Brev fra Kommunal- og arbeidsdepartementet, statsråden, til kommunalkomiteen, datert 18. april 1994.

       Jeg viser til ovennevnte spørsmål fra komiteen.

Spørsmål 1a:

       « Hvor mange rehabiliterte byfornyede borettslag har fått gjeldsordning? »

Svar:

       I følge en oversikt fra Husbanken hadde 9 utbedrede borettslag i byfornyelsesområder fått gjeldsordning pr 1. april 1994.

       I fem av disse sakene har forhandlingene foregått i regi av skifteretten, mens fire av borettslagene har forhandlet utenrettslig.

Spørsmål 1b:

       « Hvor mye fellesgjeld har Husbanken slettet i disse forhandlingene? »

Svar:

       Totalt er det fra Husbankens side i disse forhandlingene blitt slettet gjeld, inkl. renter, morarenter og omkostninger for 14,9 mill.kroner. I vedleggstabellene 1 og 2 er det gitt en nærmere redegjørelse for forhandlingsresultatene til det enkelte borettslag overfor den enkelte kreditor på fellesgjelden. Som det fremgår av oversikten over forhandlingsresultatene har en løsning bl.a kommet i stand ved at Husbanken har løst ut en annen kreditor på borettslagets fellesgjeld mot et mindre beløp, og deretter sanert fordringen. Det fremgår også av oversikten at forhandlingsresultatene i to av de angjeldende sakene ikke innebar behov for sletting av fellesgjeld fra Husbankens side for å komme fram til en løsning på borettslagets gjeldsproblem.

Spørsmål 2a:

       « Hvor mange andre borettslag har totalt fått en gjeldsordning? »

Svar:

       Pr 1. april 1994 har tre borettslag utenom byfornyelsesområdene fått en gjeldsordning, alle gjennom utenrettslige forhandlinger. I tillegg til disse har en rekke borettslag fått løst sine betalingsproblemer gjennom bruk av enklere virkemidler fra Husbankens side, som f.eks betalingsutsettelse o.l.

Spørsmål 2b:

       « Hvor mye av fellesgjelden har Husbanken ettergitt i disse forhandlingene? »

Svar:

       De tre ovenfor nevnte borettslagene har fått ettergitt i alt 1,7 mill. kroner inklusive renter, morarenter og omkostninger. En nærmere redegjørelse for forhandlingsresultatene til disse borettslagene er gitt i vedleggstabell 2.

Spørsmål 3a:

       « Hvor mange byfornyede rehabiliterte borettslag er finansiert gjennom Husbanken med fellesgjeld og tillagt opprinnelig innskudd over henholdsvis:

Svar:

       Det er i alt 339 borettslag som er utbedret i byfornyelsessammenheng og som har lån i Husbanken. Kostnadmessig og geografisk fordeler de seg på følgende måte:

Spørsmål 3b:

       « Hva utgjør den totale gjelden i disse borettslag inkl. privat gjeld? »

Svar:

       Tallene i tabellen ovenfor tar utgangspunkt i byggeregnskapet ved konvertering, beboernes opprinnelige egenandel, husbanklånets opprinnelige størrelse og annen fellesgjeld som på konverteringstidspunktet var sikret ved pant i eiendommen. Med utgangspunkt i disse avgrensningene er total gjeld, inklusive beboernes egenandel, vist i tabellen nedenfor, fordelt på de tre byene og med samme inndeling i kostnadskategorier som i spørsmål 3 a. Tallene er angitt i 1.000 kr.

       Borettslagenes fellesgjeld i dag vil imidlertid være påvirket av den nedbetaling som er gjort på opprinnelige felleslån, i tillegg til eventuelle tilleggslån borettslaget har tatt opp i private kredittinstitusjoner på et senere tidspunkt. Husbanken har oversikt over Husbanklånets størrelse pr idag, men ikke annen fellesgjeld. En slik oversikt ville kreve adgang til og en gjennomgang av det enkelte borettslags regnskap og årsberetning.

Spørsmål 4:

       « Hvor mange rehabiliterte byfornyede borettslag har lån i Husbanken, og hvor mange av disse borettslagene har andre kreditorer enn annen offentlig institusjon? »

Svar:

       Antallet rehabiliterte byfornyede borettslag som pr i dag har lån i Husbanken er 336. Deres samlede restgjeld til Husbanken er pr i dag omlag 965,6 mill.kr, fordelt på 894,3 mill. kr i Oslo, 32,7 mill. kr. i Bergen og 38,6 mill. kr. i Trondheim. Når dette antallet er noe lavere enn det antall som ble oppgitt i svar på spørsmål 3a, må dette ses i sammenheng med at noen borettslag i etterhånd har blitt seksjonerte. Husbanken har oversikt over borettslagenes fellesgjeld til andre kreditorer ved tidspunktet for konvertering av husbanklånet, men ikke situasjonen for hvert enkelt borettslag pr idag. Denne vil være påvirket av eventuelle felleslån tatt opp etter konvertering av husbanklånet. For det enkelte borettslag vil også dagens restgjeld til kreditorer utenom Husbanken være påvirket av den nedbetaling som er foretatt på disse lånene.

Spørsmål 5:

       « Kan det fremskaffes en tabellmessig oversikt over alle rehabiliterte byfornyede borettslag hvor det angis gjeld til Husbanken, gjeld til andre kreditorer, og opprinnelig innskudd? »

Svar:

       Vedlagt følger en utlisting av de 336 borettslag som pr i dag har gjeld til Husbanken, og oversikt over restgjeld til Husbanken pr i dag. Når det gjelder det enkelte borettslags nåværende gjeldssituasjon overfor andre kreditorer, er denne ukjent for Husbanken (jf. svar på foregående spørsmål). En oversikt over dette vil kreve tilgang til og en gjennomgang av det enkelte borettslags regnskap og årsberetning.

Spørsmål 6a:

       « Hvilke verdivurderinger legger Husbanken til grunn i de pågående gjeldsforhandlinger? »

Svar:

       De gjeldsforhandlinger som Husbanken hittil har sluttført med borettslag har vært basert på de prinsipper som er nedfelt i gjeldende husbanklovs § 17. Dette innebærer at gjeld saneres i den utstrekning en fordring er « uerholdelig », dvs. at den er umulig å inndrive og derved må anses tapt. Med dette menes at debitor mangler betalingsevne og at kreditorenes krav overstiger pantets realisasjonsverdi ved tvangssalg/konkurs. Frivillige løsninger vurderes opp mot tvangsrealisasjon, og foretrekkes dersom det gir Husbanken bedre dekning.

       Det legges vekt på boligens (andelens) omsetningsverdi. Dette innebærer at Husbanken tar hensyn til at andelenes fellesgjeld ikke skal være større enn at andelene er omsettelige i markedet.

       Dersom borettslagets betjeningsevne anslås å være høyere enn andelenes verdi, settes gjelden til dette nivået, under forutsetning at alle beboere betaler husleien. En slik situasjon kan f.eks oppstå dersom borettslaget har inntekter fra næringslokaler. I tillegg legges vekt på markedsleie. Det vil si at andelseiernes husleie til borettslaget etter sanering ses i forhold til hva man må betale for å leie tilsvarende bolig med samme standard og beliggenhet. De ovenfor nevnte faktorer vurderes opp mot den verdien som antas oppnåelig ved tvangsrealisering. Husbanken legger også legge vekt på at borettslaget får en varig løsning.

       Med bakgrunn i Stortingets vedtak 17. desember 1993 vedrørende gjeldsordning for byfornyede borettslag, og i påvente av Stortingets behandling av St.meld. nr. 27 (1993-1994), har det de siste måneder vært vanskelig å få sluttført gjeldsforhandlinger med byfornyede borettslag.

       I gjeldsforhandlinger mellom Husbanken og byfornyede borettslag er det fra departementets side lagt stor vekt på å opprettholde tempoet i forhandlingsprosessen. Husbanken har derfor tilbudt borettslagene rett til reforhandlinger dersom Stortingets behandling av St.meld. nr. 27 (1993-1994) gir grunnlag for et bedre forhandlingsresultat.

Spørsmål 6b:

       « Har disse verdivurderingene endret seg siden 01.01.1993? »

Svar:

       I gjeldsforhandlinger med borettslag legger Husbanken de samme vurderingsprinsipper til grunn i dag som 01.01.93, jf. foregående spørsmål.

       Resultatet av vurderingene blir imidlertid forskjellige, fordi rentenivået, som har betydning både for omsetningsverdi, betjeningsevne og markedsleie, er redusert betydelig siden 01.01.93.

Spørsmål 7:

       « I hvilken grad har den generelle rentenedgangen påvirket verdivurderingen i de byfornyede borettslag? »

Svar:

       Rentenedgangen har betydning for forhandlingsresultatet både ved at den gir borettslagene større evne til å betjene gjeld fordi renteutgiftene reduseres, og ved den effekt et lavere rentenivå har på prisutviklingen i boligmarkedet. Betydningen for borettslagenes betjeningsevne kan illustreres ved noen enkle regneksempler, hvor det tas utgangspunkt i kostnadene ved å betjene gjeld på 4.000 kr/kvm ved et rentenivå på 10 %. Med de samme kostnadene kan beboerne ved et rentenivå på:

       Siden årsskiftet 1992-1993 har det generelle rentenivået i Norge avtatt betydelig. Gjennomsnittsrenten på utlån fra Forretnings- og sparebankene var ved årsskiftet 1993/94 hele 4,9 prosentpoeng lavere enn ett år tidligere. I løpet av samme periode har lånerenten i Husbanken avtatt med opptil 4,5 prosentpoeng.

       Det sterke rentefallet er også hovedforklaringen på det prisomslag vi har sett i bruktboligmarkedet siden forsommeren 1993. I følge prisstatistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund/ECON Bygganalyser var prisutviklingen i Oslo-området særlig sterk mot slutten av fjoråret, og spesielt sterk for leiligheter, med en gjennomsnittlig prisvekst pr kvadratmeter fra 2. til 3. tertial på hele 17 %. Tilsvarende viser prisstatistikk fra OBOS en økning i gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 27 % fra mars 1993 til mars 1994. Disse tallene representerer den gjennomsnittlige prisutviklingen, og rommer således lokale variasjoner.

Spørsmål 8:

       « I hvilken grad har den generelle verdistigningen i eiendomsmarkedet påvirket verdivurderingen i gjeldsforhandlingene for:

Svar:

       Gjennomsnittstallene for prisutviklingen i bruktboligmarkedet rommer som nevnt lokale forskjeller (jf. ovenfor). Et hovedinntrykk er at prisene også i byfornyelsesområdene er på vei oppover, men foreløpig i mindre grad enn øvrige deler av boligmarkedet. Dette må bl.a ses på bakgrunn av usikkerhet knyttet til utfallet av den politiske prosess vedrørende gjeldssanering i byfornyelsesområdene. På sikt er det imidlertid liten grunn til å tro at prisutviklingen i byfornyelsesområdene vil avvike fra den generelle prisutviklingen i bruktboligmarkedet. Dette vil gjelde både for byfornyede rehabiliterte borettslag og nybygg omfattet av byfornyelsesvedtak. For rehabiliterte boliger av mindre god standard vil imidlertid prisstigningen finne sted fra et lavere nivå enn for nybygd bolig av god standard.

       For et borettslags kreditorer vil en verdistigning på boligene medføre at en større del av fordringen kan anses som erholdelig (dvs. ikke tapsutsatt) sammenliknet med tidligere, noe som kan medføre redusert behov for gjeldssanering.

Spørsmål 9:

       « Hvilken betydning har markedsleie i de pågående gjeldsforhandlingene med de ovenfor nevnte borettslag? »

Svar:

       I svar til spørsmål 6 ble markedsleie for en bolig definert som hva man må betale for å leie tilsvarende bolig med samme standard og beliggenhet. Andelshavernes husleie til borettslaget, som omfatter både generelle fellesutgifter og renter og avdrag på felles lån, bør etter en gjeldssanering tilsvare minst hva det vil koste å leie tilsvarende bolig i samme strøk. Det tas her i betraktning at andelshaverne har skattefradrag for betalte boligrenter, i motsetning til en leietaker som ikke har denne muligheten. Renter er en vesentlig del av husleien i de fleste aktuelle borettslag. Husleien i borettslaget bør således ligge i overkant av tilsvarende markedsleie.

Spørsmål 10:

       « Hvordan kommer Husbanken fram til borettslagenes betjeningsevne? »

Svar:

       Husbanken tar utgangspunkt i borettslagenes driftsbudsjett og tidligere regnskaper, herunder ett nødvendig kostnadsnivå for bl.a. drift og vedlikehold.

       Nåværende husleie vurderes opp mot antatt markedsleie for tilsvarende leilighet. Ut fra dette stipuleres borettslagets husleie pr kvm. Ved å trekke driftskostnader fra den stipulerte husleien, kommer man fram til det beløp som gjenstår til å betjene gjeld. Med utgangspunkt i rentenivå og gjenstående avdragstid beregnes den gjeld borettslaget kan betjene.

Spørsmål 11:

       « Er det grunnlag for å skille mellom rehabiliterte byfornyede borettslag og andre borettslag? »

Svar:

       Spørsmålet kan gis to alternative tolkninger. På den ene side kan det indikere et skille mellom rehabiliterte og nybygde borettslag, dog omfattet av byfornyelsesvedtak. Spørsmålet kan imidlertid også gis en tolkning hvor det skilles mellom rehabiliterte borettslag og øvrige borettslag uavhengig av om byfornyelsesvedtak foreligger for sistnevnte gruppe.

       Når det gjelder et eventuelt skille mellom rehabiliterte og nybygde borettslag omfattet av byfornyelsesvedtak, har departementet vurdert dette i St.meld. nr. 27 (1993-1994), kap. 4.4.2. Det legges i vurderingen bl.a vekt på ulik grad av « tvang », og i hvilken grad beboerne er påført uforutsette kostnader, enten på overtakelsestidspunktet eller ved at det har oppstått ekstraordinære vedlikeholdsbehov på et senere tidspunkt.

       De fleste opprinnelige beboere i byfornyelsesområdene som ble borettshavere, enten i opprinnelig bolig eller gjennom omplassering til annen bolig i byfornyelsen, ble borettshavere i utbedrede boliger. I nyoppførte borettslag var det bare et mindre innslag av opprinnelige beboere.

       Problemer med uforutsette kostnadsøkninger som ble belastet borettslagets byggeregnskap før endelig overdragelse av borettslaget til beboerne, var også særlig knyttet til utbedringsprosjekter. Videre er det også blant disse borettslagene det finnes eksempler på ekstra opplåning for å dekke utgifter med feil og skader som følge av mangelfullt utbedringsarbeid. Det er imidlertid viktig å understreke at mange utbedrede borettslag ikke har møtt disse problemene, slik at det derfor er vanskelig å trekke et skille mellom utbedret og nybygd boligmasse i byfornyelsesområdene. Det er også viktig å ta hensyn til at kostnadsforskjeller i byfornyelsen i stor grad har sammenheng med standardforskjeller mellom utbedrede boliger og nybygde. Andelshavere i nybygde borettslag i byfornyelsen kan ha like store betalingsproblemer som andelshavere i utbedrede borettslag. Disse beboerne kan derfor oppfatte det som tilfeldig og urimelig om en særlig gunstig gjeldsordning for borettslag i byfornyelsen avgrenses til utbedrede borettslag.

       Når det gjelder en avgrensning i forhold til borettslag utenfor byfornyelsesområdene vil departementet peke på at Stortingets vedtak om en veiledende gjeldsnorm, for de borettslag som omfattes, vil medføre en større grad av gjeldssanering enn det som ville blitt tilfelle ved ordinære gjeldsforhandlinger. Særlig når det gjelder nybygde borettslag omfattet av byfornyelsevedtak vil dette kunne virke urimelig på andelshavere i nyere borettslag med gjeldsproblemer, men hvor byfornyelsesvedtak ikke foreligger. En avgrensning til borettslag vil også kunne virke urimelig for beboere i boliger med andre eierformer, men hvor disse er omfattet av byfornyelsesvedtak.