Til Odelstinget.
Departementet fremmer i proposisjonen forslag om endringer i
lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven).
Lovforslaget bygger på forslag fra Kredittilsynet og Norges
Eiendomsmeglerforbund.
Kredittilsynet har vurdert eiendomsmeglingsloven for å klarlegge
i hvilken grad praksis og erfaring tilsier at det er behov for revisjon
av loven. Departementet mener at gjennomgangen har vist at det på enkelte
områder er behov for justeringer i regelverket som gjelder
for eiendomsmegling og eiendomsmeglere for å beskytte eiendomsmeglernes
kunder bedre og for å stimulere konkurransen mellom eiendomsmeglerne.
I tillegg til forslagene om endringer i regelverket som gjelder
for eiendomsmegling, foreslås det å erstatte henvisninger
til ecu i lover på Finansdepartementets område
med henvisninger til euro.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Dag
Terje Andersen, Berit Brørby, Erik Dalheim, Ranveig Frøiland,
Trond Giske, Tore Nordtun og Hill-Marta Solberg, fra Kristelig Folkeparti,
Randi Karlstrøm, lederen Lars Gunnar Lie og Ingebrigt S.
Sørfonn, fra Fremskrittspartiet, Siv Jensen, Per Erik Monsen
og Kenneth Svendsen, fra Høyre, Børge Brende,
Per-Kristian Foss og Kjellaug Nakkim, fra Senterpartiet, Jørgen
Holte, fra Sosialistisk Venstreparti, Øystein Djupedal,
fra Venstre, Terje Johansen, og fra Tverrpolitisk Folkevalgte, Steinar
Bastesen, viser til merknader under de enkelte avsnitt nedenfor.
Lov om eiendomsmegling ble vedtatt 16. juni 1989. Loven
trådte i kraft 1. april 1990, og erstattet lov
av 24. juni 1938 nr. 13 om eiendomsmegling.
Kredittilsynet har vurdert loven med sikte på å klarlegge
i hvilken grad praksis og erfaring tilsier at det er behov for revisjon
av loven, og har i brev av 23. mars 1995 til Finansdepartementet
gjort rede for denne gjennomgangen og foreslått endringer
på enkelte områder. Videre har Kredittilsynet
i brev av 16. mai 1997 til Finansdepartementet foreslått
nødvendige lov- og forskriftsendringer for gjennomføring av
de EØS-reglene som svarer til Rdir. 92/51/EØF
av 18. juni 1992 om annen generell ordning for godkjenning
av yrkeskompetansegivende utdanning som supplement til Rdir. 89/48/EØF.
Advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co. har i brev av 28. mai
1996 på vegne av Norges Eiendomsmeglerforbund foreslått
en endring av eiendomsmeglingsloven § 1-1 som
presiserer at alle rene oppgjørsoppdrag omfattes av lovens
regler.
Kredittilsynets forslag til endring i eiendomsmeglingsloven,
samt Norges Eiendomsmeglerforbunds forslag til endring av reglene
i eiendomsmeglingsloven om oppgjørsoppdrag, ble sendt på høring
ved Finansdepartementets brev av 30. mai 1997 med frist
1. oktober 1997.
Det er i proposisjonen redegjort nærmere for dette.
Komiteen viser til at lov om eiendomsmegling ble
vedtatt 16. juni 1989 og deler departementets vurdering
at det er behov for en revisjon av loven.
Komiteen viser videre til at de lovforslagene som
har vært på høring i all hovedsak har
hatt som formål å styrke beskyttelsen av eiendomsmeglernes
kunder, og at de fleste høringsinstansene er enige om at det
foreligger et slikt behov.
Det er i proposisjonen redegjort for Kredittilsynets forslag
og Høringsinstansenes merknader når det gjelder
krav til positiv egenkapital og tilstrekkelig likviditet.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at hensynet til eiendomsmeglernes
kunder taler for at personer og foretak som driver eiendomsmegling
bør ha en solid økonomi. Departementet viser til
at alle høringsinstanser som har uttalt seg om forslaget,
med unntak av Nærings- og handelsdepartementet, i hovedsak støtter
forslaget om å innføre et krav om positiv egenkapital
for eiendomsmeglingsforetak. Nærings- og handelsdepartementet
går mot forslaget, og legger særlig vekt på at
krav om positiv egenkapital (suffisiens) vil kunne virke som en
etableringshindring og at kravet om sikkerhetsstillelse gir tilstrekkelig
sikkerhet. Advokatforeningen, Tilsynsrådet for advokatvirksomhet
og Justisdepartementet stiller spørsmål ved hensiktsmessigheten
ved å sette krav om positiv egenkapital til advokater og
eiendomsmeglere som driver eiendomsmegling i enkeltmannsforetak.
Disse legger vekt på at advokater og enkeltmannsforetak
har ubegrenset ansvar for sine forpliktelser, at Kredittilsynet
ikke har full innsynsrett i advokaters regnskaper og at et slikt
krav må antas å være en etableringshindring
for mange advokater og personer med eiendomsmeglerbrev.
Departementet legger til grunn at kravet til sikkerhetsstillelse
etter eiendomsmeglingsloven § 2-5, jf. forskrift
20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling, normalt vil være
tilstrekkelig til å dekke det ansvar eiendomsmeglere kan
pådra seg under utøvelse av virksomheten. Departementet
viser imidlertid til at sikkerhetsstillerens ansvar pr. oppdrag
pr. skadelidte kan begrenses ved avtale, men ikke til mindre enn
2,5 mill. kroner. Departementet legger videre vekt på at
Kredittilsynets oversikter tyder på at risikoen for underslag av
klientmidler og andre økonomiske misligheter er større
blant eiendomsmeglingsforetak med dårlig økonomi.
Departementet vil, i motsetning til Nærings- og handelsdepartementet,
legge mindre vekt på om det kan dokumenteres at rapportering
fra eindomsmeglerforetakene til Kredittilsynet er egnet til å avdekke
insolvens. Departementet mener derfor det er grunn til å sette
krav til eiendomsmeglingsforetakenes egen økonomi i tillegg
til krav om sikkerhetsstillelse. Et krav om positiv egenkapital
vil etter departementets syn bidra til forebyggelse av situasjoner
der faren for underslag av klientmidler og andre økonomiske
misligheter øker. Departementet viser for øvrig
til at et tosporet system med både kapitalkrav og krav
til sikkerhetsstillelse er i samsvar med det som er gjort gjeldende for
verdipapirforetak.
Kredittilsynet foreslår at positiv egenkapital skal være
en forutsetning for å få bevilling til å drive
eiendomsmegling også for personer som har eiendomsmeglerbrev,
jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd
nr. 1. Tilsynets forslag innebærer videre at Kredittilsynet
kan kreve at en advokats eiendomsmegling opphører dersom
vedkommende ikke har positiv egenkapital. Departementet er enig
med de høringsinstanser som peker på at et krav
om positiv egenkapital kan være mindre hensiktsmessig overfor
advokater og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling. Som
påpekt av enkelte høringsinstanser må det
antas at et krav til positiv egenkapital ville kunne utelukke særlig
yngre nyutdannede personer fra å drive eiendomsmegling.
Som det framgår nedenfor foreslår departementet
på denne bakgrunn en noe annen løsning for advokater
og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling enn
det som følger av Kredittilsynets forslag.
Departementet foreslår etter dette et krav om at foretak
som skal drive eiendomsmegling, bortsett fra personer med bevilling
til å drive eiendomsmegling, skal ha eiendeler som i verdi
overstiger foretakets samlede forpliktelser (positiv egenkapital).
Kravet til positiv egenkapital vil dermed omfatte aksjeselskaper,
ansvarlige selskaper, banker og boligbyggelag som gis bevilling
til å drive eiendomsmegling. Når det gjelder boligbyggelags
adgang til å drive eiendomsmegling vises det til nærmere
omtale i kapittel 6. På bakgrunn av de kapitalkrav som
er fastsatt for banker, anser departementet for øvrig at
kravet til positiv egenkapital for banker som driver eiendomsmegling vil
ha begrenset betydning. Kravet om positiv egenkapital vil, sammen
med krav om å kunne oppfylle sine forpliktelser etterhvert
som de forfaller (se under), erstatte gjeldende krav til solvens
(se pkt. 3.1 om solvensbegrepet). Et krav om positiv egenkapital
vil gå lenger enn solvenskravet idet det ikke tas hensyn
til om søkeren likevel kan oppfylle sine forpliktelser
etterhvert som de forfaller. Departementet anser et krav om positiv
egenkapital som nødvendig når det gis bevilling
til å drive eiendomsmegling. Det vises til departementets
forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-1
tredje ledd (som blir nytt fjerde ledd), nr. 4.
Departementet mener videre at Kredittilsynet bør kunne
kalle tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling dersom
foretak som nevnt ikke lenger har positiv egenkapital, og foreslår
en regel om dette. Det vil være opp til Kredittilsynet å vurdere
om bevillingen skal trekkes tilbake dersom et eiendomsmeglerforetak ikke
lenger har positiv egenkapital, men fremdeles er i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etterhvert som de forfaller. Det vises til departementets
forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-8
annet ledd nr. 1.
Etter gjeldende regler faller bevillingen automatisk bort dersom
et meglerforetak blir tatt under konkursbehandling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-8
første ledd. Departementet mener at tilsynshensyn tilsier at
bortfall av bevillingen også i konkurstilfellene bør skje
ved at bevillingen kalles tilbake. Departementet foreslår
derfor en justering i loven slik at Kredittilsynet skal kalle bevillingen
tilbake dersom en person eller foretak med bevilling til å drive
eiendomsmegling blir tatt under konkursbehandling, jf. departementets
forslag til endring i § 2-8 første ledd
nr. 1.
Økokrim påpeker at det kan være noe
uklart om Kredittilsynets forslag om krav til positiv egenkapital innebærer
et krav om at balansen i regnskapet skal vise positiv egenkapital,
eller om det skal være et krav om at de virkelige verdier
i foretaket skal overstige forpliktelsene. Tilsynshensyn kan etter
departementets vurdering tilsi at et krav om positiv egenkapital relateres
til regnskapstallene i balansen som skal rapporteres til Kredittilsynet.
Som påpekt av Økokrim medfører prinsippet
om historisk kostbaserte regnskaper, at det kan være stor
forskjell mellom virkelig og bokført verdi av eiendeler
(og gjeld), slik at et foretak kan ha positiv reell egenkapital
selv om regnskapet viser negativ egenkapital. Departementet mener
at det vil være uheldig å innføre et
krav som gir adgang til å kalle tilbake bevillingen til
reelt solide foretak, og at den reelle egenkapitalen (virkelig verdi
av eiendelene) derfor bør legges til grunn for et krav
om positiv egenkapital. Nærings- og handelsdepartementet
legger i sin høringsuttalelse til grunn at positiv egenkapital
må vurderes ut fra «den reelle verdien av eiendelene»,
og mener dette tilsier at det bør avklares nærmere hvordan
kontrollen av dette kan foretas før en tar endelig stilling
til om det bør innføres et krav om positiv egenkapital.
Departementet antar at regnskapsrapporteringen vil gi Kredittilsynet
relevant informasjon for å vurdere virkelig verdi av egenkapitalen
i eiendomsmeglingsforetakene, og har ut fra dette ikke lagt avgjørende
vekt på innvendingene til Nærings- og handelsdepartementet.
Departementet antar at et krav om å være i
stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som
de forfaller (likviditet), ytterligere vil redusere risikoen for økonomiske
misligheter. De innvendinger som enkelte høringsinstanser
har kommet med i forhold til et krav om positiv egenkapital for
advokater og personer med bevilling til å drive eiendomsmegling,
gjør seg etter departementets oppfatning ikke gjeldende
i forhold til et krav om å være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etterhvert som de forfaller. Departementet mener
derfor at et slikt krav vil være en bedre måte å stille
krav om den økonomiske situasjonen for personer med bevilling
til å drive eiendomsmegling, enn Kredittilsynets forslag
om positiv egenkapital. Departementet foreslår ut fra dette
at både personer og foretak må være i
stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som
de forfaller for å få bevilling til å drive eiendomsmegling,
jf. departementets forslag til endringer i § 2-1
tredje ledd (som blir fjerde ledd) nr. 3. Advokater kan drive eiendomsmegling
i medhold av norsk advokatbevilling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2
første ledd nr. 2. For slik bevilling gjelder bl.a. regler
i domstolloven (se pkt. 3.1). I samsvar med det systemet det er
lagt opp til i eiendomsmeglingsloven, vil departementet ikke foreslå å stille
krav til positiv egenkapital eller at advokaten skal være
i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som
de forfaller som et eksplisitt vilkår for at advokater
kan drive eiendomsmegling. Departementet mener imidlertid at Kredittilsynet,
i tråd med systemet i loven, bør kunne kreve at
en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet opphører dersom
advokaten ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser
etterhvert som de forfaller, og foreslår en regel om dette.
Det vises til departementets forslag til endringer i § 2-8
fjerde ledd nr. 2.
På tilsvarende måte foreslås det at
Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling til å drive
eiendomsmegling dersom en person eller foretak med bevilling til å drive
eiendomsmegling ikke lenger er i stand til å oppfylle sine
forpliktelser etterhvert som de forfaller, jf. departementets forslag
til endringer i § 2-8 annet ledd nr. 1.
Departementet mener i samsvar med Kredittilsynets vurdering at
det bør stilles krav til den økonomiske situasjonen
for personer som søker om å få eiendomsmeglerbrev,
og dermed rett til å bruke tittelen «statsautorisert
eiendomsmegler» og rett til å være faglig
ansvarlig for eiendomsmeglingsforetak. Dette er ivaretatt etter
gjeldende regler ved et krav om solvens (se pkt. 3.1) for å få utstedt
eiendomsmeglerbrev, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3
første ledd nr. 3. Departementet foreslår at kravet,
i likhet med det som foreslås for å få bevilling,
skjerpes noe ved å innføre et krav også for
utstedelse av eiendomsmeglerbrev om at søkeren er i stand
til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller.
Departementet mener at Kredittilsynet bør kalle tilbake
eiendomsmeglerbrev dersom eiendomsmegleren ikke lenger oppfyller
dette kravet, og foreslår at Kredittilsynet skal kalle
tilbake eiendomsmeglerbrev dersom vedkommende ikke lenger er i stand
til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller.
Departementet foreslår i tillegg et krav om at eiendomsmeglerbrev
bare kan utstedes til den som er myndig, og at Kredittilsynet skal
kalle eiendomsmeglerbrev tilbake dersom vilkåret ikke lenger
er oppfylt. Departementet har ikke opplysninger om at eiendomsmegling
i praksis har vært drevet av umyndige. Departementet mener
likevel at de følger en eventuell umyndiggjøring
har, bl.a. at vedkommende ikke gyldig kan påta seg forpliktelser,
gjør det naturlig å presisere et slikt krav i
loven. Det vises til vergemålsloven § 2
om at den som er umyndig ikke selv kan råde over sine midler
eller binde seg ved rettshandel, med mindre annet særlig
er bestemt. Det anses ikke praktisk å utstede eiendomsmeglerbrev
til mindreårige. Departementet legger derfor til grunn
at et krav om å være myndig for å få eiendomsmeglerbrev i
praksis bare vil kunne ha betydning ved umyndiggjørelse.
Etter domstolloven § 220 tredje ledd, jf. § 230
annet ledd, gjelder tilsvarende for advokat som blir satt under
vergemål. Departementet viser for øvrig til at
krav til myndighet også følger av lover av samme
type som eiendomsmeglingsloven. Eksempelvis er det etter revisorloven
krav om ikke å være umyndiggjort for å bli
opptatt i revisorregisteret eller få bevilling som statsautorisert
revisor, jf. § 11 første ledd nr. 4 og § 11
tredje ledd nr. 2. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov foreslås
det å videreføre et lovkrav om å være
myndig for å bli godkjent som registrert eller statsautorisert
revisor, jf. forslag til § 3-4. Det vises til
departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-3
første ledd og § 2-9.
Departementet er for øvrig enig med Justisdepartementet
i at begrepsbruken i eiendomsmeglingsloven kan gjøres klarere
mht. skillet mellom foretak og enkeltpersoner med bevilling til å drive
eiendomsmegling. Departementet foreslår enkelte endringer
i eiendomsmeglingsloven i tråd med Justisdepartementets
merknad. Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-1
tredje ledd (som blir nytt fjerde ledd), § 2-2
første og annet ledd, § 2-5 første
ledd, § 2-6 første ledd, § 2-7
annet ledd, § 2-8 første og annet ledd
og ny § 2-10.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1
fjerde ledd (nåværende tredje ledd) nr. 3 og nr. 4
annet punktum, § 2-3 første ledd nr.
4 og 5, jf. § 2-9 første ledd og § 2-8.
Komiteen slutter seg videre til forslagene til lov
om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-2 første
og annet ledd, § 2-5 første ledd, § 2-6
første ledd og § 2-7 annet ledd.
Komiteen vil understreke betydningen av kravet
om positiv egenkapital, og er enig med departementet i at det skal
være den reelle egenkapitalen (virkelig verdi av eiendelene)
som bør legges til grunn for et krav om positiv egenkapital.
Det er av sentral betydning at lovverket i seg selv ikke legger
beskrankninger for nyetableringer og at man i praktiseringen av
loven også tar hensyn til egenkapitalutviklingen i nystartede
selskaper.
Det er i proposisjonen redegjort for Kredittilsynets forslag
og høringsinstansenes merknader når det gjelder
krav til skikkethet.
Departementet slutter seg, i likhet med OBOS, Norges Eiendomsmeglerforbund
og Økokrim, i det vesentlige til Kredittilsynets vurderinger.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at det i begrepet «hederlig
vandel» etter tradisjonell forståelse ligger en
henvisning til straffebelagte handlinger. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3
første ledd, slik denne lyder i dag, er det derfor tvilsomt
om Kredittilsynet kan reagere med tilbakekalling av eiendomsmeglerbrev
overfor meglere som ikke har anmerkninger på utskrift fra
straffe- eller bøteregisteret utstedt av politiet. Departementet
er videre enig med Kredittilsynet i at tilliten til en eiendomsmegler
vil kunne svekkes betydelig også i tilfeller der det ikke
foreligger en fellende straffedom eller andre straffereaksjoner.
På denne bakgrunn mener departementet at gode grunner taler
for at det innføres et krav om skikkethet som går
lenger enn kravet til hederlig vandel.
Kredittilsynet foreslår et eget krav om skikkethet i
tillegg til vandelskravet for utstedelse av eiendomsmeglerbrev.
Norges Eiendomsmeglerforbund påpeker at hensynet til forutberegnelighet
for eiendomsmeglerne tilsier at et krav om skikkethet presiseres nærmere
i loven. Departementet er enig i dette. I samsvar med uttalelsen
fra Økokrim går departementet derfor inn for en
løsning som delvis tilsvarer den som er foreslått
for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov.
Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet
skal kunne kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler
anses uskikket fordi vedkommende enten har gjort seg skyldig i straffbar handling
og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig
for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger
har overtrådt eiendomsmeglers plikter etter lov eller forskrifter.
Det foreslåtte kravet vil innebære en lemping
i forhold til gjeldende regler når det gjelder straffbare
forhold. Det vil etter forslaget bare være straffbare forhold
som må antas å svekke tilliten til utøvelsen
av eiendomsmeglervirksomhet, som vil være til hinder for
utstedelse av eiendomsmeglerbrev. Adgangen til å kalle
tilbake eiendomsmeglerbrev der vedkommende anses uskikket fordi
vedkommende grovt eller gjentatte ganger har overtrådt
sine plikter etter lov eller forskrifter innebærer en skjerping
i forhold til gjeldende regelverk. Bestemmelsen vil omfatte overtredelser
av enhver art uavhengig av om overtredelsen er straffebelagt. Departementet
legger til grunn at det vil være opp til Kredittilsynet å vurdere om
det foreligger slik overtredelse. Selv om overtredelse er straffebelagt
vil det dermed ikke kreves dom for overtredelse før tilbakekalling
kan skje. En person som har fått eiendomsmeglerbrevet kalt
tilbake, kan i henhold til gjeldende praksis i Kredittilsynet søke
om å få utstedt eiendomsmeglerbrev på nytt.
Departementet mener videre at det bør være
et vilkår for å få utstedt eiendomsmeglerbrev
at det ikke foreligger noe forhold som kunne ført til at
brevet ville blitt kalt tilbake, og foreslår en regel om
dette. Det vises til departementets forslag til endring i eiendomsmeglingsloven § 2-3
første ledd nr. 6 og § 2-9 annet ledd.
Etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 tredje ledd kan
departementet (Kredittilsynet) trekke bevilling til å drive
eiendomsmegling tilbake dersom foretaket har gjort seg skyldig i
grov eller vedvarende overtredelse av dets plikter etter lov eller
forskrifter. Det samme gjelder dersom det ellers finnes mislige
forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av
virksomheten kan være til skade for allmenne interesser.
Etter departementets forslag videreføres disse reglene
i § 2-8 annet ledd nr. 4 og 5. Departementet mener,
på tilsvarende måte som over om eiendomsmeglerbrev,
at det bør være et krav for å få bevilling
til å drive eiendomsmegling at det ikke foreligger slike
forhold, og foreslår en regel om dette. Det vises til departementets
forslag til endringer i § 2-1 tredje ledd (som
blir nytt fjerde ledd) nr. 4.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at tilliten til en
person med eiendomsmeglerbrev vil kunne svekkes betydelig i tiden
fra en anmeldelse for et straffbart forhold og frem til eventuell
frifinnelse, henleggelse, påtaleunnlatelse eller fellende
dom. Særlig gjelder dette dersom det foreligger påstand
om økonomiske misligheter. Departementet viser på den annen
side til at eiendomsmeglerbrev ikke gir rett til å drive
eiendomsmegling, og mener ut fra dette at en slik tillitssvikt ikke
er like alvorlig som i tilfeller der en person eller foretak med
rett til å drive eiendomsmegling (advokat eller person/foretak
med bevilling til å drive eiendomsmegling) er siktet for
et forhold som kan medføre tilbakekalling av bevillingen.
Departementet mener at tilsvarende hensyn gjør seg gjeldende
dersom en advokat eller person med eiendomsmeglerbrev, som er faglig
leder av eiendomsmeglingsvirksomheten i et foretak med bevilling
til å drive eiendomsmegling, er siktet for et forhold som kan
medføre tilbakekalling av foretakets bevilling.
Departementet viser i denne forbindelse til at det overfor advokater
som er siktet for en forbrytelse eller forseelse som kan medføre
tap av advokatbevilling, er adgang for Advokatbevillingsnemnden å bestemme
at bevillingen skal tre ut av kraft inntil saken er endelig avgjort,
jf. domstolloven § 230 fjerde ledd. Tilsvarende
er det også foreslått en regel om suspensjon av
godkjenning for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98), jf. forslaget
til § 9-2.
Departementet foreslår derfor at dersom en person eller
foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling er siktet
for et forhold som kan medføre tilbakekalling av bevillingen,
skal Kredittilsynet kunne suspendere bevillingen inntil straffesaken
er avsluttet. Slik suspensjon skal etter forslaget også kunne
skje dersom den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten i
et foretak er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekalling
av foretakets bevilling. Tilsvarende skal Kredittilsynet etter forslaget
kunne bestemme at en advokats rett til å drive eiendomsmegling skal
suspenderes inntil straffesaken er avsluttet. For advokater innebærer
forslaget en dobbeltbehandling med reglene om suspensjon av advokatbevilling
i domstolloven. Departementet mener dette er naturlig ut fra at
reglene i eiendomsmeglingsloven skal ivareta til dels andre hensyn
enn reglene i domstolloven. Slik dobbeltbehandling er for øvrig
i tråd med systemet etter gjeldende regel i eiendomsmeglingsloven § 2-8 fjerde
ledd om at departementet (Kredittilsynet) kan kreve at en advokats
eiendomsmeglingsvirksomhet skal opphøre etter de samme
regler som gjelder for tilbakekalling av bevilling til å drive
eiendomsmegling. Det vises til departementets forslag til ny § 2-10
i eiendomsmeglingsloven.
Etter Norges Eiendomsmeglerforbunds syn bør dokumentene
i de saker som vil kunne bli behandlet etter bestemmelsene om tilbakekalling/suspensjon
av eiendomsmeglerbrev, klassifiseres som interne dokumenter og unntas
offentlighet. Departementet viser til de generelle reglene om offentlighet
og taushetsplikt i offentlighetsloven, forvaltningsloven og kredittilsynsloven.
Departementet ser ikke behov for særskilte regler knyttet
til disse typer saker. I enkelte tilfeller vil for øvrig
hensynet til eiendomsmeglerens kunder kunne tilsi at Kredittilsynet,
innen rammen av taushetsplikten, går ut med opplysninger
i slike saker.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1
nytt fjerde ledd nr. 4, § 2-3 første
ledd nr. 6, § 2-9 annet ledd og ny § 2-10.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet, Høyre og Tverrpolitisk Folkevalgte,
slutter seg til forslaget i proposisjonen til § 2-9
første ledd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Tverrpolitisk Folkevalgte er i hovedsak
enig i departementets vurderinger, men mener at Kredittilsynet i
større grad må kunne utøve skjønn
i saker som gjelder tilbakekalling av eiendomsmeglerbrev, da enkelte
tilfeller kan være midlertidige og ikke nødvendigvis
representere en fare for kundene. Disse medlemmer mener det
er tilstrekkelig at Kredittilsynet får hjemmel til å trekke
tilbake eiendomsmeglerbrevet.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
«I lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. gjøres
følgende endring:
§ 2-9 første ledd skal lyde:
Kredittilsynet kan kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en
eiendomsmegler ikke lenger fyller kravene i § 2-3
første ledd nr. 4 og 5.»
Disse medlemmer mener videre at en
slik endring vil gi mer like rammebetingelser for advokater og eiendomsmeglere.
Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3 utstedes
eiendomsmeglerbrev av departementet (delegert til Kredittilsynet)
til den som oppfyller nærmere angitte krav (disse er omtalt
under punkt 4.1). Det er ikke stilt krav om faglig oppdatering eller
lignende som grunnlag for å beholde eiendomsmeglerbrev.
Det er i proposisjonen redegjort for Kredittilsynets forslag
og høringsinstansenes merknader når det gjelder
krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev.
Departementet viser til Kredittilsynets vurdering av at det ikke
uten videre bør være gitt at en person som ikke
har vært beskjeftiget med eiendomsmegling på flere år
skal anses som kvalifisert til stilling som faglig leder av eiendomsmeglingsforetak.
Det vises videre til Kredittilsynets vurdering av at det også for eiendomsmeglere
som har vært i virksomhet kan være behov for jevnlig
oppdatering for å opprettholde eiendomsmeglerbrevet. Departementet
legger til grunn at etterutdanning og oppdatert praksis vil øke
sikkerheten for at eiendomsmeglere driver sin virksomhet på en
forsvarlig måte. Som det vil fremgå nedenfor anser imidlertid
departementet det ikke nødvendig at det stilles lovkrav
til etterutdanning m.v. Det legges vekt på en konkret vurdering
av behovet for oppdatering av kunnskap, den oppdatering som eiendomsmeglerne
i dag gjennomfører i egen regi og de administrative kostnadene
forbundet med et krav om etterutdanning.
Kredittilsynet viser til at det er fastsatt i revisorloven § 12
tredje ledd at registrering og statsautorisering av revisorer gis
for et tidsrom av fem år, og at departementet i den forbindelse
kan gi forskrifter om fornyingen, krav til revisjonspraksis, videreutdanning og
avgifter. Bestemmelsen tilsvarer Kredittilsynets forslag for eiendomsmeglere.
Bestemmelsen ble fastsatt ved lov 16. juni 1989 nr. 55,
men er ikke satt i kraft. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov,
som ble fremmet etter at Kredittilsynet utformet sitt høringsbrev,
er det foreslått en bestemmelse i § 3-7
om at revisor skal gjennomgå etterutdanning i samsvar med
regler fastsatt av departementet. Etter forslaget skal godkjenningen
kalles tilbake dersom revisor ikke har gjennomgått slik
etterutdanning, jf. forslaget § 9-1. Det er ikke
foreslått å videreføre en tidsbegrensning på godkjenning
av revisorer. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) står det bl.a.
om forslaget (pkt. 6.9.5):
«Departementet går ikke inn for at godkjenning skal
gis for en tidsbegrenset periode. Etter departementets syn vil en
slik løsning være unødig arbeidskrevende
for Kredittilsynet. Dersom Kredittilsynet i forbindelse med sitt
tilsyn ser at godkjent revisor ikke har gjennomført nødvendig
etterutdanning, vil Kredittilsynet kunne tilbakekalle godkjenningen
etter lovforslagets § 9-1.»
Kredittilsynet uttaler, i forbindelse med tidsintervall for fornyelse,
at «revisjonsbransjen i større grad enn eiendomsmeglere
er underlagt et omskiftelig regelverk, og at behovet for oppdatering
nok er mer fremtredende (for revisorer) enn tilfellet er innen eiendomsmeglingsbransjen».
Norges Eiendomsmeglerforbund viser i sin høringsuttalelse
til at det siden 1996 har fungert en ordning i regi av forbundet
med obligatorisk etterutdanning for organisasjonens medlemmer. Departementet antar
denne ordningen bidrar til faglig oppdatering av eiendomsmeglere
og forsvarlig eiendomsmegling. På den annen side er det
ikke noe krav om at eiendomsmeglere skal være medlemmer
av Norges Eiendomsmeglerforbund. Ordningen vil derfor ikke omfatte
alle meglere. Departementet antar likevel at etterutdanningen i
regi av Eiendomsmeglerforbundet i stor grad bidrar til å redusere
det reelle behovet for et lovkrav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev
som foreslått av Kredittilsynet.
Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene
til Advokatforeningen og Eiendomsmeglerforbundet, at de økte
administrative kostnader som må antas å følge
med et krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev, tilsier at det påvises
et klart behov før det innføres et slikt krav.
Departementet kan ikke se at det er påvist forhold blant
eiendomsmeglerne som tilsier at det er noe utbredt problem at det
ikke gjelder noe krav om faglig oppdatering og fornyelse av eiendomsmeglerbrev.
Det vises videre til at Kredittilsynets forslag ikke inneholder
noe tilsvarende krav om faglig oppdatering for advokater som driver
eiendomsmegling. Dette taler etter departementets oppfatning også mot å innføre
et slikt krav.
Etter en helhetsvurdering av de forhold som er nevnt over, mener
departementet det bør legges størst vekt på de
hensyn som taler mot å innføre et krav om fornyelse
av eiendomsmeglerbrev, og går ikke inn for lovendringer
på dette punktet nå. Departementet vil eventuelt
kunne vurdere dette på nytt, dersom det senere skulle vise
seg at manglende faglig oppdatering blant eiendomsmeglere er et
problem for eiendomsmeglernes kunder.
Komiteen slutter seg til departementets
vurdering når det gjelder krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev.
Komiteen er enig i at det bør legges
størst vekt på de hensyn som taler mot å innføre
krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev, og støtter derfor
departementet i at det ikke gjøres lovendringer på dette punktet
nå.
Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Kredittilsynets
forslag og høringsinstansenes merknader når det
gjelder boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at boligbyggelagenes
opprinnelige tildeling av andeler i nystiftede borettslag, jf. borettslagsloven § 8,
ikke bør anses som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Kredittilsynet har foreslått et lovfestet unntak for slik
tildeling. Ingen høringsinstanser har hatt innvendinger
mot dette. Departementet legger, i motsetning til Kredittilsynet,
til grunn at boligbyggelags opprinnelige tildeling av andeler i
tilknyttede borettslag etter borettslagsloven § 8,
ikke er eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1.
Etter departementets vurdering vil det derfor ikke være
behov for en særskilt regel om at opprinnelig tildeling
ikke regnes som eiendomsmegling.
Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag er eiendomsmegling som i henhold til boligbyggelagsloven § 1
første ledd faller innenfor det primære formålet
til boligbyggelag. Som påpekt av Kommunal- og arbeidsdepartementet og
NBBL, er slik formidling også en tradisjonell del av virksomheten
i boligbyggelagene. Departementet mener det fortsatt bør
legges til rette for at boligbyggelagene kan formidle andeler i
tilknyttede borettslag. Eiendomsmeglingsloven bygger på at
eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler skal være trygt (hensynet
til kunde-/forbrukerbeskyttelse) og at det skal legges
til rette for vel fungerende konkurranse mellom eiendomsmeglere.
Departementet mener dette bør danne utgangspunkt for
vurderingen av om, og i hvilken grad de rammer som gjelder for annen
eiendomsmegling også bør gjelde for boligbyggelagenes
formidling av andeler i tilknyttede borettslag.
Det gjeldende unntaket for boligbyggelagenes formidling av andeler
i tilknyttede borettslag er omtalt i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) om
lov om eiendomsmegling punkt 3.3.4 og Innst. O. nr. 92 (1988-89) punkt
4.3.4 (s. 6). Departementet uttaler i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) (s.
12):
«Departementet mener - i likhet med utvalget
- at boligbyggelagenes formidling av andeler i borettslag som er
tilknyttet boligbyggelagene ikke bør komme inn under lov
om eiendomsmegling. Denne formidlingsvirksomheten er avgrenset og
en naturlig del av boligbyggelagenes generelle virksomhet hvor hensynet
til kjøper og selger ikke tilsier at reglene i eiendomsmeglingsloven
kommer til anvendelse. De regler som gjelder for boligbyggelagenes
virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig
forbrukerbeskyttelse.»
Departementet har på bakgrunn av Kredittilsynets gjennomgang
funnet grunn til å vurdere på nytt forutsetningen
om at reglene som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre
en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Kredittilsynet har vist til
at borettslovgivningen har få regler som sikrer partene
forbrukerbeskyttelse i forhold til boligbyggelaget når
laget medvirker ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Det vises til omtalen i pkt 6.2. NBBL mener en eventuell endring
av dagens forhold må ha som utgangspunkt at medlemmer og
beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold,
og viser til at «det foreligger ingen dokumentasjon for
at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag
skulle medføre mange skadesaker».
Flere andre høringsinstanser legger vekt på at
reglene i eiendomsmeglingsloven innebærer en forbrukerbeskyttelse
som bør foreligge også ved boligbyggelags medvirkning
ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Etter en helhetsvurdering mener departementet at hensynet til
forbrukerbeskyttelse taler for at reglene i eiendomsmeglingsloven
bør gjelde for boligbyggelags medvirkning ved omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at
formelle regler til sikring av forbrukerhensyn, bør gjelde også for
eiendomsmegling i boligbyggelag. Departementet går på denne
bakgrunn inn for å oppheve det generelle unntaket i eiendomsmeglingsloven
for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag.
Som påpekt av Kredittilsynet, Kommunal- og arbeidsdepartementet
og NBBL har boligbyggelagene normalt god kunnskap om de boligene
som omsettes gjennom sin særskilte nærhet til
de tilknyttede borettslagene. Videre gjelder det her likeartede
formidlingsoppdrag knyttet til en forholdsvis homogen boligmasse.
Departementet legger videre til grunn, i likhet med Kredittilsynet
og de nevnte høringsinstansene, at omsetning av borettsandeler
normalt omfatter lavere beløp enn annen boligomsetning,
og at dette har sammenheng med at borettslag typisk finansieres
med en relativt høy andel fellesgjeld som reduserer prisen
på borettsandelene. Dette er forhold som må antas å medføre
lavere oppgjørsrisiko for partene ved å overlate formidlingsoppdraget
til boligbyggelaget. Departementet mener derfor det vil være
forsvarlig at det fastsettes noe lempeligere rammer for slik formidling
enn for annen eiendomsmegling. Departementet har i vurderingen av
hvilke unntak og tilpasninger som bør gjelde, tatt særlig
hensyn til de rammer som boligbyggelagene selv påpeker
vil være særlig byrdefulle. Det vises særlig
til Kommunal- og arbeidsdepartementets og NBBLs høringsuttalelser.
På den annen side er det lagt vekt på at forbrukerbeskyttelsen
som ligger i eiendomsmeglingsloven bør gjelde så langt
som mulig.
Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet
kan gi boligbyggelag bevilling til å medvirke som forretningsfører
til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
Boligbyggelag må etter forslaget fylle de alminnelige kravene
for å få bevilling som etter endringer foreslått
i proposisjonen her omfatter krav om fast kontorsted i Norge, å stille
sikkerhet etter § 2-5 (med mindre det gjøres
unntak, jf. omtale nedenfor), å være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etterhvert som de forfaller og å ha
eiendeler som i verdi overstiger lagets samlede forpliktelser. Videre
må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-8
annet ledd nr. 4 (bevillingshaver har grovt eller gjentatte ganger
overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter) eller
nr. 5 (bevillingshaver har gjort seg skyldig i mislige forhold som
gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan
være til skade for allmenne interesser) kunne ført til
at bevillingen ville blitt kalt tilbake. Det vises til departementets
forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-1 nye fjerde
og femte ledd.
Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene
til Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, at det ikke er nødvendig å stille
krav om at den faglige leder av boligbyggelags medvirkning til omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag skal være person med eiendomsmeglerbrev
eller advokat, og foreslår at det alminnelige krav om at
faglig leder skal være person med eiendomsmeglerbrev eller
advokat ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning
av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at
det er samlet mye erfaring og kunnskap om slik omsetning i boligbyggelagene.
Departementet antar at det normalt vil finnes en person ansatt i
boligbyggelaget som har en slik erfaringsbakgrunn at vedkommende
på betryggende måte kan fungere som faglig leder
av slik eiendomsmegling i boligbyggelaget. Departementet mener at
hensyn til forbrukerbeskyttelse, tilsyn og klare ansvarsforhold
tilsier at det utpekes en person i boligbyggelaget som faglig leder
av boligbyggelagets medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag. Vedkommende boligbyggelaget utpeker som faglig leder
bør etter departementets syn fylle visse krav til erfaring
og eventuelt utdannelse. Departementet mener at erfaring fra boligbyggelag
med omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, i denne sammenheng
bør anses som særlig relevant. Departementet mener
videre at en person som faktisk har ledet slik eiendomsmeglingsvirksomhet
i et boligbyggelag som utgangspunkt skal anses kvalifisert til fortsatt å være
faglig leder av virksomheten, forutsatt at vedkommende har ledet
virksomheten på en betryggende måte. Departementet
foreslår etter dette at Kredittilsynet i vilkår
for slik bevilling skal kunne stille krav til faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten,
jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje
ledd.
Departementet mener videre at hensynet til partene tilsier at
det ikke vil være nødvendig med samme krav til
sikkerhet for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler
i tilknyttede borettslag som for annen eiendomsmegling. Departementet
legger vekt på den relativt lavere risiko som antas å foreligge
ved slik eiendomsmegling, jf. vurderingen over. Departementet legger
opp til at de beløpsgrenser som ellers begrenser sikkerhetsstillers
ansvar (10 mill. kroner totalt og 2,5 mill. kroner per skadetilfelle)
kan settes lavere for slik begrenset bevilling. Departementet antar at
disse beløpsgrensene i utgangspunktet bør halveres for
boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag. Beløpsgrensene bør ut fra et slikt
utgangspunkt vurderes konkret for hvert enkelt boligbyggelag ut
fra omfang og risiko ved virksomheten. Etter en slik vurdering kan
det etter forholdene anses tilstrekkelig å fastsette enda
lavere beløpsgrenser, eller det kan anses nødvendig å fastsette
beløpsgrenser opp mot det som gjelder for annen eiendomsmegling.
Det siste kan være særlig aktuelt for boligbyggelag
i de større byene som driver slik eiendomsmeglingsvirksomhet
i stort omfang. Departementet foreslår i tråd
med dette at det i vilkårene for slik bevilling kan gjøres
unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5
om sikkerhetsstillelse, jf. departementets forslag til § 2-1
nytt tredje ledd.
De alminnelige kravene for å få bevilling omfatter etter
gjeldende regler ikke eiendomsmeglerbevilling som etter § 2-1
annet ledd kan gis til bank eller boligbyggelag. Departementet foreslår å gjøre
de alminnelige kravene anvendelige også på slik
bevilling, og mener dette vil være en naturlig oppfølging
av forslaget om at kravene skal få anvendelse på boligbyggelags
medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel
i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
Departementet foreslår å presisere i loven
at eiendomsmeglingsloven § 2-6 første
ledd, som setter forbud mot å drive annen næringsvirksomhet,
ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av
andeler i tilknyttede borettslag, eller for bank eller boligbyggelag
med alminnelig bevilling etter § 2-1 annet ledd.
Virksomheten til boligbyggelag og banker reguleres i hhv. boligbyggelagsloven
og banklovgivningen. Forslaget innebærer derfor bare en
teknisk tilpasning.
Reglene i eiendomsmeglingsloven kap. 3 om oppdraget og utførelsen
av dette, kap. 4 om meglerens vederlag og kap. 5 om taushetsplikt,
straff m.v. skal etter forslaget gjelde for slik eiendomsmegling.
Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 1-1
tredje ledd, § 2-1 annet ledd og nytt tredje ledd
og § 2-6 første ledd, og boligbyggelagsloven § 1.
For boligbyggelag som fortsatt ønsker å medvirke til
omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, vil det være
behov for tid til å innrette seg etter endringene som foreslås
her. Det vises her særlig til forslaget om krav til bevilling
for slik eiendomsmegling. Departementet foreslår derfor
at det kan fastsettes overgangsbestemmelser. Departementet antar
at reglene i eiendomsmeglingsloven ikke bør gjøres
gjeldende for slik eiendomsmegling før ca. et halvt år
etter at nye lovbestemmelser er vedtatt. Det vil kunne være
praktisk behov for tillemping av regelverket i en overgangsperiode,
herunder unntak fra enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven
i en overgangsperiode.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1
tredje ledd og § 2-1 fjerde ledd (nåværende
tredje ledd).
Komiteen slutter seg videre til forslagene til lov
om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1
annet ledd og § 2-6 første ledd.
Komiteen viser til at boligbyggelagene i sin helhet
har vært unntatt fra bestemmelsene i lov om eiendomsmegling.
Komiteen viser videre til at til tross for at
det er fritt meglervalg for den enkelte andelseier som skal selge
sin bolig, velger et stort flertall at boligbyggelagene skal bistå ved
salget.
Av hensyn til forbrukerne har komiteen forståelse
for departementets forslag til at de materielle reglene i eiendomsmeglingsloven
også skal være bindende for boligbyggelagenes
omsetning. Komiteen kan likevel ikke anbefale dette.
For det første vil en slik ordning ramme boligbyggelagene
ulikt, basert på deres størrelse og omsetning.
Videre vil komiteen understreke den kjennskapen som
boligbyggelagene har til de andelene som omsettes og at de derved
også har spesialkompetanse på dette området.
Det bør også tillegges vekt at det i mange deler
av landet er svært liten tilgang på eiendomsmeglerfirma
og at boligbyggelagene i så henseende spiller en viktig
rolle.
Komiteen fremmer derfor følgende forslag:
«I lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. gjøres
følgende endring:
§ 2-1 nytt tredje ledd skal lyde:
Boligbyggelag kan uten bevilling medvirke til omsetning av andeler
i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører.
For slik medvirkning gjelder §§ 2-4,
2-5 og 2-7, samt kapittel 3, kapittel 4 unntatt § 4-1
første ledd og kapittel 5. Kredittilsynet kan gjøre
unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5.»
Komiteen foreslår videre at
forslag til endring i § 1 annet ledd bokstav e
i lov av 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag utgår.
Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Eiendomsmeglerforbundets
forslag og høringsinstansenes merknader når det
gjelder oppgjørsoppdrag.
Departementet har merket seg at høringsinstansene er
delt i synet på om det bør fastsettes en regel
i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag
i forbindelse med eiendomshandler vil omfattes av definisjonen av
eiendomsmegling og dermed reglene i eiendomsmeglingsloven.
Departementet mener det bør legges stor vekt på at
det knytter seg viktige forbrukerbeskyttelseshensyn til det økonomiske
oppgjøret ved eiendomshandler. Dette er også påpekt
av flere av de høringsinstanser som går mot Eiendomsmeglerforbundets
forslag. Krav om bevilling og sikkerhetsstillelse er i denne sammenheng
viktig. På den annen side bør det etter departementets
oppfatning, innen rammen av tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse,
legges til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring
av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler
som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller sikkerhet
for eiendomsmegling. Det mest praktiske synes her å la
en bank eller advokat stå for oppgjøret. Departementet
er enig med de høringsinstanser som påpeker at
partenes behov for sikkerhet i disse tilfellene er godt ivaretatt
gjennom krav til soliditet som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse
for advokater. Oppgjørsoppdrag som måtte utføres
av andre, derimot, vil ikke være sikret på samme
måte. Departementet vil her særlig peke på muligheten
for at personer med rett til benytte tittelen «statsautorisert
eiendomsmegler» kan utføre oppgjørsoppdrag
uten eiendomsmeglerbevilling og uten å stille sikkerhet.
Flere høringsinstanser har pekt på de ulemper
det vil medføre å begrense den mulighet banker
og advokater har til å utføre rene oppgjørsoppdrag.
Departementet er enig i at advokater og banker fortsatt bør kunne
utføre slike oppdrag, men mener at dette i det alt vesentligste
er ivaretatt gjennom de særregler som allerede følger
av eiendomsmeglingsloven. I eiendomsmeglingsloven § 1-2
annet ledd er det fastsatt et generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven
for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med
ivaretakelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren.
Bestemmelsen åpner for at banker og advokater vil kunne
utføre oppgjørsoppdrag for personer det består
et kunde- eller klientforhold til. Departementet legger til grunn
at advokater i medhold av denne bestemmelsen kan utføre
oppgjør i forbindelse med tradisjonelle advokatoppdrag,
bl.a. de som er nevnt av Advokatforeningen i deres høringsuttalelse.
Departementet legger etter dette til grunn at den nevnte bestemmelsen
i all hovedsak vil ivareta de hensyn høringsinstansene
har vist til.
Departementet legger videre til grunn at banker i medhold av
det generelle unntaket som nevnt over vil kunne utføre
oppgjør dersom det skjer i forbindelse med at en av partene
i eiendomshandelen tar opp lån i banken, innfrir lån,
foretar endinger i forhold til pantsettelser m.v. På bakgrunn
av den omfattende regulering banker er omfattet av samt at banker
tradisjonelt har utført slike oppdrag som en naturlig del
av virksomheten, finner imidlertid departementet det ubetenkelig å fastsette
et generelt unntak fra kravet til eiendomsmeglerbevilling for banker
som forestår rene oppgjørsoppdrag. På bakgrunn
av det som er sagt over mener departementet at det ikke er sannsynlig
at forslaget om at oppgjørsoppdrag skal omfattes av eiendomsmeglingsloven
vil medføre økte priser slik som anført
av Forbrukerrådet og Forbrukerombudet. Departementet viser
her også til at Konkurransetilsynet legger vekt på at
en regulering vil medføre likere konkurransevilkår
for denne type oppdrag. Videre mener departementet at det vil skape
bedre klarhet i lovverket dersom alle oppgjørsoppdrag i
forbindelse med eiendomshandler regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Advokatforeningen gir i sin høringsuttalelse uttrykk
for at reglene i eiendomsmeglingsloven § 3-6 om
kjøperens krav på opplysninger og § 3-7
om meglerens undersøkelsesplikt ikke er særlig
godt tilpasset partenes interesser i forbindelse med rene oppgjørsoppdrag.
Det er bl.a. vist til hensynet til å få handelen
raskt gjennomført (se pkt. 7.2). Departementet viser til
at meglerens plikter etter disse bestemmelsene ikke vil strekke
seg lenger enn det som er relevant i forhold til oppdraget. Dette
følger direkte av § 3-7 som bare omfatter
innhenting og kontroll av «nødvendige» opplysninger.
Eiendomsmeglingsloven § 3-6 lyder:
«(1) Megleren plikter før handel
sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som
minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
1. registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. heftelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnareal,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. ligningsverdi og offentlige avgifter,
8. forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.
(2)
Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller
adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1
første ledd nr. 3), skal megleren dessuten gi opplysninger
om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter.
Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren
også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.»
Meglers plikter etter bestemmelsen skal oppfylles «før
handel sluttes». På rene oppgjørsoppdrag
må dette tillempes ved at pliktene oppfylles før
gjennomføringen av oppgjøret. Departementet legger
videre til grunn at ved rene oppgjørsoppdrag vil det normalt være
opplysninger etter § 3-6 første ledd
nr. 1 til 3 som er relevante, mens opplysninger etter første
ledd nr. 4 til 8 og annet ledd normalt ikke vil ha betydning for
partene.
Ut fra en helhetsvurdering av de hensyn som er nevnt over, foreslår
departementet i tråd med Eiendomsmeglerforbundets forslag
en endring i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag regnes
som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1
første ledd. Det foreslås videre en særskilt
presisering i loven av at banker kan forestå oppgjør
ved eiendomshandler uten bevilling til å drive eiendomsmegling.
Det vises til departementets forslag til endring i § 1-1
første ledd og § 1-2 annet ledd.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1
første ledd og § 1-2 annet ledd nytt
annet punktum.
Komiteen deler departementets oppfatning om at
det bør knyttes forbrukerhensyn til det økonomiske oppgjøret
ved eiendomshandler. Men samtidig bør det også legges
til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring
av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler
som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller
sikkerhet for eiendomsmegling.
Komiteen mener at partenes behov for sikkerhet
i slike tilfeller er godt nok ivaretatt gjennom krav til soliditet
som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse for advokater.
Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, EØS-bestemmelsene,
Kredittilsynets forslag og høringsinstansenes merknader
når det gjelder godkjenning av utenlandsk utdanning og
praksis.
Gjeldende regler i eiendomsmeglingsloven er ikke til hinder for
at utlendinger kan gis rett til å drive eiendomsmegling
i Norge. Det vises her særlig til at regler fastsatt i
medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-3 annet ledd åpner
for godkjenning av utenlandsk eksamen som grunnlag for utstedelse
av eiendomsmeglerbrev, jf. forskrift 20. mars 1990 nr.
177 om eiendomsmegling § 1-1 annet ledd om at
Kredittilsynet etter søknad i det enkelte tilfelle kan
godkjenne utenlandsk eksamen (se pkt. 8.1). Departementet har mottatt
enkelte søknader fra personer godkjent som eiendomsmeglere
i Sverige om godkjenning av svensk eiendomsmeglereksamen som grunnlag
for utstedelse av eiendomsmeglerbrev. EØS-forpliktelsene
etter Rdir. 92/51/EØF om annen generelle
ordning for godkjenning av yrkeskompetansegivende utdanning som supplement
til direktiv 89/48/EØF, har i disse sakene vært
oppfylt ved anvendelse av krav om yrkeserfaring i henhold til artikkel
4 nr. 1, bokstav a (se pkt. 8.2). Kredittilsynet mener at dette
vilkåret ikke kan sies å være særlig
hensiktsmessig å benytte da utenlandsk yrkeserfaring ikke
nødvendigvis sikrer kvaliteten på de tjenester
som skal ytes av en eiendomsmegler her i landet. Departementet er
enig i dette, og legger her vekt på at det bl.a. vil være
nødvendig med kunnskap om de norske reglene som gjelder
ved omsetning av eiendom. Departementet går derfor, i likhet
med Kredittilsynet, inn for å fastsette regler i samsvar
med Rdir. 92/51/EØF om krav til å gjennomføre
en prøveperiode eller bestå en egnethetsprøve.
Det vises til at ingen høringsinstanser har hatt merknader
til Kredittilsynets forslag om dette.
Kredittilsynet legger til grunn at Rdir. 92/51/EØF setter
begrensninger også på vertsstatens adgang til å sette
vilkår for godkjenning av utenlandsk yrkesutøver
som ikke har sammenheng med søkerens kvalifikasjoner. Kredittilsynet
uttaler at «når det gjelder kravet til solvens
i § 2-3 første ledd nr. 3, så er
ikke dette vilkåret nevnt i denne artikkel (artikkel 10).
Dette innebærer at vi bare kan be om dokumentasjon for at
vedkommendes bo ikke er tatt under konkursbehandling.» Departementet
har vanskelig for å se at direktivet medfører
slike begrensninger. Det vises til artiklene 3 og 5 (innledningen)
hvor det framgår at vedkommende myndighet «under
henvisning til manglende kvalifikasjoner» ikke kan nekte
en statsborger i en medlemsstat adgang til eller utøvelse
av dette yrket på samme vilkår som vertsstatens
egne borgere. Departementet går i samsvar med dette inn for
at de av kravene i eiendomsmeglingsloven § 2-3 som
ikke gjelder utdanning og praksis fullt ut skal gjelde for utlendinger
som søker om norsk eiendomsmeglerbrev. Etter de endringer
som foreslås i denne proposisjonen vil dette være
krav om at søkeren har ført en hederlig vandel
(nr. 3), er myndig (nr. 4) og er i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etter hvert som de forfaller (nr. 5). Videre
må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-9
annet ledd kunne ført til at eiendomsmeglerbrevet ville
blitt kalt tilbake (søkeren har gjort seg skyldig i straffbar
handling og dette må antas å svekke den tillit
som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt
eller gjentatte ganger har overtrådt eiendomsmeglers plikter
etter lov eller forskrifter).
Kredittilsynet har bare foreslått regler som åpner for
utstedelse av eiendomsmeglerbrev til eiendomsmegler som er statsborger
i en EØS-stat. Departementet mener adgangen til å utstede
eiendomsmeglerbrev til utlendinger ikke bør begrenses til
statsborgere av EØS-stater, forutsatt at Norge har inngått
avtale med vedkommende hjemstat om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere.
Dette er i tråd med tilsvarende regler foreslått
for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98).
Departementet foreslår etter dette at eiendomsmeglerbrev
kan utstedes til den som har rett til å drive eiendomsmegling,
jf. § 1-1, i en annen EØS-stat eller en
stat Norge har inngått avtale om gjennom godkjenning av
eiendomsmeglere med, dersom:
vedkommende har bestått en
egnethetsprøve eller gjennomført en prøveperiode
i samsvar med regler fastsatt av departementet,
vilkårene i § 2-3 første ledd
nr. 3 til 6 om hederlig vandel m.v. er oppfylt.
Det foreslås at departementet kan gi nærmere
regler om utstedelse av eiendomsmeglerbrev etter denne bestemmelsen.
Det vises til departementets forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-3
nytt tredje ledd.
Departementet legger opp til at myndigheten til å fastsette
regler i medhold av de foreslåtte bestemmelsene delegeres
til Kredittilsynet.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-3
nytt tredje ledd.
I eiendomsmeglingsloven § 4-2 og § 4-3
er det fastsatt nærmere regler om meglerens krav på provisjon
og betaling av provisjonen. I § 4-2 er det fastsatt at
dersom vederlaget er avtalt som en prosentdel av kjøpesummen
(provisjon) har megleren krav på provisjon dersom handel
kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes
meglerens innsats at handel er kommet i stand. Megleren har også krav
på provisjon dersom handel er kommet i stand innen tre
måneder etter at oppdragstiden er ute med noen som megleren
har forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel
har fått opplysninger om eiendommen fra megleren i oppdragstiden.
Etter § 4-3 forfaller provisjonen til betaling
når handel er kommet i stand.
I NOU 1987:14 om eiendomsmegling var det foreslått en
bestemmelse i § 4-1 annet ledd om fravikelighet
for disse bestemmelsene, som lød:
«Er vederlaget avtalt som en prosentdel av kjøpesummen
(provisjon), gjelder bestemmelsene i §§ 4-2 og
4-3 om ikke annet følger av oppdraget.»
Dette forslaget ble ikke tatt inn i Ot.prp. nr. 59 (1988-99)
om lov om eiendomsmegling, og er ikke tatt inn i gjeldende § 4-1.
I spesialmerknadene til bestemmelsen i proposisjonen er regelen
omtalt som om den var tatt inn:
«Annet ledd henviser til utkastet §§ 4-2
og 4-3 som vil gjelde hvor meglerens vederlag er avtalt «som prosentdel
av kjøpesummen (provisjon)».»
Kredittilsynet har i brev av 20. mars 1995 lagt til grunn
at det kan synes som om bestemmelsen er falt ut ved en redigeringsfeil
i forbindelse med vedtakelsen av loven. Kredittilsynet har foreslått å ta
inn en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 4-1
annet ledd i tråd med forslaget i NOU 1987:14. Ingen høringsinstanser
har hatt innvendinger mot forslaget. Forbrukerrådet uttaler:
«Etter Forbrukerrådets mening skaper
klare regler bedret forutberegnelighet og rettssikkerhet, i tillegg
til at forbrukere lettere kan skaffe rede på sine rettigheter etter
loven. For øvrig er det viktig å få presisert
i reglene at annet kan avtales. På den måten signaliseres det
overfor forbrukeren at loven legger opp til at forbrukere kan avtale
seg til bedre vilkår enn det som følger av § 4-2
og § 4-3.»
Departementet er enig med Kredittilsynet at det bør
foretas en opprydding i loven på dette punktet, og foreslår
en regel om at dersom vederlaget er avtalt som en prosentdel av
kjøpesummen (provisjon), gjelder bestemmelsene i §§ 4-2
og 4-3 om ikke annet følger av oppdraget. Det vises til
departementets forslag til eiendomsmeglingsloven § 4-1
nytt annet ledd.
Komiteen slutter seg til Regjeringens
forslag til eiendomsmeglingsloven § 4-1 nytt annet ledd.
Finansdepartementet har delegert departementets myndighet til å fatte
enkeltvedtak etter de forskjellige bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven
til Kredittilsynet. Myndigheten til å fastsette forskrifter
er også i stor grad delegert til Kredittilsynet. Departementet ser
det ikke som aktuelt at departementet skal avgjøre enkeltsaker
etter eiendomsmeglingsloven som første instans, og mener
derfor det vil gi bedre oversikt over myndighetsforholdene om det
framgår direkte av loven at Kredittilsynet har slik myndighet.
Tilsvarende gjelder departementets myndighet til å føre
kontroll og tilsyn med eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 2-7
første ledd. Departementet har i medhold av § 2-7
første ledd tredje punktum fastsatt at tilsynet skal føres
etter lov av 7. desember 1956 nr. 1 om kredittinstitusjoner
forsikringsselskaper og verdipapirhandel m.v. (Kredittilsynet).
Departementet foreslår at myndighet som nevnt legges til
Kredittilsynet direkte i loven.
Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 2-1
første ledd første punktum, annet ledd og nytt
tredje ledd, § 2-3 første ledd første
punktum, § 2-7 første og annet ledd, § 2-8
første til fjerde ledd, § 2-9 første
ledd og nytt annet ledd og ny § 2-10.
Komiteen slutter seg til de ovenfor
nevnte forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v.
I St.meld. nr. 2 (1997-98) Revidert nasjonalbudsjett 1998 pkt.
5.5.7 «Erstatning av henvisning til ecu med henvisning
til euro» uttales det følgende:
«Flere steder i gjeldende lover og forskrifter
finnes offentligrettslige regler med henvisninger til ecu, f.eks.
i regelverket om kapitaldekningskrav til banker. Verdien av 1 euro
skal fastsettes lik 1 ecu, jf. nærmere om omregningskurser
ved overgangen til euro i boks 5.2. For ordens skyld legger en opp
til at ecu-henvisninger erstattes med henvisning til euro. Det enkelte fagdepartement
har ansvaret for å følge opp dette på sine
respektive fagområder.»
Departementet ba Kredittilsynet 30. juli 1998 om å utarbeide
utkast til lov- og forskriftsendringer med sikte på å erstatte
henvisninger til ecu i lover og forskrifter innen Kredittilsynets
ansvarsområde, med henvisninger til euro.
Kredittilsynet foreslår at henvisninger til ecu i lover
innen Kredittilsynets ansvarsområde erstattes med henvisninger
til euro. I tråd med dette foreslås endringer
i ecu-henvisninger i sparebankloven, forretningsbanken, finansieringsvirksomhetsloven,
sikringsfondloven og verdipapirhandelloven.
Departementet slutter seg til Kredittilsynets forslag om å erstatte
ecu-henvisninger med henvisninger til euro i de ulike lover innen
Finansdepartementets område. Det vises til at ecu innen
EU vil erstattes med euro fra og med 1. januar 1999 slik
at henvisninger til ecu etter departementets syn ikke lenger vil
være hensiktsmessig.
Departementet viser til at EØS-komiteen har til hensikt å endre
EØS-avtalens protokoll 39 slik at henvisninger til ecu
i EØS-avtalen og i EØS-regler som gjennomfører
EU-rettsakter skal erstattes med henvisninger til euro. Departementet
finner det på denne bakgrunn naturlig å foreta
tilsvarende endringer i norske rettsregler som gjennomfører
slike EØS-regler.
Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag.
Lovforslaget innebærer ingen grunnleggende administrative
endringer i den gjeldende ordning for autorisasjon av og tilsyn
med eiendomsmeglingsvirksomhet. Forslaget om å oppheve
det generelle unntaket fra eiendomsmeglingsloven for boligbyggelags medvirkning
ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag vil i en overgangsperiode
medføre en større arbeidsbyrde for Kredittilsynet
i forbindelse med søknader om bevilling og eventuelle dispensasjoner.
Videre vil forslaget innebære at om lag 100 boligbyggelag
vil bli lagt under Kredittilsynets kontinuerlige tilsyn. Utgiftene
ved dette tilsynet vil bli dekket inn ved utligning på boligbyggelagene,
jf. kredittilsynsloven § 9. Forslaget vil med
andre ord ikke medføre noen økning i utligningsbeløpene
på de øvrige tilsynsenhetene. Innføring
av en godkjennelsesordning for eiendomsmeglere fra andre land vil
kunne medføre økt arbeidsmengde i form av utarbeiding
og ajourhold av egnethetsprøve, kontroll i forhold til
prøveperiode og eventuell evaluering etter endt prøveperiode.
Utgiftene ved avholdelse av egnethetsprøven forutsettes
finansiert ved gebyr.
For eiendomsmeglingsforetakene antar departementet at enkelte
foretak som følge av det foreslåtte kravet til
positiv egenkapital i en viss grad vil måtte legge om sine
rutiner med hensyn til plassering/bruk av inntekt, for å sikre
at foretaket vil oppfylle lovens krav til egenkapital også i
perioder med lavere inntjening.
Forslaget om at boligbyggelagenes omsetning av andeler i tilknyttede
borettslag skal omfattes av loven vil kunne medføre økt
konkurranse i markedet for eiendomsmeglertjenester. Forslaget vil
videre medføre administrative kostnader for Kredittilsynet
og boligbyggelagene i forbindelse med søknad om bevilling, rapporteringsplikt
til tilsynet m.v. I den grad boligbyggelagenes rutiner i forbindelser
med slik eiendomsmegling i dag ikke er i samsvar med reglene i eiendomsmeglingsloven,
medfører forslaget at rutinene må legges om.
Komiteen tar dette til etterretning.
Komiteen slutter seg enstemmig til forslagene i proposisjonen til bestemmelser unntatt de bestemmelser som er omtalt nedenfor.
Komiteen viser til merknader og forslag
under avsnitt 6.1.2.2.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet, Høyre og Tverrpolitisk Folkevalgte,
viser til merkander under avsnitt 4.1.2.2 og slutter seg til forslaget
i proposisjonen til § 2-9 første ledd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Tverrpolitisk Folkevalgte viser til merknader
og forslag under avsnitt 4.1.2.2.
Komiteen viser til merknader under
avsnitt 6.1.2.2 og går mot forslaget i proposisjonen om
at § 1 annet ledd bokstav e skal endres.
Forslag fra Fremskrittspartiet, Høyre og Tverrpolitisk Folkevalgte:
I lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. gjøres følgende endring:
§ 2-9 første ledd skal lyde:
Kredittilsynet kan kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler ikke lenger fyller kravene i § 2-3 første ledd nr. 4 og 5.
Komiteen viser til proposisjonen og
til det som er sagt foran og rår Odelstinget til å gjøre
følgende
vedtak til lov
om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v.
I.
I lov av 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling
gjøres følgende endringer:
I § 1-1 skal innledningen til første
ledd lyde:
Som eiendomsmegling forstås i denne lov å opptre
som mellommann, herunder å forestå oppgjør,
ved
§ 1-1 tredje ledd skal lyde:
(3) Som eiendomsmegling regnes ikke
formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig
eller rom i slike til fritidsformål, samt formidling av
rom i hoteller, herberger mv. for overnatting eller opphold. Unntaket
omfatter ikke tidsparter som faller inn under lov av 13. juni 1997
nr. 37 om salg av tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven).
§ 1-2 annet ledd nytt annet punktum skal
lyde:
Dette gjelder heller ikke for banker som forestår oppgjør
som nevnt i § 1-1 første ledd.
I § 2-1 skal innledningen til første
ledd lyde:
Kredittilsynet kan gi bevilling til å drive
eiendomsmegling til:
§ 2-1 annet ledd skal lyde:
Kredittilsynet kan i det enkelte tilfelle
gi bevilling til å drive eiendomsmegling til
bank eller boligbyggelag. Det kan stilles vilkår for slik
bevilling. I vilkårene kan det gjøres
unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5 om sikkerhetsstillelse.
§ 2-1 nytt tredje ledd skal lyde:
Boligbyggelag kan uten bevilling medvirke til
omsetning av andeler i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget
er forretningsfører. For slik medvirkning gjelder §§ 2-4,
2-5 og 2-7, samt kapittel 3, kapittel 4 unntatt § 4-1 første
ledd og kapittel 5. Kredittilsynet kan gjøre unntak fra
reglene gitt i eller i medhold av § 2-5.
Nåværende § 2-1 tredje
ledd blir nytt fjerde ledd, som skal lyde:
(4) Person eller foretak som gis bevilling til å drive
eiendomsmegling må:
1. ha fast kontorsted
i Norge,
2. stille sikkerhet som angitt i § 2-5,
3. være i stand til å oppfylle
sine forpliktelser etterhvert som de forfaller, og
4. ikke ha gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-8 annet
ledd nr. 4 eller 5 kunne ha ført til at bevillingen ville
blitt kalt tilbake.
Foretak må dessuten ha eiendeler med
verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser.
Nåværende § 2-1 fjerde ledd
blir nytt femte ledd.
§ 2-2 første og annet ledd skal
lyde:
(1) Person eller foretak som har bevilling
etter § 2-1 skal etter søknad til Kredittilsynet meddeles
tillatelse til å opprette avdelingskontor (filial) som
fra fast kontorsted driver eiendomsmegling, dersom kontoret har
en faglig leder som har eiendomsmeglerbrev eller er advokat som
har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222, og det er
stilt sikkerhet som omfatter kontorets virksomhet.
(2) Departementet kan gi nærmere regler om etablering
i utlandet av avdelingskontor (filial) eller datterselskap, eller
annen virksomhet der bevillingshaveren har dominerende innflytelse.
§ 2-3 første ledd skal lyde:
(1) Eiendomsmeglerbrev utstedes av Kredittilsynet til
den som:
1. har bestått
godkjent eiendomsmeglereksamen,
2. har minst to års praktisk erfaring,
3. har ført en hederlig vandel,
4. er myndig,
5. er i stand til å oppfylle sine forpliktelser
etter hvert som de forfaller, og
6. ikke har gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-9
annet ledd kunne ha ført til at eiendomsmeglerbrevet ville
blitt kalt tilbake.
§ 2-3 nytt tredje ledd skal lyde:
(3) Bestemmelsene i første ledd er ikke
til hinder for at eiendomsmeglerbrev utstedes til den som har rett
til å drive eiendomsmegling i en annen stat som er part
i EØS-avtalen eller en stat Norge har inngått
avtale om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere med dersom:
1. vedkommende
har bestått en egnethetsprøve eller gjennomført
en prøveperiode i samsvar med regler fastsatt av departementet,
og
2. vilkårene i første ledd nr.
3 til 6 er oppfylt.
Departementet kan gi nærmere regler om
vilkår for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til utenlandske eiendomsmeglere.
Nåværende § 2-3 tredje ledd
blir nytt fjerde ledd.
§ 2-5 første ledd første
punktum skal lyde:
Person eller foretak som har bevilling
til å drive eiendomsmegling etter § 2-1 og advokater
som driver eiendomsmegling må ha en forsikring som dekker
det ansvar vedkommende kan pådra seg
under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten.
§ 2-6 første ledd skal lyde:
Person eller selskap som har bevilling
etter § 2-1 første ledd kan
ikke drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling.
§ 2-7 første og annet ledd skal
lyde:
(1) Kredittilsynet fører kontroll
og tilsyn med eiendomsmegling, jf § 1-1, etter
kredittilsynsloven. Kredittilsynet kan i den forbindelse
gi pålegg og for øvrig bestemme i hvilken utstrekning
og på hvilken måte kontrollen til enhver tid skal gjennomføres.
(2) Person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling plikter å gi Kredittilsynet de
opplysninger som måtte bli krevet angående eiendomsmeglingen. Disse plikter
også å fremvise og i tilfelle utlevere til kontroll
de forretningsbøker og øvrige dokumenter samt
utskrifter av den elektronisk lagrede informasjon som
angår eiendomsmeglingen.
Ny § 2-8 skal lyde:
§ 2-8 Bortfall av retten til å drive
eiendomsmegling
(1) Kredittilsynet skal kalle tilbake bevilling
til å drive eiendomsmegling dersom
1. en person eller
foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling blir
tatt under konkursbehandling, eller
2. en person med bevilling til å drive
eiendomsmegling får eiendomsmeglerbrevet kalt tilbake.
(2) Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling
til å drive eiendomsmegling dersom en person eller foretak
med bevilling til å drive eiendomsmegling:
1. ikke lenger
oppfyller vilkårene i § 2-1 fjerde ledd eller
vilkår fastsatt for bevillingen,
2. ikke lenger har en faglig leder som oppfyller
kravene i § 2-1 femte ledd eller vilkår fastsatt
for bevillingen,
3. har latt være å etterkomme
pålegg gitt av Kredittilsynet,
4. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt
sine plikter etter lov eller forskrifter, eller
5. har gjort seg skyldig i mislige forhold som
gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten
kan være til skade for allmenne interesser.
(3) Kredittilsynet kan sette en frist for å bringe forholdene
som nevnt i annet ledd i orden. Er forholdet ikke rettet opp innen
fristens utløp, kan Kredittilsynet kalle bevillingen tilbake.
(4) Kredittilsynet kan kreve at en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet
skal opphøre dersom advokaten:
1. ikke lenger
har advokatbevilling,
2. ikke er i stand til å oppfylle sine
forpliktelser etter hvert som de forfaller,
3. har latt være å etterkomme
pålegg gitt av Kredittilsynet eller Tilsynsrådet
for advokatvirksomhet,
4. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt
sine plikter etter lov eller forskrifter, eller
5. har gjort seg skyldig i mislige forhold som
gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten
kan være til skade for allmenne interesser.
§ 2-9 skal lyde:
(1) Kredittilsynet skal kalle tilbake
eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler ikke lenger fyller
kravene i § 2-3 første ledd nr. 4 og 5.
(2) Kredittilsynet kan kalle tilbake eiendomsmeglerbrev
dersom en eiendomsmegler anses uskikket fordi vedkommende:
1. har gjort seg
skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke
den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen,
eller
2. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt
eiendomsmeglers plikter etter lov eller forskrifter.
Ny § 2-10 skal lyde:
§ 2-10 Suspensjon av retten til å drive
eiendomsmegling.
(1) Dersom en person eller foretak med bevilling til å drive
eiendomsmegling er siktet for et forhold som kan medføre
tilbakekalling av bevillingen, kan Kredittilsynet suspendere bevillingen
inntil straffesaken er avsluttet. Slik suspensjon kan også skje
dersom den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten i et foretak
er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekalling
av foretakets bevilling. Kredittilsynet kan på samme måte
bestemme at en advokats rett til å drive eiendomsmegling
skal suspenderes inntil straffesaken er avsluttet.
§ 4-1 nytt annet ledd skal lyde:
(2) Er vederlaget avtalt som en prosentdel av
kjøpesummen (provisjon), gjelder bestemmelsene i § 4-2 og § 4-3
om ikke annet følger av oppdraget.
Nåværende § 4-1 annet ledd blir
nytt tredje ledd.
II.
I lov av 7. desember 1956 nr. 1 skal lovens tittel lyde:
Lov om tilsynet for kredittinstitusjoner, forsikringsselskaper
og verdipapirhandel m.v. (kredittilsynsloven).
III.
I lov av 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag skal § 1
tredje ledd oppheves.
Nåværende § 1 fjerde til sjette
ledd, blir nye tredje til femte ledd.
IV.
I lov 24. mai 1961 nr. 1 om sparebanker skal § 2 første
ledd annet og tredje punktum lyde:
Banken kan ikke stiftes med grunnfond på mindre enn
et beløp i norske kroner som svarer til 5 millioner euro.
Kongen kan i særlige tilfelle samtykke i at grunnfondet
settes til et mindre beløp, men ikke mindre enn et beløp
i norske kroner som svarer til 1 million euro.
V.
I lov av 24. mai 1961 nr. 2 om forretningsbanker skal § 5
første ledd første og annet punktum lyde:
En forretningsbank kan ikke stiftes med en aksjekapital
på mindre enn et beløp i norske kroner som svarer
til 5 millioner euro. Kongen kan i særlige tilfelle samtykke
i at aksjekapitalen settes til et lavere beløp, men ikke
mindre enn et beløp som svarer til 1 million euro.
VI.
I lov av 10. juni 1988 nr. 40 om finansieringsvirksomhet
og finansinstitusjoner gjøres følgende endringer:
§ 2-22 annet ledd første
punktum skal lyde:
Stiftelsens vedtekter og vedtektsendringer skal godkjennes
av Kredittilsynet som fører tilsyn med stiftelsens virksomhet etter
kredittilsynsloven.
§ 3-5 første ledd første
og annet punktum skal lyde:
Et finansieringsforetak kan ikke stiftes med mindre aksjekapital
eller grunnfond enn et beløp i norske kroner som svarer
til 5 millioner euro. Kongen kan i særlige
tilfelle samtykke i at aksjekapitalen eller grunnfondet settes til
et lavere beløp, men ikke lavere enn et beløp
i norske kroner som svarer til 1 million euro.
VII.
I lov av 18. juni 1993 nr. 109 om autorisasjon av regnskapsførere
skal § 13 første ledd første punktum lyde:
Tilsyn med autoriserte regnskapsførere, regnskapsførerselskaper
og regnskapsførere som nevnt i § 16 føres
av Kredittilsynet etter kredittilsynsloven.
VIII.
I lov av 6. desember 1996 nr. 75 om sikringsordninger
for banker og offentlig administrasjon m.v. av finansinstitusjoner
skal § 2-11 annet ledd første punktum lyde:
Ved utbetaling skal det enkelte fond sikre at hver innskyter
først får dekket et tap på innskudd inntil
et beløp i norske kroner som svarer til 20.000 euro.
IX.
I lov av 19. juni 1997 nr. 79 om verdipapirhandel gjøres
følgende endringer:
§ 5-1 første ledd første
punktum skal lyde:
Ved tilbud om tegning av omsettelige verdipapirer som rettes
til flere enn 50 personer i det norske verdipapirmarkedet og gjelder
et beløp større enn 40.000 euro,
skal det utarbeides prospekt etter reglene i dette kapitlet.
§ 5-2 annet ledd skal lyde:
Reglene i § 5-1 gjelder ikke tilbud om erverv
eller tegning av verdipapirer som legges ut i enkeltstørrelser
med pålydende eller krav på vederlag på minst 40.000 euro.
§ 8-9 første ledd skal lyde:
Verdipapirforetak som ikke er kredittinstitusjon, skal
ha en startkapital på et beløp i norske kroner
som minst svarer til 730.000 euro. For foretak
som i henhold til tillatelsen bare skal yte enkelte investeringstjenester,
kan Kredittilsynet gi tillatelse til en lavere startkapital, men
ikke lavere enn et beløp i norske kroner som svarer til
125.000 euro.
§ 12-3 første ledd skal lyde:
Kredittilsynet har taushetsplikt etter kredittilsynsloven § 7
første ledd.
X.
Loven trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer. De enkelte bestemmelser
i loven kan settes i kraft til forskjellig tid.
Departementet kan fastsette overgangsbestemmelser.
Oslo, i finanskomiteen, den 10. februar 1999.
Lars Gunnar Lie, |
|
Siv Jensen, |
leder. |
|
ordfører og sekretær. |