5.1 Sammendrag

Folk har ulike ynskje for korleis dei vil bu. Reglar, institusjonar og økonomiske ordningar skal stimulere til gode og varierte bustadtilbod, og gje trygge rammer for bustadkjøp og bustadleige. Det gjer at så mange som råd kan klare seg sjølve på bustadmarknaden. Det blir i meldinga peikt på at ein treng verkemiddel for å hjelpe dei som ikkje sjølve kan skaffe seg ein eigna bustad. Økonomisk og juridisk tryggleik i bustadetableringa legg grunnlaget for ein trygg busituasjon over tid.

Regjeringa meiner det er viktig at gjeldsveksten i hushalda blir dempa, både av omsyn til norsk økonomi og særleg utsette låntakarar.

Hjelp til å kjøpe bustad kan samstundes tryggje busituasjonen til personar som slit på bustadmarknaden, og gje effektiv bruk av offentlege midlar. Regjeringa vil satse ytterlegare på god bruk av startlånet og å auke kompetansen om oppfølging av låntakaren.

Mange kan ynskje å leige fordi det gjev meir fleksibilitet, eller fordi dei slepp å ha bustadlån og ansvar for vedlikehald. Leige er òg eit alternativ når økonomien ikkje gjev rom for å kjøpe bustad. Regjeringa vil gjere det lettare å bu godt i leigde bustader, gjennom rammer som gjev trygge leigeforhold og gjennom å stimulere til gode utleigebustader i offentleg og privat eige.

5.1.1 Forsvarlege rammer for bustadeige

Eit bustadkjøp er ei stor investering, og er ei økonomisk bør for dei fleste nyetablerarar. Auka sparing til bustad vil kunne redusere gjeldsopptaka i hushalda. Det vil styrkje den finansielle stabiliteten. Det blir i meldinga peikt på at å gje unge motivasjon for sparing og betre forståing av konsekvensane av bustadkjøp derfor er viktig. I tillegg er tilgang til kreditt, innanfor forsvarlege rammer, sentralt for at folk skal få kjøpt bustad.

5.1.1.1 Kunnskap og motivasjon for å spare til bustad

Meir kunnskap i skulen

Det er utvikla undervisningsopplegg om privatøkonomi.

Privatøkonomi er tema i læreplanane i samfunnsfag og matematikk. Nasjonalt senter for matematikk i opplæringa har òg informasjon om privatøkonomi på heimesida si. Som ei oppfølging av Meld. St. 22 (2010–2011) Motivasjon – mestring – muligheter, skal det setjast i gang ei reknesatsing på ungdomstrinnet. To av måla er å gjere matematikkfaget meir praktisk og relevant, og å arbeide med problemstillingar som handlar om privatøkonomi.

Kunnskapsdepartementet og Ny GIV etablerte i 2011 eit formelt samarbeid med Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken. Det blir stadig fleire ungdomar med betalingsproblem, og mange slit med å etablere seg på bustadmarknaden. Husbanken har i samarbeid med Arbeids- og velferdsdirektoratet og Finansnæringens fellesorganisasjon utvikla eit digitalt læringsverktøy om privatøkonomi, «Sjef i eget liv».

BSU-ordninga

Ordninga med bustadsparing for ungdom under 34 år, BSU, inneber at skattytarar får eit frådrag i skatten som svarer til 20 pst. av innskot på inntil 20 000 kroner per år, maksimalt 150 000 kroner samla.

Samla sett har det vore ein kraftig auke i BSU-sparinga dei siste åra.

Regjeringa meiner at BSU-ordninga har hjelpt unge til å spare til bustad. Regjeringa utvida ordninga i 2009, og vil føre ho vidare.

Ein større prosentdel av dei med høg inntekt og formue sparar i BSU enn blant dei med låg inntekt og formue. Høginntektsgruppene sparar også mest i BSU. Det går fram av meldinga at merksemda no særleg bør rettast mot verkemiddel som er målretta mot dei som slit med å skaffe ein eigna bustad.

5.1.1.2 Ein stabil og effektiv marknad for bustadlån

Alle har eit grunnleggjande ansvar for sin eigen økonomi og for ikkje å låne meir enn det ein kan betene. Finansinstitusjonane må òg ta eit ansvar for å hindre at den einskilde får for stor gjeld. I framlegget om eit direktiv om kredittavtalar knytte til bustad går EU-kommisjonen eit steg vidare enn i dag når det gjeld plikter for långjevar. Etter framlegget får långjevaren mellom anna plikt til å avslå lånesøknaden dersom låntakaren ikkje vil kunne betale tilbake gjelda på det som er nedbetalingstida på lånet.

Dei seinare åra har tilgangen til kreditt vore god, samstundes som renta har vore låg. Saman med høge bustadprisar og høg gjeldsgrad i husholda aukar det risikoen for finansiell og økonomisk ustabilitet. Under slike tilhøve er det særleg viktig at bankane har ein forsvarleg utlånspraksis for lån til bustadføremål. Finanstilsynet gav i mars 2010 retningslinjer for kva som er forsvarleg utlånspraksis når det gjeld lån til bustadføremål. Retningslinjene blei stramma inn i desember 2011. Retningslinjene seier mellom anna at bankane må rekne inn at låntakaren skal kunne tole ein renteauke på minst fem prosentpoeng og at lånet normalt ikkje skal vere høgare enn 85 pst. av verdien på bustaden. Utlånsundersøkinga til Noregs Bank syner at bankane stramma inn på kredittpraksisen overfor hushalda gjennom heile 2012.

At hushalda har høg gjeld kan gjere at dei strammar inn forbruket ved renteoppgang, bustadprisfall eller inntektsnedgang. Det råkar næringslivet, og kan i sin tur gje auka arbeidsløyse. Det blir derfor i meldinga peikt på som viktig at hushalda samla sett ikkje har for høg gjeldsbør.

Personar med høg gjeld i forhold til inntekta er sårbare ved renteoppgang.

Lån som ikkje er sikra ved registrert panterett, som bustad, kan òg gjere bustadsituasjonen meir utsett. Omfanget av usikra lån er relativt lite i Noreg.

Regjeringa arbeider med å sjå på høva til å registrere kreditt som ikkje er sikra ved registrert panterett, slik at låneinstitusjonane får betre grunnlag for kredittvurderinga si. Eit forslag om å etablere ei registerordning for slik gjeld er sendt på høyring, og regjeringa vil vurdere saka på bakgrunn av høyringsinnspela.

Det er ei viktig oppgåve for styresmaktene å overvake utviklinga i kredittmarknaden og sjå kva for konsekvensar utviklinga får.

Styresmaktene legg ned eit omfattande arbeid for å tryggje den finansielle og økonomiske stabiliteten.

Det kan likevel vere behov for auka kunnskap om kva situasjonar som er særleg risikofylte, og kva for tiltak som er effektive for å motverke at personar hamnar i risikoutsette situasjonar. Det er vidare viktig å følgje med på utilsikta sosiale effektar av utviklinga i kredittmarknaden.

5.1.1.3 Rettslege rammer for eigarseksjonssameige og burettslag

Mange førstegongsetablerarar på bustadmarknaden kjøper bustad i eit burettslag eller eit eigarseksjonssameige. Rettslege rammer for desse eigarformene gjev tryggleik for bustadeigarar.

Det finst ikkje eigne organisasjonar som tek vare på sameigarane sine interesser på same måte som innanfor bustadsamvirket. Eigarseksjonslova er frå 1997 og fungerer stort sett bra, men på somme område er det avdekt behov for endringar. Departementet vil setje ned eit offentleg utval med sikte på å revidere eigarseksjonslova.

Burettslagslova byggjer på brukareigeprinsippet. Burettslagsbustader kan normalt ikkje leigast ut over lengre tid. Burettslag kan ta opp pantelån gjennom fellesgjeld, både til oppføring og utbetring. Fellesgjeld kan vere ei gunstig form for finansiering.

I 2010 blei fleire føresegner i burettslagslova og andre lover endra, og dette har styrkt tryggleiken ved desse bustadene. I bustadoppføringslova og avhendingslova blei det innført krav som skal sikre at kjøparar får opplysningar om totalprisen for bustaden. Det blei òg forbode å stifte nye burettslag der meir enn 75 pst. av finansieringa er fellesgjeld.

Regjeringa vil

• styrkje bruken av undervisningsopplegg som gjeld privatøkonomi

• auke kunnskapen om særleg risikoutsette gjeldssituasjonar for bustadeigarar, og tiltak for å motverke dette

• setje ned eit offentleg utval med sikte på å gå igjennom eigarseksjonslova

5.1.2 Hjelp til bustadeige

Kommunane må vurdere korleis dei kan hjelpe folk som treng det, til å skaffe seg ein god og trygg bustad. Ulike former for hjelp til bustadeige kan vere ynskjelege for den einskilde, gje effektiv bruk av knappe offentlege midlar og vere god fordelingspolitikk. Det blir i meldinga peikt på at det er viktig at hjelpa treffer rett.

Små marginar kan avgjere om ein klarer å kjøpe bustad, om ein kan spare nok til å kunne kjøpe ein bustad i framtida, eller om ein kan halde på den bustaden ein har. Mange leigarar med låge inntekter har økonomi til å både kjøpe og halde på ein bustad.

Det er ulike grunnar til at leigarar ikkje kjøper seg bustad, sjå omtale i meldinga.

Kommunane og staten kan medverke til at personar med langvarige bustadproblem kan skaffe seg og halde på ein bustad. Startlånet og tilskota til etablering og tilpassing har dette som føremål.

Kommunane kan hjelpe fleire til å eige bustad. Dette føreset at kommunane har kapasitet til å gje individuell rettleiing og oppfølging, og at dei har kompetanse på låneforvaltning og privatøkonomi.

5.1.2.1 Startlånet skal medverke til stabile buforhold

Regjeringa vil at startlån skal vere eit behovsprøvd lån for dei som har langvarige problem med å finansiere kjøp av bustad. Startlånet gjev same rente til alle, og renta er normalt lågare enn marknadsrenta. Startlånet skal vere eit lån for dei som kan betale for det.

Sidan startlånet blei etablert, har talet på lån auka. Det har òg vore ei utvikling mot høgare inntekter blant mottakarane, høgare prisar på bustadene dei kjøper, og meir samfinansiering med private kredittinstutisjonar.

Dersom startlånet finansierer den mest risikoutsette delen av lånebehovet kan bankane vere meir villige til å gje lån, og til gunstigare vilkår. I saker der låntakaren har lån med pant i bustaden gjennom både startlån og banklån, har banklånet normalt førsteprioritet. Prioriteten kan tilseie at bankane i samfinansieringssaker kan finne det forsvarleg (og lønsamt) å gje lån sjølv om dei samla låna med pant i bustaden utgjer meir enn 85 pst. av verdien til bustaden. Retningslinjene til Finanstilsynet er ikkje til hinder for dette. Departementet vil undersøkje nærare om praksisen for tildeling av startlån har endra seg etter innstramminga i retningslinjene.

Regjeringa vil sjå på korleis ein betre kan sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla for ordninga. Eit hovudføremål med ordninga skal vere å motverke at personar over lang tid har problem med å skaffe seg ein eigna bustad på grunn av finansieringsvanskar.

Dersom styresmaktene ut frå omsynet til den finansielle stabiliteten set i verk tiltak for å dempe gjeldsveksten hjå hushalda, kan startlånet motverke at dei mest vanskelegstilte blir urimeleg sterkt råka av innstrammingane.

Det blir i meldinga peikt på at tiltaka samstundes er viktige for å redusere gjeldsveksten og motivere unge til å spare, ikkje minst av omsyn til den finansielle stabiliteten. Det bustadsosiale omsynet veg tyngre for varig vanskelegstilte enn for unge lånsøkjarar som har vanskar med å få eigenkapital, men som har gode inntektsutsikter. Startlånet skal derfor rettast meir mot dei med langvarige bustad- og finansieringsproblem.

Ulike lånevilkår for ulike situasjonar

I mange kommunar er det rom for meir individuelt tilpassa lånevilkår. Husbanken skal auke kompetansen i kommunane om dette.

Mange leigarar har låg, men stabil inntekt og ein stabil livssituasjon. Stabilitet i inntekt og livssituasjon gjev lågare risiko ved bustadeige enn situasjonar med usikre framtidsutsikter. Andre kan ha låg inntekt og liten eigenkapital, men ha gode utsikter til ein betra økonomisk situasjon. Dei kan ha gode sjansar til å klare seg i eigemarknaden, men har ikkje hatt høve til å byggje opp eigenkapital.

Betaling av avdrag på bustadgjeld er ei form for sparing. Dersom bustadlånet er lite og risikoen låg, kan det vere ynskjeleg å redusere nedbetalinga og i staden prioritere midlar til livsopphald.

Startlån kan vere eit verkemiddel for å handtere uventa økonomiske utgifter.

Bustadutvalet (NOU 2011:15) rådde til ein meir fleksibel bruk av startlånet, gjennom mellom anna utvida nedbetalingstid. Dette blei støtta av mange av høyringsinstansane. Fleire av høyringsinstansane peika samstundes på at fleksibel bruk av startlånet må sjåast i samanheng med at kommunane har kapasitet og kompetanse til å gje rettleiing og tett oppfølging.

Rundt 30 pst. av kommunane lèt alle låntakarar få flytande rente på lånet. Bustadutvalet peika på at sjølv om fastrente ofte er dyrare enn flytande rente, kan lån med fastrente vere ei rimelegare løysing enn å leige bustad.

Ei utfordring med fastrente er at dersom låntakaren må selje bustaden når renta har gått ned, må ho eller han betale differansen mellom den nye og den opphavlege renta (overkurs). Kommunane kan velje å ikkje krevje inn betaling for overkurs frå startlånskundar, men det betyr at kommunane sjølve må ta tapa, då dei må betale tilbake overkurs til Husbanken.

Gjennom individuelt tilpassa nedbetalingstid og avdragsfridom kan kommunane avvege omsyn som risiko og betalingsevne ved kvart lån. Bruk av maksimal nedbetalingstid og avdragsfridom bør primært vere verkemiddel som blir brukt som buffer dersom låntakaren får betalingsproblem.

Lang nedbetalingstid på startlånet gjer at fleire med låge inntekter kan få lån. Det kan redusere behovet for tilskot til etablering. Gjennom lang nedbetalingstid varer samstundes risikoen for låntakaren i fleire år, og det gjev større fare for å måtte betale høg rente i fleire år. I tillegg har låntakaren mindre rom for å utvide nedbetalingstida dersom ho eller han får betalingsproblem seinare. Lang nedbetalingstid gjev òg høgare samla kostnader, samanlikna med kortare nedbetalingstid. Det kan likevel gje lågare samla kostnader enn å leige over lang tid.

Startlånet har i dag ei maksimal nedbetalingstid på 30 år. Bustadutvalet tilrådde å opne for tildeling av startlån på 50 år for særleg vanskelegstilte på bustadmarknaden. Det var 18 høyringsinstansar som støtta framlegget, medan to gjekk imot.

Regjeringa meiner at ei nedbetalingstid på 50 år normalt ikkje er tilrådeleg. I særlege tilfelle kan nedbetalingstid på 50 år vere eit eigna verkemiddel. Regjeringa vil derfor opne for at startlån kan tildelast med ei nedbetalingstid på 50 år i særlege tilfelle, og vil lage retningslinjer for når dette kan vere aktuelt.

Oppfølging av startlånskundar med økonomiske vanskar

Mange kommunar strekkjer seg langt i å hjelpe startlånskundar som har økonomiske vanskar, men det er skilnader i kor tett oppfølging dei gjev. Husbanken skal jobbe saman med kommunane for å gjere retningslinjene og rutinane meir like over heile landet og tydeleggjere risikoprofilen til startlånet.

Med tett oppfølging av startlånsmottakarane er det mogleg å oppdage betalingsvanskar tidleg.

Kommunane kan vurdere å slette startlånsgjeld i særskilde situasjonar. Kommunane har ulik praksis med å drive inn restgjeld frå låntakarar.

Bustadutvalet gjorde framlegg om utvida bruk av tapsfondet til å dekkje kommunale tap ved sletting av startlånsgjeld. Sletting av startlånsgjeld utanfor ei rettsleg gjeldsordning er basert på vurderingar om situasjonen til det einskilde hushaldet. Kommunane må gjere desse vurderingane, og bør ta det økonomiske ansvaret.

Kommunane kan òg bruke tilskot til utleigebustader til å kjøpe bustaden til personar som opplever eit uynskt bustadsal.

Tapsmodell for startlånet

Risikoen for tap på startlånet er delt mellom kommunen og staten. Kommunen har ansvaret for dei første 25 prosentane av restgjelda på tapstidspunktet, medan staten har ansvaret for resten, altså 75 pst. Kommunal- og regionaldepartementet har gjennomført ei treårig forsøksordning med endra tapsdelingsmodell i 15 utvalde kommunar.

Departementet rår ikkje til å vidareføre forsøksordninga eller endre tapsmodellen. Kommunane har over tid bygd opp tapsfond frå tilskotsmidlar frå staten, og samla sett er ordninga for tapsdeling i dag god. Sjå nærmare omtale i meldinga.

5.1.2.2 Tilskot til etablering er hjelp til sjølvhjelp

Tilskot til etablering er forvalta av Husbanken, og blir fordelt til kommunane. Kommunane tildeler tilskot til einskildpersonar til kjøp av ny eller brukt bustad. Dei seinare åra har tilskotet vore på om lag 400 mill. kroner årleg. For kjøp av brukt bustad er tilskota i gjennomsnitt på om lag 300 000 kroner, noko som inneber om lag 20 pst. av kostnadene.

Ordninga er strengt økonomisk behovsprøvd og blir ofte nytta saman med startlån. Kommunane meiner at ordninga treffer målgruppa rimeleg godt.

Samstundes finst det personar med stort behov for hjelp som ikkje blir prioriterte til ordninga. Det er òg mange kommunar som ikkje har midlar til vidaretildeling av etableringstilskot.

Tilskot til etablering gjev eigenkapital, reduserer gjeldsbøra og gjer mottakaren mindre risikoutsett i eigemarknaden. Sidan skattlegginga av eigde bustader er gunstig, kan det òg gje betra økonomi på lengre sikt.

Tilskot til etablering er også eit verkemiddel for å etablere bustadprosjekt der leigarar i kommunalt disponerte bustader kan kjøpe bustaden.

Bustadutvalet gjorde framlegg om at kommunane skulle kunne gje etableringstilskotet som eit rente- og avdragsfritt lån.

Regjeringa rår ikkje til å gjere tilskotet om til rente- og avdragsfrie lån. Sjå omtale i meldinga kapittel 5.2.2. Lang nedbetalingstid på startlån kan sikre nokre av dei same omsyna som eit rente- og avdragsfritt lån. Det gjer at bustadfinansieringa til låntakaren har ein lågare prosentdel subsidiar og høgare prosentdel lån. På den måten kan tilskotsmidlane hjelpe fleire.

Tilskotsmottakaren skal betale tilbake etableringstilskotet ved flytting. Tilskotet blir nedskrive over ein periode på 20 år. Det kan gjere at den einskilde ser seg tent med å bu lenge i bustaden for å ikkje miste tilskotet. På den andre sida kan det vere lettare for ein person med eit heilt eller delvis avskrive tilskot å skaffe seg ein større bustad.

5.1.2.3 Frå leige til eige

Det blir i meldinga peikt på at å gje leigarane høve til å kjøpe den kommunale bustaden dei bur i, kan vere ei god løysing. Andre gonger passar det best å kjøpe ein annan bustad.

Kommunane kan ha mykje å hente på å ha eit langsiktig perspektiv på eigaretablering allereie i ein tidleg fase, både når dei skaffar nye bustader, og når dei er i kontakt med leigarar og bustadsøkjarar.

Leige-til-eige inneber at leigaren får rett til å kjøpe bustaden på eit seinare tidspunkt. Ein slik opsjonsavtale er likevel ikkje ein naudsynt føresetnad for at leigaren kan kjøpe bustaden ho eller han bur i.

Årsaker til at partane ynskjer ein slik avtale, kan vere:

• at dei inneber ei leasingordning, slik at delar av husleiga blir avrekna og trekte ifrå ved seinare bustadkjøp.

• at dei fungerar som motivasjon for leigarane.

Husbanken skal samle kunnskap om juridiske og administrative utfordringar og løysingar ved leige-til-eige-modellar, og bør spreie kompetanse mellom kommunane.

Ved sal av kommunale bustader til leigarar kan kommunane reinvestere salsinntekta i nye bustader. Eventuelle tilskot til utleigebustader som er bundne opp i bustaden må òg investerast i ny utleigebustad, eller betalast attende til Husbanken. Utleigetilskotet skal gå til ein ny utleigebustad og ikkje til eigaretablering. Dei to tilskotsordningane, etableringstilskot og utleigetilskot, har ulike føremål.

5.1.2.4 Oppfølging av bustadeigarar med økonomiske vanskar

Det blir i meldinga vist til at oppfølging av bustadeigarar med økonomiske vanskar kan tryggje dei som allereie har lån, og også gjere at fleire får høve til å eige bustad.

Til grunn for dette arbeidet ligg dei offentlege inntektssikringsordningane (dagpengar, pensjon med vidare). Desse ordningane har som føremål å erstatte delar av inntekta for personar som av ulike grunnar ikkje er i arbeid, og dette medverkar samstundes til at folk har råd til å skaffe seg og halde på ein bustad. Den statlege bustøtteordninga medverkar òg til at folk kan skaffe seg ein bustad, og halde på bustaden.

I særlege tilfelle kan det vere aktuelt for kommunane å nytte supplerande økonomiske støtteordningar som etableringstilskot eller sosialhjelp for å hjelpe låntakaren med å få orden på økonomien.

Ei viktig årsak til at folk ikkje betaler på lån, er at dei har problem med å disponere pengar. Skal ein førebyggje risiko ved bustadeige, står det derfor heilt sentralt å gje økonomisk rettleiing og råd om handtering av gjeld. Tiltak mot usikra gjeld er òg viktig for å redusere risikoen for sårbare låntakarar.

Personar med gjeldsproblem kan forhandle med kreditorane om betalingsutsetjing eller sletting av gjeld. Personar som er varig ute av stand til å betale gjelda si, kan søkje om gjeldsordning dersom dei først har prøvd å forhandle på eiga hand eller saman med kommunen. Kommunane skal hjelpe dei som har gjeldsproblem, jf. lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen og gjeldsordningslova.

Kommunane går òg inn i forhandlingar på vegner av låntakarar i utanrettslege gjeldsordningar.

Regjeringa meiner at gjeldsordningslova og dei økonomiske støtteordningane er gode verkemiddel for å handtere gjeldsproblem. Regjeringa vil samstundes auke kunnskapen om kor god beredskapen er, ved å sjå på korleis verkemidla samla sett kan hindre tvangssal ved økonomiske nedgangstider.

Regjeringa vil

• sjå på korleis ein betre kan sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla for ordninga

• at Husbanken skal medverke til at kommunane får auka kompetanse om vilkår på startlån tilpassa låntakaren

• opne for at startlån kan tildelast med ei løpetid på 50 år i særskilde tilfelle

• tryggje startlånsordninga ved å lage tydelegare reglar og rutinar for oppfølging av kundar med betalingsproblem og ved å styrkje kompetansen til kommunale sakshandsamarar

• medverke til at fleire innanfor målgruppa får tilskot til etablering

• at Husbanken skal samle erfaringar om leige-til-eige-modeller og spreie kompetanse mellom kommunane

5.1.3 Trygge leigeforhold og gode utleigetilbod

Å leige gjev fleksibilitet i livs- og busituasjonen, og kan gje lågare økonomisk risiko enn bustadeige.

Etterspurnaden etter leigde bustader kan endre seg raskt.

Mange utleigeeiningar er ein del av bustaden eigaren bur i, eller dei er ekstrabustader som gjev ei biinntekt til eigaren.

Bustadutvalet skilde mellom profesjonelle utleigarar og småutleigarar som ikkje lever av utleigeverksemda.

Ved å gjere det attraktivt å leige ut kan det kome fleire utleigebustader på marknaden.

Rammene for leigemarknaden må balansere omsynet til gode og stabile buforhold for leigarane mot omsynet til å stimulere eigarar til å leige ut. Generelt sett balanserer reglane desse omsyna godt i dag, men ein del hushald har problem med å skaffe seg ein tilfredsstillande leigebustad. Regjeringa meiner at det ikkje er akseptabelt at utleigarar spekulerer i å tilby dårlege leigeforhold til dei som ikkje får tak i noko anna.

Diskriminering kan vere ei årsak til at personar har problem med å finne seg ein eigna leigebustad. Bustadsøkjarar med ulik etnisk bakgrunn opplever å møte ulike vilkår og ulik grad av problem på eigemarknaden.

Regjeringa er særleg oppteken av barnefamiliar og deira buforhold på leigemarknaden. Rundt 25 000 familiar med barn er langtidsleigarar.

Den kommunale bustadmassen er ikkje alltid like godt tilpassa behova i dag. Mellom anna bur mange barnefamiliar trongt. Manglande tryggleik i nærmiljøet, uro og bråk kan påverke utviklinga til barna.

Støtte og kompetanseheving hjå leigarar, utleigarar, kommunen og institusjonar på leigemarknaden kan gjere det enklare å avdekkje og motverke dårlege leigeforhold. Det offentlege kan også stimulere til gode utleigetilbod gjennom utleige i eigen regi eller gjennom å støtte private aktørar.

Ei utfordring i den private leigemarknaden er at leigarar med dårlege leigeforhold kan vegre seg mot å rapportere om dette fordi dei er redde for å miste bustaden. Kommunane kan vegre seg mot å gå for hardt ut mot lovbrot fordi det kan føre til reduksjon i leigetilbodet. Folk som ikkje kan få tilfredsstillande tilbod i den private leigemarknaden, bør få hjelp til å skaffe seg ein kommunal bustad eller kjøpe sin eigen bustad. Kommunar som kjenner til forholda på leigemarknaden vil enklare kunne hjelpe vanskelegstilte med kommunal bustadtildeling og eigaretablering.

5.1.3.1 Auka kunnskap hjå leigarar og utleigarar

Det er stilt ei rekkje krav til kvalitet i bustader. Plan- og bygningslova, den byggtekniske forskrifta, brann- og eksplosjonsvernlova og strålevernlova høyrer til det regelverket som regulerer kvaliteten i dei leigde bustadene. Leieboerforeningen i Oslo har sett på reglane og meiner at dersom alle reglane blei følgde, er det vanskeleg å sjå at det skulle vere mange graverande leigeforhold.

Både manglande kunnskap og medvitne brot på lova kan gje dårlege leigeforhold.

Departementet har utarbeidd ein serie med lettlesne brosjyrar om husleigerettslege tema og vil vurdere ytterlegare tiltak for å auke kunnskapen om reglar som er viktige for leigeforholda.

Informasjon om leigeprisar kan gjere det enklare for leigarar og utleigarar å finne prisnivå på liknande bustader i same buområde. Leigemarknadsundersøkinga (LMU) frå Statistisk sentralbyrå gjev oversikt over leigeprisar for ulike bustader i alle regionane og dei store byane. Ei utvida og forbetra LMU vil etter planen bli publisert av SSB i løpet av 2013.

5.1.3.2 Kommunal støtte til utsette leigarar

Personar med svak økonomi kan ha problem med å betale depositum for å leige ein bustad. Kommunane kan hjelpe anten ved å gje lån til depositum eller ein kommunal garanti. Det har vore ein del skepsis blant utleigarar til om garantiordningane gjev tilstrekkeleg sikring mot misleghald. For å styrkje verkemidla på dette området er det utarbeidd eit nytt standard garantidokument som kommunane kan bruke. Det er behov for å gjere dette dokumentet betre kjent i kommunane.

Kommunal- og regionaldepartementet har vurdert om startlånet kan vere eit eigna verkemiddel for å gje lån til depositum. Trondheim kommune gjennomførte ei prøveordning for slik bruk av startlånet, og Stortinget har òg bede departementet om å vurdere spørsmålet. Lån til depositum er utan sikring og må vere skjønsbaserte. Kommunane bør derfor ha eineansvar for tildeling og risiko ved lån til depositum. Startlånet er eit lån med pant i bustad, som skal medverke til etablering i eigd bustad, og er ikkje eigna som verkemiddel for lån til depositum.

Andre leigarar kan ha behov for rettleiing og oppfølging i praktiske sider ved å bu. Bustadutvalet meinte at kommunal utleigeformidling kunne vere eit effektivt tiltak for personar som slit i leigemarknaden.

5.1.3.3 Styrking av institusjonane på leigemarknaden

Husleigetvistutvalet

Husleigetvistutvalet (HTU) handsamar tvistar om leige av bustad etter husleigelovene av 1939 og 1999 i Oslo, Akershus, Hordaland, og Sør- og Nord-Trøndelag. Utvalet gjev tilbod om tvisteløysing med kort sakshandsamingstid og låge kostnader. HTU verkar som ein domstol og kan både mekle mellom partane og ta avgjerd i konfliktar. Sjå utgreiing om saksgangen i meldinga.

HTU medverkar til tryggare og meir føreseielege busituasjonar og raskare konfliktløysing. Regjeringa ynskjer derfor å utvide HTU til fleire byar og pressområde.

HTU har ulik informasjon på nettsida og gjev i tillegg generell rettleiing i brev, e-postar og telefonar på spørsmål frå publikum frå heile landet.

Leigebuarorganisering

I Noreg er det i dag tre organisasjonar som har som føremål å støtte leigarar. Det er Leieboerforeningen (med kontor i Oslo), Oslo kommunale leieboerorganisasjon og Leieboerforeningen Bergen. Til saman er det i overkant av 5 000 medlemmer i dei tre organisasjonane.

Bustadutvalet (NOU 2011:15) rådde til at leigebuarorganiseringa blir styrkt, og at det offentlege gjev støtte til å opprette ei nasjonal leigebuarforeining.

Det blir i meldinga peikt på at det truleg er samansette årsaker til at det er få leigarar som organiserer seg.

Leigebuarorganisasjonar er eit viktig grunnlag for å sikre rettstryggleiken til leigarar og demokratiske prosessar, og departementet vil medverke til å styrkje leigebuarorganiseringa.

Andre organisasjonar

For å nå ut til så mange som råd av dei som slit på leigemarknaden, ynskjer regjeringa å auke kunnskapen i andre organisasjonar om dei rettane og pliktene leigarar har. Gjennom eit kursopplegg kan fleire bli medvitne om den hjelpa leigarar kan trenge og kan ha rett til. Eit mogleg tiltak er òg å omsetje brosjyrane om husleigelova til fleire språk og få fleire organisasjonar med på å spreie dei.

5.1.3.4 Eit tydeleg og balansert regelverk

Balanse mellom ulike omsyn i husleigelova

Lov om husleieavtaler frå 1999 regulerer avtalar om leige av husrom, både til bustadføremål og andre føremål. Lova skal balansere omsynet til butryggleik for leigaren mot interessene til utleigaren.

Husleigelova og kontraktslengda

Etter husleigelova kan leigarar og utleigarar fritt velje mellom tidsbestemte og tidsubestemte leigekontraktar. Ved tidsbestemte leigekontraktar er hovudregelen at minstetida for husleigekontraktar er tre år. Regelen blei innført i 1998, då husleigelova blei revidert. Regelen har fleire unntak som gjer det mogleg å avtale kortare kontraktslengde.

Ved handsaminga av Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) Om lov om endringer i husleieloven ynskte fleirtalet i kommunal- og forvaltningskomiteen å få vurdert ei innføring av tidsubestemte leigekontraktar som hovudregel i husleigelova. Også bustadutvalet (NOU 2011:15) vurderte spørsmålet om å innføre tidsubestemte kontraktar som hovudregel, men rådde ikkje til ei slik endring. Utvalet kom fram til at det er sannsynleg at dei negative konsekvensane blir betydelege. Regjeringa rår ikkje til å innføre tidsubestemte kontraktar som hovudregel.

Innstramming i reglane om kontraktslengde vil samstundes kunne vere eit verkemiddel for å fremje bustabilitet for leigarane.

Husleigelovutvalet (NOU 1993:4) rådde til at minstetida for leigekontraktar som hovudregel skulle vere fem år. Kommunal- og regionaldepartementet vil sende på høyring eit slikt framlegg. Ei minstetid på fem år kan gje noko auka bustabilitet, mellom anna gjennom barneåra. Dei to ekstra åra kan bety mykje i einskilde tilfelle, til dømes for å sleppe skulebyte. Å sikre buforhold der det ligg til rette for at barn kan få gode oppvekstvilkår, er eit prioritert område innanfor bustadpolitikken.

Departementet meiner at ei auka minstetid til fem år truleg ikkje fører til at mange utleigarar trekkjer bustadene ut av marknaden. Regelendringane gjeld ikkje for bustader som i dag er unnatekne frå hovudregelen, slik som utleige av del av eigen bustad.

Ikkje alle leigarar ynskjer lange kontraktar. Reglane om minstetid er ikkje til hinder for at leigar og utleigar kan gjere avtalar om at leigaren har rett til å seie opp kontrakten med eit varsel på tre månader. For tidsubestemte kontraktar gjeld òg høvet til å seie opp kontrakten.

Regjeringa går inn for å føre vidare unntaka frå hovudregelen slik dei er i dag, og å halde fast ved ei minstetid på tre år for offentleg disponerte bustader og andre klausulerte bustader for vanskelegstilte.

Krav til kvalitet

Krav til kvalitet på bustader skal sikre at bustadene har ein byggteknisk standard der det er teke omsyn til viktige forhold som liv, helse og miljø. Bustader eller delar av bustader kan leigast ut utan særskilt godkjenning frå kommunen.

Dersom bustadeigarar skal byggje om eller endre bruk på ein bustad må dei følgje dei same krava til kvalitet som nybygg. For å stimulere til etablering av utleigebustader vil departementet vurdere forenklingar av byggjereglane for utleigeeiningar i eksisterande bygg.

Det kan òg vere vanskeleg for leigarar og utleigarar å få oversikt over krava til kvalitet. Leieboerforeningen har derfor tilrådd å lage ei kopling i husleigelova til dei offentlegrettslege krava til bustader og bygg i mellom anna plan- og bygningslova.

Departementet vil sende på høyring eit framlegg om ei føresegn i husleigelova som synleggjer at brot på offentlegrettslege krav som er stilte av omsyn til liv og helse alltid skal reknast som mangel etter husleigelova.

5.1.3.5 Å stimulere til gode private utleigetilbod

Både kommunane og staten kan i dag stimulere til gode private utleigetilbod, men regjeringa meiner det er potensial for både å nytte verkemidla meir og å tilpasse verkemidla betre til dette føremålet.

Ved å leggje til rette for at einskilde eigedomar blir nytta til utleigebustader eller studentbustader, kan kommunane stimulere til langsiktig leige. Regjeringa vil sjå nærare på korleis tinglyste klausular kan sikre bruken av eigedomane i ein viss periode. Departementet vil utarbeide ei rettleiing for å synleggjere kva for juridiske verkemiddel kommunane kan nytte for å stimulere til utleige av einskilde eigedomar.

Bustadutvalet (NOU 2011:15) gjorde framlegg om å gjere ei juridisk vurdering av kva høve det er til å setje av eigedomar til utleige i reguleringsplanen. Plan- og bygningslova regulerer den overordna arealbruken og utforminga av bygningar. Lova kan ikkje regulere eigarforhold, drift eller verksemd. Utleigebustader, studentbustader og liknande er derfor ikkje eigne arealføremål etter plan- og bygningslova.

Regjeringa vil sjå på korleis grunnlånet kan bli eit betre verkemiddel for å auke talet på utleigebustader. Både kommunane og staten kan stimulere til gode private utleigetilbod gjennom å betre dei finansielle vilkåra. Kommunane kan stimulere til utleige gjennom å framskaffe rimelege tomter og andre gunstige vilkår.

Bustadutvalet meinte det var behov for å sjå nærare på moglege modellar for utleige med sosiale føremål. Ei mogleg avgrensing av utleige med sosiale føremål kan vere at leigarane skal ha låg inntekt. Ved ei inntektsgrense for leigarane kan det måtte vere ein føresetnad at husleigene er subsidierte, slik at låginntektshushald kan bu der. Dersom statlege subsidiar skal nyttast til bustadprosjekt eller for å redusere bukostnader må det sikrast at subsidiane er målretta. Tilskot til utleigebustader, omsorgsbustader og studentbustader er etablerte ordningar med behovsprøving og målretting av midlane. Det er store, udekte behov for fleire bustader innanfor ramma av desse ordningane, og regjeringa vil halde fram med å stimulere til gode utleigetilbod gjennom desse tilskotsordningane. Regjeringa meiner det er rom for auka medverknad frå private aktørar når det gjeld å byggje og drive kommunalt disponerte bustader.

5.1.3.6 Fleire studentbustader

Bygging av studentbustader må sjåast i samanheng med bustadmarknaden elles. Ifølgje rapporten Levekår blant studentar 2010, leiger fleirtalet av studentane bustad, om lag 15 pst., gjennom studentsamskipnadene.

Å byggje studentbustader kan verke dempande på prisane på leigemarknaden elles og auke sjansane for at andre bustadtrengande kan finne seg ein eigna bustad.

Regjeringa gjev tilskot til bygging og rehabilitering av studentbustader. Studentbustadene skal vere eit supplement til den opne bustadmarknaden.

I dei seinare åra har regjeringa prioritert bygging av studentbustader og etablert ei tett oppfølging for å sikre gjennomføring av bygginga.

Trass i dette er det behov for fleire studentbustader til å møte det aukande talet på studentar. Regjeringa har i den politiske plattforma si nedfelt at det er eit mål å byggje 1 000 studentbustader i året. Regjeringa vil fram mot 2014 vurdere regelverket for oppføring av studentbustader, også nivået på kostnadsramma og tilskotet.

Regjeringa har gjort endringar i den byggtekniske forskrifta for å leggje betre til rette for oppføring av studentbustader. Frå 1. april 2012 blei det gjort unntak frå somme av krava til tilgjengelegheit for bustader som blir oppførte av studentsamskipnader og studentbustadstiftingar som har fått tilsegn om tilskot. Retningslinjene for grunnlånet er òg endra slik at dei ikkje stiller strengare krav om universell utforming i studentbustader enn den byggtekniske forskrifta.

I tida framover vil regjeringa vurdere eventuelle nye tiltak for å lette etableringa av nye studentbustader. Mellom anna ynskjer regjeringa å utvide verkeområdet for dei unntaka som er nemnde ovanfor, til å omfatte alle nye studentbustader i 2013.

Kommunane er ein viktig aktør i planlegginga og etableringa av nye bustader. Regjeringa er kjend med at mange kommunar jobbar konstruktivt saman med studentsamskipnadene for å finne løysingar for bygging av studentbustader. Som tomteeigarar kan kommunane gjere avtale med studentsamskipnadene om å byggje studentbustader. Kommunane kan òg i kommuneplanar og reguleringsplanar leggje til rette for at det finst tomter som høver til studentbustader. Kommunane kan òg tilpasse rekkjeføljekrava for studentbustader, til dømes ved eit redusert krav om parkeringsdekning. Regjeringa vil gå igjennom bruken av rekkjeføljekrav.

5.1.3.7 Fleire eigna kommunale bustader og omsorgsbustader

Kommunane disponerer over 100 000 utleigebustader. Det har i hovudsak vore ein jamn auke i talet på slike bustader frå år til år.

Målgruppene for bustadene er fleire.

Støtte til bukostnader i den private leigemarknaden (sosialhjelp og bustøtte) eller mellombels butilbod er aktuelle verkemiddel for dei som ikkje får tilbod om kommunal bustad.

Dei kommunale bustadene fyller fleire føremål. Dei dempar presset generelt på leigemarknaden, og dei gjev kommunane høve til å hjelpe personar som treng det direkte. Dei gjev òg kommunane betre høve til å avgjere utforminga og kvaliteten på bustadene, ikkje minst viktig når bustadene skal vere tilrettelagde for særskilde behov.

Av dei kommunale bustadene er om lag halvparten til pleie- og omsorgsføremål. I tillegg har kommunane over 40 000 alders- og sjukeheimsplassar. Søkjelyset må no rettast mot modernisering, fornying og utskifting av dei eksisterande sjukeheimsplassane og omsorgsbustadene.

I 2008 blei det etablert ei ordning med investeringstilskot til heildøgns omsorgsplassar. Tilskotet er eit verkemiddel i «Omsorgsplan 2015». Ordninga legg til rette for langsiktig planlegging og investering i den kommunale omsorgstenesta. Regjeringa har ei målsetjing om å gje tilsegn om tilskot til 12 000 heildøgns omsorgsplassar i perioden 2008–2015.

Dei siste ti åra er det gjeve tilsegn til om lag 10 000 utleigebustader til bustadsosiale føremål, både til etablering eller utbetring av bustadene. Dei siste åra har regjeringa auka rammene for tilskotet. Nedbygginga av institusjonsomsorga gjer at kommunane i større grad treng tilrettelagde bustader for personar med omfattande behov for helse- og omsorgstenester. Det gjer at kommunane må endre bustadmassen. Samstundes rapporterer kommunane om stort behov for fleire bustader.

5.1.3.8 God forvaltning av kommunale bustader

I meldinga blir det vist til at tilskot til utleigebustader skal bidra til god forvaltning av den kommunale bustadmassen i kommunane, med klare tildelingskriterium, og rutinar for å hjelpe bebuarar vidare i bustadkarrieren. Kommunane må òg sikre naudsynt vedlikehald av bustadene og planleggje kva bustader dei treng i framtida.

Utmålinga av tilskotet skal vere fleksibel slik at gode bustadprosjekt til prioriterte grupper kan realiserast. Høgare tilskotsutmåling inneber at færre bustadprosjekt kan få tilsegn innanfor same budsjettramme. Det er derfor naudsynt at kommunen kan dokumentere faktisk tilskotsbehov.

Husbanken har oppretta ein simulator som reknar ut storleiken på tilskotet ut ifrå husleige, driftsutgifter og prosjektkostnader. Simulatoren bidreg til dialog med kommunane om husleigefastsetjing, utgiftsplanlegging og tilskotsutrekning. Simulatoren gjer det mogleg med betre utrekningar av faktiske tilskotsbehov og bidreg slik til god utnytting av tilskotsmidla.

Ei evaluering av tilskotsordninga har vist at det er behov for å klargjere korleis utmålinga av tilskotet skal gjerast. Husbanken skal derfor invitere med KS og eit utval kommunar for å vurdere om, og eventuelt korleis, utmålinga av tilskotet betre kan medverke til fleire eigna bustader til vanskelegstilte på bustadmarknaden.

I 2006 etablerte Kommunal- og regionaldepartementet programmet «Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning» (KoBE). Ein viktig del av programmet har vore å støtte kompetansehevande tiltak. I 2012 blei programmet integrert i den ordinære verksemda til DiBK. KoBE har i hovudsak vore retta mot forvaltning av kommunale føremålsbygg som barnehagar, skular, sjukeheimar, administrasjonsbygg og idretts- og kulturhus. Forvaltning av kommunale bustader har både likskapar og skilnader frå føremålsbygg. Departementet vil at DiBK og Husbanken i samarbeid skal sjå på korleis erfaringane frå KoBE kan nyttast og vidareutviklast for forvaltninga av kommunale bustader.

5.1.3.9 Samarbeid med private om kommunale bustader

Kommunane kan velje om dei ynskjer å eige bustader sjølve, eller om dei vil gjere avtalar med private aktørar om å leige eller disponere bustadene. Husbanken skal samle og spreie erfaringar med ulike former for samarbeidsavtalar.

Husbanken kan gje tilskot til utleigebustader til kommunar, stiftingar og andre aktørar som medverkar til etablering av kommunale bustader. Når andre enn kommunen eig bustadene, skal det tinglysast ein klausul som gjeld bruken av bustadene, og som seier at kommunen har tildelingsrett i minst 20 år.

Investeringstilskotet til heildøgns omsorgsplassar blei endra i 2011. Tilskotet går no berre til kommunane, men kommunane kan kjøpe omsorgsplassar av andre aktørar dei samarbeider med, både ideelle eller kommersielle aktørar. For å få tilskot er det eit avgjerande vilkår at kommunane sikrar seg disposisjonsrett til omsorgsplassane i minst 30 år, og at vilkåra i ordninga elles er oppfylte.

I tilfelle der kommunane gjer avtalar om å leige bustader kan dei lage ordningar for rettleiing og oppfølging av bebuarane.

Regjeringa vil

• stimulere til auka kunnskap hjå leigarar og utleigarar om reglar som er viktige for leigeforholda

• medverke til ein meir detaljert leigemarknadsstatistikk

• arbeide for å utvide Husleigetvistutvalet (HTU) til fleire delar av landet

• medverke til å styrkje leigebuarorganiseringa

• sende på høyring eit framlegg om å utvide minstetida for tidsavgrensa leigekontraktar frå tre til fem år som hovudregel

• sende på høyring eit framlegg om ei føresegn i husleigelova som synleggjer at brot på offentlegrettslege krav som er stilte av omsyn til liv og helse alltid skal reknast som mangel etter husleigelova

• utarbeide ei rettleiing om juridiske verkemiddel kommunane kan nytte for å fremje privat utleige

• vurdere korleis grunnlånet kan nyttast betre til å fremje langsiktige og gode private utleigeprosjekt

• byggje vidare på dei etablerte tilskotsordningane for kommunale bustader, omsorgsbustader og studentbustader

• samle erfaringar frå samarbeid mellom kommunane og private aktørar om kommunale bustader for å vidareutvikle gode løysingar

5.1.4 Gode støtteordningar for eigarar og leigarar

5.1.4.1 Økonomisk stønad, rettleiing og forvaltning av inntekt

Nav-kontoret har ei lovfesta plikt til å arbeide for å betre levekåra for vanskelegstilte, medverke til sosial og økonomisk tryggleik og fremje overgang til arbeid, sosial inkludering og aktiv deltaking i samfunnet. Dette går fram av føremålsføresegna i lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen (STL). Lova skal òg medverke til at utsette barn og unge og familiane deira får eit heilskapleg og samordna tilbod. Det blir i meldinga peikt på at det arbeidet kommunane og Nav-kontora gjer på dette området, står heilt sentralt når det gjeld å hjelpe folk til å skaffe seg ein god bustad og å motverke at folk mister bustaden.

Kommunane og Nav-kontora kan til dømes gje hjelp i form av økonomisk stønad, jf. STL § 18, gje økonomisk rettleiing, jf. den same lova § 17, eller gje rettleiing om utanrettslege gjeldsordningar, jf. gjeldsordningslova § 1-5.

Stønad til buutgifter gjennom økonomisk sosialhjelp kan vere naudsynt over lang tid, til dømes som supplement til ei låg trygdeyting og bustøtte. Personar som treng økonomisk stønad i lang tid, treng ofte hjelp til å få dekt buutgifter. Andre treng stønad til buutgifter i samband med akutte problem som fall i inntekta, ein endra livssituasjon eller at ein må betale depositum for eit leigeforhold.

Føremålet med økonomisk rettleiing er å gje råd og praktisk hjelp til personar med økonomiske vanskar, slik at ho eller han får kontroll over økonomien sin. Når manglande økonomisk styring dreg andre problem med seg, er økonomisk rettleiing eit viktig verkemiddel.

Frivillig offentleg forvaltning av inntekta er eit anna verkemiddel og inneber at ein person heilt eller delvis overlèt til det offentlege å disponere dei midlane vedkomande har til dekning av naudsynt livsopphald og andre forpliktingar. Mindre inngripande alternativ bør prøvast før ein set i verk frivillig offentleg forvaltning av inntekta. Forvaltning av inntekta kan lett bli eit statisk verkemiddel dersom det ikkje følgjer økonomisk rettleiing med.

Ein form for frivillig offentleg forvaltning er trekk i trygdeytingar for betaling av husleige for kommunale bebuarar. Bustadutvalet meinte at ein viktig suksessfaktor i det bustadsosiale arbeidet er at kommunen og arbeids- og velferdsforvaltninga samarbeider godt i tilfelle der dei tek i bruk avtalar om trekk for betaling av husleiga.

Arbeids- og velferdsdirektoratet skal styrkje kompetansen i kommunane om korleis dei kan hjelpe folk som har vanskar med å disponere økonomien og betale lån og rekningar, samt om korleis dei kan gje god oppfølging og rettleiing om bustadøkonomi.

5.1.4.2 Bustøtte

I meldinga går det fram at bustøtte skal sikre husstandar med låge inntekter og høge buutgifter ein eigna bustad. Støtta skal hjelpe vanskelegstilte både til å etablere seg i ein bustad og til å halde på den bustaden dei har. Bustøtta er ei rettsbasert ordning som er strengt behovsprøvd. Med unntak av militært og sivilt tenestepliktige og studentar utan barn kan alle over 18 år få bustøtte om dei fell innanfor dei økonomiske kriteria. Bustøtta er den bustadsosiale ordninga som når flest mottakarar. I 2013 vil rundt 120 000 husstandar få bustøtte kvar månad. Løyvinga er på om lag tre mrd. kroner årleg.

Omlegginga av bustøtta i 2009

Bustøtteordninga blei styrkt i 2009. Sjå omtale i meldinga.

Omlegginga av bustøtta blei evaluert. Evalueringa konkluderte med at bustøtta etter reforma når fram til klart fleire og til grupper som tidlegare var utestengde frå ordninga. Ho konkluderte vidare med at ordninga ikkje verkar godt nok for barnefamiliar. Det blei derfor rådd til å auke buutgiftstaka for store husstandar. For å motverke «innlåsing» av leigarane i kommunale utleigebustader bør ein ifølgje evalueringa endre reglane slik at ytingane til bebuarar i private og offentlige bustader blir like (lik dekningsprosent).

Ny lov om bustøtte

Dei overordna føresegnene er formulerte i den nye lova om bustøtte. Personvernet og rettstryggleiken til søkjarane er styrkt gjennom lova. Medan Husbanken hittil både har gjort vedtak om bustøtte og handsama klager, er det no ei uavhengig klagenemnd som skal handsame klagene.

Det blir i meldinga peikt på at det er viktig å sikre at det går bustøtte berre til dei som har rett til ytinga. For å styrkje kontrollen blir det innført systematisk etterkontroll av den inntekta og den formuen som blei nytta ved utrekninga av bustøtta. Husbanken kan krevje bustøtte tilbake når støtta er blitt utbetalt med urette.

Bustøtta som sikringsnett og verkemiddel mot fattigdom

Det blir i meldinga peikt på at bustøtta er eit godt sikringsnett for dei som har låge inntekter og høge buutgifter. Bustadutvalet framheva bustøtta si sentrale rolle som bustadsosialt verkemiddel og meinte ordninga er målretta og effektiv når det gjeld å nå dei som både har låge inntekter og høge buutgifter. Utvalet meinte det primære føremålet med ordninga ikkje er å tette fattigdomsgapet, men å dempe konsekvensane for dei med låg inntekt.

Utvalet meinte samstundes at ordninga ikkje treffer like godt for alle, og at ei vidareutvikling kan gjere ho til eit meir effektivt verkemiddel i arbeidet mot fattigdom og i det bustadsosiale arbeidet. Utvalet kom med fleire framlegg for å styrkje bustøtta som verkemiddel, mellom anna for barnefamiliar og ved lik handsaming av leigarar i kommunale og private bustader.

Av dei som får bustøtte i dag, har store husstandar oftare høge buutgifter over dei maksimalgrensene som er sette (taket), enn dei mindre husstandane. Det kan indikere at bustøtta treffer betre for små enn for store husstandar.

Når barn bur skiftevis hjå begge foreldra, kan berre den eine av foreldra i dag få meirytinga i bustøtta for felles barn. Dette er den av foreldra som bur der barna er folkeregisterførte. Både dei som evaluerte bustøtta og bustadutvalet føreslo å endre regelverket slik at felles barn blei inkluderte i utrekninga av bustøtta for begge foreldra.

Dei som leiger kommunale bustader får meir bustøtte enn dei som leiger privat, når alt anna er likt. Det er fordi dekningsgraden er 80 pst. i kommunale bustader og 70 pst. i private bustader. Høgare ytingar i offentlege enn i private bustader kan gjere det mindre freistande for kommunale leigarar å flytte. Det motverkar arbeidet for å få så mange som råd til å greie seg sjølve i sin eigen bustad, og det kan sjå ut som ei urimeleg favorisering av offentlege bustader.

På grunn av høge bustad- og leigeprisar har nokre kommunar høgare buutgiftstak enn resten av landet. Ved omlegginga av bustøtta i 2009 gjekk talet på kommunar som har høgare buutgiftstak enn resten av landet opp frå 8 til 15. Det var kommunar rundt Oslo og Stavanger som då kom til.

Bustadutvalet peika på at satsane i bustøtta ikkje blir justerte i takt med utviklinga i bustad- og leigeprisane. For å sikre at ytinga gjennom bustøtta aukar i takt med prisstiginga, rådde utvalet til å greie ut alternative metodar for indeksering.

Ved omlegginga av bustøtta i 2009 blei innslagspunktet for høg eller progressiv sats for eigendelen sett så høgt at personar med minstepensjon og unge uføre blei sikra låg sats. Satsen er sidan blitt oppjustert kvart år i takt med veksten i minstepensjonane. Denne praksisen har skjerma dei som får trygd eller pensjon mot høg avkorting i bustøtta som følgje av den høge veksten i pensjonane dei seinare åra.

Regjeringa vil vurdere eventuelle endringar i bustøtteordninga i samband med dei framtidige framlegga til statsbudsjett, for å vidareutvikle ordninga som eit verkemiddel for å medverke til butryggleiken for husstandar med låge inntekter og høge buutgifter.

Regjeringa vil

• at Husbanken og Arbeids- og velferdsdirektoratet skal medverke til at kommunane får auka kompetanse til å gje hjelp til folk som har disponeringsvanskar og betalingsproblem

• vurdere eventuelle endringar i bustøtteordninga i samband med dei framtidige framlegga til statsbudsjett for å vidareutvikle bustøtta som verkemiddel for å medverke til butryggleiken for husstandar med låge inntekter og høge buutgifter

5.1.5 Økonomiske og administrative konsekvensar

Det blir i meldinga vist til at framlegga om auka kunnskap om privatøkonomi og sparing vil kunne føre til administrative utgifter til å spreie læringsverktøy, og eventuelt vidareutvikle desse. Det går fram av meldinga at utgiftene kan bli dekte innanfor gjeldande budsjettrammer. Utgiftene til eit offentleg utval som skal gå gjennom eigarseksjonslova kan òg bli dekte innanfor gjeldande budsjettrammer.

Styrkt innsats for god praktisering av startlånet og dei andre framlegga for hjelp til bustadeige vil kunne ha administrative konsekvensar for Husbanken og kommunane gjennom vidareutvikling av regelverket og praksisen. Dette gjeld innsats for å sikre at startlånet blir nytta i tråd med føremåla, god praksis for lånevilkår tilpassa ulike situasjonar, og god praksis for oppfølging og rettleiing av låntakarar. Framlegga handlar dels om å utvikle kompetanse og arbeidsmetodar. Det gjev kostnader som kan bli dekte innanfor dei gjeldande budsjettrammene. Endringane kan gje redusert etterspurnad etter startlånet frå nokre grupper og auka etterspurnad frå andre. Dette kan verke inn på administrasjonsutgiftene til kommunane, og kostnadene for kommunane til å hjelpe husstandar med å finne ein eigna leigebustad. God oppfølging av låntakarar kan isolert sett gje auka administrative kostnader for kommunane, men kan òg føre til innsparingar dersom låntakarane får mindre behov for omfattande hjelp.

Tiltak for å auke kunnskapen hjå leigarar og utleigarar vil krevje noko midlar til informasjonstiltak. Dette kan gjennomførast innanfor gjeldande budsjettrammer. Det same gjeld auka kunnskap om korleis kommunane kan stimulere til privat leige. Desse tiltaka kan gjere at leigemarknaden fungerer betre og at leigarar treng mindre hjelp til å skaffe seg ein eigna leigebustad. Det kan spare kommunen for utgifter. Ved å styrkje institusjonane i leigemarknaden kan effekten òg vere at kommunane sparer utgifter til å hjelpe leigarar. Gjennom å styrkje institusjonar med særkompetanse på leigemarknaden kan det gje meir effektiv hjelp til leigarar og utleigarar. Det å styrkje institusjonane i leigemarknaden krev budsjettmidlar, og må sjåast i samband med framtidige budsjettrammer. Ei styrking av HTU inneber samstundes innsparingar for forliksråda.

Det går fram av meldinga at framlegga om endringar i husleigelova truleg ikkje vil få vesentlege økonomiske eller administrative konsekvensar. Det vil kunne gje tryggare og betre leigeforhold. Auka minstetid på husleigekontraktar kan samstundes føre til at nokre utleigarar trekkjer bustadene ut av leigemarknaden. Desse vil i så fall truleg seljast på eigarmarknaden.

Kommunale bustader, omsorgsbustader og studentbustader inneber kostnader for staten i form av tilskot. Det vil òg innebere direkte kostnader og inntekter for kommunane, Studentsamskipnadene og private aktørar. Indirekte vil fleire slike bustader kunne lette presset i leigemarknaden, og spare utgifter til mellom anna mellombelse butilbod og anna bustadhjelp.

5.2 Komiteens merknader

Komiteen viser til at det er bred politisk oppslutning om å legge til rette for boligeie.

I ulike livssituasjoner og faser i livet har likevel mange et behov eller ønske om å leie en bolig. Det er derfor behov for å videreutvikle leiemarkedet. Komiteen imøteser regjeringens varslede tiltak for å bedre leiemarkedet.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, vil fremheve behovet for å videreutvikle gode «fra leie til eie»-modeller. Boligeiere nyter godt av betydelige skattefordeler som de som ikke eier egen bolig har. Det er derfor behov for å se på virkemidler for å hjelpe flere av de som ønsker det til å komme fra et leieforhold til eieforhold. Flere kommuner har gode erfaringer med å la leieboere etter hvert overta eierskapet til boligen de leier. Bodø boligbyggerlag har i samarbeid med Husbanken jobbet med en modell for at leide borettslagsleiligheter etter hvert kan overtas, og Fræna kommune har gode erfaringer med sin modell for vanskeligstilte. Disse eksemplene bør sammen med andre inngå i innsamlingen av erfaringer mellom kommuner og private aktører om ulike løsninger.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti ønsker å stimulere til at flere kan eie sin egen bolig. Disse medlemmer viser til at regjeringens boligutvalg anslår at rundt 40 pst. av bostøttemottakerne som bor i privat leie kan komme økonomisk bedre ut som eiere. For bostøttemottakere i kommunale leieboliger anslås eiepotensialet å være på hele 50 pst. Samlet gjelder dette mer enn 30 000 personer.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre viser til at førstegangsetablererne, stort sett yngre mennesker i etableringsfasen, ofte er prisgitt leiemarkedet hvis man ikke har nok egenkapital til å anskaffe seg en bolig i det private markedet. Fordyrende krav til boligeiere får effekt på privatøkonomien til førstegangsetablererne på en slik måte at det vanskeliggjør disses mulighet til å anskaffe seg og eie sin egen bolig. Man er kommet i en situasjon der førstegangsetablerere som ikke har foreldre som kan støtte deres boligkjøp, må forholde seg til et leiemarked som er blitt vesentlig dyrere gjennom flere år, og som vanskeliggjør boligsparing. Dertil vil disse medlemmer fremheve at en av de viktigste spareordningene, Boligsparing for Ungdom (BSU), ikke gir nok egenkapital til å oppta boliglån. Disse medlemmer viser til at førstegangsetablerernes situasjon ikke er blitt lettere etter at Finanstilsynet i 2011 innførte et krav om 15 pst. egenkapital ved boligkjøp, og at mange som ikke innfrir dette kravet heller ikke har mulighet til å realisere boligdrømmen gjennom startlånsordningen i Husbanken, da de har for høy inntekt. Flere førstegangsetablerere uten kapitalsterke familiemedlemmer i ryggen øker etterspørselen på leiemarkedet, og dermed også prisnivået, noe som disse medlemmer mener kan føre til at man er prisgitt et leiemarked der man betaler for andres boliger i stedet for sin egen.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen styrke ordningen med Boligsparing for ungdom (BSU) gjennom å heve beløpet man kan spare fra 150 000 til 300 000, heve fradragssatsen fra 20 til 28 pst, og heve det årlige sparetaket til 25 000.»

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til at det er bred politisk tilslutning til målet om at flest mulig skal eie sin egen bolig. I ulike livssituasjoner og faser i livet har likevel mange et behov eller ønske om å leie en bolig. Det er derfor viktig at man har et velfungerende leiemarked, og disse medlemmer mener dette markedets utvikling henger nøye sammen med andre aspekter i boligmarkedet. Disse medlemmer viser til at private huseiere og organisasjoner eier den største andelen av boligmassen som i dag brukes på utleiemarkedet, og at offentlige reguleringer som pålegges disse utleierne får effekt i leiemarkedet, og vil medføre at det blir færre leieboliger og høyere priser.

Disse medlemmer viser til at de har vært mot innføringen av kravet om 15 pst. egenkapital ved boligkjøp, blant annet i Representantforslag 29 S (2011–2012).

Disse medlemmer mener man ikke kan se på leiemarkedet isolert eller innføre kompenserende tiltak gjennom offentlige reguleringer som fører til at unge mennesker kan leve av egen inntekt og bo godt, i sterk kontrast til de virkemidler regjeringen skisserer i Meld. St. 17 (2012–2013).

Flere studentboliger

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, viser til at det til tross for en høy utbyggingstakt på studentboliger siden 2005 fortsatt er behov for flere studentboliger for å møte det økende tallet på studenter. Formålet med tilskuddet til studentboliger er å medvirke til en rimelig bosituasjon for studentene. Bygging av studentboliger er også et bidrag til produksjon av boliger, og kan bidra til å dempe presset på prisene i leiemarkedet. Flertallet er tilfreds med at regjeringen varsler at den fram mot 2014 vil vurdere regelverket for studentboliger, herunder både kostnadsrammen og tilskuddet. Flertallet viser til målet om 1 000 studentboliger i året i dagens regjeringsplattform. Regjeringen foreslår i revidert budsjett for 2013 100 mill. kroner i tilskudd til studentboliger utover de vedtatte 250 mill. i statsbudsjettet for 2013. Forslaget innebærer en bevilgning som til sammen gir om lag 1 500 nye studentboliger. Flertallet mener tiltaket imøtekommer et viktig behov.

Kommunene er en viktig aktør som vertskap for høyere utdanningsinstitusjoner. De spiller en sentral rolle i å legge til rette for nye studentboliger, både i tilrettelegging og planlegging. Tilrettelegging for tilgang på tomter, fornuftige kostnader på teknisk infrastruktur og tilpassede rekkefølgebestemmelser er faktorer som kan bidra til å sikre realisering av flere studentboliger.

Flertallet viser til at regjeringen vil vurdere eventuelle nye tiltak for å lette etableringen av nye studentboliger. Som en konsekvens av det vil det være viktig å sikre at disse boligene blir benyttet som boliger for studenter også i framtiden.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen legge til rette for bygging av minst 2 000 studentboliger i året, og oppheve kostnadsrammen.»

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet ønsker seg en større utbyggingstakt av studentboliger. Disse medlemmer mener dette er et viktig grep for å skape et romsligere boligmarked, og at regjeringens målsetting om 1 000 nye studentboliger ikke er tilstrekkelig for å skape et slikt boligmarked, spesielt for unge familier i etableringsfasen. Disse medlemmer mener det bør være en ambisjon å trappe opp utbyggingen av studentboliger til minst 2 000 boenheter per år.

Komiteens medlemmer fra Høyre viser til at Høyre foreslo bygging av flere studentboliger enn regjeringen i inneværende budsjettår. Disse medlemmer ønsker å revidere kostnadsnormene i sentrale byområder og finansiere minst 2 000 studentboliger. Det må også være mulig å få dispensasjon fra den påtvungne regelen om full universell utforming for 25 pst. av boligene, i samarbeid med studentsamskipnadene, som har oversikt over funksjonshemmede boligsøkere.

Komiteens medlem fra Kristelig Folkeparti peker på at høye boligpriser på flere av studiestedene er med på å drive levekostnadene kraftig opp, noe som igjen fører til at studenter bruker mer tid på å jobbe fremfor å studere. Dette medlem mener tilbudet på rimelige studentboliger derfor må økes. Det er behov for å styrke byggingen av studentboliger betraktelig. Dette medlem viser til Kristelig Folkepartis alternative budsjett der det ble foreslått å øke tilskuddet til studentboliger tilsvarende 1 000 nye boliger. Dette medlem mener det er behov for en vedvarende satsning på bygging av studentboliger, og peker på at dette vil være en viktig del av en bærekraftig boligpolitikk målrettet mot unge beboere.

Egenkapitalkrav

Komiteens medlem fra Kristelig Folkeparti mener regjeringens nylige skjerping av egenkapitalkravet til 15 pst. ved kjøp av bolig isolert sett synes som et tiltak for å styrke bankene snarere enn å legge til rette for et mer velfungerende boligmarked. Dette medlem mener at dette kravet vil føre til at flere unge, innvandrere og andre med svak økonomi får enda større problemer med å komme inn på boligmarkedet. Regelen kan presse unge over i leiemarkedet og øke spekulasjonen der. Dette medlem mener det er behov for å senke egenkapitalkravet fra 15 til 10 pst., dvs. det nivået som gjaldt før den nylige økningen. Dette medlem understreker imidlertid at en grundig individuell vurdering av låntakeres økonomi må ligge til grunn for boliglånsopptak.

BSU

Komiteens medlem fra Kristelig Folkeparti viser til at 98 pst. av befolkningen mellom 20 og 30 år sier at de ønsker å eie egen bolig, ifølge en undersøkelse gjennomført av DNB i 2011, men stadig flere står utenfor boligmarkedet. Dette medlem mener mer må gjøres for å hjelpe unge inn på boligmarkedet. Boligprisene er doblet på ti år, uten at beløpsgrensene i BSU har hengt med. Dette medlem viser til at den samme undersøkelsen viser at 82 pst. av de unge mellom 17 og 34 år mener at dagens BSU-grense på 150 000 kroner ikke er nok. Dette medlem viser til at Kristelig Folkeparti for inneværende budsjettår foreslo økte beløpsgrenser til 300 000 kroner for totalt sparebeløp, 25 000 kroner for årlig sparebeløp og økt fradrag til 28 pst., og nå ønsker å øke årlig sparebeløp til 30 000 kroner og økt fradrag til 30 pst.

«Leie før eie»

Komiteens medlem fra Kristelig Folkeparti viser til Kristelig Folkepartis representantforslag Dokument 8:50 S (2010–2011) om å gjøre «Leie før eie»-ordningen i Fræna kommune til en nasjonal ordning for å sikre vanskeligstilte en mulighet på boligmarkedet. Forslaget fikk ikke flertall i Stortinget, men støttes av det regjeringsoppnevnte Boligutvalget, som uttaler følgende:

«Utvalget foreslår at leasing og andre leie-til-eiemodeller settes i system og får et betydelig større omfang enn i dag. Husbanken må være pådriver i et slikt arbeid. Ved fastsettelse av salgspris bør kommunene ta hensyn til den husleie vedkommende har betalt i sin tid som leier. Husbankens låne- og tilskuddsordninger må innrettes slik at eieretablering blir mulig. Økt fleksibilitet i bruken av de ulike tilskuddsordningene vil støtte opp under kommunenes arbeid for å få flere i eid bolig. Startlån bør kunne gis til refinansiering for å muliggjøre boligkjøp.»

Dette medlem merker seg at regjeringen ønsker å innføre en slik ordning, og er positiv til dette.