I gjeldande burettslagslov er eit burettslag definert til å vere
eit andelslag (selskap) som har til føremål å skaffe
andelseigarane bustad ved å erverve, stå for oppføringa
av eller sjølv oppføre bustadbygg - og leige ut
bustader i slike bygg til andelseigarane.
Utvalet foreslår ein ny definisjon av burettslag. Den
viktigaste forskjellen frå gjeldande lov ligg i at utvalet
vil gjere bruksretten til andelseigaren om frå ein leigerett
til ein særskilt burett.
Departementet meiner at å omtale slike bruksrettar som
leigerettar, kan verke misvisande. Departementet sluttar seg derfor
til forslaget frå utvalet om at tilknytinga mellom andelseigaren
og bustaden for framtida skal reknast som ein bruksrett, og at innhaldet
av denne retten fullt ut blir regulert av føresegnene i
burettslagslova. Departementet sluttar seg også til at
denne bruksretten i lova blir omtalt som ein "burett".
Det blir foreslått at eit burettslag skal vere eit samvirkeføretak
som har som føremål å gi andelseigarane
bruksrett til eigen bustad i laget sin eigedom (burett). Samtidig
blir det foreslått presisert at føretaket også kan
drive verksemd som heng saman med dette føremålet.
Med denne definisjonen (§ 1-1 i forslaget til
lov om burettslag) går det fram at hovudføremålet
er å skaffe andelseigarane bruksrett (burett) til ein bustad
i bygningen eller bygningane til laget, men at burettslaget også kan
drive anna verksemd som heng saman med dette føremålet.
Som hovudregel vil også samvirkeføretak som har
til hovudføremål å gi andelseigarane
bruksrett til fritidsbustad, falle utafor verkeområdet.
Men departementet støttar utvalet i at det bør
vere mogleg å gjere bruk av burettslagsforma dersom andelseigarane sjølve ønskjer
det, men med den føresetnaden at samvirkeføretaket
sjølv må stifte seg som eit burettslag.
Komiteen slutter seg til definisjonen
av borettslag, hvor andelseierens bruksrett gjøres om fra en
leierett til en borett.
Departementet sluttar seg i all hovudsak til forslaget frå utvalet
til reglar som knyter seg til stiftinga av eit burettslag, sjå lovforslaget
kapittel 2 I.
For å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal
teikne andelane, setje opp eit stiftingsdokument (§ 2-7).
Stiftarane skal setja opp og datere ein opningsbalanse som skal
leggjast ved stiftingsdokumentet. Ein byggje- og finansieringsplan
skal leggjast ved stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane
har skrive under stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget
stifta. Andelane skal betalast til pålydande innan den
tida som er fastsett i stiftingsdokumentet (§ 2-8).
Laget skal meldast til Føretaksregisteret innan tre månader
etter at stiftingsdokumentet er underskrive (§ 2-9).
Er det sett som vilkår for å teikne andel at andelseigaren
skal betale eit innskot til laget, skal storleiken på innskotet
gå fram av byggje- og finansieringsplanen (§ 2-10).
Laget kan ikkje ta imot innskot frå andre enn andelseigarane, § 2-11.
Denne paragrafen har også reglar om korleis sikringa av
innskota skal gå føre seg.
Komiteen støtter lovforslaget i proposisjonen.
Departementet sluttar seg til det forslaget som utvalet har kome
med når det gjeld føresegnene for bygging av nye
burettslag.
Departementet viser til at utvalet har foreslått ein ny
utbyggingsmodell for burettslagsbustader. Eit hovudføremål
med endringa er å leggje til rette for at andelseigarane
skal få same forbrukarvern som andre forbrukarar ved kjøp
av andre typar av eigarbustader. Departementet er einig med utvalet
og foreslår derfor at bustadoppføringslova eller
avhendingslova skal gjelde ved sal av andelar i burettslag. Bustadbyggjelaget
må ta på seg same ansvar som ein hovudentreprenør
eller seljar når nye burettslagsbustader blir overført
til bebuarane. Kjøparane skal reknast som forbrukarar.
Formelt tek burettslaget på seg eit større ansvar
ved denne endringa, men domstolane har alt lagt til grunn at bustadbyggjelaga
har om lag det same ansvaret etter gjeldande lover. Den reelle forskjellen
er derfor neppe særleg stor, men rettstilstanden blir mykje
klårare med denne utbyggingsmodellen. § 2-13
i lovforslaget gjeld avtale mellom utbyggjar og forbruker.
Departementet held fast ved at det i lova ikkje bør vere
noko krav om at andelane i eit burettslag må seljast til
sjølvkost. Ved å overlate dette spørsmålet
til bustadbyggjelaga sjølv å avgjere, meiner departementet
at ein får ei fleksibel løysing.
Departementet er einig med det forslaget som utvalet har kome
med om at også andre enn bustadbyggjelag bør kunne
gjere bruk av den særlege modellen for utbygging.
Departementet meiner at det er viktig med god kommunikasjon mellom
utbyggjaren og dei framtidige andelseigarane. Departementet foreslår
derfor at dei framtidige andelseigarane skal ha rett til å delta med
to observatørar i byggjestyret, jf. § 2-14.
Komiteen vil understreke viktigheten
av at andelseiere må få samme forbrukervern som
andre forbrukerer ved kjøp av andre typer eierboliger. Komiteen vil
påpeke at rettstilstanden blir mye klarere med denne utbyggingsmodellen. Komiteen er også enig
i at fleksibilitet bør søkes ved at det ikke bør
være noe krav til at andelene i borettslag må selges
til selvkost. Komiteen støtter ikke forslaget
til § 2 14. Komiteen mener
at forslaget om fremtidige andelseieres representasjon i byggestyre
vil være vanskelig å gjennomføre og vil
etter komiteens mening i mange tilfeller ikke gi
andelseierne økt innflytelse, men føre til økte
kostnader og tidsbruk for utbygger.
Komiteen mener det er viktig at boligbyggelagene
finner andre medvirkningsmuligheter for å trekke med fremtidige
andelseiere i borettslagene, for å sikre at investerte
ressurser brukes best mulig i samsvar med fremtidige beboeres interesser.
Det går fram av lovforslaget § 3-1
at andelane skal vere like store og lyde på minst 5 000
kroner, men ikkje meir enn 20 000 kroner. Laget skal ha minst
to andelar. Det skal vere knytt ein andel til kvar av bustadene
som er med i byggje- og finansieringsplanen, bortsett frå bustader
som skal leigast ut. Det skal ikkje takast opp nye skyldnader eller
delast ut midlar til andelseigarane dersom dette fører
til at ein ikkje forsvarleg kan rekne med at lagsskyldnadene kan
dekkjast gjennom kravet mot andelseigarane på dekning av
felleskostnader. Utanom oppgjer etter oppløysing av laget,
kan utdeling til andelseigarane berre skje etter vedtak i generalforsamlinga
med to tredjedels fleirtal.
Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til
reglar om andelskapital i burettslag, jf. lovforslaget i kapittel
3.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Lovforslaget kapittel 4 har føresegner om andelseigarar,
overgang av andelar, utløysing av andelseigarar og forkjøpsrett.
Om ikkje anna følgjer av lova, kan kvar andelseigar berre
eige éin andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar.
Visse juridiske personar kan likevel eige andelar utan omsyn til
vedtektene. Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir
rett til minst éin bustad og opptil ti pst. av bustadene
i kvar bygning med minst fem bustader som er knytte til eige av
andel. Desse juridiske personane er: staten, fylkeskommune, kommune,
selskap som har til føremål å skaffe
bustader og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune
eller kommune, og stiftingar som har til føremål å skaffe
bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller ein
kommune. Det same gjeld selskap, stifting eller andre som har inngått
samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe
bustader til vanskelegstilte. Det same gjeld også for ein
kreditor når siktemålet er å berge krav
som er sikra med pant i andelen eller andelane. Det same gjeld der
nokon tek over éin eller fleire andelar som elles ikkje
kunne seljast på lang tid. Det kan fastsetjast i vedtektene
at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller
samanslutning med samfunnsnyttig føremål, og dessutan
arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige
opptil tjue pst. av andelane i tillegg til andelar som kan eigast
etter § 4-2 første ledd.
Ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det
som følgjer av lovføresegn eller av vedtektsføresegn
som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane
det gjeld. Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av
laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje
melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast
tretti dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget,
skal godkjenning reknast for å vere gitt. Er det fastsett
at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren
ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning
er gitt eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett
til å erverve andelen. For arbeid med eigarskifte og eventuell
godkjenning kan laget krevje eit vederlag på opptil fire
gonger rettsgebyret.
Er ein andel erverva i strid med lovføresegnene eller
vedtektsføresegn, kan laget påleggje ervervaren å selje
andelen. Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan
andelen krevjast selt gjennom namsstyresmaktene etter reglane om
tvangssal så langt dei passar. Ved tvangssal kan laget
kjøpe andelen. Retten kan påleggje laget å løyse
ut ein andelseigar dersom tungtvegande grunnar taler for utløysing
som følgje av at laget har mishalde pliktene i høve
til andelseigaren vesentleg, som følgje av at styre, generalforsamling
eller nokon som representerer laget, har handla i strid med lovføresegner,
eller som følgje av at det har oppstått eit alvorleg
og varig motsetningsforhold mellom andelseigaren og andre andelseigarar når
det gjeld drifta av laget.
Burettslaget kan fastsetje reglar om forkjøpsrett i vedtektene.
Dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller
andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar,
gjeld det visse reglar, som likevel kan fråvikast i vedtektene
om ikkje anna er sagt.
Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når
andelen går over til ektemake, til ein slektning av andelseigaren
eller ektemaken i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn
som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken
eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt
til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett
kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går
over på skifte etter separasjon eller skilsmål,
eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene
i husstandsfellesskapslova § 3. Det er berre laget
som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner
av forkjøpsrettshavarane. Fristen for å gjere
forkjøpsretten gjeldande er tjue dagar frå laget
fekk melding om at andelen har skifta eigar, med opplysning om pris
og andre vilkår. Fristen er fem kvardagar dersom laget
har fått førehandsvarsel om at andelen kan skifte
eigar, og varselet har kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje
meir enn tre månader, før meldinga om at andelen
har skifta eigar.
Krav om å få ta over andelen skal setjast fram skriftleg
for avhendaren og ervervaren av andelen. Er forkjøpsretten
utløyst ved tvangssal, er det nok at kravet blir sett fram
for ervervaren. Er forkjøpsretten utløyst ved
arv, skal kravet setjast fram for retten, så framt arvebuet
ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal
kravet setjast fram for arvingane eller deira representant, eller
for den som har teke over andelen. Løysingssummen skal
setjast til den prisen andelen er selt for, men er andelen openbert
selt til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller
arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris.
Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over
hefte på andelen.
Det blir også foreslått reglar om angrefrist,
om omgjering og om forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti
og Senterpartiet, viser til at departementet i § 4-2 første
ledd har foreslått at gitte juridiske personer skal ha
en lovbestemt rett til å eie andeler i borettslag. Flertallet viser
til at regelen har fått en utforming som kan gi som resultat
at de gitte juridiske personer kan få rett til å eie
opp til 20 pst. av andelene i borettslag. Dette synes ikke å ha
vært meningen, den maksimale ramme for eierskap etter denne
regelen skal være 10 pst., men likevel minst en andel. Flertallet mener
at bestemmelsen bør utformes så likt som mulig
i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Flertallet vil
derfor stryke departementets forslag til endring av eierseksjonsloven § 22
fjerde ledd nytt andre punktum. Maksimalrammen på 10 pst.
knyttes opp til boligene i borettslaget eller eierseksjonssameiet
og ikke som i forslaget opp til antall boliger i den enkelte bygning.
Flertallet fremmer følgende forslag:
"Borettslagsloven § 4-2 første ledd
skal lyde:
Desse kan til saman eige andel eller andelar som gir rett til
minst ein bustad og opptil ti prosent av bustadene i lag med fem
eller fleire andelar:
1. stat,
2. fylkeskommune,
3. kommune,
4. selskap som har til føremål å skaffe
bustader og som blir leidd og kontrollert av stat, fylkeskommune
eller kommune,
5. stiftingar som har til føremål å skaffe
bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller kommune,
6. selskap, stifting eller andre som har inngått
samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe
bustader til vanskelegstilte."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser
til at Fremskrittspartiet var imot å innføre tiprosentregelen.
Komiteen vil peke på at forkjøpsretten
er en av de viktigste måtene boligbyggelagene kan skaffe sine
andelseiere bolig på. Komiteen slutter seg
i hovedsak til departementets forslag. For at så vel andelseier
som borettslaget skal få dokumentert at det er sendt melding
om at andelen har skiftet eier eller at det er inngitt et forhåndsvarsel
om at andelen ønskes solgt, er komiteen av
den oppfatning at det bør tas inn et krav om skriftlighet
i forslag til lovvedtak § 4-14. Komiteen fremmer
følgende forslag:
"Borettslagsloven § 4-14 første ledd
skal lyde:
(1) Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande
er tjue dagar frå laget fekk skriftleg melding om at andelen
har skifta eigar, med opplysning om pris og andre vilkår.
Fristen er fem kvardagar dersom laget skriftleg har fått
førehandsvarsel om at andelen kan skifte eigar, og varselet
er kome fram til laget minst femten dagar, men ikkje meir enn tre
månader, før meldinga om at andelen har skifta
eigar."
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og
Senterpartiet er ikke enig med departementet i at det er ønskelig
eller fornuftig å regulere i detalj i hvilken grad det
kan tas et gebyr for ulike arbeidsoperasjoner som enkeltandelseiere
påfører fellesskapet. Disse medlemmer er
av den oppfatning at i valget mellom å legge kostnadene
på fellesskapet eller belaste brukeren, er det svært
mye som taler for at den som er årsak til kostnaden også bør
bære kostnadene. Disse medlemmer finner videre
en slik regulering ikke passende når den bare vil regulere
borettslag og ikke andre boligformer. Disse medlemmer vil
derfor gå imot departementets forslag til § 4-6
og § 4-22, slik at §§ 4-7
til 4-21 blir nye §§ 4-6 til 4-20.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener
det er kunstig å koble saksbehandlingsgebyrer mellom boligbyggelag
og borettslag opp mot rettsgebyret. Ved justeringer av rettsgebyret
i utakt med pris og kostnadsvekst vil en, dersom man kan ta for
gitt at ved innføring av makskostnadsgrense lages et gitt
og fast prisnivå på tjenesten, kunne oppleve at
gebyrene stiger på helt gale premisser. Disse medlemmer viser
til at heving av rettsgebyret som kjent ikke bare skjer ut fra rent kostnadsmessige
argumenter.
Disse medlemmer mener at å i det hele
tatt regulere den prisen som en tilbyder mener han må ha for
den tjenesten han utfører for en bruker, i dette tilfellet
må sees på som noe unødvendig. Det burde være
de enkelte medlemmers frie valg av forretningsfører som
prisregulerer markedet. Og at bruken eller nivået på gebyrene
var gjenstand for forhandlinger.
Disse medlemmer mener det er galt å sette tak
på gebyrer for private tjenester. Disse prisene bør settes
i markedet.
Disse medlemmer er derfor imot at det skal lovfestes
grenser for gebyrer i borettslag og boligbyggelag. En kobling mot
rettsgebyret er betenkelig, og gebyrene bør finne sitt
høvelige nivå i den løpende konkurransen
i markedet.
Disse medlemmer vil derfor gå imot departementets
forslag til § 4-6 og § 4-22,
slik at §§ 4-7 til 4-21 blir nye §§ 4-6
til 4-20.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet og Senterpartiet, fremmer, på bakgrunn
av ovenstående merknader, følgende forslag:
"Borettslagsloven § 2-10 andre ledd siste punktum
skal lyde:
Føresegnene i § 4-7 gjeld tilsvarande.
§ 2-11 andre ledd siste punktum skal lyde:
Føresegnene i § 4-7 gjeld tilsvarande.
§ 4-5 andre ledd andre punktum skal lyde:
Er der reist søksmål om godkjenningsordning
eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4 7, kan
tingretten i ordskurd fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan
bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er
rettskraftig avgjort.
§ 4-7 tredje ledd skal lyde:
(3) Føresegnene i første og andre leddet gjeld
tilsvarande når ein andelseigar ikkje lenger har rett til å eige
andelen etter § 4 2 andre ledd eller
på grunn av omstende som nemnde i § 4 6.
§ 4-8 annet ledd skal lyde:
(2) Dersom laget kjøper andelen etter tvangssal etter § 4-7,
jf. §§ 5 21 og 5 22,
kan laget krevje skadebot etter §§ 5 13
og 5 14 for skadar på bustaden eller forsømt
vedlikehald.
§ 4-10 skal lyde:
Føresegnene i §§ 4 11
til 4 20 gjeld dersom det følgjer av vedtektene
at andelseigar eller andre har forkjøpsrett når
ein andel skiftar eigar. Føresegnene kan fråvikast
i vedtektene om ikkje anna er sagt.
§ 4-20 første og andre ledd skal lyde:
(1) Når laget har fått melding eller førehandsvarsel
om eigarskifte, jf. § 4 14, skal laget
oppmode alle som ønskjer å kunne nytte forkjøpsretten,
om å melde seg til laget innan ein fastsett frist. Oppmodinga
skal kunngjerast i minst ei avis som er vanleg lesen på staden,
eller på annan måte som går fram av vedtektene. Fristen
for å melde seg skal vere minst fem kvardagar (jf. § 4 14
andre ledd) frå kunngjeringa. Den som ikkje melder seg
innan fristen, kan ikkje nytte forkjøpsrett ved dette eigarskiftet.
(2) Brot på reglane i første ledd endrar ikkje fristane
i § 4 14.
§ 5-21 tredje ledd skal lyde:
(3) Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda
innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4 7
andre ledd. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4 18
trengst ikkje.
§ 5-22 andre ledd skal lyde:
(2) Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan laget
krevje andelen seld etter § 4 7 andre
ledd.
§ 14-7 tredje ledd skal lyde:
(3) Føresegnene i §§ 4 10
til 4 20 gjeld ikkje der forskjøpsretten er utløyst
før lova her blei sett i kraft."
Komiteens medlemmer fra Høyre, Sosialistisk
Venstreparti og Kristelig Folkeparti støtter departementets
innstilling og viser til at flertallet i NOU 2000:17 går
inn for et tak på gebyrer som gjengitt i § 4-6
og § 4-22.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"I borettslagsloven skal følgende bestemmelser lyde:
§ 4-6 Gebyr o.l.
For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning kan laget
krevje eit vederlag på opp til fire gonger rettsgebyret
av den som avhender andelen.
§ 4-22 Gebyr
(1) Burettslaget kan krevje eit vederlag på opp til fem
gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel
som nemnt i § 4 15 første ledd
andre punktum. Blir forkjøpsretten gjort gjeldande, skal
vederlaget betalast tilbake.
(2) Burettslaget kan setje som vilkår for å gjere forkjøpsretten
gjeldande at forkjøpsretthavaren betalar eit vederlag på opp
til fem gonger rettsgebyret.
(3) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.
§§ 4-6 til 4-20 blir §§ 4-7
til 4-21.
I disse paragrafene skal henvisningen til § 4 7
endres til § 4 8:
§ 2-10 andre ledd siste punktum, § 2-11
andre ledd siste punktum, § 4 5 andre
ledd andre punktum, § 4 9 andre ledd, § 5 21
tredje ledd, § 5 22 andre ledd.
I § 4-8 tredje ledd skal henvisningen til § 4-6
endres til § 4 7.
I § 4-11 skal henvisningen til §§ 4 11
til 4 20 endres til §§ 4 12
til 4 21.
I § 4-20 første og andre ledd skal
henvisningene til §§ 4 14 og
4 14 andre ledd endres til § 4 15
og § 4 15 andre ledd.
I § 14-7 tredje ledd skal henvisningene til §§ 4 10
til 4 20 endres til §§ 4 11
til 4 21.
Etter gjeldande burettslagslov har ein andelseigar rett og plikt
til å leige bustad i bygningar som laget eig. Bruksretten
har såleis formelt vore organisert som ein leigerett. Forholdet
mellom andelseigaren og bustaden er no utforma som ein burett. Hovudregelen om
buretten er at kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad
i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er
tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med
tida og tilhøva. Lovforslaget kapittel 5 har føresegner
om bustadene og bruksretten til bustadene.
Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate
bruken av bustaden til andre utover det som følgjer av
lovføresegnene. Ein andelseigar som sjølv bur
i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre.
Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken
av heile bustaden til andre for opptil tre år (utvalet
foreslo to år) dersom andelseigaren sjølv eller
visse andre har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra.
Departementet meiner at dersom andelseigarane fritt skal kunne overlate
bruken til andre så lenge ein sjølv vil, kan det
føre til at bumiljøet blir dårlegare,
og det er ingen tent med. Etter slik utleige må det gå minst
eitt år før bustaden kan leigast ut på nytt.
Godkjenning kan berre nektast dersom forhold ved brukaren gir sakleg
grunn til det. For arbeidet med godkjenning av brukaren kan laget ikkje
krevje vederlag. Overlating av bruken reduserer ikkje dei pliktene
andelseigaren har i forhold til laget.
Blir bruken overlaten i strid med reglane i paragrafen her, eller
er vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger til stades,
kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt
krevje fråviking etter tvangsfullføringslova.
Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging
eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til
alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar i eigedommen, kan
laget krevje fråviking frå bustaden etter tvangsfullføringslova.
Alle bruksrettar til bustaden fell bort når andelen skiftar eigar,
med visse unntak som gjeld overtaking i medhald av ekteskapslova
eller husstandsfellesskapslova.
Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken
av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg
eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre
andelseigarar. Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret
gjennomføre tiltak på eigedommen som trengst på grunn
av funksjonshemming hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje
nektast utan sakleg grunn. Andelseigaren kan ikkje utan samtykke
frå styret bruke bustaden til anna enn bustadføremål.
Styret kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Andelseigaren
skal mellom anna halde bustaden i forsvarleg stand. Laget kan krevje
skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller
pliktene sine. Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i
forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane.
Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget,
skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein
annan andelseigar.
Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut
frå forholdet mellom verdiane på bustadene eller
ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje-
og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar
av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg
endring av verdiforholda. Når særlege grunnar
taler for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den
einskilde bustaden eller etter forbruk. Med tilslutning frå dei
andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling.
Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst
seks månader. Andelseigaren svarer for felleskostnader
for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar
har teke over ansvaret før. Har andelseigaren ikkje gitt
frå seg buretten når fristen er ute, og andelen
ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort.
Det blir også foreslått reglar om pålegg
om sal frå laget si side, om fråviking, om øydelegging
ved brann o.l., og om kva som skjer ved konkurs, tvangssal og anna
eigarskifte for eigedommen.
Komiteen viser til at forholdet mellom
andelseieren og borettslaget har blitt omdefinert fra en leierett
til en borett. Komiteen er enig i endringen.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti,
slutter seg til den utvidelse av retten til overlating av bruken opptil
tre år som departementet foreslår.
Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti
og Senterpartiet mener retten til overlating av bruken av
boligen til andre bør begrenses til to år i tråd
med Borettslovutvalgets innstilling. Disse medlemmer fremmer
derfor følgende forslag:
"Borettslagslovens § 5-5 første punktum
skal lyde:
Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate
bruken av heile bustaden til andre for opp til to år dersom
andelseigaren sjølv eller ein person, som nemt i § 5-6
første ledd nummer 3, har butt i bustaden i minst eitt
av dei to siste åra."
Komiteen mener at når det
gjelder en andelseiers overlating av bruken av boligen til andre, bør
eventuelle vilkår som er satt i vedtektene for å være
andelseier, også oppfylles av den som overtar bruken. Komiteen foreslår
at det tas inn bestemmelser i loven som presiserer styrets mulighet
til å nekte andelseiers overlating av bruken av boligen
til andre, dersom brukeren ikke oppfyller vilkårene for å kunne
bli andelseier.
Komiteen fremmer følgende forslag:
"Borettslagsloven § 5-5 tredje punktum skal
lyde:
Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar,
jf. § 4 4.
Borettslagsloven § 5-6 andre ledd andre punktum skal
lyde:
I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning
nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar, jf. § 4 4."
Komiteen mener at loven stenger for
at det skal kunne tas gebyrer når andelseier overlater
bruken av deler av boligen til andre etter § 5-4.
Komiteen viser til at departementet i sitt lovforslag
har tatt inn et forbud mot at det kan kreves et gebyr i forbindelse
med lagets arbeid med søknader om overlating av bruken
til andre.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet,
er ikke enig i dette. Flertallet foreslår
på denne bakgrunn at lovforslagets § 5-7
andre ledd strykes.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig
Folkeparti støtter lovforslaget fra departementet,
og fremmer følgende forslag:
"Borettslagsloven § 5-7 andre ledd skal lyde:
(2) Laget kan ikkje krevje vederlag for arbeid med godkjenning
av brukar."
Det finst ikkje noko rettsregister som viser rettar til burettslagsandelar
etter gjeldande lovgiving. I lovforslaget er det føresegner
om rettsregistrering i kapittel 6.
Departementet viser til utvalet sitt forslag om at det skal opprettast
eit rettsregister over andelar i burettslag, det vil seie eit burettsregister.
Eit slikt register skal gi opplysningar om eigarforhold, panterettar og
andre råderettsskrankar over andelar i burettslag. Registeret
er meint å fungere på same måten som grunnboka
fungerer for tilsvarande opplysningar over fast eigedom. Registrering
i eit burettsregister er såleis tiltenkt å ha
same verknad som ved tinglysing.
Føremålet med registreringa vil mellom anna vere å skape
notoritet (påliteleg informasjon) om rettane. Dessutan
skal registrering i god tru av ei rettsstifting gi rettsvern for
rettshavaren.
I dag har ein ikkje noko burettsregister. Det finst derfor heller
ingen reglar for eit slikt register. Utvalet har ikkje teke standpunkt
til korleis burettsregisteret bør vere organisert. Departementet
drøftar i proposisjonen om det bør vere eit offentleg
register, eller eit eller fleire konkurrerande private register.
Departementet konkluderer med at andelane i burettslag skal vere
registrerte i grunnboka, jf. § 6-1.
Departementet viser til at fleire høyringsinstansar peikar
på at grunnboka bør danne mønster for
oppbygginga av eit rettsregister for burettslagsbustader. Departementet
meiner det er fullt mogleg å få til ei slik tilpassing.
På denne måten kan alle registreringar av rettar
i andelar i burettslag skje direkte i grunnboka på same
måten som tinglysing i fast eigedom.
Departementet legg til grunn at ein ved rettsregistrering direkte
i grunnboka vil få eit moderne elektronisk register.
Rettar i fast eigedom, eigarseksjonar medrekna, og andelar i
burettslag vil vere samla i eit register, nemleg i grunnboka. Etter
departementets vurdering vil dette vere ei publikumsvennleg ordning.
Det blir foreslått eigne reglar i burettslagslova for korleis
registreringa skal gjerast, mellom anna kva som skal vere registreringsdagen,
reglar for prioritet og særreglar for panterett. Det er
også eigne reglar for rettsvernet ved konkurs og akkord,
ved feilføring og ved manglar ved heimelen til medkontrahenten.
Avslutningsvis er det reglar om forelding av rettsvernet.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet,
har merket seg at det foreslås en ny ordning for registrering
av rettigheter i borettslagsleiligheter. Flertallet legger
til grunn at dagens ordning, der rettigheter i borettslagandeler
har vært registrert hos den enkelte forretningsfører
i det store og hele har fungert tilfredsstillende. I henhold til
gjeldende lov er borettslagene pliktig til å føre
en andelseierbok hvor det skal fremgå hvem som er eier
av boligene. Videre må de som skal ha panterett i adkomstdokumentene til
boligen også melde sin rett til borettslaget for å sikre
rettsvernet. I boligsamvirket blir dette utført og samordnet
på vegne av det enkelte borettslag av boligbyggelaget som
forretningsfører. Utenfor boligsamvirket kan dette være
organisert direkte av borettslagene selv eller via deres forretningsførere.
Noe særskilt regelverk har man ikke i dag for disse ordningene.
Som alle høringsinstanser påpeker, har dagens
ordning den svakhet at opplysningene har vært vanskelig
tilgjengelig all den tid opplysningene har kunnet være
spredd på mange mindre forretningsførere uten
samordning. Flertallet er derfor enig med departementet
i at man bør sikre denne typen registreringer gjennom et
bedre formalisert lovverk. Et slikt forslag har departementet tatt
inn i utkastet til lov om borettslag kap. 6.
Som departementet peker på i proposisjonen, tok ikke
borettslovutvalget noen stilling til hvordan registreringsordningen
burde organiseres, men det ble drøftet om den burde være
offentlig eller om det skulle være ett eller flere konkurrerende
private registre. Departementet har foreslått at det framtidige
rettsregisteret skal være en offentlig ordning som skal
knyttes til grunnboka. Flertallet mener en grunnbokregistrering
kan ha mange fordeler, men er likevel ikke enig med departementets
konklusjon.
Flertallet er av den oppfatning at rettsregisterordningen
bør baseres på konkurranse for å sikre en
samfunnsmessig optimal drift og en lavest mulig kostnad for brukerne. Flertallet mener
dette best lar seg realisere ved at det legges til rette for flere
registre som konkurrerer. Det bør opprettes en autorisasjonsordning
der søkere som fyller forskriftskrav til kvalitet, ledelse
og soliditet, kan godkjennes til å drive slike registre
i konkurranse med hverandre.
Flertallet vil i denne sammenheng peke på at så lenge
man har hatt borettslag, har det også vært ført
andelsbøker og notert hvem som har hatt pant i dokumentene.
De store aktørene i denne sammenheng har vært
boligbyggelagene, og de har så langt flertallet er
kjent med, utført disse tjenestene på en tilfredsstillende
måte etter de regler som gjelder. De har også utviklet
systemer og dataprogrammer som kan sikre et bedre system i framtida. Flertallet mener
derfor at det vil være grunnlag for å kunne etablere
konkurranse i markedet også på denne sektoren.
Ved siden av boligsamvirket vil det da ikke være noe til
hinder for at andre aktører også etablerer virksomhet
i konkurranse på dette området. Av mulige konkurrenter
til boligsamvirket kan pekes på eksisterende statlige registre
og Verdipapirsentralen.
Flertallet vil understreke at staten skal stå som
eier av opplysningene i registrene. Dette for å sikre at
ved opphør av eller konkurs i organisasjonen som har driftsansvar
for registeret, ikke skal føre til negative konsekvenser
for andelseiere, panthavere og andre rettighetshavere i borettslagsandeler.
Det må sikres at opplysningene uten videre kan overføres til
den som skal overta registerføringen. Flertallet mener
at opplysningene må sikres mot pantsettelse og beslag.
Flertallet vil påpeke at konkurranse
mellom ulike aktører vil måtte medføre
at de nærmere vilkår for driften av registrene
må reguleres nærmere i forskrifter. Det må etableres
en autorisasjonsordning som skal gi godkjenning. Flertallet mener
at denne type registre bør organiseres som selvstendige rettssubjekter,
med krav til kvalitet, ledelse og soliditet, eventuelt herunder
pliktig sikkerhetsstillelse for mulige krav grunnet feilføringer
i registeret. Flertallet peker på at forskrifter
også bør inneholde bestemmelser om at de som søker
autorisasjon bør dokumentere at de tekniske løsninger
som skal benyttes, tilfredsstiller moderne krav med hensyn til sikkerhet
og tilgjengelighet. En utvikling i teknologi og regelverk knyttet
til pantelovgivning og grunnboksnotering, må tilsvarende
følges opp gjennom endring av krav til et rettsregister
i regi av private. For å sikre en enklest mulig adgang
for brukerne bør det vurderes om alle registre skal pålegges å benytte en
felles internettportal.
Flertallet viser til utvalgets forslag til kapittel 6
i lov om borettslag i NOU 2000: 17 og legger dette forslaget til
grunn for den framtidige lovregulering for registrering av rettigheter
i borettslagsandeler. Som følge av dette foreslår flertallet en
gjennomgående endring i lovforslaget som legger dette til grunn.
For å understreke at det åpnes opp for konkurrerende
registre, er flertallet av den oppfatning at det
tas inn en presisering i § 6-1 annet ledd om at
register også kan drives av private.
Flertallet fremmer derfor følgende forslag:
" Borettslagsloven § 2-3 skal lyde:
§ 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles
Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller firma, adresse
og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida
for innbetaling av andelane og om kven som skal vere første
styre og første revisor for laget. Det skal gå fram
kva burettsregister andelane skal registrerast i.
§ 6-1 Burettsregister
(1) Andelane i burettslaget skal vere registrerte i eit burettsregister.
(2) Kongen gir nærare føresegner om organisering
eller godkjenning av burettsregisteret, mellom anna kven som skal
vere registerførar, tildelingskriterie, registreringsvilkår,
bortfall av tildeling, garantiar for skadebotansvar og eigaravgrensingar,
i tillegg til godkjenning av eit eller fleire burettsregister og
om føringa av registeret. Private aktørar som
oppfyller krava som Kongen fastsett, skal kunne føre eit
burettsregister.
(3) Opplysningane registrert i burettsregisteret tilhøyrer
staten og kan ikkje selgjast eller pantsetjast.
(4) Registerføraren må ha juridisk embetseksamen
eller tilsvarande.
§ 6-15 Klage
For klage på avgjerder av registerføraren gjeld reglane
i tinglysingslova så langt ikkje noko anna er fastsett
i kapitlet her.
§ 14-9 første ledd første
punktum skal lyde:
(1) Seinast seks månader etter at lova her tok til å gjelde,
skal styret sende melding til burettsregisteret om registrering
av andelane.
§ 14-9 femte ledd skal lyde:
(5) Burettsregisteret skal sende melding til Føretaksregisteret,
som skal registrere opplysning om kvar andelane er registrerte.
§ 14-9 femte til sjette ledd blir sjette til
sjuande ledd.
§ 14-12 nr. 1
Endringa av tinglysingsloven § 1 første
ledd går ut.
II
I disse bestemmelsene i borettslagsloven skal benevnelsen "grunnboka"
og "tingrettsdommaren" erstattes med "burettsregisteret" og "registerføraren".
§ 2-13 andre ledd, § 6 2
første ledd, § 6 3 første ledd, § 6 6
tredje ledd, § 6 12 første ledd, § 6 13
første ledd, § 6 13 tredje ledd, § 13 5 åttende
ledd, § 13 5 niende ledd første
punktum, § 14 5 andre ledd, § 14 6
andre ledd, § 14 9 andre ledd, § 14 9 tredje
ledd, § 14 9 sjuende ledd.
III
I disse bestemmelsene i borettslagsloven skal benevnelsen "grunnboken"
erstattes med "borettsregisteret".
§ 14-12 nr. 3 om pant (gjelder § 4 3
andre ledd, § 4 3a overskrift, § 4 3a
første ledd, § 4 3a andre ledd, § 5 8a
overskriften, § 5 8a første
ledd) og § 14 12 nr. 8 om tvangsfullbyrdelse
(gjelder § 1 8 fjerde ledd, § 11 3
første ledd nytt andre punktum, § 11 7
andre ledd, § 11 8 andre ledd, § 11 9
andre ledd og § 11 14 nytt fjerde ledd)."
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig
Folkeparti støtter opprettelsen av en egen registreringsordning
for rettigheter i borettslagsandeler. Siden det i dag ikke finnes
en samlet oversikt over slike andeler, mener komiteen at opprettelsen
av en slik ordning vil være en stor forbedring for borettslagsmodellen. Disse
medlemmer støtter også Regjeringens forslag
til rettsvirkninger av registreringer i registeret.
Disse medlemmer er av den oppfatning at driften
av et slikt register bør konkurranseutsettes, for å sikre
en samfunnsmessig optimal drift av registeret og en lavest mulig
kostnad for brukerne. Disse medlemmer vil understreke
at en slik konkurranseutsetting skal skje etter lov om offentlige
anskaffelser.
Disse medlemmer vil understreke at staten skal
stå som eier av opplysningene i registeret. Dette for å sikre
at en eventuell konkurs i organisasjonen som har driftsansvaret,
ikke skal medføre negative konsekvenser for andelseiere,
panthavere og andre rettighetshavere i borettslagsandeler. Det må sikres
at opplysningene uten videre kan overføres til den som skal
overta registerføringen. Disse medlemmer mener
videre at opplysningene sikres mot at registerføreren pantsetter
disse eller på annen måte påfører denne
immaterialretten en heftelse. Disse medlemmer mener
departementet må avklare hvorvidt spørsmålet
om rettigheten til opplysningene skal reguleres i lov i forskrift
eller i egen avtale som staten inngår med registerfører.
Også eksisterende statlige registre må få anledning
til å legge inn anbud på registeret.
Disse medlemmer er av den oppfatning at andre
eksisterende registre må være med og danne modell
for hvordan borettsregisteret blir utformet. Det vil i denne sammenheng
være viktig å se til andre registre som grunnboken
og fondsregisteret i Verdipapirsentralen.
Disse medlemmer vil understreke viktigheten av
at ved eventuell overføring av driftsansvar fra en driftsoperatør
til en annen, må opplysninger i registeret med mer uten
heftelser kunne overføres til ny operatør. Dette
er etter disse medlemmer oppfatning viktig for å sikre
at det ikke oppstår et privat monopol, med høyere
priser og dårligere kvalitet for brukerne.
Disse medlemmer vil påpeke at en konkurranseutsetting
av registeret vil måtte medføre at vilkår
for registeret fastsettes i lov, forskrifter og anbudsdokumenter.
Det må også opprettes en statlig kontrollordning
med registeret. I tillegg ber disse medlemmer regjeringen
vurdere hvorvidt det bør opprettes en klageordning.
Disse medlemmer er oppmerksomme på at en
situasjon hvor et boligbyggelag eller lignende organisasjon har
ansvaret for et borettsregister, kan medføre at det oppstår
en interessekonflikt hvor man på den ene siden skal opptre
som nøytral registerfører og på den andre
siden er kontraktsforpliktet til å ivareta interessene
til borettslag og andre, herunder sørge for at disse får
sine rettigheter registrert. Dette betyr at registeret i slike tilfeller
skal organiseres som en egen uavhengig enhet.
Registeret bør etter disse medlemmers mening
lokaliseres utenfor Oslo-området.
Disse medlemmer viser til at et slikt register som
foreslås her, gjør det nødvendig med
justeringer av flertallets lovforslag vedrørene borettsregister,
og fremmer derfor følgende forslag:
"Borettslagsloven § 2-3 skal lyde:
§ 2-3 Minstekrav til stiftingsdokumentet elles
Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller føretaksnamn,
adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane,
tida for innbetaling av andelane og om kven som skal vere første
styre og første revisor for laget.
Borettslagsloven § 6-1 andre ledd skal lyde:
§ 6-1 Burettsregister
(2) Kongen gir nærare føresegner om organisering
eller godkjenning av burettsregisteret, mellom anna kven som skal
vere registerførar, tildelingskriterie, registreringsvilkår,
bortfall av tildeling, garantiar for skadebotansvar og eigaravgrensingar,
i tillegg til godkjenning av burettsregisteret og om føringa
av registeret."
Disse medlemmer vil stemme imot forslaget
til borettslagslov § 14-9 femte ledd.
Lovforslaget kapittel 7 har føresegner om generalforsamlinga.
Det blir først slått fast at det er generalforsamlinga
som har øvste myndet i laget. Vidare blir det slått
fast at alle andelseigarar har rett til å vere med i generalforsamlinga
med forslags-, tale- og røysterett. Ektemaken eller sambuaren
til andelseigaren eller ein annan medlem av husstanden til andelseigaren
har rett til å vere til stades og til å uttale
seg. Styremedlemmer, forretningsførar og leigar av bustad
i laget har rett til å vere til stades i generalforsamlinga
og til å uttale seg. Styreleiar og forretningsførar
har plikt til å vere til stades om det ikkje er openbert
unødvendig, eller dei har gyldig forfall. Ein andelseigar
kan møte ved fullmektig.
Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen
av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle
alle andelseigarar med kjend adresse om dato for møtet
og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer
skal takast opp. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen
og årsmeldinga skal alltid takast opp og avgjerast i den
ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, årsmeldinga
og revisjonsmeldinga skal seinast åtte dagar før
generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse.
Ekstraordinær generalforsamling skal haldast når
styret finn det nødvendig, eller når revisor eller minst
to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene,
krev det og samtidig seier kva saker dei ønskjer skal takast
opp.
Det er foreslått føresegner som gjeld sjølve
innkallinga til generalforsamlinga, kva saker ein skal ha med i
innkallinga, og kva slags saker generalforsamlinga skal og kan behandle.
Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei
som er nemnde i innkallinga, om då ikkje alle andelseigarane
i laget samtykkjer. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar
likevel ikkje at den ordinære generalforsamlinga avgjer
saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar
ordinære generalforsamling, den ordinære generalforsamlinga
avgjer krav om gransking, at det blir valt styremedlemmer der nokon
står på val, og at det blir vedteke å kalle
inn ny generalforsamling til å avgjere forslag som er sette
fram i møtet.
Det blir også foreslått føresegner
om korleis forsamlinga skal leiast, om korleis protokollen skal førast,
og om røysterett og habilitet. Kvar andelseigar har éi
røyst på generalforsamlinga, sjølv om
andelseigaren har fleire andelar. Ein andelseigar kan dessutan
røyste som fullmektig for ein annan andelseigar. For ein
andel med fleire eigarar kan det berre givast éi røyst.
Ingen kan sjølv eller ved fullmektig eller som fullmektig
røyste på generalforsamlinga om avtale med seg
sjølv eller nærståande, eller om ansvar for
seg sjølv eller nærståande i høve
til laget. Det same gjeld for røysting om pålegg
om sal eller krav om fråviking.
Vedtak i generalforsamlinga krev fleirtal av dei røystene
som er gitt, om ikkje anna følgjer av lova. Ved val kan
generalforsamlinga på førehand fastsetje at den
som får flest røyster, skal reknast som valt.
Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene. Endring av
vedtektene krev to tredjedelar av dei røystene som er gitt.
I vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav.
Med tilslutning frå alle andelseigarane kan det fastsetjast
i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse
vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig: føresegn
som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget,
føresegn om forkjøpsrett til andel i laget, føresegn
om pris ved overføring av andel, og føresegn etter
leddet her om godkjenning av vedtektsendring.
Det blir foreslått reglar om misbruk av mynde (forbod
mot misbruk av kompetansen til generalforsamlinga) og gransking.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Kapittel 8 har føresegner om styret i burettslaget og
den som er forretningsførar i laget. Føresegnene svarar
langt på veg til dei tilsvarande reglane i eigarseksjonslova.
Laget skal ha eit styre. Styret skal ha minst tre medlemmer.
Generalforsamlinga skal velje styremedlemmene. Styreleiaren skal
veljast særskilt. Det kan fastsetjast i vedtektene at eit
bustadbyggjelag som burettslaget er knytt til, skal velje éin
av styremedlemmene, men eit fleirtal skal alltid veljast av generalforsamlinga
i burettslaget. Styremedlemmene gjer teneste i to år, om
ikkje anna er fastsett av generalforsamlinga. Ein styremedlem kan
avsetjast av den som har valt styremedlemmen.
Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga.
Styreleiaren skal syte for at styret held møte så ofte
det trengst. Ein styremedlem eller forretningsføraren kan
krevje at styret blir kalla saman. Styret er vedtaksført
når meir enn halvparten av alle styremedlemmer er til stades. Vedtak
kan gjerast med meir enn halvparten av dei røystene som
er gitt. Står røystene likt, gjeld det møteleiaren
har røysta for. Dei som røystar for eit vedtak som
inneber ei endring, må likevel alltid utgjere minst ein
tredjedel av alle styremedlemmene.
Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter
og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som
ikkje i lov eller vedtekter er lagt til andre organ. Styret kan
ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to
tredjedels fleirtal, gjere vedtak om ombygging, påbygging eller
andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i
laget går utover vanleg forvaltning og vedlikehald; auke
talet på andelar eller knyte andelar til bustader som før
har vore tenkt brukte til utleige; selje eller kjøpe fast
eigedom; ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet
framfor innskota; gjennomføre andre rettslege disposisjonar
over fast eigedom som går utover vanleg forvaltning; eller
setje i verk tiltak som går utover vanleg forvaltning,
når tiltaket fører med seg økonomisk
ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem pst. av dei årlege
felleskostnadene.
Departementet viser til at gjeldande lov inneheld reglar om naboutval.
Departementet legg til grunn at det ikkje skulle vere nødvendig
med ei føresegn om naboutval då ordninga har vore
lite brukt i praksis.
Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er
fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein
juridisk person. Avtale om forretningsførsel kan gjerast
av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders
varsel om ikkje kortare varsel er avtalt. Med to tredjedels fleirtal
kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel
blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opptil fem år.
Avtale om forretningsførsel med bustadbyggjelag som
burettslaget er knytt til, kan opptil ti år etter at burettslaget
er stifta, vere uoppseieleg eller ha lengre oppseiingsfrist enn
seks månader. Slik avtale kan ha vilkår om at
oppseiing berre kan skje dersom generalforsamlinga i burettslaget
gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal, og bustadbyggjelaget
har fått høve til å uttale seg skriftleg
om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget
seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga.
Det blir foreslått at midlar som høyrer til
laget, skal forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som
høyrer til andre (§ 8-13). Kongen kan
gi nærare forskrifter om forvaltninga av midlane.
Gjeldande burettslagslov har ei eiga føresegn som regulerer
habiliteten til medlemmene i styret og til forretningsføraren.
Utvalet har valt å vidareføre denne regelen, og
det sluttar departementet seg til, jf. § 8-11
og § 8-15 i lovforslaget.
Komiteen slutter seg til forslaget
om at forretningsføreravtalene etter en fastlagt prosedyre
skal kunne sies opp. Komiteen har merket seg at boligsamvirkets
representanter i lovutvalget også har sluttet opp om dette
og at boligbyggelag som representerer mer enn 1/3 av den
forvaltede boligmassen i tilknyttede borettslag, allerede har gjennomført
dette på eget initiativ. Komiteen støtter
derfor endringen som sikrer at borettslag skal kunne velge forretningsfører.
Komiteen vil understreke at forretningsførere som
oppdager underslag, har anledning til å melde fra om dette
til borettslagets andelseiere og revisor.
Utvalet foreslår at dei vanlege reglane og prinsippa
i rekneskapslova også skal gjelde for føring av
rekneskapen i eit burettslag.
Departementet vil peike på at det i dette lovforslaget
ikkje blir teke endeleg stilling til rekneskapsprinsippa som skal
gjelde for burettslag. Både gjeldande lovgiving og forslaget
til ny burettslagslovgiving legg til grunn at dette spørsmålet
blir regulert i rekneskapslova og eventuelle forskrifter til denne
lova. Som utgangspunkt har burettslag rekneskapsplikt etter reglane
i rekneskapslova, men Finansdepartementet har med heimel i lova
fastsett andre rekneskapsreglar for burettslag. Skal ein endre desse
reglane, må Finansdepartementet oppheve desse forskriftene,
eventuelt erstatte dei med nye.
Departementet har etter ei samla vurdering kome fram til at det
ikkje finst avgjerande grunnar som tilseier at det er behov for å avvike
frå dei generelle reglane om føring av rekneskap.
Departementet sluttar seg i det alt vesentlege til forslaget
frå utvalet som gjeld revisjon av rekneskapen i burettslag.
Det vil mellom anna seie forslaget om å vidareføre
plikta til å ha ein eller fleire statsautoriserte eller
registrerte revisorar. Det same gjeld forslaget til korleis val
av revisor skal gå føre seg, og forslaget til
korleis revisjonsmeldinga skal leggjast fram kvart år.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Det blir foreslått at ein andelseigar kan kome med forslag
om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare
oppgitte omstende kring forvaltninga eller rekneskapane, jf. lovforslaget § 7-14.
Komiteen mener at granskningsregimet
gir andelseiere et godt vern mot at tillitsvalgte kan begå misligheter
ved utøvelse av sitt tillitsverv. Liknende regime finnes
ikke for beboere i sameier etter eierseksjonsloven. Komiteen vil
derfor be Regjeringen vurdere liknende regler for andre former for
felleseierskap av bolig, eventuelt opprettelse av klagenemnd for
slike beboere.
Føresegner om samanslåing og deling av burettslag
finn ein i kapittel 10 i lovforslaget. Eit burettslag kan overdra
eigedelar og skyldnader under eitt til eit anna burettslag mot at
andelseigarane blir andelseigarar i det overtakande laget. Styra
i laga skal utarbeide ein plan som minst viser forslag til vedtektsendringar
i det overtakande laget, tidspunktet for samanslåinga og
eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av
generalforsamlingane med tilslutning frå minst to tredjedelar
av alle andelseigarane i kvart lag.
Seinast éin månad etter at samanslåinga
er godkjend i laga og vedtaket om samanslåing er gyldig
i det overdrege laget, skal styret i alle lag som er med i samanslåinga,
kvar for seg melde vedtaket, saman med planen, til Føretaksregisteret.
Blir fristen ikkje halden, fell vedtaka bort. Føretaksregisteret
skal kunngjere vedtaka om samanslåing og varsle kreditorane
i laga om at eventuelle motsegner mot samanslåinga må meldast
til laget innan to månader frå siste kunngjering.
Kreditorane kan kome med motsegn. Når fristen for motsegn
er ute og tilhøvet til kreditorar som har kome med motsegn
er avklart, skal det overtakande laget gi melding til Føretaksregisteret om
at samanslåinga skal gjennomførast. Når
samanslåinga er registrert, er samanslåinga gjennomført, det
overdrege laget er oppløyst, og krav på eventuelt vederlag
til andelseigarar forfell til betaling.
Eit burettslag kan overdra nokre av bustadene og andre eigedelar
og eventuelt skyldnader til eit nytt lag av dei andelseigarane som
har rett til dei bustadene det gjeld. Styret skal utarbeide ein
plan som minst viser forslag til vedtektsendringar i det overdrege
laget, vedtekter, opningsbalanse og byggje- og finansieringsplan
for det nye laget, tidspunktet for samanslåinga, fordelinga
av eigedelar, rettar og skyldnader mellom dei laga som er med i
delinga, og eventuelt vederlag til andelseigarar. Planen skal godkjennast av
generalforsamlinga med tilslutning frå minst to tredjedelar
av alle dei som skal bli andelseigarar i det nye laget, og frå minst
to tredjedelar av alle andelseigarane som skal vere att i det overdrege
laget. Så skal Føretaksregisteret ha melding.
Kreditorane kan kome med motsegn. Når delinga er registrert,
er delinga gjennomført, det nye laget er stifta, og krav
på eventuelt vederlag til andelseigarar forfell til betaling.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Føresegnene om oppløysing står i lovforslaget kapittel
11.
Hovudregelen er at oppløysing av laget krev vedtak på to
generalforsamlingar etter kvarandre, med minst fire vekers mellomrom.
På kvar generalforsamling må minst to tredjedelar
av alle andelseigarane røyste for vedtaket. Den eine generalforsamlinga skal
vere den ordinære generalforsamlinga. Når vedtak
om oppløysing er gyldig, skal generalforsamlinga velje
eit avviklingsstyre som kjem i staden for styret og forretningsføraren.
Valet gjeld på ubestemt tid, med ein oppseiingsfrist for
medlemmene på tre månader. Vedtak om å oppløyse
laget skal meldast til Føretaksregisteret straks vedtaket
er gyldig og avviklingsstyre er valt. Meldinga skal innehalde opplysningar
om medlemmene av avviklingsstyret. Ved registrering av meldinga
om oppløysing skal Føretaksregisteret kunngjere
vedtaket om å oppløyse laget. I kunngjeringa skal
kreditorane til laget varslast om at dei må melde krava
sine til avviklingsstyret innan to månader frå siste
kunngjering.
Kapittel 11 har reglar som sikrar at klausular om vilkår
for å vere andelseigar og om forkjøpsrett og prisregulering
vert ført vidare etter oppløysinga har funne stad.
Regelen skal framleis vere naturaldeling om ikkje minst ein tredel
av andelseigarane krev omgjering i pengar.
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.
Departementet sluttar seg til forslaget frå utvalet til
føresegner om skadebot, sjå lovforslaget, kapittel 12.
Det gjeld både føresegna om ansvarsgrunnlaget, føresegnene
om lemping, kva krav som kan fremjast på vegner av burettslaget,
og ansvarsfritak. Departementet viser også til at ingen
av høyringsinstansane har hatt merknader til desse forslaga.
Departementet foreslår at tillitsvalde, forretningsføraren
og tilsette i eit burettslag skal hindre at uvedkomande får
tilgang til det dei har fått kjennskap til i verksemda
i laget om personlege tilhøve. Teieplikta gjeld ikkje når
inga rettkomen interesse tilseier at opplysningane skal haldast
hemmelege (§ 13-1). Forsettleg brot på teieplikta
skal kunne straffast med bøter.
Departementet er einig med utvalet i at det ikkje trengst eigne
tvisteorgan til å avgjere tvistar mellom andelseigarane
i burettslaget eller mellom burettslag og bustadbyggjelag.
Etter at ein tvist har oppstått, kan partane velje om
tvisten skal avgjerast ved skilsdom eller på annan måte
(§ 13-4).
Komiteen støtter lovforslaget
i proposisjonen.