Svar
Sigbjørn Johnsen: Om lag 80 pst. av norske husholdninger eier egen bolig. Dette er høyt i internasjonal sammenheng. Den høye andelen selveide boliger bidrar til tilsvarende høy gjeldsbelastning i norske husholdninger, og til at renteutgiftene utgjør en forholdsvis stor andel av husholdningenes inntekter. Husholdninger kan sikre seg mot kortsiktige rentesvingninger ved å binde renten. Selv om det er tilbud om fastrentelån i lånemarkedet, foretrekker norske lånekunder i stor grad flytende rente. Mer enn 90 pst. av utlånene til husholdningene er lån med flytende rente, og mindre enn én pst. av utlånene har rentebinding lengre enn fem år. Rente- og boligpris-utviklingen er derfor av stor betydning for norske husholdningers samlede finansielle risiko.
Husholdningenes valg mellom flytende og fast rente kan være motivert ut fra ulike hensyn. Fastrentelån kan redusere husholdningenes samlede risiko knyttet til rentesvingninger, og gi mer forutsigbare utgifter. Men selv om det nok vil kunne være tilfellet for mange husholdninger, kan vi ikke generelt si at det for den enkelte husholdning er forbundet med mindre risiko å ha fast rente framfor flytende rente på boliglånet. For husholdninger som ønsker eller trenger fleksibilitet, vil derimot rentebinding kunne øke risikoen for overkurs ved tidlig innløsning dersom man skal flytte eller av andre grunner ønsker å selge boligen. Denne risikoen øker med rentebindingsperiodens lengde, og særlig når markedsrentene faller. For ordens skyld viser jeg til at overkurs bare vil kunne bli beregnet ved førtidig innløsning av fastrentelån.
For økonomien som helhet kan større utbredelse av boliglån med fast rente tenkes å bidra positivt til finansiell stabilitet. Større innslag av fastrentelån vil gjøre husholdningenes finansielle situasjon mindre avhengig av renteendringer, og bidra til en mer stabil utvikling i boligetterspørselen og i boligprisene. Det vil imidlertid alltid være svingninger, og vi ser store boligprissvingninger også i land hvor det er mer vanlig med fastrentelån. Styringsrenten vil typisk være lav (eller på vei ned) i nedgangskonjunkturer, noe som vil redusere renteutgiftene til de husholdninger som har boliglån med flytende rente, når sannsynligheten for inntektsbortfall i husholdningene (som følge av økt ledighet mv.) er høyere. Dette gir opphav til en naturlig demping av husholdningenes risiko dersom de har lån med flytende rente.
Av hensyn til finansiell stabilitet er det altså forhold som taler både for og imot økt innslag av boliglån med fast rente, og forutsetter vi at banker og låntakere forstår og tar høyde for rente-risikoen ved opptak av lån med flytende rente, kan vi ikke konkludere med at flere fastrentelån vil være gunstig samlet sett. Av hensyn til den enkelte husholdnings mulighet til å tilpasse seg hensiktsmessig etter egen risikotoleranse, inntektssituasjon mv., bør imidlertid fastrentelån være et godt og tilgjengelig alternativ til lån med flytende rente. Herunder er det viktig at lånebetingelsene for fastrentelån er – og oppleves som – balanserte, og at fastrentelån som produkt utvikles og synliggjøres fra bankenes side. Generelt vil lånene bli tillagt en margin ved fastrentelån (betaling for det å kjøpe en fastrente). Denne marginen vil variere med rente-forventningene framover.
Vi må anta at når så mange husholdninger velger lån med flytende rente er det fordi de foretrekker denne rentebetalingstypen, men det er viktig at husholdningene er klar over at de har valgmuligheter og at fastrentelån i en del situasjoner kan være mer egnet for den enkelte. Når det gjelder betingelser og priser på lån generelt, er dette i stor grad knyttet til hvordan bankene finansierer sine utlån. Bankenes finansieringssituasjon vil derfor være av stor betydning.
Boligmarkedet og husholdningenes boliggjeld spiller en sentral rolle i økonomien. Mange perioder med finansiell og økonomisk ustabilitet har hatt utspring i forhold i boligmarkedene, senest finanskrisen som begynte med tap i det amerikanske boligmarkedet. Boligprisnivået i Norge er nå høyt, både i historisk sammenheng og sammenliknet med nivået i andre land, samtidig som rentene er lave. Boligprisfall kan dermed skape utfordringer for husholdningene, og ha store konsekvenser for økonomien som helhet. Høy boligprisvekst og økende sårbarhet i husholdningene er vesentlige risikomomenter for finansiell stabilitet.
Jeg deler derfor sentralbanksjefens bekymring for utviklingen i boligmarkedet, og jeg er enig med finanstilsynsdirektøren i at vi bør se på om det er behov for tiltak rettet mot bankenes utlånspraksis. Finanstilsynet varslet i brev 1. februar 2010 til Finansdepartementet, jf. tilsynets pressemelding samme dag, at det nå arbeider med å utarbeide retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål. Retningslinjene skal etter planen legges fram tidlig i mars 2010. Nytt og strengere regelverk for hvordan bankene skal finansiere sine utlån, som er varslet i samme brev, vil også kunne bidra til at tilbudet på fastrentelån blir bedre. Men som nevnt har fastrentelån både fordeler og ulemper, og generelt er det vanskelig å ha generelle oppfatninger om hva som lønner seg for den enkelte.