader og støtter Regjeringens
forslag.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre vil vise til at det under komiteens behandling
ble tatt opp spørsmål om forholdet mellom tidsavgrensete
leiekontrakter og muligheten for leietaker å forsinke byfornyelsesarbeid. Dette
gjelder fortolkning av § 5-4 første ledd. Disse medlemmer har
i brev til departementet tatt opp dette forholdet, og vil få lov å sitere
fra svarbrev av 10. februar 1999:
«Dersom leieforholdet gjelder en tidsubestemt leieavtale,
og fraflytning er nødvendig for å gjennomføre
ombygging av eiendommen, kan utleier si opp leieavtalen. Dette fremgår
av § 9-5 annet ledd bokstav b i lovutkastet. (---)
Dersom
partene har inngått en tidsbestemt leieavtale, har ingen
av partene rett til ensidig å avvikle avtalen. Dette innebærer
derfor at avtalen som utgangspunkt vil bestå ut utleieperioden,
med mindre leieren frivillig vil akseptere å flytte. Ved
bruk av tidsbestemte leieavtaler av en viss varighet er det imidlertid
vanlig også å ta med en bestemmelse som gir partene
rett til å si opp avtalen i løpet av den avtalte
leietiden. Ved en slik oppsigelse vil reglene om oppsigelse av tidsubestemte
leieavtaler gjelder (---). Har partene inngått en langvarig
tidsbestemt leieavtale, uten rett til oppsigelse i leietiden, og
leieren verken har begått mislighold eller er villig til å flytte
frivillig, kan ikke utleier avvikle leieavtalen. Det er også dette
som vanligvis er poenget med å inngå slike avtaler,
at begge parter på forhånd vet at leieforholdet
skal bestå i hele perioden.
På den
annen side, dersom det foreligger byfornyelsesvedtak, vil også offentlige hensyn gjøre seg gjeldende.
Regelverket er derfor utformet slik at byfornyelsesvedtak kan gjennomføres
enten det er eieren selv eller en leier som disponerer husrommet.
Dersom eieren ikke vil samarbeide om gjennomføringen av
byfornyelsesvedtak, må kommunen ekspropriere eiendommen
for å få gjennomført tiltakene. (---)»
Det vises videre til at dersom leieren motsetter seg gjennomføringen
av byfornyelsesvedtak gir plan- og bygningsloven hjemmel til å ekspropriere
leieretten. Disse medlemmer understreker at det er
urimelig at leietaker, hvis man har en tidsbestemt avtale, skal
kunne forpurre et offentlig vedtak som byfornyelsesarbeidet er. Å legge
opp til et lovverk hvor man må ekspropriere leieretten
i slike tilfeller, synes meget omstendelig. Disse medlemmer vil
likevel vise til at de foreslår større grad av
avtalefrihet når det gjelder lengden på tidsbegrensete
leiekontrakter. Disse medlemmer viser til at dette
vil gi utleieren mulighet til i områder som er under arbeid
med byfornyelse å tidsbegrense kontraktene slik at det
i liten grad vil oppstå slike konfliktsituasjoner.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§ 5-4 første ledd tredje
punktum skal lyde:
Leieren kan ikke motsette seg rehabilitering etter regulering
til fornyelse, utbedringsprogram eller utbedringsavtale med kommunen,
forutsatt at husrommet etter rehabilitering fremdeles er tjenlig
til leiers bruk. Slik rehabilitering gir grunnlag for at leier kan
si opp leiekontrakten.»