Regjeringen er opptatt av å føre en politikk
som tilrettelegger for en god forsyning av nye boliger. Staten skal
ikke styre hvor mange boliger som skal bygges, vår oppgave er å
sikre gode rammebetingelser og å legge til rette for at bolig- og
byggemarkedet fungerer best mulig. Samtidig må vi sikre at nye boliger
tilfredsstiller krav til kvalitet, slik at de er tilgjengelige,
energieffektive og miljøvennlige, og tilpasset framtidig behov for
befolkningen.
Boligbyggingen er for tiden på rett vei. Tall
fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at det ble igangsatt 25 200
boliger i Norge per utgangen av november 2011. (Tall for desember
2011 foreligger ikke ennå.) Det er 28 prosent flere enn på samme
tid i 2010. Prognoser fra Prognosesenteret viser at det vil bli
igangsatt ca 31 000 boliger i 2012, og ca 33 000 boliger i 2013.
Da er vi i så fall tilbake til den aktiviteten som var i høykonjunkturperioden
fra 2004 til 2007.
Jeg vil også påpeke at i de senere år har boligbyggingen
i Norge ligget på et høyere nivå enn i Sverige. Fra 1.1.2007 til
utgangen av 3. kvartal 2011 har det blitt igangsatt ca. 119 000
boliger i Norge, mens tilsvarende tall i Sverige var ca 110 000
boliger. Dette til tross for at det er nesten dobbelt så mange innbyggere
i Sverige som i Norge.
Et velfungerende boligmarked skal bidra til
balanse mellom tilbud og etterspørsel etter både nye og brukte boliger.
Et slikt marked vil derfor bidra til at det tilbys et tilstrekkelig
antall boliger. Nye boliger vil ofte være dyre for boligetablerende
med svak økonomi, men bygging av nye boliger for mer kjøpesterke
grupper kan gjennom flyttekjeder bidra til at det frigjøres rimeligere
boliger for førstegangsetablerende.
I den senere tid har boligproduksjonen i sentrale strøk
har vært lavere enn befolkningsveksten. Dette har sammenheng med
at boligmarkedet i Norge har vært deregulert i ca 30 år, noe det
har vært bred politisk enighet om. Det innebærer at nesten alle
nye boliger blir omsatt i et fritt marked. En utbygger må derfor
forholde seg til boligetterspørselen, ikke til befolkningsveksten, når
han skal vurdere å oppføre nye boliger. En høy befolkningsvekst
i et område kan være av mindre betydning for utbyggere, dersom etterspørselen
etter boligene som bygges er så lav at de vil bli stående tomme
etter ferdigstilling. For utbyggere vil derfor forholdet mellom
forventet salgspris og totalkostnadene for å oppføre boligene ha
stor betydning for utbudet av nye boliger. For befolkningen vil
forholdet mellom pris og betalingsevne ha stor betydning for etterspørselen.
Press i boligmarkedene i form av høy befolkningsvekst
vil ofte fremtvinge flere tilpasninger enn bare boligbygging. Det
kan for eksempel være bedre utnyttelse av eksisterende boligmasse,
som for eksempel at flere unge velger å leie bolig sammen for en
lengre periode fremfor å etablere seg i egen eid bolig.
Fra enkelte aktører i byggenæringen hører vi
om ulike hindre som fører til at boligbyggingen blir lavere enn
ønsket. I den forbindelse blir pressområder fremhevet, ikke minst
Oslo med omlandskommuner.
Det er mitt mål å bidra til bedre samordning
av regjeringens politikk for boligbygging. Jeg har derfor møtt bransjen
og lyttet til deres innspill for hvordan boligbyggingen kan økes.
Priser og omfang av boligbygging avhenger imidlertid av en rekke
forhold.
Som forslagsstillerne påpeker, har boligprisene de
siste årene økt betraktelig, og langt mer enn konsumprisindeksen.
Siden 1993 har gjennomsnittsprisen på brukte boliger blitt firedoblet.
Det en klar sammenheng mellom utviklingen i boligpriser og den prissettingen
en utbygger foretar for sitt prosjekt. Det er hovedsakelig opp til markedet
å avgjøre hva kjøperen må betale for en bolig. Hvor boligen blir
bygd, kan påvirke prisen langt mer enn offentlige krav og reguleringer.
En stor del av løsningen ligger på kommunalt nivå,
det er avgjørende at kommunene tilrettelegger for byggeklare tomter,
spesielt i pressområder. Jeg vil spesielt fremheve behovet for at
kommunene har en effektiv og smidig planlegging. Arealformålet må
klarlegges tydelig i overordnet plan slik at resten av planleggingen kan
skje raskt og effektivt. Nabokommuner må også samordne sin arealpolitikk
for å få til en hensiktsmessig boligbygging over kommunegrensene.
Det er svært viktig at kommunene er seg sitt
ansvar bevisst i tomtepolitikken, og at det blir regulert nok tomter
til boligformål. Det er kommunene som har ansvaret for tomteregulering,
og dette arbeidet bør bli gjort i et så høyt tempo at utbyggere
til enhver tid har en reserve av byggeklare tomter. Dersom kommunene
selv vil kjøpe tomter kan de ta opp lån til dette i Kommunalbanken.
Vi er inne i en tid med vekst i folketallet,
og fremskrivinger viser at veksten kan vare i mange år. Da er det
ekstra viktig at tomtepolitikken til kommunene ikke forsinker byggeprosessene. Dersom
ikke kommunene er nok opptatt av å sørge for forsyning av tomter,
kan lav boligbygging presse boligprisene unødig. Det er ingen tjent
med.
For mange kommuner er det en utfordring å finne
gode og attraktive boliger til tilflyttere. Mange mindre distriktskommuner
har et boligmarked med for liten fleksibilitet og lite variasjon
i tilbudet. Ledige boliger blir ikke lagt ut for salg, leiemarkedet
er avgrenset og det er lite nybygging fordi byggekostnadene overstiger markedsverdien.
Tilbakemeldinger fra kommuner viser at et dårlig
botilbud kan hemme bedrifter i å vokse. Det blir vanskeligere å
rekruttere nødvendig arbeidskraft til det lokale arbeidsmarkedet.
Kommuner kan ha arbeidsplasser, men altså ikke boliger å tilby.
Derfor lanserer regjeringen i 2012 en treårig satsing for å bidra
til utviklingen av attraktive lokalsamfunn. Satsingen skal bidra
til et økt tilbud av ulike typer boliger. En ny tilskuddsordning
vil være en viktig del av denne satsingen. 10 til 12 kommuner vil
etter søknad bli valgt ut til å delta, og tilskuddsmidlene vil bli brukt
i disse kommunene.
Jeg planlegger å legge frem både en melding
om boligpolitikken og en melding om bygningspolitikken til Stortinget
i 2012. Begge disse meldingene vil ta opp tema som berører boligbygging, og
jeg er enig med forslagsstillerne i at det er viktig å se dette
i sammenheng.
Flere av forslagene ligger innenfor ansvarsområdet
til andre statsråder. Jeg har derfor innhentet vurderinger fra de
berørte statsrådene der det er aktuelt.
I det følgende gis en nærmere vurdering av de konkrete
forslagene.
Jeg har forelagt forslag nr. 1 for finansministeren,
som vurderer forslaget slik:
«Finanstilsynet ga i mars 2010 retningslinjer for forsvarlig
utlånspraksis for lån til boligformål. Retningslinjene gjelder for
finansinstitusjoner under tilsyn fra Finanstilsynet, og er ment
å bidra til soliditet i finansinstitusjonene, finansiell stabilitet,
og ivareta forbrukerhensyn. Den 1. desember 2011 fastsatte Finanstilsynet
endringer i retningslinjene, jf. Finanstilsynets rundskriv nr. 29/2011.
Endringene innebærer bl.a. at belåningsgraden normalt ikke skal
overstige 85 prosent av boligens verdi (tidligere 90 prosent), og
at alle lån med pant i boligen skal tas hensyn til når belåningsgraden
vurderes. Finanstilsynet begrunner behovet for disse innstrammingene
i retningslinjene med at gjeldsnivået hos norske husholdninger øker,
renten er lav, boligprisveksten er høy, og at bankenes utlånspraksis
til nå har vært for liberal. Retningslinjene sier bl.a. også at
finansinstitusjonene skal beregne kundenes evne til å betjene lånet
med utgangspunkt i inntekt, alle utgifter, betjening av samlet gjeld
i form av renter og avdrag (likviditetsoverskudd) og konsekvenser
av renteøkning.
Som forslagsstillerne påpeker, vil
de med liten eller ingen egenkapital og andre som har vanskeligheter
med å komme inn på boligmarkedet, fortsatt kunne få boligfinansiering
gjennom startlånsordningen. Startlån ytes av kommunene med midler
fra Husbanken, og omfattes derfor ikke direkte av Finanstilsynets
retningslinjer, som altså bare gjelder finans-institusjoner under tilsyn
fra Finanstilsynet. Dersom startlånet gis mot pant i bolig og sammen
med lån fra en finansinstitusjon under tilsyn, påvirkes likevel
muligheten for å få startlån, fordi finansinstitusjonene normalt
ikke skal gi lån slik at den totale belåningen med pant i bolig
overstiger 85 prosent av boligens verdi. Finansinstitusjonene kan
imidlertid avvike fra de generelle normene, i tilfeller med startlåns-finansiering
så vel som i andre tilfeller, dersom det foreligger tilleggssikkerhet
eller finansinstitusjonen har gjort en særskilt forsvarlighets-vurdering.
Det
vises også til brev fra Finansdepartementet til Finanstilsynet 30.
november 2011 med utgangspunkt i flertallets merknader om Finanstilsynets
retningslinjer i finanskomiteens innstilling om statsbudsjettet
for 2012, jf. Innst. 2 S (2011–2012) side 18. Flertallet i komiteen skrev
følgende om retningslinjene:
‘Flertallet viser også
til Finanstilsynets krav om egenkapitalandel ved kjøp av bolig.
Dette er et bidrag til økt finansiell stabilitet i norsk økonomi.
Flertallet viser til at lån med lang fastrenteavtale reduserer risikoen
knyttet til renteutvikling, og regner med at Finanstilsynets retningslinjer
tar høyde for at bankene kan ta hensyn til dette i sin kredittpraksis.
Flertallet forutsetter dessuten at Finanstilsynets retningslinjer
ikke fratar finansinstitusjonene muligheten til å yte lån til låntakere
som også har startlån fra Husbanken, selv om dette innebærer at
samlet pant utgjør mer enn 85 prosent av boligens verdi, dersom
finansinstitusjonene og kommunene finner dette forsvarlig etter
en individuell vurdering.’
Finanstilsynets retningslinjer
er ment å virke normgivende og gi grunnlag for rapportering og oppfølging
av finansinstitusjonenes utlånspraksis. Finanstilsynet skriver bl.a.
følgende om oppfølgingen i rundskriv nr. 29/2011 1. desember 2011:
‘Finanstilsynet
vil følge opp retningslinjene gjennom skriftlig rapportering basert
på tilpasning av boliglånsundersøkelsene, ordinære stedlige tilsyn
og tematilsyn i norske institusjoner og ved møter med de utenlandske
filialene. Brudd på retningslinjene vil kunne følges opp gjennom
pålegg om økt kapitaldekning i tråd med kapitaldeknings-regelverkets
Pilar 2, om nødvendig etter kontakt med hjemlandets tilsynsmyndigheter
for filialer av utenlandske banker.’
Finanstilsynet
har i brev 28. september 2011 til Finansdepartementet foreslått
en lovhjemmel for å fastsette forskrift om forsvarlig utlånspraksis, som
ifølge tilsynet «i første rekke [bør] være en beredskapshjemmel
for det tilfelle at retningslinjene ikke får tilstrekkelig effekt
på utlånspraksisen». Forslaget er oversendt til og behandlet av
en arbeidsgruppe nedsatt av Finansdepartementet for å utrede hvordan
makroovervåkingen av finanssektoren bør innrettes i Norge. Arbeidsgruppens
rapport ble overlevert Finansdepartementet 27. januar 2011, og inneholder
bl.a. forslag om en mer generell hjemmel til å fastsette krav til
finansinstitusjonene ut fra hensynet til finansiell stabilitet.
Rapporten er nå på høring. Finansdepartementet vil vurdere Finanstilsynets
og arbeidsgruppens forslag, herunder om det kan være aktuelt å fastsette
forskriftsregler om forsvarlig utlånspraksis, når høringen er avsluttet.»
Med plan- og bygningsloven av 2010 ble reglene om
tilgjengelighet skjerpet. Universell utforming er et førende prinsipp
i formålet til loven. Nye publikumsbygg og arbeidsbygg skal være universelt
utformet, og for nye boligbygg er det skjerpede krav til brukbarhet
og tilgjengelighet. Loven vil bidra til å heve kvaliteten i nybyggingen
framover og sikre en minstestandard.
Om lag 10 prosent av landets boliger er tilgjengelige
for rullestolbrukere. Store deler av blokkbebyggelsen er uten heis. Befolkningsfremskrivninger
fra SSB viser at ca 630 000 personer vil være 80 år eller mer i
2060. Det er nesten det tredobbelte sammenlignet med i dag. Det
er viktig at fremtidens eldre får mulighet til å bo lengst mulig
hjemme, dersom de ønsker det. Nye boliger må bygges på en måte som
er tilpasset den befolkningen vi får i fremtiden.
De mest sentrale funksjonene i hverdagen som mange
av oss tar for gitt, skal være tilgjengelige også om en får nedsatt
bevegelsesevne, permanent eller i perioder. Det er viktig at boliger
er tilpasset et langt livsløp med varierende behov.
Byggteknisk forskrift stiller krav til tilgjengelighet
i boliger. Boenhet i bygning med heis skal være tilgjengelig. For
boenhet med alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan gjelder tilsvarende
tilgjengelighetskrav for inngangsplanet. Det innebærer blant annet
krav til tilgjengelig atkomst og krav til tilgjengelighet inne i
boenheten. Etter gjeldende forskrift er det ikke krav til tilpasning
for rullestol i bolig. Derimot er rullestol på enkelte områder brukt
som dimensjoneringsgrunnlag for å sikre minstekrav til funksjonalitet
i ordinære boliger.
Jeg har likevel valgt å gjøre noen tilpasninger
av regelverket. Fra 1. januar 2012 ble kravsnivået i byggteknisk
forskrift lempet på noen områder som gjelder krav til tilgjengelighet
og universell utforming. Blant annet kan boliger bygget i bratt terreng
unntas fra krav til stigning og trinnfri inngang. I tillegg kan
det nevnes at Kommunal- og regionaldepartementet har sendt på høring forslag
til reduserte tilgjengelighetskrav for studentboliger. Studentboliger
skiller seg fra den ordinære boligmassen, fordi dette er midlertidige
boliger.
SINTEF Byggforsk har utredet om nye tilgjengelighetskrav
vil øke byggekostnadene og arealbehovet i små boliger. Rapporten
viser at kostnadsøkningen vil være beskjeden, det vil si under kr
40 000. Det er fullt mulig å oppfylle tilgjengelighetskravene i
en leilighet på 30 kvadratmeter. Dette krever god kompetanse på planlegging
hos utbygger. Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) vil i løpet av
våren ferdigstille en kompetanseplan for prosjekterende om universell
utforming. Planen skal legge til rette for en målrettet kunnskapsoppbygging
på universell utforming i sektoren.
Jeg har forelagt forslaget for finansministeren, som
vurderer forslaget slik:
”Finansdepartementet opplyser at dokumentavgiften
er en avgift på tinglysing av eierskifte av fast eiendom, med en
avgiftssats på 2,5 prosent av eiendommens verdi. Dersom eierskifte
ikke tinglyses, pålegges ikke avgift. Det er noen unntak fra avgiften,
bl.a. ved overdragelser mellom familiemedlemmer og eiendommer organisert
som borettslag.
Dokumentavgiften er fiskalt begrunnet
og har til hensikt å skaffe staten inntekter. Størrelsen på avgiften
er derfor ikke ment å dekke statens kostnader ved tinglysing (disse
kostnadene dekkes av tinglysingsgebyret). I statsbudsjettet for
2012 er det budsjettert med 6 800 mill. kroner i inntekt fra dokumentavgiften.
Det er tvilsomt om en reduksjon eller fjerning av dokumentavgiften
fullt ut vil komme boligkjøperne til gode. På kort sikt er tilbudet
av boliger i stor grad gitt. Det kan derfor forventes at noe av
reduksjonen i dokumentavgiften vil motsvares i økte boligpriser.
Redusert avgift vil i så fall innebære at deler av statens inntektstap på
kort sikt blir overført til boligeierne i stedet for boligkjøperne.”
Jeg har forelagt forslaget for miljøvernministeren,
som vurderer forslaget slik:
”Forslagsstillerne viser ikke til hvilke lover eller forskrifter
som gjør det vanskelig for kommunene å regulere nye boligareal.
Etter plan- og bygningsloven har kommunene myndighet til å vedta
bindende arealplaner. Dette gjelder også for boligbygging. Det er
et fåtall planer som ikke vedtas av kommunestyrene med endelig virkning,
se også svaret til spørsmål 6.”
Plan- og bygningsloven er den viktigste loven for
byggesaksbehandlingen. Regjeringen vil i løpet av våren 2012 legge
frem en stortingsmelding om bygningspolitikk, der det bl.a. vil
bli foreslått tiltak for å forenkle byggesaksbehandlingen. Dette
arbeidet vil bl.a. omfatte forholdet mellom plan- og bygningsloven
og forskjellige særlover som har betydning for andre fagmyndigheters
medvirkning i byggesaker, slik det ble beskrevet i forarbeidene
til revisjonen av plan- og bygningsloven i 2010, jf. Ot.prp. nr.
45 (2007-2008) side 97.
Innsigelser hører inn under plandelen av plan-
og bygningsloven, som forvaltes av Miljøverndepartementet. Jeg har
derfor forelagt forslaget for miljøvernministeren, som vurderer
forslaget slik:
”Spørsmålet om å redusere eller fjerne fylkesmannens
og fylkeskommunens rett til innsigelse til kommunale planer har
også tidligere vært behandlet i Stortinget på grunnlag av representantforslag.
Det vises her bl.a. til representantforslag fra Fremskrittspartiet
og Høyre om å begrense fylkeskommunens/fylkesmannens innsigelsesrett
i kommunale plan- og arealsaker (Dokument nr. 8:112 (2006-2007),
Innst. S. nr. 87 (2007-2008) og Dokument 8:3 LS (2010–2011), Innst. 243
L (2010-2011)).
Begge forslagene ble avvist av et
flertall i Stortinget. Det foreligger ikke nye momenter som tilsier
en annen vurdering av forslaget.
Innsigelsesordningen
er et nødvendig element i det samlede plansystemet. Den skal sikre
at overordnede interesser ivaretas og følges opp tilstrekkelig i
kommunale planer, og at plansaker løftes opp til sentral avgjørelse
når det er konflikt mellom myndigheter om viktige spørsmål. Fylkeskommunen
ivaretar viktige nasjonale og regionale interesser både som fagmyndighet
innen bl.a. samferdsel og kulturminner og som regional planmyndighet.
Den bør derfor fortsatt ha innsigelsesmyndighet. Forutsetningen
for bruk av innsigelse er at det ikke har latt seg gjøre å finne fram
til en løsning av et planspørsmål gjennom den ordinære prosessen
ved utarbeidingen av et planforslag. Kommunene egengodkjenner ca.
98 prosent av de rundt 2 000 arealplanene som blir vedtatt hvert
år. De resterende 2 prosent blir avgjort av Miljøverndepartementet
som innsigelsessaker.”
Jeg har forelagt forslaget for miljøvernministeren,
som vurderer forslaget slik:
”Tilsvarende forslag fra Fremskrittspartiet (i forbindelse
med behandlingen av byggesaksdelen av plan- og bygningsloven) ble
avvist av Stortinget i mars 2009 med stort flertall.
Vernet
av strandsonen har vært en del av norsk plan- og bygningslovgiving
i flere tiår. I den nye plan- og bygningsloven som Stortinget vedtok
i juni 2008 er byggeforbudet i hundremetersbeltet videreført og
strammet inn. Målet er å ivareta allmennhetens interesser og unngå
uheldig bygging langs sjøen. I hundremetersbeltet skal det tas særlig
hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre
allmenne interesser. Regjeringen har fastsatt retningslinjer for
differensiert forvaltning av strandsonen som sikrer muligheter for
næringsutvikling i distriktene gjennom kommunale planer som vedtas
av kommunestyrene.”
Jeg vil her tilføye at det fremgår i retningslinjene for
differensiert forvaltning av strandsonen at statlige og regionale
myndigheter skal legge vekt på det lokale selvstyret når det skal
vurderes om det skal fremmes innsigelse mot planer som tillater
utbygging i strandsonen. Kommunene står fritt til å gi dispensasjon
for gjenoppføring av erstatningsbygg etter brann eller naturskade og
for ombygging av eksisterende byggverk for å sikre at byggverkets
funksjonalitet ivaretas. Jeg mener det lokale selvstyret i strandsonen
er tilstrekkelig ivaretatt.
Jeg planlegger å legge frem både en melding
om boligpolitikken og en melding om bygningspolitikken til Stortinget
i 2012. I begge disse to meldingene vil tema som berører boligbygging tas
opp. Jeg er enig med forslagsstillerne at det er viktig å se dette
i sammenheng. Jeg vil derfor bidra til en god samordning av regjeringens
arbeid med å tilrettelegge for økt boligbygging, og bidra til mer
fokus på dette gjennom oppfølging av de to meldingene som skal legges
frem for Stortinget om boligpolitikk og bygningspolitikk.