1.1 Forslag om nye virkemidler ved fortetting og transformasjon

I proposisjonen foreslås nye virkemidler for planlegging av fortetting og transformasjon etter plan- og bygningsloven. Forslaget går ut på å samle virkemidler som gjelder fortetting og transformasjon mv. i en hensynssone med hjemmel i en ny bestemmelse § 11-8 a. Det foreslås å føye begrepet «fortetting» til i lovteksten som et supplement til nåværende begreper «omforming og fornyelse», for å tydeliggjøre at hensynssonen er et virkemiddel som også kan ivareta fortetting. Kommunen gis hjemmel til å gi bestemmelser om felles planlegging, fortetting, omforming og fornyelse, og det klargjøres at kommunen har hjemmel til å gi retningslinjer til hensynssonen. Kommunen gis også hjemmel til å fastsette en områdeutviklingsstrategi til hensynssonen som skal omtale de mål, rammer og hensyn som skal være retningsgivende for den etterfølgende planleggingen og utbyggingen av området, og sendes på høring før det fastsettes. Det stilles krav om at kommunen skal legge til rette for aktivt samarbeid om utviklingen av området, og at berørte offentlige organer aktivt skal bidra til effektive samordningsprosesser med kommunen. Videre stilles det krav om at kommunen ved planoppstart og i det videre planarbeidet tar hensyn som kan lette planens gjennomføring, og at dette skal omtales i planbeskrivelsen eller saksframlegget for kommunestyret.

1.2 Forslag om nye virkemidler ved opprettelse og endring av eiendom

Det fremgår av proposisjonene at det foreslås en ny sakstype i matrikkellova, kalt «matrikkelomforming». Bakgrunnen for forslaget er behovet for endringer i eiendomsstrukturen ved omformings-, fornyelses- og fortettingsprosjekter. Nåværende regelverk mangler mekanismer for å håndtere kompliserte saker uten jordskifte. Forslaget gjør det mulig for utbyggere å søke om, og få tillatelse etter plan- og bygningsloven, til en mer samlet endring av eiendomsstrukturen i transformasjonsområder i stedet for å måtte splitte opp saken i flere enkeltendringer. Departementet foreslår samtidig å klargjøre begrepsbruken i enkelte bestemmelser i plan- og bygningsloven knyttet til opprettelse og endring av eiendom, herunder adgangen til å benytte fleksible grenseforløp i fradelingstillatelsen. Departementet foreslår også å åpne for å gi bestemmelser om tomtestørrelse i kommuneplanens arealdel, og å klargjøre hjemmelen til å gi bestemmelser om eiendomsinndelingen i reguleringsplan.

1.3 Forslag om ny hensynssone med krav om grunneierfinansiering

Det fremgår av proposisjonen at departementet foreslår at kommunen skal kunne fastsette en hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur i arealplaner. Departementet foreslår at reglene om dette tas inn i plan- og bygningsloven som nytt kapittel 12 A. Kommunen må angi hvilken infrastruktur som omfattes av ordningen og beskrive tiltakets egenskaper, som kvalitet og standardnivå. En uavhengig sakkyndig skal estimere de samlede kostnadene, som deles på forventet antall kvadratmeter bruksareal (BRA). Kostnadsbidraget skal være likt for all utbygging innenfor hensynssonen og forfaller til betaling ved igangsettingstillatelse. Kravet kan gjelde i inntil 30 år, men bortfaller når infrastrukturen er fullfinansiert. Kostnadsbidragets størrelse skal framgå av et dokument som følger planen og oppdateres minst hvert femte år. Kommunen kan ikke dispensere fra lovbestemmelsene, og grunneiere og utbyggere er bundet av kravet når hensynssonen er fastsatt. Kommunen har tre år til å knytte et kostnadsbidrag til en vedtatt hensynssone. Når kostnadsbidraget er kjent, kan grunneiere og utbyggere planlegge sine prosjekter med større økonomisk forutsigbarhet. Hensynssonen kan innføres både i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, og kan omfatte fylkeskommunal og statlig infrastruktur med samtykke. Kommunen kan forskuttere opparbeidelse av infrastruktur og inngå avtaler med grunneiere og utbyggere om forskuttering. Kostnadsbidraget skal ikke være urimelig tyngende, og grunneiere og utbyggere kan klage til statsforvalteren. Lovforslaget inneholder bestemmelser om kostnadsbidrag, bruk av sakkyndige, avtaler om forskuttering, privat opparbeidelse av infrastruktur, ekspropriasjon, og forenklet prosess ved endring av hensynssonen.

1.4 Forslag om grunneierfinansiert flytting av eksisterende infrastruktur

Av proposisjonen fremgår at departementet foreslår en ny bestemmelse i plan- og bygningsloven § 12 A-13, som regulerer grunneierfinansiert flytting av infrastruktur for å frigjøre areal til utbyggingsformål. Kommunen kan fastsette hensynssoner med krav om flytting av infrastruktur for å frigjøre areal til utbyggingsformål. Det skal samtidig gis bestemmelser til hensynssonen om at grunneiere eller utbyggere innenfor hensynssonen kan betale et kostnadsbidrag til kommunen eller eier av infrastrukturen, som helt eller delvis skal finansiere flyttingen. Det skal være frivillig for grunneierne om de vil bidra til å finansiere flyttingen. Flytting etter denne paragrafen kan således bare skje dersom mange nok grunneiere er villige til å betale en avtalt andel av kostnadene.

1.5 Forslag om at grunneier eller fester kan foreta ekspropriasjon for etablering av infrastruktur

I proposisjonen foreslås det å innføre en ny paragraf i plan- og bygningsloven § 16-5 a om ekspropriasjon for etablering av infrastruktur som omfattes av kapittel 12 A. Forslaget innebærer at en grunneier eller fester med samtykke fra statsforvalteren kan foreta ekspropriasjon til etablering av infrastruktur som er nødvendig for en utbygging som er fastsatt i reguleringsplan og omfattet av krav til grunneierfinansiering etter lovforslaget kapittel 12 A.

1.6 Forslag om endringer i reglene om utbyggingsavtaler

I proposisjonen foreslås det endringer i loven for å tydeliggjøre gjeldende rett, og sikre bedre balanse mellom kommunens behov for å finansiere infrastruktur med utbyggeres behov for forutsigbare og balanserte utbyggingsavtaler. Departementet foreslår å tydeliggjøre definisjonen av utbyggingsavtaler, og kodifisere gjeldende rett om at kommunen ikke kan kreve utbyggingsavtale. For å presisere viktigheten av tidlig informasjon til grunneiere og utbyggere, foreslås enkelte tilføyelser i loven om forutsigbarhetsvedtak. Departementet foreslår også å tydeliggjøre krav til utbyggingsavtalers innhold. Forslaget inkluderer også endringer i saksbehandlingsreglene ved at det blant annet foreslås en begrensning i departementets adgang til å gi samtykke til å fravike regler om utbyggingsavtaler. Departementet foreslår også enkelte mindre materielle og prosessuelle endringer.

1.7 Andre forslag

I proposisjonen foreslås en tilføyelse til plan- og bygningsloven § 12-14 tredje ledd som skal klargjøre at forslagsstiller har samme rett til å kreve foreleggelse for kommunestyret når kommuneadministrasjonen stopper et forslag til endring av reguleringsplan etter § 12-14 andre ledd, som ved forslag til ny plan.

Det vises i proposisjonen til at departementet også foreslår en endring i plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 3 som åpner for at kommunene kan gi generelle bestemmelser til kommuneplanen om avfallssystem, på samme måte som for annen infrastruktur.

Departementet foreslår videre en tilføyelse i plan- og bygningsloven § 33-1 som gir kommunen adgang til å kreve gebyr for arkeologiske undersøkelser fra andre myndigheter eller private som har anmodet kommunen om å legge ut et areal til utbyggingsformål ved områderegulering. Utgiftene til slike undersøkelser kan bli meget store, og dagens kostnadsdekningssystem kan føre til at kommunen i liten grad vil benytte områderegulering der det må utføres slike undersøkelser.

Etter gjeldende rett kan konsesjon for solkraftanlegg gis virkning som statlig plan. Fra 1. juli 2025 gjelder en nedre effektgrense på 10 MW installert effekt for når utbygging av solkraftanlegg krever konsesjon. Anlegg som er mindre, skal i sin helhet håndteres etter plan- og bygningsloven. Av denne grunn anses det som hensiktsmessig at konsesjonsbehandling av solkraftanlegg ikke skal kunne vedtas direkte som en statlig plan. Endringen forslås innarbeidet i plan- og bygningsloven § 6-4 tredje ledd.

Det foreslås også at det skal bli adgang til å gjennomføre mindre konsesjonspliktige endringer i eksisterende vindkraftanlegg avklart etter de bestemmelsene i energiloven og plan- og bygningsloven som gjaldt på tidspunktet for bygging, uten at dette utløser krav om utarbeiding av områderegulering.

Departementet foreslår også noen andre mindre presiseringer og rettinger i plan- og bygningsloven og matrikkellova.

Bakgrunn for lovforslaget (proposisjonens kapittel 2), forslag om nye virkemidler ved fortetting og transformasjon (kapittel 3), forslag om nye virkemidler ved opprettelse og endring av eiendom (kapittel 4), forslag om ny hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur (kapittel 5), forslag om grunneierfinansiert flytting av eksisterende infrastruktur (kapittel 6), forslag om endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler (kapittel 7), andre mindre lovforslag (kapittel 8), økonomiske og administrative konsekvenser (kapittel 9) departementets merknader til de enkelte lovbestemmelser (kapittel 10) er nærmere behandlet og omtalt i proposisjonen.