Det vises til åpen høring vedr. Entra Eiendom AS avholdt i Kontroll- og konstitusjonskomiteen onsdag 17. januar 2007.
Under utspørring av undertegnede stilte representanten Per-Kristian Foss (H) spørsmål ved bakgrunnen for at Entra Eiendom AS hadde kjøpt Youngsgt 7-9 og Torggt 13 (ref nedenstående utdrag fra foreløpig referat fra høringen);
"Per-Kristian Foss (H): ...
Det er da man undrer seg over hvorfor man erverver mye rart. Jeg har sett i avisene, og det var absolutt i din styretid, at man har ervervet to falleferdige bygninger i Youngsgaten - det er den lille gatestumpen som går ved siden av Folketeaterbygningen - som er vernet, og derfor sannsynligvis heller ikke er noe stort riveobjekt. Men disse to bygningene, som står på Riksantikvarens klageliste over falleferdige bygninger, eier også Entra. Hva slags departementsformål har man sett for seg der?
Grace Reksten Skaugen: Når det gjelder akkurat de to bygningene, kan jeg ikke svare direkte på det. Det jeg kan svare direkte på når det gjelder de to bygningene, er at jeg har merket meg at det har vært spørsmål om sikkerheten ved slike bygninger, og jeg har i den anledning spurt administrasjonen om hva som blir gjort i forhold til det når det gjelder de to bygningene. Men akkurat hva som ...
Per-Kristian Foss (H): Jeg skjønner at du ikke kan ta det på sparket, men kan dere skriftlig svare og gi begrunnelsen for disse kjøpene?
Grace Reksten Skaugen: Det kan vi helt sikkert. Selvfølgelig.
Per-Kristian Foss (H): Fint. Takk for meg."
På denne bakgrunn ønsker undertegnede med dette å komme tilbake til komiteen med nærmere redegjørelse for angjeldende eiendomskjøp.
Jeg ønsker samtidig å benytte anledningen til å gi komiteen ytterligere avklaringer rundt enkelte andre punkter som ble berørt i høringen, og som jeg mener det er nødvendig å gi en nærmere redegjørelse for.
Youngs gate 7-9 og Torggata 13 utgjorde opprinnelig en
del av det såkalte Tukthuskvartalet. Eiendommene ble kjøpt
av Entra våren 2002 som mulig lokalisering for nytt bygg
for Politiets Sikkerhetstjeneste (PST). Dette på bakgrunn
av at PST da hadde sendt ut tilbudskonkurranse i det private
markedet i forbindelse med etablering av nytt hovedkontor. Ovennevnte
adresser ble av oss ansett som en fornuftig lokalisering av PST, ettersom
Politidirektoratet og Sentrum Politistasjon allerede da var leietaker
hos Entra i nabobygget Hammersborggt 12 (tidligere Henrik Ibsensgt
10). Videre vurderte selskapet den fremtidige strategiske verdien av å ha
mulige tilgjengelige lokaler vegg i vegg med en allerede etablert
kundeforbindelse.
Eiendommene var allerede da i dårlig
forfatning. Delvis hadde dette sin årsak i
– manglende
vedlikehold samt konstruktive endringer fra tidligere eiere som
følge av deres bruk
– omfattende skader og medfølgende
riving av sidefløyene som følge av utbyggingen
av Politidirektoratet/Sentrum Politistasjon i samme kvartal.
Sistnevnte utbygging ble foretatt av Vår
Bank og Forsikring. Prosjektet ble ved utbygging kjøpt
av Statsbygg Invest AS, og ble senere en del av den opprinnelig overførte
porteføljen til Entra Eiendom, som i dag er eier av bygningsmassen.
Ny utnyttelse av eiendommene ble foreslått
gjennom forslag til reguleringsplan innsendt til Oslo Kommune i
januar 2003.
Forslaget bygger på erstatning av eksisterende bebyggelse
med nytt kontorbygg i opp til 8 etasjer. Ved behandling av reguleringsforslaget
ble det klart at byantikvaren ønsket eksisterende bebyggelse
bevart. Plan- og bygningsetaten (PBE) har derfor utarbeidet reguleringsalternativ
som innebærer bevaring av eksisterende bebyggelse og mulighet
for bygging av et 6 etasjers volum i gardsrommet mellom eksisterende bebyggelse
og nybygget for Politidirektoratet. Dette medførte at prosjekt
for PST ikke kunne gjennomføres og vil hvis det blir vedtatt
hindre Entras opprinnelige intensjoner med kjøpet. Entra
mener at PBE"s forslag ikke gir noe realistisk gjennomførbart
alternativ.
Reguleringssaken ligger i byrådsavdelingen
for avsluttende politisk behandling.
Med bakgrunn i de argumenter som er framført
for betydningen av vern, har Entra engasjert seg i en vurdering
av situasjon og framtid for hele Youngstorget med nære
omgivelser. I samarbeid med Gårdeiergruppen for Youngstorget-kvartalene
og de øvrige store eiendomsbesitterne som OBOS forretningsbygg
og Thon er det utarbeidet en analyse av området med forslag
til tiltak kalt "Initiativ Youngstorget". Initiativet danner underliggende
begrunnelse for reguleringsforslaget. Dette er drøftet
med byutviklingskomiteen og på dennes anbefaling fremmet
for byrådsavdelingen til politisk behandling.
Avslutningsvis vil jeg få bemerke at
jeg ikke var styreleder når selskapet ervervet eiendommen
i april 2002. Jeg tiltrådte 1. september 2004.
Som nevnt innledningsvis, ønsker jeg
også å komme nærmere inn på noen øvrige
forhold som ble berørt i høringen.
Ved utspørring av tidligere statsråd
Børge Brende kom komiteens representanter Carl I Hagen
(FrP) og Per-Kristian Foss (H) med uttalelser om at Entra Eiendom
var et selskap som ble etablert uten gjeld og som en "gave fra staten"
(ref nedenstående utdrag fra foreløpig referat
fra høringen);
"Carl I. Hagen (FrP): Når
Entra Eiendom fikk en voksende andel private utleiere og mer og
mer virket som en vanlig aktør i eiendomsmarkedet, ble
det da en debatt i regjeringen om enten å delprivatisere
selskapet, få det børsnotert? Og sa man som så:
Det er jo ikke akkurat noen grunn til at staten skal være
eneeier i et selskap som såkalt på lik linje skal
konkurrere med andre? Det gjorde det jo ikke, i og med at man hadde en
finansiell soliditet ved bare å få inn i sin balanse
en hel haug med eiendommer som ikke hadde fem øre i lån,
mens alle andre eiendomsselskaper har en betydelig grad av lånefinansiering.
Var det et tema i regjeringen om å ta den naturlige konsekvens
av at det ble noe annet enn forutsetningene var da det ble opprettet?"
"Per-Kristian Foss (H): Jeg
hørte også henvisning til det tidligere i dag.
Jeg lurer på hva
styret sa om det spørsmålet som representanten
Hagen reiste, nemlig: Et selskap som blir oppkapitalisert ved en
gave fra staten, kan vi si at det konkurrerer på like vilkår
med andre selskaper som har ervervet gjennom til dels ganske betydelige
låneopptak?""
Ovennevnte beskrivelse medfører ikke
riktighet. Selskapets åpningsbalanse ble fastsatt på bakgrunn
av en svært omfattende prosess, og på bakgrunn
av bl.a. følgende forhold;
– en omfattende
juridisk, økonomisk og teknisk due diligence-prosess av
alle eiendommer/kontrakter som skulle overføres
– samlet verdivurdering (porteføljevurdering)
av de eiendommene som skulle skilles ut fra Statsbygg foretatt av
ekstern ekspertise
– sammenligning av rammevilkår
mot tilsvarende eiendomsselskaper i Norge (basert på rapporter/undersøkelser
fra uavhengige analyseselskaper)
Premissene for og prosessen rundt fastsettelse
av åpningsbalansen beskrives nærmere i etableringsdokumentene,
herunder bl.a. St.prp 84 (1998-99) og St.prp l Tillegg nr 10 (1999-2000).
Åpningsbalansen ble også bekreftet
av dengang AADs revisor i forbindelse rned etableringen som riktig
verdi. ESA gjennomførte også undersøkelser
for å se om det ble gitt ulovlig statsstøtte i
forbindelse med selskapsetableringen, og undersøkelsen
ble avsluttet uten at dette ble påvist. Sitatet fra NHDs årsrapport
i 2002 viser dette, se nedenfor;
"EFTAs undersøkelsesorgan
ESA har reist spørsmål om ulovlig statsstøtte
til selskapet. Dette forholdet er nå avklart ikke har vært
tilfelle. ESA har avsluttet sine undersøkelser."
Endelig åpningsbalanse ble fastsatt
til 3,55 mrd kroner inkludert omløpsmidler. Av dette utgjorde
1,42 mrd kroner egenkapital og 2,13 mrd kroner gjeld til staten. Statslånet
ble gitt med forutsetning om full innfrielse (gjennom konvertering
til gjeld i det private markedet) innen 3 år. Dette kravet
ble innfridd i god tid før fristen.
Selskapets egenkapitalandel på stiftelsestidspunktet ble
fastsatt til 40% (dvs. en gjeldsandel på 60%).
Dette nivået var i tråd med nivå for
tilsvarende selskaper, jfr eksterne rapporter fra Sundal Collier & Co
og Orkla Finans.
Pr i dag utgjør konsernets gjeldsandel
om lag 85% av bokført totalbalanse. Sett i forhold
til markedsverdi utgjør gjeldsandelen i overkant av 50%,
noe som ikke vurderes å være vesentlig annerledes
enn for tilsvarende private selskaper.
Selskapets engasjement i utviklingen på Sørenga,
og spesielt et forslag om fotballstadion, ble også tatt
opp ved flere anledninger i høringen. Som jeg ga uttrykk for
i mitt svar i høringen, var dette relatert til selskapets forpliktelser
i anledning byutvikling. Jeg ønsker i denne anledning å gjøre
oppmerksom på at Entra Eiendoms utspill om mulig aktivitetsarena
på Sørenga var et debattinnlegg i byutviklingsdebatten,
og det var overhode ikke tatt noe styrebeslutning om eierskap eller
vurdert eierskap til de foreslåtte anlegg.
Som kjent for komiteen er selskapets oppfyllelse
av eiers avkastningskrav ett av flere kriterier i den etablerte
resultatlønnsordningen. I dette elementet benytter selskapet
EVA-modellen (Economic Value Added), en modell for måling
av verdiutvikling i forhold til avkastningskrav som også benyttes
av en rekke andre nasjonale og internasjonale selskaper. I tillegg
til en rekke andre påvirkningsfaktorer, vil også den
generelle markedsutviklingen bidra til å påvirke
verdiutviklingen, både positivt og negativt. Dette er et
forhold vi selvsagt også er klar over, noe som bl.a. fremgår
av selskapets årsrapporter.
I høringen ble det gitt inntrykk av
at åpningsbalansen har gitt grunnlag for vurdering av bonus.
Eksempelvis ble det ved utspørring av tidligere statsråd
Børge Brende sagt følgende (ref nedenstående
utdrag fra foreløpig referat fra høringen);
"Ola T. Lånke
(KrF): Riksrevisjonen har også stilt spørsmål
ved åpningsbalansen til selskapet. Har du noen kommentar
til det? Jeg tar et spørsmål til med det samme.
Det har også vært en del kommentarer rundt dette
med verdiøkningen i selskapet, om den var reell eller ikke.
Hva er ditt svar på det? Var det et spørsmål i
din tid?
Børge Brende: Når
det gjaldt åpningsbalansen, lå jo det fem-seks år
før jeg ble ansvarlig for dette, så det er en
diskusjon jeg ikke ...
Ola T. Lånke (KrF): Det har jo hatt betydning
for vurderingen av bonusene til bl.a. administrerende direktør.
Og det har vel skjedd i din tid. Kjente du til det?"
I denne sammenheng ønsker jeg å presisere
at nivået på selskapets åpningsbalanse ikke har
hatt relevans for den resultatlønn som er blitt opparbeidet
og utbetalt til de ansatte. Dette på bakgrunn av at resultatlønnsordningen
først ble etablert med virkning for regnskapsåret
2003 (med utbetaling i 2004). For EVA-delen er det det enkelte års
verdiutvikling som er avgjørende for resultatlønnsopparbeidelse,
man går altså ikke tilbake til etableringsåret.
Eksempelvis gjelder da at resultatlønn fra EVA for 2003
ble basert på verdiutvikling i 2003 i forhold til selskapets
verdier pr 31.12.2002.
I tillegg er kundetilfredshet og oppnåelse
av definerte individuelle mål (fastsatt med bakgrunn i
selskapets strategi og overordnede mål) øvrige
kriterier for resultatlønnsordningen.
Jeg ønsker også å gjøre
oppmerksom på at resultatlønnsordningen gjelder
for alle ansatte i selskapet, og at samlet resultatlønn
for den enkelte (ved full måloppnåelse på alle
kriterier) maksimalt kan utgjøre ca 12% av årslønn.
Sett i forhold til resultatlønnssystem i svært mange
andre selskaper vurderes dette ikke på noen måte å være
lønnsledende.
I høringen ble det gitt uttrykk for
at adm.dir. har hatt en uforholdsmessig god lønnsutvikling,
noe som også har vært et tema i medias dekning
av saken.
Som det fremgår av tabell 14 på side
61 i Riksrevisjonens Dokument nr. 3:2 (2006-2007) har adm.dirs. ordinære
lønn i perioden fra ansettelsen i 2000 til utgangen av
2005 hatt en økning fra 1,1 mill kroner til 1,7 mill kroner.
Styret er i denne sammenheng opptatt av å påse
at avlønning av adm. dir. er konkurransedyktig, noe som
også fremgår av statens retningslinjer på området.
Retningslinjene understreker også at statlige selskaper
ikke skal være lønnsledende. Basert på en nylig
gjennomført undersøkelse foretatt av ekstern ekspertise
kan styret bekrefte at eksisterende avlønning til adm.dir.
ikke er lønnsledende. Basert på styrets kjennskap
til avlønning av adm.dir. i tilsvarende private selskaper,
er avlønning til adm.dir. i Entra Eiendom ikke lønnsledende.
Som det også fremgår av nevnte
tabell 14 på side 61, er det i 2005 kostnadsført
0,9 mill kroner i pensjonskostnad for adm.dir. Det vesentligste
av dette relateres til pensjonsavtalen som ble inngått
for ledergruppen i 2003. Avtalen var innenfor de retningslinjer
som gjaldt på det tidspunktet, og den var ikke vesentlig
forskjellig i forhold til avtaler for ledere i andre statsselskaper.
I lys av nye retningslinjer innført i 2004, og nye skatteregler
innført i siste års statsbudsjett, har styret
og administrasjonen, som orientert om i høringen, blitt enige
om å si opp denne pensjonsavtalen. Jeg presiserer imidlertid,
nevnt av statsråd Dag Terje Andersen i høringen,
at individuelt inngåtte avtaler er å betrakte som
bindende avtaler.
I 2005 ble det i tillegg i styret besluttet
utbetalt 0,4 mnok i resultatlønn og bonus til adm.dir.
Dette ble utbetalt på bakgrunn av den generelle resultatlønnsordningen
for alle ansatte redegjort for ovenfor, og en diskresjonær
bonus til adm.dir. besluttet av styret i fellesskap. Sistnevnte
var basert på en evaluering av oppnådde resultater.
For øvrig er det i 2005 kostnadsført
0,2 mill kroner som gjelder øvrige ytelser, herunder bilordning,
avis og telefon.
Som redegjort for i høringen ble Fritznersgt
12 kjøpt i anledning at arkitektkontoret Dark AS skulle
flytte inn i noen lokaler hvis leieboere da skulle flytte inn i Postgirobygget.
Selv om eiendommen kan oppfattes å være en boligeiendom,
vil jeg i denne sammenheng presisere at eiendommen på det
tidspunkt Entra Eiendom kjøpte den var regulert til kontorformål,
noe den hadde vært brukt som siden 1941. Eiendommen er
for tiden leid ut til Den Indonesiske Ambassade.
I forhold til det som fremkom i høringen
vedrørende bakgrunn for kjøp av Biskop Gunnerusgt
14, ønsker jeg å utdype dette ytterligere overfor
komiteen.
Ved at Entra kjøpte og utviklet Biskop
Gunnerusgt 14 sikret man at verdiene forble på statens
hånd, og vi kan i dag konstatere at markedsverdien for
denne eiendommen ligger i overkant av l milliard kroner over investeringskost.
Dette illustrerer klart hvilken avgjørende rolle som ligger
i å ferdigutvikle verdiene i den statlige eiendomsmassen
før man vurderer salg. Vanlig praksis tidligere har vært
at eiendom som ikke lengre var egnet til statlig bruk ble solgt
tomme og uutviklet. Dette var en praksis som medførte en
dårlig forvaltning av fellesformuen. Erkjennelsen av dette
var en av de grunnleggende forutsetningene for opprettelsen av selskapet.
Biskop Gunnerusgt 14 ble kjøpt våren
2001 av det statlige selskapet Posten Norge. Selger skulle selv
være en av de store fremtidige leietakere i bygget. På kjøpstidspunktet
var det ikke avklart hvorvidt det kunne gjennomføres et
påbygg på eksisterende bygning, verken reguleringsmessig
eller hvorvidt dette var teknisk mulig. Det var heller ikke gjort
noe vedtak om dette.
Slik Entra Eiendom så for seg situasjonen
den gangen var altså ca. halvparten av bygget utleid til
et statlig selskap/virksomhetsområde (Posten var
ikke aksjeselskap, men BA på denne tiden) og man førte
etter kjøpet forhandlinger med både NSB og SAS.
Interessen fra NSB sin side ble overbrakt oss fra selger allerede
før kjøpet var en realitet. Den konkurransemessige
situasjonen i et dramatisk fallende utleiemarked, gjorde imidlertid
at de ovennevnte potensielle leietakerne - etter først
seriøst å ha vurdert lokalene i Biskop Gunnerusgt
14 - valgte andre løsninger.
Entra Eiendoms klare krav til avkastning og
verdiutvikling krevde derfor en utvikling av eiendommen som medførte
en større andel av private leietakere enn opprinnelig planlagt.
Parallelt kan man se på kjøpet av Telenorkvartalet
ved årsskiftet 2000/2001 som i dag er fullt utnyttet
til statlige leietakere for de deler som Entra planla å eie
på sikt. Ser man disse to store prosjektene i sammenheng
i forbindelse med Entra Eiendom AS sin satsing i Oslo sentrum fremkommer
et annet bilde enn om man ser på Biskop Gunnerusgt 14 isolert.
Når det tilsvarende gjelder kjøpene
i Akersgaten dreier dette seg om eiendommer som har en strategisk beliggenhet
i forhold til vare statlige primærkunder. Det er kjent
at Staten i lang tid har vært opptatt av å sikre
seg utvidelsesmuligheter for å kunne betjene regjeringskvartalets
langsiktige behov. Entra Eiendom så her å kunne
kombinere dette behovet med det å kunne skaffe leietakere
inn til Biskop Gunnerusgt 14. Det må imidlertid presiseres
at det er denne kombinasjonen, og ikke alene det å skaffe
leietakere til Biskop Gunnerusgt 14, som var det avgjørende
for denne investeringen. Vi ønsker her videre å opplyse
om at selskapet er inne i sluttforhandlinger om utleie av kontorlokaler
til hovedadministrasjonen i Vinmonopolet AS i denne eiendommen.
Nærings- og handelsdepartementet uttrykker
at for at selskapet best skal fylle sin rolle som en potensiell utleier
til sin primærkundegruppe er det viktig at selskapet erverver
nye eiendommer (ferdigstilte og under utvikling) med sikte på senere
utleie, dette for å ha ledig kapasitet til å kunne
tilby hensiktsmessige lokaler. Dette må kunne skje ut fra
en allmenn markedsvurdering uten at det på oppstartstidspunktet
foreligger avtaler om utleie til offentlige leietakere. Ved oppstarten
var selskapet i en situasjon hvor det ikke hadde slik ledig kapasitet
i form av ledige lokaler. Det var derfor påkrevet, for
at Entra Eiendom skulle kunne bli en attraktiv tilbyder av lokaler
til offentlig virksomhet, å skaffe til veie utviklingspotensiale
til dette formål.
Dette var også bakgrunnen for at selskapet
i 2000 og 2001 kjøpte Universitetsgaten 2 m.fl. og Biskop
Gunnerusgt 14. Begge var kjøp av tidligere statlig eiendom, som
ble utviklet for å kunne tilfredsstille behov for lokaler,
og har også sikret og utviklet statlige verdier. Når
det gjelder hele den delen av U2-kvartalet som er eiet av Entra
Eiendom, er denne fullt utleid til statlig virksomhet (Sosial- og
helsedirektoratet og Borgarting lagmannsrett).
Jeg vil avslutningsvis igjen få benytte
anledningen til å takke komiteen for at jeg i høringen
fikk anledning til å bidra til en mest mulig saklig belysning
av de forhold ved selskapet Entra Eiendom som Riksrevisjonen har tatt
opp i sin rapport. Samtidig håper jeg at redegjørelsene
i dette brevet vil være til hjelp i komiteens videre behandling
av saken.