INNHOLDSFORTEGNELSE
1 Innledning 8
1.1 Bakgrunn 8
1.2 Mål og problemstillinger 8
2 Metodisk tilnærming og gjennomføring 8
3 Revisjonskriterier 9
3.1 Samsvar med selskapets formål 9
3.2 Krav til forretningsmessig drift 9
4 Fakta 10
4.1 Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate
12 10
4.2 Kjøpet av Youngsgate 7-9 15
4.3 Transaksjoner og samarbeid med
Utstillingsplassen Eiendom AS 18
4.4 Andre transaksjoner 19
4.5 Nye og endrede faktaopplysninger fra
Entra Eiendom 21
4.6 Selskapets engasjement i nye eiendoms-
prosjekter i forhold til selskapets formål 23
5 Vurderinger 25
5.1 Entra Eiendoms kjøp og salg av
utvalgte
eiendommer og virksomheter 25
5.2 Ufullstendige og uriktige opplysninger
gitt
tidligere i saken 26
5.3 Bruken av nye eiendommer i forhold til
selskapets formål 26
Ved behandlingen av Dokument nr. 3:2 (2006-2007), jf.
Innst. S. nr. 124 (2006-2007), understreket kontroll- og konstitusjonskomiteen
behovet for å avklare prosessen rundt Cort Adelers gate
33 og Fritzners gate 12 så snart som mulig. På bakgrunn
av nye opplysninger som framkom av en rapport fra Det norske Veritas
av 16. februar 2007, informerte Riksrevisjonen i brev av 19. mars
2007 kontroll- og konstitusjonskomiteen om at Riksrevisjonen hadde
blitt feilinformert på noen områder i forbindelse
med salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12, og at dette
hadde fått konsekvenser for faktaframstillingen i Dokument
nr. 3:2 (2006-2007). Riksrevisjonen mottok 20. mars 2007 brev
fra kontroll- og konstitusjonskomiteen. I brevet ba komiteen om
at Riksrevisjonen undersøker saken og informerer Stortinget
på egnet måte. På denne bakgrunn valgte
Riksrevisjonen å foreta en ny gjennomgang av transaksjonene
knyttet til Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. Ut fra en
vurdering av risiko og vesentlighet valgte Riksrevisjonen også å foreta
grundigere undersøkelser av enkelte av selskapets andre kjøp
og salg av eiendommer. Videre er det vurdert om Entra Eiendom tidligere
i prosessen har gitt tilstrekkelige og korrekte opplysninger i de
aktuelle sakene.
I Innst. S. nr. 124 (2006-2007) ga kontroll-
og konstitusjonskomiteen videre uttrykk for at det ikke er gitt
en tilfredsstillende begrunnelse for at enkelte av Entra Eiendoms
engasjementer i eiendomsprosjekter ligger innenfor selskapets hovedformål.
Med bakgrunn i denne merknaden legges det også opp til å belyse
om selskapets engasjement i nye eiendomsprosjekter er i samsvar
med selskapets formål.
Hovedmålet med undersøkelsen
er således å undersøke om Entra Eiendoms
kjøp og salg av eiendommer er i samsvar med god forretningsskikk
og Stortingets vedtak og forutsetninger, og målet er belyst
gjennom beskrivelse av følgende områder:
1. Transaksjonene knyttet
til Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12
2. Kjøpet av Youngsgate 7-9
3. Transaksjoner og samarbeid med Utstillingsplassen
Eiendom AS
4. Andre transaksjoner
5. Tilstrekkeligheten og riktigheten av
tidligere faktaopplysninger fra Entra Eiendom
6. Selskapets engasjement i nye eiendomsprosjekter
i forhold til selskapets formål
Undersøkelsen er ikke innrettet mot å belyse
hvordan andre parter i transaksjonene har opptrådt. Opplysninger
om dette er bare tatt med der det bidrar til å belyse hovedmålet.
Riksrevisjonens undersøkelse er basert
på dokumentanalyse og intervjuer. For å belyse
formålet er det innhentet et omfattende skriftlig materiale.
Dette omfatter blant annet kontrakter, brev, notater, styreprotokoller, saksdokumenter
til styremøter, skriftlige redegjørelser, uttrekk
fra regnskaper og regneark som gir oversikt over ulike deler av
selskapets virksomhet. For å innhente en stor mengde konkrete
faktaopplysninger er det også oversendt en rekke spørsmål
på e-post til administrasjonen i Entra Eiendom. Riksrevisjonen
har også belyst noen av de aktuelle forholdene med informasjon
fra e-poster til to sentrale personer i ledelsen til Entra Eiendom.
For å belyse hendelsesforløpet
i transaksjonene knyttet til Cort Adelers gate 33, Fritzners gate
12 og Youngsgate 7-9 er det også gjennomført intervjuer
med personer som har vært sentrale i Entra Eiendoms håndtering
av transaksjonene, selskapets motparter, meglerne i transaksjonene
og andre personer som har vært involvert direkte eller
indirekte i de aktuelle transaksjonene. Entra Eiendom har gitt megleren
i transaksjonen av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 fritak
fra taushetsplikten. For øvrig har meglerne avgitt opplysninger
innenfor rammen av taushetsplikten etter eiendomsmeglerloven. Entra
Eiendoms motparter er private personer og selskaper som ikke har
plikt til å gi Riksrevisjonen opplysninger eller innsyn
i dokumenter. Overfor disse aktørene er undersøkelsen
basert på frivillig avgivelse av opplysninger.
Undersøkelsen av Entra Eiendoms engasjement
i nye eiendomsprosjekter i forhold til selskapets formål
er basert på analyse av regneark og dokumenter mottatt fra
Entra Eiendom og på svar og oppklaringer som er framkommet
i dialogen med Entra Eiendom.
Riksrevisjonen har også underveis hatt
dialog med styreleder i selskapet, Grace Reksten Skaugen, og Bjørn
Tore Foss fra Ernst & Young, som er engasjert av styret
i Entra Eiendom til å gjennomgå de undersøkte forholdene.
Styrelederen har blant annet bidratt til å belyse spørsmål
om informasjon til styret og styrets behandling av transaksjonene.
Entra Eiendom fikk 24. august 2007
oversendt hele faktagrunnlaget for undersøkelsen, og selskapet
har gitt sine kommentarer i brev av 4. september 2007. Mottatte
merknader til faktabeskrivelsen er i det vesentlige tatt hensyn
til og innarbeidet i rapporten. Videre ble utkast til rapport forelagt
Nærings- og handelsdepartementet i brev av 13. september
2007. Nærings- og handelsdepartementet har i brev av 25. september
2007 avgitt uttalelse om de forhold som er tatt opp i rapporten.
Merknadene til rapportens faktadel er gjennomgått og i
hovedsak innarbeidet i rapporten. Det er på bakgrunn av
merknadene også foretatt endringer i vurderingene.
Av St.prp. nr. 84 (1998-99) framkommer det at
selskapet skal utøve alle funksjoner som er aktuelle for
et eiendomsselskap: kjøp og salg av eiendommer, eiendomsutvikling,
forvaltning, drift og vedlikehold. I Stortingsbehandlingen, jf.
Innst. S. nr. 81 (1999-2000), la familie-, kultur- og administrasjonskomiteen
til grunn at selskapet i konkurranse med private skal tilby lokaler
for statlig virksomhet, og komiteen forutsatte at det primære
formålet med selskapet er å dekke statens behov
for lokaler i det konkurranseutsatte markedet. Videre ble det forutsatt
at spørsmålet om salg eller utleie av ledige lokaler
til andre enn staten skal være et rent forretningsmessig
spørsmål dersom det ikke foreligger et statlig
behov etter at en statlig leietaker har fraflyttet en eiendom, men
at selskapet ikke skal konkurrere om oppføring av nye eiendomsprosjekter
for private oppdragsgivere. Komiteens flertall viste til at selskapet
ikke vil ha som formål å engasjere seg i nye eiendomsprosjekter
for å tiltrekke seg private leietakere. Flertallet forutsatte
at Stortinget ville bli orientert om endringer i hovedstrategien
på en slik måte at Stortinget fikk anledning til å drøfte
forholdet, all den tid det eventuelt vil bli snakk om vesentlige
endringer i premissene for selskapsdannelsen.
I St.prp. nr. 84 (1998-99), kapittel 7.5.1,
framgår det at man må " […] legge
til grunn det faktum at selskapets kundegruppe utelukkende består
av statlige virksomheter. Dette er virksomheter som får
bevilget midler over statsbudsjettet til å dekke den husleien selskapet
har krav på".
På bakgrunn av Dokument nr. 3:2 (2003-2004),
jf. Innst. S. nr. 135 (2003-2004), er det i St.prp. nr. 65 (2004-2005)
gitt en redegjørelse om hvorvidt Entras utvikling og strategi
ligger innenfor rammene som ble trukket opp ved opprettelsen av
selskapet. Det framgår av redegjørelsen at selskapets
strategi etter departementets oppfatning bør ligge fast.
Det ble påpekt at det ikke er fastsatt noen bestemt grense
for omfanget av utleie til private, og departementet ga uttrykk
for at selskapet bør kunne videreutvikle seg uten spesielle
bindinger, men med en klar og langsiktig ambisjon om å betjene
det statlige markedet på konkurransedyktige vilkår.
Departementet understreket i denne sammenheng betydningen av at
selskapet kan ha ledige lokaler tilgjengelig når offentlige
kunder, gjerne på kort varsel, etterspør nye lokaler.
På denne bakgrunn er det ifølge departementet
nødvendig for selskapet å erverve nye eiendommer
(ferdigstilte og under utvikling) med sikte på senere utleie.
Ved behandlingen av St.prp. nr. 65 (2004-2005), jf. Innst. S. nr.
240 (2004-2005), tok finanskomiteen denne redegjørelsen
til etterretning.
I henhold til aksjeloven § 2-2
skal selskapets virksomhet framgå av selskapets vedtekter.
I St.meld. nr. 22 (2001-2002) påpekes det at formålsavgrensningen bør
angi en klart avgrenset kjernevirksomhet og ikke oppmuntre til framstøt
utenfor denne. Også i Norsk anbefaling om eierstyring og
selskapsledelse framheves det at vedtektene sammen med offentliggjorte
mål og hovedstrategier skal bidra til at aksjeeierne har
den nødvendige forutsigbarhet når det gjelder
selskapets virksomhet.
Entra Eiendom AS ble opprettet i 2000 på bakgrunn av
Stortingets behandling av St.prp. nr. 84 (1998-99) Om
ny strategi for Statsbygg og etablering av Statens utleiebygg AS1 og St.prp. nr. 1 Tillegg nr. 10
(1999-2000)2. Av St.prp. nr. 84 (1998-99)
framkommer det at selskapet skal drives i et åpent og konkurransebasert marked.
Selskapet skal underlegges samme krav til forretningsmessig drift
som andre aktører. Ved behandlingen av St.prp. nr. 84 (1998-99),
jf. Innst. S. nr. 81 (1999-2000), understreket flertallet i familie-,
kultur- og administrasjons-komiteen betydningen av at selskapet
ble gitt rammebetingelser på linje med private aktører.
Dette var også en sentral forutsetning i proposisjonen,
hvor det blant annet ble lagt til grunn at selskapet måtte
gis tilstrekkelig forretningsmessig handlefrihet og fleksibilitet,
og at selskapet ikke er forpliktet til å følge
regelverket om offentlige anskaffelser. I St.prp. nr. 84 (1998-99)
er det forutsatt at staten på denne måten ville
oppnå den mest mulig effektive utnyttelsen av sin eiendomsmasse,
og at selskapet ville være i stand til å tilfredsstille
kundenes ønsker og behov på en rask og effektiv
måte.
Lovverk og generelle faglige standarder forutsetter
at virksomheter som skal drives forretningsmessig, har etablert
god forretningsskikk, selskapsledelse, internkontroll og risikostyring.3 Det grunnleggende målet for forretningsmessig
drift er at virksomheten skal gi et best mulig økonomisk
resultat for eieren. De aktuelle standardene tar utgangspunkt i
målet for virksomheten og gir et sett av normer for virksomheten,
som blant annet er knyttet til kontrollmiljø, risikohåndtering
og etterprøvbarhet.
Standardene for god forretningsskikk er innrettet
på at oppdragsgivernes og samfunnets interesser skal ivaretas,
og standardene stiller alminnelige krav til forsvarlig og hederlig
opptreden innenfor den aktuelle virksomheten. God forretningsskikk
skal blant annet bidra til å forhindre at noen oppnår
en urimelig fordel på selskapets bekostning. Dette prinsippet
er blant annet nedfelt i aksjeloven § 6-28. Av
hensyn til selskapets omdømme og tillit i markedet, er
det også av betydning at det ikke oppstår tvil
om hvorvidt selskapet opptrer etisk klanderverdig. Habilitetsregler
og -standarder har til hensikt å sikre gjennomsiktighet
og at det ikke oppstår uklare situasjoner i forholdet mellom
selskapets interesser og private interesser. Slike regler og standarder
framkommer blant annet av aksjeloven § 6-27 og
Norsk anbefaling. God forretningsskikk omhandler også forholdet
til andre næringsdrivende.
I henhold til aksjeloven § 6-12
hører forvaltningen av selskapet under styret. Blant annet
plikter styret å påse at selskapets virksomhet,
regnskap og formuesforvaltning er gjenstand for betryggende kontroll.
Tilsynsansvaret til selskapets styre er forankret i aksjeloven § 6-13,
der det heter at styret skal føre tilsyn med den daglige
ledelsen og selskapets virksomhet for øvrig. Daglig leder
står for den daglige ledelsen av selskapets virksomhet
og skal følge de retningslinjer og pålegg styret
har gitt, jf. aksjeloven § 6-14. Styret skal ivareta
en uavhengig kontrollfunksjon overfor selskapets ledelse på vegne
av eieren.4
Styringsinformasjonen må være
relevant, pålitelig og konsistent. Kravet til dokumentasjon
av at de ulike delene av virksomheten gir et tilfredsstillende bidrag
til virksomhetens resultater, må ses i sammenheng med hvor
stor risiko styret er villig til å akseptere. Avhengig av
risikoprofilen til et selskap bør selskapet dokumentere
at det har opptrådt på en forretningsmessig måte. Ifølge
Norsk anbefaling har daglig leder et særlig ansvar for
at styret mottar presis, relevant og tidsriktig informasjon som
er tilstrekkelig for at styret skal kunne utføre sine oppgaver.
Entra Eiendom AS er ikke underlagt avhendingsinstruksens5 krav til å dokumentere at salget
er gjennomført på en forretningsmessig måte. Standardene
for selskapsledelse og internkontroll innebærer imidlertid
et generelt krav til å dokumentere at salgene ivaretar
kravene til forretningsmessighet og er i samsvar med selskapets
risikoprofil.
1 Jf. Innst. S. nr.
81 (1999-2000).
2 Jf. Budsjett-innst.
S. nr. 2 (1999-2000).
3 Jf. blant annet
COSO ERM (helhetlig risikostyring), Norsk anbefaling om eierstyring
og selskapsledelse (corporate governance), OECDs prinsipper for
eierstyring og selskapsledelse i statlige selskaper og ulike bransjestandarder
for god forretningsskikk.
4 Jf. prinsipper
for god eierstyring i staten, St.meld. nr. 22 (2001–2002).
5 Kongelig resolusjon av 19. desember
1997 – instruks om avhending av statlig eiendom mv. (avhendingsinstruksen).
Entra Eiendom AS kjøpte våren
2001 Postgirobygget i Biskop Gunnerus gate 14. Bygget ble fram til
våren 2003 ombygget med sikte på utleie av kontorlokaler. Sommeren
2002 inngikk Entra Eiendom avtale med Leo Burnett om leie av lokaler
i Biskop Gunnerus gate 14. Dette skjedde på et tidspunkt
hvor utleiemarkedet for kontoreiendommer var relativt vanskelig,
og Entra hadde ikke lyktes med å få tak i statlige
leietakere. Entra Eiendom ønsket å få en
leieavtale med en høyprofilert aktør som kunne
gjøre Postgirobygget mer attraktivt overfor andre potensielle
leietakere. Søk ble gjennomført, og forhandlinger
ble initiert av Akershus eiendom AS. Som ledd i avtalen overtok
Entra Eiendom Leo Burnetts leieavtale i Drammensveien 130, som utløper
i 2010. Overdragelsen av leieavtalen var en forutsetning for at
Leo Burnett skulle flytte til Biskop Gunnerus gate 14.
Dark AS var opprinnelig engasjert av Posten
for å foreta arkitektarbeid i forbindelse med leietakertilpasninger
og innredning av Biskop Gunnerus gate 14. Postens lokaler utgjorde
om lag halvparten av arealene i Biskop Gunnerus gate 14 (før
påbygget), og Dark AS hadde således førstehånds
kjennskap til prosjektet. Med denne bakgrunn ble også Dark
AS engasjert av Entra Eiendom til å foreta uttegning av
planforslag til potensielle leietakere og bistand til utleieprospekt. Dark
AS er en av de største av de totalt 96 leverandørene
av arkitekttjenester som Entra Eiendom har benyttet. Leo Burnett ønsket
at Dark AS skulle tegne deres kontorer i Postgirobygget da Dark
AS allerede hadde tegnet Leo Burnetts lokaler i Drammensveien 130.
På dette tidspunkt holdt Dark AS til i Fritzners gate 12, men
disse lokalene var i ferd med å bli for små. Ideen om å tilby
Drammensveien 130 som nye lokaler for Dark AS ble lansert av Akershus
Eiendom.
Som ledd i avtalen om framleie av Drammensveien 130
kjøpte Entra Eiendom Fritzners gate 12. Eiendommen ble
kjøpt av selskapet Fritzners gate 12 AS for 23 mill. kroner.
Eieren av Fritzners gate 12 AS er en av hovedaksjonærene
i Dark AS. I henhold til kontrakten var overtakelsen senest 15. august
2002. Avtalen forutsatte at Dark AS forble leietakere i Fritzners
gate 12 inntil selskapet skulle overta lokalene i Drammensveien
130 i begynnelsen av mai 2003. Kjøpet ble gjennomført
innenfor fullmaktene til administrerende direktør, og styret
ble informert gjennom administrasjonens orienteringer om eiendomskjøp
i styremøte 29. august 2002. Det ble blant annet
opplyst at det var opprettet kontakt med Statsministerens kontor
med tanke på eventuell bolig eller kombinasjonsbruk i regjeringens
regi. Styret tok kjøpet til etterretning. Tinglysningen
av skjøtet fant sted i januar 2006. Fram til dette tidspunktet
hadde Entra eiendommen på blankoskjøte.
I St.prp. nr. 1 (2001-2002) framkommer det at
Statsbygg var bedt om å vurdere muligheten for å prosjektere
en statsministerbolig med en annen beliggenhet enn Parkveien 45.
Entra Eiendom utarbeidet i denne forbindelse en idéskisse
for Fritzners gate 12 som ble lagt fram for Statsministerens kontor,
i håp om at eiendommen skulle vurderes som et bedre og
rimeligere alternativ. Entra Eiendom hadde flere møter
med Statsministerens kontor, og det ble arrangert en visning av lokalene.
Statsministerens kontor valgte å ikke videreføre
vurderingene tilknyttet tilbudet fra Entra Eiendom.
Fritzners gate 12 sto fra våren 2003
uten leietakere. Eiendommen var regulert til næringsformål
og var blitt benyttet til kontorer siden 1941. På bakgrunn
av eiendommens beliggenhet og at eiendommen opprinnelig ble bygget
som bolig, anså Entra Eiendom dette som en alternativ utnyttelse
av eiendommen. Entra Eiendom gjorde flere forsøk på å skaffe
leietakere eller kjøpere til Fritzners gate 12, både
gjennom interne prosesser og gjennom næringsmegler. Entra
var fra våren 2004 også i dialog med den indonesiske
ambassaden om leie eller kjøp av eiendommen.
Cort Adelers gate 33 var en del av eiendomsporteføljen
som ble overført fra Statsbygg ved opprettelsen av Entra
Eiendom AS. Eiendommen var regulert til offentlige formål
og utleid til Høgskolen i Oslo. Høgskolen sa opp
leieavtalen våren 2004 og skulle flytte ut innen ett år.
Entra Eiendom forsøkte å få inn andre
leietakere, og våren 2004 var eiendommen lagt ut for utleie
hos en næringsmegler. Entra Eiendom vurderte alternative
anvendelser av eiendommen, blant annet omregulering og konvertering
til bolig.
I juni 2004 fikk Entra Eiendom en henvendelse
fra Catella Eiendoms-Consult AS (Catella) vedrørende mulig
salg av Cort Adelers gate 33. Catella hadde blitt kontaktet av interessenter
som ønsket å kjøpe sentralt beliggende
eiendommer som kunne konverteres til boliger. Catella utarbeidet årlige
verdivurderinger av Entra Eiendoms eiendomsportefølje og
var på denne måten kjent med Cort Adelers gate
33. Interessentene var i prosessen representert av to kjøperrepresentanter gjennom
selskapene Cort Adler Eiendom AS (under stiftelse)6,
CvK Eiendom AS og Agio AS. Entra Eiendom fikk innledningsvis inntrykk
av at en ene av kjøperrepresentantene var advokat for den
andre, men det viste seg senere i prosessen at de begge hadde rolle
som investorer. Agio var på det tidspunkt eid av den ene kjøper-representanten,
og den andre kjøperrepresentanten var enestyre i CvK Eiendom.
Det ble avholdt visning på eiendommen
8. juni 2004, og 22. juni 2004 ble det avholdt
et møte mellom de to kjøperrepresentantene og
Erik Løfsnes og markedsansvarlig i Entra Eiendom AS. Samme
dag la Cort Adler Eiendom AS fram et bud7 på 50
mill. kroner for Cort Adelers gate 33, under forutsetning av at
selger kunne garantere en minimumsleie på 4 mill. kroner
i ett år fra overtakelse. Budet ble avvist i brev fra Entra
av 23. juni 2004, men Entra ga samtidig uttrykk for at
selskapet var mottakelig for eventuelle nye kjøpetilbud.
Parallelt med de videre forhandlingene foretok Catella
på oppdrag fra Entra søk i markedet. Formålet var å undersøke
og vurdere om det var andre aktører, også eiendomsselskaper,
som var interessert i eiendommen. Det ble ikke avdekket andre potensielle
kjøpere som var villig til å betale mer enn 50
mill. kroner for eiendommen. I løpet av sommeren 2004 ga
Entra Eiendom signal om at selskapet ville vurdere salg av Cort
Adelers gate 33 under forutsetning av overdragelse "as is", 3-4
ukers due diligence, ingen garantier om leiens størrelse
og et prisleie rundt 57 mill. kroner.8
I internt stikkordreferat fra ledermøte
i Entra 10. august 2004 framkommer det at Entra Eiendom ikke
kunne få igjen hele investeringen i Fritzners gate 12 og
derfor vurderte hvordan tapet skulle dekkes. Samme dag ble det avholdt
et nytt møte mellom Entra og kjøperne. I dette
møtet la Entra Eiendom fram et tilbud til kjøperne
om kjøp av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 samlet.
Kjøp av Fritzners gate 12 ble lagt til grunn som en forutsetning
for at transaksjonen skulle gjennomføres. Kjøperne
fikk kort frist til å akseptere tilbudet og aksepterte
samme dag. Kjøperne informerte samtidig om at Fritzners
gate 12 ville bli videresolgt umiddelbart.
Kjøperne var på dette tidspunktet
representert gjennom Agio AS. Faren til eieren av Agio var en tidligere forretningsforbindelse
av Erik Løfsnes, og broren var ansatt som controller i
Entra Eiendom. Internt i Entra Eiendom ble en eventuell habilitetskonflikt
for selskapet drøftet, og på denne bakgrunn overtok
lederen av økonomiavdelingen den videre håndteringen
av salgsprosessen etter bud og aksept.
16. august 2004 ble det avholdt et
nytt møte mellom Entra og kjøperne. I dette møtet
ble det inngått bud/aksept for salg av både
Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 på følgende
vilkår:
– Samlet
kjøpesum: 75 mill. kroner
– Forbehold fra kjøper
om due diligence (teknisk, økonomisk og juridisk) fram
til 20. september 2004
– Eiendommene overdras "as is"
– Forbehold om samtykke fra styret
i Entra Eiendom AS og styret i Agio AS
– Forbehold om samtykke til en
endelig framforhandlet avtale fra administrasjonen og styret i Entra
Eiendom AS
16. august ble partene også enige
om en sideavtale der "selger skal godtgjøre kjøper
kostnader/utgifter relatert til ovennevnte eiendommer,
etter nærmere avtale, med inntil kr 2,5 millioner". Videre
er det påført at innholdet i sideavtalen skulle
holdes"strengt konfidensielt mellom
partene".
Partene var enige om at sideavtalen regulerte
kjøpers forbehold om due diligence. Entra Eiendom ønsket gjennom
avtalen å fastsette en øvre beløpsgrense
på hva kjøperne kunne kreve for feil og mangler
funnet i due diligence-prosessen. Bakgrunnen var at selskapet visste
at det forelå et vedlikeholdsetterslep på Cort Adelers
gate 33, og partene var også åpne for at det kunne
komme noe på Fritzners gate 12. Kjøperne har overfor
Riksrevisjonen gitt uttrykk for at kompensasjonen er knyttet til
due diligence på Fritzners gate 12. Kjøperne begrunner
dette med at de hadde begrenset kunnskap om Fritzners gate 12 på avtaletidspunktet, mens
de kjente tilstanden i Cort Adelers gate 33.
Megler i transaksjonen har til Riksrevisjonen
opplyst at han etter møtet utarbeidet sideavtalen vedrørende due
diligence-prosessen på bakgrunn av det partene ble enige
om i møtet.
Salget av eiendommene ble behandlet i styret
i Entra 26. august 2004. Styret vedtok salg for til sammen
75 mill. kroner. I e-post fra megler av 27. august 2004 framkommer
det at begge parter hadde hevet sine styreforbehold.
Arbeidet med å framskaffe den nødvendige
dokumentasjonen for kjøpernes due diligence ble startet dagen
etter avtaleinngåelsen, og all dokumentasjon forelå 9. september
2004. Kjøperne ba 20. september 2004 om en forlengelse
av due diligence-perioden til 5. oktober 2004. Begrunnelsen
var at grunnlaget for due diligencegjennomgangen forelå senere
enn forutsatt, og at kjøperne ikke hadde fått
tilbakemelding fra kommunen vedrørende omregulering av
Cort Adelers gate 33 til bolig.
I e-post fra megler til Entra av 18. oktober
2004 framkommer det at kjøperne har bekreftet at de "ikke har
funnet noe i due diligence-prosessen". I e-post fra megleren til
partene av 19. oktober 2004 viser megleren til at kjøperne
ikke har meldt andre forhold, og at det kun er spørsmålet
om reguleringsrisiko som gjenstår.
Samme dag ble det avholdt et møte mellom
Entra Eiendom, kjøperne og megleren. Partene var ikke kommet
til enighet om reguleringsrisikoen var omfattet av due diligence-prosessen.
Videre henviste kjøperne til at deres investorer ikke ville
frigjøre midler før reguleringssituasjonen var
nærmere avklart. Entra ga derfor kjøperne ytterligere
tid til å avklare forholdene, og partene ble enige om at
signering av kjøpekontrakten skulle finne sted 27. oktober
2004. Dersom ikke kjøperne innen denne dato hadde fått
avklart reguleringsspørsmålet, kunne kjøperne
trekke seg fra handelen etter nærmere avtale om kompensasjon
til Entra Eiendom.
I e-poster av 26. oktober og 28. oktober
2004 framkom det at kjøperen ønsket å trekke
seg fra avtalen. Dette ble begrunnet i forhold de hadde funnet ved
eiendommene som medførte at de kunne gjøre krav
gjeldende i tråd med forbeholdet om tilfredsstillende due diligence.
I e-post av 29. oktober 2004 framkom det at Entra Eiendom
ikke kunne akseptere dette, ettersom selskapet oppfattet avtalen
som bindende mellom partene. På denne bakgrunn meddelte
Entra Eiendom at selskapet ville vurdere sin rettslige stilling
og komme tilbake til saken.
Partene avholdt nytt møte 4. november
2004, og Entra Eiendom viste til at de ville kreve erstatning dersom
kjøperne trakk seg fra avtalen. I referat fra ledermøte
i Entra 9. november 2004 framkommer det at Entra på dette
tidspunkt antok at handelen ikke ville gå gjennom. 11. november
2004 ga kjøperne overfor megler beskjed om at de likevel ønsket å gjennomføre transaksjonen.
Reguleringsspørsmålet var ikke endelig avklart,
men kjøperne hadde fått avklaring fra sine medinvestorer.
16. november 2004 ble det avholdt et
møte hvor partene igjen ble enige om at det forelå bud
og aksept for salg av eiendommene fra 16. august. Kjøperne
opplyste om at Fritzners gate 12 ville bli videresolgt, og at Cort
Adelers gate 33 skulle utvikles til boliger. Megler har i e-post
til Veritas av 9. januar 2007 bekreftet at sideavtalen
ble diskutert i møtet 16. november 2004, uten
at partene kom til en avklaring. I e-post fra kjøperne
til megleren 23. november 2004 framkommer det at kjøperne
forventet at den avtalte summen på 2,5 mill. kroner skulle
utbetales fra den totale kjøpesummen når megleren
foretok oppgjøret med Entra.
Den sluttforhandlede avtalen ble signert 24. november
2004 av Entra Eiendom AS og CvK Eiendom AS. Samtidig med undertegningen
skulle kjøper overføre et forskudd på 6
mill. kroner. Forskuddet ble imidlertid ikke innbetalt før
3. desember. Av e-poster fra Entra til megleren i perioden
framkommer det at Entra ville heve kjøpet dersom ikke forskuddet ble
betalt umiddelbart og senest slik at pengene var disponible på klientkontoen
3. desember kl. 12.00. Forskuddet ble innbetalt før
denne fristen.
I forkant av og parallelt med prosessen om salg
av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 søkte Entras direktør
for forretningsutvikling å få solgt eller leid
ut Fritzners gate 12. Han var i denne forbindelse i kontakt med
den indonesiske ambassaden. I slutten av oktober 2004 ga ambassaden
uttrykk for at den var interessert i å kjøpe eiendommen.
Direktøren for forretningsutvikling var på dette
tidspunktet ikke kjent med at Fritzners gate 12 allerede var avtalt
solgt.
Da Entra og den indonesiske ambassaden nærmet
seg ferdigforhandlet avtale, ble direktøren for forretningsutvikling
oppmerksom på at det allerede var inngått en avtale
om salg av Fritzners gate 12. Entra var på dette tidspunkt
ikke juridisk bundet til ambassaden, men følte seg forpliktet
fordi forhandlingene var kommet langt og den indonesiske ambassaden
hadde i lengre tid gitt uttrykk for at den gjerne ville leie av
staten. Direktøren henvendte seg derfor til lederen av økonomiavdelingen
og ba om at eiendommen ble tatt tilbake, enten ved å trekke
den fra salget eller gjennom tilbakekjøp.9
På denne bakgrunn tok Entra Eiendom
kontakt med kjøperne 25. november, og 26. november
2004 hadde partene et møte om Fritzners gate 12. Entra ønsket å holde
Fritzners gate 12 utenfor det opprinnelige salget på bakgrunn
av forhandlingene med den indonesiske ambassaden. Alternativt ønsket
selskapet å kjøpe eiendommen tilbake. Pris og
oppgjørsmetode ble også diskutert i møtet.
Av e-postkorrespondanse 29. og 30. november 2004 framkommer
det at partene besluttet å gjennomføre den opprinnelige
transaksjonen mellom Entra og CvK Eiendom AS om salg av både
Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12. I tillegg skulle Entra
kjøpe tilbake Fritzners gate 12 av Agio AS for 17,5 mill.
kroner. I e-post fra kjøperne bekreftes det at Agio AS
er selger, og dette forklares med at "eiendommen allerede er solgt
videre til tredjemann og således [er] ute
av systemet til Cvk".
7. desember 2004 ble det bekreftet
at det forelå bud og aksept om tilbakekjøp av
Fritzners gate 12. Samme dag ble forslag til kjøpekontrakt
for Fritzners gate 12 og samlet oppgjørsavtale mellom Entra
Eiendom AS, CvK Eiendom AS og Agio AS for de to transaksjonene oversendt
til partene. I utkastet til kjøpekontrakt, som bygger på et
forslag fra Agio AS, ble det lagt opp til at partene skulle bevare
full taushet om all informasjon vedrørende transaksjonen
og dens anliggender. Dette framkommer også av den endelige
kjøpekontrakten.
17. desember 2004 ble det inngått
en avtale mellom Entra Eiendom AS og Agio AS om tilbakekjøp
av Fritzners gate 12. Kjøpesummen var avtalt til 17,5 mill. kroner.
Samme dato ble også oppgjørsavtalen mellom Entra
Eiendom, CvK AS og Agio AS inngått.
Samtidig med forhandlingene om tilbakekjøpet
av Fritzners gate 12 kom sideavtalen opp til diskusjon. Kjøperne
stilte betaling av 2,5 mill. kroner uavkortet som et premiss for
tilbakekjøpet av Fritzners gate 12. Entra Eiendom mente
at beløpet ikke skulle utbetales ettersom avtalen var knyttet
til due diligence-prosessen og vedlikeholdsetterslepet i Cort Adelers
gate 33. Kjøper hadde ikke lagt fram dokumentasjon på feil
eller mangler som kunne godtgjøre en slik kompensasjon. Entra
Eiendom ga etter for dette kravet for å få gjennomført
tilbakekjøpet.
I perioden etter dette ble det utarbeidet flere
forslag til oppgjørsavtale. Ett av diskusjonspunktene var
formuleringen vedrørende kompensasjonen på 2,5
mill. kroner. Entra Eiendom ønsket at det i avtalen skulle
stå at beløpet var en kompensasjon for "kostnader
som følge av vedlikeholdsetterslep i Cort Adlers gate 33". Kjøperne
mente imidlertid at beløpet ikke skulle knyttes eksplisitt
til én av eiendommene, og at kompensasjonen også ble
relatert til transaksjonskostnader. Opprinnelig ble det også lagt
opp til at kompensasjonen på 2,5 mill. kroner skulle tilfalle
CvK Eiendom. Dette ble av kjøperne endret til at Agio skulle
være mottaker av kompensasjonen. Endelig formulering i
avtalen ble: "Entra skal kompensere Agio
for påløpte kostnader i forbindelse med transaksjonene
for omforent sum kr 2 500 000,-. Kostnadene
er relatert til bla vedlikeholdsetterslep og transaksjonskostnader."
Etter forslag fra Agio AS ble det også lagt til grunn i
avtalen at partene skulle bevare full taushet om all informasjon
vedrørende transaksjonen og dens anliggender.
Oppgjørsavtalen ble signert av Entra,
CvK Eiendom AS og Agio AS 17. desember 2004. Overtakelse
fant sted 23. desember 2004. Ut fra oppgjørsavtalen
skulle også oppgjør foretas på denne
datoen, men oppgjøret ble først fullført
21. januar 2005. Oppgjøret omfattet salg av Cort
Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 for til sammen 75 mill. kroner
fra Entra Eiendom til CvK Eiendom AS og salg av Fritzners gate 12
for 17,5 mill. kroner fra Agio AS til Entra Eiendom. Partene var enige
om at kun nettobeløpet på 57,5 mill. kroner skulle
overføres til megler.
Meglers honorar utgjorde ca. 1,1 mill. kroner.
I e-post til Entra Eiendom av 16. september 2004 tok megleren
opp spørsmålet om meglerhonorar. Det er i beregningen
lagt til grunn et honorar på 1,25 prosent av transaksjonssummen.
Transaksjonssummen ble i denne sammenheng satt til 72,5 mill. kroner.
Kompensasjonen til Agio AS på 2,5 mill.
kroner ble i Entra Eiendoms regnskaper kostnadsført mot
Cort Adelers gate 33 over konto for vedlikeholdskostnader. Ifølge
Entra Eiendom kan dette innebære en klassifikasjonsfeil,
og føringen er i 2007 endret i samråd med revisor.
Kompensasjonen på 2,5 mill. kroner er nå balanseført
på Fritzners gate 12 slik at total kjøpssum for
eiendommen utgjorde 20 mill. kroner.
CvK Eiendom AS solgte i overgangen november/desember
2004 Cort Adelers gate 33 for 62 mill. kroner til utviklingsselskapet
Cort Adelersgate Eiendomsselskab AS. Videre solgte CvK Eiendom AS
Fritzners gate 12 for 13 mill. kroner til en tredjepart.10 Dette innebærer at CvK Eiendom
AS totalt sett videresolgte eiendommene for 75 mill. kroner. Deretter
kjøpte Agio AS Fritzners gate 12 tilbake for et ukjent
beløp og solgte eiendommen tilbake til Entra Eiendom for
17,5 mill. kroner. Kjøperne har overfor Riksrevisjonen
gitt uttrykk for at de vurderte at verdien av eiendommen var lavere
enn dette. Agio AS har videre mottatt en kompensasjon på 2,5
mill. kroner fra Entra Eiendom.
Erik Løfsnes møtte faren til
eieren av Agio AS første gang tidlig på 1980-tallet
i forbindelse med at Løfsnes etablerte eget arkitektkontor.
Vedkommende var da advokat for en byggherre som var kunde hos Løfsnes. I
denne perioden møtte Løfsnes ham i forretningssammenheng.
Løfsnes var eier og leder av arkitektkontoret fram til
1990 da han begynte i stillingen som direktør i NAF-gårdene
AS. NAF-gårdene AS benyttet vedkommende som advokat på enkelte
prosjekter fram til siste halvdel av 1990-tallet. Entra Eiendom
har i perioden 2001 - 2005 kjøpt advokat- og konsulenttjenester
fra vedkommende, og han var i perioden 2001-2002 også registrert
i foretaksregisteret som styremedlem i Entras datterselskap Universitetsgaten
2 AS. Det samlede økonomiske omfanget av engasjementene
utgjør ca. 500 000 kroner. Ifølge styreprotokoller
er hans deltakelse i styret begrenset til en periode i 2001. Våren 2002
satte Løfsnes, etter ønske fra departementet,
opp en liste over flere mulige navn på styremedlemmer i Entra
Eiendom, deriblant faren til eieren av Agio AS. Fornyings- og administrasjonsdepartementet
vurderte vedkommende, men valgte en annen kandidat.
Broren til eieren av Agio AS var ansatt i Entra
fra 2. februar 2004 til 28. november 2006. I forkant
av ansettelsen sendte vedkommende en e-post Erik Løfsnes
med forespørsel om mulighet for ansettelse. På dette
tidspunktet var det behov for oppbemanning i controller-enheten.
Løfsnes videresendte henvendelsen til økonomienheten
for videre vurdering og eventuell oppfølging. Representanter
for økonomiavdelingen gjennomførte intervjuer
på ordinær måte. Broren til eieren av
Agio AS ble etter dette ansatt som controller. Fra oktober 2005
hadde han stillingsbetegnelsen forretningsutvikler. I juni 2006
ble han assisterende finanssjef. 27. november 2006 sa han
opp sin stilling for å arbeide sammen med sin bror i virksomhet
konkurrerende til Entra. På den bakgrunn måtte
han fratre umiddelbart 28. november 2006.
Entra kjøpte Fritzners gate 12 i august
2002 for 23 mill. kroner. Selger hadde i 2000 fått utarbeidet
en takst som, blant annet ut fra den nettokapitaliserte verdien
av det etablerte leienivået på i underkant av
2,1 mill. kroner, anslo eiendommens markedsverdi til 20 mill. kroner.
I desember 2003 ble det utarbeidet en takst
på Fritzners gate 12 hvor eiendommens markedsverdi ble anslått
til 21 mill. kroner, og det antas at endelig salgsverdi ville ligge
i et intervall på mellom 19 og 23 mill. kroner. I taksten
er det videre lagt til grunn et forventet leienivå på ca.
1,2 mill. kroner, og basert på kapitalisering av den forventede
netto årsinntekten ble eiendommens kapitaliserte verdi
anslått til 14,2 mill. kroner.
Beløpet som Entra Eiendom solgte Fritzners
gate 12 for i 2004, er ikke fastsatt eksakt da eiendommen ble solgt
sammen med Cort Adelers gate 33 til en samlet sum på 75
mill. kroner. I Entra Eiendoms regnskaper framkommer det at Fritzners
gate 12 ble solgt til bokført verdi, ca. 22 mill. kroner.
Entra Eiendom kjøpte i desember 2004 Fritzners gate 12
tilbake for 17,5 mill. kroner. Dersom kompensasjonen på 2,5
mill. kroner inkluderes, var reell kjøpesum 20 mill. kroner.
Ifølge Veritas-rapporten av 16. februar 2007 er
det meglers vurdering at "CA 33 og F 12 ble solgt på et
forretningsmessig grunnlag og til priser som da var markedsmessig
verdi på eiendommene. Det samme gjelder tilbakekjøpet
av F 12 fra selskapet Agio."
Entra Eiendom har foretatt en beregning av direkteavkastning
knyttet til leieforholdet med den indonesiske ambassaden. Denne
beregningen konkluderer ut fra de gitte forutsetningene med en direkteavkastning på 6,2
prosent ved en bokført verdi på 23 mill. kroner11 og en direkteavkastning på 7,0
prosent ved en bokført verdi på 20,5 mill. kroner12. I leieavtalen med den indonesiske ambassaden
ble ambassaden gitt en opsjon på å kjøpe
eiendommen for 23 mill. kroner.
Eiendommen ble i åpningsbalansen verdsatt
til ca. 28,3 mill. kroner. Beløpet som Entra Eiendom solgte Cort
Adelers gate 33 for i 2004, er ikke fastsatt eksakt da eiendommen
ble solgt sammen med Fritzners gate 12 til en samlet sum på 75
mill. kroner. I Entra Eiendoms regnskaper framkommer det at eiendommen
ble bokført solgt for ca. 53 mill. kroner. Kort tid etter
ble eiendommen videresolgt for 62 mill. kroner. I overgangen september/ oktober
2006 ble eiendommen omsatt for 101 mill. kroner. Etter avklaringer
om regulering i januar 2007, som innebærer at lokalene
kan benyttes til kontorer, men ikke boliger og forretningslokaler,
har eiendommen blitt omsatt for 105 mill. kroner. Dette stemmer
ifølge Entra Eiendom godt overens med de senere års
prisutvikling i transaksjonsmarkedet for næringseiendom.
Salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners
gate 12 ble behandlet av styret i møte 26. august
2004. I styreframlegget framkommer det at Cort Adelers gate 33 tidligere
var leid ut til Høgskolen i Oslo, og at det ikke var funnet
nye leietakere. Videre henvises det til at boligformål
var en mulig anvendelse av eiendommen, men at det ligger utenfor
Entra Eiendoms kjernekompetanse å utvikle boliger for salg.
I framlegget er salgssummen for Cort Adelers gate 33 angitt til
52 mill. kroner, og det er synliggjort at dette ville gi gevinst
i forhold til både bokført verdi og de siste verdivurderingene.
Når det gjelder Fritzners gate 12,
står det i styreframlegget at denne eiendommen ble kjøpt
som mulig ny statsministerbolig, men at Statsministerens kontor valgte å gå videre
med en annen løsning. Det framkommer at eiendommen på kjøpstidspunktet
ble brukt til kontorlokaler, men at det var behov for rehabilitering for å videreføre
denne bruken. Det vises videre til at eiendommen er best egnet til
bolig. I framlegget er salgssummen for Fritzners gate 12 angitt
til 23 mill. kroner, og det er synliggjort at dette ville gi gevinst
i forhold til bokført verdi.
I en intern redegjørelse fra Entra,
utarbeidet i forbindelse med Det norske Veritas’ første
undersøkelse i 2006, framkommer det at styrets tilslutning
til forslaget om å selge eiendommene var begrunnet i at
salgssummen var vesentlig høyere enn både de siste
verdivurderingene og bokførte verdier.
Det er uklart om, og eventuelt hvordan, styret
ble informert om sideavtalens eksistens og innhold i møtet av
26. august 2004. I Erik Løfsnes’ egne
styrepapirer er det påført notater om at maksimum
i due diligence-prosessen skulle være 2,5 mill. kroner,
alternativt at Entra skulle utbedre vedlikeholdsetterslepet selv.
På denne bakgrunn oppfatter Erik Løfsnes at han
muntlig har referert innholdet i sideavtalen for styret.
I saksunderlaget til styremøtet av
16. desember 2004 ble det opplyst at det var inngått
endelig avtale om salg av Cort Adelers gate 33 med en pris på 52
mill. kroner, og at endelig avtale om salg av Fritzners gate 12
for 23 mill. kroner var under utarbeidelse. Det er uklart om, og
eventuelt hvordan, styret ble informert om tilbakekjøpet.
12. februar 2006 avholdt styret et
ekstraordinært telefonstyremøte og besluttet å undersøke
saken ved hjelp av en uavhengig tredjepart. 20. februar
2006 ble Veritas engasjert til å utføre oppdraget.
Oppdraget til Veritas var å undersøke de fire
forholdene som NRK hadde tatt opp i sine nyhetssendinger. I forkant
av Veritas’ undersøkelse ba styrelederen om at
Erik Løfsnes skulle klargjøre all relevant dokumentasjon
i et datarom som skulle gjøres tilgjengelig for Veritas.
Før det første møtet med Veritas besøkte
styrelederen datarommet og gjennomgikk dokumentasjonen. Veritas-rapporten
forelå 24. mars 2006. Styret i Entra Eiendom sendte
27. mars 2006 ut en pressemelding hvor det framkom at Veritas
hadde konkludert med at det ikke var grunnlag for NRKs kritikk av
Entra Eiendom. Styret behandlet Veritas-rapporten i møte
4. mai 2006. Styret tok rapporten til etterretning og var
tilfreds med rapportens konklusjon. Styret var også opptatt
av rapportens påpekning av manglende rutiner og at Entras nye
styringsmodell vil være viktig for å sørge
for at rutinene i selskapet ble forbedret.
Underveis i Riksrevisjonens undersøkelse
ble styret holdt løpende underrettet om arbeidet. Styrelederen
tok 28. november 2006 initiativ til å be Veritas
foreta en ny undersøkelse. Veritas startet sitt arbeid
6. desember 2006, og styret behandlet foreløpige
rapporter fra arbeidet i styremøter 18. desember
2006 og 18. januar 2007. Den endelige rapporten ble behandlet
av styret i møte 15. februar 2007.
Nåværende styreleder i Entra
Eiendom fikk vite om sideavtalen etter 9. januar 2007,
da Veritas fikk informasjon om denne fra megleren. Nærings-
og handelsdepartementet ble informert om sideavtalen etter styremøtet
18. januar 2007, men departementet fikk et forvarsel 16. januar
2007. Styrelederen ga overfor departementet uttrykk for at det var
vanskelig å avgjøre i hvilken grad hun i åpen
høring skulle omtale tilleggsrapporten fra Veritas ettersom
den inneholdt ny informasjon og rapporten ikke var ferdig. Styrelederen informerte
departementet om at rapporten hadde fått fram en del ny
informasjon, og at det var noen nye dokumenter som ikke var lagt
fram for Riksrevisjonen og Veritas tidligere. Hun informerte også departementet
om at den nye informasjonen omhandlet kompensasjonen på 2,5
mill. kroner, at kompensasjonen ble betalt til et annet selskap
enn kontraktsmotparten, og at dette allerede var omhandlet i Dokument
nr. 3:2 (2006-2007).
Entra Eiendom AS kjøpte 21. mars
2002 Youngsgate 7-9 fra henholdsvis Castello Eiendom AS og Janka Invest
AS. Selskapene var på dette tidspunktet eid av selskapet
CMT Holding.
Youngsgate 7-9 danner sammen med Torggata 13
og Hammersborggaten 12 det såkalte Tukthuskvartalet. Hammersborggaten
12 var en del av eiendomsporteføljen som ble overført
fra Statsbygg ved opprettelsen av Entra Eiendom AS. Ved byggingen
av kontorlokalene til Politidirektoratet og Sentrum politistasjon
i perioden 1998-2000, ble naboeiendommene i Youngsgate 7-9 og Torggaten
13 påført store setningsskader. På denne
bakgrunn hadde eierne av disse naboeiendommene reist erstatningskrav
mot daværende eier og utbygger.
I begynnelsen av 2002 tok markedsdirektøren
i Vålerenga Ishockey AS på vegne av eieren av
CMT Holding kontakt med Erik Løfsnes for å høre
om Entra var interessert i å kjøpe Youngsgate
7-9. Eieren av CMT Holding var kjent med at Entra allerede eide
naboeiendommen, og antok at selskapet derfor også kunne
være interessert i Youngsgate 7-9. Entra vurderte henvendelsen
som en mulighet til å sikre seg en større del
av Tukthuskvartalet.
På dette tidspunktet var Castello Eiendom
AS og Janka Invest AS, som eide Youngsgate 7-9, kontrollert av andre
aktører. Selskapene ble overført til CMT Holding
28. februar 2002.
Ifølge Entra var det mellom partene
en innledende prosess der partene hadde skissert prisnivået
for eiendommene til 30 mill. kroner. 12. februar 2002 var
det et møte mellom Erik Løfsnes og Torodd Bøystad
fra Entra og eieren av CMT Holding og markedsdirektøren
i Vålerenga Ishockey AS som representanter for selgerne.
Det ble oppnådd enighet om at Entra skulle kjøpe
Youngsgate 7-9 ved erverv av aksjene i selskapene Janka Invest AS
og Castello Eiendom AS, som eide eiendommene. Partene diskuterte
også et erstatningskrav som eierne hadde fremmet på bakgrunn
av de store setningsskadene Youngsgate 7-9 og Torggata 13 var påført
under utbyggingen av naboeiendommen. Kjøpesummen ble samlet
satt til 50 mill. kroner. Budet fra Entra var basert på at
en antatt erstatningssum på 20 mill. kroner ville tilfalle
Entra Eiendom. Selgers erstatningskrav var opprinnelig på 42,7
mill. kroner. I brev av 14. februar 2002 ble det gjort
oppmerksom på at transaksjonen med endelig kontrakt og
betingelser skulle godkjennes av styret i Entra Eiendom AS. Etter dette
møtet overtok prosjektdirektør som ansvarlig saksbehandler
de videre forhandlinger med selger.
Entra innhentet ekstern juridisk bistand i forbindelse med
prosessen, og i et notat av 14. mars 2002 ble Entra rådet
til å kjøpe eiendommene direkte og ikke gjennom erverv
av aksjene i Janka Invest AS og Castello Eiendom AS. Dette ble begrunnet
med at det var enkelte uryddige forhold i de to selskapene. Blant
annet ble det påpekt at selskapene, etter at kjøpet
ble bekreftet i brev fra Entra Eiendom 14. februar 2002,
var overdratt til CMT Holding, et selskap som er registrert på Cayman Islands.
Det ble også påpekt at det hadde versert flere tvister
om eierskapet til Janka Invest AS, og at det forelå andre
uryddige regnskapsmessige forhold i de to selskapene.
Kjøpekontrakten mellom Castello Eiendom
AS og Janka Invest AS som selgere og Entra som kjøper av eiendommene
Youngsgate 7-9 ble undertegnet 21. mars 2002. Samme dag
ble overdragelse av eiendommene tinglyst. I kontrakten framkommer
det at Entra overtok alle selgers rettigheter til skadeerstatning for
skade påført eiendommene ved utbyggingsarbeider i
Hammersborggaten 12. Kjøpesummen var i henhold til kjøpekontrakten
32,5 mill. kroner for Youngsgate 7 og 17,5 mill. kroner for Youngsgate
9. Partene var enige om at eiendommenes verdi i skjøtene
skulle settes til henholdsvis 16,25 mill. kroner og 8,75 mill. kroner.
Det resterende beløpet var betaling for overtakelse av
erstatningskravet. Den endelige kontrakten inneholder ingen forutsetning
om styrets godkjenning. Kjøpene ble gjennomført
innenfor fullmakten til administrerende direktør.
I kjøpsavtalene er det avtalt at alle
innbetalinger skulle gjøres til klientkonto hos Advokatfirma
Spjelkaviknes. Entra Eiendom innbetalte i perioden 25. mars-19. august
2002 til sammen 49 mill. kroner til klientkontoen. Som sluttoppgjør
ble 1 mill. kroner utbetalt på krysset sjekk til Advokatfirmaet
Spjelkaviknes 30. oktober 2002, etter oppdrag fra Advokatfirmaet Spjelkaviknes,
som var oppgjørsansvarlig i transaksjonen. Eieren av CMT
Holding fikk fullmakt fra advokatkontoret til å hente denne
sjekken.13 Beløpet på klientkontoen
ble utbetalt i samsvar med anvisningene fra eieren av Castello Eiendom
AS og Janka Invest AS.
Spørsmålet om verdsettingen
og erstatningskravet knyttet til Youngsgate 7-9 er sett i sammenheng
med Torggata 13. I oktober 2002 kjøpte Entra også Torggata 13
for 37,3 mill. kroner, som også inkluderte overtakelse
av et erstatningskrav på 19,3 mill. kroner.14
Selgernes erstatningskrav var opprinnelig på 42,7 mill.
kroner. I et prosesskrift til Oslo tingrett av 21. januar
2004 framsatte Entra et samlet krav for de tre eiendommene på 66,5
mill. kroner. Av dette var 36,6 mill. kroner knyttet til Youngsgate
7-9 og 29,9 mill. kroner til Torggata 13. Brev av 2. april
2004 bekrefter at partene hadde inngått forlik. Entra mottok 23,4
mill. kroner i total erstatning for de tre eiendommene. Av denne
erstatningen var 10,15 mill. kroner knyttet til Torggata 13 og 13,25
mill. kroner til Youngsgate 7-9.
En verdivurdering/forhåndstakst
av 1. februar 2002 konkluderte med at Youngsgate 7-9 hadde
en verdi på 69,5 mill. kroner, inkludert et erstatningskrav
på 20 mill. kroner. Vurderingen bygger på en forutsetning
om at eksisterende bygninger kunne rives, og at det kunne oppføres
et nybygg på til sammen 15 000 kvadratmeter over
11 etasjeplan. Videre bygger vurderingen på at Youngsgate
7-9 kan ses i sammenheng med Torggata 13. Det ble ikke utarbeidet
takst eller verdivurdering av eiendommene med utgangspunkt i den
eksisterende bygningsmassen.
OPAK gjennomførte sommeren 2004 en
analyse som viste at riving av eksisterende bygningsmasse og oppføring
av et nytt bygg på ca. 12 000 kvadratmeter ville gi
en positiv nåverdi på ca. 10 mill. kroner. Alle
alternativer som innebar bevaring av de eksisterende fasadene, ville
påføre Entra Eiendom tap. Tomtekostnad ble i disse
beregningene satt til 70 mill. kroner. Ved utgangen av 2006 ble
markedsverdien av Youngsgate 7-9 og Torggata 13 anslått
til 34 mill. kroner av Eiendoms-Consult og 30 mill. kroner av Akershus
Eiendom. Disse verdivurderingene gjelder ikke eksisterende bygningsmasse,
men forutsetter også at Entra Eiendom får tillatelse
til å rive den eksisterende bygningsmassen og oppføre
et nytt bygg på ca. 12 000 kvadratmeter. Verdivurderingen
gjenspeiler den verdien som forventes å bli skapt i prosjektet.
Disse beregningene er gjort ut fra forventninger om prosjektets tomtebelastning
og inneholder ikke eksplisitte forutsetninger om tomteinvestering,
prosjektkostnad eller verdien av ferdig bygg.
Castello Eiendom AS kjøpte høsten
1999 Youngsgate 7 for 10 mill. kroner, mens Janka Invest AS høsten 1998
kjøpte Youngsgate 9 for 3,765 mill. kroner. CMT Holding
overtok i 2002 aksjene og gjelden i Castello Eiendom AS og Janka
Invest AS for et samlet beløp på ca. 28 mill.
kroner. Youngsgate 7-9 utgjorde i all hovedsak aktivaene i de to
selskapene. Overtakelsen av selskapene innebar også at
CMT Holding overtok det ovennevnte erstatningskravet.
I regnskapene til Castello Eiendom AS og Janka Invest
AS, innsendt til Brønnøysund-registrene, framkommer
det at selskapene har bokført salget av eiendommene til
Entra for henholdsvis 16,25 mill. kroner og 8,75 mill. kroner. Dette
innebærer at differansen mellom verdiene i skjøtene
og eiendommenes bokførte verdier er ført som gevinst.
Avtalt godtgjørelse for erstatningskravene framkommer ikke
av regnskapene som inntekt for selskapene. Det foreligger ikke dokumentasjon
på hvem som regnskaps- og skattemessig har vært
mottaker av denne del av kjøpesummen.
Entra sponser flere virksomheter, foreninger
og veldedige formål og har siden september 2001 vært
sponsor for Vålerenga Ishockey AS. Til sammen har Entra i
perioden 2001-2006 utbetalt 7,3 mill. kroner til Vålerenga
Ishockey AS. Deler av disse utbetalingene har blitt gitt som forskudd
gjennom låneavtaler.
Erik Løfsnes ble høsten 2001
forespurt av styrelederen i Vålerenga Ishockey AS om han
ville stille som styremedlem i selskapet. Løfsnes ble forespurt
på bakgrunn av Entras sponsoravtale med klubben og kom inn
i styret samtidig med flere andre nye styremedlemmer på generalforsamling
8. januar 2002. Løfsnes satt i styret fram til
sommeren 2005. Løfsnes sto formelt registrert som styremedlem
fram til januar 2006.
Eieren av CMT Holding har i mange år
vært aksjonær i Vålerenga Ishockey AS.
Først hadde han 24 prosent av aksjene, men fra høsten
2002 ble han hovedaksjonær med 68 prosent eierandel. Fram
til november 2002 satt han også i styret for Vålerenga
Ishockey AS. Ifølge Erik Løfsnes møtte
han eieren av CMT Holding første gang på ekstraordinær
generalforsamling i desember 2001. Erik Løfsnes og eieren
av CMT Holding har i 2002-2004 hatt møter vedrørende
Vålerenga Park, dette med bakgrunn i at Entra Eiendom gjennom sponsoravtalen
har rettigheter til å delta i utvikling av idretts-, bolig-
og næringsarealer i forbindelse med utvikling av Jordal
idrettspark. I perioden juni 2003-mars 2006 var Erik Løfsnes
også styremedlem i Vålerenga Park AS. Eieren av
CMT Holding eier 50 prosent av aksjene i dette selskapet. De øvrige
aksjene er eid av Vålerenga Ishockey AS.
Entra Eiendom vurderte gjenstående
bebyggelse i Youngsgate 7-9 som så skadet at riving var
eneste alternativ. Entras intensjon på kjøpstidspunktet
var å få oppført nye effektive kontorbygg
på eiendommene. Eiendommene sto på byantikvarens
"Gule liste", noe som medførte at bevaringsspørsmålet
måtte vurderes. Byantikvaren var i forbindelse med skadeforvoldelsen i
1998-2000 inne i saken, og i brev av 2. april 2001 uttalte
byantikvaren at de i enhver sammenheng ville motsette seg eventuelle
søknader om rivetillatelse for den verneverdige bebyggelsen
i Torggata 13 og Youngsgate 7-9. I et internt notat fra Entra datert
søndag 27. januar 2002 vurderes spørsmål
om bevaring, regulering og utnyttelse av Youngsgate 7-9. I notatet framkommer
det at Entra på dette tidspunktet hadde vært i
kontakt med byantikvaren, og notatet beskriver blant annet usikkerheten
ved om det vil bli gitt tillatelse til riving.
Entra utarbeidet et reguleringsforslag for Youngsgate 7-9
og Torggata 13 og sendte i januar 2003 inn forslaget til Oslo kommune.
Forslaget innebærer riving av eksisterende bebyggelse og
bygging av ny bebyggelse på inntil 11 000 kvadratmeter,
eksklusiv arealer under terreng. Videre innebærer forslaget
regulering for bolig, forretninger, kontor og bevertning. Bebyggelsen i
første etasje skal etter planforslaget benyttes til forretning
og/eller annen publikumsrettet virksomhet. Ved behandling
av reguleringsforslaget ble det klart at byantikvaren ønsket
eksisterende bebyggelse bevart. Plan- og bygningsetaten (PBE) har
på denne bakgrunn utarbeidet et reguleringsalternativ som
innebærer bevaring av eksisterende bebyggelse og mulighet
for bygging av et seks etasjers volum i gårdsrommet mellom
eksisterende bebyggelse og Hammersborggaten 12. Reguleringsplanen
ligger fortsatt til behandling i Oslo kommune. Entra er faglig uenig
i byantikvarens vurderinger fordi setningsskadene etter selskapets
vurdering vil bli ytterligere forverret av nybygg oppført
så nær inntil eksisterende eiendom.
Eiendommene i Youngsgate 7-9 er lokalisert i
nærheten av departementene og annen statlig virksomhet. Entra ønsket å sikre
seg eiendommene til framtidig bruk for kunder innenfor sitt kjerneområde,
og i denne sammenheng særlig i forhold til politietatene.
Den markedsansvarlige i Entra Eiendom oppfattet høsten
2001 at Politidirektoratet (POD) på sikt ville ha behov
for større arealer. Det samme var situasjonen for Sentrum
politistasjon som ønsket å samlokalisere enkelte
utenforliggende enheter med stasjonen. Politidirektoratet har bekreftet
at et framtidig økt arealbehov ble berørt i møter
mellom Entra og Politidirektoratet. Det var Entra som med utgangspunkt
i kunnskap om at POD på sikt hadde behov for større
areal, tok initiativet til møtene. I denne forbindelse
utarbeidet Entra skisser for å illustrere hvilke utvidelsesmuligheter
som kunne tilbys politiet. Skissene ble av direktoratet oppfattet som
en orientering. Spørsmålet om arealutvidelse i
et eventuelt tilstøtende bygg ble ikke lagt fram for direktoratets
ledelse. Entra Eiendom ble i samtalene gjort kjent med at det ikke
var aktuelt for direktoratet å binde seg til leie av et
framtidig tilleggsareal basert på Entras tilbud.
Av interne dokumenter i Entra framkommer det
at Entra i slutten av januar 2002 var kjent med at Politiets sikkerhetstjeneste
(PST) sonderte etter nye lokaler. Entra foretok derfor en vurdering
av om Youngsgate 7-9 kunne utgjøre en passende eiendom.
I vurderingen ble det påpekt at eiendommenes bevaringsstatus
skapte usikkerhet rundt potensialet i eiendommene. I slutten av
april 2002 hadde Entra et møte med Justisdepartementet
om mulig bruk av eiendommene i Youngsgate som nytt bygg for PST.
I oktober 2002 ble det utlyst et offentlig anbud
for nye lokaler for PST, og det kom inn tilbud knyttet til 27 eiendommer.
Etter befaring av eiendommene valgte styringsgruppen å gå videre
med seks eiendommer, der Entras forslag knyttet til Youngskvartalet
var en av dem. Etter ytterligere vurdering ble det i slutten av januar
2003 klart at Youngskvartalet ikke ble valgt som ny lokalisering
for PST. Hovedbegrunnelsen var at eiendommen ga pst. begrensede
utvidelsesmuligheter, i tillegg til at reguleringssituasjonen var
uavklart både med henhold til bevaringsspørsmål
og spørsmål om hvilke andre funksjoner eiendommen
skulle gi rom for.
I framlegg fra administrasjonen til styremøtet 20. februar
2002 framkom det at "Entra Eiendom har på anmodning av
Politidirektoratet under vurdering et kjøp av Youngsgate
7-9. Dette er å betrakte som et tomtekjøp for
en mulig utvidelse av arealbehovet for Politidirektoratet og Sentrum
politistasjon". Kjøpekostnaden ble anslått til
30 mill. kroner. Styret tok administrasjonens rapportering til etterretning.
I rapport fra administrasjonen til styremøtet
24. april 2002 framkommer det at selskapet hadde forhandlet fram
en avtale om kjøp av Youngsgate 7-9 for 50 mill. kroner.
Det framkom at kjøpesummen omfattet et pågående
erstatningsoppgjør etter påførte skader
som følge av utbygging av tilstøtende eiendommer.
Det ble henvist til at selskapet allerede hadde en betydelig eierposisjon
i det aktuelle kvartalet. Det ble videre presisert at eiendommene
ville bli utviklet til kontor- og næringsformål
i samsvar med selskapets hovedstrategi, og at det allerede var identifisert
mulige leietakere for prosjektet. Styret tok administrasjonens rapportering
til etterretning.
Selskapet Utstillingsplassen Eiendom AS ble
dannet høsten 1998 gjennom en fusjon mellom Utstillingsplassen
AS, Haugans Eiendom AS og Østre Torg AS. De største
aksjonærene i Utstillingsplassen Eiendom AS er Orkla Eiendom
AS (ca. 42 prosent), Haugans Hus AS og Benica AS (ca. 40 prosent
til sammen) og Hathon Eiendom AS (ca. 10 prosent). De resterende aksjene
er fordelt på ca. 1 100 aksjonærer. Utstillingsplassen
Eiendom AS eier, forvalter og utvikler næringsbygg, og
selskapets virksomhet drives både gjennom egne datterselskaper
og en rekke tilknyttede selskaper. Selskapet har forretningskontorer
på Hamar, og selskapenes eiendommer er hovedsakelig lokalisert i
Hamarområdet. Total eiendomsmasse for selskapene utgjør
omtrent 175 000 kvadratmeter. Bygningsmassen leies hovedsakelig
ut til kontorer, forretninger, servicenæring, hotell og
boliger. Som konsern hadde Utstillingsplassen Eiendom AS i 2006
driftsinntekter på 157,1 mill. kroner og et resultat på 27,7
mill. kroner.
Entra Eiendom og Utstillingsplassen Eiendom
har fra høsten 2003 inngått samarbeid i forbindelse
med UP Entra AS, Brattørkaia AS med datterselskaper, Krambugata
3 AS, Jernbanegata 15 i Levanger og Kongsvinger kompetanse- og næringssenter
AS.
I desember 2003 inngikk Entra Eiendom en avtale med
Utstillingsplassen Eiendom AS om samarbeid i UP Entra AS. Bakgrunnen
for samarbeidet var at Entra Eiendom så et behov for å kunne
tilby sine kjernekunder lokaler i Hedmarks- og Opplandsregionen, selv
om dette ligger utenfor selskapets geografiske hovedsatsningsområde.
Selskapet mente at det var mulig å oppnå betydelige
markedsmessige synergier ved å kombinere Utstillingsplassen
Eiendom AS" lokalkunnskap og nettverk med Entra Eiendom
AS" eiendomskunnskap og kontakt inn mot sentrale offentlige
instanser. Samarbeidet med Utstillingsplassen Eiendom AS og opprettelsen
av UP Entra AS er vedtatt av styret i Entra Eiendom AS. Formålet
med UP Entra AS er å eie, forvalte og utvikle eiendom i
Hedmark og Oppland for utleie særlig rettet mot offentlige
kunder.
Entra Eiendom og Utstillingsplassen Eiendom
eier hver 50 prosent av aksjene i UP Entra AS. Ved utgangen av 2006
eide selskapet direkte og gjennom deleide selskaper ca. 43 000
kvadratmeter bygningsmasse. Verdien av eiendommene er anslått
til 606 mill. kroner. Planlagt eiendomsutvikling innebærer
samlede investeringer på ca. 33 mill. kroner.
I forbindelse med utviklingen av Brattørkaia
i Trondheim organiserte Entra Eiendom tidlig i 2006 deler av selskapets
eiendomsmasse på Brattøra i single purpose-selskaper15, som igjen er eid av holdingselskapet Brattørkaia
AS. Gjennom en rettet emisjon gikk Utstillingsplassen Eiendom AS
og Koteng Holding AS inn i Brattørkaia AS. Emisjonsavtalen
ble signert 31. januar 2006. Etter emisjonen i Brattørkaia
AS eier Entra Eiendom 52 prosent av aksjene, mens Utstillingsplassen Eiendom
AS og Koteng Holding AS eier 24 prosent hver.
I tillegg forelå det på emisjonstidspunktet
en avtale om overføring av eiendommen Brattørkaia
17 B16 til selskapet Brattørkaia
17 B AS, som igjen skulle overdras til Brattørkaia AS.
Det var stilt visse betingelser til en slik overføring,
blant annet innvilgelse av Entra Eiendom AS" søknad
om unnlatt tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift.
I oktober 2006 ble Brattørkaia 17 B AS og eiendommen Brattørkaia
17 B overdratt til Brattørkaia AS.
I Entra Eiendoms styre ble det stilt spørsmål
ved kriterier og prosess for valg av samarbeidspartnere i prosjektet
på Brattøra. Kriterier for og valg av samarbeidspartnere
ble derfor behandlet som egen sak i styret. Begrunnelsen for samarbeidet
var at det ble vurdert som nødvendig for å sikre
tilstrekkelig kapasitet i et så stort og langsiktig prosjekt
som utviklingen av Brattøra utgjør. Videre vurderte
selskapet det slik at et slikt lokalt samarbeid styrket utviklingskompetansen,
også innenfor områder som lå på siden
av Entra Eiendom AS" kjernekompetanse. Utstillingsplassen
Eiendom AS og Koteng Holding AS ble vurdert å være
partnere som kunne bidra til skaffe lokale kunder/leietakere,
holde sterkt fokus på kostnader, styre byggeprosessen og følge
opp lokale myndigheter. Videre ble det argumentert for at lokale
myndigheter i Trondheim ønsket at det etablerte miljøet
av investorer i byen ble utfordret, noe selskapet mente ble ivaretatt
med de valgte samarbeidspartnerne. Et annet argument var at selskapet kjente
Utstillingsplassen Eiendom AS godt fra tidligere samarbeid, og at
Utstillingsplassen Eiendom AS hadde erfaring med eiendomsutvikling
også i Trondheim. Valg av samarbeidspartnere og selskapsstruktur
med tilhørende eierstruktur for eiendommene på Brattøra
er vedtatt og gitt tilslutning til av styret i Entra Eiendom AS.
Ved utgangen av 2006 hadde de aktuelle eiendommene
et bygningsareal på ca. 45 000 kvadratmeter og eiendommene
var verdsatt til ca. 290 mill. kroner. Det er i en periode på inntil
ti år planlagt å utvikle området slik
at total bygningsmasse i Brattørkaia AS etter dette vil
være ca. 63 000 kvadratmeter. Den planlagte investeringen
er anslått til 1,3 mrd. kroner.
Entra Eiendom har siden februar 2004 eid Krambugata
3 og Olav Tryggvasons gate 3 i Trondheim gjennom datterselskapet
Krambugata 3 AS. Planlagt bruk av eiendommen har siden høsten
2004 vært å bygge et hotell. I dette prosjektet
samarbeider Entra Eiendom med Utstillingsplassen Eiendom AS og Eiendomsutvikling
Prosjekt AS. Samarbeidet er nå formalisert ved en emisjon
i Krambugata 3 AS. Etter emisjonen eier Entra Eiendom 45 prosent
av aksjene, Utstillingsplassen Eiendom AS eier 35 prosent og Eiendomsutvikling Prosjekt
AS20 prosent.
Begrunnelsen for samarbeidet er at Entra Eiendom AS
mangler erfaring med hotellutvikling.
Utstillingsplassen Eiendom AS har erfaring fra utvikling
av hotell, blant annet gjennom utvikling av Rica Nidelven i Trondheim,
og Entra Eiendom kjenner denne samarbeidspartneren fra andre samarbeidsprosjekter.
Eiendomsutvikling Prosjekt AS har bidratt med lokalkompetanse i
Trondheim. Styret drøftet valget av Utstillingsplassen
Eiendom som samarbeidspartner, siden dette selskapet ikke kan sies å være
en lokal samarbeidspartner. Administrasjonen ga uttrykk for at Utstillingsplassen
var den aktøren som var mest kompetent til å utføre
prosjektet. Videre ble valget begrunnet med at Utstillingsplassen
Eiendom AS var kjent for selskapet gjennom tidligere samarbeid og
ansett som en profesjonell markedsaktør. Styret har vedtatt
og gitt tilslutning til valg av samarbeidspartnere og endringer i
eierstrukturen i Krambugata 3 AS, og 22. juni 2007 signerte
partene aksjonæravtale og emisjonsavtale.
Ved utgangen av 2006 var eiendommenes bygningsmasse
ca. 3 900 kvadratmeter, og verdien av eiendommene er anslått
til 30,6 mill. kroner. Det planlagte prosjektet innebærer
samlede investeringer på ca. 160 mill. kroner.
Ved etableringen av Entra Eiendom AS 1. juli
2000 var en av eiendommene selskapet overtok den såkalte Trygdegården
i Jernbanegata 15 i Levanger. Fram til 2003 ble eiendommen leid
ut til trygdeetaten, og etter dette har lokalene stått
tomme. Entra Eiendom har forsøkt å selge eiendommen.
For å finne en annen anvendelse av eiendommen ble Utstillingsplassen
Eiendom AS engasjert for å utrede muligheten for konvertering av
eiendommen til bolig. Engasjementet var basert på en muntlig
avtale. Begrunnelsen for dette engasjementet er at Entra Eiendom
AS selv ikke besitter kjernekompetanse innenfor bolig. Omreguleringen
ble vedtatt i kommunestyremøte 22. juni 2005.
Det er også utarbeidet et konkret forslag til boligprosjekt,
men dette forslaget er ikke godkjent av Levanger kommune.
Utgangspunktet for prosjektet var at Entra Eiendom AS
i samarbeid med Utstillingsplassen Eiendom skulle utvikle boligene,
for deretter å selge. Etter nye vurderinger av usikkerhetsmomenter
i prosjektet, blant annet knyttet til den forventede gevinsten,
og partenes gjennomføringsevne (verken Entra Eiendom eller
Utstillingsplassen er etablert på Levanger) ble eiendommen i
desember 2006 lagt ut for salg.17 Eiendommen
ble solgt våren 2007 med overtakelse per 1. august
2007. Salgssummen var 7,5 mill. kroner. Ved utgangen av 2006 var
eiendommens bokførte verdi 9,4 mill. kroner, mens markedsverdien
av eiendommen i gjennomsnitt var anslått til 7,0 mill.
kroner.
Entra Eiendom AS samarbeider med Utstillingsplassen
Eiendom AS, Hed Kon AS, Hedmark fylkeskommune og Kongsvinger kommune
om utvikling av eiendommen Oterveien 26 i Kongsvinger kommune. Samarbeidet
er formalisert gjennom selskapet Kongsvinger kompetanse- og næringssenter
AS, hvor Entra Eiendom AS og Utstillingsplassen Eiendom AS har en eierandel
på 20 prosent hver. Selskapet ble opprettet i juni 2006.
I juni 2006 ble det inngått en betinget
avtale om at Entra Eiendom skulle kjøpe 51 prosent av aksjene
i Optimo AS for 99,1 mill. kroner. Kjøpet ble etter en due
diligence-prosess gjennomført i oktober 2006. Optimos historiske
kompetanse er knyttet til utvikling av næringsprosjekter,
men er for tiden av markedsmessige årsaker knyttet til
konvertering av næringseiendom til boliger. Gjennom datterselskapene
Optimo Prosjekt AS og Optimo Forvaltning AS satser Optimo på prosjekt-
og prosjekteringsledelse og eiendomsforvaltning. Optimos største
prosjekt i perioden 1998-2005 var utviklingen av Furuset Senter
(næring) i Oslo. For øvrig er Optimos egne prosjekter
i stor grad knyttet til konvertering av eiendommer til boliger.
I perioden 1998-2005 utviklet selskapet Aslakveien 16-18 til boliger.
Optimo eier Brekkeveien 8 og 19 og Ringstabekkveien 105. Markedsverdien
av disse eiendommene er ved utgangen av 2006 anslått til
henholdsvis 106,5 mill. kroner og 116 mill. kroner. Brekkeveien
8 og 19 ble høsten 2006 omregulert til boligformål,
og forventet byggestart er i tredje kvartal 2007. Ringstabekkveien
105 er midlertidig utleid til kommunal virksomhet, men planlegges
utviklet til boliger og institusjonsformål i samarbeid
med Bærum kommune.
Optimo leverer tjenester knyttet til prosjektutvikling, prosjektledelse
og prosjekteringsledelse til eksterne oppdragsgivere. Optimo AS
samarbeidet før opprettelsen av Entra Eiendom med Statsbygg
om utvikling og utleie av bygningen i Østensjøveien
51. Selve gjennomføringen av byggeprosjektet skjedde i
regi av Entra Eiendom etter opprettelsen av selskapet. Entra Eiendom
AS og Optimo AS har etter dette hatt et nært samarbeid
om flere større eiendomsprosjekter og utviklingsarbeider.
Optimo har eller har hatt engasjement i til sammen ni av Entra Eiendoms
utviklingsprosjekter. I tillegg har Optimo i fem tilfeller vært
engasjert i utviklingsarbeider. Alle prosjekter Optimo har gjennomført
for Entra, har vært nybygg og rehabilitering av næringseiendom
og i all hovedsak med offentlige leietakere. I 2004 inngikk Entra
Eiendom AS og Optimo AS en rammeavtale for samarbeidet mellom de
to selskapene. Bakgrunnen for avtalen var at Optimo AS skulle bistå Entra
Eiendom AS innenfor hovedområdene prosjektutvikling i tidlig
fase, rådgivning/kompetanseutveksling og prosjektgjennomføring.
Entra har siden opprettelsen i 2000 vært
Optimos største eksterne oppdragsgiver. Entra har kjøpt
tjenester fra Optimo for 29,1 mill. kroner i perioden 2000-2005.
Optimo har hatt en positiv økonomisk utvikling siden etableringen.
Konsernomsetningen økte fra 21,6 mill. kroner i år
2000 til 33,1 mill. kroner i 2006.
Med bakgrunn i en omfattende utviklings- og
prosjektportefølje vurderte Entra Eiendom at selskapet hadde
behov for å styrke sin kapasitet og kompetanse innenfor
prosjektutvikling og prosjektgjennomføring. Ifølge
Entra Eiendom besitter Optimo AS nøkkelkompetanse når
det gjelder utvikling og gjennomføring av prosjekter, spesielt
innenfor områder som ligger utenfor Entras hovedstrategi.
Entra Eiendom vurderte Optimos kompetanse som relevant. Dette gjelder
spesielt kompetansen og erfaring fra konvertering av eiendommer
til nye formål, blant annet også til boliger.
Entra Eiendom AS opplever i flere tilfeller at eksisterende leietaker
flytter, og at det er begrensede muligheter for videreføring
av opprinnelig bruk.
Etter konkurranseloven § 18
første ledd skal alle foretakssammenslutninger som oppfyller
vilkårene i konkurranseloven § 17, meldes
til Konkurransetilsynet. Entra Eiendoms erverv av 51 prosent av
aksjene i Optimo AS ble ikke meldt til Konkurransetilsynet på det
tidspunktet da avtale om kjøp forelå, det vil
si i juni 2006. Konkurransetilsynet mottok først alminnelig melding
om foretakssammenslutningen 4. juni 2007. Konkurransetilsynet
har nå vurdert oppkjøpet. Tilsynet uttaler at
"slik Konkurransetilsynet vurderer det synes oppkjøpet
i dette tilfelle ikke å ha negative konsekvenser for konkurransen.
Det er ikke pålagt fullstendig melding i saken, og det
er ikke truffet vedtak om inngrep i henhold til konkurranseloven § 16."
Konkurransetilsynet vurderer bruddet på meldeplikten i
denne saken som en mindre grov overtredelse og varsler en bot på 65 000
kr Det forhold at meldingen ble sendt for sent, skyldes ren forglemmelse.
Nordahl Bruns gate 18 var en del av eiendomsporteføljen
som ble overført fra Statsbygg ved opprettelsen av Entra
Eiendom. I styremøte 5. desember 2001 ble det
med bakgrunn i selskapets strategier vedtatt at Nordahl Bruns gate
18 og en rekke andre eiendommer skulle selges. Entra Eiendom AS
solgte 18. desember 2002 Nordahl Bruns gate 18 for 22 mill.
kroner til Investpartner AS. Salget ble gjennomført via
Akershus Eiendom AS og innenfor fullmakten til administrerende direktør.
Styret i Entra Eiendom ble informert om salget i styremøte
24. oktober 2002 under egen sak om kjøp og salg
innenfor fullmakt.
Oslo kommune hadde i dialog med ledelsen i Entra Eiendom
uttrykt ønske om at Entra og andre eiendomsaktører
kunne vurdere muligheten for etablering av boliger i sentrum der
dette er naturlig. Dette har vært et uttrykt ønske
gjennom flere år. Nordahl Bruns gate 18 var allerede i
hovedsak regulert til boligformål. I 2001 ble det utarbeidet
et forslag til prosjekt med 47 leiligheter i Nordahl Bruns gate
18, og 24. september 2001 ble rammesøknad sendt
til kommunen. Videre planarbeid ble utført av Solheim og
Jacobsen Arkitekter AS, og 13. oktober 2002 ble det oversendt
et utkast til reguleringsplan til blant annet byantikvaren.
I 2001 og 2002 ble Entra Eiendom kontaktet flere ganger
med forespørsel om salg av Nordahl Bruns gate 18. Den ene
av kjøperrepresentantene i transaksjonene knyttet til Cort
Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 var én av aktørene
som ytret ønske om å kjøpe eiendommen.
Det var han som engasjerte Akershus Eiendom. I et foreliggende avtaleutkast
av 9. oktober 2002 er han også oppgitt som kjøper.
Avtaleutkastet viser, sammen med Entra Eiendoms forslag til endringer,
at mye av forhandlingene var gjennomført på dette
tidspunktet. Blant annet var det oppnådd enighet om kjøpesummen. I
saksdokumentene som ble sendt ut før styremøtet 24. oktober
2002, framkommer det at det var framforhandlet en avtale om salg
av Nordahl Bruns gate 18.
Etter dette overtok selskapet Investpartner
AS som kjøper. Vedkommende som først sto som kjøper
var også i de avsluttende forhandlingene og etter overtakelsen
kjøperens kontaktperson overfor megleren.
Kjøpesummen ble i kontrakten satt til
22 mill. kroner. Kjøperen overtok risikoen knyttet til
kommunens behandling av det foreslåtte byggeprosjektet.
I åpningsbalansen var verdien av eiendommen
satt til 910 000 kroner. Verdien ble i dette tilfellet
vurdert ut fra eksisterende bebyggelse og eksisterende bruk. Ved utgangen
av 2001 ble eiendommen vurdert som boligeiendom, der det ble lagt
vekt på at den kunne selges som et utviklingsobjekt, og
verdien ble ut fra dette vurdert til 7 mill. kroner. Ut fra en investerings-analyse
av Entra Eiendoms boligprosjekt, datert 11. oktober 2001, ble
den forventede verdien av prosjektet anslått til ca. 12
mill. kroner. Dette representerer den forventede merverdien (dvs.
prosjektutviklingsgevinst) etter gjennomføring av boligprosjektet
(forventet salgsverdi etter ferdigstillelse i forhold til samlede
investeringer). I beregningen av samlet investering er markedsverdien av
tomt inklusive eksisterende bebyggelse anslått til 20 mill.
kroner.
21. november 2000 fikk Entra Eiendom
et bud på 35 mill. kroner for Nordahl Bruns gate 18 fra
eieren av tilliggende eiendommer. Av månedsrapport fra
november 2000, datert 29. november 2000, framkommer det
at de følgende drøftelsene rundt salg ble avsluttet,
begrunnet med at budet var utilfredsstillende. Ifølge Entra
Eiendom ble budet avslått med bakgrunn i selskapets egne planer
for eiendommen, og at selskapet på daværende tidspunkt
ikke fullt ut hadde fått gjort nødvendige vurderinger
av eiendommens potensial. På et senere tidspunkt ble det
nedlagt bygge- og deleforbud på eiendommen, noe som medførte
en betydelig lavere utnyttelsesgrad enn det som lå til
grunn for Entra Eiendoms egne vurderinger og også for det
mottatte budet. Dette innebar en vesentlig verdireduksjon for eiendommen
og forklarer ifølge Entra Eiendom også at eiendommen
senere ble solgt til en lavere pris.
I styremøtet 25. oktober 2001
foreslo administrasjonen å utvikle eiendommen til boliger.
I saken ble det henvist til Oslo kommunes ønske om flere
boliger i sentrum. Videre framkom det at rammesøknad var
blitt sendt til kommunen 24. september 2001. I framlegget ble
det lagt opp til salg av eiendommen etter fullført ombygging,
og det ble påpekt at Entra Eiendom ikke bør administrere
et eventuelt utleieforhold. Styret tok informasjonen til orientering.
I styremøtet 24. oktober 2002
informerte administrasjonen om at det etter flere henvendelser var
framforhandlet en avtale om salg av Nordahl Bruns gate 18 med en
salgssum på 22 mill. kroner. Det ble videre presisert at
endelig avtale ikke var undertegnet, og at det var tatt forbehold
om styrets godkjenning. Styret ga i møtet sin tilslutning
til salget.
– Entra
Eiendom har i forbindelse med den første Veritas-rapporten
opplyst at selskapet kun forholdt seg til CvK Eiendom AS i forbindelse
med salget. Helt konkret hevdes det at avtalen av 16. august 2004
ble inngått med CvK Eiendom AS. Riksrevisjonens undersøkelser
viser at avtalen ble inngått med Agio AS. Kjøperne
representerte på forskjellige stadier i prosessen forskjellige
selskaper. Entra Eiendom har gitt uttrykk for at selskapet først
og fremst forholdt seg til megler.
– Entra Eiendom har i forbindelse
med den første Veritas-rapporten imøtegått
at eieren av Agio AS var én av kjøperne, men at
han var kjøperens advokat. Eieren av Agio AS undertegnet
sammen med den andre kjøperrepresentanten på budet
som ble gitt i juni 2004. Av e-poster fra megleren før
inngåelsen av avtalen 16. august 2004 framgår
det eksplisitt at han var én av investorene. På kjøpstidspunktet
var han også varamedlem i styret til CvK Eiendom AS. Videre
ble det overfor Entra Eiendom opplyst at CvK Eiendom AS og Agio
AS er kontrollert av de samme personene. Kjøperen av Agio
AS er således av Riksrevisjonen ansett som en av kjøperne.
– Riksrevisjonen forespurte i
mars 2006 Entra Eiendom om en oversikt over de saker der selskapet
har håndtert spørsmål om habilitet. I
sitt svar henviste Entra Eiendom til Veritas-rapporten av 24. mars 2006
og beskrivelsen i denne av salget av Cort Adelers gate 33. I Veritas-rapporten
beskrives kun et perifert bekjentskap mellom Erik Løfsnes
og to av medinvestorene som kjøpte Cort Adelers gate 33.
Den andre Veritas-rapporten avdekket at Erik Løfsnes fram
til slutten av 1990-tallet hadde en forretningsforbindelse til faren
til eieren av Agio AS. Riksrevisjonens undersøkelse viser
imidlertid at også Entra Eiendom ved noen anledninger har brukt
vedkommende som advokat, konsulent og styremedlem i et av selskapets
datterselskaper. Samlet omfang utgjør totalt 0,5 mill kroner.
– Gjennom faktagrunnlaget for
Dokument nr. 3:2 (2006-2007) framkom det at Entra Eiendom "i
slutten av oktober 2004 [ble] underrettet om at
den indonesiske ambassade kunne være interessert i å leie
Fritzners gate 12". Den nye undersøkelsen viser at
Entra Eiendom i forkant av og parallelt med forhandlingene om salg
av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 også var i
dialog med den indonesiske ambassaden om salg av Fritzners gate 12.
– I Dokument nr. 3:2 (2006-2007)
ble det på bakgrunn av opplysninger fra Entra lagt til
grunn at "[k]ompensasjonen har bakgrunn i
den due diligence-prosessen som ble gjennomført i forbindelse med
transaksjonene, og gjelder vedlikeholdsetterslepet som ble påvist
samt en kompensasjon relatert til de ekstra transaksjonsomkostningene
ved at salget av Fritzners gate 12 ble reversert." Denne undersøkelsen
viser at sideavtalen og beløpet angitt i denne, ble utarbeidet
som en øvre ramme for due diligence-utbetaling. Ved tilbakekjøp
av Fritzners gate 12 benyttet imidlertid kjøperne kompensasjonen
som et premiss. I så måte er kompensasjonen ikke
direkte basert på forhold avdekket gjennom due diligence-gjennomgangen,
slik det opprinnelig var avtalt mellom partene, og kjøperne la
heller aldri fram noen dokumentasjon på gjennomført
due diligence- prosess. Riksrevisjonen fikk ikke kunnskap om sideavtalen
før Veritas-rapporten av 16. februar 2007 ble
oversendt fra Nærings- og handelsdepartementet i brev av 23. februar
2007.
– I Dokument nr. 3:2 (2006-2007)
ble det lagt til grunn for Riksrevisjonens vurderinger at kompensasjonen
var knyttet til Fritzners gate 12 fordi kompensasjonen ble gitt
til Agio AS. I oppgjørsavtalen er kompensasjonen relatert
til både salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate
12 og tilbakekjøpet av Fritzners gate 12. I forhandlingene
om utformingen av oppgjørsavtalen mente Entra Eiendom at
kompensasjonen kun skulle knyttes til Cort Adelers gate 33, og selskapet
holdt fast på dette i den andre Veritas-rapporten. I ettertid
har Entra sett at det kan stilles spørsmål ved
den regnskapsmessige klassifiseringen, og har derfor gjort en regnskapsmessig
korreksjon som gjør kompensasjonen til en anskaffelseskostnad
ved tilbakekjøpet av Fritzners gate 12.
– I brev
fra Entra Eiendom AS til kontroll- og konstitusjonskomiteen av 26. januar
2007 hevdes det at Youngs gate 7-9 ble kjøpt som mulig
lokalisering for nytt bygg for Politiets Sikkerhetstjeneste (PST),
og at dette hadde bakgrunn i at pst. hadde sendt ut anbudskonkurranse
i det private markedet i forbindelse med etablering av nytt hovedkontor. Undersøkelsen
viser at Entra Eiendom på kjøpstidspunktet var
kjent med at pst. hadde behov for nye lokaler, men anbudskonkurransen
fant sted først et halvt år etter at Entra Eiendom
kjøpte Youngsgate 7-9.
– I brev fra Entra Eiendom AS
til kontroll- og konstitusjonskomiteen av 26. januar 2007
ble det hevdet at kommunens saksbehandling av Entra Eiendoms forslag
til reguleringsplan medførte at prosjektet for pst. ikke
kunne gjennomføres. Undersøkelsen viser at PSTs
beslutning om å ikke bruke Youngskvartalet som ny lokalisering
ble fattet like etter innleveringen av Entra Eiendoms forslag til reguleringsplan.
PSTs beslutning er således ikke påvirket av kommunens
saksbehandling, men isteden på det forhold at reguleringssituasjonen
var uavklart.
– I brev fra Entra Eiendom AS
til kontroll- og konstitusjonskomiteen av 26. januar 2007
ble det hevdet at Entra Eiendoms forslag til reguleringsplan for Youngskvartalet
innebar at eiendommen skulle benyttes som kontorbygg. Reguleringsplanen
innebærer imidlertid regulering til byggeområde
for bolig, forretninger, kontor og bevertning. Entra Eiendom har
opplyst at det for det aktuelle området er et eksplisitt ønske
om at første og eventuelt andre etasje og underetasje i
sentrale strøk skal gis en publikumsrettet funksjon, for
eksempel forretning eller bevertning. At selskapet i sitt brev til kontroll-
og konstitusjonskomiteen var noe upresis i sin formulering, skyldes
ifølge Entra Eiendom kun at eiendommens hovedformål
i forslaget til reguleringsplan vil være kontor.
– I brev til Fremskrittspartiets
stortingsgruppe av 16. april 2007 har Nærings-
og handelsdepartementet på bakgrunn av opplysninger fra
Entra Eiendom, Vålerenga Ishockey AS og Enhetsregisteret
opplyst at Erik Løfsnes ble valgt inn som styremedlem i
Vålerenga Ishockey AS på generalforsamling 26. november
2002, og at han ba om å få gå ut av styret
i august 2004. Undersøkelsen viser at Erik Løfsnes
ble valgt inn i styret på generalforsamling 8. januar
2002, og at han var en aktiv del av styret i Vålerenga
Ishockey AS fram til juni 2005, da han ba om å få gå ut
av styret.
Av de 33 eiendommene som Entra Eiendom har solgt i
perioden 2003-2005, er 29 eiendommer solgt innenfor fullmakter gitt
gjennom styrevedtatt fullmaktsstruktur. Tilsvarende er 22 av de
30 eiendommene som Entra Eiendom har kjøpt i samme periode,
kjøpt innenfor fullmakt.
I åpen høring 17. januar
2007 ga styreleder Grace Reksten Skaugen på spørsmål
fra Carl I Hagen uttrykk for at "de fleste av de kjøp og
salg som er foretatt under fullmaktsgrensen, er vurdert i styret,
slik at den fullmaktsgrensen er benyttet med stor varsomhet." I
brev fra Entra Eiendom til Nærings- og handelsdepartementet
av 10. oktober 2006 omtales også dette forholdet: "De
fleste salgene hvor salgssummen er under 50 mill. er behandlet i
styret før salg er endelig besluttet. Fakta er at 76 % av
disse salgene er styrebehandlet før salg. Dette viser med
all tydelighet at fullmaktsstrukturen i Entra Eiendom […] benyttes
med varsomhet." I disse beregningene har Entra Eiendom tatt utgangspunkt
i 25 eiendommer.18 Selskapets beregning
bygger videre på at mange av eiendommene ble behandlet
i en egen sak (sak 59/01) om salg av eiendommer i forbindelse
med spissing av selskapets eiendomsportefølje i styremøte 5. desember
2001. I denne saken fattet styret følgende vedtak; "Styret besluttet å godkjenne den foreløpige salgslisten,
men ber administrasjonen utrede evt. personalmessige konsekvenser
og markedspriser. Gevinsten ved salg skal brukes til å styrke
selskapets egenkapital." På salgslisten sto også Drammensveien
60 i Oslo. Denne eiendommen ble i 2004 solgt for 209 mill. kroner,
dvs. utenfor den ordinære fullmakten, men etter at styret
i møte 28. oktober 2004 hadde gitt administrasjonen
fullmakt til å selge eiendommen. Entra Eiendom har også solgt
eiendommer som ikke sto på den behandlede salgslisten,
både utenfor og innenfor den ordinære fullmakten.
Undersøkelsen viser at styret har blitt
informert om de fleste kjøp og salg som er foretatt innenfor
fullmakten til administrerende direktør, og at styret har
tatt de aktuelle kjøpene og salgene til etterretning. For
18 av de 25 fullmaktssalgene som Entra Eiendom har foretatt beregningene
ut fra, ble imidlertid styret først informert om hvert
enkelt konkret salg og betingelsene for salgene etter at kontraktene
er signert. I de skriftlige orienteringene til styret om salg innenfor
fullmakt har administrasjonen i all hovedsak kun informert om salgssum,
salgstidspunkt og gevinst i forhold til bokført verdi.
For 19 av de 22 fullmaktskjøpene ble styret først
informert om hvert enkelt konkret kjøp og betingelsene
for kjøpene etter at kontraktene er signert. I de skriftlige
orienteringene om kjøp innenfor fullmakt er det i mange
tilfeller kun informert om kjøpesum og kjøpstidspunkt.
For en del kjøp er det gitt en noe mer utfyllende beskrivelse,
blant annet om bakgrunnen for kjøpet og ønsket
bruk av eiendommen.
Entra Eiendom har i brev til Nærings-
og handelsdepartementet av 21. september 2007 opplyst at
administrerende direktørs fullmakt omfatter fullmakt til å beslutte
og gjennomføre eiendomstransaksjoner innenfor fullmaktsbeløpet
(som den gang var inntil 50 mill. kroner). For disse transaksjonene
er det altså ikke behov for å informere styret
i forkant av kontraktsinngåelse, og det er heller ikke
behov for noe styregodkjennelse av disse transaksjonene. Hensikten
med fullmakten er å gi administrerende direktør
nødvendig fleksibilitet uten å måtte
involvere styret. Dette er helt normal praksis i bransjen, og det
er også vanlig med langt større fullmaktsgrenser
enn i Entra Eiendom.
Fra opprettelsen og fram til utgangen av 2005
steg andelen private leietakere ifølge selskapets årsrapporter
fra 2 prosent til 14 prosent. Da Nærings- og handelsdepartementet
la fram sin redegjørelse i St.prp. nr. 65 (2004-2005),
var i henhold til årsrapporten for 2004 den private leietakerandelen
12 prosent. Disse opplysningene er beregnet ut fra en fordeling
mellom private og offentlige leietakere.
I brev fra Nærings- og handelsdepartementet
til Sosialistisk Venstrepartis stortingsgruppe av 27. desember 2006
framkommer det at private virksomheter ved utgangen av 2006 leide
11,2 prosent av det utleide arealet. Videre ble det henvist til
denne opplysningen i åpen høring 17. januar
2007. Av årsrapport for 2006 framkommer det at arealer
utleid til private leietakere ved utgangen av 2006 utgjorde 12 prosent.
Disse opplysningene er beregnet ut fra at kontraktsarealet er fordelt
mellom statlige aktører, fylkeskommunale aktører, kommunale
aktører, statlige selskaper og stiftelser, private aktører
og parkeringsareal. Dette er ikke uten videre sammenliknbart med
opplysningene som er gitt i tidligere årsrapporter.
En gjennomgang av Entra Eiendoms bakgrunnsmateriale
for de beregningene som ligger til grunn for opplysningene om private
leietakerandeler i årsrapportene for henholdsvis 2005 og
2006, viser at parkeringsareal ble behandlet forskjellig i de to
beregningene. For noen av leietakerne er også leieforholdene
behandlet forskjellig i de to beregningene.19 Videre
ble det i beregningene for 2005 tatt med noen kontrakter som ikke
hadde begynt å løpe ved utgangen av 2005. I tillegg
er det foretatt justeringer i noen tilfeller der private aktører
er registrert som offentlige. Etter justering for disse faktorene
er det registrert at private leietakere leide ca.99 000
kvadratmeter (13,4 prosent av Entra Eiendoms samlede kontraktsmasse)
ved utgangen av 2005. Ved utgangen av 2006 er det tilsvarende registrert
at private leietakere leide ca. 88 500 kvadratmeter (11,5
prosent av Entra Eiendoms samlede kontraktsmasse). Reduksjonen er
i stor grad knyttet til eiendommer hvor lokalene er tømt
for å starte større utviklingsarbeider. Dette
gjelder blant annet på Brattøra og Krambugata
3 i Trondheim. Noe av reduksjonen er også knyttet til eiendommer
som er solgt. Det har også vært andre endringer
som samlet sett innebærer en reduksjon i privat leid areal
på ca. 2000 kvadratmeter. Entra Eiendom har imidlertid
opplyst at det ut fra kjente endringer20 i
løpet av 2007 må påregnes at den private
leietakerandelen vil øke med omtrent 3 prosentpoeng.
Av de eiendommene og tomtene som Entra Eiendom har
kjøpt etter opprettelsen, hadde selskapet ved utgangen
av 2006 32 eiendommer til utleie eller rehabilitering.21 Disse eiendommene hadde et samlet areal
på i overkant av 360 000 kvadratmeter. Ifølge
opplysninger fra Entra Eiendom er 60 000 kvadratmeter i
de nye eiendommene ikke utleid. Utleid areal i de nye eiendommene
utgjør således omtrent 300 000 kvadratmeter.22 Av dette er 13 000 kvadratmeter
utleid til parkering.
I 9 av eiendommene var arealet ved utgangen
av 2006 ikke utleid eller bare utleid i begrenset grad. I den grad
disse eiendommene er utleid, er lokalene leid ut til private leietakere.
I tillegg kommer to av eiendommene på Brattøra
hvor bygningene enten er revet eller skal rives.
– Krambugata
3 og Olav Tryggvasons gate 3 i Trondheim: Ved opprettelsen overtok
Entra Eiendom en kjøpsopsjon på Krambugata 3,
som staten hadde sikret seg ved inngåelse av en leiekontrakt som
Trondheim likningskontor inngikk i 1991. I 2003 besluttet Entra
Eiendom å utøve opsjonen. Bakgrunnen var at skatteetatene
i Trondheim skulle samlokaliseres i en annen av Entras eiendommer,
og at likningskontoret i den forbindelse behøvde å bli
fristilt fra leiekontrakten i Krambugata 3. Bakgrunnen for at likningskontoret
hadde en slik opsjon i leieavtalen, er ifølge Entra Eiendom
nettopp å sikre framtidig fleksibilitet for sitt leieforhold
og dermed muliggjøre relokalisering. Dette gjelder for øvrig
generelt i flere statlige leieforhold med private utleiere. Overfor
styret ga administrasjonen i Entra Eiendom uttrykk for at Krambugata
3 kunne være en aktuell lokalisering for Arbeidstilsynet.
Entra Eiendom oversendte en presentasjon av sine aktuelle lokaliseringer
i Trondheim, herunder Krambugata 3, til Statsbygg, som skulle bistå Arbeidstilsynet
i forbindelse med lokaliseringen. Selskapet gjorde videre flere
henvendelser mot saksbehandler i Statsbygg, uten at dette ledet
fram til ytterligere samtaler. Arbeidstilsynet ble lokalisert i
Statens Hus. Etter kjøpet i februar 2004 arbeidet Entra-administrasjonen
i en periode med å utvikle et tilbud til Adresseavisen.
I denne sammenheng tilbød Entra Eiendom seg å kjøpe
Adresseavisens kontorlokaler på Heimdal under forutsetning
av at det fulgte med leieavtale med annen leietaker på eiendommen..
Initiativet overfor Adresseavisen ble avsluttet da Adresseavisen
valgte å utsette sine flytteplaner. Allerede før Entra
Eiendom overtok eiendommen, uttalte en representant for selskapet
til pressen at det kunne være aktuelt å bygge
hotell på eiendommen. Utvikling av eiendommen til hotellformål
har vært planlagt siden høsten 2004, og de foreliggende
planene viser at eiendommen ønskes benyttet til hotell
med et innslag av forretningslokaler på gateplan. Totalinvesteringen
i prosjektet er anslått til ca. 160 mill. kroner. I en
redegjørelse for styret i august 2005 framkommer det at
det hadde vist seg vanskelig å oppnå tilfredsstillende
lønnsomhet ved bruk av eiendommen til kontorformål.
Eiendommene er nå omregulert til hotell med bevertning,
forretning og kontor som tilhørende anlegg. Entra Eiendom ønsker
ikke å sitte som langsiktig eier av eiendommen etter at
den er ferdig utviklet til hotell.
– Akersgata 51 i Oslo: Eiendommen
er på ca. 18000 kvadratmeter. Entra Eiendom har vært
i dialog med andre potensielle statlige og offentlige leietakere, blant
annet NAV, Regjeringsadvokaten og et departement, uten at dette
har ført fram. Det er inngått leiekontrakter med
private aktører for ca. 7000 kvadratmeter og med Vinmonopolet
for ca. 6000 kvadratmeter. For de resterende lokalene er de aktuelle
leietakerne private aktører. Prosjektkostnaden inklusiv
bokført verdi ved utgangen av 2006 er anslått
til ca. 540 mill. kroner.
– Eiendommene i Brattørkaia
AS: Ved utgangen av 2006 hadde de aktuelle eiendommene et bygningsareal
på ca. 45 000 kvadratmeter, og eiendommene var
verdsatt til ca. 290 mill. kroner. Det er i en periode på inntil
ti år planlagt å utvikle området slik
at total bygningsmasse i Brattørkaia AS etter dette vil være
ca. 63 000 kvadratmeter. Den planlagte investeringen er
anslått til 1,3 mrd. kroner. Brattørkaia AS har
vunnet konkurransen som Kulturdepartementet arrangerte om lokalisering
av museum for Pop og Rock. Museet vil dermed bli lagt til Mellageret
på Brattørkaia.
– Erling Skakkes gate 25 i Trondheim:
Eiendommen er på ca. 3400 kvadratmeter. Det er per juni
2007 ikke inngått noen leiekontrakter. Både statlige
og private aktører er aktuelle leietakere. Prosjektkostnaden
inklusiv bokført verdi ved utgangen av 2006 er anslått
til 69 mill. kroner.
– Storgata 14 og Torggata 3-5
i Lillestrøm: Eiendommene er på til sammen ca.
3000 kvadratmeter. Trygdeetaten i Lillestrøm har vært
leietaker hos Entra Eiendom i Nittedalsgata 2 og hadde signalisert
sannsynlig fraflytting med bakgrunn i etablering av NAV. For å ha
potensielle lokaler til det nyetablerte NAV ble Storgata 14 og Torggata
3-5 kjøpt. Prosessen med å etablere NAV på Lillestrøm ble
imidlertid stoppet våren 2006. Etter utgangen av 2006 er
det meste av lokalene leid ut til private leietakere. Også de
resterende arealene planlegges leid ut til private aktører.
Disse eiendommene har en bokført verdi på ca.
43 mill. kroner.
– Tvetenveien 22 i Oslo: Eiendommen
er på 4100 kvadratmeter. Eiendommen har ligget ute i markedet
siden våren 2004. Eiendommen er brukt som midlertidige
lokaler for leietakere i forbindelse med rehabilitering. Eiendommen
har en bokført verdi på 32,5 mill. kroner.
– Planlagt bruk av Youngskvartalet
er beskrevet i kapittel 2.2 ovenfor.
For 11 av eiendommene er arealene fullt ut eller
i hovedsak utleid til staten. Dette er i hovedsak store eiendommer,
og totalt er 64 prosent (160 000 kvadratmeter) av det utleide
arealet i de nye eiendommene utleid til staten.
Av de kjøpte eiendommene som er utleid
til statlige aktører, er betydelige arealer knyttet til
Nasjonalbiblioteket og Instituttveien 24. Disse to eiendommene har
et samlet kontraktsareal på 63 000 kvadratmeter.
Videre er ca. 25 000 kvm. leid ut til staten i Langkaia
1, men for denne eiendommen er det kjent at den private leietakerandelen
vil øke betydelig når Aftenposten og Dagbladet
flytter inn. Utleie av Kristian Augusts gate 23 i Oslo til stiftelsen
Nasjonalt kunstmuseum regnes av Entra Eiendom å høre
inn under selskapets utleie til staten. Stiftelsen får
det meste av sine driftsinntekter gjennom statlige tilskudd. Utover
dette er utleie til staten i de nye eiendommene i hovedsak knyttet
til Munchkvartalet, Strandveien 13 i Tromsø og på Grønland
i Drammen.
Totalt er omtrent 25 prosent (62 000
kvadratmeter) av det utleide arealet i de nye eiendommene utleid
til private. For sju av eiendommene23 er
arealene fullt ut eller i all hovedsak utleid til private leietakere.
I disse eiendommene er det samlede kontraktsarealet på nesten
66 000 kvadratmeter. Av dette leier private leietakere
48 000 kvadratmeter, mens statlige virksomheter leier i
underkant av 1000 kvadratmeter. Det resterende kontraktsarealet
er leid ut til Posten Norge AS og Entra Eiendom. For de sju nevnte
eiendommene er mesteparten av arealet utleid til private leietakere
knyttet til Biskop Gunnerus gate 14, som Entra Eiendom kjøpte av
Posten Norge BA i 2001.
I tillegg til dette kommer det at det er inngått
avtaler med private aktører om leie av det meste av lokalene
i Akersgata 32 i Oslo og Storgata 14 i Skedsmo.
Entra Eiendom har investert over 1,5 mrd. kroner
i disse ni eiendommene. I tillegg kommer investeringene i Keysers
gate 15 og Dronningens gate 10-14, som selskapet har utviklet til
private formål. Investeringen i disse eiendommene var på i
underkant av 300 mill. kroner. Videre har selskapet eiendommer under utvikling
eller i forberedelse for utleie til hovedsakelig private formål
for til sammen nærmere 850 mill. kroner.24 Utover
dette er det fortsatt uklart hvordan de nye lokalene på Brattøra
med en samlet investering anslått til 1,3 mrd. kroner kommer
til å fordeles mellom private, statlige og andre offentlige
formål.
Omtrent 23 000 kvadratmeter av arealene
i de nye eiendommene er leid ut til statlige selskaper og stiftelser.
Gruppen "statlige selskaper" domineres av Posten Norge AS, som blant
annet har leid lokaler i Biskop Gunnerus gate 14 ("Posthuset") og
Markens gate 19.
Utleie av lokaler i Brattørkaia 17
B i Trondheim til Sintef25 grupperes av
Entra Eiendom å høre inn under selskapets utleie
til statlige selskaper og stiftelser. Sintef er en stiftelse som
i hovedsak baseres på oppdragsinntekter, der ca. 35 prosent
er knyttet til offentlige oppdrag.
Omtrent 5 500 kvadratmeter av arealene
i de nye eiendommene er leid ut til kommunale og fylkeskommunale
leietakere. Dette er knyttet til eiendommene til Papirbredden Eiendom
AS i Drammen.
I forbindelse med omtale av Entra Eiendoms engasjement
på Sørenga hevdet Grace Reksten Skaugen i åpen
høring 17. januar 2007, med henvisning til St.prp. nr.
84 (1998-99), at det ved etableringen av selskapet var lagt opp
til at selskapet skulle befatte seg med byutvikling. Nærings-
og handelsdepartementet hevdet med samme henvisning et tilsvarende
syn i brev til Riksrevisjonen av 13. september 2006. Den
aktuelle henvisningen er til St.prp. nr. 84 (1998-99), pkt 2.2 "Staten
som byggherre og eiendomsforvalter i et samfunnsperspektiv", som
etter Entra Eiendoms oppfatning omhandler statlig eiendomsforvaltning
generelt uavhengig av tilknytningsform. I den generelle innledningen
til dette punktet står det blant annet at "staten [bør] som
stor byggherre og eiendomsforvalter gå foran med et godt
eksempel på områder som gjelder by- og regionutvikling,
kulturvern, forskning og andre utviklingsoppgaver." Videre
heter det i punkt 2.2.4 "Statens behov for planlegging, utredning,
forskning og utvikling (FoU)" at "[s]amfunnsutviklingen
de senere år har også avdekket et stigende behov
for et sterkt statlig engasjement i forbindelse med byutvikling,
for eksempel i forbindelse med utviklingen i Oslo indre øst". Det
er og har vært selskapets oppfatning at også Entra
Eiendom omfattes av dette.
I det aktuelle kapitlet heter det videre: "Skal
staten på vegne av samfunnet kunne ivareta sine interesser
på kort og lang sikt, er det etter departementets oppfatning viktig
og nødvendig å ha et statlig plan- og utredningsorgan
innenfor bygge- og eiendomssektoren." I proposisjonens forslag til
ny organisering utgjør "Plan og utredning" virksomhetsområde
3, som etter forslaget skal ivaretas av det omorganiserte Statsbygg.
De konkurranseutsatte byggene utgjorde i forslaget virksomhetsområde
4.
Selskapet viser også til at regjeringens
syn på statlige selskapers samfunnsansvar gjengis i St.meld.
nr. 13 (2006-2007), og etter selskapets syn omfatter disse prinsippene
også Entra Eiendom AS. I meldingen framkommer det at regjeringen
forventer at alle selskaper tar samfunnsansvar, og at selskaper
med statlig eierskap bør være ledende i arbeidet
med samfunnsansvar. Å vise samfunnsansvar innebærer
at selskapene forholder seg åpent til alle som har legitime
interesser knyttet til virksomheten. Selskapene må ta et
bredt ansvar, blant annet når det gjelder miljøkonsekvenser, etisk
forsvarlig opptreden og hensynet til lokalsamfunn, ansatte, interesseorganisasjoner,
myndigheter og eiere. Selskapenes samfunnsansvar ses i lys av de
tjenestene og produktene de leverer, og det miljøet som
de opererer i. Målet om å være ledende
i arbeidet med samfunnsansvar innebærer at selskapene aktivt
skal følge og være med på å utvikle
god forretningskikk på de områdene som er relevante
for virksomheten. Arbeidet med samfunnsansvar er ikke og bør
ikke ses som løsrevet fra arbeidet med forretningsstrategi
og virksomhetsutvikling. Det dreier seg om å integrere
slike hensyn i strategiprosessen og driften av virksomheten.
6 Cort Adelersgate
Eiendomsselskab AS ble stiftet 30. november 2004.
7 Budet fra Cort
Adeler Eiendom AS var undertegnet av begge kjøperrepresentantene.
8 E-post fra megler
til Erik Løfsnes og den ene kjøperrepresentanten
av 10. august 2004.
9 I januar 2005 ble
forhandlingene med den indonesiske ambassaden gjenopptatt, og i
april 2005 ble det inngått en leieavtale med ambassaden
som gjelder perioden juni 2005–juni 2015.
10 Identiteten til
denne tredjeparten er ikke oppgitt til Riksrevisjonen.
11 Ut fra en kjøpesum
på 20 mill. kroner (inkl. kompensasjon), investeringer
på 3,1 mill. kroner og avskrivninger.
12 Ut fra en kjøpesum
på 17,5 mill. kroner, investeringer på 3,1 mill.
kroner og avskrivninger.
13 En krysset sjekk
skal settes inn på en bankkonto tilhørende/lydende
på den sjekken er utstedt til, uten at det er fastsatt én bestemt
konto.
14 Kjøpsprosessen
ble innledet i april 2002 på initiativ fra Entra, og bindende
tilsagn forelå 5. juli 2002.
15 Brattørkaia
14 AS, Brattørkaia 15 A og B - 16 AS og Brattørkaia
17 A AS.
16 Som var eid og
ferdigutviklet av Entra Eiendom AS.
17 Lagt ut for salg
som den var, med utarbeidet konsept/boligprosjekt som vedlegg.
18 4 av de 29 aktuelle
salgene var kun tomtesalg.
19 I beregningene
for 2005 er for eksempel Entra Eiendom registrert som en privat
aktør.
20 Endringene gjelder
Grenseveien 92 og Langkaia 1 i Oslo og Kjørbo i Sandvika.
21 I denne oppstillingen
er eiendommene som er eid gjennom Optimo AS, ikke medregnet. Disse
eiendommene har et samlet areal på ca. 27 000
kvadratmeter, som i hovedsak er planlagt brukt til boligformål.
I tillegg hadde Entra Eiendom eiendommer under bygging.
22 Ytterligere 40 000
kvadratmeter er i beregningene ikke knyttet direkte til enkeltkontrakter.
Beregningene av leietakerandel gjøres derfor ut fra at
totalt areal på 250 000 kvadratmeter (etter fratrekk
også av parkeringsareal).
23 Dette er Markensgate
19 i Kristiansand, Telemarksgata 11 i Skien, Biskop Gunnerus gate
14, Akersgata 34 og 36, Kristian Augusts gate 15 og 21 (alle i Oslo).
24 Jf. beskrivelsen
ovenfor om ikke utleide eller marginalt utleide lokaler.
25 Sintef er en forkortelse
for Stiftelsen for industriell og teknisk forskning ved Norges tekniske
høgskole.
Riksrevisjonens undersøkelse viser
at beslutningen om å inkludere Fritzners gate 12 i salget
av Cort Adelers gate 33 ble gjort raskt og uten at alle i selskapets ledergruppe
med oppgaver i tilknytning til oppfølging av eiendommen
var informert. Dette medførte at Entra Eiendom arbeidet
med å få inngått avtale med den indonesiske
ambassaden om salg eller utleie av Fritzners gate 12 også etter
at eiendommen var avtalt solgt, og at Entra Eiendom til slutt vurderte
det som nødvendig å kjøpe eiendommen
tilbake. Undersøkelsen viser således at uryddighet
i beslutningen om salg og svak intern kommunikasjon i Entra Eiendom
var medvirkende årsaker til at denne situasjonen oppsto.
Omstendighetene rundt tilbakekjøpet
stilte Entra Eiendom i en uheldig forhandlingsposisjon, og undersøkelsen
viser at kjøperne, eventuelt sammen med en tredjepart,
oppnådde en gevinst ved Entra Eiendoms tilbakekjøp
av Fritzners gate 12. Det kan derfor stilles spørsmål
ved om Entra Eiendom oppnådde gunstigst mulige betingelser
ved transaksjonene knyttet til Cort Adelers gate 33 og Fritzners
gate 12.
Entra Eiendom utbetalte i forbindelse med transaksjonene
en kompensasjon på 2,5 mill. kroner til Agio AS. I Dokument
nr. 3:2 (2006-2007) ble det lagt til grunn at kompensasjonen var
relatert til Fritzners gate 12. Entra Eiendom var på salgstidspunktet
av den oppfatning at kompensasjonen var knyttet til Cort Adelers gate
33, og beløpet ble i regnskapene til Entra Eiendom ført
som vedlikeholdskostnader for denne eiendommen. Undersøkelsen
viser imidlertid at kompensasjonen, slik den ble endelig avtalt,
var en forutsetning for at Entra Eiendom skulle få kjøpe
Fritzners gate 12 tilbake, uten at dette var relatert til vedlikehold
eller andre forhold knyttet til eiendommene. I 2007 har Entra Eiendom
endret regnskapsføringen slik at kompensasjonen ble balanseført
på Fritzners gate 12.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendom
ikke i tilstrekkelig grad har kunnet dokumentere prosessen knyttet til
salget av Cort Adelers gate 33 og Fritzners gate 12 og tilbakekjøpet
av Fritzners gate 12. Dette bidro til liten grad av gjennomsiktighet
og etterprøvbarhet.
Riksrevisjonens undersøkelse viser
at Erik Løfsnes og Entra Eiendom har hatt et forretningsforhold
til faren til én av kjøperne. Etter Riksrevisjonens
vurdering har det tidligere i Riksrevisjonens gjennomgang ikke blitt
gitt tilstrekkelig informasjon om dette, og det har dermed oppstått
tvil om det foreligger en habilitetskonflikt. Undersøkelsen
har ikke påvist brudd på habilitetsreglene, men
Riksrevisjonen understreker at ryddighet og åpenhet rundt
premissene i slike prosesser er viktig for at allmennheten skal
ha tillit til statlige aktører og til at kjøp
og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig
og faglig forsvarlig grunnlag. Dette gjelder både for hvordan
kontrakt inngås, hvem kontrakt inngås med, og
for betingelsene i kontrakten.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendoms
kjøp av Youngsgate 7-9 i 2002 innebar risiko særlig
fordi eiendommene var verneverdige, og ut fra usikkerhet om størrelsen
på den framtidige erstatningssummen.
Reguleringsrisikoen var kjent for Entra Eiendom
på kjøpstidspunktet. Eiendommene sto på "Gul
liste", og riving av bygningen måtte derfor vurderes av
byantikvaren i første instans. Entras intensjon på kjøpstidspunktet
var å få oppført nye effektive kontorbygg
på eiendommene, og alle planer har til nå forutsatt
riving. Ut fra de framlagte beregningene har til nå alle
alternativer som innebærer bevaring, vært ulønnsomme
for Entra Eiendom. Det har vist seg vanskeligere enn forutsatt å få gjennomslag
for riving og oppføring av et nytt bygg, og eiendommene
står i all hovedsak ubenyttet. På denne bakgrunn
kan det stilles spørsmål ved om selskapet tok
tilstrekkelig hensyn til eiendommenes reguleringsrisiko.
Størrelsen på erstatningsutbetalingen
var ukjent på kjøpstidspunktet. Før kjøpet
hadde selgerne reist et erstatningskrav på 42,7 mill. kroner,
og det forelå en verdivurdering av erstatningskravet på 20
mill. kroner. Kjøpesum for Youngsgate 7-9 var 50 mill.
kroner, inkludert erstatningskrav. Med fradrag for endelig utbetalt
erstatning på 13,25 mill. kroner, er eiendommenes kjøpesum
i realiteten 36,75 mill. kroner. Det kan stilles spørsmål
ved om kjøpesummen i stor nok grad reflekterte den usikkerheten
som erstatningskravet faktisk innebar.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendoms
kjøp av Youngsgate 7-9 skjedde omtrent samtidig som Castello Eiendom
AS og Janka Invest AS skiftet eiere. Den nye eieren av selskapene
oppnådde antakelig en betydelig gevinst i forbindelse med
kjøpet av selskapene og det etterfølgende salget
av Youngsgate 7-9. Entra Eiendoms beslutning om å kjøpe
Youngsgate 7-9 ble foretatt raskt og uten at Entra Eiendom var i
kontakt med vedkommende som eide selskapene på tidspunktet
for inngåelse av bud og aksept. Det kan derfor stilles spørsmål
ved om Entra Eiendom i denne transaksjonen oppnådde best
mulige betingelser.
Riksrevisjonens undersøkelse viser
at Entra Eiendom og Erik Løfsnes hadde et forretningsmessig
forhold til selgeren av Youngsgate 7-9 gjennom Vålerenga
Ishockey AS. Ettersom forretningsforbindelsen var kjent, burde ledelsen
i selskapet ha sett til at habilitetsvurderinger ble utarbeidet
og dokumentert. Undersøkelse har ikke påvist brudd
på habilitetsreglene, men Riksrevisjonen understreker at
ryddighet og åpenhet rundt premissene i slike prosesser
er viktig for at allmennheten skal ha tillit til at kjøp
og salg av eiendommer er fundert på et forretningsmessig
og faglig forsvarlig grunnlag.
Undersøkelsen viser at Entra Eiendom
i forbindelse med utarbeidelsen av faktabeskrivelsen i Dokument
nr. 3:2 (2006-2007) ikke ga tilstrekkelig informasjon og ga opplysninger
som ikke var korrekte. Dette gjelder i første rekke opplysninger
knyttet til den inngåtte sideavtalen og den utbetalte kompensasjonen.
Videre ble det ikke gitt fullstendige opplysninger i forbindelse med
spørsmålet om habiliteten til Erik Løfsnes
i forbindelse med salget. Det ble også gitt uriktige eller upresise
opplysninger til Veritas i forbindelse med deres nye gjennomgang
av saken, jf. Veritas-rapporten av 16. februar 2007. Det
var ny informasjon i Veritas-rapporten som var grunnlaget for at
kontroll- og konstitusjonskomiteen ba Riksrevisjonen om å undersøke saken
på nytt.
Riksrevisjonen viser til at Entra Eiendoms primære formål
er å dekke statens behov for lokaler i det konkurranseutsatte
markedet. Flertallet i familie-, kultur- og administrasjonskomiteen
viste ved behandlingen av St.prp. nr. 84 (1998-99) til at selskapet
ikke vil ha som formål å engasjere seg i nye eiendomsprosjekter
for å tiltrekke seg private leietakere. Undersøkelsen
viser at Entra Eiendom har gjennomført eller planlagt investeringer
for over 2,5 mrd. kroner i nye eiendommer som i hovedsak benyttes
til private formål. I disse beregningene kommer eventuelt
selskapets investeringer på Brattøra i tillegg.
Ved utgangen av 2006 er det registrert at private leietakere leide
ca. 88 500 kvadratmeter. Av dette er ca. 62 000
kvadratmeter knyttet til selskapets nye eiendommer.
Krambugata 3 og Olav Tryggvasons gate 3 ble
i åpen høring 17. januar 2007 brukt som
eksempel på statlig fraflytting. I St.prp. nr. 84 (1998-99)
er det forutsatt at det skal være et rent forretningsmessig
spørsmål om de ledige lokalene ved statlig fraflytting
skal selges eller leies ut til andre enn staten. Undersøkelsen
viser at den statlige fraflyttingen i Krambugata 3 var besluttet
før Entra Eiendom overtok lokalene, og at flyttingen til Trondheim
likningskontor faktisk var et sentralt argument for å kjøpe
eiendommen. Videre viser undersøkelsen at Entra Eiendom
etter kjøpet kun har innrettet planene for bruken av eiendommene
mot private aktører. Entra Eiendoms egne utredninger viser
at anvendelse av eiendommen innenfor selskapets hovedformål ikke
ville gi en tilfredsstillende avkastning. Således er kjøpet
og utviklingen av Krambugata 3 og Olav Tryggvasons gate 3 et eksempel
på at Entra Eiendom har innrettet virksomheten sin på å oppnå gode økonomiske resultater
ved å ha en forretningsidé, strategier og praksis
som er mer ekspansiv overfor private aktører enn det Stortingets
opprinnelige forutsetninger ga åpning for.
Av de kjøpte eiendommene som er utleid
til statlige aktører, er betydelige arealer knyttet til
såkalte formålsbygg. Dette gjelder Nasjonalbiblioteket
og Høgskolen på Kjeller. Med unntak for disse
eiendommene er kun 43 prosent av de utleide arealene i selskapets nye
eiendommer utleid til statlige aktører.
Entra Eiendom har i flere tilfeller engasjert
seg i byutviklingssaker, og selskapet har gitt uttrykk for at dette
er forankret i omtalen av byutvikling i St.prp. nr. 84 (1998-99)
og omtalen av samfunnsansvar i St.meld. nr. 13 (2006-2007), kapittel
7.3. Det er ingen uenighet om at selskapets drift er underlagt krav
til samfunnsansvar, som også gjelder hvordan selskapet
forholder seg til by- og regionutvikling, og at selskapet må innrette og
gjennomføre sine utviklingsprosjekter i samsvar med dette.
I undersøkelsen er det imidlertid stilt spørsmål
ved om det ligger innenfor Stortingets forutsetninger at Entra Eiendom
med utgangspunkt i sitt samfunnsansvar kan ta initiativ til og delta
med betydelige ressurser i store byutviklingsprosjekter hvor det
synes å være begrensede muligheter for å bidra
til å dekke statlige aktørers behov for lokaler.
I henhold til aksjeloven § 2-2
skal selskapets virksomhet framgå av selskapets vedtekter.
I St.meld. nr. 22 (2001-2002) påpekes det at formålsavgrensningen bør
angi en klart avgrenset kjernevirksomhet og ikke oppmuntre til framstøt
utenfor denne. Det kan stilles spørsmål ved om
Nærings- og handelsdepartementet i tilstrekkelig grad har
sørget for å klargjøre Entra Eiendoms
formål.