Proposisjonen inneholder forslag til endringer i tomtefesteloven.
Forslagene gjelder feste av tomt til bolig og fritidshus, og berører
i all hovedsak ikke lovens regler om feste av tomt til næringsformål.
Departementets lovforslag gjelder i hovedsak tre temaer:
For det første foreslås et forbud mot avtalebasert regulering
av festeavgift som fører til en høyere festeavgift
enn det som er i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette får
særlig betydning for festeavtaler som fastsetter at regulering
skal skje i samsvar med tomteverdiendringen. Departementet foreslår for
avtaler gjort før 1. januar 2002 at forbudet skal gjelde
etter at festeavgiften har blitt regulert én gang etter
tomtefestelovens ikrafttredelse, som var 1. januar 2002.
Departementet foreslår også en ny regel som gjelder
fastsettelse av festeavgift når denne skal reguleres etter
verdien av råtomten. Ved taksering av tomten skal verdien
ikke settes høyere enn det tomten kan selges for under
forutsetning av at det bare er tillatt å sette opp det
eller de husene som er på tomten. Regelen antas å få særlig
betydning for store festetomter, og vil være til hinder
for at tomten kan takseres som om det er mulig å splitte
opp tomten i flere mindre enheter og selge hver enkelt for oppføring
av bolig- eller fritidshus. Dersom festeavgiften allerede er regulert
etter 1. januar 2002, skal festeren kunne kreve ekstraordinær
regulering der denne bestemmelsen legges til grunn, selv om ikke
reguleringstidspunktet har kommet.
For det annet forslås en vesentlig forenkling av reglene
om rett til innløsning. Det foreslås en felles regel
om rett til innløsning etter 30 år, mens nåværende
unntak om fritidsfeste som ligger til landbruk foreslås
videreført, sammen med unntaket som bl.a. gjelder festetomt
som ligger til allmenning. Fordi festeren kan komme i en vanskelig
situasjon dersom det ikke gis offentlig samtykke til deling ved
innløsning, har departementet foreslått at det
skal gjøres unntak fra krav om offentlig samtykke i de
tilfellene hvor det ble gitt samtykke til bortfeste ved inngåelsen av
festeavtalen, eller samtykke ikke var nødvendig etter de
reglene som gjaldt på det tidspunktet.
Departementet legger også opp til en administrativ rasjonalisering,
en vesentlig regelforenkling og et styrket vern for festeren og
dennes familie ved å gi en lovbestemt rett til innløsning
for de tilfellene der festeren eller dennes etterlatte i dag må søke
fylkesmannen om innløsning. Som et alternativ til innløsning legges
det opp til at festeren kan velge å forlenge festeavtalen
på samme vilkår som før, når
festetiden er ute. Dette kan være viktig i de tilfellene
festeren ikke har økonomisk evne til å innløse
tomten.
For det tredje foreslås en forenkling av reglene om
beregning av innløsningssum. Bakgrunnen for forslaget er
bl.a. at de nåværende reglene er relativt kompliserte
og svært skjønnsbaserte, og derfor antas å lede
til tvister av et uønsket omfang. Etter lovforslaget skal
innløsningssummen beregnes etter en multiplikatormodell
hvor innløsningssummen skal utgjøre 30 ganger årlig
festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet.
For å forhindre at svært lave festeavgifter leder
til bagatellmessige innløsningssummer, foreslår
departementet at det settes en minstesum på 50 000
kroner.
Departementet har vurdert om fradeling av deler av festetomten
kan avhjelpe situasjonen for festere med store tomter der avtalen
har en klausul om regulering av festeavgiften etter tomteverdien.
Departementet har kommet til at det ikke fremmes forslag om fradeling,
idet dette byr på en rekke rettslige og praktiske problemer
som gjør fradeling til et lite hensiktsmessig lovtiltak.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Gunn
Karin Gjul, Anne Helen Rui og Knut Storberget, fra Høyre, Carsten
Dybevig, lederen Trond Helleland og Linda Cathrine Hofstad, fra Fremskrittspartiet,
Jan Arild Ellingsen og André Kvakkestad, fra Kristelig Folkeparti,
Einar Holstad og Finn Kristian Marthinsen, og fra Sosialistisk Venstreparti,
Inga Marte Thorkildsen, viser til at forslagene i Ot.prp.
nr. 41 (2003-2004) har dannet grunnlag for utdypende spørsmål
til departementet. Justisministeren har besvart komiteens spørsmål
i brev av 11. mai 2004. Brevet føler vedlagt denne
innstilling.
Komiteen viser videre til at tomtefesteloven har
vært behandlet i Stortinget flere ganger de siste årene
- senest våren 2003. Komiteen viser i den forbindelse
til de respektive partiers merknader i Innst. S. nr. 102 (2002-2003).
Av denne fremgår blant annet at en samlet komité ba
Regjeringen legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk som
innebærer mulig innløsning av festetomter.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og
Sosialistisk Venstreparti mener dette er en viktig sak som
nå fortjener sin avklaring. Disse medlemmer viser
til at mange tomtefestere kom i en svært uholdbar situasjon
da Høyre, Kristelig Folkeparti, Venstre, Senterpartiet
og Fremskrittspartiet i 2001 valgte å åpne for
markedsregulert leie, mot Arbeiderpartiets og Sosialistisk Venstrepartis
stemmer. Dette er årsaken til at det i dag er et betydelig
behov for endring av loven. Saken berører nærmere
350 000 festere, den er viktig sosialpolitisk og har bidratt
til å skape mange unødige rettskonflikter.
Disse medlemmer viser til at de nye lovreglene
som trådte i kraft fra januar 2002 fjernet prisreguleringen,
slik at festeleien kunne fastsettes i tråd med utviklingen
i markedet ellers der avtalene hjemler dette. Dette har ført
til avgiftsøkninger fra eksempelvis 1 000 kroner
i året til over 30 000 kroner. Disse medlemmer mener
det er bekymringsfylt at Regjeringens forslag i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) ikke
retter opp disse festernes situasjon. Disse festerne får
fortsatt høy leie, og mange får en dyr innløsning.
For disse medlemmer er det viktig at de som faktisk
er kommet uheldigst ut i forbindelse med lovendringen i 2001, nå får
hjelp. Disse medlemmer fremmer derfor forslag i tråd
med dette.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet vil
dessuten følge opp Arbeiderpartiets program for perioden
2001-2005, hvor det heter at boligfestere skal ha mulighet til å eie
den tomta vedkommende har bygget sin bolig på og at ordningen med
festetomter derfor bør avvikles.
Disse medlemmer viser også til at regjeringen
Stoltenberg i sitt høringsnotat om loven i august 2001
sa at:
"Regjeringa meiner at tomtefestelova 20. desember 1996,
som blir sett i verk frå 1. januar 2002, på sentrale
punkt ikkje tar godt nok omsyn til dei sosialpolitiske omsyn og
rettferdsomsyn som gjer seg gjeldande."
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og
Sosialistisk Venstreparti er sterkt uenig i den markedsliberalisme
Fremskrittspartiet og Høyre gjør seg til talspersoner
for på dette området. Ved behandlingen av lovendringen
som trådte i kraft 1. januar 2002 tok bl.a. Høyre
til orde for at det maksimumstak som er satt på tomtefesteleien
på kr 9 000 pr. dekar skulle fjernes,
slik at leien i enkelte tilfeller også skulle kunne være
høyere. Fremskrittspartiet og Høyre sa videre
i Innst. O. nr. 70 (1999-2000) s. 3 om taket på kr 9 000
pr dekar:
"Et tak på festeavgifter vil i realiteten innebære en
verdioverføring fra grunneier til den enkelte fester, som
etter disse medlemmers oppfatning synes lite rimelig."
Disse medlemmer vil peke på at bolig
og hytte er vitale goder for de fleste av oss, og mener det er avgjørende
at bolig- og sosialpolitiske hensyn må veie tyngst i denne
saken.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser
videre til at Arbeiderpartiet i denne stortingsperioden har fremmet
tre forslag om endringer/utsatt iverksetting av loven henholdsvis 14. desember
2001, 15. mars 2002 og 20. november 2002. Dette
er dessverre blitt nedstemt av regjeringspartiene, Fremskrittspartiet
og Senterpartiet. Disse medlemmer viser til at man
i disse forslagene har ønsket å forby fremtidig
tomtefeste, innføre prisregulering slik at festeleien kun
kan reguleres etter konsumprisindeks, og innføre en innløsningsrett
slik at tomtefestere til hus og hytte kan kjøpe sine tomter. Disse
medlemmer viser til at Arbeiderpartiet i denne sammenheng
har lansert fastsettelse av innløsningsbeløp til
25 ganger opprinnelig prisjustert årlig tomtefesteleie.
Arbeiderpartiet mener dette er en rettferdig løsning. Grunneier
vil i stedet for å få løpende årlige
ytelser, få et engangsbeløp som reflekterer den årlige
leie.
Disse medlemmer er derfor glad for at man ved
behandlingen av saken i februar 2003 fikk støtte av regjeringspartiene
og Fremskrittspartiet et stykke på veg, ved sammen å be
Regjeringen om å starte arbeidet med å gi festere
til hus og hytte innløsningsrett, og følgende
forslag ble vedtatt:
"Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evaluering
av virkningen av dagens lov og uttalelsene til Stoltenberg-regjeringens
høringsrunde, å legge frem for Stortinget ulike
alternativer til regelverk som innebærer rett til innløsning
av festetomter til bolig og fritidsformål, herunder også forslag
til nødvendige lovendringer."
Disse medlemmer viser dessuten til at i Sverige
og Danmark praktiseres ordningen med tomtefeste i langt mindre grad.
I Danmark er det ingen egen lov om tomtefeste, og feste av tomter
til permanente byggverk er lite brukt. I Sverige har jordabalken
kap. 13 § 2 forbud mot tomtefeste med unntak av i
de tilfeller hvor det offentlige er bortfester. Det heter her:
"Tomträtt får upplåtas
i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som eljest är
i allmän ägo. Om regeringen för särskilt
fall medger det, får tomträtt upplåtas även
i fastighet som tillhör stiftelse.
Tomträtt
får ej upplåtas i del av fastighet eller i flera
fastigheter gemensamt. Lag (1974:820)."
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og
Sosialistisk Venstreparti registrerer at regjeringspartiene
helt frem til avgivelse av denne innstillingen har endret sitt forslag
flere ganger. I en så stor og omfattende sak som berører
så mange finner disse medlemmer en slik
saksbehandling svært uryddig.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser
til at det i løpet av tre år fra Arbeiderpartiets
side er fremmet tre private forslag som bakgrunn for lovforslaget
som nå foreligger til behandling. Det er grundig diskutert
og utredet. Det er derfor overraskende at regjeringspartiene ikke
er villige til å forhandle med utgangspunkt i Regjeringens forslag.
For disse medlemmer er det likevel maktpåliggende å få en
løsning i saken som bedrer forholdene for tomtefesterne.
Vi tar derfor forbehold om å kunne fremme Regjeringens
opprinnelige forslag om innløsning og beregning av innløsningssum som
subsidiært forslag før votering i Odelstinget,
jf. Stortingets forretningsorden § 30 eller atter
subsidiært støtte regjeringspartienes siste forslag.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Sosialistisk Venstreparti viser til at staten ved Opplysningsvesenets Fond
har vært en "versting" blant grunneierne. De har vært
med på å skape en del av de konfliktene som har
kommet i stand i tilknytning til tomtefeste og mange ser på deres
oppførsel som en sterkt medvirkende årsak til
at selve tomtefesteinstituttet er svekket.
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti stiller
seg meget undrende til at flertallet ender på en løsning
som nok en gang er vanskelig å forstå, som for
mange festere kun vil gi en illusorisk innløsningsrett,
som stort sett ikke vil hjelpe de festerne som sliter mest etter
avgiftsøkningen i 2002, og som trolig vil belaste norske
rettssaler i lang tid framover. Mange festere vil i tillegg kvie
seg for å be om en skjønnsvurdering av markedsverdi
der dette vil være gunstig for dem, eller kreve innløsning av
tomta overhodet dersom det er trolig at bortfesterne vil påberope
skjønn for å fastsette innløsningssummen,
da de risikerer rettssaker som vil medføre en stor belastning
for dem.
Dette medlem viser til at å akseptere
prinsippet om markedsverdi på festetomter ville være
en uaktuell strategi for Sosialistisk Venstreparti, selv om dette
også vil kunne gi mange tomtefestere en mulighet til å eie
tomta si. Dette medlem vil samtidig påpeke
at de festerne som vil kunne ha nytte av flertallets forslag trolig
er de samme som i dag har lite problematiske avtaler med avgifter
på et akseptabelt nivå. Videre viser dette
medlem til Norges takseringsforbunds uttalelser på høringen
om tomtefesteloven 10. mai 2004 om at det ikke finnes en
seriøs takstmann som vil anslå markedsverdien
av en festetomt. Dette medlem finner det derfor svært vanskelig å forstå hvordan
en slik variant kunne bli resultatet etter denne nye runden om tomtefesteloven.
Dette medlem er særdeles bekymra for
alle de festerne som ikke får hjelp med de skyhøye
avgiftene de ble avkrevd etter lovendringen i 2002. For Sosialistisk
Venstreparti er det aller viktigste å hjelpe disse festerne
ut av knipa, og dette medlem vil arbeide hardt for
en endring som kommer denne gruppen til gode.