3. Merknader frå komiteen
Komiteen, medlemene frå Arbeidarpartiet,
Konstanse Marie Alvær, Isak Veierud Busch, Sigurd Kvammen Rafaelsen
og Solveig Vestenfor, frå Framstegspartiet, Bjørn Larsen, Rune Midtun,
Helge André Njåstad og Erlend Wiborg, frå Høgre, Mudassar Kapur
og Tage Pettersen, frå Sosialistisk Venstreparti, Anne Lise Gjerstad
Fredlund, frå Senterpartiet, Bengt Fasteraune, frå Raudt, leiaren
Hanne Beate Stenvaag og frå Miljøpartiet Dei Grøne, Marius Langballe
Dalin, viser til proposisjonen der det vert fremja forslag
til lovføresegner om bustadkjøpsmodellar i burettslagslova og eierseksjonsloven.
Fleirtalet i komiteen, medlemene frå Arbeidarpartiet,
Framstegspartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet, Raudt og
Miljøpartiet Dei Grøne viser til at det er eit uttalt mål
at fleire skal få høve til å eige eigen bustad. Ulike former for
bustadkjøpsmodellar har vorte meir aktuelle dei siste åra og vert
tilbydde både av private og kommunale aktørar. Modellane er ofte
retta mot hushald som har høg nok inntekt til å kunne betene eit
ordinært bustadlån, men som ikkje oppfyller krava til eigenkapital
i utlånsforskrifta. Fleirtalet viser
til at regjeringa sitt forslag til lovføresegner i burettslagslova
og eierseksjonsloven om å leggje til rette for at tilbydarar av
bustadkjøpsmodellar kan eige fleire bustader i eitt og same bustadselskap
for å tilby desse med leige til eige og deleige, vil bidra til at
fleire får høve til å eige eigen bustad.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet og Høgre vil kommentere at det
er viktig å få raskt på plass dei nødvendige forskrifter som gjer
intensjonane i lovforslaget moglege og ber departementet prioritere
dette arbeidet.
Medlemene i
komiteen frå Arbeidarpartiet støttar at det vert teke inn
ein overordna definisjon av leige til eige og deleige i lov, og
at nærare vilkår og reglar knytte til bustadkjøpsmodellar vert tekne
inn i forskrift. Desse medlemene meiner
det er viktig særleg med omsyn til forbrukartryggleiken at det raskt skal
kunne gjerast endringar, under dette å auke eller stramme inn omfanget
av bustadkjøpsmodellar innanfor forskriftsheimelen sine rammer,
til dømes der bruken går ut over det som i utgangspunktet er tenkt.
Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet
og Senterpartiet viser til at langt dei fleste av høyringsinnspela
som er komne til forslaget, er positive til lovendringane. Fleire
peiker likevel på at det er viktig å følgje opp lovendringane med
ytterlegare endringar i forbrukarlovgjevinga, under dette i avhendingslova
og bustadoppføringslova. Desse medlemene viser
til at det i lovproposisjonen går fram at Kommunal- og distriktsdepartementet
i samarbeid med Justis- og beredskapsdepartementet vil vurdere og
eventuelt koma attende med forslag til endringar i avhendingslova
og bustadoppføringslova. Vidare står det at departementet vil vurdere
behovet for ytterlegare styrking av leigetakar sine rettar og eventuelle
framtidige lovendringar knytt til dette. Desse
medlemene merkar seg dette og forutset at departementet følgjer
opp med ytterlegare framlegg til lovendringar dersom det viser seg
at det er nødvendig.
Desse medlemene viser til at det
er viktig å følgje med på om regelendringane fungerer etter intensjonen,
og legg til grunn at departementet på sikt føretek ein gjennomgang
av korleis lovendringane vert praktiserte og gjer nødvendige justeringar
dersom det viser seg at det er nødvendig.
Medlemene i komiteen frå Arbeidarpartiet vil
understreke at dette lovforslaget er eit viktig første steg i retning
av å regulere bustadkjøpsmodellar i større grad enn dette har vore
gjort fram til no. Endringane som er foreslått bidreg til å ramme
inn avtalar om bustadkjøpsmodellar og styrkjer forbrukarvernet samanlikna
med dagens situasjon. Blant anna vert det lagt opp til at departementet
kan fastsetja minstevilkår til avtalar om leige til eige og deleige
i forskrift, og dessutan fastsetja at kjøpsopsjonane ikkje vert
forelda i avtaletida. Desse medlemene viser
til at dei grepa som er nemnde, er noko ulike forbrukarorganisasjonar har
etterlyst. Vidare vil desse medlemene påpeike at
forskriftsreguleringa som er skissert, vil styrkje forbrukarvernet
all den tid det raskt kan gjerast endringar og eller innstrammingar
til fordel for forbrukarane.
Komiteens medlemmer
fra Fremskrittspartiet og Høyre vil påpeke at under denne
regjeringen har boligutbyggingen de siste par årene ligget på et
lavt nivå. Disse medlemmer mener dagens
regjering mangler handlekraft for å løse de utfordringene byggenæringen
står ovenfor.
Komiteens medlemmer
fra Fremskrittspartiet mener det ikke hadde vært like nødvendig
å øke bruken av boligkjøpsmodeller dersom regjeringen på et tidligere
tidspunkt hadde kommet med tiltak for å få fart på boligutbyggingen. Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet
i forrige periode fremmet en rekke forslag, Dokument 8:183 S (2024–2025),
Innst. 339 S (2024–2025), som etter disse
medlemmer sitt syn ville kunne bidratt til å få fart på boligutbyggingen. Disse medlemmer viser til at regjeringen
har innført en forskrift som gir kommunene anledning til å innføre
krav om utslippsfrie bygge- og anleggsplasser. Disse
medlemmer viser til at OBOS i en sak i NRK den 30. desember
2024 sier at et slikt krav vil øke kostnaden for en bolig i Oslo
et sted mellom 150 000 og 300 000 kroner, og dette er et konservativt
estimat. Konsekvensene av slike krav er at det vil føre til dyrere
boliger for kunden, eller at boliger ikke blir bygd. Disse medlemmer er opptatte av at det
næringen trenger er færre krav som sikrer billigere boliger og ikke
flere krav som gjør boliger dyrere.
Disse medlemmer viser til at det
å eie en bolig har blitt dyrere. Eiendomsskatt, økning i kommunale avgifter
og en periode med høy rente har svekket folks økonomiske handlefrihet. Disse medlemmer mener derfor kommunenes
anledning til å innkreve usosial eiendomsskatt bør avvikles.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Senterpartiet viser
til at det er en sterk tradisjon for å eie egen bolig i Norge, og
at selveierdemokratiet er en av bærebjelkene i det norske samfunnet.
Dette bidrar til et mangfoldig privat eierskap, til økt sparing
og gode bomiljø. Det å eie egen bolig gir økonomisk trygghet og forutsigbarhet
for familiene og kan derfor ha positiv effekt på barns oppvekst.
Omtrent 80 pst. av innbyggerne eier sin bolig, og tall viser at
90 pst. eier sin egen bolig i løpet av livet.
Disse medlemmer viser til viktigheten
av å følge tett med på effekten av de foreslåtte endringene og komme
tilbake til Stortinget ved behov for justeringer.
Komiteens medlemmer fra Høyre viser
til at det viktigste man kan gjøre for å få flere inn på boligmarkedet,
er å sørge for at det bygges mer og raskere, slik at det blir flere
boliger tilgjengelig på markedet. Disse medlemmer merker
seg at regjeringen har et mål om 130 000 igangsettingstillatelser
før 2030, men påpeker at målet i seg selv ikke vil øke antallet
bygde boliger. Disse medlemmer viser
videre til Meld. St. 13 (2023–2024) Bustadmeldinga – Ein heilskapleg
og aktiv bustadpolitikk for heile landet, som ble lagt fram i 2024, og
merker seg at denne ikke inneholdt konkrete tiltak for å bygge flere
boliger. Disse medlemmer viser videre
til forslag og merknader til Meld. St. 13 (2023–2024) i Innst. 327
S (2023–2024).
Disse medlemmer viser til at det
har blitt vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet, særlig
i pressområdene. Økte boligpriser kombinert med utlånsforskriften
bidrar til behov for økt oppsparing av egenkapital. Samtidig er
det mange førstegangskjøpere som har betjeningsevne, men ikke tilstrekkelig
egenkapital til å kunne kjøpe egen bolig. Det er derfor viktig å se
på tiltak som kan legge til rette for at denne gruppen enklere kan
komme inn på boligmarkedet. Disse medlemmer viser
til at Høyre over tid har tatt opp viktigheten av alternative boligkjøpsmodeller
og viktigheten av å styrke disse.
Komiteens
medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti, Rødt og Miljøpartiet De Grønne støtter
intensjonen om å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller som
leie-til-eie og deleie. Ordningene kan være viktige virkemiddler
for å gi flere tilgang til egen bolig. Samtidig påpekes det at lovforslaget etterlater
betydelig rettslig usikkerhet for forbrukere og leietakere, og at
hensynet til trygghet og forutsigbarhet i leieperioden ikke er tilstrekkelig
ivaretatt.
Disse medlemmer viser til at proposisjonen bare
stiller krav til tre minstevilkår: kjøpesum, leiepris og håndtering
av mangler. Dette er for snevert og gir ikke forbrukeren tilstrekkelig
informasjon eller forutsigbarhet. Disse medlemmer mener
derfor at det må tas inn krav om at alle leie-til-eie og deleie-avtaler skal
foreligge skriftlig, og at avtalen minst skal angi:
-
kjøpesum og grunnlag for fastsetting
-
leiebeløp og prinsipp for regulering
-
kjøpsrettens varighet
-
regler for håndtering av feil og mangler
-
henvisning til hvilke lover som gjelder for forholdet (husleieloven,
bustadoppføringslova, avhendingslova og foreldelsesloven)
Disse medlemmer er
bekymret for at lovforslaget legger opp til økt kommersialisering
av boligmarkedet uten at et tilstrekkelig forbrukervern er på plass,
og understreker at boligkjøpsmodellene må utvikles som et sosialt
boligpolitisk virkemiddel, ikke som et nytt investeringsmarked for
profesjonelle aktører. Disse medlemmer mener
at regjeringen derfor må sikre at regelverket prioriterer trygghet
og boliger med priser som folk med vanlige inntekter faktisk kan
betjene, fremfor volumproduksjon av deleie og leie-til-eie-prosjekter.
Disse medlemmer viser til at det
i dag ikke finnes en forbrukervennlig standardkontrakt for boligkjøpsmodeller,
og mener regjeringen må utarbeide en nasjonal standardkontrakt som
sikrer enhetlig og forutsigbar regulering av slike avtaler.
Disse medlemmer er bekymret for at
boligkjøpsmodellene kan bidra til å flytte boliger fra det ordinære
boligmarkedet til et parallelt marked for deleie og leie-til-eie,
og dermed presse prisene opp. Disse medlemmer mener
det må innføres klare regler for å hindre spekulasjon og videresalg,
og at departementet må følge markedet tett for å sikre at boligkjøpsmodellene faktisk
øker tilgangen til rimelige boliger og ikke reduserer den.
Disse medlemmer mener lovendringene
bør evalueres innen tre år etter ikrafttredelse, med særlig vekt
på forbrukervern, markedsvirkninger og sosial effekt.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
«Stortinget ber regjeringen
legge fram forslag til lov om at avtale om leie til eie og deleie
skal foreligge skriftlig, og at avtalen som minimum skal angi:
-
kjøpesum og grunnlag for fastsetting
-
leiebeløp og prinsipp for regulering
-
kjøpsrettens varighet
-
regler for håndtering av feil og mangler
-
henvisning til hvilke lover som gjelder for forholdet, herunder
husleieloven, bustadoppføringslova, avhendingslova og foreldelsesloven.»
«Stortinget ber regjeringen
vurdere å redusere den maksimale andelen juridiske personer kan
eie i borettslag for å hindre maktkonsentrasjon og sikre brukerdemokratiet.»
«Stortinget ber regjeringen utarbeide
regler som hindrer spekulasjon og videresalg av boliger i leie-til-eie-
og deleie-ordninger før boligen er kjøpt fullt ut av beboeren.»
«Stortinget ber regjeringen foreta
en evaluering innen tre år etter lovens ikrafttredelse, med vurdering av
forbrukervern, sosial effekt og markedspåvirkning av boligkjøpsmodellene.»
«Stortinget ber regjeringen følge
utviklingen i markedet for boligkjøpsmodeller og komme tilbake til
Stortinget med eventuelle forslag til innskjerping av regelverket
dersom ordningene brukes til spekulasjon eller bidrar til økte boligpriser.»
«Stortinget ber regjeringen fastsette
en nasjonal standardkontrakt for leie-til-eie og deleie, med formål
å sikre forutsigbare rettigheter for forbruker og likebehandling
i markedet.»
Komiteens medlemmer
fra Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet, Rødt og Miljøpartiet
De Grønne fremmer følgende forslag:
«Stortinget ber regjeringen sørge
for at husleieloven, burettslagslova og eierseksjonsloven ses i
sammenheng, slik at regelverket gir et helhetlig og balansert vern
av forbruker, leier og kjøper i boligkjøpsmodeller.»
Komiteens
medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt mener det
er grunnleggende at husleieloven må gjelde for alle boligforhold
der det faktisk foreligger et leieelement, herunder leie-til-eie
og deleie.
Videre mener disse medlemmer at det
i merknadene til loven må fremgå at den delen av boligen som leier
eller kjøper ikke eier, men har bruksrett til, skal anses som leie
etter husleieloven. Dette er nødvendig for å sikre rett til skriftlig
avtale, vern mot urimelig leie og trygghet mot usaklig oppsigelse. Disse medlemmer mener slike krav er nødvendige
for å sikre forbrukerens rettigheter og for å holde useriøse aktører
ute av markedet.
Disse medlemmer mener at foreldelsesfristen for
kjøpsretten må stanses mens avtalen består, og at opsjonsperioden
må løpe fra ferdigstillelse av boligen, ikke fra kontraktsinngåelse.
Det foreslås derfor at loven presiserer at foreldelsesfrist for
krav som springer ut av kjøpsretten i leie-til-eie-avtaler ikke
løper så lenge avtalen består.
Videre bør det fremgå at dersom ferdigstillelse av boligprosjektet
blir forsinket, skal kjøpsrettsperioden forlenges tilsvarende forsinkelsen,
og minst fem år fra ferdigstillelse.
Disse medlemmer viser til at det
i proposisjonen åpnes for at juridiske personer kan eie inntil 30
pst. av andelene i borettslag. Dette kan vanne ut borettslagsdemokratiet
og åpne for uforholdsmessig maktkonsentrasjon. Andelen juridiske
eiere bør derfor reduseres, og det må sikres at stemmerett og innflytelse
alltid følger den som faktisk bor i boligen. Det understrekes at
slike begrensninger er avgjørende for å opprettholde borettslagets
brukerdemokratiske prinsipp og for å unngå at profesjonelle aktører
får indirekte kontroll.
Disse medlemmer fremmer følgende
forslag:
«Stortinget ber regjeringen
legge fram forslag til lovendring som slår fast at foreldelsesfristen
for krav som springer ut av kjøpsretten i leie-til-eie-avtaler ikke
løper så lenge avtalen består.»
«Stortinget ber regjeringen legge
frem forslag til lovendring som presiserer at dersom ferdigstillelse
av boligprosjektet blir forsinket, skal kjøpsrettsperioden forlenges
tilsvarende forsinkelsen og minst fem år fra ferdigstillelse.»
Komiteens medlem
fra Senterpartiet viser til at Senterpartiet har en målsetning
om at flere skal få muligheten til å eie sin egen bolig. Dette medlem stiller seg positivt til
forslagene i proposisjonen og mener at forslagene kan sørge for
større tydelighet for de som ønsker å bruke boligkjøpmodeller. Dette medlem er opptatt av at rettighetene
til boligkjøper blir godt ivaretatt.
Dette medlem forventer at hensynet
til forbruker blir særlig godt ivaretatt i utarbeidingen med forskrifter.
Dette medlem vil trekke fram at gode
rammer for startlån er et viktig verktøy for å sikre at flere kan
få eie egen bolig.
Dette medlem er opptatt av at det
utvises fleksibilitet ved bruk av egenkapital, private banklån og
startlån, og at hensikten med startlån, som er at flere skal få mulighet
til å eie egen bolig, blir godt ivaretatt.
Dette medlem forventer fortgang i
arbeidet med forskriftshjemmelen som er omtalt i proposisjonen,
som skal legge opp til at det skal stilles nærmere vilkår til avtaler
om leie til eie og deleie.
Komiteens medlem
fra Rødt viser til Stortingets vedtak 93, 4. desember 2023
i behandlingen av Innst. 2 S (2023–2024), jfr. Meld. St. 1 (2023–2024).
I dette anmodningsvedtaket heter det:
«Stortinget ber regjeringen om å utrede hvordan ikke-kommersielle
boliger, med pris- og omsetningskontroll, kan defineres, og komme
tilbake på egnet måte innen 1. juli 2024.»
Dette medlem viser til at regjeringen
anser anmodningsvedtaket som fulgt opp, men deler ikke denne vurderingen
da regjeringen bare viser til de eksisterende boligtypene kommunale
leieboliger og studentboliger. Dette medlem mener
det er en stor svakhet med burettslagslova og eierseksjonsloven
at de ikke konkret regulerer hvordan ikke-kommersielle eide boliger
kan organiseres. Dette medlem er positivt
til at regjeringen nå vil lovfeste bedre hvordan ulike alternative
boligkjøpsmodeller skal håndteres juridisk, men mener samtidig at
regjeringen som del av dette lovarbeidet også burde ha sett på hvordan
ulike typer ikke-kommersielle boliger kan defineres i loven. Dette medlem viser til at man i dag må
gå omveier for å etablere slike boliger, for eksempel via å opprette
stiftelser eller gjennom å tinglyse klausuler om prisregulering. Det
har i senere år vært flere rettssaker for å oppheve slike klausuler
og hvor saksøker har vunnet frem. Denne måten å organisere slike
boliger på kan dermed sies å være under press og er heftet med betydelig
usikkerhet. Dette medlem etterlyser
lovbestemmelser som gjør det mulig for andre enn kommuner, stiftelser
og studentsamskipnader å trygt og permanent etablere ikke-kommersielle
boliger, både eide og leide.
Dette medlem mener det norske boligmarkedet fungerer
som en «forskjellsmaskin», hvor økonomisk ulikhet reproduseres og
forsterkes. Boligprisveksten og dermed også husholdningenes gjeldsstørrelse
er i verdenstoppen. Dette medlem ser
situasjonen i sammenheng med at Norge mangler prisregulerte sektorer både
innen eie og leie som kan sikre rimelige boliger og økt valgfrihet
og samtidig holde igjen prisveksten i boligmarkedet i stort. Dette medlem viser til at sammenlignbare
land som Sverige, Finland og Danmark har slike sektorer, som kan
og bør fungere som inspirasjon for hvordan organisere ikke-kommersielle
boliger her til lands. Dette medlem viser
til regjeringens mål om å igangsette bygging av 130 000 nye boliger
innen 2030, men stiller spørsmål ved realismen i å nå dette målet uten
at man samtidig gjenreiser en sosial boligbygging som et alternativ
for brede grupper av befolkningen, og ikke bare på mer individuell
basis gjennom alternative boligkjøpsmodeller.
Dette medlem viser til at de foreslåtte
lovendringene er ment å fremme bruken av alternative boligkjøpsmodeller
innenfor det eksisterende markedet, og at dette er noe forholdsvis
nytt i norsk sammenheng. Formålet er ikke minst å skape flere veier
inn i boligmarkedet for dem som av ulike grunner, ikke minst økonomiske,
i dag står utenfor.
Komiteens
medlemmer fra Rødt og Miljøpartiet De Grønne fremmer følgende
forslag:
«Stortinget ber regjeringen i løpet
av inneværende stortingsperiode foreta en evaluering av lovendringene for
å undersøke om de har virket etter hensikten.»