I forbindelse med arbeidet med nevnte sak ber familie-, kultur- og administrasjonskomiteen om en vurdering av vedlagte prosjekt « Opera i Folketeaterkvartalet ».

Svarbrev til familie-, kultur- og administrasjonskomiteen fra Kulturdepartementet, statsråden, datert 20. april 1998.

       Jeg viser til brev fra Familie-, kultur- og administrasjonskomiteen av 1. april 1998.

       Komiteens henvendelse ble av departementet sendt Statsbygg for vurdering. Statsbyggs vurdering av 17. april d.å. av prosjektet « Opera i Folketeaterkvartalet », mai 1996, følger vedlagt.

       Prosjektet er omtalt på side 26 i St.prp. nr. 37 (1997-1998) Om nytt operahus. Proposisjonens omtale bygger på vurderinger foretatt av Statsbygg i juni 1996, men justert noe på bakgrunn av nye opplysninger gitt av Folketeaterbygningen AS i møte med Kulturdepartementet 9. desember 1997.

       Statsbyggs nye uttalelse avviker ikke fra deres tidligere vurdering og Kulturdepartementets syn på prosjektet er ikke endret i forhold til fremstillingen på side 26 i proposisjonen.

Undervedlegg: Svarbrev til Kulturdepartementet fra Statsbygg, datert 17. april 1998.

Vurdering av prosjektet « Opera i Folketeaterkvartalet », mai 1996

Overordnet vurdering

       Vi viser til brev fra Kulturdepartementet av 2. april 1998 hvor departementet ber om at Statsbygg på nytt gjennomgår prosjektet « Opera i Folketeaterkvartalet ».

       Prosjektet « Opera i Folketeaterkvartalet », mai 1996, er utarbeidet av arkitekt Bjørn Glomsrød A/S på oppdrag fra Stiftelsen Folketeaterbygningen (nå Folketeaterbygningen AS). « Opera i Folketeaterkvartalet » inneholder tre alternative løsninger for opera. Prosjektet er omtalt i St.prp. nr. 37 (1997-1998) Om nytt operahus på side 26. Omtalen i St.prp. nr. 37 (1997-1998) bygger på Statsbyggs vurderinger foretatt i 1996.

       Statsbygg har gjennomført tilsvarende mulighetsstudier for å vurdere Folketeaterets egnethet på bakgrunn av operaens behov for arealer og funksjonelle løsninger. Det vil alltid finnes flere mulige svar, - en prosjekt(arkitekt)konkurranse har forutsetninger for å gi det beste. Et valg av Folketeaterkvartalet som fortsatt lokaliseringssted for Den Norske Opera vil bli etterfulgt av en slik konkurranse. Imidlertid gir en tenkt løsning i utredningsfasen et tilstrekkelig grunnlag til å trekke noen konklusjoner når det gjelder muligheter, begrensninger og økonomi.

       Når det gjelder Folketeaterkvartalet er utfordringen å oppnå funksjonelt gode løsninger innenfor kvartalets arealmessige, antikvariske og byplanmessige begrensning, til en forsvarlig kostnad. Kostnadene vil - i tillegg til valg av standard, påvirkes av hvor stort ombyggingsomfanget blir, og hvor stor nybyggsdelen blir. De vil også påvirkes av type funksjoner. Statsbygg mener å ha et godt erfaringsgrunnlag for å vurdere enhetskostnadene for ulike typer areal både når det gjelder nybygg og ombygging.

       I vår vurdering av Folketeaterkvartalet framtrer noen premisser som åpenbare:

       På bakgrunn av disse og kvartalets arealbegrensning, viser det seg umulig bl.a. å innplassere de ønskede tunge funksjoner på samme plan. Dette bekrefter stiftelsens rapport. Statsbygg har også konkludert med at det er nødvendig å legge verkstedene utenfor kvartalet for å få til en brukbar løsning innenfor de gitte arealrammene i kvartalet. Vi har dessuten ikke prioritert utvidelse av publikumsarealene mot Youngsgate, fordi vi anser det for kostbart til å rettferdiggjøre dette alternativet som bør framstå som rimeligere enn nybyggalternativene.

       Mot Youngsgate foreslår stiftelsen å bygge et stort tilleggsareal for utleie til annet formål, som er operasaken uvedkommende.

Gjennomgang av noen enkeltelementer

Generelt:

       Stiftelsen bygger sine forslag på de samme 3 hovedpremisser som beskrevet foran.

       Rapporten deler kvartalet i tre deler som sammenfaller med etapper i utbyggingen. Etappe I er identisk i alle alternativene. Det er i etappe II at de store forskjellene mellom alternativene oppstår. Etappe III er noe større i alt. 1, sannsynligvis fordi det er mindre nybygg og mer ombygging.

Arealer mot Youngsgate (etappe I)

Funksjonalitet

       Publikumsarealene er romslige og gode. Plassering av studioscene i dette arealet er lite funksjonelt i forhold til verksteder og garderober. Det er også lagt inn en ballettsal som ikke er del av operaens program.

Antikvariske hensyn:

       Selv om behandlingen av Tukthuskvartalet har endret de reguleringsmessige forholdene rundt bevaring av enkeltbygninger i dette gateløpet, må en fremdeles regne med at bevaringsinteressene er sterke for flere av de foreslåtte revne bygningene.

Driftsavbrudd

       Det hevdes at « alle rivearbeider og byggearbeider kan utføres uten forstyrrelser av operaens daglige drift ». Vi anser dette for helt urealistisk, blant annet med gamle bygninger som ikke er konstruert for å motstå rystelser og støy. Peling, boring etc, vil ganske sikkert medføre store ulemper og være meget fordyrende for byggesaken dersom en skal ta hensyn til en opera i full drift ved siden av.

Arealer mot Pløensgate (etappe II):

Byplanmessige vurderinger

       Stiftelsen foreslår å flytte hovedinngangen for DNO til Youngsgate. Byplanmessig er det ikke å anbefale å legge hovedinngangen til en nasjonal institusjon av dette kaliberet som fondmotiv for en bakgate. Selv om det tas hull i tukthusmuren er dette ikke nok til å skape et byrom for en slik adkomst. Det plassrommet som skapes har en tilfeldig form uten særlig estetisk kvalitet. Dersom operaen blir værende her, er Youngstorget det eneste alternativet for adkomstplass.

Byplanmessige vurderinger

       Alle alternativene legger varelevering fra Pløensgate. Dette er det mest rasjonelle i forhold til den interne organiseringen, men gaten er for trang for tilkomst og parkering av trailere ved av- og pålessing av kulisser og annet. Plan- og bygningsetaten kan derfor vanskelig akseptere en slik løsning.

Akustikk

       Alle alternativene legger de store øvingsarealene over verksteder. Dette stiller store bygningsmessige krav på grunn av lyd.

Antikvariske hensyn:

       På hjørnet mot Storgata blir bygninger berørt som har en viss antikvarisk verdi.

Alternativ I - funksjonalitet

       Dette alternativet er altfor lite og løser svært få av operaens basale behov. Det forutsetter at verkstedsdelen er lagt til et mer industripreget område. Statsbygg har sett på en tilsvarende modell. Det ble her konkludert med at en kunne spare ca 60-90 mill. kr på å flytte ut verkstedsdelen. Det er da tatt hensyn til at enkelte arealer må dubleres. Løsningen medfører ekstra driftsutgifter på ca 3-5 mill. kr i året, noe som tilsvarer en nåverdi på ca 30-50 mill. kr.

       Stiftelsens rapport har ikke tatt med kostnader for å bygge verkstedsarealene utenfor Folketeaterkvartalet.

Alternativ II - funksjonalitet:

       Alternativ II har et noe høyere bruttoareal enn hva rammeprogrammet anslår som tilstrekkelig. Planen viser, slik Statsbyggs tidligere planforslag også har vist, at det ikke lar seg gjøre å innplassere både verksteder, montasjehall og øvingssaler på samme plan. Det er vanskelig å etablere funksjonelle transportruter mellom verksteder. Mellom verksteder og øvingssaler må det benyttes heis for frakting av kulisser, noe som er tidkrevende. Selv med et så stort areal nytter det ikke å organisere arealene effektivt. Enkeltfunksjonene får for lite areal i forhold til scenens størrelse (denne er dimensjonerende for viktige funksjoner i produksjonsområdet). Dette er en direkte konsekvens av tomtas begrensning.

Alternativ III

       Alternativ III representerer en økning i totalarealet i forhold til alternativ II og vurderes som unødig stort. Ved å rive mer av bebyggelsen mot Storgata oppnår en et mer brukbart produksjonsareal. Det er fremdeles nødvendig å legge de store øvingssalene for kulisser på et annet plan enn verkstedene. Forslaget rammes fremdeles av tomtas begrensninger på samme måte som alt. II. Det store totalarealet virker helt unødvendig og vil være svært kostbart.

Konklusjon

       På denne bakgrunn vil vi hevde at alternativ I og II for den delen som ligger mot Pløensgate, definitivt er for lite. Alternativene løser ikke operaens funksjonskrav.

       Selv i stiftelsens alt. III er det tilgjengelige arealet mot Pløensgate lite dersom man tar hensyn til operaens uttrykte behov. Plassering av viktige samhørende funksjoner på forskjellige etasjer og unødig lange gangavstander, gjør de daglige prosessene driftsmessig dyrere, noe som enten må få betydning for driftsbudsjettets størrelse eller medfører en reduksjon av produksjoner.

Ombygging av Folketeateret (etappe III):

       Det er foreslått omfattende ombygginger av sal og scene. Dette er helt nødvendig for at operaen skal fungere.

Driftsavbrudd

       Når det i stiftelsens rapport vises til at en driftsstans vil være nødvendig, men av kort varighet, er denne perioden tidligere anslått av Statsbygg til 2-3 år. Å tro at man kan spille opera på en scene mens nabobygningen rives og bygges opp igjen, ser vi på som svært lite realistisk.

Antikvariske hensyn:

       I alle alternativene vil det være behov for en grenseoppgang mot antikvariske myndigheter.

Kostnader

       I 1996 vurderte Statsbygg kostnadene for alternativ II i « Opera i Folketeaterkvartalet », mai 1996.

Investeringskostnader:

       Generelt er det vanskelig å vurdere investeringskostnadene i stiftelsens rapport. Det er ikke gitt noen form for detaljerte opplysninger som kan forklare de gjennomgående lave kostnadstallene.

       Alternativet baserer seg på ca 2/3 nybygg i kvartalet. Det er rimelig å regne med at bruk av ca 12.000 kvm i eksisterende bygninger gir en viss besparelse. På den annen siden er de foreslåtte ombygningene forholdsvis omfattende og kostnadskrevende, som f.eks full ombygging/delvis riving av det som beholdes som sal og scene, malerverksted som bygges om til ballettprøvesal, og kontorlokaler i Folketeaterbygningen som bygges om til øvingsrom for orkesteret.

       Alle alternativene har en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for nybygg og ombygging på ca 20-22.000 kr inklusive tomtekostnader pr. 1. mai 1996. Det er bekreftet fra ark. Glomsrød at også mva er med. Statsbygg har tidligere vurdert at kvadratmeterprisen for en opera vil ligge på ca 33.000 kr pr. kvm nybygg pr. 1. januar 1997, eksklusive tomte- og finansieringskostnader, men inklusive mva.

       Rapporten forteller lite eller intet om valg av standard. Delvis bruk av eksisterende arealer, og med det foreslåtte ombyggingsomfang, gir på langt nær grunnlag for slike besparelser, gitt en fornuftig bygnings- og utstyrsmessig standard. Ut ifra Statbyggs sine vurderinger er det derfor nærliggende å hevde at dette lave kostnadstallet ikke baserer seg på realistiske vurderinger av ombyggingens kompleksitet og hva en opera krever.

       Som et eksempel på en av stiftelsens vurderinger Statsbygg trekker i tvil, kan nevnes:

       I stiftelsens rapport framholdes det som mulig å bygge om sidescener og bakscene uten å rive deler av den berørte bygningsmassen. Det er foreslått å bygge en helt ny sidescene på den siden der dette ikke finnes i dag. For å få dette til må man gripe inn i en bygning som operaen i dag disponerer. I henhold til ing. Bonde & co vil riving av mellometasjene være mer kostbart enn å rive hele huset fordi en bl.a. må rive scenehusveggen og fjerne flere etasjedekker. Scenehusveggen må rives og tilføres en ny bærende konstruksjon for å få til en åpning mellom sidescenen og hovedscenen som gjør sidescenen anvendbar. Dette krever igjen ny avstiving av huset. Det hele er en svært kostbar operasjon. Noe av det samme er nødvendig for å utvide bakscenen. En gjennomsnittlig ombyggingspris for Folketeateret på 8.000 kr/kvm virker derfor svært lav.

       Dersom det er mulig å bygge en « lavkostopera » i tråd med stiftelsens antagelser, er denne ikke avhengig av beliggenhet og kan plasseres på alle de aktuelle tomtene.

       Folketeaterkvartalet representerer et lavkostnadsprosjekt kun hvis det nyttiggjør seg av store deler av de eksisterende lokalene uten for store endringer og krav til standardehving.

Tomtekostnader

       Generelt sett mener vi at stiftelsen undervurderer kompleksiteten med de mange eiendomsforhold og kostnadsnivået ved erverv av eiendommene. De antydede kvadratmeterkostnadene for kjøp er svært lave.

       Statsbygg beregnet i 1996 et prisanslag for eiendomserverv og riving for hele arealet som må erverves. Det representerer en tomtepris på ca 170 mill. kr. Stiftelsens rapport antas å ha med ca 65 mill. kr av disse. Det bør nevnes at det har vært en kraftig økning i eiendomsprisene i Oslo de siste par årene.

       Det må vurderes som sannsynlig at prosessen med å komme fram til en kjøpesum blir lang og omstendelig.

Sammenstilling av stipulerte kostnadstall:

       Tabellene nedenfor viser stiftelsens oppsett av byggeomfang og kostnadstall for deres alternativ II, og Statsbyggs vurderinger av tilsvarende enhetspriser slik de forelå i mai 1996. Usikkerhetsfaktoren antas å være stor - opp mot 20 %. Bl.a. er det ikke tatt spesiell høyde for vanskelige arbeidsforhold innenfor en såpass trang tomt.

       I vår vurdering av nybygg- og ombyggingspris er det lagt vekt på hvilke funksjoner som er lagt inn. Dette har særlig gitt seg utslag i vurderingen av ombyggingskostnadene.

       Kvadratmeterprisen for ferdig bygning er likevel noe lavere enn for en tilsvarende ny bygning. Dette skyldes blant annet en viss besparelse i bruk av eksisterende bygninger samt et mindre areal for utvendig fasade. Med et såpass grovt detaljert prosjekt vil det alltid være stor fare for høye uforutsette kostnader.

       Den samlede kostnaden for dette alternativet er altså anslått til 836 mill. kr i rapporten. Etter Statsbyggs vurderinger er dette anslaget ca 330 mill. kr for lavt (mai -96), som tabellen viser.

Driftskostnader

       Et prosjekt som bevarer store deler av eksisterende arealer, opprettholder de driftsmessige ulemper som følger av at bygningene ikke har en naturlig sammenheng.

       For eksempel er 4. etasje, hvor også scenen ligger, forutsatt å inneholde mange viktige produksjonsarealer. Siden deler av de eksisterende bygningene i kvartalet ikke rives, vil denne ombygningen ikke fjerne en av hindringene for rasjonell drift, nemlig mange forskjellige etasjenivåer som gjør det umulig å nå mer enn en liten del av bygningen med en heis.

       Det lar seg ikke gjøre å innplassere både verksteder, montasjehall og øvingssaler på samme plan. Dette vil få følger for driftsbudsjettet i forhold til en løsning hvor kulisseproduksjonen, montasjehallen og enkelte øvingssaler lar seg plassere sammen. Frakting av kulisser mellom etasjer er tidkrevende og kostbart.

       Med utgangspunkt i et gitt antall forestillinger pr. år vil en slik løsning medføre behov for økt bemanning. DNO har tidligere påpekt at urasjonelle løsninger medfører behov for et ekstra arbeidsskift på driftssiden. DNO ser dette som meget uheldig da penger som kunne brukes til flere forestillinger, vil gå med til å lønne produksjonsstaben.

       Statsbygg har tidligere antatt at nåverdien for et ekstra skift utgjør ca 35 mill. kr.

       Driftsutgiftene vil bli relativt sett noe høyere her enn på et sted hvor rasjonell drift kan prioriteres høyt. En slik prioritering vil også kunne redusere bruttoarealet og dermed investerings- og driftskostnader.

Sluttkommentar - kostnader

       Statsbygg stiller seg skeptisk til stiftelsens gjennomgående lave kostnadstall. Våre beregninger viser at det kan være noe å spare på å benytte eksisterende bygninger investeringsmessig, men neppe driftsmessig.

       Statsbygg vurderer fremdeles Folketeaterkvartalet som interessant kun hvis en prioriterer en liten utbygging til lave kostnader der store deler av bygningen benyttes slik den står i dag. Det vil alltid være en fare ved en slik løsning at presset for å bygge ut videre, vedvarer. Hvis det gis etter for dette, sitter en til syvende og sist med en ikke-optimal bygning sannsynligvis til omtrent samme totalpris som et nybygg, men med høyere driftsutgifter.

       En kan eventuelt vurdere å kombinere Statsbyggs skisser til løsning med stiftelsens forslag til utvidelse av foyerarealet mot Youngsgate. Folketeaterkvartalet blir da etter vår vurdering ikke et rimeligere alternativ enn de to andre lokaliseringsalternativene, men en pådrar seg flere kompliserte eiendomsovertakelser, flere diskusjoner med de antikvariske myndigheter og høyere kostnader.