3.1 Oppfølging og evaluering av nytt regelverk

Komiteen fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen legge til rette for egnede og begrensede pilotprosjekter med et representativt utvalg av kommuner for å kunne høste tidlige erfaringer av nytt regelverk.»

«Stortinget ber regjeringen evaluere bruken av hensynssoner med krav om grunneierfinansiering etter at ordningen har vært virksom i noe tid, og komme tilbake til Stortinget ved behov for justeringer.»

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Fremskrittspartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil påpeke at det er behov for å følge med på implementeringen av de nye reglene. All den tid det er frivillig for kommunene å ta de nye reglene i kapittel 12 A om hensynssone med krav om grunneierfinansiering i bruk, vil det være hensiktsmessig å evaluere ordningen. Det vil være behov for å etterse hvor mange kommuner som tar ordningen i bruk, samt å kontrollere om lovendringene virker etter sin hensikt og vurdere eventuelle behov for justeringer når ordningen har fått virke en tid.

Flertallet presiserer videre viktigheten av at endringene i denne proposisjonen, som blant annet angår utbyggingsavtaler og bruk av hensynssone med krav om grunneierfinansiert infrastruktur, reelt følges opp av kommunene, og at det sørges for at det er gode mekanismer for å fange opp eventuelle gråsoner eller omgåelser av intensjonen i loven.

3.2 Nye virkemidler ved fortetting og transformasjon

Komiteen viser til at det i lovproposisjonen foreslås flere nye virkemidler for fortetting og transformasjon og å samle disse i en hensynssone med hjemmel i en ny bestemmelse i plan- og bygningsloven § 11-8 a. Komiteen merker seg at endringene gir kommunen flere verktøy til å styre utviklingen av et område. Det foreslås en ny hjemmel til å gi bestemmelser om felles planlegging, fortetting, omforming og fornyelse, og å tydeliggjøre at kommunen kan gi retningslinjer eller gi bindende bestemmelser til hensynssonen. I tillegg gis kommunen hjemmel til å fastsette en såkalt «områdeutviklingsstrategi». Kommunen skal også legge aktivt til rette for samarbeid om utviklingen av området og legge til rette for at vedtatt plan effektivt kan gjennomføres. Videre skal berørte offentlige organer bidra aktivt til effektive samordningsprosesser. Det legges opp til at kommuneadministrasjonen skal redegjøre særskilt for hvordan det er tilrettelagt for planens gjennomføring i saksframlegget til kommunestyret.

Komiteen merker seg at de nye virkemidlene innebærer at kommunen får et tydeligere ansvar for å sikre god samordning mellom aktører i utbyggingsområder. Komiteen merker seg at langt de fleste høringsinnspillene dreier seg om forslaget om en egen områdeutviklingsstrategi.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rødt, mener det er et fornuftig grep å samle nye virkemidler for planlegging og fortetting i en egen bestemmelse i plan- og bygningsloven.

3.2.1 Bestemmelse om områdeutviklingsstrategi

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rødt, viser til at det foreslås tatt inn bestemmelser om bruk av områdeutviklingsstrategi i reglene om hensynssoner i plan- og bygningsloven ny § 11-8 a. Flertallet merker seg at formålet med områdeutviklingsstrategien er å gi kommunen et bedre virkemiddel for å beskrive kommunens helhetlige plangrep for den fremtidige utviklingen av et område, gjennom å knytte en egen formell utviklingsstrategi til et område der det skal skje fortetting og transformasjon.

Flertallet ser det som en klar styrke at kommunen gjennom bruk av en områdeutviklingsstrategi vil få et virkemiddel for en mer overordnet styring av et utbyggingsområde, sammenlignet med dagens praksis, der kommunen ofte tar stilling til private planforslag enkeltvis. Slik flertallet ser det, vil kommunen gjennom en områdeutviklingsstrategi kunne legge til rette for samarbeid og delaktighet fra berørte aktører på et tidlig tidspunkt i planleggingen. På tilsvarende måte stiller det krav til at aktørene aktivt tar del i nettopp den tidlige fasen. Flertallet ser slik tidlig involvering som en forutsetning for at en helhetlig og effektiv områdeutvikling kan finne sted.

Flertallet mener det er fornuftig at en med disse endringene legger opp til at strategidokumenter kan bli en integrert del av plansystemet, gjennom å være et verktøy for kommunene til å vurdere om private planinitiativ og forslag til detaljreguleringer for utbyggingsprosjekter samsvarer med den utviklingen kommunen ønsker i et område. At planer som ikke er i tråd med strategien, ikke kan påregnes å bli vedtatt, bidrar etter flertallets syn til tidlig avklaring og bedre forutsigbarhet. Flertallet vil påpeke at utviklingen av en strategi vil kreve at kommunen er både aktiv og tydelig. Til gjengjeld vil områdeutviklingsstrategien kunne være et betydningsfullt virkemiddel for å se grunneierinteresser, arealdisponering, rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler mer i sammenheng.

Flertallet vil bemerke at det er valgfritt for kommunen å utarbeide en områdeutviklingsstrategi, og at strategien ikke er rettslig bindende. Flertallet mener imidlertid at det kan være en styrke for strategien om den kan virke sammen med andre juridisk bindende bestemmelser som gjelder for hensynssoner, jf. nytt kapittel 12 A.

Flertallet merker seg at områdeutviklingsstrategien er ment å erstatte bruken av veiledende plan for offentlig utforming (VPOR) og liknende ordninger, og kan i noen grad komme i stedet for en områderegulering. Flertallet støtter dette.

3.3 Nye virkemidler ved opprettelse og endring av eiendom

Komiteen viser til at «matrikkelomforming» foreslås som en ny sakstype i ny § 15 i matrikkellova. Komiteen merker seg at endringen vil gjøre det mulig for utbygger å søke om og å få tillatelse til en mer samlet endring av eiendomsstrukturen i transformasjonsområder. Komiteen merker seg at denne endringen er ment som en praktisk forenkling der det er behov for endringer i eiendomsstrukturen ved omformings-, fornyelses- og fortettingsprosjekter.

3.4 Ny hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur

Komiteen viser til at det i lovproposisjonen foreslås en ny modell der kommunen skal kunne fastsette en hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur i arealplaner som nytt kapittel 12 A i plan- og bygningsloven. Modellen er et alternativ til dagens ordning med utbyggingsavtaler. Komiteen merker seg at ordningen er ment å være et praktisk verktøy for kommuner som ønsker å se større utbyggingsområder i sammenheng og å sikre gode, helhetlige grep ved utvikling av disse områdene. Målet med forslaget er å sikre en koordinert og tilstrekkelig finansiering av nødvendig infrastruktur ved utbygging av et område som strekker seg over mange år.

Komiteen merker seg at regjeringen mener at krav om grunneierfinansiering av infrastruktur fastsatt i en hensynssone ikke bør kunne kombineres med bruk av utbyggingsavtaler. Komiteen viser til at det er inntatt forbud mot dette, jf. lovforslaget § 12 A-1 første ledd bokstav e, men likevel slik at det kan gjøres unntak i forskrift, jf. § 12 A-12 bokstav l.

Komiteen vil påpeke at ordningen med grunneierfinansiering av infrastruktur vil være mest aktuell i fortettings- og transformasjonsområder, og at det skal være frivillig for kommunene å ta denne ordningen i bruk. Den enkelte kommune står fritt til heller å benytte seg av ordningen med utbyggingsavtaler.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Senterpartiet og Fremskrittspartiet, viser til de foreslåtte endringene i reglene om utbyggingsavtaler. Flertallet finner grunn til å understreke at selv om kommunen gis en større valgfrihet i valg av virkemiddel ved at den kan velge mellom å ta i bruk ordningen med hensynssone med krav om grunneierfinansiering eller å inngå utbyggingsavtale for det aktuelle utbyggingsområdet, er ikke intensjonen med endringene som behandles i denne proposisjonen, å gi videre eller utvidete rammer for hva som er nødvendig infrastruktur, sammenlignet med bruk av en utbyggingsavtale. Flertallet vil følgelig påpeke at det ikke skal være noen forskjell på hvilke typer infrastruktur som kan inkluderes ved bruk av henholdsvis ordningen med utbyggingsavtaler og bruk av hensynssone med krav om grunneierfinansiering.

Flertallet viser til at kommunen bare kan gi bestemmelse om nødvendig infrastruktur for utbygging i hensynssonen.Flertallet viser til at hva som i denne sammenheng er «nødvendig», rammes inn av en nedre og en øvre terskel, som beskrevet i proposisjonen. For eksempel vil ikke finansiering av infrastruktur som er ment å dekke et helt generelt behov i kommunen, og som ikke kan knyttes til utbyggingen, være «nødvendig». Videre setter den øvre terskelen begrensninger for hvilken kvalitet eller standard infrastrukturen kan ha, herunder at kommunen ikke kan kreve at utbyggerne skal betale for større kapasitet enn det som er nødvendig for området på det tidspunktet den aktuelle utbyggingen skal reguleres.

Flertallet viser videre til at drift og vedlikehold, og til dels riving, ikke kan være omfattet av kostnadsbidraget. Kommunen kan således ikke gi bestemmelser som etablerer en plikt for grunneiere eller utbyggere til å betale for drift eller vedlikehold av infrastrukturen. Annen riving enn det som skjer for å etablere ny infrastruktur, vil normalt ikke kunne anses som «nødvendig» for utbyggingen innenfor hensynssonen.

Når det gjelder infrastruktur utenfor hensynssonen, viser flertallet til at det er lagt begrensinger på størrelsen på infrastrukturbidraget som kan pålegges utbyggere innenfor hensynssonen, jf. lovforslaget § 12 A-4 andre ledd. Det kan derfor bli aktuelt at kommunen betaler en større andel av kostnadene.

Flertallet fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen sørge for at reglene om hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur i praksis ikke gir kommunen et utvidet handlingsrom i vurderingen av hva som er nødvendig infrastruktur, sammenlignet med bruk av utbyggingsavtaler.»

Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, viser til bestemmelsen i § 12 A-1 første ledd bokstav d om at betaling av kostnadsbidrag som utgangspunkt vil frita utbygger fra krav om særskilt rekkefølge for etablering av infrastruktur. Kommunen har likevel adgang til å gi rekkefølgekrav i hensynssone med krav om grunneierfinansiering etter de vilkår som fremgår av § 12 A-2 første ledd bokstav g. Dette flertallet påpeker at kommunen ved vedtakelsen av hensynssonen bør vurdere hensiktsmessigheten av alle rekkefølgekrav for infrastruktur som gjelder innenfor hensynssonen, og slik sett «rydde opp» i rekkefølgekrav som følger av ulike reguleringsplaner før en hensynssone vedtas. Gjennom dette vil kommunen kunne fastsette nye rekkefølgekrav til hensynssonen som dekker reguleringsplanene, jf. § 12 A-2 første ledd bokstav b. Dette vil være viktig for å gi utbyggere økt forutsigbarhet for hvilke krav som gjelder for hensynssonen, og forhindre at rekkefølgekrav medfører en unødvendig byggestopp for utbyggerne. Dette flertallet viser til viktigheten av at rekkefølgekrav i praksis ikke kan brukes som en omgåelse av de hensyn som legges til grunn for inkludering av infrastruktur i ordningen med grunneierfinansiert infrastruktur og utbyggingsavtaler.

Et tredje flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Høyre, viser til at det på høringen av dette lovforslaget i 2021 lå inne et forslag om at plikten til grunneierfinansiering av infrastrukturen skulle ha en varighet av 20 år. På høringen kom det forslag fra Norsk Eiendom om å øke varigheten slik at kommunen skulle kunne forlenge varigheten ut over 20 år med inntil 5 år av gangen, men ikke ut over 10 år (dvs. 5+5 år). Dette flertallet viser til at departementet fulgte opp dette i høringsforslaget i 2023, og at det kom få motforestillinger. Dette flertallet vil også understreke viktigheten av forenkling. Ved å ha en grense på 30 år som det maksimale slipper kommunestyret å måtte vedta forlengelser to ganger om kommunen ønsker 30 års varighet. Kommunen kan uansett begrense varigheten til 20 år.

Et fjerde flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rødt, merker seg at både kommuner og byggenæringen i lang tid har gitt uttrykk for et behov for bedre verktøy for gjennomføring av planer. Dette flertallet merker seg at dagens praksis med utbyggingsavtaler blir møtt med kritikk. Bygge- og eiendomsnæringen gir uttrykk for at praksisen fører til en urettferdig byrdebelastning blant utbyggere, såkalte «gratispassasjerer», og bidrar til lite forutsigbarhet og økt konfliktnivå.

Dette flertallet ser det også som en utfordring at uenighet om gyldighet av utbyggingsavtaler ikke lar seg avklare i et forvaltningsspor, men derimot må prøves for domstolene. Dette flertallet er av den oppfatning at det er behov for å gjøre endringer i regelverket.

Den nye modellen med grunneierfinansiering av infrastruktur vil, slik dette flertallet ser det, gi utbyggere mer forutsigbare rammer for det enkelte utbyggingsprosjekt og den økonomiske kostnaden som grunneiere og utbyggere må påregne å bidra med for nødvendig infrastruktur, eksempelvis vei og annen teknisk infrastruktur, kollektivtransport og trafikkløsninger, grønne områder og håndtering av overvann, støyskjerming samt bygging av idretts- og kulturarenaer. Modellen pålegger samtidig kommunen et ansvar for å gjøre gode kostnadsestimater og løpende vurdere risikoen for finansiell over- eller underdekning av kostnader til gjenstående infrastruktur samt en periodevis justering av kostnadsbidraget hvert femte år. Dette flertallet vil understreke at den nye ordningen legger til rette for at kommunene kan forskuttere for infrastruktur og senere få kostnadene tilbakebetalt fra utbyggere i den hensikt å komme raskt i gang med byggingen.

Dette flertallet mener den nye ordningen med grunneierfinansiering vil kunne bøte på de ulempene som er knyttet til dagens utbyggingsavtaler, gjennom å bidra til en mer rettferdig byrdefordeling mellom utbyggere og unngå problematikken knyttet til «gratispassasjerer». En forvaltningsbasert finansieringsordning vil dessuten gi større forutsigbarhet og bedre rettssikkerhet for grunneiere og utbyggere sammenlignet med dagens avtalebaserte modell.

Dette flertallet ser at planarbeidet knyttet til den nye finansieringsordningen vil kunne bli noe mer komplisert, men er av den oppfatning at disse ulempene veies opp i form av de gevinstene som en tydeligere og mer avklart forvaltningsbasert ordning som den foreslåtte vil bringe med seg, herunder en mer effektiv, helhetlig områdeutvikling og plangjennomføring. Dette flertallet ser ordningen som et viktig bidrag for å tilrettelegge for raskere boligbygging.

Dette flertallet mener at det utgjør en viktig skranke for kommunens fastsettelse av kostnadsbidraget at dette ikke skal være urimelig tyngende.

Dette flertallet mener dermed at ordningen vil kunne bidra til bedre forutsigbarhet og færre konflikter knyttet til kostnader for opparbeiding av infrastruktur ved utbygginger, og slik sett ha betydning for plangjennomføring og derav byggetakt.

Dette flertallet merker seg at det i dag brukes mye tid og ressurser til å inngå utbyggingsavtaler, og den ordningen forutsetter mange dispensasjoner. Dette flertallet merker seg at ved bruk av de nye virkemidlene for fortetting og transformasjon, herunder områdeutviklingsstrategi og grunneierfinansiering av infrastruktur, vil behovet for å gi dispensasjon fra plan bortfalle. En forvaltningsbasert modell som den foreslåtte vil gi kommunen og private mulighet til å forskuttere for infrastruktur, utbyggerne vil få oversikt over de samlede kostnadene tidlig, og det blir en mer rettferdig kostnadsfordeling mellom utbyggerne ved at flere enn i dag deler på kostnadene. Utviklingsområder vil slik bli raskere byggemodne, og nødvendige forhold vil avklares raskere. Dette flertallet ser det som positivt for det lokale selvstyret og de lokale planprosessene at behovet for dispensasjon faller bort. Dette flertallet mener dette i sum vil styrke kommunenes planarbeid.

Komiteens medlemmer fra Høyre og Fremskrittspartiet viser til at det ikke er en plikt for kommunene å ta hensynssonen i bruk. Disse medlemmer mener at for aktører i privat sektor (for eksempel grunneiere, eiere av bolig- og næringseiendom og boligbyggere) kan innføring av hensynssonene gi effektiviseringsgevinster gjennom enklere forhandlinger og større forutsigbarhet om størrelsen på infrastrukturbidrag, som igjen kan gi raskere reguleringsprosesser og færre reguleringsplaner som ikke gjennomføres. Disse medlemmer mener forslaget kan bidra til at kommunenes arealplaner blir mer forutsigbare, og kan bidra til å gjøre forhandlingene med private grunneiere og utbyggere enklere. I tillegg vil en slik hensynssone gi større grad av sikkerhet rundt at et infrastrukturbehov faktisk kan bli finansiert. Disse medlemmer mener en innføring av ny hensynssone kan ha positive konsekvenser for samfunnet gjennom effektivisering av bygge- og infrastrukturutviklingen. Disse medlemmer mener at forslaget vil kunne gjøre at for eksempel nye boligbygg kan ferdigstilles raskere og gi mer helhetlig infrastruktur i utbyggingsområder. Disse medlemmer mener at en hensynssone vil bidra til økt forutsigbarhet rundt infrastrukturbidraget. For utbygger vil økt forutsigbarhet redusere risikoen og usikkerheten knyttet til deres spesifikke byggeprosjekt. Dette vil kunne gi en direkte gevinst i form av reduserte kostnader med innhenting av informasjon og kartlegging av mulige infrastrukturbidrag. Økt forutsigbarhet kan også gi gevinster for kommunene, som får anledning til å sikre en sammenhengende utbygging av infrastruktur. Disse medlemmer mener en samordnet finansieringsordning for infrastrukturen i et utbyggingsområde, som kommer på plass tidlig i prosessen, vil kunne gi bedre kobling mellom planlegging, plangjennomføring, byggesak og finansiering, både for kommunene, eiendoms- og byggeaktører og samfunnet som helhet. En hensynssone om grunneierfinansiering av infrastruktur vil også kunne redusere utfordringer med gratispassasjerer og kan bidra til at uenigheter mellom grunneiere avklares og søkes løst tidlig i planprosessen. Dette er elementer som kan bidra til at flere planer blir gjennomført.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet og Fremskrittspartiet mener det er viktig at kommunene får verktøy som de kan bruke for å sørge for boligbygging og næringsutvikling. Disse medlemmer vil sterkt understreke at dette skal være en frivillig ordning for kommunene å innføre. Det må ikke legges føringer eller press fra departementet, statsforvalter eller andre på kommunene for å bruke slike avtaler som foreslås i proposisjonen. Det skal være opp til kommunene selv om de vurderer dette å være et nyttig verktøy.

Disse medlemmer mener at finansieringsordningen som går over 30 år, kan være for lenge. Det kan skape usikkerhet for kommuner og utbyggere om hvordan man skal fastsette et kostnadsbilde så langt fram i tid. Boligmarkedet kan endre seg mye på 30 år, noe som blant annet vil påvirke evnen til å betale grunneierfinansiering. Disse medlemmer mener at plikten til å betale kostnadsbidrag etter § 12 A-1 andre avsnitt bokstav b bør gjelde inntil 20 år fra hensynssonen ble kunngjort første gang, med mindre kommunen har gitt bestemmelse til hensynssonen om en kortere varighet.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«Plan- og bygningsloven ny § 12 A-1 første ledd bokstav b skal lyde:

• b. Plikten til å betale kostnadsbidrag gjelder i 20 år fra hensynssonen ble kunngjort første gang, med mindre kommunen har gitt bestemmelse til hensynssonen om en kortere varighet, jf. § 12 A-2 første ledd bokstav e.»

«Plan- og bygningsloven ny § 12 A-2 første ledd bokstav e skal lyde:

• e. Det kan gis bestemmelse om at plikten til grunn-eierfinansiering av infrastrukturen skal gjelde for kortere tid enn 20 år.»

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet mener at loven bør evalueres etter en viss periode, for å se om den har hatt de ønskede effektene.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen evaluere bruken av hensynssoner med krav om grunneierfinansiering etter at ordningen har vært virksom i fem år, og komme tilbake til Stortinget med en sak om dette.»

3.5 Grunneierfinansiert flytting av eksisterende infrastruktur

Komiteen viser til at det foreslås å innføre en ny hensynssone for grunneierfinansiert flytting av infrastruktur i en ny bestemmelse i plan- og bygningsloven § 12 A-13. Siktemålet er å frigjøre areal til utbyggingsformål.

3.6 Adgang til ekspropriasjon for etablering av infrastruktur

Komiteen merker seg også at det foreslås at grunneier eller fester, etter samtykke fra statsforvalter, gis ekspropriasjonsadgang for infrastruktur omfattet av krav om grunneierfinansiering i plan- og bygningsloven ny § 16-5 a.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, viser til statsrådens svarbrev av 4. juni 2025.

Flertallet viser til at en konsekvens av å ikke vedta ny § 16-5 a vil kunne være at kommunen eksproprierer mer enn det som er nødvendig i et område, all den tid den må ekspropriere innen 10-årsfristen uavhengig av utbyggingstakten i området. En utbygger vil derimot kunne ta initiativ til å ekspropriere arealet i nær sammenheng med selve utbyggingen, med visshet om at arealet skal benyttes som forutsatt i reguleringsplanen. Videre er det grunn til å anta at bestemmelsen i § 16-2 ikke dekker ekspropriasjon av tilknytningsplikten, jf. § 16-5 siste ledd.

Flertallet mener av denne grunn at det er fornuftig å supplere § 16-5 med en ny § 16-5 a for å favne flere infrastrukturtyper, og slik sett bidra til å ivareta formålet med lovendringene som sådan – bedre planlegging og raskere boligbygging. Flertallet vil understreke at beslutningsmyndigheten i alle tilfeller uansett ligger til kommunestyret, jf. flertallets forslag til ny formulering av ny § 16-5 a.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at formålet med å gi festere og grunneiere en mulighet til å søke om ekspropriasjon som foreslått i ny § 16-5 a, i all hovedsak handler om å sørge for fremgang i utbyggingsprosjekter og redusere faren for forsinkelser eller endatil at prosjekter stopper opp. Disse medlemmer viser til at festere og grunneiere allerede i dag har mulighet til å søke kommunestyret om samtykke til ekspropriasjon, jf. plan- og bygningsloven § 16-5. Disse medlemmer vil påpeke at adgangen i § 16-5 dekker noen av de infrastrukturtypene det kan gis bestemmelse om til hensynssoner med krav om grunneierfinansiering, men at de fleste likevel faller utenfor. Herunder dekker § 16-5 ikke bl.a. følgende tiltak:

• Avfallssystemer

• Veganlegg, vann-, avløp-, overvannsanlegg som ikke er offentlig/felles, det vil si tilførselsledninger o.l. frem til et utbyggingsområde

• Turveger, gang- og sykkelveger, skiløyper og skibruer, belysning og skilting til disse, samt busstopp, trikkestopp o.l. som skal betjene et utbyggingsområde

• Etablering av dammer, kanaler og andre vannveger frem til et utbyggingsområde

• Grønn infrastruktur, av type friområder, torg, møteplasser, parker mv. (jf. s. 94 i proposisjonen).

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser videre til at det som oftest er mer kostnads- og ressurskrevende for kommunen å være ekspropriant og part i saken enn hvor privat part er det. Privat part vil ha større forhandlingsrom til å inngå en minnelig avtale om erverv av arealer enn det kommunen ofte har.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, mener imidlertid at kompetansen til å samtykke til at grunneier eller fester kan gjennomføre ekspropriasjon som beskrevet, bør ligge til kommunestyret og ikke til statsforvalter. Flertallet mener derfor at den foreslåtte § 16-5 a bør endres slik at det er kommunestyret som skal gi samtykke til at grunneiere eller festere kan gjennomføre ekspropriasjon innenfor en hensynssone.

Flertallet fremmer følgende forslag:

«Plan- og bygningsloven ny § 16-5 a skal lyde:

§ 16-5 a Ekspropriasjon til gjennomføring av infrastrukturtiltak i hensynssoner med krav om grunneierfinansiering mv.

Grunneiere eller festere innenfor en hensynssone fastsatt etter § 12 A-1 kan etter samtykke fra kommunestyret foreta ekspropriasjon til gjennomføring av infrastrukturtiltak som er omfattet av krav om grunneierfinansiering etter § 12 A-2 første ledd bokstav a og c.

Ekspropriasjon etter første ledd kan bare foretas dersom det foreligger samtykke fra kommunestyret innen ti år etter at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12-12 femte ledd.

Kostnadene til ekspropriasjon etter paragrafen her skal tas med i utregningen av kostnadsbidraget som gjelder for grunneierfinansiering, jf. § 12 A-4 tredje ledd bokstav b.»

Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, fremmer følgende forslag:

«Plan- og bygningsloven § 33-1 første ledd ny bokstav f skal lyde:

• f. behandling av søknader om samtykke til ekspropriasjon etter § 16-5 a.»

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet vil fremholde at behov for arealer eller rettigheter for utbygging av infrastruktur som hovedregel bør sikres gjennom minnelige avtaler mellom grunneiere, rettighetshavere og utbyggere. Disse medlemmer merker seg at kommunen i en del tilfeller ikke gjennomfører ekspropriasjon der det er en åpning for det, med de konsekvenser det måtte medføre i form av forsinkelser eller endatil stans i utbygging. For de tilfeller der plan- og bygningsloven åpner for ekspropriasjon, mener disse medlemmer at det virker fornuftig å gi grunneier eller fester mulighet til å gjennomføre ekspropriasjon av infrastrukturtiltak i hensynssoner med krav om grunneierfinansiering. Disse medlemmer er av den oppfatning at en ved å gi grunneier eller fester adgang til å gjennomføre ekspropriasjon vil kunne lette gjennomføringen av utbyggingsprosjekter og samtidig redusere den belastning slike typer avgjørelser kan medføre for kommunen.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til at ny § 16-5 a kun vil gjelde for nødvendige infrastrukturinvesteringer i hensynssoner med krav om grunneierfinansiering. I prosessen fram til det å vedta eller velge å utvikle et transformasjonsområde som hensynssone med krav om grunneierfinansiering må kommunene gjøre et arbeid med saksforberedelse, inkludert involvering av parter og innbyggerinvolvering. Dette medlem mener bedre involvering tidlig vil kunne redusere behovet for å ekspropriasjon for å gjennomføre transformasjonen. Dette medlem vil peke på at det framover vil være viktig å sørge for at kommunene har nok ressurser og kompetanse for å ta en større samfunnsutviklerrolle, herunder også utbygginger, i tråd med mål om boliger til alle, klimakutt og bevaring av natur.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet og Fremskrittspartiet støtter ikke forslaget til ny § 16-5 a, som innebærer at grunneier eller fester, etter samtykke fra statsforvalter, gis ekspropriasjonsadgang for infrastruktur omfattet av krav om grunneierfinansiering. Disse medlemmer mener all ekspropriering skal behandles politisk. Disse medlemmer mener at kommunestyret kan være et slikt organ, og at det er lokalpolitikerne som må gjøres ansvarlige dersom det skal fattes et ekspropriasjonsvedtak.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rødt viser til at kommuner i dag har en generell hjemmel til å ekspropriere til gjennomføring av reguleringsplaner, og mener at dagens system med ekspropriasjon etter beslutning hos de lokale folkevalgte bør videreføres i alle typer saker. Det er ikke ønskelig å innføre en ordning hvor grunneier eller fester, uten å gå veien om kommunene, kan innhente samtykke fra statsforvalteren til ekspropriasjon for infrastruktur omfattet av kravet om grunneierfinansiering. Disse medlemmer viser til at det er et godt, viktig og etablert prinsipp at de som står til ansvar overfor velgerne, også er de som fatter beslutninger. Det gir både den enkelte ekspropriasjon og selve ekspropriasjonsinstituttet legitimitet i befolkningen. Disse medlemmer viser til proposisjonen, hvor regjeringen skriver:

«Kommunen skal slippe å måtte ta avgjørelser om ekspropriasjon som oppleves som upopulære og krevende.»

Disse medlemmer mener at problemet her snus på hodet, og at det nettopp i slike saker er viktig at det er de folkevalgte selv som fatter vedtaket, fremfor å sette bort upopulære og krevende beslutninger til utbyggere. Disse medlemmer viser til at det både for offentlige og private er tillatt å søke annen manns eiendom omregulert, og at dette kan være både nødvendig og riktig, men at det samtidig er et reelt problem at kommuner, private utbyggere og offentlige utbyggere i for liten grad utvikler planer i dialog med vanlige boligeiere som direkte eller indirekte berøres av dem, men som ikke er initiativtakere. Spesielt i arbeidet med store, komplekse områdereguleringer i transformasjonsområder, som omfatter en lang rekke eiendommer og med utbyggingsplaner som strekker seg over tiår, er erfaringene at det er vanskelig for små boligeiere og små næringsdrivende å bli hørt og tatt hensyn til. Disse medlemmer mener at økt grad av involvering og medvirkning fra naboer og innbyggere, at man spiller på lag med dem i stedet for å motarbeide dem, er den beste måten å sikre raskere saksbehandling og utbygging. Disse medlemmer frykter at de foreslåtte ekspropriasjonsreglene vil kunne ha motsatt effekt og over tid ytterligere svekke berørtes mulighet til å bli hørt og påvirke planprosesser og byggesaker.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt viser til at det er mulig å se for seg et tenkt scenario hvor en privat utbygger får gjennomslag for at selve utbyggingen i hovedsak skal skje på dennes eiendom, mens nødvendig infrastruktur legges på andres eiendom. Når planen så er vedtatt, kan utbygger gå til statsforvalter for å ekspropriere de aktuelle naboeiendommene til nødvendig infrastruktur. Utbygger kan slik sikre seg selv maksimal profitt, mens små boligeierne i praksis skvises ut. I slike saker vil ekspropriasjon gjennom kommunestyrevedtak kunne utgjøre en form for siste sikkerhetsventil. Disse medlemmer viser til den reelle faren for at utbygging blir vesentlig forsinket eller stopper helt opp fordi nødvendig infrastruktur ikke kommer på plass, slik regjeringen også påpeker i proposisjonen. Disse medlemmer mener at det er en risiko som kommunestyrene selv må bære ansvar for, som planmyndighet. Det er disse som har valgt å vedta reguleringsplaner hvor det er uavklart hvordan grunneiere stiller seg til planene, eller hvor grunneiere har stilt seg negative.

Komiteens medlem fra Rødt viser til at økt medvirkning, avklaring og avtaleinngåelser i forkant av planvedtak vil kunne løse brorparten av disse konfliktene. Dette medlem spør også om forslaget, hvis det vedtas, i en del tilfeller vil kunne forsinke utbygging, altså motsatt av hva som er intensjonen. Dette medlem viser til at de fleste ekspropriasjonssaker i dag løses gjennom avtaler om frivillig innløsning før det kommer til vedtak om ekspropriasjon med tilhørende erstatningsskjønn. Det er gjerne varselet fra kommunen om mulig ekspropriasjon som utløser viljen hos motpart til å inngå et forlik. Det er usikkert om viljen til å inngå forlik vil være like stor når motpart er en privat utbygger, og det er usikkert i hvilken grad disse utbyggerne vil ha det samme ønsket om å inngå forlik som kommuner har.

Dette medlem viser til at da lovforslagene var på høring, foreslo regjeringen at 10-årsfristen for ekspropriasjon etter § 16-2 skulle utvides til 20+5+5 år, altså inntil 30 år totalt. Dette medlem viser til at det, foruten høringsuttalelsen fra Bergen kommune, ikke kom vesentlige negative reaksjoner på forslaget. Dette medlem viser til at regjeringen i proposisjonen bare svært kortfattet begrunner hvorfor de nå har gått bort ifra det opprinnelige forslaget:

«Departement går ikke videre med forslaget om å utvide fristen for ekspropriasjon til å vare lenger enn 10 år, som er fristen som gjelder i dag. Det anses å være for inngripende overfor den som rammes av et ekspropriasjonsvedtak.»

Dette medlem mener begrunnelsen i høringsnotatet om hvorfor ekspropriasjonsperioden bør forlenges, står seg, og vil særlig trekke frem følgende:

«Områdeutvikling gjennom fortetting og transformasjon er komplisert og foregår over mange år. Departementet har derfor i lovforslaget § 12 A-1 første ledd bokstav c foreslått at et krav om grunneierfinansiering av infrastruktur kan gjelde for inntil 20 år, og at kommunen kan forlenge varigheten med inntil 5 år av gangen, men ikke ut over 10 år til sammen. All infrastruktur vil ikke komme på plass i løpet av de første 10 årene. Behovet for ekspropriasjon vil følgelig være til stede i hele utviklingsperioden, og departementet foreslår derfor at adgangen til ekspropriasjon utvides fra 10 år til å gjelde så lenge infrastrukturtiltaket er omfattet av krav om grunneierfinansiering av infrastruktur.»

Dette medlem viser til at de konkrete erfaringene med utbygging i store transformasjonsområder i byene bekrefter at nettopp dette er tilfellet. Dette medlem vil fremheve erfaringene fra Ensjø-området i Oslo, som er landets antagelig største transformasjons- og utbyggingsområde for boligformål de siste tiårene, som et eksempel på nettopp dette. Dette medlem viser til at det første bystyrevedtaket om å gjøre Ensjø til transformasjonsområde kom i 2000. Ifølge Plan- og bygningsetaten i Oslo startet den faktiske transformasjonen i 2004 og ventes ferdig først rundt 2030. Veiledende plan for offentlig rom (VPOR) for området ble vedtatt av bystyret i 2007. De første områdereguleringene ble vedtatt i 2008. I dag, 17 år senere, er flere store eiendommer innenfor disse områdereguleringene ennå ikke bygget ut i henhold til planen. Selv om hoveddelen av boligene i transformasjonsområdet for lengst er reist, mangler blant annet viktige deler av grønnstrukturen, fordi enkelte store eiendomsbesittere foreløpig ikke har ønsket å bygge ut sine eiendommer.

Dette medlem mener eksempelet illustrerer hvorfor det er nødvendig å utvide lovens ekspropriasjonsfrister for realisering av reguleringsplan, og ikke bare fristen for infrastruktur, men også for andre typer formål. Dette medlem mener som utgangspunkt at det er logisk at ekspropriasjonsfristen settes lik for alle typer ekspropriasjon og ideelt også likt med fristen for å kreve grunneierbidrag. Dette medlem viser til uttalelsen fra Statens vegvesen til departementets høring, hvor det heter:

«Statens vegvesen (SVV) mener det bør vurderes en generell frist på 20 år for gjennomføring av ekspropriasjon i stedet for å innføre en ordning med ulike frister for ekspropriasjon til ulike typer prosjekter og formål.»

Dette medlem viser til at en slik vurdering, altså en mulig forlengelse av den generelle fristen, tilsynelatende ikke er vurdert i arbeidet med proposisjonen.

Dette medlem fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen vurdere en forlengelse av den generelle fristen for ekspropriasjon til fordel for reguleringsplan og komme tilbake til Stortinget på egnet måte.»

3.7 Endringer i bestemmelsene om utbyggingsavtaler

Komiteen viser til at det foreslås endringer i plan- og bygningsloven for å tydeliggjøre reglene knyttet til utbyggingsavtaler og for å sikre en bedre balanse mellom kommunens behov for å finansiere infrastruktur med utbyggeres behov for forutsigbare og balanserte utbyggingsavtaler. Komiteen merker seg at det foreslås å presisere gjeldende definisjon av utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven § 17-1 første ledd samt å kodifisere gjeldende rett om at kommunen ikke kan kreve at det skal inngås utbyggingsavtale i § 17-1 andre ledd.

Komiteen viser videre til at det foreslås å videreføre gjeldende regel om at kommunen ikke kan inngå bindende utbyggingsavtale for et område før kommunal arealplan er vedtatt. Regelen skal hindre at kommunens planmyndighet bindes på forhånd. Komiteen merker seg at det ikke skal være adgang til å inngå utbyggingsavtale i forbindelse med utbygging av eiendommer som omfattes av hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur, jf. § 12 A-1 første ledd bokstav e, med mindre noe annet følger av forskrift fastsatt med hjemmel i § 12 A-12 bokstav l. Det foreslås videre å tydeliggjøre kravene til forutberegnelighetsvedtak og presisere kriterier som legges til grunn i vurderinger av om kravet til forholdsmessighet i grunneiers og utbyggers bidrag til infrastruktur er oppfylt. Komiteen viser til at det foreslås å gjøre enkelte endringer i de lovfestede rammene for utbyggingsavtaler, slik at disse blir lettere å forstå og praktisere. Komiteen viser for øvrig til proposisjonen kapittel 7 for den nærmere reguleringen av innholdet i utbyggingsavtaler.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Rødt merker seg at selv om ordningen med utbyggingsavtaler i all hovedsak oppfattes som god, fungerer ordningen ikke optimalt. Flertallet av utbyggerne gir uttrykk for manglende forutsigbarhet og dårlig gjennomførte forhandlinger. Disse medlemmer mener det er viktig og riktig å gjøre endringer i reglene om utbyggingsavtaler for å sikre en bedre balanse mellom kommunens behov for å finansiere infrastruktur og utbyggernes behov for rettferdighet og forutsigbarhet i gjennomføring av byggeprosjekter. Disse medlemmer støtter forslaget til presisering i § 17-1 andre ledd om at kommunen ikke kan stille vilkår om en utbyggingsavtale verken i plan eller vedtak. Disse medlemmer vil understreke at dette innebærer en kodifisering av gjeldende rett. Disse medlemmer viser videre til at det foreslås å tydeliggjøre krav til utbyggingsavtalens innhold.

3.8 Andre mindre forslag

Komiteen viser til at det foreslås flere mindre endringer i plan- og bygningsloven, blant annet at en endring i lovens § 6-4 tredje ledd andre punktum om at konsesjon til solkraftverk på land ikke skal kunne vedtas som statlig plan.

3.8.1 Dekning av arkeologiske undersøkelser ved områderegulering

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet støtter ikke å endre plan- og bygningsloven § 33-1 første ledd bokstav b ved at det tas inn en tilføyelse slik at kommunen får hjemmel til å regulere betalingsplikten for utgifter til arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven § 9 i sitt gebyrregulativ. Disse medlemmer mener det er det offentlige som må bekoste utgifter til arkeologiske undersøkelser.

3.8.2 Rett til foreleggelse for kommunestyret ved avslag om endring av reguleringsplan

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt viser til proposisjonens forslag om lovendring vedrørende retten til å få forslag til endring av reguleringsplan som er avvist, behandlet i kommunestyret. Disse medlemmer viser til at lovforslaget langt på vei fremstår som en kodifisering av etablert praksis, men savner en bredere vurdering av problemstillingene som dagens regler og praksis på området reiser. Disse medlemmer viser til erfaringer fra de største byene i senere år, hvor det ut fra medieomtalen kan virke som et større antall planavslag enn tidligere blir brakt inn for kommunestyrene på denne måten, men uten at det finnes konkret statistikk tilgjengelig.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen kartlegge omfanget av og utviklingen i at avviste planforslag blir forelagt kommunestyrene, samt om og i hvilken grad denne praksisen reduserer innbyggernes medvirkningsmuligheter.»

3.8.3 Konsesjon for solkraftanlegg på land vedtas ikke som statlig plan

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Rødt, viser til at plan- og bygningsloven i dag gir adgang til å bruke statlig plan for å gi konsesjon til et solkraftverk. Flertallet vil bemerke at dette er en myndighet som aldri er benyttet. Forslaget innebærer følgelig å bringe regelverket i tråd med etablert praksis, der kommunen har konsesjonsmyndighet for etablering av solkraftverk på land.

3.8.4 Mindre endringer innenfor eksisterende vindkraftanlegg med konsesjon

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet støtter ikke forslaget til § 12-1 tredje ledd femte punktum. Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet sier prinsipielt nei til vindkraftutbygging på land, dersom det ikke er eksplisitt flertall for det gjennom folkeavstemming. Disse medlemmer mener at dersom det vurderes å åpne for vindkraftutbygging på land, kan dette kun gjøres etter plan- og bygningslovens bestemmelser etter en lokal folkeavstemning i den enkelte kommune, som viser at folket ønsker dette. Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet i forbindelse med Vindkraftmeldingen fikk gjennomslag for å innlemme planlegging og bygging av vindkraftanlegg i plan- og bygningsloven. Det innebærer at man ikke kan gå videre med konsesjonsbehandling før kommunene har gjort en planavklaring. Disse medlemmer viser til at dette skaper en klarere rollefordeling mellom energimyndighetene og planmyndighetene og gir grunnlag for lokalpolitisk medvirkning og legitimitet som styrker lokaldemokratiet.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til at § 12-1 tredje ledd femte punktum gjelder mindre endringer innenfor eksisterende vindkraftverk bygget ut i henhold til konsesjon gitt før 1. juli 2023. Altså gjelder ikke paragrafen nye store utbygginger. Dette medlem mener det er viktig slik det står i paragrafen, at kommunen kan kreve områderegulering dersom kommunen mener at endringene som er foreslått, er så store at dette bør gjøres.

Komiteens medlem fra Rødt støtter ikke de foreslåtte endringene i § 12-1 tredje ledd femte punktum. Dette medlem etterlyser, slik Advokatforeningen, NVE og Statskraft AS også gjorde i departementets høring, en tydeligere klargjøring av hva som menes med mindre endringer. I motsetning til nevnte høringsinstanser konkluderer dette medlem derfor med at det blir feil å endre loven. Dette medlem påpeker også at det som regel vil være snakk om ytterligere utbygging, og viser til høringsuttalelsen fra Motvind Norge, hvor det heter:

«Vi må passe oss for bit-for-bit ødeleggelsene av arealene. Det er ikke riktig arealforvaltning at det konsekvensutredes et anlegg, for så at konsekvensene i ettertid forverres gjennom ytterligere inngrep.»