To lovutvalg har vurdert behovet for lovregulering, og begge
har kommet med forslag til betydelig innstramming i forhold til
dagens muligheter og praksis. Forslagene er forskjellige, både
i utgangspunkt og mht. hva avtaler bør kunne gå ut
på, men inneholder mer parallelle regler om definisjoner, saksbehandling
mv.
Planlovutvalget ønsker i NOU 2003:14 Bedre kommunal
og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II å begrense
utbyggingsavtaler til teknisk infrastruktur der kommunen har direkte
lovhjemmel til å stille vilkår. Forslaget innebærer
at utbygger/grunneier ikke bør kunne påta
seg større forpliktelser enn det kommunen kan pålegge
gjennom plan- og bygningsloven, plan, vedtekt e.l. Forslaget vil
innebære en dramatisk innstramming i forhold til gjeldende
rett.
Bygningslovutvalget foreslår i NOU 2003:24 Mer effektiv
bygningslovgivning også lovregler som medfører
innstramming, men uten å avgrense til typer av tiltak.
Bygningslovutvalget foreslår i stedet strenge krav til
avtalevilkårene, basert på krav om at de tiltak
avtalene omfatter skal være nødvendige og stå i
forhold til tiltakets virkninger. Bygningslovutvalgets forslag viser
til behov for smidigere regler og trekker opp skjønnsmessige,
strenge rammer for hvor langt avtalene kan gå.
Høringsinstansene er skarpt delt i synet på avtalenes
innhold. Flere, særlig kommuner, påpeker at avtalefrihet
er viktig for å sikre smidig og hensiktsmessig utbygging
i pressområder. Motstandere av en vid adgang til å inngå avtaler
viser særlig til at utbyggingsavtaler med store økonomiske
forpliktelser for utbygger/grunneier vanskeliggjør
utbygging og fordyrer boliger.
Departementet følger utvalgenes ønsker om innstramming,
og mener det er behov for lovregulering for å hindre at
kommunene bruker sin myndighet på en uheldig måte.
Stortinget har også tidligere uttalt at det er behov for
innstramming av bruken av utbyggingsavtaler.
På den annen side er det gjennom mange år utviklet
et konstruktivt samspill mellom kommuner og utbyggere, og mulighetene
for å videreføre dette bør ikke begrenses
for mye. Etter departementets vurdering er derfor Planlovutvalgets
forslag for restriktivt. Forslaget innebærer at bruk av
avtaler mellom private og den offentlige forvaltning, som har vokst
fram over tid, og som har funnet støtte og rammer gjennom rettspraksis
og juridisk teori, ikke vil være tillatt på plan-
og bygningslovens område. Det er grunn til å være
noe tilbakeholden, og ikke gripe for sterkt inn i en rettsutvikling
av nye og konstruktive samarbeidsformer mellom offentlig og privat
sektor. Samtidig er det et viktig poeng å ivareta utbyggingsavtalenes funksjon
som virkemidler i kommunenes boligpolitikk.
Komiteen viser til at både
Planlovutvalget i NOU 2003:14 og Bygningslovutvalget i NOU 2003:24
har behandlet temaet utbyggingsavtaler.
Komiteen viser til at Bygningslovutvalget gjorde
en omfattende og grundig vurdering av utbyggingsavtaler.
Komiteen har merket seg at Bygningslovutvalget åpner
for en fleksibel bruk av utbyggingsavtaler uten å ville
skille mellom teknisk infrastruktur eller sosial infrastruktur.
Komiteen har også merket seg at Bygningslovutvalget
foreslår en lovregulering for å stramme inn dagens
praksis, men at utvalget ser det som mindre hensiktsmessig å avgrense
bruken av utbyggingsavtaler til bare å kunne gjelde teknisk
infrastruktur som for eksempel vei, vann og avløp.
Komiteen har merket seg at en del av kritikken mot
Bygningslovutvalgets forslag går på at utvalgets forslag åpner
for skjønnsmessige vurderinger fra kommunens side av når
en avtale kan inngås og hva den kan inneholde.
Komiteen har på den andre siden merket
seg at Planlovutvalget foreslår å begrense utbyggingsavtaler
til kun å kunne gjelde teknisk infrastruktur, noe som innebærer
en betydelig innstramming i forhold til dagens tilstand.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet og Senterpartiet, støtter Planlovutvalgets
forslag om å avgrense bruken av utbyggingsavtaler til kun å omfatte
tiltak som kan defineres som teknisk infrastruktur. Dette vil skape
klare rammer for innholdet i utbyggingsavtaler og bidra til forutsigbarhet
for utbygger samt forhindre store kostnadsoverføringer
til boligkjøper.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, ønsker å fjerne
muligheten for utbygger og kommune til å inngå avtale
om at utbygger skal kunne forskuttere eller yte annet bidrag til
sosial infrastruktur.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Sosialistisk
Venstreparti og Kristelig Folkeparti viser til at Regjeringens
forslag bygger på Bygningslovutvalgets innstilling, men
med ytterligere innstramninger og presiseringer i forhold til utvalgets
innstilling. Disse medlemmer mener dette forslaget
med visse justeringer må ligge til grunn for ny lovtekst.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig
Folkeparti mener at Planlovutvalgets forslag ikke forhindrer
den ekstrakostnad det er for boligkjøper at prisene holdes
kunstig høye som følge av lav boligbygging i pressområder. Disse medlemmer viser
til at mange kommuner vil utsette vedtak om utbygging, dersom muligheten
til å inngå utbyggingsavtaler som også,
under de strenge vilkår disse medlemmer legger
til grunn, for sosial infrastruktur forbys.