Forkjøpsrett til leigegardar på vegner av studentsamskipnad

Departementet viser til at det er brei politisk semje om at det er behov for fleire studentbustader, og då særleg i dei største byane.

Frå tid til anna blir leigegardar som kunne egne seg godt til studentbustader selt. Dette kan gjelde hybelhus, bygg med små bustader, eller andre leigegardar som egnar seg for ombygging til studentbustader. Departementet legg til grunn at det ville gjere det lettare å skaffe fleire studentbustader dersom ein kunne nytte forkjøpsrett ved omsetning av slike eigedomar. Forkjøpsrett føreset at eigaren vil selje, og at seljaren får marknadspris for eigedomen.

Det følgjer allereie av dagens lov at kommunen har forkjøpsrett ved omsetning av leigegardar. Seljar og kjøpar må difor vere budd på at kommunen gjer bruk av forkjøpsretten og at kjøpar ikkje får overta eigedomen. Ei utviding av forkjøpsretten til også å omfatte studentsamskipnader vil difor ikkje innebere noe stort inngrep overfor seljar og kjøpar. For studentsamskipnadene kan derimot ei slik utviding vere eit føremålsteneleg verkemiddel for å skaffe fleire studentbustader. Blant høyringsinstansane er det brei oppslutning om å utvide forkjøpsretten på dette viset, og ingen av høyringsinstansane har gått i mot framlegget. Departementet gjer derfor framlegg om at kommunen får høve til å nytte forkjøpsretten etter leigegardslova på vegner av studentsamskipnader ved omsetning av leigegardar.

Ifølgje § 4 i studentsamskipnadslova har ein studentsamskipnad til oppgåve å ta seg av interesser som knyter seg til elevanes og studentanes velferdsbehov ved den enkelte lærestaden. Departementet kan ut frå dette ikkje sjå at det er nødvendig med ei presisering i lovteksten om at eigedomen i hovudsak skal leigast ut til studentar. Dette er kjernen i studentsamskipnadens oppgåver og må difor sjåast som ein føresetnad for at lova skal nyttast på forholdet.

Dersom eigedomen i tillegg til bustader inneheld næringsareal, må likevel næringsareala kunne nyttast på ein rekningsvarande måte. I kor stor grad samskipnaden kan drive slik verksemd, vil avhenge av ei tolking av studentsamskipnadslova, utan at departementet ser grunn til å gå inn på ei slik tolking her.

Ein kan reise spørsmål om kven som skal nyte godt av forkjøpsretten dersom det er fleire interessentar. Det følgjer av lova og forarbeida at kommunen sjølv må ta stilling til dette etter ei konkret vurdering av dei ulike interessentanes behov og andre relevante omstende. Dersom det er få leigarar og mange tomme bustader i eigedomen vil det truleg vere mest naturleg med forkjøp på vegner av kommune eller studentsamskipnad, alt etter kven som vil få størst nytte av forkjøpet. Etter eit slikt kjøp kan ein også vurdere å dele eigedomen i eigarseksjonar og tilby bustadene som er utleigde til leigarane, medan kommunen eller studentsamskipnaden beheld dei tomme bustadene. Dersom det bur leigarar i dei fleste bustadene, vil ein kommune eller studentsamskipnad vanlegvis ha mindre glede av å nytte forkjøpsretten. I så fall vil det vere naturleg at bebuarane får førsteretten. I vurderinga må ein også leggje vekt på at bustaden er heimen til bebuaren, medan andre moglege interessentar ikkje har slik kjenslemessig tilknyting til eigedomen. Dersom eigedomen blir overdrege til andre, vil leigaren likevel ha rett til å fortsetje leigeforholdet på same vilkår som før. Forkjøp til gode for ein studentsamskipnad eller kommunen vil derfor ikkje svekkje leigarens rettsstilling.

Departementet kan etter dette ikkje sjå at det er til stades sterke motomsyn mot framlegget og fremjar difor framlegg om å utvide den krinsen leigegardslova kan nytte forkjøpsretten til fordel for til også å omfatte studentsamskipnader.

Kompetansen til husleigetvistutval

Departementet gjer framlegg om å presisere at husleigetvistutval både kan ta stilling til tvistar etter husleigelova frå 1999, men også tvistar etter den gamle husleigelova frå 1939. Jamvel om den nye lova regulerer dei fleste husleigeforholda i dag, vil det framleis vere slik at nokre avtalar som er inngått før den nye lova tok til å gjelde, er regulert av den gamle lova. I forskrift av 28. september 2000 har departementet avgrensa virkeområdet for Husleigetvistutvalet i Oslo til å gjelde tvistar om leige av bustad. Det var brei semje blant høyringsinstansane om ei slik avgrensing. Etter departementets vurdering vil leigarar av bustader ha same behov for rask og billig avgjerd av tvistar, anten leigeavtalen er regulert av ny eller gamal husleigelov. Departementet ser difor ikkje grunn til å avgrense kompetansen til husleigetvistutval avhengig av om det er ny eller gamal husleigelov som gjeld. Departementet legg til grunn at det heller ikkje var Stortingets intensjon å gjere eit slikt skilje. Slik lova var utforma, kan det likevel reisast tvil om husleigetvistutval kan ta stilling til tvistar etter husleigelova frå 1939. Departementet gjer difor framlegg om å ta bort denne tvilen ved ei presisering i lova.

Husleigereguleringslova § 16 gjev husleigetvistutval heimel til å ta stilling til tvistar om leige og auking av leige etter § 35 i husleigelova frå 1939. Når det nå blir presisert at husleigetvistutval kan ta stilling til alle tvistar etter husleigelova frå 1939, omfattar dette også tvistar om leige etter § 35. Spesialføresegna i husleigereguleringslova blir då overflødig ved sida av den generelle føresegna i husleigelova. Departementet gjer difor framlegg om å oppheve føresegna i husleigereguleringslova.