Etter to år og seks måneder kan begge parter
kreve tilpassing til gjengs leie etter at den siste endringa av
leien ble gjort. Det er her å merke seg at det trenger
likevel ikke å gå to år og seks måneder
etter at den nye loven har tatt til gjelde fra 1. januar
2000. Tilpassing til gjengs leie kan skje uten at en trenger å si
opp leieforholdet. Det kan skje ved utløp av tidsbestemt
leiekontrakt. For partene kan det være vanskelig å finne
fram til hva som er gjengs leie. Det er meningen at partene selv
skal komme fram til enighet om hva som er gjengs leie. Skjer ikke
dette, kan hver av partene kreve at en takstnemnd tar stilling til
hva som er gjengs leie, jf. § 12-2 første
ledd eller husleietvistutvalget (HTU), jf. § 12-5.
Gjengs leie skal etter ordlyden bli fastsatt etter leiesummen
ved utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår
på det tidspunkt justeringa skal settes i verk. Denne definisjonen
er ikke dekkende for uttrykket gjengs leie. Den ligner i stor grad
på vurderinga av markedsleie i §§ 3-1
og 4-1. Kommunal- og regionaldepartementet utrykker i rundskriv
H-1/00 at dette ikke har vært meningen. Det blir
i dette rundskriv henvist til forarbeidene:
«Gjengs leie er sagt å være et representativt
gjennomsnitt av det leienivået som alt er etablert på stedet ved
leie av lignende husrom på lignende leievilkår.»
Det vil si at gjengs leie vil være mindre ømtålig for
svingninger i markedet. Dette til forskjell fra markedsleie. Ved
endringer i markedet vil endringene etter gjengs leie skje senere
enn endringer av markedsleie.
Som en ser av presiseringen fra departementet er det helt sentrale
moment ved tilpassing til gjengs leie, som ikke kommer fram ved
lesing av lovteksten. Dette er en stor svakhet, og er ikke med på å sikre partene
i leieforholdet. Dette spesielt med tanke på at loven har
som mål at partene skal klare sine avtaleforhold i størst
mulig grad selv, uten juridisk bistand. Videre er det et faktum
at manglende kunnskap om en regel vil bli brukt slik at den tjener
den sterkeste part i forholdet. Når det gjelder leieforhold
vil den sterkeste part i de aller fleste tilfeller være
utleier. Til slutt kan det nevnes at å ta i bruk konfliktløsningsorgan
slik som takstnemnd, fører til en opptrapping av konflikten
og kostnader for partene. For å unngå dette vil
mange av den grunn velge å slå seg til ro med en
mulig feilaktig vurdering av nivået på gjengs
leie.
Dette gjør at det er påkrevd med en mer presis
angivelse i lovteksten av hvordan en skal fastsette gjengs leie.
Dette vil etter vårt syn føre til at en unngår
mange problem og feilaktig fastsetting av gjengs leie og vil bidra
til å dempe leieøkningene.
På områder som er av stor betydning for den
enkeltes økonomi er det viktig med et klart og tydelig regelverk.
Begrepet gjengs leie må bli nærmere forklart i
selve ordlyden til § 4-3. Presiseringen bør
følge den skisseringa en kan utlede etter forarbeidene. Dette
fordi det både blant de mindre profesjonelle og de som
mener de er profesjonelle hva utleie angår, hersker stor
usikkerhet om innholdet.
Forslaget som fremmes går ut på å angi
en klar definisjon av hvordan gjengs leie skal beregnes. Gjengs
leie skal utgjøre fire femtedeler av boligens markedsleieverdi,
eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig
undersøkelse i leiemarkedet. Dette er i tråd med
en tilsvarende bestemmelse i eierseksjonsloven. Fordelen med forslaget
er først og fremst at det er praktisk å håndtere.
Et tilsvarende system er gjennom flere år praktisert i Konkurransetilsynet
med tanke på fastsettelse av «gjengs leie» der
hvor husleiereguleringsbestemmelsene gjelder. Det åpner
også for at dersom det offentlige finner fram tall som
sannsynliggjør at forskjellen er større eller
mindre kan dette legges til grunn. En annen fordel er at markedsleie
heller ikke kan bli lavere enn gjengs leie som er en situasjon som
i teorien kan oppstå dersom leieprisene skulle synke. En
annen fordel er at man har et tosporet system hvor man på den
ene siden har 25 pst. økning + konsumprisindeksen
eller 4/5 av markedsleie.
Gjengs leie utgjør fire femtedeler av boligens markedsleieverdi,
eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig
undersøkelse i leiemarkedet, og etter at det er gjort fradrag
for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren
eller tidligere leiere etter samme leieavtale.
Overgang til gjengs leie vil føre til stor økning
i husleien i de tilfellene utleier vedtar å endre sin utleiepolitikk.
Utleier kan tidligere ha hatt en mer sosial profil ved utleie, jf.
mange kommuner, men bestemmer seg for å ha en mer markedsstyrt
utleiepolitikk. Dette vil for noen leieforhold føre til
stor økning i husleien. Leietagere som bor både
på tidsubegrensede og tidsbegrensede kontrakter med rett
til å få fornyet kontrakt, vil i slike tilfeller
bli hardt rammet.
Dette kan skje i de tilfeller der utleier ikke har tatt skritt
til for å heve utleien tidligere eller leiekontrakten ikke
har åpnet for at utleier kan regulere leiesummen. Utleier
får i det siste tilfelle nå en større
rett enn det han hadde på det tidspunkt leieavtalen ble
inngått. Dette er etter vårt syn en utilsiktet
uheldig konsekvens av innføringa av § 4-3
om gjengs leie. Det er nå bare leieforhold der det uttrykkelig
står at en ikke kan kreve tilpassing til gjengs leie eller
endre leiesummen, som faller utenfor § 4-3. Dette
er ikke noe vanlig avtalevilkår for leietaker å få.
Videre er det i mange leieforhold vanlig at avtaler blir inngått
muntlig. Skal en hevde at utleier har sagt fra seg retten til å tilpasse
husleien til gjengs leie, er dette ofte en lang, tung og dyr prosess.
I de fleste tilfeller må dette bli avgjort rettslig. Leietaker
vil i mange tilfeller da motvillig akseptere tilpassing til gjengs
leie, fordi det er for vanskelig å bevise en muntlig avtale
og dertil prosessrisiko.
Forslaget går ut på at en ikke kan øke
husleien med mer enn 25 pst. av tidligere husleie, for det tilfelle
at gjengs leie er høyere enn gjeldende husleie pluss 25
pst. Dette er i tråd med de begrensninger på retten
til å øke husleien ved overgang fra gammel husleielov
til ny husleielov som ble ansett som en maksimal grense for husleieøkninger
i lov 23. mars 2000.
Etter lov om husleie § 9-2 er hovedregelen
at leieforholdet med tidsbegrensede leiekontrakter opphører
uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte tid. Det er
ingen rettigheter som ligger til leietaker for det tilfelle at utleier
skal fortsette med utleie og leietaker ønsker å fortsette
med leieforholdet. Unntaket er for de tilfeller der utleier ikke
kontakter leietaker skriftlig innen tre måneder, med varsel
om å flytte. For dette tilfelle vil leieforholdet gå over
på tidsubegrenset leie, jf. § 9-2 tredje
ledd.
Skal leietaker kunne fortsette med leieforholdet, er eneste alternativ å inngå en
ny leieavtale med utleier. Utleier har etter gjeldende lov anledning
til å tilpasse leien til markedsleien hver gang den tidsbestemte
kontrakten opphører. På denne måten åpner lovgiver
for en lovlig omgåelse av regelen om gjengs leie. Det er
ikke noen grunner som taler for at utleier skal ha en slik større
rett til tilpassing til markedsleie, enn utleier som velger å holde
seg til tidsubegrensede leiekontrakter. Tidsubegrensede leiekontrakter
bør være hovedregelen der en skal drive med langvarig utleie.
Dette har lovgiver tatt delvis hensyn til ved innføringen
av § 9-2 tredje ledd. Hvis utleier skal fortsette
med å leie ut leiligheten, er det langt mindre som taler
for at utleier skal kunne kreve tilpassing til markedsleie ved inngåelse
av ny leiekontrakt med samme leietaker.
For det tilfelle at leiligheten fortsatt skal leies ut, er det
ingen naturlig forklaring på hvorfor ikke leietaker skal
ha rett til fortsatt å kunne bo i leiligheten på samme
avtalte vilkår som tidligere. Det er utleier som må sannsynliggjøre
at leiligheten ikke skal brukes til fortsatt utleie. Det vil gi
leietaker økt botrygghet å ha ubetinget rett til å fortsette
leieforholdet. Dette samsvarer med formålet ved innskrenking
av retten til bruk av tidsbegrensede leiekontrakter. En hindrer
også uthuling av regelverket om gjengs leie. De som har
en plausibel grunn til midlertidig utleie er vernet gjennom unntaksreglene.
For det tilfelle at en ellers vil avslutte et leieforhold, kan hver
av partene si opp leieforholdet eller heve leieforholdet. Om en
rett til heving foreligger, vil bero på en konkret vurdering
etter § 9-8 eller § 9-9. Dette
regelverket er ment å ta vare på hver av partenes
interesser.
Forslag om rett til forlengelse av tidsbegrenset leieavtale vil
ikke styrke leieboernes stilling urimelig på bekostning
av utleiere. Tvert imot vil bestemmelsen oppleves som rimelig og
rettferdig av et flertall. Hensikten med bestemmelsen er ikke å begrense
utleierens mulighet til å kaste ut leieboeren til de tilfelle
hvor det er rimelig at leieboeren ikke kan fortsette leieforholdet,
enten fordi utleieren har behov for å ta i bruk leiligheten
som bolig for seg selv eller for noen i sin husstand eller nære
familie, eller fordi leieboeren ikke har oppfylt sine plikter etter
leieavtalen. Hensikten er å la leieboers interesse i å få beholde
sin bolig gå foran utleierens interesse i å skifte
ut leieboeren for å få økt
leien til markedsleie.
§ 9-2 endres slik at leietaker gis rett til å fortsette med
leieforholdet på avtalte vilkår, etter at den
tidsbegrensede kontrakten er gått ut. Dette vil gjelde
for de tilfeller der boligen fortsatt skal leies ut. Det er utleier
som skal ha bevisbyrden for at boligen eventuelt ikke fortsatt skal
leies ut. Skulle det vise seg at utleier leier ut boligen på nytt
innen seks måneder, har leietaker rett til å kreve
utleier-erstatning for flyttekostnader og økt husleie.
Hensikten er ikke å frata utleieren muligheten til legitimt å leie
ut på tidsbestemte kontrakter og eventuelt også bringe
dem til opphør når utleieren har en god og reell
grunn for det når avtalen inngås eller ved utløp
av den. Hensikten er å gi leieboere med tidsbestemte kontrakter
reell trygghet for at de ikke uten videre skal kunne kastes ut og
må bytte hjem, etter utleierens forgodtbefinnende.
Forslaget har også den fordel at den gir en klar anvisning
på i hvilke tilfeller det er legitimt å nekte
leieren å bo videre. Foruten å skape større
trygghet og forutsigbarhet i leieforhold, vil bestemmelsen være enkel å praktisere.
Det at bestemmelsen viser til at fornyelse skal skje i samsvar med § 9-3,
er ment å medføre at det ved hver fornyelse skal
skje en vurdering av om vilkårene er til stede for å inngå en
ny treårskontrakt, eller om det foreligger forhold som
kan begrunne en fornyelse for en kortere tid. Noe av poenget er
også at en eventuell grunn for at forlengelse kan nektes
eller for å forlenge kontrakten for kortere tid enn tre år,
må foreligge på tidspunktet for avtalens utløp
og at grunnen må være reell.