Innspill til dok. 8 210S (2020-2021)

1.     Innledning:

I henhold til ovennevnte dokument 8-forslag vil stortingsrepresentantene Anette Trettebergstuen, Lene Vågslid, Martin Henriksen og Maria Aasen-Svensrud fra Arbeiderpartiet (Representantene), avvikle tomtefesteloven for boliger og fritidsboliger. I påvente av slik endelig avvikling vil de forby inngåelse av nye avtaler, samt fjerne begrensningene i festers rett til innløsning.

Norges Bondelag er sterkt imot forslaget og er særlig bekymret for konsekvensene ved en eventuell oppheving av landbruksunntaket. Unntaket ble i sin tid vedtatt etter forslag fra Arbeiderpartiet, og begrunnelsen for unntaket var å sikre næringsgrunnlaget på aktive bruk og gjennom dette å hindre bruksnedleggelse og fraflytting (Innst.O.nr.37 (1974–1975) kap III, s 3). Denne trusselen er minst like aktuell i dag som den gang landbruksunntaket ble innført.

En nærmere redegjørelse følger nedenfor.

2.         Utfyllende kommentarer og merknader til forslaget

2.1       Konfliktens kjerne og bakgrunn

Representantene har rett i at tomtefesteloven er konfliktfylt. En vesentlig del av årsaken til dette, er at lovgiver har grepet inn i eksisterende festeforhold og med dette satt til side en rekke avtalte vilkår.

Utgangspunktet i avtaleretten er at gyldig inngåtte avtaler er bindende for partene. Begge parter må kunne ha en berettiget forventning om at avtaler skal holdes slik de er inngått.

Kontrakter inngått etter 01.01.2002 er derfor stort sett uproblematiske. Disse er i henhold til tomtefesteloven inngått på ubestemt tid, festeavgiften kan bare KPI-reguleres, og innløsningssummen er 25x festeavgiften på innløsningstiden.

Konfliktene er først og fremst knyttet til festeforhold med tomteverdiregulering som ble etablert før iverksettelsen av dagens lov fra 2002. Omfanget av disse avtalene tilsvarer 10-20 % av de festede hyttetomtene og ca. 30 % av de festede boligtomtene. Det vises til oversikten i Ot.prp nr. 41 (2003-2004) s. 10-13.

Den underliggende årsaken til konfliktene er at festeavgiftene var underlagt offentlig prisregulering (med konsumpris) fra 1940 og helt fram til 2002. Den samfunnskapte verdiøkning på tomtene ble derfor ikke reflektert i festeavgiftens størrelse ved hvert reguleringstidspunkt etter avtalen.

Som følge av dette er konfliktens kjerne i dag at eiendomsverdiene har steget mye mer fra 1940 enn noen av partene kunne ha forutsett da kontraktene ble inngått, og dessuten mye mer enn utviklingen i KPI. Partene er således uenige om hvem som skal nyte godt av den samfunnsskapte verdien; grunneier som eier tomta, eller fester som eier bebyggelsen på tomta.

Rettsutviklingen har gått i retning av et stadig sterkere vern av festers interesser, både i regelverket og i rettspraksis.

Uavhengig av avtalen har fester nå som hovedregel:

• rett til forlengelse på ubestemt tid
• rett til en festeavgift som ikke reguleres ut over KPI (dvs uavhengig av tomteverdi)
• rett til å løse inn festetomten på vilkår som følger av loven

Reglene om fastsettelse av festeavgift (KPI-regulering, engangsløft og maksimal leie), samt reglene om fastsettelse av innløsningssum (25xfesteavgift eller 40% av råtomtverdi) inneholder også elementer av fordeling tomteverdien, se avsnittet nedenfor om 2015-endringen.

2.2      Rettssikkerhetsproblem – misforstått styrkeforhold mellom partene

Representantene har rett i at tomtefesteloven er komplisert, at det ofte er nødvendig med advokatbistand i sakene. Videre har representantene rett i at det er betydelig prosessrisiko i tomtefestesaker, og at det derfor blir en tydelig forskjell mellom å ha rett og å få rett.

Representantene synes imidlertid å bygge sine argumenter på at grunneier er den sterke part, og fester den svake part i kontraktsforholdet. Grunneiersiden opplever at dette sjelden er tilfellet, snarere tvert imot.

Festerne er i det store flertallet av tilfeller overlegne i antall, de er svært ofte ressurssterke hver for seg, og har dessuten ofte mulighet til å redusere og pulverisere økonomisk risiko ved å opptre samlet mot bortfester. Etter vår erfaring resulterer dette i at festernes terskel for å bestride vel begrunnede og dokumenterte krav ofte er svært lav.

Rettspraksis de senere år bærer preg av at domstolenes tilnærming til tomtefesteloven, er at den er en forbrukerbeskyttelseslov. Risikoen for tolkningstvil i kontrakten plasseres i stor grad hos bortfester. I tillegg ender skjønnsrettenes verdifastsettelser ofte et sted mellom bortfesters og festers verdianslag/takster, blant annet med de følger dette kan få for saksomkostningsansvaret.

Det er altså ikke festersiden som løper størst risiko for ikke å «få rett».

Når representantene frykter risiko for nye pålegg om endringer fra EMD,[1] er dette etter vår vurdering en indikasjon på at heller ikke festersiden selv er trygg på at regelverket, og domstolenes praktisering av dette, tilfredsstiller kravet til «fair balance», slik dette er beskrevet i EMK TP 1-1.[2]

2.3      2015-endringen gikk ikke for langt i grunneiers favør

Representantene trekker frem at enkelte festere må forvente mellom 500% og 1000% økning av festeavgiften som følge av 2015-endringen. En slik prosentvis økning sier imidlertid mer om utgangspunktet før regulering av festeavgiften, jf ovenfor om prisreguleringen 1940-2002, enn om byrden som følger av reguleringen.

Spørreundersøkelser i forbindelse med lovrevisjonen i 2004 viste at ca. 80% av boligfesteavtalene hadde en festeavgift på under kr. 3 000,-. I halvparten av tilfellene var festeavgiften lavere enn kr. 1 000,- pr år. Det vises til Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) pkt. 3.4

Vi har ikke oppdatert statistikk, men under enhver omstendighet vil festeavgiften begrenses av maksimumstaket på kr 9 000,- pr. dekar fra 2002.

Maksimumstaket ble innført for å begrense retten til oppregulering av festeavgifter i forbindelse med opphevelse av prisreguleringen. Justisdepartementet gav i den forbindelse uttrykk for at maksimumstaket representerte «eit rimeleg maksimumsnivå for festeavgifter i bustad- og fritidsfestehøve», jf. Ot.prp.nr. 29 (1999-2000) pkt. 3.3

Representantenes fremstilling av bortfesters risiko og avkastning er på denne bakgrunn i beste fall unyansert, blant annet fordi festeavgiften beregnes av «råtomtverdi» basert på festerens faktiske utnyttelse, ikke potensiell utnyttelse. Dette innebærer at avkastningen ikke beregnes ut fra reell markedsverdi. Av samme årsak er også verdioverføringen til fester ved innløsning til 40 % av råtomtverdi, i realiteten større enn 60%.

Bortfeste er heller ikke tilnærmet risikofritt slik representantene anfører. Fra tid til annen får vi spørsmål om betalingsmislighold og som beskrevet over hefter det dessuten betydelig usikkerhet knyttet til regulering av festeavgifter.

2.4      Verdsettelse av festetomter

Representantene peker på at verdsettelse av festetomter må gjøres sikrere og mer forutsigbart, fordi uenighet om tomteverdi er en av de vanligste konfliktene i dag. Det kan også fra et grunneiersynspunkt være en fordel med en utredning for om mulig å komme frem til parametere partene lettere kan bli enige om.

Prinsippene for verdsettelse av festetomt følger i dag av rettspraksis (Selsbak-dommen Rt-1990-284). Tomten skal verdsettes som om den var ubebygd, men med tillatelse til å føre opp bygninger av tilsvarende størrelse som i dag. Det skal tas utgangspunkt i salgsverdien for sammenlignbare tomter og gjøres fradrag for den verdiøkning som skyldes festers egne tiltak.

Praksis viser at partene har ulik vurdering av både salgsverdi og fradrag for påkostninger. Fester anfører ofte at tomteverdien er lav og at det må gjøres et stort fradrag for verdien av egne påkostninger på tomten. Bortfester har ofte det motsatte utgangspunktet. Siden taksering ikke er noen eksakt vitenskap, er det ikke uvanlig at takster spriker. På dette punktet skiller ikke tomtefeste seg fra annen taksering av fast eiendom.

Ved verdsetting av store tomter opplever vi, i motsetning til det Representantene har anført i sin begrunnelse, at det blir foretatt en helhetlig verdivurdering basert på den faktiske utnyttelse. Etter vår erfaring gjelder dette også der takstmannen opererer med kvadratmeterpriser.

Norges Bondelag mener det er mer urimelig at fester i dag kan innløse en stor tomt (verdsatt som èn bolig- eller hyttetomt) til tomtefestelovens gunstige betingelser, og deretter dele fra og selge flere tomter til full markedspris.

3.      Nærmere om de konkrete forslagene til avvikling

3.1   Avvikling eller videreføring av tomtefesteloven

Tomtefeste gir festere tilgang på byggetomt uten å måtte oppta lån, mens grunneier får en rimelig, løpende avkastning på arealet. Løpende inntekter fra tomtefeste vil styrke inntektsgrunnlaget på aktive bruk, og bidrar til å sikre både bosetting og fortsatt drift av landbrukseiendommer.

Problemene og konfliktene med håndtering av loven skyldes i stor grad at lovgiver har grepet inn i lovlig inngåtte, privatrettslige avtaler. Mange festeforhold ble i sin tid inngått fordi det ikke ble gitt tillatelse til fradeling og salg fra landbrukseiendom. Salgsinntekter kunne ikke inntektsføres på gården, bare festeinntekter. Slik loven er i dag, har festerne rett til å innløse boligtomt også i slike tilfeller, men ikke fritidstomt dersom landbruksunntaket kommer til anvendelse.

3.2    Konsekvenser av et forbud mot inngåelse av nye kontrakter

Et forbud mot nye kontrakter er unødvendig og vil ikke avhjelpe de forhold som i praksis har vist seg å gi grunnlag for konflikter.

Dette har sammenheng med at kontrakter inngått etter 01.01.2002 er uproblematiske, både for festerne og bortfesterne. Disse kontraktene er inngått på ubestemt tid, festeavgiften kan bare KPI-reguleres, og innløsningssummen er 25 x festeavgiften på innløsningstidspunktet.

Forbud mot inngåelse av nye kontrakter vil kunne

• redusere tilgangen på tomter fordi totalpakken blir mindre interessant for grunneier
• gjøre inngangsbilletten til boligmarkedet dyrere for forbrukerne
• frata grunneier en inntektsmulighet, og svekke eiendommens fremtidige inntektsgrunnlag

Forbud mot inngåelse av nye kontrakter vil ikke avhjelpe eventuelle konflikter i kontrakter inngått før 01.01.2002.

3.3    Konsekvenser ved avvikling av tomtefesteloven og eksisterende festeforhold

Avvikling av eldre festeforhold vil innebære

• et inngrep i lovlig inngåtte avtaler og kan være i strid med eiendomsvernet, jf EMK TP 1-1
• at fester kan kreve innløsning av tomten, se punkt 3.4 nedenfor
• at bortfester mister løpende inntekt som må kompenseres

3.4    Konsekvenser ved å fjerne begrensningene i festers rett til innløsning

3.4.1 Oppheving av tidsbegrensningen

Innløsningskrav kan i dag bare fremsettes når innløsningstiden er inne.

Innløsningstiden er inne ved utløpet av avtalt festetid, eller i løpende kontrakter etter 30 år og deretter annethvert år for boliger og hvert 10. år for fritidsboliger. Krav må settes frem skriftlig ett år før.

Oppheving av tidsbegrensning vil

• kunne innebære at alle festere umiddelbart kan kreve innløsning, uavhengig av om festet gjelder bolig eller fritid, uavhengig av når festekontrakten er inngått og uavhengig av når innløsningstiden måtte være inne
• innebære at bortfester tvinges til å «selge» (likhetstrekk med ekspropriasjon)
• innløsningssum som fastsettes i tråd med prinsippene i tomtefesteloven
• innebære tap av løpende, fremtidig inntekt
• uforutsigbar situasjon for bortfester

3.4.2 Avvikling av landbruksunntaket

Landbruksunntaket innebærer at den aktive bonden kan motsette seg innløsning når nærmere bestemte vilkår er oppfylt. Landbruksunntaket gjelder bare tomt til fritidsbolig.

Landbruksunntaket kom inn etter forslag fra Ap og SV i Stortinget, under behandlingen av den første tomtefesteloven. Begrunnelsen for unntaket var å sikre næringsgrunnlaget på aktive bruk og gjennom dette hindre nedleggelse av bruk og fraflytting (Innst.O.nr.37 (1974–1975) kap III, s 3) Behovet for unntaket er ikke mindre relevant i dag, snarere tvert imot.

Oppheving av landbruksunntaket vil

• kunne innebære at også alle festere av tomt til fritidsformål umiddelbart kan kreve innløsning, uavhengig av når festekontrakten er inngått og uavhengig av når innløsningstiden måtte være inne
• innebære at bortfester tvinges til å selge (likhetstrekk med ekspropriasjon) uten å kunne forhandle om pris, fordi tomtefestelovens regler om fastsettelse av innløsningssum da vil gjelde også i disse tilfellene
• innebære tap av løpende, fremtidig inntekt
• uforutsigbar situasjon for bortfester
• kunne føre til nedleggelse av bruk og fraflytning

4.    Nærmere om de konkrete forslagene til avvikling

Norges Bondelag mener, på grunnlag av gjennomgangen foran, at det vil være svært uheldig for norsk landbruk å avvikle eller endre tomtefesteloven, i samsvar med dokument 8-forslag 210 S (2020-2021).

Det gjør seg heller ikke gjeldende slike tungtveiende samfunnsinteresser i denne saken, at det er rettslig grunnlag for en så sterk inngripen i den private eiendomsrett som forslaget legger opp til. Gjeldende tomtefestelov gir en vidtgående beskyttelse for festere av bolig og fritidsbolig, og sikrer allerede i dag retten til å innløse festetomt for bolig til sterkt redusert pris. Loven har videre en innretning som lovgiver har ment er i samsvar med kravene i EMK P1-1, samtidig som den prioriterer festernes interesser. En slik unødvendig og ensidig svekkelse av bortfesters interesser som dokument 8-forslaget legger opp til, gir derfor ikke grunnlag for ekspropriasjon etter norsk rett, og synes dessuten å være i strid med grunneiers beskyttelse etter EMK.

Med vennlig hilsen

Norges Bondelag

Erlend Stabell Daling                                                                    Kristin Bjerkestrand Eid

[1] Den europeiske menneskerettsdomstol.

[2] Den europeiske menneskerettighetskonvensjon, tilleggsprotokoll 1 artikkel 1.