I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
anbefalte Kulturdepartementet at et nytt operahus blir lokalisert til
Vestbanetomten. Enkle grunnforhold og den omstendighet at staten
eier tomten ble trukket frem som særlige fordeler. Videre
ble området rundt Vestbanen vurdert som et område
som kan tilby Den Norske Opera gode rammevilkår. Det ligger
andre kulturinstitusjoner i nærheten og operahuset vil
inngå i et levende bymiljø.
Hovedstasjonsbygningen og lokalstasjonsbygningen på Vestbanetomten
ble fredet i 1995. I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus ble
det foreslått at man i utlysningen av arkitektkonkurransen
for nytt operahus kunne
«åpne for løsninger som bare omfatter
den fredede hovedstasjonsbygningen, det vil si å se bort
fra lokalstasjonsbygningen.»
Fredningsspørsmålet ble omtalt
i Innst. S. nr. 225 (1997-98), og komiteens medlemmer fra Kristelig
Folkeparti, Høyre, Senterpartiet, Arbeiderpartiet og Sosialistisk
Venstreparti uttalte at utgangspunktet for arkitektkonkurransen
bør være at fredningsvedtaket opprettholdes.
I lys av dette tar Kulturdepartementet til etterretning at
en arkitektkonkurranse har som premiss at fredningen av begge bygningene
blir opprettholdt. Behovet for tomteareal til operahuset vil med
dette øke noe, fordi Rådhusplassen ikke på samme
måte vil fungere som forplass for huset, jf. det oppjusterte
kostnadsanslaget for tomteerverv.
Hele Vestbaneområdet mellom Cort Adelersgate, Munkedamsveien,
Dronning Mauds gate og Rådhusplassen kan vurderes som operatomt,
med de begrensninger de fredede bygningene gir. I Vestbaneområdet er
plansituasjonen i hovedsak avklart. Med bygging av Vestbanekrysset
og stengningen av Rådhusplassen for bilkjøring
er områdets trafikale forhold også i stor grad tilrettelagt.
Imidlertid mangler fremdeles avklaring når det gjelder
Slottsparktunnelen og dens funksjon som veilenke mellom Festningstunnelen
og Henrik Ibsenringen. Inntil dette er tilrettelagt, må man
forvente at Munkedamsveien fortsatt vil være trafikkbelastet.
Staten er eier av Vestbanetomten. Operaetablering
er forenlig med andre grunneierinteresser i området.
Det foreligger ikke vedtatte planer som kan
indikere hvilken bruk Oslo kommune vil tillate for området.
Det er derfor vanskelig å anslå verdien av tomten.
I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus ble verdien av tomten
vurdert til 150 mill. kroner.
Ved beregning av verdi for Vestbanetomten regulert til
opera må en anslå hvilken verdi dette reguleringsformålet
har. Beliggenhet og omgivelsene rundt Vestbanetomten er også premisser
for verdifastsettelsen. Av Statsbyggs samlede bebyggbare areal på Vestbanetomten
på ca. 23 000 m2 forutsettes
operahuset å benytte ca. 15 000 m2.
Verdien av dette arealet er anslått til ca. 150-200 mill.
kroner.
I "Kommunedelplan for Oslos sentrale sjøside"
fra 1987 er Vestbanetomten avsatt til område for byutvikling.
Det er lagt spesiell vekt på at området bør
få utadvendt publikumsrettet virksomhet. Det må fremmes reguleringsplan
for området, som skal behandles av Oslo kommune som planmyndighet.
Det er i Statsbyggs fremdriftsplan avsatt tre år
til arkitektkonkurranse, behandling av reguleringsplan og byggesaksbehandling,
basert på normal fremdrift for den kommunale saksbehandling
og uten at det oppstår komplikasjoner i den politiske behandling
av reguleringsplanen.
Det forutsettes at det ikke blir stilt krav
om ny konsekvensutredning ved bygging av operahus på Vestbanetomten.
Miljøverndepartementet har vurdert dette spørsmålet.
Ifølge brev av 12. november 1998 til Statsbygg fra Miljøverndepartementet
kan det normalt ikke stilles krav om ny konsekvensutredning med
mindre det lanseres nye og selvstendige alternativ.
Riksantikvaren fredet hovedbygningen og lokalstasjonsbygningen
i 1995, med hjemmel i lov om kulturminner § 15, jf. § 22.
Fredningsvedtaket vil ha konsekvenser for plassering og tilpassing
av et operahus i forhold til de fredede bygningene.
Når det gjelder behandlingen av fredede
hus og anlegg vises det til bestemmelsene i lov om kulturminner §§ 15-18,
samt til fredningsbestemmelsene. Det er disse forhold som vil være
bestemmende for kulturminnemyndighetenes behandling av tiltak som
berører det fredede anlegget.
Vedrørende eventuelle muligheter for
sammenbygging av en operabygning til eksisterende bygningsanlegg,
vises det til de muligheter som angis i fredningsbestemmelsenes § II:
«Det er ikke tillatt å bygge på bygningene
med unntak av hovedbygningens fasade mot det tidligere sporområdet.
Bygningen kan eventuelt bygges på der toghallen tidligere
var bygget til, så fremt tilbygget tar hensyn til hovedbygningens
volum og arkitektur.»
Statsbygg har foretatt ytterligere analyse av
grunnforholdene på tomten, som bekrefter vurderingene som ble
gitt i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus. Grunnforholdene
på tomten er gode med relativt kort avstand til fjell.
Bygget blir delvis fundamentert direkte på fjell, delvis
på plaststøpte betongpillarer og delvis på betongpeler.
Under tomten går det en veitunnel (Festningstunnelen)
og en tunnel for vann og avløp i fjell. Den sistnevnte
tunnelen ligger i slik dybde at arkitektkonkurransen må gi
premisser for plassering av den dypeste kjelleren i operahuset.
Den eksisterende bygningsmassen er for det meste fundamentert
i løsmassene og det er registrert store deformasjoner over
tid. Prosjektet må ha en dekkende tilstandskontroll av
bygningsmassen. Ansvarsforholdet for eventuell refundamentering
må avklares, men forskyvninger i grunnen som ikke er foranlediget
av operabygget skal ikke belastes operahusprosjektet. Kostnadsanslaget
for nytt operahus omfatter ikke refundamentering av de gamle bygningene.
Statsbyggs vurdering av forurensningssituasjonen
er at det ikke har vært virksomhet på tomten som
skulle tilsi at tomten skulle være vesentlig forurenset.
Arbeidene med å håndtere forurensning på tomten
vil omfatte prøvetaking og analyse, oppgraving, bortkjøring
og deponering av forurenset masse.
Fra det fattes vedtak og til bygningen kan stå ferdig, anslår
Statsbygg en gjennomføringstid på 8 år
med ferdigstillelse sommeren 2007.
Fremdriften forutsetter normal fremdrift for
den kommunale saksbehandling, uten komplikasjoner i den politiske
behandlingen av reguleringsplanen.
Beregningen av rene byggekostnader er av Statsbygg anslått
til 1 395 mill. kroner.
Statsbygg har ikke funnet kostnadselementer
som endrer det bildet som ble beskrevet i St.prp. nr. 37 (1997-98)
Om nytt operahus.
Tabell 8.2: Kostnadsanslag
for et operahus på
Vestbanetomten pr. januar 1999 (i mill. kroner):
Byggekostnad
| 1 395 |
Tomteavhengige tilleggskostnader
| 15 |
Kunstnerisk
utsmykking | 15 |
Sum kostnader ekskl. tomt
| 1 425 |
Anslått
tomtekostnad/-verdi1 | 175 |
Sum kostnader2 | 1 600 |
1Tomteerverv/-verdi er basert på middelverdien
av det intervall Statsbygg opererer med i sin kostnadsvurdering
pr. januar 1999.
2Eventuelle kostnader for bygningsmessige tilbakeføringer
av Folketeaterbygningen vil komme som en tilleggskostnad for Vestbanetomten
og Bjørvika.
Ervervskostnaden er anslått for byggeklar
tomt. Dette medfører at kostnader for fjerning av forurensning
skal belastes selger, eventuelt forurenser. Opprydding av forurenset
grunn er derfor ikke med i prosjektkostnaden, men dekkes av kostnad
til erverv av tomt. Statsbygg har anslått kostnaden til
10 mill. kroner.
De tilleggsutredninger som Statsbygg har foretatt vedrørende
Vestbanetomten, stadfester den omtale som ble gitt i St.prp. nr.
37 (1997-98) Om nytt operahus. Det betyr at dette alternativet fremstår
som det klart beste med hensyn til kostnader, fremdrift og grad av
usikkerhet.
Utredningsarbeidet som er gjennomført
etter Stortingets behandling av St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
har lagt vekt på i størst mulig grad å avklare de
forhold som det har vært knyttet usikkerhet til. Det omfattende
planarbeidet for området som er utført i løpet
av det siste året har i vesentlig grad bidratt til å klargjøre
forutsetningene for bygging av et operahus i Bjørvika.
Kulturdepartementet har benyttet følgende utredninger om
Bjørvika i den videre behandling av operasaken:
– Det har
siden mai 1998 pågått et samarbeid mellom staten
ved Miljøverndepartementet og Samferdselsdepartementet
og Oslo kommune om byutvikling i Bjørvika. På oppdrag
av disse har Statsbygg og Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune
utarbeidet rapporten "Byutvikling i Bjørvika-Bispevika"
av november 1998. Rapporten viser potensialet for verdiskapning
i Bjørvika/Bispevika-området. Hensikten
med utredningen er å frembringe et konkret, omforent scenario
for byutvikling i Bjørvika/Bispevikaområdet.
– Statens vegvesen Oslo la i november
1998 frem "Konsekvensutredning for E 18 mellom Festningstunnelen
og Ekebergtunnelen".
Rapporten "Byutvikling i Bjørvika-Bispevika" beskriver
et byutviklingsscenario 2020 basert på omlegging av hovedveisystemet.
Usikkerhet om lokalisering av ny opera har medført at byutviklingsscenariet
er illustrert i to varianter, alternativ 1 med næringsutbygging
i Bjørvika, og alternativ 2 med definert tomt for nasjonalt
kulturbygg. Delområdene som er vist i utredningen har i
alt et samlet mulig utbyggingspotensial på ca. 350 000
m2 brutto. Det er lagt opp til at området
skal ha allsidige funksjoner som næring, boliger, forretninger,
bevertning og kultur. Det er i samme utredning beskrevet et sammenligningsalternativ
som baserer seg på at dagens veisystem beholdes. Den tomten
som i utredningen er avsatt til nasjonalt kulturbygg vil kunne bebygges
også i dette tilfelle.
Rapporten har vært viktig som grunnlagsdokument for
Kulturdepartementets videre utredning av Bjørvika som mulig
lokaliseringsalternativ. Det har i tillegg vært utført
grundigere analyser på områder av særlig
betydning for operasaken. Forhold av spesiell betydning for operatomten
er håndtert av Statsbygg som også har hatt omfattende
kontakt med etater innenfor stat og kommune for å kartlegge
så langt mulig alle elementer av betydning. Samtidig står
Bjørvika for spesielle utfordringer på grunn av
mulige avhengighetsforhold mellom bygging av operahuset og tilrettelegging
av annen infrastruktur. Dette er tiltak som ligger utenfor Kulturdepartementets
ansvarsområde, og det har derfor vært behov for
omfattende samarbeid med andre sektorer. På denne bakgrunn
nedsatte Regjeringen en interdepartemental kontaktgruppe til å utrede
eventuelle avhengighetsforhold mellom bygging av operahus og andre
utbyggingstiltak og hvordan slike avhengighetsforhold kan håndteres.
Nedenfor gis en oversikt over noen av de problemstillinger
som er blitt analysert i utredningen av Bjørvika som lokaliseringsalternativ:
– Avgrensing
av tomt for operahuset.
– Eiendomsforhold og erverv.
– Reguleringsmessige forhold,
blant annet hvilke krav Oslo kommune kan komme til å stille
i forbindelse med reguleringsplanen.
– Kulturminnefaglige forhold,
herunder muligheten for arkeologiske funn på operatomten.
– Ytterligere analyser av materiale
vedrørende grunnforholdene på operatomten.
– Forurensede masser i grunnen
på operatomten.
– Mulige avhengighetsforhold til
omleggingen av veisystemet.
– Mulige avhengighetsforhold til
flytting av havnevirksomheten.
– Kommunal infrastruktur som vei,
vann og avløp.
– Annen midlertidig infrastruktur,
herunder ny nedkjøringsrampe fra Bispelokket og gangbroforbindelse
over dagens E 18.
– Kostnadsmessige konsekvenser
av å lokalisere operahuset til Bjørvika.
– Fremdriftsmessige konsekvenser
av å lokalisere operahuset til Bjørvika.
En forutsetning for å lokalisere et
operahus til Bjørvika må være at det
på sikt skjer en byutvikling. Byutvikling i Bjørvika
krever i første rekke at dagens veisystem legges om.
Planene for nytt veianlegg fremgår
av Statens vegvesens "Konsekvensutredning for E 18 mellom Festningstunnelen
og Ekebergtunnelen" av november 1998. Konsekvensutredningen ble
lagt ut til offentlig ettersyn og høring med frist til
slutten av januar 1999. I høringsrunden er det gitt bred
tilslutning til det anbefalte forslag.
Statens vegvesen anbefaler en etappevis omlegging. I
etappe 1 legges E 18 i en ca. 900 meter lang neddykket tunnel under
Bjørvika og Bispevika. Det etableres kryss ved Sørenga
og ved Havnelageret med tilknytning til dagens E 18 ved Sørenga
og Tollboden. Etappe 1 fører i liten grad til frigjøring
av arealer til utbygging og gir alene liten mulighet for byutvikling.
Statens vegvesen har kostnadsberegnet etappe 1 til 1 800 mill. kroner
pr. 1998 med en usikkerhet fra -10 pst. til +25 pst. Kostnadene
er eksklusiv grunnerverv og erstatninger.
Etappe 2 innebærer etablering av Nyland
allé, forlengelse av gater fra Sørenga og Tollboden
til Nyland allé, nedføring av rv 4 Nylandsbrua
til plankryss med Nyland all‚ og ny atkomst til Oslo S.
Bispelokket rives, og dagens veiarealer kan omdisponeres. Byutvikling
er avhengig av gjennomføring av etappe 2. Statens vegvesen
har kostnadsberegnet etappe 2 til 200 mill. kroner pr. 1998 med
en usikkerhet på fra -10 pst. til +25 pst. Kostnadene
er eksklusiv grunnerverv og erstatninger.
Totalkostnaden for de to første etappene
blir etter dette 2 000 mill. kroner, med ramme mellom 1 800 mill.
og 2 500 mill. kroner, eksklusiv grunnerverv og erstatninger.
Som en mulig fremtidig etappe 3 er det vist
en trasé‚ i tunnel under, eller bru over Bispevika
og videreføring under sporområdene på Oslo
S frem til Hausmannsgate. Alternativet medfører mindre
overflatetrafikk ved Bispevika, men medfører ikke større
potensial for byutvikling utover etappe 2.
Presentasjonen av veiløsninger for
Bjørvika i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus var
hentet fra St.meld. nr. 37 (1996-97) Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2007.
Her var kostnaden for etappe 1 beregnet til 1 300 mill. kroner,
etappe 2 var beregnet til 400 mill. kroner og etappe 3 var beregnet
til 600 mill. kroner. Statens vegvesens anbefalte forslag i konsekvensutredningen
inneholder i store trekk det samme som lå til grunn for
St.meld. nr. 37 (1996-97) Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2007,
men med noen endringer. Imidlertid er det i den konsekvensutredningen
som nå foreligger ikke anslått kostnad eller fremdrift
for etappe 3.
Konsekvensutredningen antas å være
ferdigbehandlet i løpet av sommeren/høsten
1999. Anleggsstart for etappe 1 vil kunne skje i 2001/2002,
med trafikk på hovedløpet (E 18) i 2005/2006.
Etappe 2 kan følge direkte etter etappe 1 og vil kunne
ferdigstilles i 2007/2008. Det er ikke anslått
når etappe 3 kan ferdigstilles.
Når det gjelder finansieringen tar
Samferdselsdepartementet utgangspunkt i St.meld. nr. 37 (1996-97) Norsk
veg- og vegtrafikkplan 1998-2007 (s. 107).
Det foreligger ikke finansieringsplan for ny
E 18 i Bjørvika. Det anses ikke realistisk å finansiere
prosjektet bare ved hjelp av statlige midler og bompenger. Arbeidet
med finansieringsplanen forutsetter i tillegg kommunalt bidrag og
at en betydelig del av verdiøkningen på tomtene,
som følge av at det bygges en neddykket tunnel, inngår
i finansieringen.
I Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2007 er
det oppført totalt 700 mill. kroner til veiprosjektet.
Beløpet fordeler seg med 350 mill. kroner i statlige midler
og 350 mill. kroner i bompenger. Oslo kommune opplyser at den har
satt av 150 mill. kroner. I tillegg har kommunen signalisert vilje
til å vurdere eventuell omprioritering av midler fra Slottsparktunnelen.
I rapporten "Byutvikling i Bjørvika-Bispevika" (jf. 7.1)
er det gjort anslag på tomteverdiene ved byutvikling som
følge av ny E 18. I rapporten heter det at etablering av
en neddykket tunnel vil være den dramatisk positivt utslagsgivende
faktor for utviklingen av tomteverdiene i Bjørvika og sågar
er en forutsetning for en helhetlig utvikling av byggeområdene.
Tomteverdiene er anslått til 800-1 000 mill. kroner avhengig
av om kulturbygg plasseres i Bjørvika eller ikke. Det er
imidlertid uklart hvor stor del av dette som er verdistigning. Samferdselsdepartementet
og Statens vegvesen vil arbeide videre med finansieringsplanen,
blant annet som en del av det omtalte samarbeid med Miljøverndepartementet og
Oslo kommune.
En av forutsetningene for finansieringen av
den neddykkete tunnelen er altså at grunneierne i Bjørvika bidrar
til finansieringen av veisystemet i og med at tunnelen vil være
den utløsende faktor for økte tomteverdier. Grunneierne
i Bjørvika består av statlige og kommunale etater.
Det er imidlertid uoverensstemmelser om de faktiske eiendomsforhold.
Blant annet er det uenighet mellom Oslo kommunes sentrale organer
og Oslo havnestyre om hvilke arealer som er øremerket havneformål
og følgelig om verdien av tomtene tilhører havnekassen
eller bykassen.
Samferdselsdepartementet fremholder at den skisserte
fremdriften for veiprosjektet er usikker og gjelder under forutsetning
av:
– optimal
planprosess for konsekvensutredningen og reguleringsplanen,
– at det oppnås enighet
mellom statlige aktører og kommunen om finansiering og
grunnerverv,
– at det tillates utfylling i
Lohavn og at det utfylte området kan brukes som erstatningsareal
for tapte havnearealer, samt deponi for forurensede masser,
– at omfanget av arkeologiske
utgravinger ikke blir vesentlig større enn forutsatt.
I det anbefalte forslag til veisystem fra Statens
vegvesen Oslo går traseen for en neddykket tunnel fra krysset
Mosseveien/Ekebergtunnelen til Festningstunnelen. Dette
betyr at hovedtraseen går gjennom Oslos havneområde
i Bispevika og Bjørvika og krysser Bjørvikautstikkeren.
Det vil bli kryssløsninger både ved Havnelageret
og på Sørenga. Dette vil ha konsekvenser for havnevirksomheten
i området og det må derfor etableres erstatningsarealer.
For operatomten er dette ikke et problem.
En neddykket tunnel vil imidlertid kreve erstatningsarealer
for havnevirksomheten og det har vært drøftet ulike
løsninger.
Verken Lohavn eller Kongshavn er planmessig avklart.
Spørsmålet om eventuell utbygging i Kongshavn
må i tillegg avvente avklaring av lokaliseringen av Oslo
havn. Det er i den forbindelse nedsatt et utvalg, Oslofjordutvalget,
som skal kartlegge den totale havnesituasjonen i Oslofjordregionen
og legge frem forslag til fremtidig havnestruktur i regionen. Utvalget skal
avgi innstilling til Fiskeridepartementet innen mai 1999.
For Lohavns vedkommende opplyser Samferdselsdepartementet
at Statens vegvesen Oslo arbeider etter en fremdrift med byggestart
på veianlegget ved årsskiftet 2001/2002.
En slik fremdrift krever at utfylling av Lohavn må kunne
starte senest sommeren 2001.
Utfylling av Lohavn må betegnes som
kontroversielt. Fra Riksantikvaren har det fremkommet synspunkter som
går imot utfylling av Lohavn. Videre vil avklaring av arealbruk
og eventuell utfylling i Lohavn kunne ha konsekvenser i forhold
til byutviklingen i Bjørvika-Bispevika.
Byutviklingen i Bjørvika omfatter ulike
infrastrukturtiltak, som opparbeidelse av kommunale veier (30 mill.
kroner), parker og plasser (245 mill. kroner), vann og avløp
(20 mill. kroner). Til sammen utgjør disse tiltakene størrelsesorden
300 mill. kroner, som må finansieres over ulike offentlige
budsjetter og av utbyggerne i området. Tallene er hentet
fra Bjørvikautredningen, og kan bare anses som en illustrasjon
av den økonomiske størrelsesorden på et
forberedende stadium i planleggingen.
I tillegg kommer investeringer for teletjenester
(ca. 5 mill. kroner), energiforsyning (ca. 30 mill. kroner), eventuelle
skoler, barnehager og andre offentlige institusjoner for bydelen.
Det knytter seg fortsatt stor grad av usikkerhet
til byutviklingen i Bjørvika. Fremdriften for veiprosjektet er
usikker og påvirkes særlig av:
– den videre
planprosess for konsekvensutredningen og reguleringsplanen,
– samarbeid mellom statlige aktører
og kommunen om finansiering og grunnerverv,
– planene om utfylling i Lohavn,
som krever egen konsekvensutredning, herunder spørsmål
om det utfylte området kan brukes som erstatningsareal for
tapte havnearealer, samt til deponi for forurensede masser,
– omfanget av arkeologiske utgravinger,
som avhenger av hvilke funn som gjøres.
Byutviklingen vil videre avhenge av gjennomføringen
av offentlige tiltak, som investeringer i kommunale veier, vann
og avløp og park- og rekreasjonsarealer.
Investeringer i veianlegg og øvrige
byutviklingstiltak kan summeres til 2 300 mill. kroner, men med
en usikkerhet på fra 2 100 mill. kroner til 2 800 mill.
kroner. Anslag for den del av verdiøkningen på eiendommene som
kan inngå i finansieringen av disse investeringstiltakene
er usikre. Etter at antatt verdiøkning på eiendommene
og tidligere allokerte investeringsmidler er trukket fra, gjenstår
det forsatt et udekket finansieringsbehov. Dette bidrar vesentlig
til usikkerhet om fremdriften for byutviklingen på det
nåværende tidspunkt.
I forbindelse med forarbeidene til foreliggende
proposisjon har to ulike lokaliseringsalternativer for et operahus
i Bjørvika vært drøftet. Begge alternativene er
forskjellige fra de alternativene som ble drøftet i konsekvensutredning
for nytt operabygg datert november 1994.
De nye tomtealternativene som er blitt drøftet
i forbindelse med forarbeidene til denne proposisjonen, er det samme
alternativet som er vist i utredningen "Byutvikling i Bjørvika-Bispevika",
datert 13. november 1998, tomt 6a-6b, og et alternativ drøftet
i egen rapport fra arkitektfirmaet Snøhetta AS av desember
1998 på oppdrag fra Statsbygg.
Det var forutsatt samme arealforbruk i begge
alternativene. Selve operabygningen trenger ca. 10 000-12 000 m2 tomt. Det var i tillegg avsatt operarelaterte
forarealer på ca. 10 000 m2 i
begge alternativene.
Tomt 6a-6b i Bjørvika-Bispevikautredningen
(se figur 7.2) er på til sammen 21 700 m2 hvorav
ca. 9 800 m2 er utfylling i sjø. Tomten
ligger i sin helhet vest for eksisterende E 18 og Havneveien. Det
er ikke tatt stilling til hvilken plassering selve operabygningen
skal ha innenfor tomtene 6a og 6b, men Statsbygg har i kostnadsberegningene
tatt utgangspunkt i tomt 6a for å sikre best mulig eksponering
mot byen.
Fordelen ved dette tomtevalget er tilpasningen
til et helhetlig byutviklingsscenario, samtidig som tomten kan gjøres
tilgjengelig uavhengig av fremdriften i byutviklingen.
Ulempen ved tomt 6a-6b er en relativt høy
tomtekostnad ved bruk av tomt 6a (utfylling, ny kaifront, fjerning
av forurenset masse). Kun mindre deler av tomten er eksponert mot
Jernbanetorget og Oslo S, og tomtevalget innebærer kryssing
av to gater mellom tomten og Jernbanetorget, som ifølge
Statens vegvesen har en samlet trafikkbelastning i prognoseåret
2010 på ca. 39 000 biler pr. døgn. Gode forbindelser
for fotgjengere fra Oslo Sentralstasjon til Operaen vil derfor være
et viktig krav til detaljeringen av reguleringsplanen for dette
området. Det samme gjelder for atkomsten fra vest, i retning
av Oslo Børs og Tollboden, som også vil kreve
kryssing av sterkt trafikkerte bygater.
I samsvar med Statsbyggs anbefaling har Kulturdepartementet
lagt til grunn tomt 6a-6b for de videre utredninger og kostnadsberegninger
av et operahus i Bjørvika.
Eiendomsforholdene i Bjørvika er pr.
i dag uavklarte dels mellom ulike kommunale aktører, dels
mellom statlige og kommunale aktører. Som det fremgår
av rapporten "Byutvikling i Bjørvika-Bispevika" er det uenighet
mellom Oslo kommunes sentrale organer og Oslo havnestyre om hvilke
arealer som er øremerket havneformål. Dette gjelder
i alt vesentlig arealene mellom dagens E 18 og sjøen og
omfatter den tomten som er anbefalt som operatomt.
Kulturdepartementet kan ikke gå inn
i problemstillingen om dagens eiendomsforhold for tomten. Oslo havnevesen
er en kommunal bedrift og eiet av Oslo kommune. I drøftelser
om overdragelse av tomt har Kulturdepartementet derfor forholdt
seg til Oslo kommune som ansvarlig også for havneformål.
Samferdselsdepartementet mener at den verdiøkningen
som tilføres eiendommene i Bjørvika må bidra
til finansieringen av den neddykkete tunnelen. Dette vil også gjelde
tomt 6a-6b dersom den skal selges til operaformål. Særskilt
overdragelse av operatomten uavhengig av et eventuelt felles eierselskap
eller annen organisering av grunneierne i Bjørvika, er
ikke til hinder for at det kan avtales mellom Samferdselsdepartementet
og Oslo kommune at verdiøkningen for tomten inngår
i finansieringen av E 18. Ved et eventuelt kjøp av tomten,
vil oppgjøret for tomten måtte baseres på forutsetningen
om at byutvikling finner sted. Det må samtidig være
forutsatt at verdiøkningen skal bidra til finansieringen
av veisystemet.
Lokalisering av ny opera i Bjørvika
vil kreve ny reguleringsplan. En reguleringsprosess i Bjørvika
er vurdert på to alternative måter, enten som
del av en samlet reguleringsplan for området eller som
en selvstendig reguleringsplan som kun omfatter operatomten. Kulturdepartementet
har ønsket å få klarhet i hvorvidt kommunen
om nødvendig kan akseptere en separat reguleringsplan for
operatomten og at det gis tilgang til tomten uavhengig av fremdriften
for flytting av havnevirksomheten og omlegging av veisystemet.
Det fremgår i brev av 18. januar 1999
fra Oslo kommune ved byrådet at det vil være mulig å regulere
tomt 6a-6b i Bjørvika som en separat plan for opera dersom fremdriften
for en samlet plan blir forsinket.
Dersom forutsatt fremdrift for plansaksbehandlingen holdes,
vil et planvedtak kunne fattes ved utgangen av 2000. Dette vil gjelde
for begge planalternativer.
En utbygging av Bjørvika vil, enten
det dreier seg om en helhetlig utbygging av området eller
det dreier seg om en isolert utbygging av et operahus, berøre
kulturminnefaglige forhold av både nasjonal og lokal interesse.
Riksantikvaren har i notat av 17. desember 1998
(jf. vedlegg 9 i proposisjonen), vedlagt brev av 18. januar 1999
fra Miljøverndepartementet til Kulturdepartementet, gitt
innspill til operalokalisering i Bjørvika. I notatet er
det gitt en rekke vernefaglige anbefalinger, blant annet om opprettholdelse
av viktige siktlinjer mellom ulike områder av historisk
betydning, og anbefalinger knyttet til byform i Bjørvika/ Bispevika-området.
I notatet anbefaler Riksantikvaren også opprettholdelse
av fjordlandskapet og har synspunkter på ytterligere utfyllinger
i Bjørvika. De anbefalinger som Riksantikvaren gir i sitt
notat vil være viktige innspill til en videre reguleringsplanprosess.
Flere av de forhold som påpekes i Riksantikvarens notat
er ivaretatt i anbefalt tomt for lokalisering av opera i Bjørvika.
Riksantikvarens notat presiserer ikke forhold som er i direkte konflikt
med lokalisering av opera i Bjørvika, med unntak av motforestillinger
til utfylling i sjøen. Grad av utfylling i Bjørvika
vil måtte vurderes nærmere gjennom en arkitektkonkurranse
og gjennom utarbeidelse av reguleringsplan.
Statsbygg har henvendt seg til Byantikvaren
som rette myndighet etter kulturminnelovens § 9 for å avklare
spørsmål om arkeologiske undersøkelser
på operatomten.
I brev av 12. november 1998 og 21. desember
1998 fra Byantikvaren til Statsbygg, stilles krav om at det i forbindelse
med graving av byggegrop for operahuset gjennomføres arkeologisk
registrering av arbeidet. Dersom det påtreffes funn må byggearbeidene
stoppes slik at kulturminnene kan dokumenteres og sikres. Kostnaden
ved konservering dekkes av tiltakshaver.
Statsbygg anslår fremdrift for bygging
av et operahus i Bjørvika til ca. 9 år fra det
fattes vedtak og til bygningen står ferdig. Det betyr at
operahuset kan være ferdigstilt sommeren 2008. Fremdriftsmessig
usikkerhet innenfor prosjektet er i første rekke knyttet
til vanskelige grunnforhold og eventuelle verdifulle funn i byggegrunnen.
Fremdriften forutsetter normal fremdrift for
den kommunale saksbehandling, uten komplikasjoner i den politiske
behandlingen av reguleringsplanen.
Planene for byutviklingen er på et
tidlig stadium og er følgelig usikre, både med
hensyn til den fysiske utformingen, kostnader, finansiering og fremdrift.
På denne bakgrunn har Kulturdepartementet
vurdert muligheter for og konsekvensene av et nytt alternativ, som
innebærer å gjennomføre operahusprosjektet
som et selvstendig prosjekt, frakoplet den samlede utbyggingen av
området og således, om nødvendig, fremdriftsmessig
uavhengig av andre tiltak.
Med den usikkerhet som knytter seg til finansieringen
og fremdriften av byutviklingen, må det være en forutsetning
for eventuell lokalisering i Bjørvika at prosjektet kan
gjennomføres som et selvstendig byggeprosjekt, om nødvendig
frakoplet den øvrige byutviklingen og basert på en
særskilt reguleringsplan for operatomten.
Den aktuelle tomt 6a-6b, på Krankaia
og Palékaia, ligger utenfor eksisterende veianlegg. Tomten
har i dag høy belastning av støy og forurensning
fra trafikken med sin beliggenhet tett opp til eksisterende E 18
og med plassering rett ved trafikkmaskinen Bispelokket. Men tomten
har klare fordeler for fremdrift av et operahus, fordi den ikke
har vesentlig funksjon for dagens havneaktivitet og ikke kommer
i konflikt med eksisterende veisystem, og ikke minst fordi det er
klargjort av samferdselsmyndighetene at tomten kan utbygges uten å komme
i konflikt med den neddykkete tunnelen eller øvrig veisystem
som er under planlegging.
Teknisk sett kan altså et operahus
bygges uavhengig av arbeidet med nytt veisystem. Det vil imidlertid,
dersom annen infrastruktur ikke er på plass innen operahuset
står ferdig, være behov for enkelte midlertidige tiltak.
Det er også klarlagt, så langt
det er mulig, at Oslo kommune vil akseptere en særskilt
reguleringsplan for operatomten, dersom reguleringen for Bjørvikaområdet
blir forsinket i forhold til behandling i bystyret i 2000.
Ulempene ved dette alternativ er for det første
at Den Norske Opera i de første driftsår i nytt
hus risikerer å arbeide under ugunstige arbeidsforhold
på grunn av annen byggevirksomhet, spesielt veiutbygging.
For det andre vil prosjektet bli påført ekstra
kostnader grunnet midlertidige infrastrukturtiltak, av størrelsesorden
50 mill. kroner.
Frem til det tidspunkt da etappe 2 i utbyggingen
av nytt veisystem påbegynnes vil kjøreatkomsten
til operatomten skje fra eksisterende hovedveisystem via Havneveien
eller Bispelokket. Det er i kostnadsanslaget for nytt operahus tatt
med en eventuell omlegging av Bispelokkets rampe ned på Bjørvikautstikkeren, dersom
operahusets plassering og forholdene for øvrig gjør
det nødvendig i denne fasen. Under bygging av veisystemets
etappe 2 vil kjøreatkomsten bli en del av skiftende omlegginger
av lokalveinettet inntil etappe 2 er ferdigbygd.
I tillegg til eksisterende gangbro fra forlengelsen
av Tollbugaten til kaiområdet, vil fotgjengeratkomsten kreve
at det bygges en ny provisorisk gangbro fra Christian Frederiks
plass og frem til operahuset. Kostnader ved bygging av denne gangbroen
er også tatt med i kostnadsanslaget.
Eksisterende veianlegg representerer en betydelig miljøbelastning.
Tilsvarende situasjon eksisterer imidlertid for andre operahus,
som for eksempel Gøteborgoperaen, og må kunne
aksepteres for et begrenset tidsrom. Det knytter seg større
betenkelighet til anleggsvirksomheten i området, både
for fjerning av nåværende E 18, etablering av
ny infrastruktur med nye lokale veier, og utbyggingen av naboeiendommene.
Det som er særskilt for Bjørvika
i forhold til å ha anleggsvirksomhet som nabo andre steder
i byen, er at byggevirksomheten delvis vil befinne seg mellom operahuset
og den øvrige bystrukturen inklusiv transportknutepunktene.
Det vil si at alle besøkende må bevege seg gjennom
eller langs et anleggsområde for å komme frem
til operabygget. Det kan bli mindre attraktivt å oppsøke
operahuset, og dens utearealer vil bli redusert som følge
av anleggsvirksomhet rundt operahuset. En følge av dette
er at Operaen i en viktig innarbeidingsfase kan bli skadelidende
i form av redusert besøkstall.
Rene byggekostnader er av Statsbygg anslått
til 1 395 mill. kroner.
Statsbygg har videre anslått tomteavhengige
tilleggskostnader, inklusiv kostnader som følge av vanskelige grunnforhold,
til 265 mill. kroner. Dette er en økning i forhold til
anslaget i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus. I St.prp.
nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus ble kostnadsanslaget for et operahus
i Bjørvika vurdert som usikkert på grunn av vanskelige
grunnforhold. I løsningen Statsbygg nå foreslår
er det lagt til grunn en annen metode enn tidligere for å etablere
byggegrop og som gir noe kortere byggetid. Løsningen er
sikrere, men dyrere.
I tomteavhengige tilleggskostnader er det tatt
hensyn til arkeologiske undersøkelser innenfor det anslag
som Byantikvaren har varslet. Statsbygg understreker imidlertid
at kostnadene vil øke dersom det gjøres arkeologiske
funn som er større enn forutsatt.
Statsbygg har også tatt hensyn til
kostnader for lokalveinettet som skal belastes operaprosjektet.
Oslo kommune har anslått kostnaden for veinettet til mellom
6 mill. og 12 mill. kroner.
Under tilleggskostnader for infrastruktur har
Statsbygg tatt med mulige kostnader som vil følge av at
prosjektet gjennomføres som et selvstendig byggeprosjekt,
frakoplet fremdriften for byutviklingen for øvrig. Det
er herunder tatt med kostnader for riving av nedkjøringsrampe
fra E 18 og bygging av ny midlertidig nedkjøringsrampe
og gangbro over eksisterende E 18. Videre er det lagt inn midler
til midlertidig tilknytning til vann og avløp. Dersom annen
infrastruktur er på plass innen operahuset står
ferdig, vil deler av disse kostnadene bortfalle.
Tomt 6a-6b har et samlet areal på 21
700 m2 og forutsettes i sin helhet benyttet
til opera. Statsbygg anslår tomteverdien for tomt 6a-6b
til mellom 50 og 100 mill. kroner.
Tabell 7.2: Kostnadsanslag
for et operahus i Bjørvika pr. januar 1999 (i mill. kroner)
Byggekostnad
| 1 395 |
Tomteavhengige tilleggskostnader | 265 |
Midlertidig infrastruktur | 50 |
Kunstnerisk
utsmykking | 15 |
Sum kostnader ekskl tomt
| 1 725 |
Anslått
tomtekostnad/-verdi1 | 75 |
Sum kostnader2 | 1 800 |
1Tomteerverv/-verdi er basert på middelverdien
av det intervall Statsbygg opererer med i sin kostnadsvurdering
pr. januar 1999.
2Eventuelle kostnader for bygningsmessige tilbakeføringer
av Folketeaterbygningen vil komme som en tilleggskostnad for Vestbanetomten
og Bjørvika.
I et samfunnsøkonomisk perspektiv må man
også trekke inn den verdiøkningen operahusets
lokalisering i Bjørvika er antatt å ville gi for
bydelen, og som innebærer en betydelig verdiøkning
for eiendomsverdiene i området. Bjørvika-Bispevikautredningen
gir beregninger for eiendomsverdiene i Bjørvika med og
uten "et større kulturbygg". Disse beregningene viser en
anslått ekstra verdiøkning på 195 mill.
kroner for samtlige eiendommer (operatomten inkludert) som følge
av at operahuset lokaliseres til Bjørvika. Slike anslag
må nødvendigvis ha en høy grad av usikkerhet.
I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
uttalte Kulturdepartementet at lokalisering av operahuset til Bjørvika
må forutsette at veisystemet legges om slik at Den Norske
Opera får tilfredsstillende forhold fra de flytter inn.
Videre ble uttalt at finansieringen av veianlegget var svært
usikker. Kulturdepartementet konkluderte:
«Disse usikkerhetsmomentene som kan flytte byggingen
av et operahus i Bjørvika svært langt fram i tid, gjør
at Bjørvika ikke anbefales som lokalisering for et nytt
operahus."
Stortingets behandling av St.prp. nr. 37 (1997-98) Om
nytt operahus og komiteens merknad i Budsjettinnst. S. nr. 2 (1998-99)
viser at det er et bredt politisk flertall som ønsker et
nytt operahus, ikke minst på bakgrunn av de uakseptable
forhold som Den Norske Opera arbeider under i Folketeaterbygningen
i dag. Det har derfor vært viktig for Kulturdepartementet å finne løsninger
for hvordan man kan bygge et operahus i Bjørvika med tilfredsstillende
sikkerhet for fremdrift, selv om dette innebærer en risiko
for ugunstige omgivelser og atkomstforhold i de første
driftsårene.
Bjørvikaområdets størrelse,
spesielle grunnforhold, omfattende trafikksystemer som må legges
om og antall og omfang av offentlige og private interesser som berøres,
innebærer at byutviklingen i Bjørvika vil være
en meget krevende prosess, som det knytter seg stor grad av usikkerhet
til både fremdriftsmessig og med hensyn til kostnader og
finansiering. Utbyggingstakten vil i sterk grad avhenge av etterspørselen
i eiendomsmarkedet. Kulturdepartementet finner det ikke forsvarlig å anbefale
Bjørvika som lokaliseringsalternativ, dersom bygging av
operahus gjøres avhengig av fremdriften for den øvrige
byutvikling.
Når det gjelder usikkerheten knyttet
til selve operahusprosjektet er det i perioden etter Stortingets behandling
av St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus gjennomført
et utredningsarbeid som har redusert usikkerheten for kostnader
og fremdrift. Et viktig forhold er at det nå er avgrenset
en tomt hvor operahuset kan bygges uten å komme i konflikt
med dagens veisystem eller nytt planlagt veisystem. Tomten har heller ikke
vesentlig funksjon for dagens havnevirksomhet.
Oslo kommune ved byrådet har gitt uttrykk
for at det, dersom det er nødvendig, vil anbefale en separat
regulering av operatomten og gi tilgang til denne uavhengig av uenigheten
mellom Oslo kommunes sentrale organer og Oslo havnestyre om hvorvidt
arealene er øremerket havneformål.
Som en følge av denne avklaringen har
Kulturdepartementet klarlagt mulighetene for og konsekvensene av å realisere
et operahus i Bjørvika som et selvstendig prosjekt, som
om nødvendig kan frakoples fremdriften av byutviklingen.
Dette alternativ vil kreve at det om nødvendig
investeres inntil 50 mill. kroner i visse midlertidige infrastrukturtiltak,
for å sikre atkomsten for fotgjengere, kjøreatkomst
og tilførsler til operatomten. Ulempen er imidlertid at
Den Norske Opera i sine første driftsår risikerer å arbeide
under ugunstige arbeidsforhold på grunn av annen byggevirksomhet.
Den Norske Opera har selv gitt uttrykk for at lokalisering av et
operahus i Bjørvika er å foretrekke fremfor ombygging
eller nybygg i Folketeaterkvartalet, også for det tilfelle
at operahuset for noen år vil måtte drives uten
et tilfredsstillende ytre miljø.
Med avklaring av tomt har det også vært
mulig å fremskaffe bedre kunnskap om grunnforhold og hvilke kostnads-
og fremdriftsmessige konsekvenser dette vil ha. Det er pekt på at
gjennomføringen av byggeprosjektet er komplisert blant
annet på grunn av vanskelige grunnforhold og fordi arbeidene
må skje både på land og i sjøen.
Med det utredningsarbeidet som nå er foretatt, mener imidlertid
Statsbygg at disse problemene kan håndteres, men kostnadene
vil bli noe høyere enn på en ordinær
tomt samtidig som byggeprosessen vil bli noe lengre. Et operahus
i Bjørvika kan, ifølge Statsbygg, stå ferdig
sommeren 2008 med en anslått kostnad på 1 800
mill. kroner pr. januar 1999.
På denne bakgrunn mener Kulturdepartementet
at lokalisering i Bjørvika er gjennomførbart,
men at det knytter seg betydelig usikkerhet til den samlede utbygging.
Dette innebærer at dersom operahuset lokaliseres til Bjørvika
må dette være under forutsetning av at prosjektet
kan gjennomføres som et selvstendig prosjekt, som frakoples øvrig
byutvikling dersom denne skulle bli forsinket.
Lokalisering av et operahus til Folketeaterkvartalet innebærer
at det bygges med utgangspunkt i nåværende lokaler,
innenfor eksisterende kvartal.
Hovedalternativet i Folketeaterkvartalet
Hovedalternativet i Folketeaterkvartalet er
basert på det alternativ som ble fremlagt i St.prp. nr.
37 (1997-98) Om nytt operahus. Programarealet er redusert med 1
000 m2, tilsvarende reduksjonen for nybyggalternativene
i Bjørvika og på Vestbanetomten. Statsbygg anslår
brutto/nettofaktoren til 1,66 som vil gi et bruttoareal
påca. 35 000 m2, hvorav 4 000
m2 verksteder er plassert utenfor Folketeaterkvartalet.
Full innpassing av romprogrammet
I tillegg til hovedalternativet er også vurdert
et alternativ med hele romprogrammet, inkludert verkstedsfunksjonene,
innpasset i Folketeaterkvartalet. Det er tatt utgangspunkt i foran
nevnte forslag fra Folketeaterbygningen AS fra mai 1996. Forslaget
er justert slik at det skal være mest mulig sammenlignbart
med nybyggalternativene i Bjørvika og på Vestbanen.
Publikumsarealene er lagt mot Youngs gate sammen med andre deler
av romprogrammet.
Det er tatt utgangspunkt i samme romprogram
som for nybyggalternativene, men med fradrag av 500 m2 for
mindre sal, orkestergrav og hovedscene. Nettoarealet blir således
21 400 m2. På grunn av at en
del av eksisterende bygg beholdes, og at det ligger bindinger i
kvartalet, vurderer Statsbygg brutto/nettofaktoren å bli
1,70, som er noe høyere enn for et nybygg. Dette gir et
bruttoareal på 36 400 m2, som
fordeler seg på 10 400 m2 ombygging
av eksisterende lokaler og 26 000 m2 nybygg.
Kulturdepartementet legger til grunn at staten
bør bli eier av de bygninger og eiendommer som inngår
i Den Norske Operas plassbehov ved eventuell investering i Folketeaterkvartalet.
Kvartalet består foruten Folketeaterbygningen av en rekke
eldre bygårder med ulike eiere. For å bygge ut
i Folketeaterkvartalet vil det være nødvendig å erverve
flere av disse bygårdene.
I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
ble det forutsatt at staten ikke skal betale vederlag for overtakelse
av de lokaler som Den Norske Opera disponerer i bygningen i dag.
Oslo kommune, som den dominerende eier av aksjekapitalen,
har imidlertid nå ved byrådet klargjort at man
ikke er innforstått med dette premiss.
Kulturdepartementet har i brev av 15. februar
1999 til Folketeaterbygningen AS bedt om selskapets standpunkt til
spørsmålet om vederlagsfri overdragelse av de
lokaler Den Norske Opera nå disponerer fra Folketeaterbygningen
AS til staten.
I brev av 10. mars 1999 svarer Folketeaterbygningen AS
bl.a. at
«det har nok formodningen mot seg at det ligger til rette
for noen vederlagsfri overdragelse til staten.»
Etter dette er det klargjort at den forutsetning
som lå i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus ikke
holder. Det legges nå til grunn at det skal betales vederlag for
de 16 200 m2 som Den Norske Opera disponerer
i Folketeaterbygningen i dag. Det er imidlertid ikke foretatt noen
beregning av hva ervervskostnaden vil kunne utgjøre.
Det er ikke tatt kontakt med øvrige
eiere. Ervervskostnadene er kun anslått med sikte på å gi
et realistisk sammenligningsgrunnlag mellom de ulike lokaliseringsalternativene.
Kulturdepartementet har innhentet en juridisk
vurdering som drøfter hvorvidt staten kan ekspropriere
eiendommene i Folketeaterkvartalet. Vurderingen konkluderer med
at oreigningsloven av 23. oktober 1959 § 2 nr. 34 gir hjemmel
for ekspropriasjon.
De byplanmessige forhold i Folketeaterkvartalet
er i hovedsak klare. Det er forutsatt opparbeiding av forplass,
noe opprusting av operapassasjen og fortau rundt hele kvartalet.
Plan- og bygningsetaten har i møte
4. desember 1998 konkludert med at de problemer som finnes av byplanmessig
karakter kan løses, også når det gjelder
innpassing av operahuset i Folketeaterkvartalet.
Som redegjørelse for kulturminnefaglige
premisser legges til grunn brev fra Riksantikvaren datert 18. februar
1997 og brev fra Byantikvaren datert 21. januar 1999.
Under forutsetning av at Folketeaterpassasjen
opprettholdes, at det ikke lages ny hovedinngang og at enkeltbygg
mot Youngs gate og Storgaten bevares, vil Riksantikvaren etter en
helhetsvurdering ikke motsette seg bygging og ombygging etter hovedalternativets hovedlinje.
Byggekostnadene for Folketeaterkvartalets hovedalternativ
er økt mer enn hva prisstigningen skulle tilsi. En ny gjennomgåelse
av kostnadsanslaget fra 1996 viser at hovedalternativet var vurdert
for lavt. Det er også lagt inn kostnader til refundamentering
av eksisterende bygninger.
Hovedalternativet forutsetter på samme
måte som i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus erverv
og riving av Youngstorget 3, Pløens gate 1, Storgaten 17 og
19 og erverv av den del av Storgaten 25 som er tenkt benyttet til
opera.
Alternativet med hele romprogrammet innpasset
forutsetter i tillegg erverv og riving av Youngstorget 1 og Youngs
gate 4 og 6 og hele Storgaten 25.
Det vil sannsynligvis ikke bli aktuelt å benytte
alle disse arealene til opera. Deler av forretningsdriften vil måtte
gjenopprettes etter at byggeprosessen er ferdig, og disse ervervskostnadene
vil derfor ikke bli belastet operaprosjektet til slutt. Statsbygg
anslår dette til å utgjøre mellom 2 500
og 3 500 m2.
I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
var det forutsatt at kostnadene ved lokalisering i Folketeaterkvartalet
ikke skal overskride kostnaden for et nybygg.
Kostnadsanslaget viser at det er svært
liten sannsynlighet for at denne forutsetningen holder. For alternativet
med hele romprogrammet innpasset er det enda mindre sannsynlig at
forutsetningen holder. Dette alternativet fremstår som
det mest kostnadskrevende av samtlige alternativer som har vært
vurdert.
Usikkerheten i kostnadstallene for alternativet
Folketeaterkvartalet er av Statsbygg anslått å være
større enn for de øvrige alternativene på grunn
av den store andelen av rivnings- og ombyggingsarbeider samt refundamentering
under eksisterende bygninger. Anslagene for eiendomserverv og for
kostnader til utflytting i byggeperioden er mer usikre enn kostnadsanslagene
for øvrig.
Tabellen viser kostnadsanslag
for et operahus i Folketeaterkvartalet pr. januar 1999 (i mill.
kroner)
| Hovedalternativet | Romprogram
innpasset |
Byggekostnad | 1 280 | 1 380 |
Tomteavhengige tilleggskostnader
| 45 | 55 |
Kunstnerisk
utsmykking | 15 | 15 |
Sum kostnader ekskl. tomt
| 1 340 | 1 450 |
Anslått
tomtekostnad/-verdi1 | 200 | 300 |
Sum kostnader | 1 540 | 1 750 |
Kostnader
for utflytting i byggeperioden2 | 190 | 245 |
Sum kostnader | 1 730 | 1 995 |
1Kostnadsanslagene er basert på middelverdien
av det intervall som Statsbygg opererer med i sin kostnadsvurdering
pr. januar 1999. Erverv av dagens operalokaler er ikke inkludert,
selv om det nå er klarlagt at eierne av Folketeaterbygningen
vil kreve vederlag. Dette vil komme i tillegg. Deler av eiendommene
vil senere trolig kunne tilbakeføres til forretningsdrift,
og disse ervervskostnadene vil derfor ikke bli belastet operaprosjektet
til slutt.
2Kilde: Den Norsk Opera og ECON.
Dersom det nye operahuset lokaliseres til Folketeaterkvartalet,
er det ikke mulig å drive operavirksomhet i byggeperioden.
I denne perioden må Den Norske Opera
basere seg på alternativ drift. Den Norske Opera hadde
som grunnlag for St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus skissert
følgende tre mulige driftsalternativer med tilhørende
kostnadsanslag:
1. Tilnærmet
full permittering av de ansatte. Den Norske Opera vil kun ha en
liten administrasjonsstab i ombyggingsperioden.
2. Delvis permittering av de ansatte. Det
kunstneriske personalet permitteres, mens produksjonen ved verkstedene
opprettholdes.
3. Ingen permittering av de ansatte kombinert
med omfattende turnévirksomhet (120 turnédøgn
i året).
ECON vurderte ovennevnte driftsalternativer
og skisserte i tillegg følgende alternativ:
På bakgrunn av de svært negative
konsekvensene alternativene 1 og 2 vil ha for Den Norske Opera ble disse
ikke drøftet nærmere i proposisjonen.
For alternativ 3 anslo ECON tilskuddsbehovet
til ca. 212 mill. kroner pr. år, det vil si ca. 52 mill.
kroner mer enn tilskuddet til Den Norske Opera inklusiv Riksoperavirksomheten
for 1997 (ca. 160 mill. kroner). Tilskuddsbehovet for alternativ
4 ble beregnet av ECON til ca. 208 mill. kroner pr. år,
det vil si ca. 48 mill. kroner mer enn tilskuddet til Den Norske
Opera inklusiv Riksoperavirksomheten for 1997.
I kostnadsanslaget pr. januar 1999 har Kulturdepartementet
foretatt en prisjustering av kostnadene for alternativ drift i ombyggingsperioden. Økte årlige
kostnader er anslått til 55 mill. kroner. I tillegg har
Statsbygg i forbindelse med nye utredninger av Folketeaterkvartalet
vurdert utflyttingsperioden på nytt. For hovedalternativet
er det anslått et driftsavbrudd på minimum 3H år.
For alternativet med hele romprogrammet innpasset er driftsavbruddet
anslått til inntil 4H år. Kostnadene
for de to alternativene blir henholdsvis ca. 190 mill. kroner og
ca. 245 mill. kroner.
Kulturdepartementet vil fremholde at driftsavbruddet
vil ha svært uheldige konsekvenser for den kunstneriske
virksomheten ved Den Norske Opera uansett hvilken av de ovenfor
skisserte løsninger man eventuelt velger.
De nye kostnadsanslagene fra Statsbygg viser
at en ombygging av Folketeaterkvartalet i overensstemmelse med hovedalternativet
ikke kommer godt ut i forhold til et nybygg. Kostnaden for hovedalternativet er
anslått til 1 730 mill. kroner. I St.prp. nr. 37 (1997-98)
Om nytt operahus var det en forutsetning for lokalisering i Folketeaterkvartalet
at kostnaden ikke skal overskride kostnaden for et nytt bygg.
Kostnadsanslaget viser at det er svært
lite sannsynlig at denne forutsetningen holder. Dette forsterkes
ytterligere når man tar i betraktning ervervskostnader
for Den Norske Operas nåværende lokaler. Alternativet med
hele romprogrammet innpasset er anslått å koste ytterligere
265 mill. kroner.
I tillegg til høye investeringskostnader
kommer funksjonelle og strukturelle svakheter i forhold til et nybygg.
En ombygging vil medføre høyere driftskostnader
og lavere driftsinntekter enn et nybygg. Med 1 000 plasser i salen,
slik Statsbygg har lagt til grunn, vil billettinntektene bli lavere
enn i et nybygg med 1 400 plasser.
Forutsatt vedtak våren 1999 kan et
operahus i Folketeaterkvartalet stå ferdig ved årsskiftet
2006/2007. For alternativet med hele romprogrammet innpasset
vil byggetiden øke med et halvt år. Usikkerheten
er knyttet til eiendomserverv og den generelle usikkerhet som knytter
seg til ombyggingsprosjekter.
Den Norske Opera vil få et driftsavbrudd
som både har vesentlige kostnader og svært uheldige
konsekvenser for den kunstneriske virksomheten.
En ombygging av Folketeaterkvartalet vil symbolsk ikke
kunne manifesteres som et nytt operahus - et århundrets
kulturbygg - tilsvarende et operahus på Vestbanetomten
eller i Bjørvika.
Kulturdepartementet kan ikke anbefale dette
alternativet.
Byområdet omkring Folketeaterkvartalet
er under endring og oppgradering med omfattende nybygging i nabokvartalene.
Beslutningen om å legge Sentrum politistasjon til nabokvartalet,
som bygges nytt, gir et viktig bidrag fra statens side til oppgradering
av området.
I St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt operahus
ble spørsmålet om alternativ bruk av Den Norske
Operas lokaler ved utflytting omtalt.
Spørsmålet om etterbruken
har vært oppe i de drøftelser som departementet
har ført med byrådet ved årsskiftet 1998/99
om problemstillinger vedrørende lokaliseringsalternativene
for nytt operahus. I brev av 17. desember 1998 skriver byrådet
bl.a. at:
«Folketeaterbygningen anses som et aktuelt alternativ for
lokalisering av nye hovedbibliotekslokaler i Oslo.»
Kulturdepartementet tar sikte på å drøfte
etterbruksspørsmål videre med de berørte
parter. Kulturdepartementet vil orientere Stortinget om resultatet
av disse drøftelsene.
På bakgrunn av et møte mellom
Kulturdepartementet og Folketeaterbygningen AS 12. februar 1999,
der spørsmålet ble reist, skrev Kulturdepartementet
i et brev til Folketeaterbygningen AS 15. februar 1999:
«Når det gjelder spørsmålet
om tilbakeføringsplikt ved eventuell utflytting av Den
Norske Opera fra Folketeaterkvartalet, jf. brevet fra Folketeaterbygningen av
3. februar 1999, bekrefter Kulturdepartementet med dette det som
ble sagt i møtet: Departementet vil innestå økonomisk
for at Den Norske Operas eventuelle tilbakeføringsplikt
m v som måtte følge av husleieloven og gjeldende
leieavtale, blir fulgt opp av Operaen ved eventuell utflytting av
Den Norske Opera fra Folketeaterbygningen. Tilbakeføring
vil måtte ta utgangspunkt i situasjonen ved utflytting.
Departementet vil forøvrig bemerke at de arbeidene som
er tatt inn i firmaet Bonde & cos rapport, og som i beløp
summerer seg til 93.3 mill. kroner, avvises som grunnlag for den
tilbakeføringsplikt som måtte følge av
lov og husleiekontrakt.»
Som nevnt i St.prp. nr. 37 (1997-98) Om nytt
operahus, sitert ovenfor, vil eventuelle kostnader for tilbakeføringer
være en tilleggskostnad for nybyggalternativene.