Innledning

Proposisjonen inneholder forslag om endring i tomtefesteloven av 20. desember 1996 som ennå ikke har trådt i kraft. Departementet går inn for at § 15 om regulering av festeavgift endres før loven trer i kraft.

Siktemålet med lovforslaget er å begrense retten til oppregulering av festeavgifter der det i eldre festeforhold er avtalt at regulering skal skje på annen måte enn etter endringen i pengeverdien. Etter lovforslaget settes et tak for hvor høyt festeavgiften kan settes. Lovforslaget gjelder bare for feste av tomt til bolighus og fritidshus der festeavtalen er inngått 26. mai 1983 eller tidligere, altså for festeavtaler som i dag er prisregulert.

Om bakgrunnen for lovforslaget og om høringen

Gjeldende rettstilstand

Dersom partene ikke har avtalt noe om regulering sier gjeldende tomtefestelov av 1976 § 14 at festeavgiften kan reguleres hvert tiende år, og at den nye avgiften med visse begrensninger skal fastsettes i samsvar med tomteverdien på reguleringstidspunktet om ikke annen reguleringsmåte er avtalt. Regelen gjelder bare avtaler som er inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft 1. januar 1976. For eldre avtaler må reguleringsretten ha grunnlag i avtalen, men Høyesterett har i flere dommer slått fast at festeavgifter i eldre avtaler kan justeres etter endringer i pengeverdien.

Selv om partene etter loven har stått fritt til å avtale oppregulering av avgiften, har ulike former for prisregulering så langt utgjort en skranke for oppregulering. Etter gjeldende forskrifter om forhøyelse av festeavgifter kan det for bolig- og fritidsfeste ikke kreves inn en høyere avgift enn den som gjaldt pr. 26. mai 1983, oppjustert med multiplikator som fastsettes med utgangspunkt i konsumprisindeksen. Bakgrunnen for denne prisreguleringen var at da tidligere prisregulering ble opphevet dette året, førte det til at mange bortfestere krevde en svært stor økning i festeavgiftene. Det ble derfor vedtatt nye prisforskrifter som «frøs» nivået på festeavgiftene pr. 26. mai 1983 i forhold til oppregulering etter konsumprisindeksen. For festeavtaler inngått etter denne datoen gjelder det ikke noen offentlig prisregulering.

Tomtefesteloven av 1996

I Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) sluttet Justisdepartementet seg til et forslag fra Sivillovbokutvalget om å oppheve prisforskriften. Samtidig ble det foreslått at festeavgiften for bolig- og fritidshus bare skulle kunne reguleres etter endringen i pengeverdien, med mindre annen avtalt reguleringsmåte ville gi en lavere avgift.

Stortingsflertallet støttet ikke departementets forslag om regulering av festeavgifter. Flertallet i justiskomiteen (Senterpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre og Fremskrittspartiet) uttalte i Innst. O. nr. 85 (1995-1996) at de hadde registrert:

«... at det i det store mangfold av bestående festeavgifter som eksisterer har utviklet seg en rekke urimeligheter over tid. Flertallet er av den oppfatning at partene bør ha større frihet til å inngå avvikende avtaler enn det som følger av forslaget. Eldre avtaler om regulering av festeavgiften bør etter flertallets syn respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige, og bør revideres f.eks. med grunnlag i avtalelovens § 36.»

Etter den nye tomtefesteloven § 15 skal festeavgiften således i alle festeforhold reguleres i samsvar med pengeverdien om ikke annen reguleringsmåte er avtalt, eller det utvilsomt er avtalt at avgiften ikke skal reguleres.

Høringen

Etter en nærmere vurdering har departementet kommet til at den vedtatte § 15 burde tas opp til ny vurdering før loven settes i kraft. Utgangspunktet er at det bør være avtalefrihet med hensyn til reguleringsmåte også for bolig- og fritidsfeste, men departementet tok i høringen likevel opp spørsmålet om å modifisere dette utgangspunktet med virkning for visse eldre tomtefesteforhold.

En regulering i samsvar med ordlyden i § 15 vil for en del eldre festeavtaler kunne føre til en svært stor økning av festeavgiftene, langt utover en endring i samsvar med pengeverdien, og partene har hatt en viss grunn til å innrette seg på at prisreguleringen skal fortsette å gjelde i en eller annen form. Mange store bortfestere benyttet dessuten standardkontrakter som gjorde at den reelle valgfriheten for festerne har vært begrenset.

I departementets høringsbrev var det utformet fire ulike mulige lovendringer. Etter høringen har departementet forkastet disse forslagene. Høringen viste at disse ikke ville gi en god løsning, men gav likevel grunnlag for å arbeide videre med saken.

Flere høringsinstanser gikk imot enhver lovendring i den retning saken gjelder, men foreslo også til dels mulige mellomløsninger. Andre instanser var positive til retningen i lovarbeidet. Flere instanser hevder at en lovendring vil være problematisk i forhold til Grunnloven §§ 97 og 105. Det blir også hevdet at reg­lene i tomtefesteloven § 11 og avtaleloven gir godt nok vern mot en for stor økning av festeavgiften, selv om det også kommer fram forståelse for departementets skepsis når det gjelder dette.

Justisdepartementets merknader

Etter avtaleloven § 36 kan retten sette til side eller endre en avtale hvis det vil «virke urimelig ... å gjøre den gjeldende». Hvilket vern § 36 vil gi mot en stor økning av festeavgiftene dersom § 15 trer i kraft uendret samtidig som prisforskriftene faller bort er uklart, men flere momenter tilsier at avtaleloven vanskelig kan få mye å si der en eldre festeavtale hjemler oppregulering basert på tomteverdi.

Departementet har vurdert forholdet til Grunnloven §§ 97 og 105, og finner det ikke tvilsomt at saken her gjelder et rent politisk spørsmål der Grunnloven tillater at lovgiverne kan fastsette de reglene som de mener vil være best og riktigst.

Tomtefesteloven § 15 vil uten en endring trolig gi en stor økning av festeavgiften i områder der markedsverdien for tomter har gått opp langt mer enn den allmenne pengeverdien. Det er først og fremst ved eldre festeforhold som er og har vært prisregulert, at festeren med grunn kan ha innrettet seg på det festeavgiftsnivået som følger av prisreguleringen, til tross for eventuelle avtalebestemmelser som isolert sett skulle gitt høyere oppregulering. Departementet mener derfor at et lovforslag bare skal gjelde for festeavtaler som er inngått 26. mai 1983 eller tidligere, og bør være begrenset til bolighus og fritidshus.

Departementet mener man - der det foreligger et utvilsomt avtalegrunnlag - bør akseptere en vesentlig økning opp fra det festeavgiftsnivået som er normalt i dag. En lovendring skal således ikke hindre slik oppregulering som må til for å avslutte urimelige forhold.

Det foreslås at det settes et tak i § 15 nytt annet ledd for hvor høyt festeavgiften kan settes. Taket settes til 9 000 kroner pr. dekar tomt pr. år den dagen loven blir satt i kraft. For tiden etter dette skal dette maksimumsbeløpet ved hvert årsskifte automatisk bli regulert etter konsumprisindeksen.

Det kan tenkes at en oppregulering etter § 15 første ledd ut fra endret pengeverdi kan gi en høyere festeavgift enn 9 000 kroner. Dette blir ikke hindret av lovforslaget.

Der vises til at en slik mellomløsning som departementet nå går inn for ikke ble diskutert i 1996. Departementet har også vurdert alternative lovendringer, bl.a. et forslag om å la oppreguleringen skje etappevis, men mener at et slikt tiltak alene ikke vil løse problemene, bare utsette dem.

Administrative og økonomiske konsekvenser

Forslaget får direkte økonomiske følger for de private rettsforhold som forslaget gjelder for. Hvor mange festeforhold forslaget vil få virkning for, vet man likevel ikke. Dermed kan man heller ikke si noe nærmere om de totale økonomiske følgene.