Vedr. åpen høring 17. januar2007 - Riksrevisjonens undersøkelse av Entra Eiendom AS(Dokument nr. 3:2 (2006-2007))

 Det vises til åpen høring vedr. Entra Eiendom AS avholdt i Kontroll- og konstitusjonskomiteen onsdag 17. januar 2007.

Under utspørring av undertegnede stilte representanten Per-Kristian Foss (H) spørsmål ved bakgrunnen for at Entra Eiendom AS hadde kjøpt Youngsgt 7-9 og Torggt 13 (ref nedenstående utdrag fra foreløpig referat fra høringen);

"Per-Kristian Foss (H): ...

Det er da man undrer seg over hvorfor man erverver mye rart. Jeg har sett i avisene, og det var absolutt i din styretid, at man har ervervet to falleferdige bygninger i Youngsgaten - det er den lille gatestumpen som går ved siden av Folketeaterbygningen - som er vernet, og derfor sannsynligvis heller ikke er noe stort riveobjekt. Men disse to bygningene, som står på Riksantikvarens klageliste over falleferdige bygninger, eier også Entra. Hva slags departementsformål har man sett for seg der?

Grace Reksten Skaugen: Når det gjelder akkurat de to bygningene, kan jeg ikke svare direkte på det. Det jeg kan svare direkte på når det gjelder de to bygningene, er at jeg har merket meg at det har vært spørsmål om sikkerheten ved slike bygninger, og jeg har i den anledning spurt administrasjonen om hva som blir gjort i forhold til det når det gjelder de to bygningene. Men akkurat hva som ...

Per-Kristian Foss (H): Jeg skjønner at du ikke kan ta det på sparket, men kan dere skriftlig svare og gi begrunnelsen for disse kjøpene?

Grace Reksten Skaugen: Det kan vi helt sikkert. Selvfølgelig.

Per-Kristian Foss (H): Fint. Takk for meg."

På denne bakgrunn ønsker undertegnede med dette å komme tilbake til komiteen med nærmere redegjørelse for angjeldende eiendomskjøp.

Jeg ønsker samtidig å benytte anledningen til å gi komiteen ytterligere avklaringer rundt enkelte andre punkter som ble berørt i høringen, og som jeg mener det er nødvendig å gi en nærmere redegjørelse for.

Kjøp av Youngsgt 7-9 og Torggt 13

Youngs gate 7-9 og Torggata 13 utgjorde opprinnelig en del av det såkalte Tukthuskvartalet. Eiendommene ble kjøpt av Entra våren 2002 som mulig lokalisering for nytt bygg for Politiets Sikkerhetstjeneste (PST). Dette på bakgrunn av at PST da hadde sendt ut tilbuds­konkurranse i det private markedet i forbindelse med etablering av nytt hovedkontor. Ovennevnte adresser ble av oss ansett som en fornuftig lokalisering av PST, ettersom Politidirektoratet og Sentrum Politistasjon allerede da var leietaker hos Entra i nabobygget Hammersborggt 12 (tidligere Henrik Ibsensgt 10). Videre vurderte selskapet den fremtidige strategiske verdien av å ha mulige tilgjengelige lokaler vegg i vegg med en allerede etablert kundeforbindelse.

Eiendommene var allerede da i dårlig forfatning. Delvis hadde dette sin årsak i

• – manglende vedlikehold samt konstruktive endringer fra tidligere eiere som følge av deres bruk

• – omfattende skader og medfølgende riving av sidefløyene som følge av utbyggingen av Politidirektoratet/Sentrum Politistasjon i samme kvartal.

Sistnevnte utbygging ble foretatt av Vår Bank og Forsikring. Prosjektet ble ved utbygging kjøpt av Statsbygg Invest AS, og ble senere en del av den opprinnelig overførte porteføljen til Entra Eiendom, som i dag er eier av bygningsmassen.

Ny utnyttelse av eiendommene ble foreslått gjennom forslag til reguleringsplan innsendt til Oslo Kommune i januar 2003.

Forslaget bygger på erstatning av eksisterende bebyggelse med nytt kontorbygg i opp til 8 etasjer. Ved behandling av reguleringsforslaget ble det klart at byantikvaren ønsket eksisterende bebyggelse bevart. Plan- og bygningsetaten (PBE) har derfor utarbeidet reguleringsalternativ som innebærer bevaring av eksisterende bebyggelse og mulighet for bygging av et 6 etasjers volum i gardsrommet mellom eksisterende bebyggelse og nybygget for Politidirektoratet. Dette medførte at prosjekt for PST ikke kunne gjennomføres og vil hvis det blir vedtatt hindre Entras opprinnelige intensjoner med kjøpet. Entra mener at PBE"s forslag ikke gir noe realistisk gjennomførbart alternativ.

Reguleringssaken ligger i byrådsavdelingen for avsluttende politisk behandling.

Med bakgrunn i de argumenter som er framført for betydningen av vern, har Entra engasjert seg i en vurdering av situasjon og framtid for hele Youngstorget med nære omgivelser. I samarbeid med Gårdeiergruppen for Youngstorget-kvartalene og de øvrige store eiendomsbesitterne som OBOS forretningsbygg og Thon er det utarbeidet en analyse av området med forslag til tiltak kalt "Initiativ Youngstorget". Initiativet danner underliggende begrunnelse for reguleringsforslaget. Dette er drøftet med byutviklingskomiteen og på dennes anbefaling fremmet for byrådsavdelingen til politisk behandling.

Avslutningsvis vil jeg få bemerke at jeg ikke var styreleder når selskapet ervervet eiendommen i april 2002. Jeg tiltrådte 1. september 2004.

Øvrige forhold

Som nevnt innledningsvis, ønsker jeg også å komme nærmere inn på noen øvrige forhold som ble berørt i høringen.

Åpningsbalansen og forholdet mellom egenkapital og gjeld

Ved utspørring av tidligere statsråd Børge Brende kom komiteens representanter Carl I Hagen (FrP) og Per-Kristian Foss (H) med uttalelser om at Entra Eiendom var et selskap som ble etablert uten gjeld og som en "gave fra staten" (ref nedenstående utdrag fra foreløpig referat fra høringen);

"Carl I. Hagen (FrP): Når Entra Eiendom fikk en voksende andel private utleiere og mer og mer virket som en vanlig aktør i eiendomsmarkedet, ble det da en debatt i regjeringen om enten å delprivatisere selskapet, få det børsnotert? Og sa man som så: Det er jo ikke akkurat noen grunn til at staten skal være eneeier i et selskap som såkalt på lik linje skal konkurrere med andre? Det gjorde det jo ikke, i og med at man hadde en finansiell soliditet ved bare å få inn i sin balanse en hel haug med eiendommer som ikke hadde fem øre i lån, mens alle andre eiendomsselskaper har en betydelig grad av lånefinansiering. Var det et tema i regjeringen om å ta den naturlige konsekvens av at det ble noe annet enn forutsetningene var da det ble opprettet?"

"Per-Kristian Foss (H): Jeg hørte også henvisning til det tidligere i dag.

Jeg lurer på hva styret sa om det spørsmålet som representanten Hagen reiste, nemlig: Et selskap som blir oppkapitalisert ved en gave fra staten, kan vi si at det konkurrerer på like vilkår med andre selskaper som har ervervet gjennom til dels ganske betydelige låneopptak?""

Ovennevnte beskrivelse medfører ikke riktighet. Selskapets åpningsbalanse ble fastsatt på bakgrunn av en svært omfattende prosess, og på bakgrunn av bl.a. følgende forhold;

• – en omfattende juridisk, økonomisk og teknisk due diligence-prosess av alle eiendommer/kontrakter som skulle overføres

• – samlet verdivurdering (porteføljevurdering) av de eiendommene som skulle skilles ut fra Statsbygg foretatt av ekstern ekspertise

• – sammenligning av rammevilkår mot tilsvarende eiendomsselskaper i Norge (basert på rapporter/undersøkelser fra uavhengige analyseselskaper)

Premissene for og prosessen rundt fastsettelse av åpningsbalansen beskrives nærmere i etableringsdokumentene, herunder bl.a. St.prp 84 (1998-99) og St.prp l Tillegg nr 10 (1999-2000).

Åpningsbalansen ble også bekreftet av dengang AADs revisor i forbindelse rned etableringen som riktig verdi. ESA gjennomførte også undersøkelser for å se om det ble gitt ulovlig statsstøtte i forbindelse med selskapsetableringen, og undersøkelsen ble avsluttet uten at dette ble påvist. Sitatet fra NHDs årsrapport i 2002 viser dette, se nedenfor;

"EFTAs undersøkelsesorgan ESA har reist spørsmål om ulovlig statsstøtte til selskapet. Dette forholdet er nå avklart ikke har vært tilfelle. ESA har avsluttet sine undersøkelser."

Endelig åpningsbalanse ble fastsatt til 3,55 mrd kroner inkludert omløpsmidler. Av dette utgjorde 1,42 mrd kroner egenkapital og 2,13 mrd kroner gjeld til staten. Statslånet ble gitt med forutsetning om full innfrielse (gjennom konvertering til gjeld i det private markedet) innen 3 år. Dette kravet ble innfridd i god tid før fristen.

Selskapets egenkapitalandel på stiftelsestidspunktet ble fastsatt til 40% (dvs. en gjeldsandel på 60%). Dette nivået var i tråd med nivå for tilsvarende selskaper, jfr eksterne rapporter fra Sundal Collier & Co og Orkla Finans.

Pr i dag utgjør konsernets gjeldsandel om lag 85% av bokført totalbalanse. Sett i forhold til markedsverdi utgjør gjeldsandelen i overkant av 50%, noe som ikke vurderes å være vesentlig annerledes enn for tilsvarende private selskaper.

Engasjement på Sørenga - fotballstadion

Selskapets engasjement i utviklingen på Sørenga, og spesielt et forslag om fotballstadion, ble også tatt opp ved flere anledninger i høringen. Som jeg ga uttrykk for i mitt svar i høringen, var dette relatert til selskapets forpliktelser i anledning byutvikling. Jeg ønsker i denne anledning å gjøre oppmerksom på at Entra Eiendoms utspill om mulig aktivitetsarena på Sørenga var et debattinnlegg i byutviklingsdebatten, og det var overhode ikke tatt noe styrebeslutning om eierskap eller vurdert eierskap til de foreslåtte anlegg.

Resultatlønnsordningen - forholdet til åpningsbalansen

Som kjent for komiteen er selskapets oppfyllelse av eiers avkastningskrav ett av flere kriterier i den etab­lerte resultatlønnsordningen. I dette elementet benytter selskapet EVA-modellen (Economic Value Added), en modell for måling av verdiutvikling i forhold til avkastningskrav som også benyttes av en rekke andre nasjonale og internasjonale selskaper. I tillegg til en rekke andre påvirkningsfaktorer, vil også den generelle markedsutviklingen bidra til å påvirke verdiutviklingen, både positivt og negativt. Dette er et forhold vi selvsagt også er klar over, noe som bl.a. fremgår av selskapets årsrapporter.

I høringen ble det gitt inntrykk av at åpningsbalansen har gitt grunnlag for vurdering av bonus. Eksempelvis ble det ved utspørring av tidligere statsråd Børge Brende sagt følgende (ref nedenstående utdrag fra foreløpig referat fra høringen);

"Ola T. Lånke (KrF): Riksrevisjonen har også stilt spørsmål ved åpningsbalansen til selskapet. Har du noen kommentar til det? Jeg tar et spørsmål til med det samme. Det har også vært en del kommentarer rundt dette med verdiøkningen i selskapet, om den var reell eller ikke. Hva er ditt svar på det? Var det et spørsmål i din tid?

Børge Brende: Når det gjaldt åpningsbalansen, lå jo det fem-seks år før jeg ble ansvarlig for dette, så det er en diskusjon jeg ikke ...

Ola T. Lånke (KrF): Det har jo hatt betydning for vurderingen av bonusene til bl.a. administrerende direktør. Og det har vel skjedd i din tid. Kjente du til det?"

I denne sammenheng ønsker jeg å presisere at nivået på selskapets åpningsbalanse ikke har hatt relevans for den resultatlønn som er blitt opparbeidet og utbetalt til de ansatte. Dette på bakgrunn av at resultatlønnsordningen først ble etablert med virkning for regnskapsåret 2003 (med utbetaling i 2004). For EVA-delen er det det enkelte års verdiutvikling som er avgjørende for resultatlønnsopparbeidelse, man går altså ikke tilbake til etableringsåret. Eksempelvis gjelder da at resultatlønn fra EVA for 2003 ble basert på verdiutvikling i 2003 i forhold til selskapets verdier pr 31.12.2002.

I tillegg er kundetilfredshet og oppnåelse av definerte individuelle mål (fastsatt med bakgrunn i selskapets strategi og overordnede mål) øvrige kriterier for resultatlønnsordningen.

Jeg ønsker også å gjøre oppmerksom på at resultatlønnsordningen gjelder for alle ansatte i selskapet, og at samlet resultatlønn for den enkelte (ved full måloppnåelse på alle kriterier) maksimalt kan utgjøre ca 12% av årslønn. Sett i forhold til resultatlønnssystem i svært mange andre selskaper vurderes dette ikke på noen måte å være lønnsledende.

Lønnsutvikling for adm.dir.

I høringen ble det gitt uttrykk for at adm.dir. har hatt en uforholdsmessig god lønnsutvikling, noe som også har vært et tema i medias dekning av saken.

Som det fremgår av tabell 14 på side 61 i Riksrevisjonens Dokument nr. 3:2 (2006-2007) har adm.dirs. ordinære lønn i perioden fra ansettelsen i 2000 til utgangen av 2005 hatt en økning fra 1,1 mill kroner til 1,7 mill kroner. Styret er i denne sammenheng opptatt av å påse at avlønning av adm. dir. er konkurransedyktig, noe som også fremgår av statens retningslinjer på området. Retningslinjene understreker også at statlige selskaper ikke skal være lønnsledende. Basert på en nylig gjennomført undersøkelse foretatt av ekstern ekspertise kan styret bekrefte at eksisterende avlønning til adm.dir. ikke er lønnsledende. Basert på styrets kjennskap til avlønning av adm.dir. i tilsvarende private selskaper, er avlønning til adm.dir. i Entra Eiendom ikke lønnsledende.

Som det også fremgår av nevnte tabell 14 på side 61, er det i 2005 kostnadsført 0,9 mill kroner i pensjonskostnad for adm.dir. Det vesentligste av dette relateres til pensjonsavtalen som ble inngått for ledergruppen i 2003. Avtalen var innenfor de retningslinjer som gjaldt på det tidspunktet, og den var ikke vesentlig forskjellig i forhold til avtaler for ledere i andre statsselskaper. I lys av nye retningslinjer innført i 2004, og nye skatteregler innført i siste års statsbudsjett, har styret og administrasjonen, som orientert om i høringen, blitt enige om å si opp denne pensjonsavtalen. Jeg presiserer imidlertid, nevnt av statsråd Dag Terje Andersen i høringen, at individuelt inngåtte avtaler er å betrakte som bindende avtaler.

I 2005 ble det i tillegg i styret besluttet utbetalt 0,4 mnok i resultatlønn og bonus til adm.dir. Dette ble utbetalt på bakgrunn av den generelle resultatlønnsordningen for alle ansatte redegjort for ovenfor, og en diskresjonær bonus til adm.dir. besluttet av styret i fellesskap. Sistnevnte var basert på en evaluering av oppnådde resultater.

For øvrig er det i 2005 kostnadsført 0,2 mill kroner som gjelder øvrige ytelser, herunder bilordning, avis og telefon.

Bakgrunn for kjøp av Fritznersgt 12

Som redegjort for i høringen ble Fritznersgt 12 kjøpt i anledning at arkitektkontoret Dark AS skulle flytte inn i noen lokaler hvis leieboere da skulle flytte inn i Postgirobygget. Selv om eiendommen kan oppfattes å være en boligeiendom, vil jeg i denne sammenheng presisere at eiendommen på det tidspunkt Entra Eiendom kjøpte den var regulert til kontorformål, noe den hadde vært brukt som siden 1941. Eiendommen er for tiden leid ut til Den Indonesiske Ambassade.

Bakgrunn for kjøp av Biskop Gunnerusgt 14 (det tidligere Postgirobygget)

I forhold til det som fremkom i høringen vedrørende bakgrunn for kjøp av Biskop Gunnerusgt 14, ønsker jeg å utdype dette ytterligere overfor komiteen.

Ved at Entra kjøpte og utviklet Biskop Gunnerusgt 14 sikret man at verdiene forble på statens hånd, og vi kan i dag konstatere at markedsverdien for denne eiendommen ligger i overkant av l milliard kroner over investeringskost. Dette illustrerer klart hvilken avgjørende rolle som ligger i å ferdigutvikle verdiene i den statlige eiendomsmassen før man vurderer salg. Vanlig praksis tidligere har vært at eiendom som ikke lengre var egnet til statlig bruk ble solgt tomme og uutviklet. Dette var en praksis som medførte en dårlig forvaltning av fellesformuen. Erkjennelsen av dette var en av de grunnleggende forutsetningene for opprettelsen av selskapet.

Biskop Gunnerusgt 14 ble kjøpt våren 2001 av det statlige selskapet Posten Norge. Selger skulle selv være en av de store fremtidige leietakere i bygget. På kjøpstidspunktet var det ikke avklart hvorvidt det kunne gjennomføres et påbygg på eksisterende bygning, verken reguleringsmessig eller hvorvidt dette var teknisk mulig. Det var heller ikke gjort noe vedtak om dette.

Slik Entra Eiendom så for seg situasjonen den gangen var altså ca. halvparten av bygget utleid til et statlig selskap/virksomhetsområde (Posten var ikke aksjeselskap, men BA på denne tiden) og man førte etter kjøpet forhandlinger med både NSB og SAS. Interessen fra NSB sin side ble overbrakt oss fra selger allerede før kjøpet var en realitet. Den konkurransemessige situasjonen i et dramatisk fallende utleiemarked, gjorde imidlertid at de ovennevnte potensielle leietakerne - etter først seriøst å ha vurdert lokalene i Biskop Gunnerusgt 14 - valgte andre løsninger.

Entra Eiendoms klare krav til avkastning og verdiutvikling krevde derfor en utvikling av eiendommen som medførte en større andel av private leietakere enn opprinnelig planlagt. Parallelt kan man se på kjøpet av Telenorkvartalet ved årsskiftet 2000/2001 som i dag er fullt utnyttet til statlige leietakere for de deler som Entra planla å eie på sikt. Ser man disse to store prosjektene i sammenheng i forbindelse med Entra Eiendom AS sin satsing i Oslo sentrum fremkommer et annet bilde enn om man ser på Biskop Gunnerusgt 14 isolert.

Når det tilsvarende gjelder kjøpene i Akersgaten dreier dette seg om eiendommer som har en strategisk beliggenhet i forhold til vare statlige primærkunder. Det er kjent at Staten i lang tid har vært opptatt av å sikre seg utvidelsesmuligheter for å kunne betjene regjeringskvartalets langsiktige behov. Entra Eiendom så her å kunne kombinere dette behovet med det å kunne skaffe leietakere inn til Biskop Gunnerusgt 14. Det må imidlertid presiseres at det er denne kombinasjonen, og ikke alene det å skaffe leietakere til Biskop Gunnerusgt 14, som var det avgjørende for denne investeringen. Vi ønsker her videre å opplyse om at selskapet er inne i sluttforhandlinger om utleie av kontorlokaler til hovedadministrasjonen i Vinmonopolet AS i denne eiendommen.

Nærings- og handelsdepartementet uttrykker at for at selskapet best skal fylle sin rolle som en potensiell utleier til sin primærkundegruppe er det viktig at selskapet erverver nye eiendommer (ferdigstilte og under utvikling) med sikte på senere utleie, dette for å ha ledig kapasitet til å kunne tilby hensiktsmessige lokaler. Dette må kunne skje ut fra en allmenn markedsvurdering uten at det på oppstartstidspunktet foreligger avtaler om utleie til offentlige leietakere. Ved oppstarten var selskapet i en situasjon hvor det ikke hadde slik ledig kapasitet i form av ledige lokaler. Det var derfor påkrevet, for at Entra Eiendom skulle kunne bli en attraktiv tilbyder av lokaler til offentlig virksomhet, å skaffe til veie utviklingspotensiale til dette formål.

Dette var også bakgrunnen for at selskapet i 2000 og 2001 kjøpte Universitetsgaten 2 m.fl. og Biskop Gunnerusgt 14. Begge var kjøp av tidligere statlig eiendom, som ble utviklet for å kunne tilfredsstille behov for lokaler, og har også sikret og utviklet statlige verdier. Når det gjelder hele den delen av U2-kvartalet som er eiet av Entra Eiendom, er denne fullt utleid til statlig virksomhet (Sosial- og helsedirektoratet og Borgarting lagmannsrett).

Jeg vil avslutningsvis igjen få benytte anledningen til å takke komiteen for at jeg i høringen fikk anledning til å bidra til en mest mulig saklig belysning av de forhold ved selskapet Entra Eiendom som Riksrevisjonen har tatt opp i sin rapport. Samtidig håper jeg at redegjørelsene i dette brevet vil være til hjelp i komiteens videre behandling av saken.