En boligpolitikk fortsatt til vurdering

Boligmeldingen gir flere positive signaler og peker på en rekke tiltak som skal til før boligmarkedet kan friskmeldes. Svakheten er at den gir få konkrete løsningsforslag på utfordringene vi ser i boligmarkedet, hvor tilbud ikke møter etterspørsel eller behov. De få signalene som gis er lite konkrete og må følges opp med ressurser og tiltak, skal de føre til flere boliger og bedre balanse i boligmarkedet. 

Samtidig som meldingen peker på hvilke tiltak som bør vurderes, utredes og foreslås, bør den også inneholde noen tiltak som kan innføres nå – og midlertidig bedre situasjonen i boligmarkedet frem til mer permanente tiltak er innført. 

Følgende bør prioriteres:

• Revider boliglånforskriften 
• Innfør saldoavskrivning for profesjonell boligutleie
• Gjeninnfør husbanklån til private for å bygge studentboliger
• Igangsett en full gjennomgang av lover, forskrifter og annet som er kostnadsdrivende i dagens byggeri
• Snarlig fremleggelse av lovforslaget om regler for grunnfinansiering av offentlig infrastruktur

 1. Fleire skal få høve til å eige eigen bustad 

Startlån: Norsk Eiendom er positive til at Startlånordningen utvides, men påpeker at måloppnåelsen bør løses ved å revidere utlånsforskriften, og ikke bruke av lånerammen til Husbanken. 

Utlånsforskriften: Det er bra at regjeringen vil vurdere effektene av utlånsforskriften, men vi mener den umiddelbart bør gjøre justeringer slik at det blir enklere for de husholdninger Startlån og boligmodeller er rettet mot. Da vil behovet for Startlån og nye boligmodeller minske.

En revidert utlånsforskrift bør: 

• øke og målrette bankenes fleksibilitetskvote mot kjøpere i etableringsfase – som ofte har raskere lønnsutvikling og lang yrkeskarriere foran seg
• tilby lengre avbetalingstid og evt. avdragsfrihet for yngre låntagere
• øke lånerammen for nye boliger med lavere felles-, vedlikeholds- og energikostnader og dermed lavere totalutgifter for boligeie
• kreve at hele eller deler av boliglånet får fastrente, for å redusere risiko ved konjunkturendringer

En snarlig revidering av forskriften vil trolig vil være det tiltaket i boligmeldingen som raskest kan bidra til å rette opp skjevhetene i dagens boligmarked. Forslagene bør vurderes og effektueres omgående.

Nye boligmodeller: Disse må ikke forstås som annet enn en omgåelse av gjeldende utlånsforskrift, hvor husholdninger med betjeningsevne, men uten egenkapital gis tilgang til boligmarkedet. Modellene innebærer en høy grad av kapitalbinding for utbygger, som medfører utsettelser av senere boligbygging. Innføres krav om boligmodeller i nye prosjekter, kan det bety utbygging av færre nye boliger og bidra til å ytterligere forsterke problemene i boligmarkedet. Vi fraråder å stille minimumskrav for utvikling av boligmodeller i nye prosjekter.

Hvis regjeringen ikke velger å revidere utlånsforskriften, er boligmodellene en god alternativ inngang til boligmarkedet for dem som ikke oppnår fullfinansiering i banken. 

Norsk Eiendom er positive til lovendringer som gjør det enklere å utvikle, og tryggere for kjøpere å benytte boligmodeller. For at modellene ikke blir en forbrukerfelle, må man påse å revidere flere lover for å sikre forbrukerrettighetene gjennom hele opsjonsperioden, mot feil og mangler i garantiperioden og eventuell konkurs hos tilbyder m.m. 

Norsk Eiendom ferdigstiller nå kontraktstandarder for nye boligmodeller for å sikre forbrukervernet.

2. Leigemarknaden skal være trygg og føreseieleg 

Bransjen er opptatt av at boliger i utleiemarkedet har god kvalitet, forvaltes på en god måte og at det er systemer og rutiner for beboerundersøkelser, -medvirkning og bomiljøtiltak. Dette er viktig for å skape gode hjem, og gir leietaker mulighet til å påvirke egen bosituasjon. Profesjonelle utleiere har bedre forutsetninger for å imøtekomme leietakers behov. 

Vi er stolte av at vårt arbeid med Boligmerket, som vil gi et tryggere og mer transparent leiemarked, og vår veileder om beboerinvolvering er viet plass i meldingen. Med etablering av Boligmerket vil leietakere enklere finne en god bolig, samtidig som utleier synliggjør kvaliteter ved boligen. Vi håper Boligmerket får plass i neste års statsbudsjett, som en av flere merkeordninger med statsstøtte. 

Vi støtter regjeringens ambisjon om å øke andelen næringsdrivende i sektoren samt viktigheten av gode rammevilkår som gjør det attraktivt å investere i og leie ut boliger. Et velfungerende leiemarked er avhengig av aktører som finner næringsvei i å tilby gode trygge boliger. Det er skuffende at det ikke foreslås noen konkrete tiltak som vil bidra til dette. 

To tiltak som vil stimulere investeringsviljen i utleiesektoren er:

• avskrivningsrett for profesjonelle boligutleiere, da likestilt utleie av næringseiendom
• gjeninnføre husbanklån til private for bygging av studentboliger

 3. Ta vare på bustadene vi har, og byggje dei vi treng

Nok nyboligproduksjon i pressområder er avgjørende, skal vi få et velfungerende boligmarked. Det er derfor overraskende at nybygging kun sees som et tillegg, ikke som en nødvendighet for å møte befolkningsvekst og -endringer.

Selv om antallet nye boliger per år relativt sett er lavt sett opp mot eksisterende boligmasse, utgjør nye boliger, i et velfungerende boligmarked, mellom 10 – 20 % av boligomsetningen i året. Nye boliger utløser også flyttekjeder, beregnet til 3-4 flyttinger/omsetninger per nye bolig, noe som gir lavere prispress i boligregionen og enklere inngang til boligmarkedet for lavinntektshusholdninger.

Enklere plan og byggesak: I sum kan alle føringer i lover, forskrifter, normer og retningslinjer bli svært fordyrende i det enkelte prosjekt. Vi er derfor glade for at regjeringen ønsker å forenkle saksgangen til plansaker. Vi savner dog en tydelig marsjordre om at det skal foretas en gjennomgang av alt regelverk, og heller kunne tillate lokale tilpasninger av myndighetskrav. Da kan vi oppnå rimeligere byggeri med riktig stedstilpasset kvalitetsnivå. En gjennomgang tar tid og vil ikke løse dagens boligkrise, men er avgjørende på sikt, også sett i lys av ønsket produktivitetsutvikling i sektoren. 

Grunneierfinansiering: KDD har hatt på høring et godt forslag til regelendring for grunneierfinansiering på offentlig infrastruktur. Forslaget vil innebære økt forutsigbarhet og forutberegnelighet både for utbygger og kommune, og gjøre det enklere å igangsette planlegging og utbygging i områder med mange eiendommer og større infrastrukturbehov. Denne lovendringen kan ikke vedtas fort nok. 

Mer energieffektive boliger: Vi er positive til at det legges opp til utvikling av mer energieffektive boliger, men det bør også gis føring om å etablere lokale energisamfunn for å dele overskuddsproduksjon av elektrisitet, varme og kjøling, der dette er formålstjenlig. 

Styrke kommunene: Regjeringen vil gi kommunene økt hjemmel til å styre boligsammensetningen. Tiltaket er fornuftig hvis det betyr at kommuner skal sette måltall for boligregulering og får hjemmel til å sette krav til om det skal bygges borettslag eller sameie, og samtidig sett i sammenheng med leilighetsnorm i den enkelte kommune, er forslaget fornuftig. 

Små boenheter er billigere enn større, og fungerer som en viktig inngang til eierlinjen. Hvis kommunene kan tillate utbygging av mindre boliger, samtidig som det settes krav om organisering i borettslag, sikres at den som eier boligen, bor i boligen, og kan starte boligkarrieren tidligere i stedet for å havne i sekundærboligmarkedet. 

Tiltaket er ikke fornuftig hvis man mener kommunene kan sette krav om utleieleiligheter eller boligmodeller i nye prosjekter. Slike krav påvirker prosjektøkonomien negativt, og kan føre til utsettelse og redusert boligutvikling.

Husbanken: Norsk Eiendom støtter at Husbanken får et utvidet og forsterket samfunnsoppdrag, og at den skal ha en sentral rådgivningsrolle mot kommunene. Vi håper det kan føre til flere samarbeidsprosjekter hvor det tilrettelegges for at private utbyggere fremskaffer de boligene kommunen trenger, både knyttet til kvalitet og antall boliger.