I proposisjonen fremmes forslag til ny tomtefestelov. Loven vil gjelde både nye og eldre festeavtaler med mindre noe annet er bestemt. Kapittel II regulerer festetid, oppsigelse og forlengelse. Her er det gjort viktige endringer i forhold til gjeldende lov. Nye festeavtaler som gjelder bolig og fritidshus skal gjelde til festet blir sagt opp av festeren eller til han innløser tomten. Det vil dermed bli opp til festeren å avgjøre når festeforholdet skal ta slutt. Kapittel III omhandler festeavgift og inneholder bl.a. regler om fastsetting av festeavgift og regulering av denne. Det skal ikke kunne avtales en festeavgift som er urimelig høy, men bortfester kan kreve markedsleie for tomten. Når det gjelder regulering av festeavgiften innføres en hovedregel om inflasjonsjustering. Regelen skal gjelde både nye og eldre festeavtaler, men kan fravikes ved avtale ved feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidshus. Kapittel IV omhandler festerens rett til å råde over festetomten. Ved feste av tomt til bolig og fritidshus, skal festeren som utgangspunkt ha samme råderett over tomten som en eier har. Det er videre bl.a. gitt bestemmelser om festerens rett til å overføre festeretten til andre. Hovedregelen er at festeren har en slik overføringsrett. Kapittel V gjelder mislighold og er gjort noe mer utførlig enn misligholdsreglene i gjeldende lov. Kapittel VI gjelder innløsning av tomt til bolig eller fritidshus. Ved feste av slik tomt blir festerens rett til innløsning utvidet i forhold til gjeldende lov. Innløsningssummen for tomter som er festet bort på ubegrenset tid og uten oppsigelsesrett for bortfesteren, skal settes til kapitalverdien av festeavgiften på innløsningstiden. Ved innløsning av tomter som er festet bort for en viss tid, skal en økning i tomteverdien som hovedregel deles likt mellom bortfesteren og festeren.
Lovens kapittel VII regulerer avvikling av festeforholdet. I visse tilfeller kan bortfesteren kreve å overta hus og faste innretninger på festetomten. I kapittel VIII er det gitt regler om framfeste, dvs. situasjoner der bortfesteren ikke eier tomta, men leier denne. Det er gjort begrensninger i retten til å inngå nye slike avtaler.
Sivillovbokutvalet, som er Justisdepartementets faste utredningsutvalg for tingsrettslige spørsmål, ble i 1988 gitt i oppdrag å gjennomgå gjeldende tomtefestelov av 1975 med tanke på revisjon. Hovedpunktene i mandatet er gjengitt i proposisjonen. Det fremgår at tomtefesteordningen har lang tradisjon i vårt land og er mye brukt. 10-12 % av landets eiendommer er festet, hvorav ca 40 % er boligeiendommer, og ca 35 % er fritidseiendommer.
Det er i første rekke reglene om festeavgift som har skapt problemer i praksis. Dette har bl.a. resultert i prisreguleringer i store deler av etterkrigstiden for å beskytte festerne mot urimelige avgiftsforhøyelser. På den annen side har Høyesterett i to dommer i 1988 kommet til at avtaleloven i visse tilfeller gir bortfesteren rett til en oppregulering av festeavgiften i samsvar med reduksjon i kroneverdien selv om dette ikke har vært avtalt mellom partene.
De såkalte innløsningspliktklausulene har også skapt problemer. Dette er klausuler som gir bortfesteren rett til å kreve at festeren innløser tomten til markedsverdi. Et slikt krav vil være i strid med gjeldende tomtefestelov § 6 om minste festetid, men denne regelen gjelder ikke eldre festeavtaler. Ved en lovendring i 1989 ble det derfor vedtatt en endring i § 4 som innebærer at slike klausuler i eldre festeavtaler skal være uvirksomme så langt en tilsidesetting ikke vil virke urimelig overfor bortfester.
Sivillovbokutvalet la frem sin utredning i NOU 1993:29 Ny lov om tomtefeste. Hovedinnholdet i NOU-en er gjengitt i proposisjonen. Utredningen har vært sendt på høring til en rekke instanser.
3.1 Prinsipielle synspunkter på tomtefeste
Det har vært reist spørsmål om man burde sette forbud mot å inngå festeavtaler. Sivillovbokutvalet uttaler at tomtefesteinstituttet har lange tradisjoner her i landet og at instituttet fremdeles har en viktig og nyttig funksjon i mange tilfeller. Bare Tomtefesteforbundet og LO har gått inn for et generelt forbud mot nye tomtefesteavtaler. Departementet er enig med utvalget i at det ikke er grunn til å fastsette generelt forbud mot å inngå nye festeavtaler. Problemene ved disse avtalene må løses gjennom lovgivning som bør utformes slik at den gir festeren et vern som gjør hans stilling mest mulig lik den en eier har.
Komiteens merknader
Komiteen har merket seg at det både under arbeidet med foreliggende lovforslag og i forarbeidene til någjeldende tomtefestelov fra flere hold har fremkommet prinsipielle innvendinger mot tomtefesteinstituttet som sådan. Justisdepartementet uttalte eksempelvis i Ot.prp. nr. 2 (1974-1975), s. 23 at departementet
|
« har vore i tvil om det i det heile - som allmenn regel - bør vera høve for ein privat grunneigar til å feste bort tomter i våre dagar. » |
Komiteen har videre merket seg at Tomtefesterforbundet i Norge betrakter tomtefesteordningen som en fortsettelse av leilendingssystemet i Norge.
Komiteen har på den annen side merket seg at andre mener at tomtefesteloven av 1975 bør oppheves, uten at det gis noen ny lov på området. Synspunktet er at tomtefesteforhold kan reguleres av avtaler mellom partene.
Tomtefeste har betydelig utbredelse og lange tradisjoner i Norge. Det eksisterer ca 250.000 festeavtaler i Norge.
Etter komiteens syn kan tomtefeste være positivt for begge parter. Komiteen mener det er viktig at en ny lov om tomtefeste gir løsninger som ivaretar både festernes og bortfesternes interesser. Et spesielt trekk med tomtefesteinstituttet er at løsningen innebærer en todelt eiendomsrett. Bortfesteren eier grunnen mens festeren eier bygninger eller anlegg på eller i grunnen. Et annet spesielt trekk er den store innholdsmessige variasjonen i tomtefesteavtalene. Det er også et særtrekk ved tomtefesteavtalene at de som regel er inngått for et langt tidsrom.
Komiteen vil ikke gå inn for noe lovforbud mot tomtefeste. Et slikt forbud vil etter komiteens syn innebære et unødvendig omfattende inngrep i private rettssubjekters avtalefrihet. Komiteen er også av den oppfatning at problemene med tomtefesteordningen knytter seg til avtaler som allerede er inngått. Et forbud mot fremtidige avtaler vil ikke løse disse problemene. Den nye loven vil etter komiteens oppfatning gjøre rettstilstanden for fremtidige avtaler klarere. Komiteen viser i denne sammenheng til NOU 1993:29 , s. 29 hvor det uttales:
|
« Ein ting er at eit forbod mot leige av grunn med sikte på oppføring av byggverk - når leige av grunn til alle andre føremål skal vera lovleg - i seg sjølv må reknast som eit særs drastisk lovgjevingstiltak. Skipnaden med tomtefeste har lange tradisjonar her i landet, og det er ikkje tvilsamt at skipnaden framleis har ein viktig og nyttig funksjon i mange tilfelle. »
|
Etter komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti sitt syn, er det viktig å minne om at når tomter kjøpes, må kjøpesummen normalt gjøres opp i form av en engangssum overfor selger. For de som ikke har økonomi til å kjøpe grunnen kan en festeavtale gi mulighet til å skaffe seg disposisjonsretten over en tomt som ellers ikke ville vært mulig. For bortfesteren vil en festeavtale kunne oppleves som mer lukrativt enn en avhendelse. Gjennom en festeavtale kan grunnarealer nyttiggjøres økonomisk uten at grunnarealet selges med negativ effekt for kommende generasjoner. Bortfeste til fritidseiendommer kan være et ledd i en langsiktig plan for å sikre fremtidige inntekter fra bortfesterens side.
Flertallet har merket seg at departementet i proposisjonen uttaler at feste av tomt til bolig så langt som råd bør likestilles med avhendelse av eiendommen. Bortfesterens rådighet over grunnen blir vesentlig innskrenket ved en inngåelse av en festeavtale. Flertallet er enig i at festeren har et sterkt behov for beskyttelse av foretatte investeringer. Dette er særlig viktig for boligfestere. Flertallet vil imidlertid understreke at en festeavtale er en leieavtale. Tomten blir først avhendet ved innløsning.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti er enig med departementet om at det istedenfor forbud mot tomtefeste, er et bedre alternativ å utforme loven slik at den gir festeren en rettssikkerhet som gjør at dennes stilling blir mest mulig lik den som eier av egen tomt har.
3.2 Omfanget av lovrevisjonen og utformingen av loven
Sivillovbokutvalet har anbefalt at det blir gitt en helt ny lov om tomtefeste. Det foreslås til dels gjennomgripende endringer, og en omredigering vil også gi en mer oversiktlig lov. Høringsinstansene er positive til at lovrevisjonen munner ut i en helt ny lov. Noen av instansene mente likevel lovutkastet på en del punkter var vanskelig tilgjengelig.
Departementet er enig i at det bør gis en helt ny lov om tomtefeste. Det er videre et viktig mål å utforme loven slik at den kan forstås av brukere som ikke har juridisk bakgrunn, og rent lovteknisk har departementet valgt andre løsninger enn Sivillovbokutvalget på enkelte punkter.
Komiteens merknader
Komiteen har merket seg at Sivillovbokutvalet opprinnelig fikk som mandat å gjennomgå gjeldende lov om tomtefeste med sikte på revisjon.
Komiteen har merket seg at departementet i sin begrunnelse for å foreslå en ny tomtefestelov, og ikke bare en revisjon av loven fra 1975 har lagt vekt på følgende:
|
« Dei materielle endringane som det vert gjort framlegg om, er på fleire punkter så vesentlege og prinsipielle at det høver best å ta dei inn i ei ny lov. » |
Komiteen slutter seg til denne vurderingen.
Komiteen har videre merket seg at:
|
« Departementet ser det som eit viktig mål å utforme lova slik at ho kan bli lesen og forstått av bortfestarar, festarar og andre sjølv om dei ikke har særskilde juridiske føresetnader. » |
Komiteen slutter seg til målsetningen om at loven må gi regler som er så klare, konsise og forutberegnelige som mulig.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, er klar over at hensynet til klarhet og forutberegnelighet i en viss utstrekning kan kollidere med hensynet til konkret rimelighet og rettferdighet, og flertallet er opptatt av at loven skal gi løsninger som i det konkrete tilfellet skal være rimelige og rettferdige. Dette kan etter flertallets syn tale for å gi partene en større frihet til å regulere innholdet i festeforholdet gjennom individuelle avtaler samt en mer utstrakt bruk av rimelighetsstandarder. Skjønnsmessige regler har den ulempen at de kan skape rom for tvister mellom partene. I siste instans må slike tvister løses gjennom rettslige tvisteløsningsmekanismer. Tvister kan være kostbart og tidkrevende. Flertallet er klar over at rettslige standarder derfor lett kan vise seg å bli papirtigre, noe også departementet bemerker i proposisjonen.
Flertallet har i denne sammenhengen merket seg at departementet i utkastets § 4 foreslår at:
|
« Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen. » |
Flertallet vil understreke at det er grunn til å verne om den private avtalefriheten. Loven er for en stor del preseptorisk, dvs. at i den grad partenes avtale avviker fra lovens løsninger, skal lovens løsninger følges. Flertallet er enig med departementet i at de ulemper som tomtefesteordningen innebærer kan søkes reparert gjennom lovgivningen. Flertallet er også av den oppfatning at behovet for et særskilt rettslig vern for festeren varierer noe med festeforholdets art. Boligfeste står etter flertallets syn i en særstilling. Flertallet er av den oppfatning at det å ha trygge forhold omkring sin bolig er av særlig viktighet. Flertallet finner av denne grunn at det i visse relasjoner er nødvending å skille mellom eiendommer som hovedsakelig brukes til boligformål og andre eiendommer.
Flertallet har merket seg at det fra flere hold har blitt reist spørsmål ved om departementets forslag er forenlig med Grunnloven, særlig § 97 og § 105.
Det antas i den statsrettslige teorien at det er « standardteorien » som avgjør i hvilken grad lovgivningen kan gripe inn i bestående kontraktsforhold. Standardteorien går ut på at Grunnloven oppstiller et rettferdighetsprinsipp. Det er den urettferdige, utilbørlige og hensynsløse tilbakevirkning § 97 tar sikte på å hindre.
Flertallet har merket seg at berørte parter har reist spørsmål ved om lovforslaget går lenger i å gripe inn i bestående kontraktsforhold enn det Grunnlovens § 97 gir adgang til. Dette har særlig vært reist i forhold til forslaget om at festeren skal ha en innløsningsrett uavhengig av hva som tidligere er avtalt, og i forhold til regulering av festeavgiften.
Flertallet mener det er vanskelig å si noe generelt om hvor grensen går for den ulovlige tilbakevirkning. Dette må avgjøres konkret. Flertallet viser i denne sammenheng til uttalelsen fra førstevoterende i dommen i Norsk Rettstidende Rt-1976-1 flg. « Kløftadommen » på s. 6:
|
« Jeg finner det klart at Stortingets forståelse av lovens forhold til slike grunnlovsbestemmelser må spille en betydelig rolle når domstolene skal avgjøre grunnlovsmessigheten, og domstolene må vise varsomhet med å sette sin vurdering over lovgiverens... Ut fra dette vil jeg for min del vike tilbake for å konstatere grunnlovsstrid i tilfelle hvor det foreligger rimelig tvil, og hvor Stortinget klart har vurdert og bygd på at loven ikke kommer i strid med grunnloven. Men skal prøvelsesretten ha noen realitet, må domstolene benytte den der de finner det hevet over rimelig tvil at loven vil føre til resultater som er i strid med grunnloven. » |
Flertallet er enig i at det bør ha stor vekt hvordan Stortinget selv vurderer rekkevidden av de enkelte grunnlovsbud. I siste instans vil det være domstolenes oppgave å avgjøre grunnlovsmessigheten av en ny lov, men i saker hvor det er tvil eller uenighet om den nærmere avgrensningen mot Grunnloven i en konkret sak, vil Stortingets vurdering kunne være et avgjørende moment i forhold til vurderingen av spørsmålet om grunnlovsmessighet. Flertallet vil i forlengelsen av dette understreke at det er grunn til å vise betydelig varsomhet med hensyn til å gjøre inngrep i velervervede rettigheter for private parter, selv om lovendringene ikke er i strid med Grunnloven.
Flertallet vil derfor i mindre grad enn departementet gjøre inngrep i bestående avtaler.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti mener en framtidig lov bør ha som det vesentligste formål å bedre rettssikkerheten og forutsigbarheten for festeren i forhold til i dag. Skal dette formålet oppfylles, må det på enkelte punkter gripes inn i avtalefriheten.
Disse medlemmer er enig med flertallet i at det er særlig viktig å ha trygge forhold omkring sin bolig. Samtidig vil disse medlemmer minne om at det knytter seg sterke bindinger og følelser også til fritidsboliger, og at det ofte kan være vanskelig å klart definere om en eiendom brukes til boligformål eller fritidsformål. Disse medlemmer er derfor enig med departementet i at det er riktig og hensiktsmessig ikke å skille mellom eiendom for boligformål og fritidsformål.
Hva angår departementets forslag og forholdet til Grunnlovens § 97 og § 105, viser disse medlemmer til proposisjonens omtale av dette. Disse medlemmer er enig i at lovutkastet på et punkt går relativt langt i å gripe inn i eksisterende avtaler, nemlig begrensning i adgangen til å kreve regulering av festeavgiften for så vidt gjelder feste av tomt til bolighus og fritidshus. Den foreslåtte bestemmelsen i § 15 første ledd innebærer at bortfesteren ikke kan kreve en høyere festeavgift enn den som følger av endringene i pengeverdien. Dette gjelder også i forhold til allerede inngåtte festeavtaler, selv om avtalene inneholder klausuler som gir bortfesteren rett til å kreve en høyere festeavgift.
Disse medlemmer viser til at departementet legger den såkalte standardteorien til grunn for den foreslåtte løsning i § 15 første ledd, jf. § 4. Disse medlemmer er enig i at Grunnloven § 97 har en nokså uklar rekkevidde og er enig med departementet i at den foreslåtte § 15 første ledd, ikke kommer i konflikt med Grunnloven § 97. Departementet grunngir dette med at festeavtaler ofte vil være svært langvarige og at partene i slike avtalesituasjoner må være forberedt på at lovgiverens oppfatning av hva som er rimelig og rettferdig forandrer seg, og at utviklingen går i en annen retning enn det partene så for seg da de inngikk avtalen. Disse medlemmer er enig i dette.
Disse medlemmer viser til at departementet synes å legge til grunn at lovutkastet § 15 første ledd, langt på vei er en videreføring av det som de senere årene har vært gjeldende etter prisforskriftene i samsvar med prislovgivningen. Departementets forslag kan derfor ses på som at prisforskriftene blir flyttet fra forskrift til lov. Dette innebærer derfor etter disse medlemmers oppfatning i liten grad forandring for partene i det som har vært den faktiske situasjonen, nemlig at det har vært sterke avgrensinger i anledningen til å kunne regulere og kreve inn festeavgiften i samsvar med festeavtalen. Det er også grunn til å streke under at forslaget bare griper inn i inngåtte avtaler i forhold til feste av bolig- og fritidstomt.
3.3 Særskilt vern for festere av boligtomt og fritidstomt
Dagens tomtefestelov gjelder alle kategorier festeforhold, men det er gitt noen særregler for festet tomt til bolig og fritidshus. Sivillovbokutvalet har i den nye loven lagt opp til at det på enkelte vesentlige punkter skal være ulike regler for boligfeste og fritidsfeste. Dette gjelder bl.a. festetid, rett til innløsning, regulering av festeavgiften og fysisk råderett. Beskyttelsen av fester er sterkere ved boligfeste enn ved fritidsfeste.
Flere av høringsinstansene har kommet med innvendinger mot skillet mellom bolig- og fritidsfeste. Det fremholdes bl.a. at festere ofte vil ha investert like mye i et fritidshus som i en bolig, og den følelsesmessige tilknytning til tomten kan være like sterk. Departementet er enig i at det generelt er størst grunn til å verne festeren av boligtomt. På den annen side gjør et slikt skille loven mer komplisert og det tas bl.a. ikke hensyn til at eiendommer over tid kan skifte bruksformål. Departementet er kommet til at både ut fra lovtekniske og reelle hensyn bør det være like regler for feste av tomt til fritidshus og for feste av tomt til bolig.
Komiteens merknader
Komiteen viser til at avtaler som har innholdsmessige mangler med hensyn til å angi hva slags tomt festet gjelder, skal nektes tinglyst. Partene kan allikevel anses for å være bundet overfor hverandre. Tvister på dette punkt må løses på vanlig måte, eventuelt ved domstolenes mellomkomst.
Komiteen har merket seg at departementet mener at feste av boligeiendommer og fritidseiendommer skal behandles likt, juridisk sett. Komiteen har videre merket seg at det foreligger en uenighet på dette punkt mellom Sivillovbokutvalet og departementet. Sivillovbokutvalet har foreslått ulike regler på flere sentrale punkter.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at vekten av de hensyn som ligger bak lovreglene varierer med festeavtalens formål. I denne sammenheng er flertallet av den oppfatning at det foreligger et særlig behov for å verne festere av boligtomt. Flertallet viser i denne sammenheng til NOU 1993:29 s. 35 hvor det uttales:
|
« Utvalet har hatt som utgangspunkt at feste av bustadstomt i prinsippet bør sjåast på som ei endeleg avhending, der vederlaget dei fyrste 50 åra vert ytt i form av ei årleg avgift, men slik at festaren på andre måtar i huvudsak kjem i samme rettsstilling som ein eigar. Feste av tomt til fritidshus kjem i ei mellomstilling mellom bustadsfeste og feste til andre føremål. » |
Flertallet viser til at stortingsflertallet ved behandlingen av den någjeldende lov om tomtefeste et stykke på vei innførte et slikt skille når det gjelder innløsningsretten. Festeren har etter gjeldende rett i utgangspunktet også innløsningsrett for fritidseiendommer, men det er bl.a. gitt et praktisk viktig unntak for visse typer landbrukseiendommer.
Flertallet ønsker å videreføre et skille mellom fritids- og boligfeste når det gjelder innløsningsrett i den nye loven.
Flertallet har merket seg at departementet i utkastets § 5 første ledd foreslår at det skal opplyses i avtalen om avtalen gjelder feste til bolig eller fritidsbolig på den ene side eller feste til andre formål på den annen side.
Flertallet har videre merket seg at Sivillovbokutvalet foreslår at det i avtalen også skal skilles mellom fritidseiendom og boligeiendom. Flertallet er enig med Sivillovbokutvalet på dette punktet. Så lenge festeformålet får rettslige konsekvenser, bør det fremgå av avtalen hva slags feste partene har inngått avtale om.
Flertallet foreslår derfor at utkastets § 5 første ledd endres til:
« Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast. »
Når det gjelder den nærmere avgrensing mellom tomt til bolighus og tomt til fritidseiendom viser flertallet til sin merknad under kap. 3.7.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at flere av høringsinstansene har kommet med innvendinger mot å skille i loven mellom feste av tomt til bolighus og fritidshus. Disse medlemmer ser i likhet med flertallet også at vekten av de hensyn som ligger bak lovreglene varierer med festeavtalens formål, og at det kan være gode grunner til å skille mellom feste av tomt til bolig og fritid. Disse medlemmer mener likevel det er mange argument som taler for at det ikke bør være et slikt skille. Et skille vil etter disse medlemmers oppfatning bety et mer komplisert lovverk, og det vil by på problemer når eksempelvis eiendommer over tid skifter bruksformål. Et annet vesentlig argument for ikke å skille er at fritidsfesteren ofte har en like sterk praktisk/økonomisk og følelsesmessig tilknytning til sin festetomt som boligfesteren.
3.4 Fastsettelse av festeavgift
Etter gjeldende tomtefestelov må ikke festeavgiften settes høyere enn det som tilsvarer en rimelig avkastning av tomteverdien, hvorunder det bl.a. skal tas hensyn til rentenivået. Prinsippene i denne bestemmelsen har skapt visse tolkningsproblemer, og Sivillovbokutvalet har ikke tatt med en tilsvarende bestemmelse i sitt utkast. Utvalget fremhever bl.a. at bestemmelsen har liten selvstendig betydning i tillegg til de generelle reglene med forbud om å gjøre gjeldende urimelige avtaler man har bl.a. i avtaleloven § 36.
Høringsinstansene har vært noe delt i synet på om det bør være en bestemmelse om førstegangsfastsetting av festeavgift i tomtefesteloven.
Departementet går inn for at tomtefesteloven skal ha en slik bestemmelse. Fastsettelsen av festeavgiften er et helt sentralt punkt i en festeavtale, og regler om dette vil gjøre loven mer brukervennlig. Utgangspunktet bør fortsatt være at festeavgiften skal gi en rimelig avkastning av tomteverdien. Departementet har valgt å utforme bestemmelsen slik at den setter forbud mot å avtale en urimelig høy festeavgift under hensyntagen til hva som blir betalt ved nye festeavtaler på tilsvarende tomter. Bestemmelsen er ikke ment å gå lenger enn avtaleloven § 36.
Komiteens merknader
Komiteen har merket seg at departementet i lovforslagets § 11 foreslår:
|
« Det kan ikkje avtalast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår. » |
Komiteen er tilfreds med at Regjeringen for nye avtaler legger til grunn at festeavgiften skal være rimelig i det konkrete tilfellet. Hvorvidt en festeavgift er rimelig, kan prøves ved rettslig skjønn. I nåværende lov kan ikke festeavgiften settes høyere enn det som svarer til en rimelig avkastning av tomteverdien når bl.a. rentenivået tas i betraktning.
Komiteen registrerer at nåværende lov har skapt uklarhet både med hensyn til tomteverdien og hva som er en rimelig avkastning. Komiteen mener den foreslåtte regelen er klarere enn det som følger av någjeldende lov. Komiteen ønsker imidlertid at regelen blir gjort generell slik at den også får anvendelse ved regulering av festeavgift eller ved forlengelse av festeavtalen og fremmer forslag om det. Bakgrunnen for dette er at man også ved fremtidige reguleringer tilsikter å opprettholde en balanse i avtaleforholdet, noe rimelighetsstandarden i § 11 kan bidra til. Komiteen fremmer forslag til endring av § 11 i samsvar med dette.
3.5 Regulering av festeavgift
3.5.1 Innledning. Gjeldende rett
Tomtefesteloven innførte en adgang for både bortfester og fester til å kreve regulering av festeavgiften medmindre annet var avtalt. Dette var en omlegging i forhold til tidligere, og regelen omfattet i utgangspunktet ikke festeforhold som var stiftet før tomtefesteloven trådte i kraft. Etter gjeldende rett er reglene følgende:
| - |
For festeavtaler som er inngått etter 1975 kan hver av partene kreve regulering av festeavgiften hvert 10. år. Det kan eventuelt avtales at det ikke skal være anledning til å regulere festeavgiften, eller lengre reguleringsterminer. Festeavgiften kan kreves regulert i samsvar med tomteverdien på reguleringstiden, men det kan også avtales at reguleringen skal gjøres på grunnlag av en offisiell verdimåler, f.eks. konsumprisindeksen. Ved festet tomt til bolig og fritidshus er det fastsatt egne prisforskrifter som regulerer hvor mye festeavgiften maksimalt kan økes. |
| - |
Festeavtaler som er inngått i tiden før 1976 kan i utgangspunktet bare reguleres dersom dette er fastsatt i avtalen. Hvis det ikke er sagt noe om retten til å regulere festeavgiften, kan avtaleloven § 36 likevel gi grunnlag for en viss regulering dersom det er et klart misforhold mellom ytelsene. Grunnlaget for reguleringer i disse tilfellene er slått fast i to høyesterettsdommer fra 1988. Dommene gir bare adgang til oppregulering på grunnlag av fall i pengeverdien, ikke på grunnlag av endringer i tomteverdien. Hvis det er fastsatt i avtalen hvordan festeavgiften skal reguleres, er denne avgjørende med to unntak: Har reguleringsretten sitt grunnlag i en tilleggsavtale som er gjort etter at den nye tomtefesteloven kom, skal bestemmelsene i tomtefesteloven gjelde (jf. ovenfor). Ved bortfeste til bolig eller fritidshus er det fastsatt prisforskrifter om maksimalforhøyelse. |
3.5.2 Nye festeavtaler
Hovedregelen i Sivillovbokutvalets forslag er at med mindre partene uttrykkelig har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller har avtalt regulering på annen måte, kan hver av partene kreve festeavgiften regulert i samsvar med endringene i pengeverdien. Regulering skal kunne kreves hvert år med mindre det er avtalt lengre reguleringstermin. Der partene ikke har avtalt noe, kan de likevel kreve festeavgiften regulert hvert tiende år i samsvar med endringene i pengeverdien. For feste av tomt til bolighus foreslår utvalget at det bare skal kunne avtales regulering på grunnlag av endring i pengeverdien. For feste av tomt til fritidshus kan regulering avtales på grunnlag av endring i pengeverdien, endring i tomteverdien eller en kombinasjon av disse. Ved de to siste alternativer er reguleringsterminen 10 år. Ved det første alternativet kan det avtales hyppigere regulering.
Det er få uttalelser om hva som bør gjelde for nye festeavtaler. De innvendinger som er kommet er først og fremst knyttet til forslaget om å skille mellom feste av tomt til bolighus og fritidshus. Ellers er høringsinstansene positive til forslaget.
Departementet er enig i at det bør være relativt stor avtalefrihet for partene på dette punktet, og at partene skal ha rett til å avtale at festeavgiften ikke skal kunne reguleres. Dersom avtalen ikke sier noe om forholdet, skal festeavgiften kunne reguleres. Departementet drøfter ulike grunnlag for justering av avgiften, og går inn for en hovedregel om inflasjonsjustering av festeavgiften i samsvar med utvalgets forslag. Departementet er enig med utvalget i at når det gjelder tomt til bolighus bør det ikke være adgang til annen regulering enn med grunnlag i endringer i pengeverdien. Bare Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har gått imot dette. Departementet mener imidlertid at det bør være like regler for fritidsfeste og boligfeste, og går derfor inn for samme regel også for fritidsfeste. For feste til andre formål bør partene derimot kunne stå fritt til å avtale hvilken reguleringsmåte de vil, jf. lovutkastet § 15 annet ledd. Departementet går inn for en adgang til å avtale regulering hvert år, likevel slik at avgiften bare kan kreves regulert hvert tiende år dersom ikke annet er sagt i avtalen.
3.5.3 Festeavtaler inngått etter 1975 og frem til ny tomtefestelov trer i kraft
For disse avtalene gjelder tomtefestelovens regler, jf. pkt. 3.5.1. Utvalget foreslår at lengden på reguleringsterminen i utgangspunktet skal avhenge av hva som er avtalt. Gjeldende lov opererer med 10 år, og er det ikke fastsatt noen reguleringstermin, skal denne være 10 år. Utvalget foreslår videre at avgiften skal reguleres i samsvar med endringene i pengeverdien med mindre annet er avtalt. I og med at gjeldende lov har som hovedregel at regulering skal fastsettes med utgangspunkt i tomteverdien, vil dette normalt være avtalt, og det vil derfor fortsatt bli tomteverdien som er grunnlag for regulering i disse tilfellene. Utvalget legger til grunn at gjeldende prisforskrifter om festeavgift ved bolig og fritidsfeste skal falle bort.
Ingen av høringsinstansene har uttalt seg spesielt om disse avtalene. Det har imidlertid blitt pekt på enkelte uheldige konsekvenser av forslaget, særlig for festeavtaler i områdene rundt store byer. Departementet er enig med utvalget i at utgangspunket for de avtalene som allerede er inngått bør være at det som er fastsatt i avtalen fortsatt skal gjelde. Når det gjelder tomt til bolig og fritidshus, mener imidlertid departementet at samme regler skal gjelde for disse festeavtalene som for nye avtaler. Festeavgiften skal altså i disse tilfellene bare kunne reguleres med grunnlag i endring i pengeverdien selv om en annen reguleringsmåte er fastsatt i avtalen.
3.5.4 Festeavtaler inngått før 1976
Når det gjelder avtaler som ikke inneholder noen reguleringsklausul, foreslår utvalget likevel at avgiftsregulering skal kunne finne sted i takt med endringer i pengeverdien. Utvalget mener at en slik ordning normalt vil være mest i samsvar med partenes forutsetninger. Avgiften skal kunne kreves regulert hvert tiende år.
Høringsinstansene er delt i synet på dette spørsmålet. Bl.a. Forbrukerombudet og Tomtefesteforbundet går imot. Det vises til at forslaget går lenger enn det som følger av høyesterettsdommene fra 1988 fordi bortfestere gis en rett til oppregulering uavhengig av om dette fremstår som rimelig eller ikke. Forbrukerombudet går i stedet inn for en mer skjønnsmessig regel i tråd med Høyesteretts avgjørelser. Dersom det blir åpnet for regulering, støtter de fleste instansene som har uttalt seg at festeavgiften skal kunne reguleres i takt med endringer i pengeverdien. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund mener dette vil gi bortfesterne for liten økning av avgiften.
Departementet er enig i at man bør legge vekt på hva som er normale forutsetninger, og at det er mest i samsvar med dette å gi adgang til en avgiftsregulering i takt med endringer i pengeverdien. Departementet viser også til at justiskomiteen i Innst.O.nr.47 (1988-1989) uttalte at komiteen var i tvil om høyesterettsdommene ga grunneierne tilstrekkelig mulighet til å kunne kreve en rimelig oppregulering av festeavgiften. Departementet mener de beste grunner taler for å innføre regler som ikke åpner for stor grad av skjønn og der utgangspunktet bør være en rett for hver av partene til å kreve regulering av festeavgiften.
Når det gjelder avtaler med reguleringsklausul, legger utvalget opp til at det som er fastsatt i avtalen skal gjelde. Høringsinstansene har vært lite inne på disse avtalene, men det har vært pekt på at utvalgets forslag vil kunne medføre en vesentlig avgiftsøkning for en del festeforhold.
Departementet er enig i at utgangspunktet må være at det som er sagt i avtalen skal være avgjørende. Når det gjelder bolig og fritidshus, mener departementet likevel at det også for avtalene fra før 1976 bør være en avgrensning i reguleringsretten knyttet til endringer i pengeverdien. En regulering på annet grunnlag vil lett kunne slå urimelig ut for festeren, idet det legges opp til at prisforskriftene skal falle bort med de nye lovreglene. Departementet viser til at retten til å regulere festeavgift har vært begrenset i store deler av etterkrigstiden. Det må derfor forutsettes at partene har innrettet seg etter de gjeldende prisforskrifter. Departementet mener at forslaget ikke vil komme i strid med Grunnlovens § 97 om forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft. Selv om prisforskriftene oppheves, foreslås det at det i loven blir tatt inn en hjemmel for å kunne fastsette lignende forskrifter fordi det vil være lettere for partene å finne fram til nye festeavgifter på denne måten.
Komiteens merknader
Komiteen registrerer at departementet foreslår at festeavgiften normalt skal reguleres i samsvar med endringene i pengeverdien og at det ikke er adgang til å velge annen reguleringsmåte som ville gi høyere festeavgift ved bolig- og fritidsfeste. Komiteen er enig med departementet i at dette gir en klar regel som vil være enkel å praktisere. Komiteen har også registrert at departementet foreslår at partene skal kunne avtale en lavere festeavgift enn det som ville følge av en regulering i tråd med utviklingen av pengeverdien.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, registrerer videre at det i det store mangfold av bestående festeavgifter som eksisterer har utviklet seg en rekke urimeligheter over tid. Flertallet er av den oppfatning at partene bør ha større frihet til å inngå avvikende avtaler enn det som følger av forslaget. Eldre avtaler om regulering av festeavgiften bør etter flertallets syn respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige, og bør revideres f.eks. med grunnlag i avtalelovens § 36. Flertallet mener det ved reguleringen av festeavgiften skal tilstrebes en best mulig balanse mellom partenes ytelser. Ved reguleringen må det ikke tillates at den nye festeavgiften blir urimelig. Etter flertallets syn bør derfor § 11 gjelde også ved regulering av festeavgiften.
Flertallet vil derfor åpne for at partene kan avtale en regulering av festeavgiften også ved bolig- og fritidsfeste på bakgrunn av endringer i pengeverdien, tomteverdien eller kombinasjoner av disse. Flertallet vil også åpne for regulering på annet grunnlag. I den grad regulering av festeavgiften skal skje på grunnlag av endringer i tomteverdien, skal verdistigning som skyldes festerens tiltak komme til fradrag.
Flertallet er imidlertid enig i at regulering på grunnlag av endringer i pengeverdien skal være lovens hovedregel. Andre reguleringsmåter skal bare kunne brukes dersom dette klart fremgår av partenes avtale.
Flertallet vil derfor foreslå at lovutkastets § 15 første ledd endres til:
« Kvar av partane kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. »
§ 15 annet ledd første punktum tas ut idet reglene etter forslaget vil være de samme for bolig- og fritidsfester som for andre festeforhold.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti merker seg at flertallet ikke er villig til gjennom lov å sikre festeren mot høy avgiftsstigning, idet en åpner for at partene i avtalen står fritt til å avtale annen regulering enn det som følger av endringer i pengeverdien. Disse medlemmer viser ellers til sine merknader under kap. 3.2, og fremmer forslag om at § 15 utformes i samsvar med departementets forslag.
3.6 Festetid
Etter gjeldende lov § 6 og § 7 skal festetiden for feste av tomt til bolig og fritidshus være minst 80 år. Feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidshus kan normalt avtales uten tidsavgrensning eller på åremål. Hvis ikke annet følger av avtalen, gjelder festeretten uten tidsavgrensning og på oppsigelse med lik rett for partene. For festeavtaler inngått før 1975 er det fortsatt avtalen som vil være avgjørende for festetidens lengde.
Sivillovbokutvalet skiller i sitt forslag mellom tomt til bolighus, tomt til fritidshus og tomt til andre formål. For nye avtaler om boligfeste foreslås det at festet skal gjelde til det blir sagt opp av festeren, eller tomten blir innløst av denne. For nye avtaler om feste av tomt til fritidshus foreslås det en minste festetid på 50 år, med mindre det enten er avtalt annen festetid eller at festet skal gjelde til det er sagt opp av festeren. For nye avtaler om feste av tomt til andre formål skal det ikke gjelde noen minste festetid, bortsett fra feste av tomt til fabrikker og forretningsbygg der gjeldende festetid på 80 år foreslås videreført når ikke annet er avtalt. For eldre festeavtaler er forutsetningen at gjeldende tomtefestelov fortsatt skal gjelde for avtaler inngått i tiden etter 1975. For avtaler fra før 1976 skal det som er fastsatt i avtalen gjelde. Enkelte høringsinstanser mener det bør være samme regler for feste av tomt til bolighus og til fritidshus.
Departementet støtter utvalgets forslag om at feste av boligtomt skal gjelde til festet blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst. Departementet mener imidlertid det samme bør gjelde for feste av tomt til fritidshus. For nye avtaler om feste av tomt til bolig eller fritidshus innebærer forslaget i realiteten at bortfesteren ikke kan komme ut av festeforholdet med mindre festeren ønsker det. Når det gjelder allerede inngåtte festeavtaler, er departementet enig med utvalget i at det ikke bør gjøres prinsipielle endringer i det som gjelder i dag. Det betyr at gjeldende regler i §§ 6 og 7 vil gjelde for avtaler som er inngått etter 1975, og at det som er avtalt mellom partene vil gjelde for avtaler inngått før 1976.
Komiteens merknader
Komiteen registrerer at det er foreslått at nye avtaler om bolig- og fritidsfeste ikke skal kunne sies opp av bortfesteren. Komiteen registrerer videre at det for andre festeavtaler som er inngått etter at någjeldende lov trådte i kraft, som hovedregel skal gjelde en festetid på 80 år. For eldre avtaler skal avtalen selv legges til grunn. Komiteen er enig i at festeavtaler som hovedregel bør være av langsiktig karakter. Festeren har ofte investert store summer i anlegg på eiendommen. Festeren bør derfor ha en betydelig grad av sikkerhet for at disse investeringene kan nyttiggjøres over lang tid.
Komiteen slutter seg derfor til departementets forslag på dette punktet.
3.7 Innløsning av tomt til bolig eller fritidshus
3.7.1 Gjeldende rett
Innløsning blir brukt om en situasjon der eiendomsretten til festetomten blir overført fra bortfesteren og til festeren. Ifølge gjeldende tomtefestelov § 10 har festere av bolig- og fritidstomt rett til å innløse tomten når det er gått 50 år av festetiden, og senere når det er gått nye 10 år av festetiden eller senest når festetiden er ute. Det er imidlertid gitt en del unntak fra innløsningsretten, jf. pkt. 3.7.3 nedenfor. For bolig og fritidstomt festet bort før 1976 kan Kongen gi samtykke til innløsning når festetiden er ute. Det kan også gis samtykke til innløsning fra et tidligere tidspunkt hvis særlige grunner taler for det. I tomtefesteloven er det også gitt bestemmelser om innløsningsplikt for festeren.
3.7.2 Når kan fester kreve innløsning?
Utvalget har pekt på at det er et grunnleggende formål å sikre at festere av tomt til bolig og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten. Det foreslås ulike bestemmelser for tomter som er festet bort til boligformål og for tomter som er festet bort til fritidsformål. Det blir også foreslått ulike bestemmelser for festeavtaler inngått før og etter 1976 og for nye festeavtaler.
For festeavtaler om tomt til bolig inngått etter 1975, foreslår utvalget at dagens regler videreføres, bortsett fra at unntakene ikke tas med. For festeavtaler inngått før 1976, foreslås det at festeren skal kunne kreve innløsning når festetiden er ute. Vilkårene er at det er bygd hus på tomten og at huset er i varig bruk som helårsbolig for festeren eller nærstående personer. Er det ikke avtalt noen bestemt festetid, kan tomten, på de nevnte vilkår, kreves innløst når det er gått 80 år siden festet ble stiftet. Innløsningsretten skal likevel ikke gjelde boligeiendom som festeren har fått overta i forbindelse med tjenesteforhold.
Når det gjelder fritidstomter foreslår utvalget at utgangspunktet for nye festeavtaler skal være en innløsningsrett når festetiden er ute, alternativt skal festeren få rett til å kreve nytt feste på minst 50 år på samme vilkår som før. For festeavtaler inngått før 1976 gjelder samme regler, men med to modifikasjoner: Er det sagt med rene ord i avtalen at festeren ikke skal kunne kreve tomten innløst gjelder avtalen, og dessuten, festeren må godta tilbud om nytt feste også på endrede vilkår dersom endringene har grunnlag i den opprinnelige avtalen. Når det gjelder avtaler om fritidsfeste inngått i tiden etter 1975, legger utvalget opp til at reglene i gjeldende tomtefestelov skal videreføres.
Ingen av høringsinstansene har gått imot at den nye tomtefesteloven skal ha bestemmelser om rett for festeren til å innløse tomten, men det har vært noe ulikt syn på når innløsning bør kunne skje. LO og Tomtefesteforbundet går inn for innløsningsrett etter 25 år. Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag mener at ved eldre festeavtaler bør det i stedet for innløsningsrett være en rett for festeren til å kreve ny festeavtale. Norsk Allmenningsforbund mener generelt at innløsningsrett ikke skal gjelde bygdeallmenninger eller sammenslutninger mellom bruk i landbruket.
Departementet er ikke enig i utvalgets skille mellom bolig og fritidsfeste på dette punkt, og går inn for samme regler for de to typer festeforhold. Departementet går dessuten inn for at innløsningstiden for nye festeavtaler bør være kortere enn etter gjeldende lov, og foreslår 30 år. For festeavtaler inngått i tiden etter 1975 og fram til den nye loven trer i kraft, tilsier hensynet til bortfesteren at 50 års fristen beholdes. Også i forhold til eldre avtaler foreslår departementet at festeren og hans nærstående skal få rett til å innløse festetomten når det har gått 50 år. Dette gjelder uten hensyn til om det i avtalen måtte være fastsatt at festeren ikke har innløsningsrett. Innløsning i forhold til disse eldre festeavtalene er i realiteten en ekspropriasjon, og bortfesteren vil på dette grunnlag ha krav på ekspropriasjonserstatning.
Nytt i forhold til utvalgets forslag er at man har tatt med bestemmelser i loven om innløsning der tomten er festet bort på festerens livstid. Den nye loven setter forbud mot å avtale feste av tomt til bolig og fritidshus på festerens livstid. Dette er utgangspunktet også etter gjeldende lov. Departementet mener at i eldre festeforhold bør festerens nærstående i disse tilfellene ha anledning til å innløse festetomten når festetiden er ute, og fremmer forslag om det.
Etter en høyesterettsdom i 1995 er det trolig klart at et krav fra bortfesteren om oppregulering av festeavgiften ikke gir festeren en innløsningsrett. Utvalget går heller ikke inn for at krav fra bortfesteren om inflasjonsregulering av en festeavgift skal gi festeren innløsningsrett. Forbrukerombudet og Tomtefesteforbundet har bl.a. gått inn for en slik innløsningsrett uten at det er gitt noen nærmere begrunnelse for det. Departementet slutter seg for sin del til Sivillovbokutvalets synspunkt.
3.7.3 Begrensninger i retten til å kreve innløsning
Gjeldende tomtefestelov § 10 har en del unntak fra innløsningsretten. Dette gjelder for det første ved fritidsfeste der tomten hører til et familiebruk eller kombinasjonsbruk innen landbruket og utgjør en betydelig del av inntektsgrunnlaget. Det er videre gitt regler om begrensninger i innløsningsretten der tomten tilhører stat eller kommune, og der tomten tilhører stats- eller bygdeallmenning. Utvalget har ikke videreført unntaket for fritidsfeste knyttet til landbrukseiendommer, men foreslår i stedet at bortfesteren skal kunne velge om han vil godta innløsningskravet eller tilby forlengelse av festet.
Landbruksmyndighetene gir i dag samtykke til fradeling av festetomter etter jordloven. Justisdepartementet går inn for å opprettholde gjeldende ordning om at innløsning av festetomt vil kunne kreve samtykke fra offentlige myndigheter dersom vilkårene for dette etter f.eks. jordloven er til stede. I delingssaken vil landbruksmyndighetene kunne vurdere om bortfeste utgjør en så vesentlig del av eiendommens inntektsgrunnlag at de ikke bør gi samtykke til deling. Bortfester kan imidlertid etter departementets forslag ikke selv avvise innløsningskravet. Dersom myndighetene ikke gir samtykke til innløsning, skal festeren som hovedregel kunne kreve forlengelse i forhold til bortfesteren på samme vilkår som før.
Utvalget har i sitt lovutkast ikke med bestemmelser som begrenser innløsningsretten der festetomten er festet bort av stat eller kommune. Av høringsinstansene har Statsbygg og Oslo kommune stilt seg noe skeptisk til at skillet mellom offentlig og privat bortfeste blir opphevet. Departementet deler i hovedsak utvalgets syn på dette spørsmålet, og begrensningene i gjeldende lov i forhold til innløsningsrett der det offentlige er bortfester, videreføres ikke.
Utvalget har ikke omtalt særskilt festetomt som ligger i statsallmenning eller bygdeallmenning. Både fjelloven og bygdeallmenningsloven fastsetter begrensninger i retten til å selge allmenningsgrunn. Departementet mener at det fortsatt bør være begrensninger i innløsningsretten i forhold til tomt som tilhører stats- og bygdeallmenninger, og at loven bør si dette uttrykkelig. Det foreslås at allmenningen skal kunne møte et krav om innløsning fra bortfesterens side med et tilbud om rett til forlengelse på samme vilkår som før.
3.7.4 Innløsningsplikt
Etter gjeldende tomtefestelov § 4 er avtale om at bortfesteren kan kreve at festeren innløser tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus før festetiden er ute, ikke bindende for festeren. Bestemmelsen kom inn i loven i 1989. Den gjelder også allerede inngåtte festeavtaler dersom dette ikke ville virke urimelig for bortfesteren.
Utvalget foreslår at det bare skal kunne avtales innløsningsplikt dersom festeren får en tilsvarende innløsningsrett på samme tidspunkt. En slik plikt eller rett kan først gjøres gjeldende 10 år etter at festeforholdet er stiftet, og deretter hvert tiende år. For allerede inngåtte festeavtaler foreslår utvalget en videreføring av bestemmelsen i tomtefesteloven § 4 om at klausuler om innløsningsplikt ikke skal gjelde med mindre det vil virke urimelig overfor bortfester. Bortfesteren skal imidlertid kunne kreve forhandlinger om endringer av en innløsningsklausul i avtalen slik at denne klausulen gir en innbyrdes rett til å kreve innløsning. Blir partene ikke enige, kan bortfesteren kreve klausulen avløst mot vederlag fastsatt etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Krav om slik avløsning må være satt fram innen ett år etter at den nye loven tok til å gjelde.
Høringsinstansene har i liten grad vært inne på dette spørsmålet, men enkelte instanser går imot forslaget. Departementet er kommet til at det ikke bør åpnes for at partene kan gjøre avtale om at festeren skal ha innløsningsplikt. Klausuler om innløsningsplikt er ifølge rettspraksis i strid med gjeldende tomtefestelov. Det er derfor uproblematisk å ta inn bestemmelser om et forbud som nevnt også i forhold til avtaler inngått etter 1976. Når det gjelder festeavtaler fra før 1976 der det er tatt inn klausuler om innløsningsplikt, mener departementet at man bør videreføre den regelen som følger av tomtefesteloven § 4, uten ytterligere endringer.
3.7.5 Innløsningsvilkår
Etter gjeldende tomtefestelov § 11 skal innløsningssummen fastsettes i samsvar med tomteverdien på innløsningstiden med fradrag for verdiøkning festeren har tilført tomten. Dersom tomten er festet bort til et fastsatt tidspunkt eller er festet bort på oppsigelse, foreslår utvalget nå at man ved fastsettelse av innløsnings-summen, om partene ikke har avtalt noe annet, skal ha utgangspunkt i tomteverdien på den tid festet ble innledet. Denne summen inflasjonsjusteres (deflasjonsjusteres) og gis et tillegg (eller fradrag) for halvparten av endringen i tomteverdien i festetida. Forslaget innebærer at den inflasjons- eller deflasjonsregulerte endring i tomteverdien i festetiden blir delt likt mellom bortfester og fester. Ordningen skal også gjelde eldre festeavtaler, men her kan bortfester i stedet kreve innløsningssummen fastsatt etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Utvalget uttaler bl.a. at en likedeling av verdiøkningen vil være best i samsvar med Stortingets intensjoner slik de kommer til uttrykk i Innst.O.nr.47 (1988-1989) . I tilfeller der festeren har en tidsavgrenset og uoppsigelig festerett, legger utvalget opp til at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift på innløsningstiden om ikke partene har avtalt noe annet. I forhold til eldre festeavtaler kan bortfesteren også her i stedet kreve innløsningssummen fastsatt etter reglene om ekspropriasjonserstatning.
Høringsinstansene har hatt nokså ulikt syn på disse forslagene. LO og Tomtefesteforbundet mener at innløsningssummen ikke skal settes høyere enn 25 ganger årlig festeavgift. Oslo kommune mener at realverdiøkningen for tomter ikke bør deles mellom fester og bortfester, men tilfalle bortfester. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund går inn for at tomtefestelovens § 11 føres videre. Flere høringsinstanser har gitt uttrykk for at det vil være vanskelig å finne fram til tomteverdien på kontraktstidspunktet.
Departementet bemerker at innløsning har stor likhet med ekspropriasjon ved at bortfesteren må avstå eiendomsretten ved tvang. Dersom tomten er festet bort på ubegrenset tid, vil bortfesteren i realiteten ha fraskrevet seg retten til tomten og få full erstatning ved kapitalisering av festeavgiften. I disse tilfellene følger departementet utvalgets forslag, men mener satsen bør fastsettes i forskrifter. For andre festetilfeller mener departementet at det utvalget foreslår, dvs. å dele endringene i tomteverdien likt mellom bortfester og fester, i de fleste tilfeller vil fremstå som rimelig selv om det kan være vanskelig å finne fram til tomteverdien på bortfestingstiden. Innløsning av festetomter der avtalen er inngått før 1976 vil i realiteten være en form for ekspropriasjon. Departementet har derfor, som utvalget, forelått at bortfesteren i disse tilfellene skal kunne velge å kreve erstatning etter reglene om ekspropriasjon.
Komiteens merknader
Komiteen har merket seg at departementet foreslår at festeren skal ha en innløsningsrett på nærmere fastsatte vilkår. Etter komiteens syn reiser dette for det første spørsmålet om hvilke eiendommer som skal kunne kreves innløst. For det annet reiser det spørsmålet om når innløsningskravet skal kunne fremmes, og dernest på hvilke vilkår innløsning skal skje.
Komiteen har ellers merket seg at det er foreslått at klausuler om innløsningsplikt i avtaler inngått etter 1976 ikke skal kunne gjøres gjeldende. Sivillovbokutvalet foreslo at det skulle være adgang til å avtale en innløsningsplikt for festeren. Komiteen slutter seg til departementets forslag om at partene for fremtiden ikke skal kunne avtale noen innløsningsplikt for festeren. Komiteen slutter seg også til at man viderefører bestemmelsen om at eldre klausuler om innløsningsplikt ikke skal kunne gjøres gjeldende med mindre dette vil være urimelig overfor bortfester.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til det den har sagt under pkt. 3.3 i innstillingen. Fordi boligen har så stor betydning for tryggheten i menneskers hverdag, mener flertallet det er riktig å skille mellom boligeiendom og fritidseiendom mht. innløsningsrett. Flertallet mener at kun festere av boligeiendommer i utgangspunktet skal ha en innløsningsrett.
Etter flertallets syn bør dagens rettstilstand når det gjelder innløsning videreføres for fritidsfestere med avtaler fra før 1976, dvs. at Kongen også i fremtiden bør ha myndighet til å avgjøre om slike tomter skal kunne innløses. Samtidig foreslås innført en rett til forlengelse for disse festeavtalene.
Når det gjelder avtaler inngått etter at 1975-loven trådte i kraft, foreslås gjeldende regler om innløsningsrett både for bolig- og fritidstomter etter 50 år videreført, inkludert unntaket i gjeldende § 10 andre ledd hva angår fritidsfester. Dette unntaket, som gjelder visse landbrukseiendommer, gir en rett til forlengelse dersom man ikke får innløsningsrett. En særregel som gir mulighet til også å nekte forlengelse videreføres ikke. Regelen var kun ment for ekstraordinære tilfeller, i første rekke ved ønske om bruksendring fra bortfesters side, og flertallet mener hensynet til vern om festerens foretatte investeringer i disse sjeldne tilfellene bør tilegges avgjørende vekt.
Dersom fester krever å fornye eldre, tidsavgrensede kontrakter, må festevilkårene i kontrakten kunne revideres slik at gamle kontrakter som er ugunstige og ubalanserte endres innenfor rammen av reglene i § 11. Flertallet ønsker imidlertid i utgangspunktet ikke å gi nærmere materielle regler som begrenser avtalefriheten her. Flertallet foreslår ellers at vilkårene skal fastsettes ved skjønn dersom partene ikke blir enige. Når det gjelder rett til forlengelse av fritidsfesteavtaler inngått etter 1975, jf. gjeldende lov § 10 andre ledd, opprettholdes regelen om at forlengelse i disse tilfellene skal skje på samme vilkår som tidligere. Flertallet legger her vekt på ikke å gripe inn i de avtaleforutsetninger partene har lagt til grunn på bakgrunn av gjeldende lov.
For nye fritidsfester slutter flertallet seg til forslaget i lovutkastets § 7 som vil innebære at festeren får en tidsubegrenset avtale. Det er etter dette unødvendig å gi egne regler om rett til forlengelse for disse avtalene. Flertallet foreslår en endring i § 7 første ledd slik at det vil fremgå at innløsningsretten forbeholdes boligtomter.
Flertallet vil også understreke at et skille mellom boligfeste og fritidsfeste ikke vil være til hinder for at partene fritt kan avtale at fritidsfestetomter kan innløses. Flertallet viser til at dette også må innebære at eldre fritidsfesteavtaler, hvor det er avtalt en innløsningsrett, fortsatt skal være bindende for partene.
Flertallet er innforstått med at det kan være vanskelig å skille klart mellom hva som er bolig og hva som er fritidseiendom. Bruken av eiendommen kan også endre seg over tid. Flertallet viser til sine merknader under pkt. 3.3. Flertallet er klar over at et krav om at det skal presiseres i avtalen om det er inngått en avtale om fritidsfeste eller boligfeste kun gir en løsning på fremtidige avtaler. Dette gir ingen løsning for avtaler som er inngått før denne loven trer i kraft eller for eiendommer som over tid har endret bruk.
Flertallet mener at det må tas utgangspunkt i hva som var partenes hovedformål ved avtaleinngåelsen. Dersom festeren senere har endret bruken av tomten f.eks. fra fritidseiendom til bolig, skal den nye bruken kun legges til grunn dersom bortfester uttrykkelig eller stilltiende har godtatt denne bruksendringen på en slik måte at partene må anses for å ha endret sin opprinnelige avtale. Flertallet viser her til alminnelige prinsipper for avtaletolkning. En slik de facto bruksendring kan således ikke automatisk være avgjørende for festerens innløsningsrett. Bortfesteren må selv, dersom han blir klar over bruksendringen, sørge for å gjøre det klart overfor festeren at den faktiske bruksendringen ikke vil endre retten til innløsning. I de tilfeller hvor det har skjedd en overdragelse av festeretten eller et eierskifte på bortfestersiden, trer den nye parten inn i forgjengerens rettigheter.
Flertallet har merket seg at departementet foreslår at festerens husstand og festerens nærmeste familie skal kunne kreve tomt festet bort til bolig på festerens livstid innløst når festeren dør. Flertallet registrerer at det kun er festeavtaler fra før 1976 som gir adgang til livstidsfeste. For festeavtaler som gikk ut etter 1976 er det adgang til å fornye avtalen på festerens livstid. Flertallet mener festeavtaler som er inngått på festerens livstid ofte vil kunne være så nært knyttet opp til festerens person at det kan være urimelig å gi hans familie eller husstand en rett til å innløse tomten. Flertallet mener det kun skal være adgang til slik innløsning der det finnes rimelig i det konkrete tilfellet, og fremmer forslag om en endring i § 32 fjerde ledd i tråd med dette.
Flertallet vil etter dette foreslå at lovutkastet endres slik at § 32 vil gjelde rett til innløsning av bolig, mens det gis en ny § 33 som gjelder rett til forlengelse og i visse tilfeller innløsning, av fritidshus. Endringen innebærer at departementets forslag til innløsningsregler for boligtomter videreføres i § 32, med unntak for festekontrakter som gjelder livstidsfeste, der innløsning gjøres betinget av Kongens samtykke. I § 33 gis en rett til forlengelse av fritidsfesteavtaler inngått før 1976, mens gjeldende regler om innløsning og forlengelse for fritidsfesteavtaler inngått etter 1975 opprettholdes i hovedsak som i dag. Gjeldende innløsningsregler for fritidsfesteavtaler inngått før 1976 (dvs. etter Kongens samtykke) videreføres også. I tillegg foreslås en ny § 38 som gir regler om gjennomføringen av innløsning der festeren har fått samtykke av Kongen til å innløse tomten i h.t. §§ 32 fjerde ledd eller § 33.
Flertallet er enig i at innløsning av festetomter har stor likhet med ekspropriasjon. Flertallet er opptatt av at de som må avstå eiendom ved ekspropriasjonslignende tiltak, skal få full kompensasjon for dette. Flertallet mener at reglene om innløsningssummens størrelse i rimelig grad ivaretar både festers og bortfesterens interesser. Flertallet er klar over at det kan være vanskelig å fastsette noen egentlig markedspris på eiendommer som skal innløses, for slike eiendommer eksisterer det ofte ikke noe marked i tradisjonell forstand. Dette må tas med i betraktningen når innløsningssummen skal fastsettes.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti registrerer at flertallet innfører et skille mellom fritidshus og bolighus når det gjelder innløsning. Disse medlemmer konstaterer at dette er en klar svekkelse av festerens rettigheter i forhold til departementets forslag, spesielt når det gjelder feste til fritidsformål. Disse medlemmer viser til sine merknader under kap. 3.2 og 3.3. Disse medlemmer viser ellers til henvendelser fra bl.a. ordførerne i Namsos og Volda som tar til orde for at innløsningsretten burde være generell og gjelde også for tomter til næringsformål og offentlige formål. Disse medlemmer har stor forståelse for dette, men innser at det med flertallets holdning ikke er politisk mulig å oppnå slik generell innløsningsrett. Disse medlemmer tar til etterretning at heller ikke departementet i denne omgang foreslår dette. Disse medlemmer viser ellers til den muligheten det offentlige har til ekspropriasjon.
Disse medlemmer vil etter dette fremme forslag til bestemmelser i § 5, § 7 og § 32 samt overskriften til kapittel VI i samsvar med departementets forslag. Videre vil disse medlemmer stemme imot de foreslåtte nye § 33 og § 38.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet er langt på vei også enig i de synspunkter som kommer fram i Sosialistisk Venstrepartis merknader om den foreslåtte adgangen for bortfester i eldre festeforhold til å kreve innløsningssummen fastsatt etter ekspropiasjonsreglene. Når disse medlemmer likevel ikke stemmer mot § 36 tredje ledd, så er det av hensyn til Grunnlovens § 105, og disse medlemmer viser til departementets begrunnelse for dette.
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener hovedregelen om deling av verdistigningen mellom bortfester og fester ved innløsning av tomt som er festet bort for en bestemt tid er en god løsning. Dette medlem mener imidlertid at den foreslåtte adgangen for bortfester i eldre festeforhold til å kreve innløsningssummen fastsatt etter ekspropriasjonserstatningsreglene, i praksis vil medføre at slik erstatningsutmåling vil bli den faktiske hovedregelen for de eldre avtalene.
Dette medlem har registrert at det legges til grunn at man ved utmåling av ekspropriasjonserstatning ved salg til fester ikke vil gjøre fradrag for den heftelse festet utgjør. Dette medlem kan ikke se at en slik ordning er rimelig, og mener dette vil medføre at bortfester får erstatning som går langt ut over det tomten faktisk er verd for ham. Dette medlem vil peke på at en slik ordning faktisk vil gjøre det umulig for fester å innløse tomten i mange tilfeller der tomteverdien har økt sterkt i løpet av festetiden, og at den innløsningsrett som foreslås derfor langt på vei kan bli illusorisk.
Dette medlem viser til at en tomt som er festet bort i utgangspunktet innebærer en deling av tomtens verdi mellom fester og bortfester. Samtidig overføres alle viktige eierfunksjoner til festeren som kan bruke og disponere tomten i tråd med festeformålet. De tomtene som kan innløses er enten bolig- eller fritidstomter, og en bortfester vil ved denne typen feste i praksis ikke ha andre beføyelser over tomten enn å ta inn festeavgiften. Dette medlem mener det er klart urimelig om bortfester skal innvilges en erstatning for tomten som inkluderer verdistigning på en tilsvarende ubebygget tomt når hans interesse i tomten etter festeavtalen i realiteten er redusert til verdien av festeavgiften.
Dette medlem vil etter dette gå inn for at adgangen til å kreve innløsningssummen fastsatt ved skjønn tas ut, og at hovedregelen som foreslått skal gjelde i alle tilfeller.
Dette medlem er oppmerksom på at Grunnloven § 105 gir grunneier rett til full erstatning ved ekspropriasjon, og er enig i at å innføre en rett til innløsning av eldre festetomter vil ha likhetstrekk med en ekspropriasjon. Dette medlem mener imidlertid at det gir liten mening i å tolke begrepet full erstatning i denne sammenheng som synonymt med den verdiøkning en tilsvarende ubebygget tomt har hatt, når man som her snakker om en tomt som er bebygget med kjøperens hus, og som selger - normalt i lang tid - bare har hatt ubetydelig disposisjonsrett over. Etter dette medlems oppfatning vil en slik ordning gi en klar overkompensasjon som man ikke med rimelighet kan mene det er, eller bør være - et grunnlovsmessig vern for. Dette medlem mener den foreslåtte hovedregel også er en gunstig løsning for bortfester og vil gi ham en gevinst som avspeiler realitetene i det foreliggende eiendomsforhold - nemlig en deling av tomteverdien både praktisk og økonomisk.
Dette medlem vil etter dette stemme imot § 36 tredje ledd.
3.8 Overføring av festerett
Etter gjeldende tomtefestelov skal festeren som hovedregel kunne overføre festeretten til andre. Det er likevel gitt visse begrensninger. Festeretten kan bl.a. bare overføres til noen bortfester godkjenner. Det kan også avtales andre begrensninger ved kortvarige festeforhold, dersom tomten er ubebygget eller i visse tilfeller dersom stat eller kommune er bortfester. Videre kan festerett som er forlenget for festerens eller ektefelles livstid, ikke overføres til andre uten at dette er avtalt.
Utvalget foreslår at man som i dag i utgangspunktet bør ha en fri overføringsrett. Godkjenningskravet og øvrige begrensninger i overføringsretten foreslås sløyfet. Utvalget går også inn for en begrensning i bortfesterens rett til å ta forbehold om forkjøpsrett. Dette forholdet reguleres i dag av lov om løysingsrettar. For eldre festeforhold skal reglene være de samme som for nye festeforhold. Her er det likevel gjort unntak for de tilfeller der avtalen med rene ord sier at bortfester eller andre skal ha forkjøpsrett eller godkjenningsrett ved overføring.
Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til at kravet om godkjenning blir sløyfet. Departementet slutter seg til også utvalgets forslag. Departementet mener i likhet med enkelte høringsinstanser at det ikke er nødvendig å gi bortfesteren rett til å holde seg til tidligere fester for fremtidige avgiftsterminer slik utvalget har foreslått. Det skal heller ikke være adgang til å avtale en godkjenningsrett for bortfester der bolig- eller fritidstomt blir overført til en av festerens nærstående. Når det gjelder rett til å ta forbehold om forkjøpsrett, vil løysingsrettsloven regulere dette forholdet. Etter denne loven er det begrensninger i retten til å gjøre forkjøpsrett gjeldende ved overføring til nærstående. Bestemmelsen gjøres ufravikelig både i forhold til boligtomter og fritidstomter. Departementet mener det også for eldre festeforhold bør være begrensinger i retten til å ta forbehold om godkjenning eller forkjøpsrett på samme måte som for nye avtaler. Departementet bemerker at en slik løsning ikke vil være i strid med Grunnloven § 97.
Komiteens merknader
Komiteen har merket seg at både departementet og Sivillovbokutvalet har foreslått at adgangen bortfester etter nåværende lov har til å nekte overføring av hus eller hytte sammen med festeretten opphører. Komiteen har ingen vesentlige innvendinger mot dette forslaget.
Komiteen mener allikevel at bortfesteren kan ha et begrunnet behov for å bli varslet om hvem som har trådt inn i avtalen som ny fester. For bortfester vil det ha betydning å vite hvem som er fester, blant annet for å vite hvem han skal fremme krav om festeavgift overfor. Komiteen mener bortfesteren bør kunne kreve den festeren han kjenner til for festeavgift inntil han har blitt varslet om hvem som er den nye festeren. Det vil således være i festerens egeninteresse å varsle bortfesteren om overdragelsen av festeretten.
Komiteen mener det derfor bør gis følgende tilføyelse til § 17 som nytt fjerde ledd:
« Er det ikkje naudsynt med bortfestarens godkjenning for overføring av festeretten etter tredje ledd fyrste punktum, jf. andre ledd, skal festaren likevel varsle bortfestaren om kven festeretten er overført til. Inntil slikt varsel er gjeve, kan bortfestaren krevje den forrige festaren for festeavgift sjølv om festeavgifta gjeld for tida etter overføringa. »
3.9 Mislighold og avvikling
Gjeldende tomtefestelov har bestemmelser om mislighold i §§ 22 og 24. Utvalget foreslår at misligholdsreglene gjøres mer utførlige. De høringsinstanser som har uttalt seg om dette er tilfreds med forslaget, men enkelte mener loven bør suppleres med flere bestemmelser.
Departementet er enig i at man bør ha mer utførlig regulering av misligholdstilfellene i loven, og følger i det vesentlig opp utvalgets forslag. Festeren kan ved forsinkelse holde tilbake festeavgift, heve festeavtalen og kreve erstatning. Ved mangler kan festeren kreve retting, avslag i festeavgiften, heve festeavtalen og kreve erstatning. Bortfesteren kan på sin side heve og kreve erstatning dersom festeren misligholder avtalen. Etter gjeldende lov § 22 kan bortfesteren kreves for erstatning ved forsinkelse med mindre forsinkelsen ikke kan tilregnes ham. Ved fysiske eller rettslige mangler blir bortfester bare ansvarlig dersom grunneieren eller noen han svarer for kan bebreides. Tilsvarende gjelder mislighold fra festerens side. Departementet har i tråd med utvalget videreført disse reglene. I enkelte nye forbrukerlover har man innført et såkalt kontrollansvar i tillegg til det tradisjonelle skyldansvaret. Det innebærer at en selger pålegges ansvar, f.eks. for en forsinkelse, såfremt selgeren ikke kan godtgjøre at forsinkelsen skyldtes en hindring utenfor hans kontroll. Departementet går ikke inn for å innføre tilsvarende ansvarsgrunnlag i tomtefesteloven.
Ved avvikling av festeforholdet er det rettslige utgangspunktet at festeren har rett til å ta bort bygninger og andre faste innretninger som festeren eier på tomten, og bortfesteren har rett til å få tomten tilbake i ryddiggjort stand. Det er videre gitt regler om festerens rett til å kreve at bortfesteren overtar bygninger på tomten, og en viss rett for bortfesteren til å få overta bygninger festeren ønsker å rive eller flytte dersom dette vil medføre verdispille.
Etter utvalgets syn bør bestemmelsene omredigeres og det bør gis felles bestemmelser om avvikling uavhengig av hva som er bakgrunnen for avviklingen. Det skal fortsatt skje en interesseavveining der hensynet til å unngå verdispille og partenes interesser skal veies mot hverandre. På ett punkt endres reglene ved at utvalget foreslår at det skal være et vilkår for å pålegge bortfester plikt til å overta bygninger, at festeren ikke har rett til å overta tomten. Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til forslaget, og departementet følger opp forslaget i proposisjonen.
Komiteens merknader
Komiteen er enig med departementet i at det bør gis utførlige misligholdsregler. Tomtefestenes spesielle karakter gjør at både festeren og bortfesteren har et særlig behov for klarhet og forutberegnelighet.
Komiteen slutter seg til forslaget til misligholdsregler.
3.10 Andre hovedspørsmål
3.10.1 Lån eller tilskudd som vilkår for festeretten
Gjeldende lov fastsetter at avtale om lån eller tilskudd som vilkår for festeretten ikke er bindende for festeren. Unntak er gjort for tilskudd som svarer til påkostnader dersom det skal opparbeides vei, vann eller kloakk eller gjøres andre tiltak til nytte for tomten. Utvalget har ikke tatt med bestemmelser om dette. Av høringsinstansene har bl.a. Forbrukerrådet gått inn for at gjeldende regel blir videreført. Departementet er enig i dette når det gjelder lån. Departementet kan imidlertid ikke se noe urimelig i at partene avtaler at festeren skal yte tilskudd som svarer til kostnadene ved opparbeiding av tomten. Derimot videreføres gjeldende bestemmelser ved andre typer tilskudd. Dagens regler om tilskudd kan muligens skape problemer ved opparbeiding som gjøres under ett for et større område med flere festetomter. Det foreslås at Kongen ved forskrift skal kunne fastsette regler om fordelingen av slike påkostninger. Det er ellers gjort en presisering i § 6 om at bortfesteren kan regne seg et rimelig vederlag for det arbeid han utfører, dersom han selv står for tiltakene på tomten.
Komiteens merknader
Komiteen registrerer at det foreslås at en avtale om lån til bortfester ikke er bindende for festeren. Det samme gjelder som hovedregel avtaler om tilskudd. Komiteen er enig i dette utgangspunktet. Komiteen vil allikevel slutte seg til forslaget om at partene skal kunne inngå bindende avtale om tilskudd for å dekke utgifter til nødvendige tiltak for å opparbeide tomten. Komiteen mener at slike avtaler kan være i begge parters interesse.
3.10.2 Om grunnbyrder
Utvalget foreslår at tomtefesteloven også skal gjelde rettsforhold der det er avtale om vederlag for grunn til hus med en terminvis pengesum uten at ytelsen er avdrag på en kjøpesum. Departementet peker på at i disse tilfellene er den som skal betale den terminvise summen allerede eier av tomten, og forholdet er derfor forskjellig fra festeforholdene. Departementet går derfor ikke inn for at disse rettsforhold skal omfattes av loven. Departementet ser likevel behov for å kunne regulere den terminvise pengesummen etter de samme prinsipper som det er lagt opp til i tomtefesteloven. Det fremmes derfor forslag om nye regler om dette i avhendingsloven.
Komiteens merknader
Komiteen slutter seg til departementets forslag til endring av avhendingslovens § 2- 10. Etter komiteens syn vil dette forslaget bidra til at forhold som ligner hverandre behandles på lik måte. Etter komiteens syn er dette en fordel.
3.10.3 Skattemessige forhold
Utvalget har også vurdert de skattemessige sider ved festeinstituttet og har bl.a. tatt opp spørsmålet om det er grunn til å foreslå skattemessig likestilling mellom salg og bortfeste. Finansdepartementet har tidligere avvist en slik likestilling, og Sivillovbokutvalet går derfor ikke inn for dette. Etter gjeldende skattelov § 45 kan bortfesteren på visse vilkår få skattefritak for gevinst etter ekspropriasjon av festetomten. Utvalget har foreslått at ekspropriasjonsretten skal erstattes av en mer automatisk rett til innløsning. Denne endringen bør fortsatt gi rett til skattefritak. Vilkåret for fritak er i dag at bortfesteren kjøper en annen tomt eller tomteland som erstatning for festetomten. Utvalget foreslår at bortfesteren må kunne få skattefritak ved investeringer også i andre former for fast eiendom som kan tjene til å styrke næringsgrunnlaget på eiendommen, f.eks. en skogteig eller beiteland. Finansdepartementet går imot forslaget og viser bl.a. til at forslaget er lite i samsvar med de målsettinger og hovedhensyn som ligger til grunn for skattereformen. Justisdepartementet går på denne bakgrunn ikke inn for noen endring av skatteloven § 45.
Komiteens merknader
Komiteen er enig i at en innløsningsrett for festeren har klare likhetstrekk med en ekspropriasjon. Komiteen slutter seg i prinsippet til forslaget om at innløsning og ekspropriasjon skal behandles skattemessig likt. Komiteen har merket seg at departementet ikke finner det riktig eller nødvendig å foreslå endringer i skattelovens § 45 åttende ledd.
Komiteens flertall, alle unntatt Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at festetomten blir realisert gjennom innløsningen. Etter hovedregelen i skattelovens § 45 åttende ledd, bokstav a, gjelder det et betinget skattefradrag ved ufrivillig realisasjon dersom vederlaget benyttes til å kjøpe nytt objekt av samme art. Det er hensynet til skattemessig kontinuitet som ligger bak denne regelen. Flertallet har merket seg at kravet til at det må reinvesteres i eiendom av samme art tolkes strengt. Et problem for mange bortfestere er at det ikke er mulig for dem å reinvestere i eiendom av samme art, simpelthen fordi det ikke finnes tilgjengelige eiendommer av « samme art » til salgs. Konsekvensen av dette er at slik ufrivillig realisasjon etter dagens skatteregler ofte vil medføre gevinstbeskatning. Flertallet mener slike realisasjonsgevinster ikke bør beskattes dersom det reinvesteres i lignende eiendom.
Flertallet ber Regjeringen om å fremme en proposisjon til presisering av skatteloven på dette punkt.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti deler departementets oppfatning av at det ikke er nødvendig å foreslå endringer i skatteloven på dette punkt og vil etter dette stemme imot punkt B i forslaget til vedtak.
3.11 Administrative og økonomiske konsekvenser
Tomtefesteloven er på flere punkter gjort mindre skjønnsmessig og derfor lettere å benytte for avtalepartene. Reglene om innløsning vil føre til at den statlige behandlingen i enkelte innløsningssaker i dag faller bort. Også prisforskriftene vil falle bort, og dette medfører en viss innsparing for staten. Innføring av en rett til å kreve regulering av festeavgiften vil få visse økonomiske konsekvenser for bortfestere og festere. For bortfesterne antas ikke den økonomiske virkningen av forslagene å bli store. Forslaget har neppe særlig økonomiske konsekvenser for det offentlige, men vil føre til at stat og kommune har plikt til å gi fra seg eiendomsretten til festetomter i noen større grad enn situasjonen er i dag.
Komiteens merknader
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti vil peke på at flertallets forslag til endringer av § 15 vil kunne få negative økonomiske konsekvenser for festeren. Framtidige bruksendringer mellom feste av tomt til bolig og fritid vil kunne føre til større bruk av rettsapparatet, og dermed være et kostnadselement for så vel staten som for avtalepartene.
4.1 Forslag fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti:
Forslag
I lov om tomtefeste gjøres følgende endringer:
§ 5 første ledd skal lyde:
Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus eller fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.
§ 7 første ledd skal lyde:
For nye festeavtaler gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst.
§ 15 skal lyde:
§ 15. Regulering av festeavgift.
Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus, kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra. Er festeavgifta tidlegare regulert, er det tidspunktet for forrige regulering og den avgift som då vart lovleg innkrevd, som dannar grunnlaget for reguleringa. Dersom det i avtala er fastsett ein reguleringsmåte som gjev ein lågare festeavgift enn den som fylgjer av fyrste og andre punktum, gjeld avtala.
Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.
Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.
Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminar.
Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien.
Kapittel VI, overskriften skal lyde:
Kapittel VI. Innløysing av tomt festa bort til bustadhus og fritidshus.
§ 32 skal lyde:
§ 32. Rett til innløysing av tomt festa bort til bustadhus og fritidshus
For nye festeavtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 30 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne.
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, gjeld fyrste ledd tilsvarande, likevel slik at festaren fyrst kan krevje innløysing når det er gått 50 år av festetida.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus eller fritidshus for festaren, festarens ektemakte, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 50 år av festetida - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år - eller når festetida er ute. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Dersom krav om innløysning er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter § 35 fjerde ledd, høyrer også spørsmål om oppreising under skjønnet.
For festeavtaler som nemnt i tredje ledd der tomta er festa bort på festarens livstid, kan dei som er nemnt i føresegna krevje tomta innløyst når festaren døyr. Krav på innløysning må setjast fram skriftleg seinast innan eitt år etter at festaren døydde.
Vert det ikkje gjeve samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen, kan festaren i høve til bortfestaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Er festeavtala inngått før 1976, og festaren krev lenging etter førre punktum, kan bortfestaren når festetida er ute krevje endringar i festevilkåra i samsvar med det som har grunnlag i festeavtala, eller - dersom nye festevilkår ikkje har grunnlag i festeavtala - krevje ny festeavtale med nye vilkår. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.
Komiteen viser til proposisjonen og rår Odelstinget til å gjøre følgende
vedtak:
A.
Vedtak til lov
om tomtefeste.
Kapittel 1 Allmenne føresegner
§ 1. Kva lova gjeld
Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.
Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.
Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.
Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus.
§ 2. Særleg om tilhøvet til nye og eldre festeavtaler
Lova gjeld for festeavtaler anten dei er inngått før eller etter at lova her tek til å gjelde, om ikkje noko anna er sagt i lova eller går fram av samanhengen. Festeavtaler som er inngått etter at lova her tek til å gjelde, er kalla nye festeavtaler.
Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta.
§ 3. Utvida geografisk område
Lova gjeld for Svalbard, Jan Mayen, Bouvet-øya, Peter I's øy og Dronning Mauds Land berre i den mon det er fastsett av Kongen ved forskrift.
§ 4. Tilhøvet mellom lova og avtaler
Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen.
§ 5. Festeavtale
Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.
Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.
Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å få halde turvande kart- og delingsforretning. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.
Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.
§ 6. Avtale om lån og tilskott
Avtale om lån som vilkår for festeretten er ikkje bindande for festaren. Er lånet heilt eller delvis ytt, kan festaren krevje det attende.
Det same gjeld om tilskott (innfestingssum) som vilkår for festeretten. Det kan likevel avtalast at festaren skal yte tilskott svarande til påkostnaden, dersom bortfestaren etter avtala skal opparbeide veg, leggje vatn- eller kloakkleidning eller gjere andre tiltak til nytte for festetomta, eller bortfestaren skal koste slike tiltak som er eller vert gjort av kommunen eller andre. Dette gjeld òg for tiltak som bortfestaren har gjort eller kosta i tida før avtala. Skal bortfestaren sjølv utføre arbeidet eller delar av dette, eller bortfestaren sjølv har utført det i tida før avtala, kan bortfestaren rekne inn eit rimeleg vederlag for arbeidet i tilskottet. Kongen kan i forskrift gje føresegner om fordelinga av påkostnaden der opparbeidinga eller gjennomføringa av tiltaket skjer under eitt for eit større område med fleire festetomter.
Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.
Kapittel II Festetid, oppseiing, lenging
§ 7. Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus
For nye festeavtaler gjeld feste av tomt til bustadhus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst, medan feste av tomt til fritidshus gjeld til festet vert sagt opp av festaren.
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.
For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid.
§ 8. Festetid for feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus
Så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt, gjeld feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus utan tidsavgrensing og på oppseiing med like rett for partane.
For festeavtaler inngått etter 1975 gjeld feste av tomt til fabrikk- eller forretningsbygg for 80 år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 9. Oppseiing
Ved feste på oppseiing er oppseiingsfristen to år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Kortare oppseiingsfrist enn seks månader er ikkje bindande for festaren. Ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus er kortare oppseiingsfrist enn to år ikkje bindande for festaren.
Oppseiinga skal vere skriftleg.
§ 10. Lenging av åremålsfeste
Eit åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som ikkje er sagt opp skriftleg seinast to år før festetida er ute, vert lengd på oppseiing med lik oppseiingsrett for partane og elles på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller må reknast å fylgje av festeføremålet. Dette gjeld òg festeavtaler der det er avtalt rett til fornying, om ikkje festaren til tid som nemnt har sagt frå skriftleg at festaren ikkje vil fornye festet eller bortfestaren skriftleg krev festevilkåra endra.
Så lenge partar i eit festehøve tingar om nye festevilkår, gjeld dei tidlegare festevilkåra jamvel etter at festetida er ute, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Kapittel III Festeavgift
§ 11. Forbod mot urimeleg høg festeavgift
Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.
§ 12. Forskotsbetaling av festeavgift
Er ikkje anna avtalt, kan bortfestaren krevje at festeavgifta skal betalast på forskot for eitt år om gongen.
§ 13. Fråskiljing av krav på festeavgift
Retten til bortfeste eller til å krevje festeavgift kan ikkje skiljast frå eigedomsretten til festetomta, utan når det gjeld krav på forfalne terminar og når det gjeld framfeste.
§ 14. Panterett for og innsøkjing av festeavgift
Bortfestaren har panterett i festeretten og i byggverk på tomta for skuldig festeavgift dei tre siste åra. Er det sagt i festeavtala at bortfestaren skal ha slik panterett, gjeld tinglysingslova § 21 tredje ledd tilsvarande, slik at panteretten går føre alle rettsstiftingar i tomta som skriv seg frå festaren. Pantelova § 1-4 gjeld ikkje for slik panterett.
Krav på festeavgift er tvangsgrunnlag for utlegg.
§ 15. Regulering av festeavgift
Kvar av partane kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida siden festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på anna måte.
Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.
Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.
Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.
Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien.
Kapittel IV Råderett
§ 16. Fysisk råderett
Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt mål, medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.
Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus har festaren rett til å bruke tomta i samsvar med føremålet med festet, slik tida og tilhøva krev. Festaren må ikkje nytte rådveldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe for bruken av tomta etter at festet er avvikla. Er tomta festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, gjeld fyrste ledd fyrste punktum tilsvarande.
§ 17. Overføring av festerett
Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.
Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar § 8 og 9 .
Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.
Er det ikkje naudsynt med bortfestarens godkjenning for overføring av festeretten etter tredje ledd fyrste punktum, jf. andre ledd, skal festaren likevel varsle bortfestaren om kven festeretten er overført til. Inntil slikt varsel er gjeve, kan bortfestaren krevje den forrige festaren for festeavgift sjølv om festeavgifta gjeld for tida etter overføringa.
Føresegnene i denne paragrafen gjeld tilsvarande ved tvangssal. Namsretten set frist for bortfestaren til å kome med fråsegn, og avgjer om den nye festaren skal godkjennast.
§ 18. Pantsetjing av festerett
Festaren har rett til å pantsetje festeretten og dei byggverk festaren har eller får på tomta, så langt ikkje anna fylgjer av lovbod eller avtale om avgrensing i retten til overføring. Pantsetjinga må gjelde både festeretten og noverande og framtidige byggverk.
Avtale om avgrensing i retten til overføring av festeretten så lenge tomta står ubygd hindrar ikkje pantsetjing for byggelån eller tvangssal for slikt pant.
Vert festaren eigar av tomta, går tinglyst panterett i festet over til å gjelde panterett i tomta (grunnen) frå den tid då festaren får tinglyst eigarheimel, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 19. Stifting og omskiping av råderettar
Festaren kan stifte slike særlege råderettar for andre over tomta som med omsyn til bruksmåte, omfang og tidsavgrensing ligg innanfor den råderetten festaren sjølv har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Festaren og bortfestaren kan krevje omskiping av særlege råderettar som bortfestaren eller andre har i festetomta etter føresegnene i lov av 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom §§ 5 og 6, jf 8 . Festaren kan krevje avskiping av slike rettar etter føresegnene i same lova 7 , jf 8 . For avgjerda om omskiping eller avskiping gjeld §§ 18 og 19 i same lova tilsvarande.
Kapittel V Mishald og mishaldsverknader
§ 20. Betaling av festeavgift ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Får ikkje festaren råderett over tomta til avtalt tid, og dette ikkje skuldast tilhøve som festaren svarar for, pliktar ikkje festaren å betale festeavgift før frå det tidspunktet festaren får den råderetten han eller ho skal ha etter lov og avtale. Gjeld forseinkinga berre ein del av tomta, har festaren krav på høvesvis avslag i festeavgifta for den tida forseinkinga varer. Festaren pliktar likevel ikkje å betale festeavgift dersom festaren ikkje kan utnytte den delen festaren har fått råderett over til festeføremålet.
§ 21. Hevingsrett for festaren ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Ved vesentleg forseinka oppfylling frå bortfestaren kan festaren heve festeavtala.
§ 22. Skadebot ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Festaren kan krevje skadebot for tap som fylgje av forseinking, med mindre bortfestaren godtgjer at forseinkinga ikkje skuldast feil eller forsøming frå bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for.
§ 23. Manglar ved tomta
Det ligg føre mangel ved tomta dersom tomta ikkje har dei eigenskapane som festaren har grunn til å rekne med ut frå festeavtala, opplysningar gjevne av bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for og tilhøva elles. Festaren kan likevel ikkje gjere gjeldande som mangel noko festaren burde ha oppdaga ved ei vanleg undersøkjing.
At tomta er mindre enn festaren rekna med, er ikkje nokon mangel utan når arealet er vesentleg mindre enn opplyst av bortfestaren eller bortfestaren har bore seg særs klanderverdig åt.
§ 24. Krav på retting av manglar
Festaren kan krevje at bortfestaren rettar manglar ved tomta innan rimeleg tid etter at krav om retting er sett fram, dersom mangelen kan rettast utan urimeleg kostnad eller ulempe for bortfestaren. Bortfestaren kan på si side krevje å få rette manglar som festaren har gjort gjeldande, når retting ikkje vil vere til vesentleg ulempe for festaren og vert utførd innan rimeleg tid.
Når det ligg føre rettingsplikt etter fyrste punktum i fyrste ledd utan at bortfestaren oppfyller plikta, kan festaren krevje skadebot for kostnader han eller ho har hatt med å få mangelen retta.
§ 25. Avslag i festeavgifta ved manglar
Festaren kan krevje eit høvesvis avslag i festeavgifta tilsvarande verdiminken som mangelen fører til for festaren.
§ 26. Heving ved manglar
Ved vesentleg mangel kan festaren heve festeavtala. Er tomta blitt forringa etter at festaren fekk råderetten, er det eit vilkår for heving at forringinga anten skuldast tilhøve som festaren ikkje har vågnaden for eller at festaren yter vederlag for verdiminken.
Festaren tapar retten til å heve dersom festaren ikkje gjev bortfestaren melding om heving innan rimeleg tid etter at festaren vart kjent med eller burde vorte kjent med mangelen.
§ 27. Skadebot ved manglar
Festaren kan krevje skadebot for tap festaren får på grunn av manglar ved tomta, med mindre bortfestaren godtgjer at mangelen ikkje skuldast feil eller forsøming frå bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for.
§ 28. Rettsmangel
Dersom festaren på grunn av rettsmanglar hjå bortfestaren ikkje får den råderetten over tomta som festaren etter lov og avtala skal ha, gjeld føresegnene i § 20, § 24, § 25, § 26 og § 27 tilsvarande.
Festaren kan alltid krevje skadebot for tap som skuldast rettsmanglar som var der på avtaletida og som festaren ikkje kjende til eller burde ha kjent til.
§ 29. Anna mishald frå bortfestaren
Ved anna mishald frå bortfestaren, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 30. Mishald frå festaren
Ved vesentleg mishald frå festaren kan bortfestaren heve festeavtala, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Det kan ikkje avtalast at bortfestaren skal kunne heve utan at mishaldet er vesentleg.
Etter at festaren har bygd hus på tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, kan bortfestaren ikkje heve på grunn av at festaren forsømer å betale festeavgifta i rett tid. Det same gjeld i andre festehøve når tomta er festa bort for 99 år eller meir eller på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren.
Tap og kostnader som skuldast mishald frå festaren kan bortfestaren berre krevje skadebot for når festaren har vore aktlaus.
§ 31. Reklamasjonsfrist
Når nokon av partane i ei festeavtale vil setje fram krav etter føresegnene i dette kapitlet, må det gjerast innan rimeleg tid etter at parten fekk grunn til å gjere mishaldet gjeldande. Det kan likevel ikkje gjerast gjeldande at det er reklamert for seint dersom den som har mishalde avtala har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
Kapittel VI Innløysing og lenging
§ 32. Rett til innløysing av tomt festa bort til bustadhus
For nye festeavtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 30 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne.
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til bustadhus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Fyrste ledd andre punktum gjeld tilsvarande.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 50 år av festetida - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år - eller når festetida er ute. Krav på innløysing må festaren setje fram skrtiftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Dersom krav om innløysing er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter § 36 fjerde ledd, høyrer også spørsmål om oppreising under skjønnet.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren og tomta er festa bort på festarens livstid, kan desse søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Søknaden må framsetjast skriftleg seinast innan eitt år etter at festaren døydde.
Vert det ikkje gjeve samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen av di det er kravd løysing, kan festaren i høve til bortfestaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Er festeavtala inngått før 1976, og festaren krev lenging etter førre punktum, kan bortfestaren når festetida er ute krevje endringar i festevilkåra i samsvar med det som har grunnlag i festeavtala, eller - dersom nye festevilkår ikkje har grunnlag i festeavtala - krevje ny festeavtale med nye vilkår. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.
§ 33. Rett til innløysing og lenging der tomta er festa bort til fritidshus
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til fritidshus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket og det festeareal som høyrer til bruket til saman utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget, gjeld innløysningsretten likevel ikkje så framt ikkje anna er avtalt. Festeavtale til tomt som det etter dette ikkje er innløysingsrett til, kan festaren krevje lengd på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Held eigendomen som tomta er festa bort frå opp med å vere eit familiebruk eller kombinasjonsbruk, kan festaren søkje Kongen om å få løyse inn tomta.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som fritidshus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje lenging av festet når festetida er ute, kvar gong for minst 10 år. Krav om lenging må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan festetida er ute. Dersom krav om lenging er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.
For festeavtaler som nemnt i andre ledd kan festaren òg søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Fyrste ledd tredje punktum og andre ledd andre og tredje punktum gjeld tilsvarande.
§ 34. Avgrensing i festarens rett til innløysing
Føresegnene i § 32 gjeld berre så langt innløysing kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing. Dersom rettsgrunnlaget til bortfestaren hindrar innløysing, kan festaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Ved krav om innløysing av tomt som høyrer til ein statsallmenning eller bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før.
§ 35. Avgrensing i festarens plikt til innløysing
Avtale om at bortfestaren kan krevje at festaren innløyser tomt som er festa bort til bustadhus og fritidshus før festetida er ute, er ikkje bindande for festaren. Ei slik føresegn i ei avtale inngått før 1976 gjeld likevel dersom det etter tilhøva ville vere urimeleg andsynes bortfestaren ikkje å kunne krevje innløysing.
§ 36. Innløysingsvilkår
Ved innløysing av tomt som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal innløysingssummen setjast til kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Kongen kan i forskrift fastsetje kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien.
I andre festehøve enn dei som er nemnt i fyrste ledd, skal innløysingssummen setjast til tomteverdien på den tida festet vart skipa, omrekna etter endringa i pengeverdien frå då av og fram til innløysingstida, med tillegg eller frådrag for halvparten av den endringa i tomteverdien i festetida som ikkje skriv seg frå endringar i pengeverdien eller frå festaren.
For festeavtaler inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning.
Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Krav om skjønn må vere sett fram seinast seks månader før innløysingstida er inne.
Kongen kan i forskrift gje nærare føresegner om kva som skal fylgje med ved innløysing og på kva måte innløysingsrett kan gjerast gjeldande:
| a) |
i område der det er festa bort tomter til fritidshus etter ein samla plan og |
| b) |
ved punktfeste (§ 16 fyrste ledd tredje punktum). |
§ 37. Gjennomføring av innløysing
Når innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er endeleg fastsette, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestarens side for å få tomta skild ut frå bortfestareigedomen og heimelen overførd til festaren.
Festaren ber alle kostnader som frådeling og heimelsoverføring fører med seg, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 38. Om gjennomføring av innløysning etter samtykke frå Kongen
Når Kongen har gjeve samtykke til innløysing etter § 32 fjerde ledd eller § 33 fyrste eller tredje ledd, kan festaren få innløysinga gjennomførd ved skjønn som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Samtykke fell bort dersom skjønn ikkje er kravd innan eitt år. Elles gjeld § 36 andre og tredje ledd så langt dei høver.
Kongen kan i forskrift fastsetje nærare føresegner om gjennomføringa av slik innløysing.
Kapittel VII Avvikling
§ 39. Borttakingsrett og ryddingsplikt
Når eit tomtefeste skal avviklast, har festaren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta. Bortfestaren kan likevel krevje at det førebels vert ståande til trygd for krav som bortfestaren meiner å ha. I så fall må bortfestaren innan rimeleg tid ta steg til å få kravet rettsleg avgjort.
Festaren pliktar å ta bort lausøyre, rydde opp etter seg på tomta og å gjennomføre naudsynte tiltak for å sikre mot skade eller fåre for skade.
Det som festaren ikkje tek bort innan rimeleg tid etter at festaren har fått skriftleg oppmoding om det, tilfell bortfestaren utan vederlag.
Føresegnene i denne paragrafen gjeld berre så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 40. Rett og plikt til overtaking av hus og faste tilskipingar
Dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. Bortfestaren kan likevel ikkje påleggjast slik overtaking dersom festaren kan krevje tomta innløyst, eller dersom bortfestaren tilbyr festaren å løyse inn tomta mot vederlag fastsett etter føresegnene i § 36. Føresetnaden er at korkje rettsgrunnlaget til bortfestaren, avtala eller andre tilhøve er til hinder for innløysing.
Tvist om rett og plikt til overtaking etter fyrste ledd høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte.
§ 41. Vederlaget ved overtaking
Når bortfestaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det det ville koste å føre opp tilsvarande hus og tilskipingar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdmink på grunn av alder og bruk i festetida.
Når festaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren. Er årsaka til avviklinga mishald frå festaren eller ei oppseiing frå festaren som ikkje har samanheng med meir tyngjande festevilkår, kan vederlaget setjast lågare.
Festaren kan krevje ei rimeleg godtgjersle for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller med tilskott til tiltak som er gjort av bortfestaren eller andre.
Fastsetjing av vederlag etter denne paragrafen høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte. Den parten som har kravd overtaking, kan gå frå kravet så framt han eller ho seier frå om det innan fire veker etter at vederlaget er endeleg fastsett.
Kapittel VIII Framfeste
§ 42. Framfeste
Med framfeste er i lova her meint festehøve der bortfestaren berre har leigerett til tomta.
I nye festeavtaler må både grunneigaren og den som har leigerett til grunnen vere partar på bortfestarsida, dersom det skal festast bort tomt til bustadhus eller fritidshus. Tomter til andre føremål kan festast bort av den som har leigerett til grunnen, så langt det er i samsvar med rettsgrunnlaget til leigaren.
I festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren ved framfeste gjere føresegnene om minste festetid gjeldande i høve til grunneigaren utan omsyn til om leigetida er ute etter leigeavtala mellom frambortfestaren og grunneigaren.
Så langt ikkje anna fylgjer av avtale, gjeld føresegnene i §§ 40 og 41 tilsvarande mellom festaren og grunneigaren utan omsyn til når festeavtala er inngått, likevel slik at krav om at grunneigaren skal ta over hus og faste tilskipingar berre kan setjast fram når leigaren ikkje sjølv ynskjer å ta over hus og faste tilskipingar og heller ikkje har rimeleg grunn til å setje seg imot at grunneigaren får ta over.
Kapittel IX Skjønn
§ 43. Skjønn
Skjønn etter lova her vert haldne som rettslege skjønn. I lensmannsdistrikt kan skjønnet styrast av lensmannen, dersom partane er samde om det.
Kapittel X Ikraftsetjing m.m.
§ 44. Ikraftsetjing. Overgangsføresegner
Lova tek til å gjelde frå den tida Kongen fastset.
§ 10 fyrste ledd gjeld berre for åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som går ut tidlegast tre år etter at lova her tek til å gjelde.
For festeavtaler inngått før 1976 gjeld føresegnene i kapittel VI der festetida går ut to år eller meir etter at lova har teke til å gjelde. For krav om innløysing i festehøve der festetida går ut tidlegare, gjeld lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste § 33 så framt søknad om innløysing er sett fram seinast to år etter at lova her har teke til å gjelde.
§ 45. Oppheving av og endringar i andre lover
Frå den tida lova tek til å gjelde, vert lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste oppheva, med dei unnatak som fylgjer av § 44 tredje ledd.
Frå same tida skal fylgjande føresegner i andre lover endrast slik:
| 1. |
Lov av 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling, og registrering av grunneiendom (delingsloven) |
§ 3-1 fjerde ledd bokstav d skal lyde:
| d) |
den som har innløst festegrunn etter bestemmelsene i lov av .... om tomtefeste.
|
| 2. |
Lov av 8. februar 1980 nr. 2 om pant |
§ 2-3 tredje ledd skal lyde:
Forøvrig gjelder lov av .... om tomtefeste § 18 første ledd andre punktum og tredje ledd.
| 3. |
Lov av 19. juni 1992 nr. 59 om bygdeallmenninger |
§ 6-8 fjerde ledd skal lyde:
Hvis eieren ikke benytter sin rett etter denne paragraf eller det ikke oppnås enighet om festekontrakt, får bestemmelsene i lov ... om tomtefeste kapittel VII om avvikling av festeforhold tilsvarende anvendelse.
| 4. |
Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova): |
Ny § 2-10 skal lyde:
Regulering og avløysing av terminvis betaling
| (1) |
Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. |
| (2) |
Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløyst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida. |
| (3) |
Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. fyrste ledd, og kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien, jf. andre ledd.
|
§ 8-1 (2) nytt andre punktum skal lyde:
§ 2-10 gjeld likevel òg for eldre avtaler.
| 5. |
Lov av 9. desember 1964 nr. 64 om løysingsrettar: |
§ 8 andre ledd skal lyde:
Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom og fritidseigedom.
B.
Stortinget ber Regjeringen om å fremme en proposisjon til presisering av skatteloven slik at realisasjonsgevinster som skyldes innløsning av festetomt ikke gevinstbeskattes når det reinvesteres i lignende eiendom.
|
Oslo, i justiskomiteen, den 21. juni 1996.
|
| Lisbeth Holand, |
Anders C Sjaastad, |
Olav Akselsen, |
| leder. |
ordfører. |
sekretær. |