7.1 Formål og avgrensning

7.1.1 Sammendrag

I gjeldande burettslagslov er eit burettslag definert til å vere eit andelslag (selskap) som har til føremål å skaffe andelseigarane bustad ved å erverve, stå for oppføringa av eller sjølv oppføre bustadbygg - og leige ut bustader i slike bygg til andelseigarane.

Utvalet foreslår ein ny definisjon av burettslag. Den viktigaste forskjellen frå gjeldande lov ligg i at utvalet vil gjere bruksretten til andelseigaren om frå ein leigerett til ein særskilt burett.

Departementet meiner at å omtale slike bruksrettar som leigerettar, kan verke misvisande. Departementet sluttar seg derfor til forslaget frå utvalet om at tilknytinga mellom andelseigaren og bustaden for framtida skal reknast som ein bruksrett, og at innhaldet av denne retten fullt ut blir regulert av føresegnene i burettslagslova. Departementet sluttar seg også til at denne bruksretten i lova blir omtalt som ein "burett".

Det blir foreslått at eit burettslag skal vere eit samvirkeføretak som har som føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom (burett). Samtidig blir det foreslått presisert at føretaket også kan drive verksemd som heng saman med dette føremålet. Med denne definisjonen (§ 1-1 i forslaget til lov om burettslag) går det fram at hovudføremålet er å skaffe andelseigarane bruksrett (burett) til ein bustad i bygningen eller bygningane til laget, men at burettslaget også kan drive anna verksemd som heng saman med dette føremålet.

Som hovudregel vil også samvirkeføretak som har til hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, falle utafor verkeområdet. Men departementet støttar utvalet i at det bør vere mogleg å gjere bruk av burettslagsforma dersom andelseigarane sjølve ønskjer det, men med den føresetnaden at samvirkeføretaket sjølv må stifte seg som eit burettslag.

7.1.2 Komiteens merknader

Komiteen slutter seg til definisjonen av borettslag, hvor andelseierens bruksrett gjøres om fra en leierett til en borett.

7.2 Stifting av borettslag

7.2.1 Sammendrag

Departementet sluttar seg i all hovudsak til forslaget frå utvalet til reglar som knyter seg til stiftinga av eit burettslag, sjå lovforslaget kapittel 2 I.

For å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane, setje opp eit stiftingsdokument (§ 2-7). Stiftarane skal setja opp og datere ein opningsbalanse som skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Andelane skal betalast til pålydande innan den tida som er fastsett i stiftingsdokumentet (§ 2-8). Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader etter at stiftingsdokumentet er underskrive (§ 2-9). Er det sett som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, skal storleiken på innskotet gå fram av byggje- og finansieringsplanen (§ 2-10). Laget kan ikkje ta imot innskot frå andre enn andelseigarane, § 2-11. Denne paragrafen har også reglar om korleis sikringa av innskota skal gå føre seg.

7.2.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.3 Utbyggingsmodell o.a.

7.3.1 Sammendrag

Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med når det gjeld føresegnene for bygging av nye burettslag.

Departementet viser til at utvalet har foreslått ein ny utbyggingsmodell for burettslagsbustader. Eit hovudføremål med endringa er å leggje til rette for at andelseigarane skal få same forbrukarvern som andre forbrukarar ved kjøp av andre typar av eigarbustader. Departementet er einig med utvalet og foreslår derfor at bustadoppføringslova eller avhendingslova skal gjelde ved sal av andelar i burettslag. Bustadbyggjelaget må ta på seg same ansvar som ein hovudentreprenør eller seljar når nye burettslagsbustader blir overført til bebuarane. Kjøparane skal reknast som forbrukarar. Formelt tek burettslaget på seg eit større ansvar ved denne endringa, men domstolane har alt lagt til grunn at bustadbyggjelaga har om lag det same ansvaret etter gjeldande lover. Den reelle forskjellen er derfor neppe særleg stor, men rettstilstanden blir mykje klårare med denne utbyggingsmodellen. § 2-13 i lovforslaget gjeld avtale mellom utbyggjar og forbruker.

Departementet held fast ved at det i lova ikkje bør vere noko krav om at andelane i eit burettslag må seljast til sjølvkost. Ved å overlate dette spørsmålet til bustadbyggjelaga sjølv å avgjere, meiner departementet at ein får ei fleksibel løysing.

Departementet er einig med det forslaget som utvalet har kome med om at også andre enn bustadbyggjelag bør kunne gjere bruk av den særlege modellen for utbygging.

Departementet meiner at det er viktig med god kommunikasjon mellom utbyggjaren og dei framtidige andelseigarane. Departementet foreslår derfor at dei framtidige andelseigarane skal ha rett til å delta med to observatørar i byggjestyret, jf. § 2-14.

7.3.2 Komiteens merknader

Komiteen vil understreke viktigheten av at andelseiere må få samme forbrukervern som andre forbrukerer ved kjøp av andre typer eierboliger. Komiteen vil påpeke at rettstilstanden blir mye klarere med denne utbyggingsmodellen. Komiteen er også enig i at fleksibilitet bør søkes ved at det ikke bør være noe krav til at andelene i borettslag må selges til selvkost. Komiteen støtter ikke forslaget til § 2 14. Komiteen mener at forslaget om fremtidige andelseieres representasjon i byggestyre vil være vanskelig å gjennomføre og vil etter komiteens mening i mange tilfeller ikke gi andelseierne økt innflytelse, men føre til økte kostnader og tidsbruk for utbygger.

Komiteen mener det er viktig at boligbyggelagene finner andre medvirkningsmuligheter for å trekke med fremtidige andelseiere i borettslagene, for å sikre at investerte ressurser brukes best mulig i samsvar med fremtidige beboeres interesser.

7.4 Andelskapitalen

7.4.1 Sammendrag

Det går fram av lovforslaget § 3-1 at andelane skal vere like store og lyde på minst 5 000 kroner, men ikkje meir enn 20 000 kroner. Laget skal ha minst to andelar. Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader som skal leigast ut. Det skal ikkje takast opp nye skyldnader eller delast ut midlar til andelseigarane dersom dette fører til at ein ikkje forsvarleg kan rekne med at lagsskyldnadene kan dekkjast gjennom kravet mot andelseigarane på dekning av felleskostnader. Utanom oppgjer etter oppløysing av laget, kan utdeling til andelseigarane berre skje etter vedtak i generalforsamlinga med to tredjedels fleirtal.

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til reglar om andelskapital i burettslag, jf. lovforslaget i kapittel 3.

7.4.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.5 Andelseiere, overgang av andeler o.a.

7.5.1 Sammendrag

Lovforslaget kapittel 4 har føresegner om andelseigarar, overgang av andelar, utløysing av andelseigarar og forkjøpsrett. Om ikkje anna følgjer av lova, kan kvar andelseigar berre eige éin andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar. Visse juridiske personar kan likevel eige andelar utan omsyn til vedtektene. Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir rett til minst éin bustad og opptil ti pst. av bustadene i kvar bygning med minst fem bustader som er knytte til eige av andel. Desse juridiske personane er: staten, fylkeskommune, kommune, selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, og stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune. Det same gjeld selskap, stifting eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Det same gjeld også for ein kreditor når siktemålet er å berge krav som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same gjeld der nokon tek over éin eller fleire andelar som elles ikkje kunne seljast på lang tid. Det kan fastsetjast i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål, og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opptil tjue pst. av andelane i tillegg til andelar som kan eigast etter § 4-2 første ledd.

Ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tretti dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan laget krevje eit vederlag på opptil fire gonger rettsgebyret.

Er ein andel erverva i strid med lovføresegnene eller vedtektsføresegn, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan andelen krevjast selt gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal så langt dei passar. Ved tvangssal kan laget kjøpe andelen. Retten kan påleggje laget å løyse ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar taler for utløysing som følgje av at laget har mishalde pliktene i høve til andelseigaren vesentleg, som følgje av at styre, generalforsamling eller nokon som representerer laget, har handla i strid med lovføresegner, eller som følgje av at det har oppstått eit alvorleg og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar når det gjeld drifta av laget.

Burettslaget kan fastsetje reglar om forkjøpsrett i vedtektene. Dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar, gjeld det visse reglar, som likevel kan fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt.

Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, til ein slektning av andelseigaren eller ektemaken i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapslova § 3. Det er berre laget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget fekk melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem kvardagar dersom laget har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og varselet har kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar.

Krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftleg for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram for ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved arv, skal kravet setjast fram for retten, så framt arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram for arvingane eller deira representant, eller for den som har teke over andelen. Løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er selt for, men er andelen openbert selt til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen.

Det blir også foreslått reglar om angrefrist, om omgjering og om forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane.

7.5.2 Komiteens merknader

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti og Senterpartiet, viser til at departementet i § 4-2 første ledd har foreslått at gitte juridiske personer skal ha en lovbestemt rett til å eie andeler i borettslag. Flertallet viser til at regelen har fått en utforming som kan gi som resultat at de gitte juridiske personer kan få rett til å eie opp til 20 pst. av andelene i borettslag. Dette synes ikke å ha vært meningen, den maksimale ramme for eierskap etter denne regelen skal være 10 pst., men likevel minst en andel. Flertallet mener at bestemmelsen bør utformes så likt som mulig i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Flertallet vil derfor stryke departementets forslag til endring av eierseksjonsloven § 22 fjerde ledd nytt andre punktum. Maksimalrammen på 10 pst. knyttes opp til boligene i borettslaget eller eierseksjonssameiet og ikke som i forslaget opp til antall boliger i den enkelte bygning.

Flertallet fremmer følgende forslag:

"Borettslagsloven § 4-2 første ledd skal lyde:

Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir rett til minst ein bustad og opptil ti prosent av bustadene i lag med fem eller fleire andelar:

• 1. stat,

• 2. fylkeskommune,

• 3. kommune,

• 4. selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,

• 5. stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller kommune,

• 6. selskap, stifting eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte."

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til at Fremskrittspartiet var imot å innføre tiprosentregelen.

Komiteen vil peke på at forkjøpsretten er en av de viktigste måtene boligbyggelagene kan skaffe sine andelseiere bolig på. Komiteen slutter seg i hovedsak til departementets forslag. For at så vel andelseier som borettslaget skal få dokumentert at det er sendt melding om at andelen har skiftet eier eller at det er inngitt et forhåndsvarsel om at andelen ønskes solgt, er komiteen av den oppfatning at det bør tas inn et krav om skriftlighet i forslag til lovvedtak § 4-14. Komiteen fremmer følgende forslag:

"Borettslagsloven § 4-14 første ledd skal lyde:

(1) Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget fekk skriftleg melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem kvardagar dersom laget skriftleg har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og varselet er kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre månader, før meldinga om at andelen har skifta eigar."

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet er ikke enig med departementet i at det er ønskelig eller fornuftig å regulere i detalj i hvilken grad det kan tas et gebyr for ulike arbeidsoperasjoner som enkeltandelseiere påfører fellesskapet. Disse medlemmer er av den oppfatning at i valget mellom å legge kostnadene på fellesskapet eller belaste brukeren, er det svært mye som taler for at den som er årsak til kostnaden også bør bære kostnadene. Disse medlemmer finner videre en slik regulering ikke passende når den bare vil regulere borettslag og ikke andre boligformer. Disse medlemmer vil derfor gå imot departementets forslag til § 4-6 og § 4-22, slik at §§ 4-7 til 4-21 blir nye §§ 4-6 til 4-20.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener det er kunstig å koble saksbehandlingsgebyrer mellom boligbyggelag og borettslag opp mot rettsgebyret. Ved justeringer av rettsgebyret i utakt med pris og kostnadsvekst vil en, dersom man kan ta for gitt at ved innføring av makskostnadsgrense lages et gitt og fast prisnivå på tjenesten, kunne oppleve at gebyrene stiger på helt gale premisser. Disse medlemmer viser til at heving av rettsgebyret som kjent ikke bare skjer ut fra rent kostnadsmessige argumenter.

Disse medlemmer mener at å i det hele tatt regulere den prisen som en tilbyder mener han må ha for den tjenesten han utfører for en bruker, i dette tilfellet må sees på som noe unødvendig. Det burde være de enkelte medlemmers frie valg av forretningsfører som prisregulerer markedet. Og at bruken eller nivået på gebyrene var gjenstand for forhandlinger.

Disse medlemmer mener det er galt å sette tak på gebyrer for private tjenester. Disse prisene bør settes i markedet.

Disse medlemmer er derfor imot at det skal lovfestes grenser for gebyrer i borettslag og boligbyggelag. En kobling mot rettsgebyret er betenkelig, og gebyrene bør finne sitt høvelige nivå i den løpende konkurransen i markedet.

Disse medlemmer vil derfor gå imot departementets forslag til § 4-6 og § 4-22, slik at §§ 4-7 til 4-21 blir nye §§ 4-6 til 4-20.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet og Senterpartiet, fremmer, på bakgrunn av ovenstående merknader, følgende forslag:

"Borettslagsloven § 2-10 andre ledd siste punktum skal lyde:

Føresegnene i § 4-7 gjeld tilsvarande.

§ 2-11 andre ledd siste punktum skal lyde:

Føresegnene i § 4-7 gjeld tilsvarande.

§ 4-5 andre ledd andre punktum skal lyde:

Er der reist søksmål om godkjenningsordning eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4 7, kan tingretten i ordskurd fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort.

§ 4-7 tredje ledd skal lyde:

(3) Føresegnene i første og andre leddet gjeld tilsvarande når ein andelseigar ikkje lenger har rett til å eige andelen etter § 4 2 andre ledd eller på grunn av omstende som nemnde i § 4 6.

§ 4-8 annet ledd skal lyde:

(2) Dersom laget kjøper andelen etter tvangssal etter § 4-7, jf. §§ 5 21 og 5 22, kan laget krevje skadebot etter §§ 5 13 og 5 14 for skadar på bustaden eller forsømt vedlikehald.

§ 4-10 skal lyde:

Føresegnene i §§ 4 11 til 4 20 gjeld dersom det følgjer av vedtektene at andelseigar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar. Føresegnene kan fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt.

§ 4-20 første og andre ledd skal lyde:

(1) Når laget har fått melding eller førehandsvarsel om eigarskifte, jf. § 4 14, skal laget oppmode alle som ønskjer å kunne nytte forkjøpsretten, om å melde seg til laget innan ein fastsett frist. Oppmodinga skal kunngjerast i minst ei avis som er vanleg lesen på staden, eller på annan måte som går fram av vedtektene. Fristen for å melde seg skal vere minst fem kvardagar (jf. § 4 14 andre ledd) frå kunngjeringa. Den som ikkje melder seg innan fristen, kan ikkje nytte forkjøpsrett ved dette eigarskiftet.

(2) Brot på reglane i første ledd endrar ikkje fristane i § 4 14.

§ 5-21 tredje ledd skal lyde:

(3) Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4 7 andre ledd. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4 18 trengst ikkje.

§ 5-22 andre ledd skal lyde:

(2) Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4 7 andre ledd.

§ 14-7 tredje ledd skal lyde:

(3) Føresegnene i §§ 4 10 til 4 20 gjeld ikkje der forskjøpsretten er utløyst før lova her blei sett i kraft."

Komiteens medlemmer fra Høyre, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti støtter departementets innstilling og viser til at flertallet i NOU 2000:17 går inn for et tak på gebyrer som gjengitt i § 4-6 og § 4-22.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

"I borettslagsloven skal følgende bestemmelser lyde:

§ 4-6 Gebyr o.l.

For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan laget krevje eit vederlag på opp til fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen.

§ 4-22 Gebyr

(1) Burettslaget kan krevje eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel som nemnt i § 4 15 første ledd andre punktum. Blir forkjøpsretten gjort gjeldande, skal vederlaget betalast tilbake.

(2) Burettslaget kan setje som vilkår for å gjere forkjøpsretten gjeldande at forkjøpsretthavaren betalar eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret.

(3) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

§§ 4-6 til 4-20 blir §§ 4-7 til 4-21.

I disse paragrafene skal henvisningen til § 4 7 endres til § 4 8:

§ 2-10 andre ledd siste punktum, § 2-11 andre ledd siste punktum, § 4 5 andre ledd andre punktum, § 4 9 andre ledd, § 5 21 tredje ledd, § 5 22 andre ledd.

I § 4-8 tredje ledd skal henvisningen til § 4-6 endres til § 4 7.

I § 4-11 skal henvisningen til §§ 4 11 til 4 20 endres til §§ 4 12 til 4 21.

I § 4-20 første og andre ledd skal henvisningene til §§ 4 14 og 4 14 andre ledd endres til § 4 15 og § 4 15 andre ledd.

I § 14-7 tredje ledd skal henvisningene til §§ 4 10 til 4 20 endres til §§ 4 11 til 4 21.

7.6 Boretten

7.6.1 Sammendrag

Etter gjeldande burettslagslov har ein andelseigar rett og plikt til å leige bustad i bygningar som laget eig. Bruksretten har såleis formelt vore organisert som ein leigerett. Forholdet mellom andelseigaren og bustaden er no utforma som ein burett. Hovudregelen om buretten er at kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva. Lovforslaget kapittel 5 har føresegner om bustadene og bruksretten til bustadene.

Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre utover det som følgjer av lovføresegnene. Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opptil tre år (utvalet foreslo to år) dersom andelseigaren sjølv eller visse andre har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Departementet meiner at dersom andelseigarane fritt skal kunne overlate bruken til andre så lenge ein sjølv vil, kan det føre til at bumiljøet blir dårlegare, og det er ingen tent med. Etter slik utleige må det gå minst eitt år før bustaden kan leigast ut på nytt. Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg grunn til det. For arbeidet med godkjenning av brukaren kan laget ikkje krevje vederlag. Overlating av bruken reduserer ikkje dei pliktene andelseigaren har i forhold til laget.

Blir bruken overlaten i strid med reglane i paragrafen her, eller er vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger til stades, kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje fråviking etter tvangsfullføringslova. Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar i eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden etter tvangsfullføringslova. Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar, med visse unntak som gjeld overtaking i medhald av ekteskapslova eller husstandsfellesskapslova.

Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedommen som trengst på grunn av funksjonshemming hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål. Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Andelseigaren skal mellom anna halde bustaden i forsvarleg stand. Laget kan krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine. Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verdiforholda. Når særlege grunnar taler for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk. Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling.

Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Andelseigaren svarer for felleskostnader for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før. Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort.

Det blir også foreslått reglar om pålegg om sal frå laget si side, om fråviking, om øydelegging ved brann o.l., og om kva som skjer ved konkurs, tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen.

7.6.2 Komiteens merknader

Komiteen viser til at forholdet mellom andelseieren og borettslaget har blitt omdefinert fra en leierett til en borett. Komiteen er enig i endringen.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, slutter seg til den utvidelse av retten til overlating av bruken opptil tre år som departementet foreslår.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet mener retten til overlating av bruken av boligen til andre bør begrenses til to år i tråd med Borettslovutvalgets innstilling. Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

"Borettslagslovens § 5-5 første punktum skal lyde:

Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til to år dersom andelseigaren sjølv eller ein person, som nemt i § 5-6 første ledd nummer 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra."

Komiteen mener at når det gjelder en andelseiers overlating av bruken av boligen til andre, bør eventuelle vilkår som er satt i vedtektene for å være andelseier, også oppfylles av den som overtar bruken. Komiteen foreslår at det tas inn bestemmelser i loven som presiserer styrets mulighet til å nekte andelseiers overlating av bruken av boligen til andre, dersom brukeren ikke oppfyller vilkårene for å kunne bli andelseier.

Komiteen fremmer følgende forslag:

"Borettslagsloven § 5-5 tredje punktum skal lyde:

Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4 4.

Borettslagsloven § 5-6 andre ledd andre punktum skal lyde:

I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4 4."

Komiteen mener at loven stenger for at det skal kunne tas gebyrer når andelseier overlater bruken av deler av boligen til andre etter § 5-4.

Komiteen viser til at departementet i sitt lovforslag har tatt inn et forbud mot at det kan kreves et gebyr i forbindelse med lagets arbeid med søknader om overlating av bruken til andre.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, er ikke enig i dette. Flertallet foreslår på denne bakgrunn at lovforslagets § 5-7 andre ledd strykes.

Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti støtter lovforslaget fra departementet, og fremmer følgende forslag:

"Borettslagsloven § 5-7 andre ledd skal lyde:

(2) Laget kan ikkje krevje vederlag for arbeid med godkjenning av brukar."

7.7 Rettsvern for retter i borettslagsandeler

7.7.1 Sammendrag

Det finst ikkje noko rettsregister som viser rettar til burettslagsandelar etter gjeldande lovgiving. I lovforslaget er det føresegner om rettsregistrering i kapittel 6.

Departementet viser til utvalet sitt forslag om at det skal opprettast eit rettsregister over andelar i burettslag, det vil seie eit burettsregister. Eit slikt register skal gi opplysningar om eigarforhold, panterettar og andre råderettsskrankar over andelar i burettslag. Registeret er meint å fungere på same måten som grunnboka fungerer for tilsvarande opplysningar over fast eigedom. Registrering i eit burettsregister er såleis tiltenkt å ha same verknad som ved tinglysing.

Føremålet med registreringa vil mellom anna vere å skape notoritet (påliteleg informasjon) om rettane. Dessutan skal registrering i god tru av ei rettsstifting gi rettsvern for rettshavaren.

I dag har ein ikkje noko burettsregister. Det finst derfor heller ingen reglar for eit slikt register. Utvalet har ikkje teke standpunkt til korleis burettsregisteret bør vere organisert. Departementet drøftar i proposisjonen om det bør vere eit offentleg register, eller eit eller fleire konkurrerande private register. Departementet konkluderer med at andelane i burettslag skal vere registrerte i grunnboka, jf. § 6-1.

Departementet viser til at fleire høyringsinstansar peikar på at grunnboka bør danne mønster for oppbygginga av eit rettsregister for burettslagsbustader. Departementet meiner det er fullt mogleg å få til ei slik tilpassing. På denne måten kan alle registreringar av rettar i andelar i burettslag skje direkte i grunnboka på same måten som tinglysing i fast eigedom.

Departementet legg til grunn at ein ved rettsregistrering direkte i grunnboka vil få eit moderne elektronisk register.

Rettar i fast eigedom, eigarseksjonar medrekna, og andelar i burettslag vil vere samla i eit register, nemleg i grunnboka. Etter departementets vurdering vil dette vere ei publikumsvennleg ordning.

Det blir foreslått eigne reglar i burettslagslova for korleis registreringa skal gjerast, mellom anna kva som skal vere registreringsdagen, reglar for prioritet og særreglar for panterett. Det er også eigne reglar for rettsvernet ved konkurs og akkord, ved feilføring og ved manglar ved heimelen til medkontrahenten. Avslutningsvis er det reglar om forelding av rettsvernet.

7.7.2 Komiteens merknader

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, har merket seg at det foreslås en ny ordning for registrering av rettigheter i borettslagsleiligheter. Flertallet legger til grunn at dagens ordning, der rettigheter i borettslagandeler har vært registrert hos den enkelte forretningsfører i det store og hele har fungert tilfredsstillende. I henhold til gjeldende lov er borettslagene pliktig til å føre en andelseierbok hvor det skal fremgå hvem som er eier av boligene. Videre må de som skal ha panterett i adkomstdokumentene til boligen også melde sin rett til borettslaget for å sikre rettsvernet. I boligsamvirket blir dette utført og samordnet på vegne av det enkelte borettslag av boligbyggelaget som forretningsfører. Utenfor boligsamvirket kan dette være organisert direkte av borettslagene selv eller via deres forretningsførere. Noe særskilt regelverk har man ikke i dag for disse ordningene. Som alle høringsinstanser påpeker, har dagens ordning den svakhet at opplysningene har vært vanskelig tilgjengelig all den tid opplysningene har kunnet være spredd på mange mindre forretningsførere uten samordning. Flertallet er derfor enig med departementet i at man bør sikre denne typen registreringer gjennom et bedre formalisert lovverk. Et slikt forslag har departementet tatt inn i utkastet til lov om borettslag kap. 6.

Som departementet peker på i proposisjonen, tok ikke borettslovutvalget noen stilling til hvordan registreringsordningen burde organiseres, men det ble drøftet om den burde være offentlig eller om det skulle være ett eller flere konkurrerende private registre. Departementet har foreslått at det framtidige rettsregisteret skal være en offentlig ordning som skal knyttes til grunnboka. Flertallet mener en grunnbokregistrering kan ha mange fordeler, men er likevel ikke enig med departementets konklusjon.

Flertallet er av den oppfatning at rettsregisterordningen bør baseres på konkurranse for å sikre en samfunnsmessig optimal drift og en lavest mulig kostnad for brukerne. Flertallet mener dette best lar seg realisere ved at det legges til rette for flere registre som konkurrerer. Det bør opprettes en autorisasjonsordning der søkere som fyller forskriftskrav til kvalitet, ledelse og soliditet, kan godkjennes til å drive slike registre i konkurranse med hverandre.

Flertallet vil i denne sammenheng peke på at så lenge man har hatt borettslag, har det også vært ført andelsbøker og notert hvem som har hatt pant i dokumentene. De store aktørene i denne sammenheng har vært boligbyggelagene, og de har så langt flertallet er kjent med, utført disse tjenestene på en tilfredsstillende måte etter de regler som gjelder. De har også utviklet systemer og dataprogrammer som kan sikre et bedre system i framtida. Flertallet mener derfor at det vil være grunnlag for å kunne etablere konkurranse i markedet også på denne sektoren. Ved siden av boligsamvirket vil det da ikke være noe til hinder for at andre aktører også etablerer virksomhet i konkurranse på dette området. Av mulige konkurrenter til boligsamvirket kan pekes på eksisterende statlige registre og Verdipapirsentralen.

Flertallet vil understreke at staten skal stå som eier av opplysningene i registrene. Dette for å sikre at ved opphør av eller konkurs i organisasjonen som har driftsansvar for registeret, ikke skal føre til negative konsekvenser for andelseiere, panthavere og andre rettighetshavere i borettslagsandeler. Det må sikres at opplysningene uten videre kan overføres til den som skal overta registerføringen. Flertallet mener at opplysningene må sikres mot pantsettelse og beslag.

Flertallet vil påpeke at konkurranse mellom ulike aktører vil måtte medføre at de nærmere vilkår for driften av registrene må reguleres nærmere i forskrifter. Det må etableres en autorisasjonsordning som skal gi godkjenning. Flertallet mener at denne type registre bør organiseres som selvstendige rettssubjekter, med krav til kvalitet, ledelse og soliditet, eventuelt herunder pliktig sikkerhetsstillelse for mulige krav grunnet feilføringer i registeret. Flertallet peker på at forskrifter også bør inneholde bestemmelser om at de som søker autorisasjon bør dokumentere at de tekniske løsninger som skal benyttes, tilfredsstiller moderne krav med hensyn til sikkerhet og tilgjengelighet. En utvikling i teknologi og regelverk knyttet til pantelovgivning og grunnboksnotering, må tilsvarende følges opp gjennom endring av krav til et rettsregister i regi av private. For å sikre en enklest mulig adgang for brukerne bør det vurderes om alle registre skal pålegges å benytte en felles internettportal.

Flertallet viser til utvalgets forslag til kapittel 6 i lov om borettslag i NOU 2000: 17 og legger dette forslaget til grunn for den framtidige lovregulering for registrering av rettigheter i borettslagsandeler. Som følge av dette foreslår flertallet en gjennomgående endring i lovforslaget som legger dette til grunn. For å understreke at det åpnes opp for konkurrerende registre, er flertallet av den oppfatning at det tas inn en presisering i § 6-1 annet ledd om at register også kan drives av private.

Flertallet fremmer derfor følgende forslag:

" Borettslagsloven § 2-3 skal lyde:

§ 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles

Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller firma, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida for innbetaling av andelane og om kven som skal vere første styre og første revisor for laget. Det skal gå fram kva burettsregister andelane skal registrerast i.

§ 6-1 Burettsregister

(1) Andelane i burettslaget skal vere registrerte i eit burettsregister.

(2) Kongen gir nærare føresegner om organisering eller godkjenning av burettsregisteret, mellom anna kven som skal vere registerførar, tildelingskriterie, registreringsvilkår, bortfall av tildeling, garantiar for skadebotansvar og eigaravgrensingar, i tillegg til godkjenning av eit eller fleire burettsregister og om føringa av registeret. Private aktørar som oppfyller krava som Kongen fastsett, skal kunne føre eit burettsregister.

(3) Opplysningane registrert i burettsregisteret tilhøyrer staten og kan ikkje selgjast eller pantsetjast.

(4) Registerføraren må ha juridisk embetseksamen eller tilsvarande.

§ 6-15 Klage

For klage på avgjerder av registerføraren gjeld reglane i tinglysingslova så langt ikkje noko anna er fastsett i kapitlet her.

§ 14-9 første ledd første punktum skal lyde:

(1) Seinast seks månader etter at lova her tok til å gjelde, skal styret sende melding til burettsregisteret om registrering av andelane.

§ 14-9 femte ledd skal lyde:

(5) Burettsregisteret skal sende melding til Føretaksregisteret, som skal registrere opplysning om kvar andelane er registrerte.

§ 14-9 femte til sjette ledd blir sjette til sjuande ledd.

§ 14-12 nr. 1

Endringa av tinglysingsloven § 1 første ledd går ut.

II

I disse bestemmelsene i borettslagsloven skal benevnelsen "grunnboka" og "tingrettsdommaren" erstattes med "burettsregisteret" og "registerføraren".

§ 2-13 andre ledd, § 6 2 første ledd, § 6 3 første ledd, § 6 6 tredje ledd, § 6 12 første ledd, § 6 13 første ledd, § 6 13 tredje ledd, § 13 5 åttende ledd, § 13 5 niende ledd første punktum, § 14 5 andre ledd, § 14 6 andre ledd, § 14 9 andre ledd, § 14 9 tredje ledd, § 14 9 sjuende ledd.

III

I disse bestemmelsene i borettslagsloven skal benevnelsen "grunnboken" erstattes med "borettsregisteret".

§ 14-12 nr. 3 om pant (gjelder § 4 3 andre ledd, § 4 3a overskrift, § 4 3a første ledd, § 4 3a andre ledd, § 5 8a overskriften, § 5 8a første ledd) og § 14 12 nr. 8 om tvangsfullbyrdelse (gjelder § 1 8 fjerde ledd, § 11 3 første ledd nytt andre punktum, § 11 7 andre ledd, § 11 8 andre ledd, § 11 9 andre ledd og § 11 14 nytt fjerde ledd)."

Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti støtter opprettelsen av en egen registreringsordning for rettigheter i borettslagsandeler. Siden det i dag ikke finnes en samlet oversikt over slike andeler, mener komiteen at opprettelsen av en slik ordning vil være en stor forbedring for borettslagsmodellen. Disse medlemmer støtter også Regjeringens forslag til rettsvirkninger av registreringer i registeret.

Disse medlemmer er av den oppfatning at driften av et slikt register bør konkurranseutsettes, for å sikre en samfunnsmessig optimal drift av registeret og en lavest mulig kostnad for brukerne. Disse medlemmer vil understreke at en slik konkurranseutsetting skal skje etter lov om offentlige anskaffelser.

Disse medlemmer vil understreke at staten skal stå som eier av opplysningene i registeret. Dette for å sikre at en eventuell konkurs i organisasjonen som har driftsansvaret, ikke skal medføre negative konsekvenser for andelseiere, panthavere og andre rettighetshavere i borettslagsandeler. Det må sikres at opplysningene uten videre kan overføres til den som skal overta registerføringen. Disse medlemmer mener videre at opplysningene sikres mot at registerføreren pantsetter disse eller på annen måte påfører denne immaterialretten en heftelse. Disse medlemmer mener departementet må avklare hvorvidt spørsmålet om rettigheten til opplysningene skal reguleres i lov i forskrift eller i egen avtale som staten inngår med registerfører. Også eksisterende statlige registre må få anledning til å legge inn anbud på registeret.

Disse medlemmer er av den oppfatning at andre eksisterende registre må være med og danne modell for hvordan borettsregisteret blir utformet. Det vil i denne sammenheng være viktig å se til andre registre som grunnboken og fondsregisteret i Verdipapirsentralen.

Disse medlemmer vil understreke viktigheten av at ved eventuell overføring av driftsansvar fra en driftsoperatør til en annen, må opplysninger i registeret med mer uten heftelser kunne overføres til ny operatør. Dette er etter disse medlemmer oppfatning viktig for å sikre at det ikke oppstår et privat monopol, med høyere priser og dårligere kvalitet for brukerne.

Disse medlemmer vil påpeke at en konkurranseutsetting av registeret vil måtte medføre at vilkår for registeret fastsettes i lov, forskrifter og anbudsdokumenter. Det må også opprettes en statlig kontrollordning med registeret. I tillegg ber disse medlemmer regjeringen vurdere hvorvidt det bør opprettes en klageordning.

Disse medlemmer er oppmerksomme på at en situasjon hvor et boligbyggelag eller lignende organisasjon har ansvaret for et borettsregister, kan medføre at det oppstår en interessekonflikt hvor man på den ene siden skal opptre som nøytral registerfører og på den andre siden er kontraktsforpliktet til å ivareta interessene til borettslag og andre, herunder sørge for at disse får sine rettigheter registrert. Dette betyr at registeret i slike tilfeller skal organiseres som en egen uavhengig enhet.

Registeret bør etter disse medlemmers mening lokaliseres utenfor Oslo-området.

Disse medlemmer viser til at et slikt register som foreslås her, gjør det nødvendig med justeringer av flertallets lovforslag vedrørene borettsregister, og fremmer derfor følgende forslag:

"Borettslagsloven § 2-3 skal lyde:

§ 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles

Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller føretaksnamn, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida for innbetaling av andelane og om kven som skal vere første styre og første revisor for laget.

Borettslagsloven § 6-1 andre ledd skal lyde:

§ 6-1 Burettsregister

(2) Kongen gir nærare føresegner om organisering eller godkjenning av burettsregisteret, mellom anna kven som skal vere registerførar, tildelingskriterie, registreringsvilkår, bortfall av tildeling, garantiar for skadebotansvar og eigaravgrensingar, i tillegg til godkjenning av burettsregisteret og om føringa av registeret."

Disse medlemmer vil stemme imot forslaget til borettslagslov § 14-9 femte ledd.

7.8 Generalforsamlingen

7.8.1 Sammendrag

Lovforslaget kapittel 7 har føresegner om generalforsamlinga. Det blir først slått fast at det er generalforsamlinga som har øvste myndet i laget. Vidare blir det slått fast at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga med forslags-, tale- og røysterett. Ektemaken eller sambuaren til andelseigaren eller ein annan medlem av husstanden til andelseigaren har rett til å vere til stades og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsførar og leigar av bustad i laget har rett til å vere til stades i generalforsamlinga og til å uttale seg. Styreleiar og forretningsførar har plikt til å vere til stades om det ikkje er openbert unødvendig, eller dei har gyldig forfall. Ein andelseigar kan møte ved fullmektig.

Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle alle andelseigarar med kjend adresse om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, årsmeldinga og revisjonsmeldinga skal seinast åtte dagar før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når styret finn det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene, krev det og samtidig seier kva saker dei ønskjer skal takast opp.

Det er foreslått føresegner som gjeld sjølve innkallinga til generalforsamlinga, kva saker ein skal ha med i innkallinga, og kva slags saker generalforsamlinga skal og kan behandle. Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om då ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinære generalforsamling, den ordinære generalforsamlinga avgjer krav om gransking, at det blir valt styremedlemmer der nokon står på val, og at det blir vedteke å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sette fram i møtet.

Det blir også foreslått føresegner om korleis forsamlinga skal leiast, om korleis protokollen skal førast, og om røysterett og habilitet. Kvar andelseigar har éi røyst på generalforsamlinga, sjølv om andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dess­utan røyste som fullmektig for ein annan andelseigar. For ein andel med fleire eigarar kan det berre givast éi røyst. Ingen kan sjølv eller ved fullmektig eller som fullmektig røyste på generalforsamlinga om avtale med seg sjølv eller nærståande, eller om ansvar for seg sjølv eller nærståande i høve til laget. Det same gjeld for røysting om pålegg om sal eller krav om fråviking.

Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. Ved val kan generalforsamlinga på førehand fastsetje at den som får flest røyster, skal reknast som valt. Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene. Endring av vedtektene krev to tredjedelar av dei røystene som er gitt. I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav.

Med tilslutning frå alle andelseigarane kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig: føresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget, føresegn om forkjøpsrett til andel i laget, føresegn om pris ved overføring av andel, og føresegn etter leddet her om godkjenning av vedtektsendring.

Det blir foreslått reglar om misbruk av mynde (forbod mot misbruk av kompetansen til generalforsamlinga) og gransking.

7.8.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.9 Styre, naboutvalg og forretningsfører

7.9.1 Sammendrag

Kapittel 8 har føresegner om styret i burettslaget og den som er forretningsførar i laget. Føresegnene svarar langt på veg til dei tilsvarande reglane i eigarseksjonslova.

Laget skal ha eit styre. Styret skal ha minst tre medlemmer. Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Styreleiaren skal veljast særskilt. Det kan fastsetjast i vedtektene at eit bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, skal velje éin av styremedlemmene, men eit fleirtal skal alltid veljast av generalforsamlinga i burettslaget. Styremedlemmene gjer teneste i to år, om ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga. Ein styremedlem kan avsetjast av den som har valt styremedlemmen.

Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga. Styreleiaren skal syte for at styret held møte så ofte det trengst. Ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Styret er vedtaksført når meir enn halvparten av alle styremedlemmer er til stades. Vedtak kan gjerast med meir enn halvparten av dei røystene som er gitt. Står røystene likt, gjeld det møteleiaren har røysta for. Dei som røystar for eit vedtak som inneber ei endring, må likevel alltid utgjere minst ein tredjedel av alle styremedlemmene.

Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagt til andre organ. Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går utover vanleg forvaltning og vedlikehald; auke talet på andelar eller knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukte til utleige; selje eller kjøpe fast eigedom; ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota; gjennomføre andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går utover vanleg forvaltning; eller setje i verk tiltak som går utover vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem pst. av dei årlege felleskostnadene.

Departementet viser til at gjeldande lov inneheld reglar om naboutval. Departementet legg til grunn at det ikkje skulle vere nødvendig med ei føresegn om naboutval då ordninga har vore lite brukt i praksis.

Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person. Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtalt. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opptil fem år.

Avtale om forretningsførsel med bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, kan opptil ti år etter at burettslaget er stifta, vere uoppseieleg eller ha lengre oppseiingsfrist enn seks månader. Slik avtale kan ha vilkår om at oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga.

Det blir foreslått at midlar som høyrer til laget, skal forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som høyrer til andre (§ 8-13). Kongen kan gi nærare forskrifter om forvaltninga av midlane.

Gjeldande burettslagslov har ei eiga føresegn som regulerer habiliteten til medlemmene i styret og til forretningsføraren. Utvalet har valt å vidareføre denne regelen, og det sluttar departementet seg til, jf. § 8-11 og § 8-15 i lovforslaget.

7.9.2 Komiteens merknader

Komiteen slutter seg til forslaget om at forretningsføreravtalene etter en fastlagt prosedyre skal kunne sies opp. Komiteen har merket seg at boligsamvirkets representanter i lovutvalget også har sluttet opp om dette og at boligbyggelag som representerer mer enn 1/3 av den forvaltede boligmassen i tilknyttede borettslag, allerede har gjennomført dette på eget initiativ. Komiteen støtter derfor endringen som sikrer at borettslag skal kunne velge forretningsfører.

Komiteen vil understreke at forretningsførere som oppdager underslag, har anledning til å melde fra om dette til borettslagets andelseiere og revisor.

7.10 Regnskap og revisjon

7.10.1 Sammendrag

Utvalet foreslår at dei vanlege reglane og prinsippa i rekneskapslova også skal gjelde for føring av rekneskapen i eit burettslag.

Departementet vil peike på at det i dette lovforslaget ikkje blir teke endeleg stilling til rekneskapsprinsippa som skal gjelde for burettslag. Både gjeldande lovgiving og forslaget til ny burettslagslovgiving legg til grunn at dette spørsmålet blir regulert i rekneskapslova og eventuelle forskrifter til denne lova. Som utgangspunkt har burettslag rekneskapsplikt etter reglane i rekneskapslova, men Finansdepartementet har med heimel i lova fastsett andre rekneskapsreglar for burettslag. Skal ein endre desse reglane, må Finansdepartementet oppheve desse forskriftene, eventuelt erstatte dei med nye.

Departementet har etter ei samla vurdering kome fram til at det ikkje finst avgjerande grunnar som tilseier at det er behov for å avvike frå dei generelle reglane om føring av rekneskap.

Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til forslaget frå utvalet som gjeld revisjon av rekneskapen i burettslag. Det vil mellom anna seie forslaget om å vidareføre plikta til å ha ein eller fleire statsautoriserte eller registrerte revisorar. Det same gjeld forslaget til korleis val av revisor skal gå føre seg, og forslaget til korleis revisjonsmeldinga skal leggjast fram kvart år.

7.10.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.11 Gransking

7.11.1 Sammendrag

Det blir foreslått at ein andelseigar kan kome med forslag om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare oppgitte omstende kring forvaltninga eller rekneskapane, jf. lovforslaget § 7-14.

7.11.2 Komiteens merknader

Komiteen mener at granskningsregimet gir andelseiere et godt vern mot at tillitsvalgte kan begå misligheter ved utøvelse av sitt tillitsverv. Liknende regime finnes ikke for beboere i sameier etter eierseksjonsloven. Komiteen vil derfor be Regjeringen vurdere liknende regler for andre former for felleseierskap av bolig, eventuelt opprettelse av klagenemnd for slike beboere.

7.12 Sammenslåing og deling av borettslag

7.12.1 Sammendrag

Føresegner om samanslåing og deling av burettslag finn ein i kapittel 10 i lovforslaget. Eit burettslag kan overdra eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna burettslag mot at andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Styra i laga skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av generalforsamlingane med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane i kvart lag.

Seinast éin månad etter at samanslåinga er godkjend i laga og vedtaket om samanslåing er gyldig i det overdrege laget, skal styret i alle lag som er med i samanslåinga, kvar for seg melde vedtaket, saman med planen, til Føretaksregisteret. Blir fristen ikkje halden, fell vedtaka bort. Føretaksregisteret skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast til laget innan to månader frå siste kunngjering. Kreditorane kan kome med motsegn. Når fristen for motsegn er ute og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om at samanslåinga skal gjennomførast. Når samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført, det overdrege laget er oppløyst, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell til betaling.

Eit burettslag kan overdra nokre av bustadene og andre eigedelar og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av dei andelseigarane som har rett til dei bustadene det gjeld. Styret skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overdrege laget, vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan for det nye laget, tidspunktet for samanslåinga, fordelinga av eigedelar, rettar og skyldnader mellom dei laga som er med i delinga, og eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av generalforsamlinga med tilslutning frå minst to tredjedelar av alle dei som skal bli andelseigarar i det nye laget, og frå minst to tredjedelar av alle andelseigarane som skal vere att i det overdrege laget. Så skal Føretaksregisteret ha melding. Kreditorane kan kome med motsegn. Når delinga er registrert, er delinga gjennomført, det nye laget er stifta, og krav på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell til betaling.

7.12.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.13 Oppløsning av borettslag

7.13.1 Sammendrag

Føresegnene om oppløysing står i lovforslaget kapittel 11.

Hovudregelen er at oppløysing av laget krev vedtak på to generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom. På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar av alle andelseigarane røyste for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtak om oppløysing er gyldig, skal generalforsamlinga velje eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og forretningsføraren. Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for medlemmene på tre månader. Vedtak om å oppløyse laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste kunngjering.

Kapittel 11 har reglar som sikrar at klausular om vilkår for å vere andelseigar og om forkjøpsrett og prisregulering vert ført vidare etter oppløysinga har funne stad. Regelen skal framleis vere naturaldeling om ikkje minst ein tredel av andelseigarane krev omgjering i pengar.

7.13.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.

7.14 Skadebot og diverse andre forskrifter

7.14.1 Sammendrag

Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til føresegner om skadebot, sjå lovforslaget, kapittel 12. Det gjeld både føresegna om ansvarsgrunnlaget, føresegnene om lemping, kva krav som kan fremjast på vegner av burettslaget, og ansvarsfritak. Departementet viser også til at ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til desse forslaga.

Departementet foreslår at tillitsvalde, forretningsføraren og tilsette i eit burettslag skal hindre at uvedkomande får tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda i laget om personlege tilhøve. Teieplikta gjeld ikkje når inga rettkomen interesse tilseier at opplysningane skal haldast hemmelege (§ 13-1). Forsettleg brot på teieplikta skal kunne straffast med bøter.

Departementet er einig med utvalet i at det ikkje trengst eigne tvisteorgan til å avgjere tvistar mellom andelseigarane i burettslaget eller mellom burettslag og bustadbyggjelag.

Etter at ein tvist har oppstått, kan partane velje om tvisten skal avgjerast ved skilsdom eller på annan måte (§ 13-4).

7.14.2 Komiteens merknader

Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.