Proposisjonen inneholder forslag om endring i tomtefesteloven
av 20. desember 1996 som ennå ikke har trådt i
kraft. Departementet går inn for at § 15
om regulering av festeavgift endres før loven trer i kraft.
Siktemålet med lovforslaget er å begrense retten til
oppregulering av festeavgifter der det i eldre festeforhold er avtalt
at regulering skal skje på annen måte enn etter
endringen i pengeverdien. Etter lovforslaget settes et tak for hvor
høyt festeavgiften kan settes. Lovforslaget gjelder bare
for feste av tomt til bolighus og fritidshus der festeavtalen er
inngått 26. mai 1983 eller tidligere, altså for
festeavtaler som i dag er prisregulert.
Dersom partene ikke har avtalt noe om regulering sier gjeldende
tomtefestelov av 1976 § 14 at festeavgiften kan
reguleres hvert tiende år, og at den nye avgiften med visse
begrensninger skal fastsettes i samsvar med tomteverdien på reguleringstidspunktet
om ikke annen reguleringsmåte er avtalt. Regelen gjelder bare
avtaler som er inngått etter at tomtefesteloven trådte
i kraft 1. januar 1976. For eldre avtaler må reguleringsretten
ha grunnlag i avtalen, men Høyesterett har i flere dommer
slått fast at festeavgifter i eldre avtaler kan justeres
etter endringer i pengeverdien.
Selv om partene etter loven har stått fritt til å avtale
oppregulering av avgiften, har ulike former for prisregulering så langt
utgjort en skranke for oppregulering. Etter gjeldende forskrifter
om forhøyelse av festeavgifter kan det for bolig- og fritidsfeste
ikke kreves inn en høyere avgift enn den som gjaldt pr.
26. mai 1983, oppjustert med multiplikator som fastsettes med utgangspunkt
i konsumprisindeksen. Bakgrunnen for denne prisreguleringen var
at da tidligere prisregulering ble opphevet dette året,
førte det til at mange bortfestere krevde en svært
stor økning i festeavgiftene. Det ble derfor vedtatt nye
prisforskrifter som «frøs» nivået
på festeavgiftene pr. 26. mai 1983 i forhold til oppregulering
etter konsumprisindeksen. For festeavtaler inngått etter
denne datoen gjelder det ikke noen offentlig prisregulering.
I Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) sluttet Justisdepartementet seg
til et forslag fra Sivillovbokutvalget om å oppheve prisforskriften.
Samtidig ble det foreslått at festeavgiften for bolig-
og fritidshus bare skulle kunne reguleres etter endringen i pengeverdien,
med mindre annen avtalt reguleringsmåte ville gi en lavere
avgift.
Stortingsflertallet støttet ikke departementets forslag
om regulering av festeavgifter. Flertallet i justiskomiteen (Senterpartiet,
Kristelig Folkeparti, Høyre og Fremskrittspartiet) uttalte
i Innst. O. nr. 85 (1995-1996) at de hadde registrert:
«... at det i det store mangfold av bestående
festeavgifter som eksisterer har utviklet seg en rekke urimeligheter
over tid. Flertallet er av den oppfatning at partene bør
ha større frihet til å inngå avvikende
avtaler enn det som følger av forslaget. Eldre avtaler
om regulering av festeavgiften bør etter flertallets syn
respekteres, med mindre de etter en konkret vurdering er urimelige,
og bør revideres f.eks. med grunnlag i avtalelovens § 36.»
Etter den nye tomtefesteloven § 15 skal festeavgiften
således i alle festeforhold reguleres i samsvar med pengeverdien
om ikke annen reguleringsmåte er avtalt, eller det utvilsomt
er avtalt at avgiften ikke skal reguleres.
Etter en nærmere vurdering har departementet kommet
til at den vedtatte § 15 burde tas opp til ny vurdering
før loven settes i kraft. Utgangspunktet er at det bør
være avtalefrihet med hensyn til reguleringsmåte
også for bolig- og fritidsfeste, men departementet tok
i høringen likevel opp spørsmålet om å modifisere
dette utgangspunktet med virkning for visse eldre tomtefesteforhold.
En regulering i samsvar med ordlyden i § 15 vil for
en del eldre festeavtaler kunne føre til en svært
stor økning av festeavgiftene, langt utover en endring
i samsvar med pengeverdien, og partene har hatt en viss grunn til å innrette
seg på at prisreguleringen skal fortsette å gjelde
i en eller annen form. Mange store bortfestere benyttet dessuten
standardkontrakter som gjorde at den reelle valgfriheten for festerne
har vært begrenset.
I departementets høringsbrev var det utformet fire ulike
mulige lovendringer. Etter høringen har departementet forkastet
disse forslagene. Høringen viste at disse ikke ville gi
en god løsning, men gav likevel grunnlag for å arbeide
videre med saken.
Flere høringsinstanser gikk imot enhver lovendring i
den retning saken gjelder, men foreslo også til dels mulige
mellomløsninger. Andre instanser var positive til retningen
i lovarbeidet. Flere instanser hevder at en lovendring vil være
problematisk i forhold til Grunnloven §§ 97
og 105. Det blir også hevdet at reglene i tomtefesteloven § 11
og avtaleloven gir godt nok vern mot en for stor økning
av festeavgiften, selv om det også kommer fram forståelse
for departementets skepsis når det gjelder dette.
Etter avtaleloven § 36 kan retten sette til
side eller endre en avtale hvis det vil «virke urimelig
... å gjøre den gjeldende». Hvilket vern § 36
vil gi mot en stor økning av festeavgiftene dersom § 15
trer i kraft uendret samtidig som prisforskriftene faller bort er
uklart, men flere momenter tilsier at avtaleloven vanskelig kan
få mye å si der en eldre festeavtale hjemler oppregulering
basert på tomteverdi.
Departementet har vurdert forholdet til Grunnloven §§ 97
og 105, og finner det ikke tvilsomt at saken her gjelder et rent
politisk spørsmål der Grunnloven tillater at lovgiverne
kan fastsette de reglene som de mener vil være best og
riktigst.
Tomtefesteloven § 15 vil uten en endring trolig
gi en stor økning av festeavgiften i områder der
markedsverdien for tomter har gått opp langt mer enn den allmenne
pengeverdien. Det er først og fremst ved eldre festeforhold
som er og har vært prisregulert, at festeren med grunn
kan ha innrettet seg på det festeavgiftsnivået
som følger av prisreguleringen, til tross for eventuelle
avtalebestemmelser som isolert sett skulle gitt høyere
oppregulering. Departementet mener derfor at et lovforslag bare
skal gjelde for festeavtaler som er inngått 26. mai 1983
eller tidligere, og bør være begrenset til bolighus
og fritidshus.
Departementet mener man - der det foreligger et utvilsomt avtalegrunnlag
- bør akseptere en vesentlig økning opp fra det
festeavgiftsnivået som er normalt i dag. En lovendring
skal således ikke hindre slik oppregulering som må til
for å avslutte urimelige forhold.
Det foreslås at det settes et tak i § 15 nytt
annet ledd for hvor høyt festeavgiften kan settes. Taket
settes til 9 000 kroner pr. dekar tomt pr. år
den dagen loven blir satt i kraft. For tiden etter dette skal dette maksimumsbeløpet
ved hvert årsskifte automatisk bli regulert etter konsumprisindeksen.
Det kan tenkes at en oppregulering etter § 15
første ledd ut fra endret pengeverdi kan gi en høyere
festeavgift enn 9 000 kroner. Dette blir ikke hindret av lovforslaget.
Der vises til at en slik mellomløsning som departementet
nå går inn for ikke ble diskutert i 1996. Departementet
har også vurdert alternative lovendringer, bl.a. et forslag
om å la oppreguleringen skje etappevis, men mener at et
slikt tiltak alene ikke vil løse problemene, bare utsette
dem.
Forslaget får direkte økonomiske følger
for de private rettsforhold som forslaget gjelder for. Hvor mange
festeforhold forslaget vil få virkning for, vet man likevel
ikke. Dermed kan man heller ikke si noe nærmere om de totale økonomiske
følgene.