Bestemmelsen i tomtefesteloven fastsetter tre forskjellige måter å beregne
innløsningssummen på.
I høringsnotatet fra 2001 foreslo Justisdepartementet å endre
reglene om fastsettelse av innløsningssum for avtaler inngått
før 1976. Departementet hadde to alternative endringsforslag.
Prinsipalt foreslo man å oppheve § 36
tredje ledd som gir adgang til å velge fastsettelse av
innløsningssummen etter reglene om ekspropriasjonserstatning.
Alternativt ble det foreslått å begrense rekkevidden
av bestemmelsen ved å avskjære adgangen til en
ekspropriasjonsmessig beregnet innløsningssum, dersom en
beregning etter § 36 første eller annet
ledd gir en pris på 300 000 kroner pr. dekar eller
mer. Dette alternativet innebærer en mer moderat endring
av gjeldende rett enn det prinsipale alternativet.
I høringsnotatet fra 2003 ble det først redegjort for
de sentrale hensyn som må iakttas ved utformingen av regler
om innløsningssum. Deretter ble det gitt en presentasjon
av en rekke alternative endringsforslag.
Departementet foreslår i proposisjonen en vesentlig
forenkling av vilkårene for innløsning. Samtidig
går departementet inn for at de festeavtalene som har tomteverdiregulering,
skal få et løft ved en engangsoperasjon, før
nivået for framtiden bare kan reguleres etter konsumprisindeksen.
Hensynet til hva som er avtalt, har dermed blitt hensyntatt ved
forslaget til endringer i reglene om regulering av festeavgift.
Med dette utgangspunktet mener departementet at det er mulig å gi
en balansert regel for beregning av innløsningssummen som
tar utgangspunkt i festeavgiften.
Departementet peker videre på at evalueringen av tomtefesteloven § 15
har vist at et flertall av gjeldende festekontrakter er inngått
før 1976. Dette betyr at et økende antall festekontrakter
vil gå ut i årene som kommer. Denne situasjonen
medfører et voksende behov for enkle regler, som ikke er
tvisteskapende. Departementets forslag om en generell rett til innløsning
etter 30 år, vil også bidra til økt behov
for klare regler om beregning av innløsningssummen. Tomtefesteloven § 36
oppfattes nå som så vanskelig å forstå for
partene at man som regel ser det nødvendig å søke
juridisk bistand for å få vurdert noe som bør være
en enkel transaksjon. Reglene om beregning av innløsningssum
i § 36 annet og tredje ledd legger dessuten opp
til skjønnsmessige vurderinger som fører til at
den misfornøyde parten lettere vil prøve saken
for domstolene. Løsningen på dette problemet er enkle,
klare og sjablonmessige innløsningsregler. Etter Justisdepartementets
oppfatning kan denne målsettingen nås ved at innløsningssummen
knyttes opp mot festeavgiften. Man unngår dermed de komplikasjoner
som er forbundet med en mer eller mindre hypotetisk markedsvurdering
av en tomt påheftet festerett. Videre unngår man
en vurdering og fordeling av verdistigning mellom partene i festeforholdet.
En løsning som forutsetter at utgangspunktet tas i nåværende
eller historisk markedsverdi, må antas å lede
til et høyt antall skjønnssaker. Dette kan medføre
høye sakskostnader for partene, og vil dessuten påføre samfunnet
kostnader knyttet til domstolsbehandling.
Etter dette vil departementet foreslå at beregningen
av innløsningssummen skal knyttes til festeavgiften i alle
typer festeforhold. Det foreslås at multiplikatoren for
beregning av innløsningssummen skal være 30. Innløsningssummen
vil etter dette utgjøre 30 ganger årlig festeavgift.
Departementet mener at det mest konsekvente og rimelige er å basere
innløsningssummen på den oppregulerte årlige
festeavgiften på innløsningstidspunktet. Slik
unngår man tilfeldige utslag avhengig av hva som er reguleringstidspunktet,
og man ivaretar samtidig de hensyn til avtalefriheten som er avveid
i forslaget til § 15. Etter departementets vurdering
har dette også betydning for vurderingen av om den multiplikatormodellen
som foreslås, er forenlig med Grunnloven. Departementet går
på denne bakgrunn inn for at bortfesteren skal ha adgang
til å kreve festeavgiften regulert i samsvar med § 15
i forslaget på det tidspunktet festeren krever innløsning,
slik at innløsningssummen blir 30 ganger den regulerte
avgiften.
Departementet er oppmerksom på at mange festeforhold
har lave festeavgifter. Dette kan lede til svært lave innløsningssummer
etter en multiplikatormodell som foreslått. Departementet
forslår derfor å sette en nedre grense for innløsningssummen.
Denne grensen må til en viss grad fastsettes skjønnsmessig. Etter
departementets syn bør det ved fastsettelsen av den nedre
grensen tas et visst hensyn til at festeavgiften i mange avtaler
kun er regulert i samsvar med konsumprisindeksen, slik at festeavgiften
i eldre avtaler ikke lenger gjenspeiler råtomtens antatte
markedsverdi. Ved fastsettelsen av den nedre grensen bør
man også ta hensyn til at den gjelder for hele tomten,
og ikke pr. dekar. Departementet antar derfor at den nedre grensen
bør settes høyere enn forslaget på 30 000
kroner, og foreslår 50 000 kroner. Med en multiplikator
på 30 innebærer det i praksis at det legges til
grunn en minimum festeavgift i underkant av 1 700 kroner
ved beregning av innløsningssum. Det foreslås
at dette beløpet skal justeres hvert år i samsvar
med utviklingen i pengeverdien.
Ved innløsning er det rettslige utgangspunktet at eiendomsretten
til tomten går over fra bortfesteren til festeren. I de
tilfellene der innløsningsretten ikke følger av
avtalen, er det tale om et inngrep som er beslektet med ekspropriasjon,
men som også er særpreget ved den tilknytningen
til eiendommen som tomtefesteren har gjennom en langvarig kontrakt
og sin faktiske bruk av tomten.
Etter Grunnloven § 105 skal det ved tvungen
avgivelse av eiendom i offentlig interesse svares full erstatning.
Departementet legger etter en lengre drøftelse i proposisjonen
til grunn at lovforslaget ligger innenfor rammen av Grunnloven § 105.
De vurderinger som Stortinget gjør i forhold til Grunnloven § 105,
burde også stå seg ved en eventuell overprøving
i menneskerettsdomstolen. Grunnloven § 105 gir
i prinsippet bedre vern om eiendomsretten enn Den europeiske menneskerettskonvensjonen
(EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1 når
det gjelder erstatningsutmålingen.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet er kjent med at dagens regler for fastsetting
av innløsningspris kan være vanskelige å forstå for
partene. For flertallet er det et mål at
reglene for fastsetting av innløsningssum utformes slik
at de kan bli enklere å praktisere.
Et avgjørende hensyn ved utforming av regler om innløsningssum
må etter flertallets mening være hva
som er et rimelig nivå på vederlaget ved innløsning.
Videre er det en forutsetning at reglene for fastsetting av innløsningssum
er innenfor de grenser som Grunnloven setter.
Reglene om innløsning må etter flertallets oppfatning
ikke være tvisteskapende. Bestemmelsene bør derimot
være enkle og forutberegnelige - av hensyn til både
fester og bortfester. En multiplikatormodell som foreslått
i proposisjonen vil etter flertallets oppfatning
medføre en vesentlig forenkling av reglene om innløsningssum,
og videre oppfylle målet om forutberegnelighet.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig
Folkeparti viser til at ved å ta utgangspunkt i
30 ganger oppregulert festeavgift etter avtalen, vil innløsningssummen
reflektere det nivå som partene på avtaletidspunktet
anså som riktig årlig avkastning av eiendommen
- nemlig festeavgiften som uttrykte verdien av tomten. I de fleste
tilfeller vil bortfester med denne modellen få erstattet
minst den inflasjonsjusterte verdien av råtomten da festeforholdet
ble opprettet, og i mange tilfeller mer enn dette.
Disse medlemmer mener dessuten det er en målsetting
at tomtefesteinstituttet lovreguleres slik at hensynene til bortfester
og fester balanseres. For disse medlemmer er det
i denne forbindelse viktig å presisere at reglene for beregning
av innløsningssum må sees i sammenheng med reglene
om regulering av festeavgiften, de alminnelige innløsningsvilkårene
og rett til forlengelse. Disse medlemmer er opptatt
av at disse regelsettene ikke forrykker balansen i kontraktsforholdene
vesentlig.
Komiteen har grundig vurdert om det
er riktig av hensyn til bortfesterne å innføre
nye regler for innløsning.
For komiteens flertall, alle unntatt
medlemmene fra Fremskrittspartiet, har det vært avgjørende
at festeavtaler har en svært langvarig karakter og videre
at samfunnsforholdene er i stadig endring. Disse forhold tilsier
etter flertallets mening at det offentlige kan gripe
inn i eksisterende avtaler på tomtefesteområdet.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig
Folkeparti viser til at når festeavgiften er avtalt
regulert etter endring i pengeverdien og tomten er festet bort for
et begrenset tidsrom, vil 30 ganger oppregulert avgift i enkelte
tilfeller kunne gi en uforholdsmessig lav innløsningssum.
Dette vil særlig være tilfelle der festeforholdet
utløper om få år og festeavgiften i forhold
til dagens tomteverdi er svært lav, og bortfester har en
berettiget forventning om å beholde en vesentlig større
del av tomtens verdi enn den innløsningssum departementets
sjablongmessige regel vil gi. Disse medlemmer vil imidlertid
bemerke at departementets modell i de aller fleste tilfeller gir
en enkel utregnet og riktig innløsningssum, slik at en
unngår å måtte taksere eiendommen og
bli enige om at taksten var riktig.
Disse medlemmer mener på bakgrunn av ovennevnte
at det er behov for en skjønnsbasert suppleringsregel knyttet
til taksering av tomten, der tomtens verdi som råtomt på innløsningstidspunktet
ikke fanges opp i rimelig grad. Disse medlemmer ønsker
at departementets forslag til utforming av ny tomtefesteloven § 37
første ledd endres som en følge av dette. På denne
måten vil en sikre en individuell fastsetting av minste
innløsningssum, der råtomtens verdi inngår
i beregningsgrunnlaget. En slik suppleringsregel vil særlig
gi merkompensasjon til en del bortfestere med avtaler der festeavgiften
reguleres etter endringer i pengeverdien og der tomtens verdi har økt
meget sterkt i forhold til endringen i pengeverdien siden avtalen
ble inngått.
Disse medlemmer ser at det kan være mindre
grunn for en slik suppleringsregel i avtaler med tomteverdiklausul.
Der vil tomtens verdi på innløsningstidspunktet
i større grad fanges opp ved beregning av innløsningssummen
etter multiplikatortabellen. Men ettersom det fortsatt for slike
kontrakter gjelder en prisregulering på 9 000
kroner pr. dekar (pr. 1. januar 2002 med senere indeksregulering)
for festeforhold for tomt til bolig og fritidshus inngått 26. mai
1983 eller tidligere, kan det være behov for en suppleringsregel
som nevnt også i disse tilfellene. For eksempel gjelder
dette i byer der råtomtverdien tilsier en vesentlig høyere
festeavgift enn taket på 9 000 kroner.
Disse medlemmer understreker at det alltid vil
bero på et valg hvordan en slik suppleringsregel skal utformes
og hvor stor del av verdistigningen bortfester alltid skal være
sikret, uavhengig av hvordan bortfesters interesser er ivaretatt
gjennom kontrakten. For disse medlemmer er det hensiktsmessig å ta
utgangspunkt i andel av tenkt "råtomtverdi", hvor en ser
bort fra bygningsmasse, opparbeiding med vei, hage, brygger, vann,
kloakk osv.
Disse medlemmer vil at innløsningssummen
for tomter som er festet bort for en bestemt tid, ikke skal settes
lavere enn 40 pst. av tomteverdien på innløsningstiden,
med fradrag for den verdiøkning som festeren har tilført
tomten gjennom egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort
av andre. Tomteverdien må ikke settes høyere enn
det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette
opp de hus som allerede er på tomten. Ved takseringen skal
det ikke sees hen til gjenværende festetid eller en eventuell rett
for festeren til å kreve forlengelse.
Disse medlemmer viser til at den foreslåtte endring
bygger på ordlyden i tomtefesteloven av 1975 § 11
tredje ledd første punktum. Disse medlemmer vil
påpeke at rettspraksis som knytter seg til denne bestemmelsen
vil være relevant ved praktiseringen av ny tomtefestelov § 37
første ledd fjerde og femte punktum.
Disse medlemmer mener at når sjablongregelen
suppleres med en skjønnsbasert regel tilsvarende 40 pst.
av tomteverdien på innløsningstiden, jf. ovenfor,
er det ikke lenger behov for en minstesum for innløsning
på 50 000 kroner. Denne minstesummen var ment å være
en sikkerhetsgaranti for grunneiere som har festet bort tomter til
svært lav pris. Den skjønnsbaserte regelen vil
imidlertid ivareta dette formålet. Disse medlemmer vil
også påpeke at 50 000 kroners regelen
i noen tilfeller ville gitt en innløsningspris over markedsverdi.
Ved å erstatte regelen om minstesum med en skjønnsbasert
regel basert på 40 pst. av tomteverdien, vil man ivareta
hensynet til festere som fester tomter i områder med lave tomteverdier.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
"I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste gjøres
følgende endring:
§ 37 første ledd
skal lyde:
Ved innløysing av tomt som
er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen
vere 30 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida,
om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje
anna er avtalt skal innløysingssummen for andre tomter
enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett
for bortfestaren likevel ikkje vere mindre enn 40 pst. av tomteverdet
på innløysingstida, med frådrag for verdauke
som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott
til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast
høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje
opp det eller dei husa som er på tomta."
Komiteens medlemmerfra Arbeiderpartiet
og Sosialistisk Venstreparti mener en riktig innløsningsregel
vil være 25 ganger opprinnelig prisjustert årlig
festeavgift. Dette vil gi en rettsteknisk grei regel som vil bidra
til å fase ut ordningen med tomtefeste. Det vil gi grunneier
et engangsbeløp som vil tilsvare den årlige avkastning,
og således være i samsvar med Grunnlovens bestemmelser.
Innløsningsretten bør kunne gjøres gjeldende både
for hus og fritidseiendommer hvert 5. år når det har
gått 20 år av festekontrakten.
Disse medlemmer er uenige i forslaget om minstegrense
på innløsningsbeløp slik foreslått
av Regjeringen på kr 50 000, og vil stemme
imot dette. Disse medlemmer er uenige i at det skal
settes minimumsbeløp for innløsning, og vil stemme
imot dette.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste gjøres
følgende endring:
§ 37 første ledd
skal lyde:
Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus
eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg
festeavgift etter regulering i samsvar med endringa i pengeverdien
på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum
er avtalt."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
på dette punkt til merknadene i kapittelet om innløsningsrett.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet, har merket seg departementets vurderinger
av forslagene i proposisjonen i forhold til Grunnloven. Flertallet støtter
disse vurderingene.
Flertallet vil fremheve at lovforslaget gjelder et
oppgjør ved innløsning av tomt i et langvarig
kontraktsforhold mellom en huseier og en grunneier. Forslaget gjelder
regler for avvikling av et etablert forhold mellom parter der vektlegging
av sosiale forhold og ønsket om et praktikabelt regelverk
gjør seg sterkt gjeldende.
Flertallet viser til at Grunnloven § 105
fastsetter at det ved tvungen avgivelse av eiendom skal ytes full
erstatning for den økonomiske verdien av den avgitte rettsposisjonen. Flertallet legger
til grunn at Grunnloven § 105 har en hard kjerne
som lovgiveren ikke kan gripe inn i, men at lovgiveren ut over denne
kjernen har atskillig frihet til nærmere å presisere
og regulere hvordan erstatningsutmålingen skal skje. Flertallet har
grundig vurdert det tungtveiende beskyttelseshensyn som ligger bak
Grunnloven § 105, og mener at det lovforslaget
som fremmes ligger innenfor rammen av lovgiverens frihet etter Grunnloven § 105.
Høyesterett har ellers i det såkalte "Kløfta-skjønnet"
i Rt. 1976 s. 1 lagt betydelig vekt på Stortingets syn
i forhold til lovers grunnlovsmessighet.
Hensett til det langvarige kontraktsforholdet mellom huseieren
og grunneieren som foreligger, er flertallets vurdering
at forslaget gir en riktig beskyttelse av grunneierens økonomiske
posisjon, samtidig som det varetar viktige sosiale hensyn på huseierens
side og legger til rette for at oppgjørene kan foretas
på en praktisk og gjennomførbar måte.
Flertallet ser at forslaget til dels vil lede
til at det blir fastsatt innløsningssummer som avviker
en del fra hva gjeldende rett ville gitt, bl.a. i tilfeller der festetiden
utløper innen kort tid. Flertallet har vurdert
dette og anser forslaget også i slike tilfeller å være
i samsvar med hva Grunnloven krever.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet har
registrert at mye av den fremste juridiske ekspertise i landet har
konkludert med at en utvidelse av innløsningsretten etter
en sjablongmessig verdifastsettelse, er å anse som grunnlovsstridig. Disse
medlemmer stiller seg bak deres konklusjoner på dette
området. Spesielt vises det til utredningen foretatt av
professor Geir Woxholt som er foretatt i forbindelse med denne behandlingen
av tomtefestesaken.
Disse medlemmer finner det videre underlig at
til og med en del grunnlovskonservative partier i denne saken hevder
at Grunnloven har endret seg siden sist behandling av tomtefesteloven
i 1996.
Disse medlemmer viser til at både Justisdepartementet
under regjeringen Harlem Brundtland og Stortingets flertall i 1996
uttalte uttrykkelig, da någjeldende lov ble vedtatt, at
det ville være i strid med Grunnlovens § 105 å fjerne § 36
tredje ledd. Fra departementets grunnlovsmessige begrunnelse i 1996 for § 36
tredje ledd, som det henvises til, siteres:
"Innløysing i høve til desse eldre festeavtalene (frå før
1976) er i røynda ei oreigning, og bortfestaren vil på dette
grunnlag ha krav på skadebot som ved oreigning."
Disse medlemmer anser prinsippet i Grunnloven
som så viktig at disse medlemmer finner det
nødvendig å innhente Høyesteretts uttalelser
om grunnlovsmessigheten dersom et flertall velger å legge
en gangetabell til grunn for en innløsning basert på tvang,
jf. Grunnloven § 83.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
"Under henvisning til Grunnloven § 83
ber Stortinget Høyesterett om en betenkning om følgende
i forhold til Grunnloven §§ 97 og 105:
Vil det være i strid med
Grunnloven å innføre en rett for fester til å kunne
kreve å få innløse festetomten uten grunneiers
samtykke i forbindelse med allerede eksisterende festeavtaler.
Vil det være i strid med Grunnloven dersom en eventuell
innløsningssum lovfestes til et bestemt antall ganger festeavgiften
uten en individuell prisfastsettelse der også andre forhold
blir tillagt vekt."
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet, har merket seg departementets vurderinger
av forslagene i proposisjonen i forhold til Den europeiske menneskerettighetskonvensjon. Flertallet støtter
disse vurderingene og har ikke ytterligere kommentarer.