Sammendrag

Proposisjonen inneholder forslag til endringer i tomtefesteloven. Forslagene gjelder feste av tomt til bolig og fritidshus, og berører i all hovedsak ikke lovens regler om feste av tomt til næringsformål. Departementets lovforslag gjelder i hovedsak tre temaer:

For det første foreslås et forbud mot avtalebasert regulering av festeavgift som fører til en høyere festeavgift enn det som er i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette får særlig betydning for festeavtaler som fastsetter at regulering skal skje i samsvar med tomteverdiendringen. Departementet foreslår for avtaler gjort før 1. januar 2002 at forbudet skal gjelde etter at festeavgiften har blitt regulert én gang etter tomtefestelovens ikrafttredelse, som var 1. januar 2002.

Departementet foreslår også en ny regel som gjelder fastsettelse av festeavgift når denne skal reguleres etter verdien av råtomten. Ved taksering av tomten skal verdien ikke settes høyere enn det tomten kan selges for under forutsetning av at det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Regelen antas å få særlig betydning for store festetomter, og vil være til hinder for at tomten kan takseres som om det er mulig å splitte opp tomten i flere mindre enheter og selge hver enkelt for oppføring av bolig- eller fritidshus. Dersom festeavgiften allerede er regulert etter 1. januar 2002, skal festeren kunne kreve ekstraordinær regulering der denne bestemmelsen legges til grunn, selv om ikke reguleringstidspunktet har kommet.

For det annet forslås en vesentlig forenkling av reglene om rett til innløsning. Det foreslås en felles regel om rett til innløsning etter 30 år, mens nåværende unntak om fritidsfeste som ligger til landbruk foreslås videreført, sammen med unntaket som bl.a. gjelder festetomt som ligger til allmenning. Fordi festeren kan komme i en vanskelig situasjon dersom det ikke gis offentlig samtykke til deling ved innløsning, har departementet foreslått at det skal gjøres unntak fra krav om offentlig samtykke i de tilfellene hvor det ble gitt samtykke til bortfeste ved inngåelsen av festeavtalen, eller samtykke ikke var nødvendig etter de reglene som gjaldt på det tidspunktet.

Departementet legger også opp til en administrativ rasjonalisering, en vesentlig regelforenkling og et styrket vern for festeren og dennes familie ved å gi en lovbestemt rett til innløsning for de tilfellene der festeren eller dennes etterlatte i dag må søke fylkesmannen om innløsning. Som et alternativ til innløsning legges det opp til at festeren kan velge å forlenge festeavtalen på samme vilkår som før, når festetiden er ute. Dette kan være viktig i de tilfellene festeren ikke har økonomisk evne til å innløse tomten.

For det tredje foreslås en forenkling av reglene om beregning av innløsningssum. Bakgrunnen for forslaget er bl.a. at de nåværende reglene er relativt kompliserte og svært skjønnsbaserte, og derfor antas å lede til tvister av et uønsket omfang. Etter lovforslaget skal innløsningssummen beregnes etter en multiplikatormodell hvor innløsningssummen skal utgjøre 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. For å forhindre at svært lave festeavgifter leder til bagatellmessige innløsningssummer, foreslår departementet at det settes en minstesum på 50 000 kroner.

Departementet har vurdert om fradeling av deler av festetomten kan avhjelpe situasjonen for festere med store tomter der avtalen har en klausul om regulering av festeavgiften etter tomteverdien. Departementet har kommet til at det ikke fremmes forslag om fradeling, idet dette byr på en rekke rettslige og praktiske problemer som gjør fradeling til et lite hensiktsmessig lovtiltak.

Komiteens merknader

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Gunn Karin Gjul, Anne Helen Rui og Knut Storberget, fra Høyre, Carsten Dybevig, lederen Trond Helleland og Linda Cathrine Hofstad, fra Fremskrittspartiet, Jan Arild Ellingsen og André Kvakkestad, fra Kristelig Folkeparti, Einar Holstad og Finn Kristian Marthinsen, og fra Sosialistisk Venstreparti, Inga Marte Thorkildsen, viser til at forslagene i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) har dannet grunnlag for utdypende spørsmål til departementet. Justisministeren har besvart komiteens spørsmål i brev av 11. mai 2004. Brevet føler vedlagt denne innstilling.

Komiteen viser videre til at tomtefesteloven har vært behandlet i Stortinget flere ganger de siste årene - senest våren 2003. Komiteen viser i den forbindelse til de respektive partiers merknader i Innst. S. nr. 102 (2002-2003). Av denne fremgår blant annet at en samlet komité ba Regjeringen legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk som innebærer mulig innløsning av festetomter.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti mener dette er en viktig sak som nå fortjener sin avklaring. Disse medlemmer viser til at mange tomtefestere kom i en svært uholdbar situasjon da Høyre, Kristelig Folkeparti, Venstre, Senterpartiet og Fremskrittspartiet i 2001 valgte å åpne for markedsregulert leie, mot Arbeiderpartiets og Sosialistisk Venstrepartis stemmer. Dette er årsaken til at det i dag er et betydelig behov for endring av loven. Saken berører nærmere 350 000 festere, den er viktig sosialpolitisk og har bidratt til å skape mange unødige rettskonflikter.

Disse medlemmer viser til at de nye lovreglene som trådte i kraft fra januar 2002 fjernet prisreguleringen, slik at festeleien kunne fastsettes i tråd med utviklingen i markedet ellers der avtalene hjemler dette. Dette har ført til avgiftsøkninger fra eksempelvis 1 000 kroner i året til over 30 000 kroner. Disse medlemmer mener det er bekymringsfylt at Regjeringens forslag i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) ikke retter opp disse festernes situasjon. Disse festerne får fortsatt høy leie, og mange får en dyr innløsning. For disse medlemmer er det viktig at de som faktisk er kommet uheldigst ut i forbindelse med lovendringen i 2001, nå får hjelp. Disse medlemmer fremmer derfor forslag i tråd med dette.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet vil dessuten følge opp Arbeiderpartiets program for perioden 2001-2005, hvor det heter at boligfestere skal ha mulighet til å eie den tomta vedkommende har bygget sin bolig på og at ordningen med festetomter derfor bør avvikles.

Disse medlemmer viser også til at regjeringen Stoltenberg i sitt høringsnotat om loven i august 2001 sa at:

"Regjeringa meiner at tomtefestelova 20. desember 1996, som blir sett i verk frå 1. januar 2002, på sentrale punkt ikkje tar godt nok omsyn til dei sosialpolitiske omsyn og rettferdsomsyn som gjer seg gjeldande."

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti er sterkt uenig i den markedsliberalisme Fremskrittspartiet og Høyre gjør seg til talspersoner for på dette området. Ved behandlingen av lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2002 tok bl.a. Høyre til orde for at det maksimumstak som er satt på tomtefesteleien på kr 9 000 pr. dekar skulle fjernes, slik at leien i enkelte tilfeller også skulle kunne være høyere. Fremskrittspartiet og Høyre sa videre i Innst. O. nr. 70 (1999-2000) s. 3 om taket på kr 9 000 pr dekar:

"Et tak på festeavgifter vil i realiteten innebære en verdioverføring fra grunneier til den enkelte fester, som etter disse medlemmers oppfatning synes lite rimelig."

Disse medlemmer vil peke på at bolig og hytte er vitale goder for de fleste av oss, og mener det er avgjørende at bolig- og sosialpolitiske hensyn må veie tyngst i denne saken.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser videre til at Arbeiderpartiet i denne stortingsperioden har fremmet tre forslag om endringer/utsatt iverksetting av loven henholdsvis 14. desember 2001, 15. mars 2002 og 20. november 2002. Dette er dessverre blitt nedstemt av regjeringspartiene, Fremskrittspartiet og Senterpartiet. Disse medlemmer viser til at man i disse forslagene har ønsket å forby fremtidig tomtefeste, innføre prisregulering slik at festeleien kun kan reguleres etter konsumprisindeks, og innføre en innløsningsrett slik at tomtefestere til hus og hytte kan kjøpe sine tomter. Disse medlemmer viser til at Arbeiderpartiet i denne sammenheng har lansert fastsettelse av innløsningsbeløp til 25 ganger opprinnelig prisjustert årlig tomtefesteleie. Arbeiderpartiet mener dette er en rettferdig løsning. Grunneier vil i stedet for å få løpende årlige ytelser, få et engangsbeløp som reflekterer den årlige leie.

Disse medlemmer er derfor glad for at man ved behandlingen av saken i februar 2003 fikk støtte av regjeringspartiene og Fremskrittspartiet et stykke på veg, ved sammen å be Regjeringen om å starte arbeidet med å gi festere til hus og hytte innløsningsrett, og følgende forslag ble vedtatt:

"Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evaluering av virkningen av dagens lov og uttalelsene til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk som innebærer rett til innløsning av festetomter til bolig og fritidsformål, herunder også forslag til nødvendige lovendringer."

Disse medlemmer viser dessuten til at i Sverige og Danmark praktiseres ordningen med tomtefeste i langt mindre grad. I Danmark er det ingen egen lov om tomtefeste, og feste av tomter til permanente byggverk er lite brukt. I Sverige har jordabalken kap. 13 § 2 forbud mot tomtefeste med unntak av i de tilfeller hvor det offentlige er bortfester. Det heter her:

"Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som eljest är i allmän ägo. Om regeringen för särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse.

Tomträtt får ej upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt. Lag (1974:820)."

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti registrerer at regjeringspartiene helt frem til avgivelse av denne innstillingen har endret sitt forslag flere ganger. I en så stor og omfattende sak som berører så mange finner disse medlemmer en slik saksbehandling svært uryddig.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser til at det i løpet av tre år fra Arbeiderpartiets side er fremmet tre private forslag som bakgrunn for lovforslaget som nå foreligger til behandling. Det er grundig diskutert og utredet. Det er derfor overraskende at regjeringspartiene ikke er villige til å forhandle med utgangspunkt i Regjeringens forslag. For disse medlemmer er det likevel maktpåliggende å få en løsning i saken som bedrer forholdene for tomtefesterne. Vi tar derfor forbehold om å kunne fremme Regjeringens opprinnelige forslag om innløsning og beregning av innløsningssum som subsidiært forslag før votering i Odelstinget, jf. Stortingets forretningsorden § 30 eller atter subsidiært støtte regjeringspartienes siste forslag.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at staten ved Opplysningsvesenets Fond har vært en "versting" blant grunneierne. De har vært med på å skape en del av de konfliktene som har kommet i stand i tilknytning til tomtefeste og mange ser på deres oppførsel som en sterkt medvirkende årsak til at selve tomtefesteinstituttet er svekket.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti stiller seg meget undrende til at flertallet ender på en løsning som nok en gang er vanskelig å forstå, som for mange festere kun vil gi en illusorisk innløsningsrett, som stort sett ikke vil hjelpe de festerne som sliter mest etter avgiftsøkningen i 2002, og som trolig vil belaste norske rettssaler i lang tid framover. Mange festere vil i tillegg kvie seg for å be om en skjønnsvurdering av markedsverdi der dette vil være gunstig for dem, eller kreve innløsning av tomta overhodet dersom det er trolig at bortfesterne vil påberope skjønn for å fastsette innløsningssummen, da de risikerer rettssaker som vil medføre en stor belastning for dem.

Dette medlem viser til at å akseptere prinsippet om markedsverdi på festetomter ville være en uaktuell strategi for Sosialistisk Venstreparti, selv om dette også vil kunne gi mange tomtefestere en mulighet til å eie tomta si. Dette medlem vil samtidig påpeke at de festerne som vil kunne ha nytte av flertallets forslag trolig er de samme som i dag har lite problematiske avtaler med avgifter på et akseptabelt nivå. Videre viser dette medlem til Norges takseringsforbunds uttalelser på høringen om tomtefesteloven 10. mai 2004 om at det ikke finnes en seriøs takstmann som vil anslå markedsverdien av en festetomt. Dette medlem finner det derfor svært vanskelig å forstå hvordan en slik variant kunne bli resultatet etter denne nye runden om tomtefesteloven.

Dette medlem er særdeles bekymra for alle de festerne som ikke får hjelp med de skyhøye avgiftene de ble avkrevd etter lovendringen i 2002. For Sosialistisk Venstreparti er det aller viktigste å hjelpe disse festerne ut av knipa, og dette medlem vil arbeide hardt for en endring som kommer denne gruppen til gode.