I dokumentet framsettes følgende forslag:

«Vedtak til lov

om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven)

I

I lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) gjøres følgende endringer:

§ 4-3 nytt andre og tredje ledd skal lyde:

Økningen kan aldri være mer enn 25 pst. av gjeldende leie, om dette er lavere enn gjengs leie. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av leienivå på stedet, ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår.

Gjengs leie utgjør fire femtedeler av boligens markedsleieverdi, eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig undersøkelse i leiemarkedet, og etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale.

Nåværende andre og tredje ledd blir nytt fjerde og femte ledd.

§ 9-2 nytt andre ledd skal lyde:

Leieren skal likevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i § 9-3, dersom utleieren fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn eller andre personer han har eller har hatt felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke ha blitt avsluttet før leieforholdets begynnelse.

Nåværende andre og tredje ledd blir tredje og nytt fjerde ledd.

II

Denne lov trer i kraft straks.»

Regjeringen og Stortinget har uttrykt en politisk målsetting om å bedre boligsituasjonen for unge og vanskeligstilte, og øke andelen rimelige utleieboliger. For å nå denne målsettingen er det viktig at lovverket om husleie også fremmer slike målsettinger.

Leiemarkedet er særlig viktig for folk med dårlig råd. Flere steder er det også forsøkt tatt større leieøkninger enn det loven nå tillater. Den kraftige leieøkningen har gjort at avkastningen ved boligutleie har steget betydelig. Dette kommer blant annet av at begrepet gjengs leie mer er et uttrykk for ubalanse i leiemarkedet enn et uttrykk for bruksverdien av boligen. Husleiereguleringsloven er fjernet og prinsippet er nå, etter at de tidsbegrensede overgangsordningene har løpt ut, at nye kontrakter får markedspris og at tids­ubegrensede kontrakter får gjengs leie. Med dagens regelverk er det uklarhet om fastsettelse av gjengs leie, og i praksis vil det kunne føre til at forskjellen på gjengs og markedsleie blir svært liten. Det er ikke i tråd med intensjonen bak loven.

Kommunene eier de fleste sosiale utleieboligene. Nå har mange kommuner besluttet å gå fra et system med generelle leiesubsidier på kommunale utleieboliger til markeds-/gjengs leie kombinert med kommunal bostøtteordning.

Den kommunale bostøtten kompenserer ikke for bortfall av rimelige kommunale leieboliger, og ordningens varighet og omfang varierer. Heller ikke den statlige bostøtteordningen kan rette opp de økte leieutgiftene for mennesker med dårlig råd, fordi regelverket her også har begrensinger både i volum og i kriterier.

For å dempe prisøkningene er det behov for flere endringer i lov om husleie. Forslagsstillerne ser også behovet for å lage et regelsett som sikrer at samfunnets investeringer i rimelige utleieboliger sikres ved at utleie til sosiale formål prisreguleres sterkere enn dagens lovverk tillater. Det blir derfor fremmet et separat forslag til Stortinget om å regulere leienivået i sosiale utleieboliger.

Forslaget som nå fremsettes vil ta opp forslag om å:

• Få en definisjon av begrepet gjengs leie som kan bidra til å hindre vilkårlighet i fastsetting av nivå og dempe leieøkninger.

• Gi beboere som ikke misligholder sitt leieforhold større botrygghet ved utløp av tidsbestemte kontrakter.

• Sette et øvre tak for hvor store leieøkninger som kan gis ved regulering av husleie hvert tredje år.

I dokumentet er det gitt utdypende merknader til de enkelte bestemmelsene i forslaget til lovendringer.