Til Stortinget
Det er godt dokumentert at det i Norge i dag ikke er få enkeltmennesker
og familier som sitter hjelpeløse med ubrukelige hus og store regninger
etter sine boligkjøp. «Bygg og bedrag» er en serie på TV3 som belyser
hverdagen for altfor mange i Bolig-Norge. Forslagsstillerne mener
seriens eksistens i seg selv peker på en akutt systemsvikt i forbrukerrettighetene i
boligmarkedet.
Kjøp av egen bolig er den største enkeltinvesteringen vanlige
folk gjør, og boligkjøp utgjør en langsiktig og kostbar investering
for forbrukeren. Kjøpesummen er gjerne på flere millioner kroner,
de fleste forbrukere skifter bolig sjelden, har liten erfaring med
boligkjøp og konsekvensene er store dersom noe går galt. Det er
derfor av stor betydning at forbrukerregelverket nettopp for denne
typen kjøp svarer til utfordringene i markedet.
Ved kjøp og salg av ny bolig gjelder lov om avtalar med forbrukar
om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Loven gjelder
«avtalar mellom entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad»,
og forbruker er definert som «ein fysisk person som ikkje hovudsakleg
handlar som ledd i næringsverksemd». Ved avhendingskjøp gjelder lov
om avhending av fast eigedom (avhendingslova). Begrepet forbrukerforhold
ved avhendingskjøp ble drøftet i NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved
salg av bolig kap. 1.5.1:
«Avhendingsloven gjelder for avhending av fast eiendom, medregnet
eierseksjoner og festerett (§ 1-1 første ledd). Loven regulerer
også salg av borettslagsandeler (§ 1-1a). Avtalene som omfattes,
kan være inngått mellom næringsdrivende, mellom næringsdrivende
og forbrukere eller mellom forbrukere. Begge de sistnevnte gruppene
(med unntak av situasjonen hvor en forbruker selger til en næringsdrivende
kjøper) må i denne sammenhengen anses som «forbrukerforhold», slik
at det bare er avtalene mellom næringsdrivende som faller utenfor
utvalgets mandat.»
Dette er en forståelse av forbrukerbegrepet forslagsstillerne
vil benytte videre.
Byggefeil er et utbredt problem. Forbrukerrådet har opplyst at
byggefeil i gjennomsnitt utgjør 4 prosent av verdien av nybygget
bolig etter overtagelse. I gjennomsnitt for et boligkjøp på 3 mill.
kroner utgjør dette rundt 120 000 kroner i opprettingskostnader. Forslagsstillerne
har også registrert grelle eksempler på familier som har fått sin
økonomi ødelagt av useriøse eller ukyndige aktører i byggebransjen.
At omfanget er stort, fremkom på en god måte i Adresseavisen 17. januar
2009, hvor det viste seg at Forbrukerrådet årlig mottar mellom 10 000
og 20 000 henvendelser om boligproblemer. Våtromsekspert Lars E.
Fiskum i Sintef Byggforsk uttalte til Dagens næringsliv 29. september
2010 at det er feil på mer enn halvparten av norske bad. De undersøkte
for noen år siden vannforsyningssystemet og fant ulike feil i 85
prosent av tilfellene.
Forslagsstillerne mener forbrukers rettigheter verken er godt
nok ivaretatt ved kjøp av ny bolig eller ved avhendingskjøp.
Forslagsstillerne mener at forbruker ved kjøp av ny bolig blir
sittende med en urimelig stor risiko. Dette skyldes delvis en for
kort reklamasjonsfrist, og delvis at ordningene som skal sikre at
kjøper ikke blir sittende med utbedringskostnadene i tilfeller av
blant annet konkurs, ikke er gode nok.
Da bustadoppføringslova ble vedtatt, ble reklamasjonens lengde
drøftet, og Justisdepartementet mente den absolutte reklamasjonsfristen
burde være 10 år, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996–1997) punkt 3.4.3. Man har
nå lang erfaring med 5 års reklamasjonsfrist, og denne viser at
byggefeil ofte dukker opp som skader etter at reklamasjonsfristen
er utløpt. FoU-leder i Multiconsult og professor II ved NTNU i ombyggingsteknikk
og bygningsforvaltning, Svein Bjørberg, hevdet i Adresseavisen 17. januar
2009 at bare 10–15 prosent av feilene oppdages før bygningen er 6
år gammel. Han anslo at 60–70 prosent av skadene var relatert til
fuktighet.
I slike tilfeller har forbrukere i Danmark og Sverige 10 års
reklamasjonsfrist, noe forslagsstillerne mener burde være tilfellet
også i Norge.
I dag er det en garantiordning som skal forhindre at boligkjøper
blir sittende med regningen ved feil og mangler. Bustadoppføringslova
§ 12 stiller krav om at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling
av avtalen. Garantien skal gjelde frem til to år etter overtakelse,
og den skal dekke en sum som minst tilsvarer fem prosent av vederlaget.
For krav som blir gjort gjeldende på et senere tidspunkt enn i forbindelse med
overtakelsen, kan garantisummen likevel være tre prosent av vederlaget.
For avtaler som omfatter rett til grunn (såkalte B-tilfeller), skal
garantien gjelde frem til to år etter overtakelsen og dekke en sum som
minst svarer til tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjort
gjeldende før overtakelsen, kan garantisummen likevel være to prosent
av vederlaget.
Aftenposten publiserte 19. juli 2010 en sak om to kvinner fra
Sykkylven som kjøpte hver sin leilighet til 1,1 mill. kroner i en
tomannsbolig. Leilighetene hadde skjeve gulv og vegger, og etter
hvert oppdaget de fukt og kondens. En rapport viser at den mest
nødvendige utbedringen vil koste 300 000 kroner. Utbyggeren gikk
konkurs. Det utløste garantiordningen, men utbetalingen var ikke
på mer enn vel 30 000 kroner til hver.
Regjeringen har foreslått at garantireglene bør skjerpes, for
å gi forbruker større beskyttelse for tap ved feil og mangler. Regjeringens
forslag, jf. Prop. 130 L (2009–2010) Endringar i bustadoppføringslova
og avhendingslova (skjerping av garantireglar og regulering av vidaresal),
er at garantiens gyldighet skal utvides til 5 år, og at den skal
økes til 10 prosent før og 5 prosent etter overtagelse i A-tilfeller
(altså ved rene byggeoppdrag), og at den skal økes til 3 prosent
før og 5 prosent etter overtagelse i B-tilfeller (altså ved kjøp
av tomt og bolig under oppføring).
I sitt høringsdokument av 19. januar 2009 uttaler Forbrukerrådet
at:
«den foreslåtte økningen ikke (vil) være nok til å dekke de
tap forbrukeren kan lide i slike situasjoner. Til sammenligning
har Danmark standardavtaler hvor sikkerhetsstillelsen ligger på
femten prosent av kontraktsummen (AB92), og den i den norske standardavtalen
(NS 8405/06) er denne på ti prosent.»
Dette er kontrakter mellom næringsdrivende, og forslagsstillerne
kan ikke se gode grunner til at forbrukerkjøpers rettigheter bør
være svakere.
Forbrukerrådet mener videre at satsene i A-tilfellene bør være
15 prosent før og 10 prosent etter overtakelse, og i B-tilfellene
4 eller 5 prosent før og 10 prosent etter overtakelse. Bygningslovutvalget (NOU
2005:12) pekte på at satsene burde være minst 15 prosent og at en
økning av garantibeløpet til 15 prosent heller ikke vil være tilstrekkelig.
De viste bl.a. til at Sverige og Danmark har ordninger som dekker
fra 50 til 95 prosent av kontraktssummen og varer i 10 til 20 år.
På bakgrunn av at selv den styrkede garantiordningen ikke vil
gi forbruker en rimelig dekning i tilfeller med store skader, mener
forslagsstillerne at en utvidelse av garantisummene ikke er veien
å gå. En slik utvidelse av garantiordningen kan også virke uheldig
for næringsaktørene i byggebransjen, fordi det kan skape egenkapital-
og lånevanskeligheter. Danmarks byggforsikringsordning står i ti
år. Egenandelen kan maksimalt utgjøre 10 000 danske kroner per skade
eller enhet. Egenandelen kan likevel ikke samlet sett overstige
20 000 danske kroner. Bekendtgørelse om byggeskadeforsikring kapittel
3 angir dekningen, og § 17 sier at forsikringssummen utgjør entreprisesummen
med visse fradrag. Med andre ord er dekningen fullstendig.
En norsk forbruker som har kjøpt en leilighet for 3 mill. kroner
og som opplever mangler for 30 000 kroner, ville med en styrket
garantiordning som foreslått av regjeringen, fått utbetalt 30 000
kroner. Hadde den danske bygg-garantiordningen vært innført i Norge,
ville forbruker fått 30 000 kroner om det var flere skader, og minimum
20 000 kroner om det bare var én skade. Dersom manglene på leiligheten
derimot var 600 000 kroner, ville den styrkede garantiordningen
gitt forbruker 150 000 kroner. Etter en ordning som den danske ville
forbruker fått minimum 600 000 kroner om det var flere skader, og 590 000
kroner om det bare var én skade.
Forslagsstillerne mener derfor det bør innføres en obligatorisk
byggeforsikring. TV2 hadde 22. februar 2009 en reportasje som viste
at byggefeilene nå beløper seg til 15 mrd. kroner årlig. I rapporten
«Veien til riktig utførte bygg» ble det foreslått innført en obligatorisk
byggeforsikring. Det vises til Danmark som har hatt en slik ordning
i flere år, og hvor erfaringene viser at byggeforsikring reduserte
alvorlige byggefeil med over 20 prosent. I tillegg til at en forsikringsordning
vil kunne gi sikkerhet også for boligkjøpere som utsettes for svære
mangler, vil en forsikringsordning også utgjøre en mindre drifts-
og kostnadsutfordring for enkeltaktører i bransjen.
Forslagsstillerne mener et saksfremlegg fra regjeringen om innføring
av en byggeforsikringsordning bør drøfte om det bør være unntak
fra byggeforsikringsordningen for selskaper som stiller garanti
med tilsvarende dekning og sikkerhet som forsikringsordningen.
Boligmarkedet i Norge er velfungerende, og de fleste får solgt
sin bolig relativt lett. At det går fort fra en bolig annonseres,
til visning og salg, er ikke isolert sett et problem. Ei heller
at mange boliger selges raskt og etter én budrunde. Imidlertid er
regelverket som plasserer ansvar for feil og mangler, og som pålegger
plikt til å gi informasjon eller foreta undersøkelser, lite tilpasset
realitetene. Grensegangen mellom selgers informasjonsplikt og kjøpers
undersøkelsesplikt gås opp av domstolene.
Forslagsstillerne har registrert at det er et stort antall rettstvister
knyttet til feil og mangler ved boligkjøp der selger har tatt et
såkalt «som den er»-forbehold. Et sentralt formål med et slikt forbehold
vil for selger være å fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler.
Selger har i mange tilfeller et legitimt behov for å fraskrive seg
risikoen for skjulte feil og mangler, for eksempel fordi han har
liten kjennskap til eiendommen. Et klassisk eksempel er en arving
som skal selge en fast eiendom som han ikke selv har bebodd. For
en selger som har benyttet gevinsten ved salget til kjøp av ny bolig,
vil et krav fremsatt flere år etter overdragelsen gripe hardt inn
i privatøkonomien. Det følger av avhendingsloven § 3-9 at selv om eiendommen
er solgt «som den er», foreligger det likevel mangel dersom det
er manglende opplysning om eiendommen eller det er gitt uriktig
opplysning om eiendommen. Det er også mangel dersom eiendommen «er
i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med
ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». For å avgjøre om eiendommer
har mangel i lovens forstand, har det i rettspraksis utviklet seg
en slags prosentlære, hvor terskelen for hvorvidt mangel foreligger
eller ikke, i stor utstrekning avgjøres av hvorvidt mangelens verdi
overstiger en viss prosent av kjøpesummen. Prosentsatsen har i rettspraksis
variert relativt mye, og som hovedregel må en antakelig over en
prosentgrense på tre til seks prosent for at vesentlighetskravet
skal kunne anses oppfylt.
Forslagsstillerne mener det foreligger for mange uklarheter knyttet
til rettstilstanden i disse «som den er»-sakene. Det er ikke entydighet
i rettspraksis om det er tilstrekkelig for å oppfylle vesentlighetskravet at
man er over den øvre prosentgrense, det er ikke entydighet om hva
prosentgrensen er, eller betydningen av anvendelsen av prosentlæren
at prisfastsettelsen er skjedd ved budgivning. Det kan også stilles
spørsmål ved anvendelsen av en prosentlære i tilfeller hvor selve
bygningen utgjør en begrenset del av eiendommens totalverdi.
Forslagsstillerne viser også til at domsavgjørelser den senere
tid går langt i å pålegge kjøper undersøkelsesplikt. Dersom enkelte
dommer skal tas på ordet, må kjøper for å være sikker ta med fagfolk
som elektrikere, rørlegger, byggmester og takstmann på visning.
En beregning Aftenposten publiserte 10. september 2010, viste at
kostnaden kan bli 12 175 kroner for hver interessert kjøper på hver
visning. Gitt at 5 kjøpere er så interessert at de tror de kommer
til å legge inn bud, og derfor skal ta med en slik gruppe fagfolk
på visning, kan kostnadene totalt sett for budgiverne bli over 50 000
kroner. Kanskje får ingen av de fem tilslag på boligen. Kanskje
må en av kjøperne gjennom 10 budrunder før han får tilslag på en
bolig, noe som gjør at kostnadene bare til undersøkelser på visninger
passerer 100 000 kroner.
Forslagsstillerne mener derfor Stortinget bør gjennomgå bruken
og konsekvensene av «som den er»-forbehold.
I NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig anbefalte utvalget
lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapportering ved salg
av boliger i forbrukerforhold. En rekke virkemidler kan benyttes
for å øke bruken av tilstandsrapporter, og utvalget er delt i synet
på hvilke virkemidler som er mest hensiktsmessige. I utredningens
sammendrag kap. 1.3 fremgikk det videre at:
«Noen utvalgsmedlemmer anbefaler at det utelukkende skal
knyttes kontraktsrettslige virkninger til bruk eller ikke-bruk av
tilstandsrapport. Tanken er at disse virkningene skal gi insentiv
for selger til å fremlegge rapport. En sentral kontraktsrettslig
virkning som foreslås lovfestet, er at selger som ikke legger frem
tilstandsrapport, ved mangelsvurderingen likevel skal anses å kjenne
til opplysninger som ville ha kommet frem i en tilstandsrapport.
Det innebærer en utvidelse av selgers opplysningsplikt. Videre foreslås
det at ansvaret for eventuelle feil i en fremlagt tilstandsrapport
kanaliseres til den bygningssakkyndige. Enkelte av de samme utvalgsmedlemmene
foreslår at disse reglene kombineres med en angrerett for kjøperen
hvor tilstandsrapport ikke fremlegges, og noen utvalgsmedlemmer
foreslår at et forbehold om at eiendommen selges «som den er», ikke
kan påberopes hvis tilstandsrapport ikke er fremlagt. Slike regelendringer
foreslås inntatt i avhendingsloven.
Andre utvalgsmedlemmer foreslår at det skal innføres et påbud
i avhendingsloven om fremleggelse av tilstandsrapport. Overholdes
ikke påbudet, foreslås en del kontraktsrettslige virkninger, som
for eksempel at et forbehold om at eiendommen selges «som den er»,
ikke kan påberopes. Ett utvalgsmedlem foreslår at manglende fremleggelse
av tilstandsrapport skal gi kjøperen rett til å heve kjøpet. I tillegg
foreslås det av noen utvalgsmedlemmer bl.a. at selger skal kunne
ilegges et gebyr av tinglysingsmyndighetene, og at det innføres
en tinglysingssperre. Disse forslagene medfører at det må gjøres
endringer ikke bare i avhendingsloven, men også i tinglysingsloven.
Ett utvalgsmedlem foreslår dessuten at utgifter til tilstandsrapport
skal gi fradrag ved inntektsskatteligningen, og at dokumentavgiften
skal reduseres for de overdragelsene der tilstandsrapport er fremlagt.»
Forslagsstillerne mener det eneste samfunnsøkonomisk fornuftige
er at en bolig som skal selges, får én gjennomgang av fagfolk, og
at denne skjer på selgers hånd og slik at alle kjøpere får tilgang
til denne. Den verditakst som i dag ofte foreligger, er som regel basert
på en relativt overfladisk gjennomgang av boligen. Kjøper får dermed
relativt lite informasjon om boligens tilstand. Et krav til tilstandsrapport
i forbindelse med boligsalg vil kunne gjøre transaksjonen tryggere
for partene.
Forslagsstillerne mener det er helt avgjørende, særlig fordi
det er snakk om forbrukerforhold, at regelverket blir enkelt å forstå.
Å gjøre tilstandsrapport obligatorisk vil være enkelt å forholde
seg til, det vil i alle tilfeller gi det ønskede mål om at det skal
mer fakta på bordet om boligen, og det er ikke en uforholdsmessig
byrde for selger. Et sanksjonssystem bør gjøres ubyråkratisk, for
eksempel at en selger som ikke benytter seg av tilstandsrapport,
ikke kan ta «som den er»-forbehold.
Forslagsstillerne mener det ikke kan være slik at det skal være
krav om obligatorisk tilstandsrapport ved enkelte overdragelser.
Dette kan gjelde i tilfeller av arv og overdragelser innad i familien.
Forslagsstillerne forutsetter at et eventuelt lovfremlegg vil drøfte og
klarlegge behovet for slik grensedragning.
Høringen etter NOU 2009:6 ble avsluttet for ett år siden, og
forslagsstillerne mener det haster med å få på plass et regelverk
som er mer tilpasset realitetene i markedet.
Selv skjebnesvangre feil kan være vanskelig å oppdage på en visning.
Gamle elektriske anlegg, manglende vedlikehold og uisolerte gassrør
kan utgjøre en fare for liv og helse. I forbindelse med arbeidet
med ny plan- og bygningslov ble det fremmet forslag om en ordning
med et såkalt servicehefte for bolig. Et servicehefte kan gjøre
rede for brannsikringstiltak, vedlikehold og ulike reparasjoner
fra boligens «fødsel» og frem til kjøper får nøkkelen. Et slikt
servicehefte må være frivillig, men forslagsstillerne mener det
bør utredes om det offentlige ved en av sine serviceetater kan utarbeide
et servicehefte som enkelt kan lastes ned fra nettet og som den
enkelte boligeier kan bruke som en «huskebok» for sin bolig. Det
offentlige bør også gå i dialog med byggenæringen om det er aktuelt
å overlevere nye boliger med et slikt servicehefte, der eksisterende
informasjon er lagt inn og med rom for at kjøper kan legge til ny
informasjon etter hvert.
På denne bakgrunn fremmes følgende
forslag:
Stortinget ber regjeringen styrke forbrukerrettighetene ved boligkjøp,
ved at regjeringen
1. legger frem en sak for Stortinget
om å innføre 10 års reklamasjonsfrist og obligatorisk byggeforsikring
eller garantistillelse ved kjøp av ny bolig.
2. legger frem en sak for Stortinget som drøfter bruken
og konsekvensene av «som den er»-forbehold ved avhendingskjøp, og
at det i denne saken tas stilling til innføring av obligatorisk
tilstandsrapport ved avhendingskjøp.
3. legger frem en sak for Stortinget med en utredning av
frivillig servicehefte for bolig.
16. november 2010